JAARVERSLAG 2012 AMVEST VASTGOED BV

Transcriptie

1 AMVEST VASTGOED BV

2 2

3 INHOUDSOPGAVE VERSLAG VAN DE DIRECTIE 5 De Nederlandse economie en woningmarkt 6 Amvest in de Nederlandse woningmarkt 7 Financiële resultaten Risicobeheersing 8 Integriteit 8 Verwachtingen voor Overige informatie 9 Bijzondere statutaire rechten inzake zeggenschap 47 Transacties met direct belanghebbenden 47 BIJLAGEN 49 Bijlage 1: Transitie naar IFRS 50 Bijlage 2: Entiteiten die in de consolidatie zijn betrokken 55 Bijlage 3: Overzicht van de niet-geconsolideerde deelnemingen 56 JAARREKENING Geconsolideerde balans voor resultaatbestemming 12 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 13 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 14 Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen 15 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 16 Grondslagen voor consolidatie, waardering en bepaling van het resultaat 17 Toelichting op de geconsolideerde balans 25 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 35 Transacties met verbonden partijen 38 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 39 Enkelvoudige balans voor resultaatbestemming 40 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 41 Toelichting op de enkelvoudige balans en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 42 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 46 Overige gegevens 47 Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming 47 Voorstel tot resultaatbestemming 47 Gebeurtenissen na balansdatum 47 3

4 4

5 VERSLAG VAN DE DIRECTIE 5

6 VERSLAG VAN DE DIRECTIE Amvest Vastgoed BV (hierna Amvest) is in Nederland actief als fondsmanager voor woningfondsen en is ontwikkelaar van woningen en woongebieden. Amvest is vanaf haar oprichting actief in de gehele waardeketen van de Nederlandse woningmarkt. In de afgelopen jaren is het accent gelegd op het versterken van de fondsmanagement activiteiten. De filosofie van dit bedrijfsmodel is dat, door zowel te ontwikkelen als de fondsmanagement activiteiten te voeren in een gericht deel van de Nederlandse vastgoedmarkt, er een betere sturing is op rendement en risico. Door gericht te investeren in de economisch sterke regio s van Nederland, met de nadruk op huur- en koopwoningen in het middeldure segment, waarbij alle belangrijke activiteiten worden uitgevoerd door een in de Nederlandse woningmarkt gespecialiseerde managementorganisatie, is bovendien het risicoprofiel beperkt. DE NEDERLANDSE ECONOMIE EN WONINGMARKT De Nederlandse economie is in 2012 met circa 1% gekrompen. De consumptieve bestedingen van huishoudens en vooral de investeringen namen af. De inflatie kwam uit op 2,5%, tegen 2,3% in De werkloosheid bedroeg gemiddeld 6,4% en lag 1 procentpunt hoger dan in Als gevolg van het geringe consumentenvertrouwen, bezuinigingen en strenge kredietvoorwaarden zal de Nederlandse economie in de eerste helft van 2013 volgens het Centraal Planbureau verder krimpen. In de tweede helft van het jaar zal naar verwachting enig herstel optreden. Per saldo krimpt de economie in 2013 naar verwachting met 0,5%. De inflatie zal oplopen tot 2,75% en de werkloosheid tot 7,25%. Het politieke jaar 2012 was turbulent. Het kabinet VVD-CDA met gedoogsteun van PVV trad af, 5 partijen kwamen het Lenteakkoord overeen en aan het eind van het jaar verscheen een regeerakkoord van het nieuwe kabinet VVD-PvdA. In beide akkoorden zijn maatregelen getroffen die invloed hebben op de woningmarkt. Aan de ene kant is de btw verhoogd van 19% naar 21% en is de NHG-grens per 1 juli 2012 verlaagd van naar Hiervan gaat een negatief effect uit op de betaalbaarheid van nieuwe koopwoningen. Aan de andere kant is de overdrachtsbelasting structureel verlaagd van 6% naar 2%. Hiervan gaat een positieve werking uit op de betaalbaarheid van bestaande koopwoningen. Vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypothecaire leningen dat de rente aftrekbaar blijft, mits de lening in maximaal 30 jaar en ten minste volgens een annuïtair schema volledig wordt afgelost. De NHG-grens wordt per 1 juli 2013 verlaagd naar en de maximaal toegestane Loan-to-Value bedraagt 105% per 1 januari 2013 (2012: 106%). Ten aanzien van huurwoningen is het kabinet voornemens om het woningwaarderingsstelsel (WWS) volledig af te schaffen, een verhuurdersheffing voor niet-geliberaliseerde woningen in te stellen en de jaarlijks maximaal toegestane huurprijsstijgingen van niet-geliberaliseerde huurwoningen inkomensafhankelijk te maken. Deze maatregelen moeten door het kabinet nog nader worden uitgewerkt. Van deze maatregelen gaat een positief effect uit op de concurrentiepositie van vrije sector huurwoningen in het middensegment ten opzichte van sociale huurwoningen en koopwoningen Het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen is in 2012 afgenomen tot ongeveer Dat is een daling van ruim 30% ten opzichte van Aangezien het aantal afgegeven vergunningen een leading indicator is voor de nieuwbouwproductie van woningen, zal het aantal nieuwbouwwoningen de komende jaren naar verwachting eveneens afnemen. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat in 2013 ongeveer nieuwe woningen zullen worden opgeleverd. Aangezien het aantal huishoudens groeit, verkrapt de markt in 2013 verder. In 2014 zal de nieuwbouwproductie van woningen eveneens achterblijven bij de groei van het aantal huishoudens. Ook op lange termijn blijft er druk op de Nederlandse woningmarkt bestaan. Zo neemt de bevolkingsomvang en het aantal huishoudens tot 2040 toe. Het aantal transacties van nieuwe en bestaande koopwoningen daalde in 2012 opnieuw. Naar verwachting zijn in 2012 tussen en nieuwbouwwoningen verkocht (2011: ). De definitieve cijfers zullen medio 2013 bekend zijn. Het aantal verkochte bestaande woningen nam in 2012 met 3% af tot en de prijzen daalden met 6%. Het aantal transacties van bestaande koopwoningen neemt in 2013 naar verwachting af met maximaal 5% en de prijzen zullen dalen met 5% tot 10% (NVM, Rabobank, ING). 6

