Vos. Retail Fund III NV

Transcriptie

1 Vos Retail Fund III NV

2

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 7 2 Betrokken partijen 8 3 Definities 9 4 Zo werkt het 10 5 Inschrijfprocedure 12 6 Samenvatting 13 7 Kerngegevens 17 8 Vos Investment Groep NV Geschiedenis Strategie Staat van dienst Directie 20 9 Duitsland Algemeen Economie Vastgoedmarkt Vastgoedportefeuille Huurders Locaties Object 1: Halle Object 2: Meerane Object 3: Zwickau Object 4: Völklingen Portefeuille analyse Financiële uitgangspunten Algemene uitgangspunten Geprognosticeerd rendement Oprichting Aankoop Exploitatie Financiering Verkoop Belastingen Cashflowoverzicht Toelichting op het cashflowoverzicht Alternatieve rendementsscenario s Risicofactoren Fiscale aspecten Inleiding Voorbehoud Feiten en omstandigheden 53 3

4

5 14.4 Nederlandse fiscale aspecten van het Fonds Niet-Nederlandse fiscale aspecten die van belang zijn voor het Fonds Fiscale positie van de Participanten Juridische aspecten Structuur van Vos Retail Fund III NV Algemeen Vos Retail Fund III NV Beheerder Beheersovereenkomst Stichting administratiekantoor Vos Retail Fund III NV Participaties Vergadering Autoriteit Financiële Markten Verslaglegging Fonds Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling van het Fonds Assurance rapport bij de prognose 64 Bijlagen Bijlage 1: Statuten Vos Retail Fund III NV 66 Bijlage 2: Statuten Beheerder: Vos Investment Beheer BV 72 Bijlage 3: Beheersovereenkomst 77 Bijlage 4: Statuten Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III 79 Bijlage 5: Administratievoorwaarden 82 Bijlage 6: Samenvatting taxatierapporten vastgoedobjecten 85 Bijlage 7: Curricula Vitae 86 5

6 6

7 1 Inleiding Mijn onderneming belegt al 25 jaar succesvol voor eigen rekening en risico in onroerend goed. Daarbij ben ik als ondernemer meestal mijn eigen weg gegaan, vaak door juist niet over de platgetreden paden van anderen te wandelen. Ik ben letterlijk begonnen met niets. Inmiddels werken voor mijn bedrijf twaalf mensen vanuit onze hoofdvestiging in Maastricht en drie mensen vanuit Duitsland. Al mijn medewerkers hebben een ondernemende instelling en hart voor de zaak. Mijn bedrijf heeft een ziel en ik zie het als mijn levenswerk. Output en initiatief staan centraal, dan pas volgen processen en procedures. Al ons onroerend goed in zowel Nederland als Duitsland wordt uitsluitend door eigen mensen gemanaged. Als een van de eerste Nederlandse investeerders zijn wij inmiddels ruim vijf jaar geleden begonnen met het investeren in nieuwe Duitse supermarkten. Een kans, omdat naar onze waarneming het rendement hoog, de looptijd lang en de huurders solvabel zijn. Deze beleggingscategorie bleef internationaal niet lang onopgemerkt. Met name de afgelopen vier jaar hebben de internationale investeerders de prijzen voor Duitse supermarkten enorm opgedreven door gigantische aantallen in grote onderlinge concurrentie aan te kopen. Hierdoor kwam het aanvangsrendement ons inziens onverantwoord onder druk te staan. Voor ons dan ook de reden om eind 2006 te stoppen met het kopen van nieuwbouwsupermarkten en ons meer op bestaande supermarkten met huurcontracten die nog 8-10 jaar lopen te richten. Dit overigens geheel tegen de trend van dat moment in. In de loop van 2008 en met name in 2009 hebben de prijzen van nieuwbouwsupermarkten vervolgens een klap gekregen als gevolg van het ontbreken van vraag en moeilijk te verkrijgen financieringen. Daarom besloten wij eind 2009 opnieuw in de nieuwbouwsupermarkten te stappen door een pakket van negentien nieuwbouwobjecten aan te kopen (Vos Retail Fund I). In 2010 werd Vos Retail Fund II succesvol geplaatst. Dit fonds bestaat uit drie bestaande en een nieuwbouw supermarkt en heeft een investeringsvolume van In dit Prospectus vindt u een pakket van vier supermarkten in Duitsland. Een mooie kans om uw geld in te beleggen, hetgeen ik zelf al jaren succesvol met mijn eigen geld doe. Zoals de Amerikanen zeggen: Put your money where your mouth is. In dit pakket combineren wij drie nieuw gebouwde supermarkten met een reeds bestaande supermarkt waarvan de huurcontracten gemiddeld nog ruim twaalf jaar lopen. De bestuurder van Vos Retail Fund III NV is Vos Investment Beheer BV. Deze vennootschap heeft op 9 september 2010 de vergunning van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) verkregen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen in de zin van artikel 1:1 Wft. Mocht u vragen hebben of uitleg wensen, bel gerust of kom langs op ons kantoor. Wij zijn u graag van dienst. Nu en in de toekomst. Met vriendelijke groet, VOS INVESTMENT GROEP NV Ben Vos 7 De banken bieden u momenteel rentevergoedingen van nog geen 2% over uw spaargeld. Wij kunnen ons niet voorstellen dat dit aan uw wensen voldoet en bieden u daarom graag een naar verwachting hoger renderend alternatief voor uw spaargeld aan: Vos Retail Fund III NV.

8 2 Betrokken partijen 8 Emissiekantoor Sheldon Invest BV Rembrandtweg 35 B 1181 GE Amstelveen T: F: Uitgevende instelling Vos Retail Fund III NV Sint Lambertuslaan KB Maastricht T: Stichting Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III Sint Lambertuslaan KB Maastricht T: Beheerder (directie) van uitgevende instelling Vos Investment Beheer BV Sint Lambertuslaan KB Maastricht T: Accountant PricewaterhouseCoopers Accountants NV Flightforum DV Eindhoven T: Fiscalist PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Flightforum DV Eindhoven T: Notaris Stibbe Strawinskylaan ZZ Amsterdam T: Taxateurs DTZ Zadelhoff Apollolaan BA Amsterdam T:

9 3 Definities Bruto-aanvangsrendement (BAR) Bruto-huuropbrengsten van het eerste exploitatiejaar op jaarbasis, bij volledige verhuur, in verhouding tot de aankoopprijs van het vastgoedobject. Cumulatief Preferent Rendement 10,5% enkelvoudig rendement per jaar naar evenredigheid van de door de Participant gehouden Participaties dat ten minste aan de Participant dient te worden uitgekeerd voordat de Initiatiefnemer aanspraak kan maken op zijn winstdeling van 25% over het meerdere boven de 10,5%. Direct rendement De uitkering aan een Participant uit het exploitatieresultaat, gedeeld door de inleg van de Participant, op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. Emissie De uitgifte en plaatsing van Participaties zoals beschreven in het Prospectus. Emissiekosten De kosten die elke Participant in rekening worden gebracht. De emissiekosten bedragen 3% over het deelnamebedrag. De in het Prospectus genoemde deelnamebedragen zijn exclusief emissiekosten. Hypothecaire financiering Elke langlopende financiering die door het Fonds bij een financierende instelling wordt aangegaan ter (gedeeltelijke) financiering van een vastgoedobject en waarvoor een recht van hypotheek eerste in rang wordt verleend aan de financier. Indirect rendement De uitkering aan de Participant uit het netto verkoopresultaat van de verkoop van de vastgoedobjecten (of delen daarvan), gedeeld door de inleg van de Participant, op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. Totaal rendement Direct en Indirect rendement tezamen. Participaties De op naam gestelde certificaten van aandelen Vos Retail Fund III NV, groot (exclusief 3% emissiekosten). Participanten De deelnemers in Vos Retail Fund III NV. Ook wel certificaathouders genoemd. Fonds De naamloze vennootschap naar Nederlands recht: Vos Retail Fund III NV, statutair gevestigd te Maastricht aan de Sint Lambertuslaan 6, 6211 KB Maastricht. Beheerder De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht: Vos Investment Beheer BV, statutair gevestigd te Maastricht aan de Sint Lambertuslaan 6, 6211 KB Maastricht. Prospectus Dit Prospectus met bijlagen. Initiatiefnemer De naamloze vennootschap naar Belgisch recht: Vos Investment Groep NV, statutair gevestigd te Maastricht aan de Sint Lambertuslaan 6, 6211 KB Maastricht. Stichting De stichting naar Nederlands recht: Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III, statutair gevestigd te Maastricht aan de Sint Lambertuslaan 6, 6211 KB Maastricht. 9