7 AMVEST IN DE NEDERLANDSE WONINGMARKT Amvest verkocht in huurwoningen, 111 koopwoningen en 7 bouwkavels. De binnen samenwerkingsverbanden verkochte aantallen koopwoningen zijn hierbij naar rato van deelname door Amvest meegeteld (voor 2011 waren de vergelijkbare aantallen 196, 54 respectievelijk 3). De totale ontwikkelomzet nam toe van 39,7 miljoen euro in 2011 tot 63,6 miljoen euro in Deze toename is geheel toe te schrijven aan de omzet van huurwoningen. Ook in 2012 is de ontwikkelingstrategie van Amvest erop gericht om bestaande ontwikkelingslocaties uit te ontwikkelen en in productie te nemen, dan wel de planologische status van strategische posities verder te brengen naar woningbouw bestemming. Vermindering van het vermogensbeslag van de ontwikkelingsportefeuille heeft hierbij een hoge prioriteit. Desalniettemin is er ruimte om nieuwe ontwikkelingslocaties te acquireren, mits deze passen in het investerings- en financieringsbeleid van Amvest. FINANCIËLE RESULTATEN 2012 Amvest heeft in 2012 voor haar financiële verslaggeving de transitie van NL GAAP (Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) naar de International Financial Reporting Standards (IFRS) gemaakt. Daarbij zijn de vergelijkende cijfers over 2011 aangepast. De overgang naar IFRS heeft tot gevolg dat het eigen vermogen per 1 januari 2011 afnam met 1,7 miljoen euro. Het netto-resultaat over 2011 verbeterde als gevolg van de overgang met euro. Op het eigen vermogen per 31 december 2011 bedraagt de totale invloed 2,1 miljoen euro negatief. Amvest realiseerde over het verslagjaar een netto-omzet van 63,6 miljoen euro, tegen 39,7 miljoen euro in het voorgaande jaar. In deze omzet zijn begrepen de leveringen van opgeleverd nieuw vastgoed dan wel termijnfacturering voor vastgoed in ontwikkeling aan Amvest Residential Core Fund en Amvest Residential Dynamic Fund. Voor 2012 is daarin voorts de verkoop van een grondpositie begrepen. De bedragen die hiermee waren gemoeid bedroegen voor Amvest Residental Core Fund 12,3 miljoen euro in 2012 tegen 29,3 miljoen euro in 2011 en voor Amvest Residential Dynamic Fund 39,2 miljoen euro respectievelijk nihil in Aan andere derden werd in 2012 voor een totaalbedrag van 12,2 miljoen euro verkocht (2011: 10,6 miljoen euro). Amvest leverde in nieuwe woningen op (2011: 61). Eind 2012 waren er 430 woningen in aanbouw, tegen 478 een jaar eerder. Over 2012 behaalde Amvest een negatief nettoresultaat ter grootte van 7,8 miljoen euro, aanmerkelijk lager dan het positieve resultaat over 2011 van 4,2 miljoen euro. Deze verslechtering valt vooral terug te voeren op slechtere resultaten uit ontwikkelingsactiviteiten, waar het resultaat van enkele grotere projecten naar beneden moesten worden bijgesteld. Voorts zijn als uitvloeisel van de overgang naar IFRS meer voorbereidingskosten direct ten laste van het resultaat gebracht. De ontwikkelingsactiviteiten leverden over 2012 een negatief resultaat van 5,5 miljoen euro op, tegen 1,7 miljoen euro positief over De netto-omzet uit managementactiviteiten verbeterde in vergelijking met 2011 met ongeveer 1,1 miljoen euro. De beheerskosten daarentegen vertoonden in het verslagjaar een lichte toename. Het resultaat uit beleggingen en deelnemingen liet ten opzichte van 2011 een forse achteruitgang zien. De financiële baten en lasten, vertoonden een verbetering ten opzichte van Hogere calculatorische rentebaten en hogere overige renteopbrengsten bepaalden het gunstiger renteresultaat. Financiering Amvest is grotendeels gefinancierd met eigen vermogen. Zo bedraagt de solvabiliteit (eigen vermogen als percentage van het balanstotaal) 79,3 procent per ultimo 2012 (ultimo 2011: 84,6 procent). Voor de financiering van ontwikkelingsprojecten heeft Amvest de beschikking over een kredietfaciliteit van FGH tot maximaal 100 miljoen euro. In 2012 is aanvullend 15 miljoen euro getrokken op deze faciliteit. 7