10 4 Zo werkt het Een aantrekkelijk geprognosticeerd contant rendement van 9%; dit wordt jaarlijks in twee termijnen uitgekeerd. Een geprognosticeerd totaalrendement van 10,7% per jaar, met een verwachte looptijd van vijf tot zeven jaar. Dat zijn de belangrijkste ingrediënten van Vos Retail Fund III NV. 10 Deze emissie is een initiatief van Vos Investment Groep NV. In haar 25-jarige bestaan is de vastgoedportefeuille van Vos Investment Groep NV gegroeid naar circa 300 miljoen. Duitse winkels hebben hierin een aandeel van 200 miljoen. Dit zijn onder andere 160 supermarkten. In de huidige marktomstandigheden krijgt Vos Investment Groep NV zeer interessante beleggingsmogelijkheden aangeboden. Om optimaal van deze kansen te profiteren heeft Vos Investment Groep NV gekozen om Vos Retail Fund III NV te initiëren waarbij zij samen met andere beleggers vastgoedprojecten aankoopt. Vos Retail Fund III NV verwerft vier langjarig verhuurde supermarkten in Duitsland. Dit zijn drie nieuwbouwobjecten en een bestaande supermarkt. De huurcontracten hebben een gemiddelde resterende looptijd van meer dan twaalf jaar. De huurders van de nieuwbouw-supermarkten zijn Netto Marken-Discount, onderdeel van Edeka (het grootste detailhandelsconcern van Duitsland). De huurder van de bestaande supermarkt is Rewe Deutscher Supermarkt. De Participaties worden uitgegeven door Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III. De totale emissie bedraagt De initiatiefnemer neemt zelf deel voor ten minste Er zijn 96 Participaties van per stuk beschikbaar voor de Participanten. De minimale afname is vier Participaties.

11 Structuuroverzicht Participanten/ Certificaathouders Vos Investment Groep NV Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III Vos Investment Beheer BV Vos Retail Fund III NV NL DE 11 Duits Vastgoed Geprognosticeerde opbrengsten 2010* ** per jaar Voor uitkering beschikbaar Rendement 5,7% 9,7% 9,0% 8,9% 8,9% 17,6% * Het jaar 2010 is de periode van 15 november tot en met 31 december ** Inclusief verkoopresultaat.