8 RISICOBEHEERSING De portefeuilledynamiek en de omvang van de ontwikkelingsportefeuille vragen om een stringente risicobeheersing van gebieds- en projectontwikkeling. Dit geldt voor zowel grondexploitatie- en ontwikkelingsrisico s, als voor het afzetrisico van koop- en huurwoningen. De status en mate van zekerheid van woningbouwbestemming bepalen het risicoprofiel van de grond- en ontwikkelingsportefeuille. De financiële risico's worden onder meer beperkt door de omvang van de investeringsverplichtingen te laten afhangen van de kans op woningbouwbestemming. Het financiële risico van strategische grondposities is het nadelige verschil tussen marktwaarde en verwervingsprijs, verhoogd met de bestede voorbereidingskosten. De strategische grondposities zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Het risicoprofiel van de overige projecten bestaat uit het kostprijsrisico en het verhuur- of verkooprisico. Het kostprijsrisico wordt in de regel afgedekt door een aannemingsovereenkomst met de aannemer, dan wel met de ontwikkelaar in geval van turnkey-afname. Het niveau van het kostprijsrisico van de ontwikkelingsportefeuille kan worden afgeleid aan de hand van het percentage waarvoor het kostprijsrisico nog niet is afgedekt. Amvest heeft er de afgelopen jaren bewust voor gekozen meer te investeren in eigen ontwikkelingen en strategische posities. Dit vertaalt zich in een gewijzigd risicoprofiel van de ontwikkelingsportefeuille. Het aandeel van projecten waarvoor het kostprijs- en afzetrisico nog niet is afgedekt, is in 2012 ten opzichte van eind 2011 licht afgenomen en is daarmee weer terug op het niveau van Nieuwbouwwoningen voor de particuliere verkoop worden in de regel pas in aanbouw genomen als tenminste 70 procent van de woningen van het project is verkocht. Hiermee wordt het verkooprisico in belangrijke mate afgedekt. Voor de afzet van nieuwbouwhuurwoningen heeft Amvest een overeenkomst met Amvest Residential Core Fund. Dit fonds heeft een eerste afnamerecht op nieuwe huurwoningen tegen marktconforme condities. Hiermee is Amvest Residential Core Fund verzekerd van een pijplijn aan goede huurwoningen. Voor Amvest geldt dat in een vroeg stadium van een nieuwbouwproject het afzetrisico van de huurwoningen kan worden afgedekt. Amvest loopt voorts rente- en kredietrisico en liquiditeitsrisico. Renterisico s over rentedragende vorderingen en schulden zijn van dien aard en omvang, dat geen gebruik wordt gemaakt van afgeleide financiële instrumenten om die risico s af te dekken. Anders dan op transacties met Amvest Residential Core Fund en Dynamic Fund is geen sprake van concentratie van kredietrisico s. Voor wat betreft het liquiditeitsrisico geldt dat Amvest per balansdatum over een positieve liquiditeitspositie beschikt die, in combinatie met de verwachte kasstromen in 2013, voldoende is om de voorgenomen activiteiten ook te realiseren. In het verslagjaar zijn geen specifieke onderzoeks- en ontwikkelingswerkzaamheden uitgevoerd of noodzakelijk geweest. INTEGRITEIT Amvest hanteert een interne gedragscode voor directie, leidinggevenden en medewerkers op het gebied van integriteit, transparantie en maatschappelijk verantwoord handelen. De Amvest Gedragscode is in 2012 herschreven en vastgesteld door het directieteam. Aansluitend is deze code aan de OR voorgelegd en goedgekeurd. Begin 2013 zal de Gedragscode op de Amvest-website worden geplaatst en zal aan alle medewerkers worden verzocht de code die een onlosmakelijk deel van de arbeidsovereenkomst uit maakt- te ondertekenen. Binnen Amvest is tevens een interne klachtenregeling van kracht. Naast de Amvest Gedragscode volgt Amvest als lid van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) de gedragscodes die gelden voor leden van deze brancheverenigingen. Op het gebied van integriteit heeft Amvest in de afgelopen jaren haar activiteiten geïntensiveerd. Zo is een compliance officer aangesteld en is de Customer Due Diligence procedure aangescherpt. Ook is een incidentenregister operationeel en vormt het thema integriteit een vast agendapunt van de maandelijkse directievergaderingen en enkele malen per jaar ook 8

9 in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Verder is in navolging van de NEPROM-richtlijnen een transactieregister ingericht, waarin op transparante wijze vooraf de business-to-business vastgoedtransacties van Amvest zijn onderzocht en gedocumenteerd, zodat zij kunnen worden getoetst op correctheid, wettelijkheid en integriteit. In 2012 hebben zich geen noemenswaardige incidenten voorgedaan op het gebied van integriteit. Amvest is van mening dat de maatregelen, die in het kader van het integriteitsbeleid van Amvest zijn getroffen, effectief hebben gewerkt. VERWACHTINGEN VOOR 2013 De verwachting is dat het consumentenvertrouwen ook in 2013 nog laag zal blijven door het verslechterde economische klimaat en de voortdurende eurocrisis. Dit heeft een negatief effect op de vraag naar nieuwbouw als bestaande woningen. Ook de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek, de strengere hypotheekverstrekkingsnormen en het restrictieve financieringsbeleid van hypotheekbanken duren voort en zullen, ondanks de recente afspraken tussen de Nederlandse regering en enkele oppositiepartijen, op korte termijn naar verwachting geen verbetering van de marktomstandigheden tot gevolg hebben. Wel is de verwachting dat de vraag naar huurwoningen ook in 2013 groot blijft. Zeker in het middeldure segment en in de economisch sterke regio s. In tijden van economische onzekerheid kiest de woonconsument vaker voor de huur van een woning. Begin 2013 heeft Amvest haar organisatie afgeslankt en aangepast. Hierdoor is Amvest als organisatie goed voorbereid op de moeilijke marktomstandigheden die ook in 2013 zullen voortduren. De strategie van Amvest is in 2013 erop gericht om het volume aan portefeuilles onder beheer te vergroten. De ontwikkelingsactiviteiten zullen gericht zijn op het uitontwikkelen en verkoop van bestaande ontwikkelingsposities. Tot slot zal de strategische verkenning om te investeren in zorgwoningen voor ouderen in 2013 worden afgerond. Ten aanzien van de financiering geldt dat Amvest per balansdatum beschikt over een liquiditeitspositie, die in combinatie met de verwachte kasstromen voor 2013 en 2014, voldoende is om de voorgenomen activiteiten ook te realiseren. Daarnaast kan voor projectfinancieringen nog op de met FGH Bank overeengekomen faciliteit worden teruggevallen. Van de totale faciliteit is ultimo 2012 nog pas iets minder dan 40 procent opgenomen. Wij verwachten dat met de winstpotentie in de ontwikkelingsportefeuille, de stabiele opbrengst uit managementactiviteiten en de geplande kostenreductie in 2013 het resultaat weer positief zal zijn. OVERIGE INFORMATIE Bij Amvest waren ultimo werknemers in dienst (65,4 fte s). Een jaar eerder waren de overeenkomstige getallen 70 en 63,7. In het eerste kwartaal van 2013 hebben zich los van de organisatorische aanpassing geen zaken voorgedaan die kwalificeren als gebeurtenissen na balansdatum. Amsterdam, 21 maart 2013 Directie: Ir. W.J. Bodewes Drs. T.H. Lam RA 9