12 5 Inschrijfprocedure Deelnemen in Vos Retail Fund III NV kan met minimaal vier Participaties van per stuk. 12 Procedure Deelname vindt plaats door: 1. Volledige invulling, ondertekening en inzending van het originele deelnameformulier. 2. Inzending van een kopie van uw geldige identificatiebewijs. Indien u deelneemt met een vennootschap dient u tevens een gewaarmerkt uittreksel, niet ouder dan één jaar, uit het handelsregister mee te zenden. 3. Inzending cliëntovereenkomst en klantprofiel (indien nog niet eerder ingevuld voor Sheldon Invest BV). Deze worden u na inzending van het deelnameformulier toegestuurd. 4. Betaling van de deelnamesom inclusief emissiekosten. Reserveren Voorafgaand aan uw deelname kunt u vrijblijvend een aantal Participaties reserveren. Toewijzing vindt plaats in volgorde van ontvangst van de deelnameformulieren met bijlagen, waarbij reserveringen voorrang krijgen. Deelnamebedrag Deelnemen in Vos Retail Fund III NV kan vanaf Dit is gelijk aan vier Participaties tegen een uitgifteprijs van per stuk. Verhoging is mogelijk in coupures van Er wordt 3% emissiekosten in rekening gebracht. Investeringen vanaf zes Participaties ( ) behartigen een belang van meer dan 5% in Vos Retail Fund III NV. Als privé persoon heeft u dan een aanmerkelijk belang. Als beleggende vennootschap kwalificeert u dan in beginsel voor toepassing van de Nederlandse deelnemingsvrijstelling. De fiscale consequenties van het hebben van een aanmerkelijk belang of toepassing van de deelnemingsvrijstelling zijn toegelicht in hoofdstuk 14: Fiscale aspecten. Toewijzing Participaties worden definitief toegewezen wanneer Sheldon Invest BV het volgende van u heeft ontvangen: een volledig ingevuld deelnameformulier, een kopie van een geldig legitimatiebewijs (bij deelname als rechtspersoon tevens een geldig KVK uittreksel). Daarnaast dient uw betaling te zijn bijgeschreven op de rekening van de Stichting. Vos Investment Groep NV behoudt zich het recht voor om inschrijvingen zonder opgave van redenen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen. In dat geval worden (teveel) betaalde gelden per bankopdracht retour gestort op de betaalrekening van de inschrijver. Identificatie Als gevolg van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) dienen wij u te identificeren. Dit doen wij via afgeleide identificatie. Uw overboeking dient daarom te komen van een rekening die van uzelf is, lopend bij een bank die binnen de EU gevestigd is en die niet voorkomt op de zwarte lijst van De Nederlandsche Bank. Sluiting emissie De emissie sluit op 31 december 2010 of zoveel eerder als de emissie voltekend is. Dit is behoudens verlenging door de initiatiefnemer. Vos Investment Groep NV zal de niet geplaatste Participaties aankopen. Beperkte inschrijving Er zijn maximaal 96 Participaties van beschikbaar.

13 6 Samenvatting Vos Investment Groep NV is al 25 jaar actief in vastgoedbeleggingen. Sinds een aantal jaren belegt de onderneming voornamelijk in Duitse supermarkten. Zo werkt het Wanneer u kiest voor deelname in Vos Retail Fund III NV kunt u met Vos Investment Groep NV investeren in vier supermarkten op diverse locaties in Duitsland. De drie nieuwbouwsupermarkten hebben huurcontracten van vijftien jaar met Netto Marken-Discount, onderdeel van Edeka. Dit is het grootste detailhandelsconcern van Duitsland. De vierde supermarkt is een bestaand object dat voor nog meer dan acht jaar is verhuurd aan een Rewe supermarkt van de Rewe Group, een zeer grote retail- en toeristische organisatie, met medewerkers in zestien Europese landen. De gewogen gemiddelde looptijd van de contracten is nog 12,1 jaar. Portefeuille Object Huurder Aantal m² Resterende lengte huurcontract in jaren Start datum huurcontract Einddatum huurcontract Jaarlijkse huur in Jaarlijkse huur per m² in Aankoopprijs excl. K.K. in Taxatiewaarde V.O.N.* in Taxatiewaarde excl. K.K.* in Halle Netto , , Meerane Netto , , Zwickau Netto , , Völklingen Rewe , , Totaal , * Taxaties zijn verricht door DTZ Zadelhoff. Een samenvatting van de taxatierapporten treft u aan in bijlage 6.

14 14 Duitse economie en vastgoedmarkt Het gaat goed met de Duitse economie, die in het tweede kwartaal van 2010 groeide met 2,2% ten opzichte van het eerste kwartaal. Het gaat om de sterkste groei sinds twintig jaar. De Duitse werkloosheidscijfers zijn in de afgelopen veertien maanden elke maand gedaald en zijn nu het laagste sinds november Wat betreft omzet en verkoopoppervlak is de Duitse detailhandelsmarkt de grootste van Europa. Ook wereldwijd staan zowel Rewe Group als Edeka hoog in de lijst van grootste detailhandelsketens. De verwachting is dat de verkopen in de detailhandel in 2010 met 0,8% zullen stijgen. De ontwikkelingen in de investeringsmarkt voor commercieel vastgoed zijn dynamisch in Duitsland. Met een investeringsomzet van 8,65 miljard in de eerste zes maanden van dit jaar, werd er 162% meer in commercieel vastgoed geïnvesteerd dan in dezelfde periode vorig jaar. De vooruitzichten voor de winkelvastgoedmarkt zijn relatief goed, waarschijnlijk het beste van alle commerciële vastgoedtypes. Ondanks de economische crisis moeten consumenten nog steeds in hun basisbehoeften voorzien. Deelnemen Deelnemen in Vos Retail Fund III NV kan met minimaal vier Participaties van per stuk (exclusief 3% emissiekosten). U kunt vrijblijvend een aantal Participaties reserveren. De emissie sluit op 31 december 2010 of zoveel eerder als de emissie voltekend is, behoudens verlenging door de Initiatiefnemer. De Participaties worden uitgegeven door Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund III. Het totale investeringsvolume (inclusief kosten) bedraagt Van dit volume wordt (65,10%) hypothecair gefinancierd. De totale emissie bedraagt daarmee Vos Investment Groep NV neemt zelf ook deel voor minimaal Er zijn 96 participaties van per stuk beschikbaar voor de Participanten. Exploitatieoverzicht Jaar 2010* Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Rente Totaal kosten Aflossing Belasting Voor uitkering beschikbaar Exploitatierendement 5,7% 9,7% 9,0% 8,9% 8,9% 8,9% * Het jaar 2010 is de periode van 15 november tot en met 31 december 2010.

15 Rendement Het geprognosticeerd contant rendement is 9% per jaar, dat in twee termijnen wordt uitgekeerd. Het geprognosticeerd totaalrendement bedraagt 10,7% per jaar bij een looptijd van vijf jaar. De verwachte looptijd van deze investering is vijf tot zeven jaar. Het contante rendement wordt tweemaal per jaar uitgekeerd rond 30 juni en rond 31 december. De eerste dividend-uitkering zal plaatsvinden begin juli Aankoopoverzicht Aankoopoverzicht (bedragen in euro s) Aankoopprijs Overdrachtsbelasting (3,5% / 4,5%) Makelaarskosten De portefeuille wordt aangekocht voor 10,82 maal de jaarhuur exclusief kosten koper; dat komt neer op een bruto-aanvangsrendement van 9,24%. De vastgoedobjecten in Halle, Meerane en Zwickau zullen naar verwachting op 15 november 2010 worden gekocht. Het vastgoedobject in Völklingen zal naar verwachting op 31 december 2010 worden aangekocht. De aankoopprijs (exclusief kosten) bedraagt en de taxatiewaarde exclusief kosten koper van de portefeuille bedraagt De portefeuille wordt dus voor ruim 1,2 miljoen (15,7%) minder dan de taxatiewaarde kosten koper aangekocht. Risico s Aan het deelnemen in Vos Retail Fund III NV zijn risico s verbonden. Deze zijn beschreven in hoofdstuk 13 van dit Prospectus. De belangrijkste risico s zijn het algemeen marktrisico, het debiteurenrisico, het renterisico en de waardeontwikkeling. 15 Notariskosten en Grundbuchamtkosten Koopprijs v.o.n Due Diligence kosten Structureringskosten Selectie- en acquisitiekosten Marketingkosten Oprichtingskosten Financieringskosten (incl. geschatte bereidstellingsprovisie en taxatiekosten) Liquiditeitsreserve Fondsinvestering Bancaire financiering Eigen vermogen Vos Retail Fund III NV

16 Het geprognosticeerde totaalrendement is 10,7% per jaar.

17 7 Kerngegevens 4 Duitse supermarkten Zeer solide huurders Huurcontracten lopen gemiddeld nog meer dan 12 jaar Contant geprognosticeerd rendement 9% Totaal geprognosticeerd rendement 10,7% Dividend wordt tweemaal per jaar uitgekeerd Deelname vanaf Coupures van Emissiekosten 3% Initiatiefnemer participeert zelf voor ten minste en koopt nog beschikbare Participaties na sluiting emissie Initiatiefnemer heeft reeds 25 jaar ervaring in vastgoedbeleggingen Beheerder heeft een vergunning van de AFM als beheerder van beleggingsinstellingen Looptijd 5 tot 7 jaar Mogelijkheid tot toepassing van de deelnemingsvrijstelling voor beleggende vennootschappen De emissie sluit 31 december