10 10

11 JAARREKENING

12 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 VOOR RESULTAATBESTEMMING (X EUR 1.000) ACTIVA Toelichting Vaste activa Beleggingen in onroerend goed Materiële vaste activa Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vorderingen en overlopende activa Liquide middelen PASSIVA Groepsvermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Resultaat boekjaar (7.781) Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders Langlopende schulden aan kredietinstellingen Personeelsgerelateerde voorzieningen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen

13 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2012 (X EUR 1.000) Toelichting Netto-omzet ontwikkelingsactiviteiten Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten ontwikkelingsactiviteiten Kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten (67.805) (38.334) Ongerealiseerde waardeveranderingen (1.600) 0 (69.405) (38.334) Resultaat uit ontwikkelingsactiviteiten (5.480) Netto-omzet managementactiviteiten Beheerkosten 17 (14.644) (13.275) Resultaat uit managementactiviteiten (2.604) (2.325) Nettohuuropbrengsten Waardeveranderingen beleggingen 19 (25) Opbrengst overige beleggingen (incl.deelnemingen) 20 (7.971) (1.934) Resultaat uit beleggingen (6.623) (254) (14.707) (849) Financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen (12.958) (307) Belastingen Resultaat na belastingen (7.781)

14 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 2012 (X EUR 1.000) Toelichting Resultaat na belastingen toekomend aan de onderneming (7.781) Actuarieel resultaat toegezegd-pensioenregeling (753) (463) Overige rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen (7) 0 (760) (463) Belasting op baten en lasten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt Per saldo rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen (572) (348) (8.353)

15 GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN OVER HET BOEKJAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2012 (X EUR 1.000) Geplaatst Agio- Reserve Overige Resultaat Totaal eigen kapitaal reserve deelnemingen reserves boekjaar vermogen Stand per 31 december 2010 (NL GAAP) (17.564) Effect van IFRS-transitie per 1 januari 2011 (1.730) (1.730) Stand per 1 januari 2011 (IFRS) (17.564) Resultaat na belastingen (1.474) Overige mutaties in het eigen vermogen 2011 (17.912) (348) Totaalresultaat (19.385) Storting agioreserve Transacties met aandeelhouders Stand per 31 december Stand per 1 januari Resultaat na belastingen 2012 (7.781) (7.781) Overige mutaties in het eigen vermogen (4.231) (572) Totaalresultaat (12.013) (8.354) Storting agioreserve 0 Transacties met aandeelhouders Stand per 31 december (7.781)

16 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (X EUR 1.000) Resultaat voor belastingen (12.958) (307) Aanpassingen voor: - Afschrijvingen materiële vaste activa Ongerealiseerde waardeveranderingen 313 (725) Mutaties werkkapitaal: - Voorraden (16.889) (65.308) - Vorderingen en overlopende activa (8.430) - Kortlopende verplichtingen (8.858) (72.258) Ontvangen winstbelasting Betaalde interest Ontvangen interest (948) (225) Kasstroom uit operationele activiteiten (3.660) (68.259) Investeringen in beleggingen in onroerend goed (4.233) (12.753) Investeringen in materiële vaste activa (454) (321) Investeringen in financiële vaste activa (58.607) (30.689) Desinvesteringen beleggingen in onroerend goed Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten (11.027) 338 Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden (2.339) 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) liquide middelen (51.617) Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo liquide middelen per 31 december Afname (toename) liquide middelen (51.617) De kasstroom met betrekking tot verkochte dochterondernemingen in 2012 bedroeg 43 miljoen euro. 16