18 8 Vos Investment Groep NV Geschiedenis Na zijn diensttijd bij de NAVO in Brussel en Mons startte Ben Vos in 1983 als ondernemer in de projectinrichting. Hij begon met een startkapitaal van gulden (opgebouwd uit spaargeld en een afzwaaipremie) het bedrijf dat nu Vos Investment Groep NV heet. Via de projectinrichting van o.a. het CBS in Heerlen en het Academisch ziekenhuis in Maastricht, realiseerde hij in 1987 de eerste 33 woningen ten behoeve van stafofficieren voor de Engelse regering, gestationeerd bij de NAVO-basis in Brunssum. Daarna verkocht hij zijn onderneming in projectinrichting om zich uitsluitend op vastgoed toe te leggen. In de jaren 90 breidde Ben Vos uit met meer dan 100 woningen voor de Amerikaanse regering en met de projectontwikkeling van woningen in Duitsland. Na 1995 stopte hij met zijn activiteiten in Duitsland en richtte zich op beleggingen in monumentale gebouwen en winkels in Nederland. In 2004 begon hij opnieuw in Duitsland, maar nu als belegger in supermarkten pur sang. Dat resulteerde in een succesvolle groei tot heden. 8.2 Strategie Vos Investment Groep NV belegt met name in de beleggingscategorieën woningen, kantoren en winkels. De investeringen zijn op dit moment verdeeld in circa 20% in Nederland en 80% in Duitsland. De focus bij het nemen van aankoopbeslissingen ligt bij een directe positieve kasstroom met de intentie om de objecten langdurig in het bestand te houden. De locatie, de kwaliteit van het onroerend goed en de resterende looptijd van het huurcontract staan hierbij altijd centraal. Vos Investment Groep NV is geen fonds maar volledig in particuliere handen. De totale portefeuille heeft momenteel een omvang van meer dan 300 miljoen. Nederland Vos Investment Groep NV heeft van oudsher belegd in Nederland. In de loop der jaren is een aanzienlijk vastgoedportfolio opgebouwd. Momenteel investeert de onderneming uiterst selectief in Nederland met een focus op Rijksmonumenten en objecten met een reële herontwikkelingspotentie. Duitsland Sinds vijf jaar ligt de investeringsfocus op Duitsland. De motivatie om in Duitsland te gaan investeren werd ingegeven door de gunstige prijs/kwaliteit verhouding. Deze keuze had onder meer een forse groei van de onderneming in volume tot gevolg; met daarnaast positieve kasstromen, langdurige huurcontracten, goed te managen onroerend goed, zeer solvabele huurders en een (geografische) spreiding van de investeringen over meerdere objecten. De investeringen worden primair gedaan voor de langere termijn. Vos Investment Groep NV heeft een sterke voorkeur voor supermarkten. Deze zijn relatief recessiebestendig. De moederconcerns van huurders zoals Edeka, Rewe, Lidl, Aldi en Norma zijn zeer solvabel. Zij zorgen in combinatie met langjarige huurcontracten voor een solide investering. Vos Investment Groep NV koopt vrijwel uitsluitend van particuliere verkopers. Deze werkwijze is zeer arbeidsintensief ten opzichte van het aankopen van institutionele partijen, maar vergroot wel de mogelijkheid om tot een optimaal inkoopresultaat te komen. De onderneming belegt primair in langjarig verhuurd vastgoed en incidenteel in vastgoed met huurcontracten met een restlooptijd tussen de drie en vijf jaar. Dit laatste gebeurt alleen als er alle vertrouwen is in de locatie. Er wordt zowel in de alte Bundesländer als in de neue Bundesländer belegd; in grote steden, in kleinere steden en in grotere dorpen met een verzorgingsgebied van ten minste inwoners. Voor het property management heeft het bedrijf een eigen team van specialisten in Duitsland.

19 Vos Investment Groep NV heeft haar eigen niche en specialisme in de markt gecreëerd. De sterke focus en de ervaring van vijf jaar dagelijkse activiteit in de Duitse supermarktwereld heeft een grote voorsprong op andere marktpartijen opgeleverd. De onderneming beschikt over een uitgebreid en waardevol relatienetwerk in Nederland en Duitsland en er wordt gewerkt op basis van wederzijds vertrouwen waarbij jarenlange persoonlijke relaties centraal staan. 8.3 Staat van dienst Vos Investment Groep NV is in Nederland al lange tijd actief. Ook in Duitsland heeft de onderneming haar sporen inmiddels verdiend. De Groep begon als ontwikkelaar van voornamelijk woningen in de jaren , maar gooide het roer om in De Groep werd opnieuw actief in Duitsland, echter nu niet als ontwikkelaar, maar als belegger. De doelstelling: op zoek naar defensieve onroerendgoedbeleggingen met een stabiel kasstroomrendement. In dit profiel pasten de Duitse supermarkten het beste. Vanaf 2005 wordt voor eigen rekening en risico fors geïnvesteerd in de aankoop van Duitse supermarkten. In eerste instantie ging het om nieuwbouw met vijftienjarige huurovereenkomsten. Men richtte zich uitsluitend op de Duitse deelstaat Bayern. Al snel moest men de strategie aanpassen als gevolg van sterk veranderende marktomstandigheden. Door het grote aantal internationale investeerders op zoek naar deze beleggingscategorie, zakten de aanvangsrendementen in rap tempo onder een aanvaardbaar niveau. Desondanks bleef de Groep overtuigd van de superieure risico/rendementsverhouding van het investeren in Duitse supermarkten. Daarom specialiseerde men zich vanaf eind 2006 in het aankopen van supermarkt na supermarkt in geheel Duitsland. Door deze supermarkten stuk voor stuk van voornamelijk particuliere verkopers te kopen, werd steeds een optimaal inkoopresultaat bereikt, gecombineerd met een uitstekend aanvangsrendement. In de jaren 2007 en 2008 tot halverwege 2009 zijn op deze manier meer dan honderd supermarkten gekocht. Als gevolg van de crisis en de daaruit resulterende interessante inkoopmogelijkheden is de Groep halverwege 2009 weer intensief op zoek gegaan naar nieuw gebouwde supermarkten met vijftienjarige huurovereenkomsten. Eind 2009 heeft Vos Investment Groep NV binnen twee weken Vos Retail Fund I geplaatst, bestaande uit negentien nieuwe supermarkten in Duitsland. In 2010 werd Vos Retail Fund II succesvol geplaatst. Dit fonds bestaat uit drie bestaande en een nieuwbouw supermarkt en heeft een investeringsvolume van Ons bedrijfsresultaat van de afgelopen jaren geeft het succes van Vos Investment Groep NV weer. Deze resultaten zijn gerealiseerd op de eigen portefeuille van Vos Investment Groep NV. Deze portefeuille is niet identiek aan de portefeuille van Vos Retail Fund III NV. 19 Bedrijfsresultaat Vos Investment Groep NV Brutowinst Som der bedrijfskosten Bedrijfsresultaat (EBIT)

20 8.4 Directie De directie van Vos Investment Groep NV bestaat uit: De heer L.H.L. Vos De heer Vos studeerde af aan de Hogere School voor Economie en Administratie (HEAO) te Sittard in Hij startte het bedrijf 25 jaar geleden en is nu eigenaar van een substantiële portfolio in Nederland en Duitsland. De heer drs. R.G. Kaandorp MRE De heer Kaandorp studeerde af als econoom aan de Universiteit van Maastricht (drs.) in 1993 en volgde met succes de opleiding van Master of Real Estate (MRE) aan de Universiteit van Amsterdam in Hij vervulde meerdere managementfuncties bij het Bouwfonds en AM Vastgoed voordat hij in 2005 bij Vos Investment Groep NV begon. 20 De heer mr. G.R.P. Loyson De heer Loyson studeerde af als jurist aan de Universiteit van Leiden (mr.) in Hij werkte als kandidaatnotaris bij Loyens Loeff in Amsterdam en startte zijn eigen notarispraktijk in Maastricht in 1996 en was notaris tot eind Hij begon bij Vos Investment Groep NV in 2008.