17 GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE, WAARDERING EN BEPALING VAN HET RESULTAAT ALGEMEEN Relatie met moedermaatschappij en voornaamste activiteiten De onderneming, Amvest Vastgoed BV (hierna Amvest), gevestigd te Amsterdam, is een besloten vennootschap waarvan de aandelen voor 50 procent in het bezit zijn van AEGON Vastgoed Holding BV te Den Haag en voor 50 procent van Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn te Zeist. De onderneming houdt zich voornamelijk bezig met ontwikkeling van onroerend goed voor derden en fondsmanagementactiviteiten. De jaarrekening is opgesteld door de directie van Amvest en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 21 maart De jaarrekening zal voor vaststelling worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 21 maart Toegepaste standaarden De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese unie. Tot en met 2011 paste Amvest voor haar verslaggeving Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving toe. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn in dit verband aangepast. Voor een overzicht van de overgang van NL GAAP naar IFRS, en de effecten daarvan per 1 januari respectievelijk 31 december 2011, wordt verwezen naar de bijlage Transitie naar IFRS. Per saldo bedraagt het effect van de IFRS-transitie (na belastingen) per 1 januari ,730 miljoen euro negatief. Dit bedrag is per deze datum op de overige reserves in mindering gebracht Amvest heeft alle IFRS-bepalingen toegepast die op of voor 31 december 2012 van toepassing waren met uitzondering van IAS 19A Employee Benefits. Op 5 juni 2012 is IAS 19A door de EU goedgekeurd om te worden toegepast in de EU. De nieuwe standaard dient te worden toegepast op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari IAS 19A mag op eerdere boekjaren worden toegepast. Amvest heeft voor deze vervroegde toepassing gekozen. Functionele en presentatievaluta De jaarrekening luidt in duizendtallen (x EUR 1.000), waarbij de euro de functionele en presentatievaluta van de onderneming is, tenzij anders is aangegeven. GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE De jaarrekening van Amvest over 2012 omvat de vennootschap (Amvest) en haar dochtermaatschappijen (tezamen te noemen de Groep ) en de belangen van de Groep in geassocieerde deelnemingen waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend. Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen, waarover Amvest zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent over het financiële en operationele beleid van de onderneming. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die op balansdatum uitoefenbaar zijn. In deze jaarrekening zijn de activa, de passiva en de resultaten opgenomen van Amvest en de dochterondernemingen waarin zij beslissende zeggenschap op het financiële en operationele beleid kan uitoefenen. Deze dochterondernemingen zijn voor 100 procent in de consolidatie betrokken. De jaarrekening van dochtermaatschappijen is in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap, tot aan het moment waarop deze eindigt. Nieuw verworven of opgerichte dochterondernemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het moment waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten dochterondernemingen worden in de consolidatie betrokken tot het moment van beëindiging van deze invloed. De geconsolideerde jaarrekening heeft betrekking op Amvest en haar 100%-dochtermaatschappijen. Amvest kent geen dochtermaatschappijen waarin een belang kleiner dan 100% wordt gehouden. Een overzicht van alle entiteiten die in de consolidatie zijn betrokken, is als bijlage opgenomen. Geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waarin de Groep invloed van betekenis heeft op het financiële en operationele beleid, maar waarover zij geen zeggenschap heeft. Invloed van betekenis wordt verondersteld te bestaan als de Groep houder is van tussen de 20 en de 50 procent van de stemrechten van een andere entiteit. Bij entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend is die zeggenschap vastgelegd in een contractuele overeenkomst en is unanieme instemming vereist voor strategische beslissingen over het financiële en operationele beleid. Geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend, worden 17

18 verantwoord op basis van de equity -methode en worden bij de eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. In die kostprijs van de investering zijn de transactiekosten inbegrepen. De geconsolideerde jaarrekening omvat het aandeel van de Groep in het totaalresultaat, in overeenstemming met de grondslagen van de Groep, vanaf de datum waarop de Groep voor het eerst invloed van betekenis heeft, tot aan de datum waarop voor het laatst sprake is van invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen groter is dan de waarde van het belang in een investering verwerkt volgens de equity -methode, wordt de boekwaarde van dat belang (inclusief eventuele langetermijninvesteringen) in de balans van de Groep afgeboekt tot nihil en worden verdere verliezen niet meer in aanmerking genomen behalve voor zover de Groep een verplichting is aangegaan of het voornemen heeft om verliezen aan te zuiveren. Eliminatie van onderlinge transacties Intragroepsaldi en -transacties alsmede eventuele nietgerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen Amvest of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met investeringen verwerkt volgens de equity - methode worden geëlimineerd naar rato van het belang dat Amvest in de investering heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als nietgerealiseerde winsten, maar alleen voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering. Onderlinge transacties vinden steeds plaats tegen marktconforme prijzen en voorwaarden. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Algemeen Het financieel verslag is opgesteld op basis van historische kostprijs, met uitzondering van de beleggingen in onroerend goed die tegen reële waarden met mutaties via de winst- en verliesrekening zijn gewaardeerd. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergt en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, en waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, en waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het moment waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Gebruik van schattingen en oordelen De opstelling van de geconsolideerde jaarrekening vereist dat de directie van Amvest zich een oordeel vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten. De schattingen en daaraan ten grondslag liggende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringen en andere factoren die in dit verband als redelijk worden beschouwd. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. ingen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving zijn consistent toegepast voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening en voor alle tot de Groep behorende entiteiten. Financiële instrumenten Niet-afgeleide financiële instrumenten Niet afgeleide financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, liquide middelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Deze instrumenten worden bij eerste opname verwerkt tegen reële waarde plus, voor instrumenten die niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en 18

19 verliesrekening, eventuele direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden de huidige niet-afgeleide financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Een financieel instrument wordt opgenomen indien Amvest een belanghebbende partij is in de contractuele voorwaarden van het instrument. Financiële activa worden niet langer in de balans opgenomen als de contractuele rechten op de kasstromen uit het actief aflopen of als Amvest de contractuele rechten op de ontvangst van de kasstromen uit het financieel actief overdraagt door middel van een transactie waarbij nagenoeg alle aan het eigendom van dit actief verbonden risico s en voordelen worden overgedragen. Indien Amvest een belang behoudt of creëert in de overgedragen financiële activa, dan wordt dit belang afzonderlijk als actief of verplichting opgenomen. Financiële activa en verplichtingen worden uitsluitend in de balans gesaldeerd gepresenteerd indien Amvest een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze saldering en indien zij voornemens is om te salderen op netto basis dan wel voornemens is het actief en de verplichting gelijktijdig te realiseren. Amvest bezit de volgende niet-afgeleide financiële activa: financiële activa welke classificeren als leningen, vorderingen en liquide middelen. Amvest bezit de volgende niet-afgeleide financiële passiva: rentedragende schulden, schulden aan kredietinstellingen en overige schulden en overlopende passiva. Amvest maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten. Vaste activa De vaste activa kennen alle een looptijd langer dan 12 maanden, tenzij expliciet anders is vermeld. Beleggingen in onroerend goed Beleggingen in onroerend goed omvatten het vastgoed in exploitatie dat wordt aangehouden hetzij om huuropbrengsten te genereren hetzij om waardegroei te genereren dan wel om een combinatie daarvan. De vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële waarde op balansdatum gebaseerd op jaarlijkse taxaties door een onafhankelijke externe taxateur. Vastgoedbeleggingen worden op het moment van aankoop opgenomen tegen de integrale kostprijs (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoek, geactiveerde rente en andere transactiekosten) tot aan de eerste rapporteringsdatum (ieder kwartaal), vanaf welke datum de reële waarde wordt toegepast. De waarde van de vastgoedbelegging wordt vermeerderd met de gedane investeringen, gevolgd door aanpassing aan reële waarde per eerstvolgende rapporteringsdatum. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven, aangezien zij zijn opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid waren. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve niet in de reële waarde begrepen. Waardemutaties worden in de winst-en-verliesrekening onder de ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen verantwoord. Winsten of verliezen bij verkoop van een vastgoedbelegging worden in de periode waarin de verkoop plaatsvindt verantwoord als het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de door Amvest meest recent vastgestelde reële waarde. Materiële vaste activa Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In de kostprijs zijn de kosten begrepen die direct toerekenbaar zijn aan de verwerving van het actief. Bedrijfsmiddelen worden aangehouden voor een relatief beperkte periode. Mede gelet op het karakter van deze activa zullen zich naar verwachting geen wijzigingen voordoen die aanleiding geven tot het doorvoeren van bijzondere waardeverminderingen. Voor de afschrijvingen worden de volgende percentages gehanteerd. In het jaar van aanschaf wordt naar tijdsevenredigheid afgeschreven. Afschrijvingsmethoden, gebruiksduur en restwaarde worden op het einde van ieder boekjaar opnieuw geëvalueerd en, indien noodzakelijk, aangepast. warmte/koude-installatie verbouwingen andere bedrijfsmiddelen 3,33 en 6,67 procent 20 procent 20 procent 19