21 9 Duitsland 9.1 Algemeen De Bondsrepubliek Duitsland (Duits: Bundesrepublik Deutschland), kortweg Duitsland, heeft een grondgebied van km². Duitsland heeft met (2009) inwoners de grootste bevolking van alle landen in de Europese Unie. Hoofdstad en grootste stad van het land is Berlijn. De Duitse geschiedenis begint in de 1e eeuw v.chr., toen al sprake was van Germanië, een gebied dat bewoond werd door vooral Germaanse stammen. Duitsland als natiestaat bestaat sinds 1871, toen het Duitse Rijk ontstond uit een groot aantal staten die voordien de Duitse Bond vormden. Het huidige Duitsland bestaat sinds de hereniging van de BRD en de DDR in Duitsland is een federale parlementaire republiek en een belangrijk lid van de economische, politieke en militaire organisaties in Europa en de wereld. Het land is onder andere lid van de EU en de eurozone, de VN, de NAVO en de G8. Duitsland is daarnaast een belangrijke handelspartner van Nederland en België en was in 2009 de vierde economie naar nominaal bnp, de op een na grootste exporteur en de op twee na grootste importeur ter wereld. 1 Politiek is het Duitse grondgebied verdeeld in zestien deelstaten, in het Duits Bundesländer of Länder geheten Länder: 1. Baden-Württemberg 2. Bayern 3. Berlin 4. Brandenburg 5. Bremen 6. Hamburg 7. Hessen 8. Mecklenburg-Vorpommern 9. Niedersachsen 10. Nordrhein-Westfalen 11. Rheinland-Pfalz 12. Saarland Sachsen 14. Sachsen-Anhalt 15. Schleswig-Holstein 16. Thüringen 1 CIA World Factbook

22 9.2 Economie In Europa is Duitsland de grootste economie. Na Frankrijk vormt Duitsland de op één na grootste detailhandelsmarkt van Europa, met de industrie als ruggengraat en een vooraanstaande plaats voor de dienstensector. Het land stimuleert innovatie en R&D en kansrijke sectoren als duurzame energie, ICT, milieutechnologie en medische technologie. Duitsland is Nederlands belangrijkste handelspartner en is goed voor een vijfde deel van de invoer en een kwart van de export. 2 Noordrijn-Westfalen heeft van alle zestien deelstaten het grootste aandeel in het Duitse bruto binnenlands product (bbp). Daarna volgen Beieren en Baden- Württemberg. In deze drie deelstaten woont ongeveer de helft van de totale bevolking en wordt meer dan 50% van het Duitse bbp verdiend. Economische ontwikkeling Duitsland leidt het herstel van de Europese economie. Het land heeft in het tweede kwartaal van 2010 een recordgroei van de economie opgetekend van 2,2% van het bruto binnenlands product (bbp) ten opzichte van het eerste kwartaal. Het gaat om de sterkste groei sinds de Duitse hereniging, meer dan twintig jaar geleden. De belangrijkste bijdragen werden geleverd door export, bouw en consumentenuitgaven. Groei bbp Q Q Kwartaalbasis 0,5% 2,2% Jaarbasis 2,1% 4,1% De groei in het tweede kwartaal van 2010 betekent vijf kwartalen op rij met economische groei sinds de economische crisis. 3 4 Groeitempo van het bbp-volume Procentuele verandering t.o.v. voorgaand jaar Duitsland Frankrijk Nederland Engeland Bron: Eurostat 2 Ministerie van Economische Zaken ( Nummer: , 23 februari De Morgen (Belgie), 24 augustus BBC News Business, 13 augustus 2010