20 Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde voor zover mogelijk bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van Amvest. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. De onder de financiële vaste activa opgenomen langlopende vorderingen op nietgeconsolideerde deelnemingen, die in beginsel worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met de bijzondere waardeverminderingverliezen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Vlottende activa De vlottende activa kennen alle een looptijd korter dan 12 maanden, tenzij expliciet anders is vermeld. Voorraden Onder dit hoofd zijn opgenomen de strategische grondposities, onverkochte woningen in aanbouw en projecten in voorbereiding bestemd voor derden. De voorraden strategische grondposities worden gewaardeerd tegen kostprijs of netto opbrengstwaarde, indien deze lager is. De netto-opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsvoering, verminderd met de geschatte kosten van voltooiing en de verkoopkosten. De kostprijs van de voorraden strategische grondposities omvat de uitgaven gedaan bij verwerving van de voorraden en daarop betrekking hebbende inkoopkosten. In beginsel zijn deze posities niet in vervaardiging en worden om die reden geen ontwikkelingskosten geactiveerd. Rente wordt geactiveerd vanaf het moment dat de grondpositie actief ontwikkeld wordt, met inachtneming van de voorwaarden voor activering van financieringslasten. Waardeveranderingen worden in de winst-enverliesrekening onder de ongerealiseerde waardeveranderingen als onderdeel van het resultaat uit ontwikkelingsactiviteiten verantwoord. Voorraden woningen in aanbouw (verkocht) De verkochte woningbouwprojecten waarbij de koper slechts beperkte invloed heeft op de belangrijkste elementen van het ontwerp van het actief, worden verantwoord onder voorraden. De contracten met de kopers betreffen koop-/aannemingsovereenkomsten die zo zijn vormgegeven dat de grond eerst aan de koper wordt verkocht en dat vervolgens de woning wordt gebouwd. Door natrekking wordt alles dat op de grond wordt bebouwd eigendom van de koper; daarnaast staat de koopprijs vooraf vast, waardoor het economisch risico van waardestijging en - daling bij de koper ligt. Hierdoor vindt overdracht van risico's en voordelen doorlopend gedurende de voortgang van het project plaats. De omzet en het resultaat van verkochte woningen in aanbouw worden daarom -in overeenstemming met IFRIC 15- naar rato van de voortgang verantwoord. Als het bedrag aan gefactureerde termijnen op een project hoger is dan de gemaakte kosten plus opgenomen winst, wordt het saldo onder de kortlopende schulden in de balans gepresenteerd als onderhanden werk. Is het bedrag aan gefactureerde termijnen op een project lager dan de gemaakte kosten plus opgenomen winst, dan wordt het saldo opgenomen onder de vorderingen als onderhanden werk. Indien de winsten niet op een verantwoorde wijze kunnen worden bepaald, worden deze verantwoord in het jaar waarin het project wordt opgeleverd. Verliezen worden, zodra deze voorzienbaar zijn, volledig en direct ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardeveranderingen worden in de winst-enverliesrekening onder de ongerealiseerde waardeveranderingen als onderdeel van het resultaat uit ontwikkelingsactiviteiten verantwoord. Voorraden woningen in aanbouw en projecten in voorbereiding (onverkocht) De onverkochte woningen in aanbouw en projecten in voorbereiding worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De netto opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsuitoefening verminderd met geschatte kosten van voltooiing en de verkoopkosten. In de kostprijs zijn onder andere begrepen: direct toerekenbaar uitbesteed werk, overige externe kosten en de direct toerekenbare financieringslasten, rekeninghoudend met de voorwaarden voor activering van financieringslasten. Ter dekking van de interne kosten is rekening gehouden met een opslag over het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen reële waarde. Waardeveranderingen worden in de winsten-verliesrekening onder de ongerealiseerde waardeveranderingen als onderdeel van het resultaat uit ontwikkelingsactiviteiten verantwoord. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas- en banksaldi. Voor alle banksaldi geldt dat deze ter vrije beschikking staan. 20