Bodemverontreiniging bij aankoop en bouw

Transcriptie

1 1 Sprekende Gemeente kopregel Den Haag Dienst Stadsbeheer September 2006 Bodemverontreiniging bij In deze folder leest u meer over bodemverontreiniging en met name over de gevolgen die dat kan hebben voor eigenaren, erfpachters of bewoners. Bijvoorbeeld bij de koop of verkoop van onroerend goed. Er wordt ingegaan op de manieren waarop u met bodemverontreiniging en bodemsanering te maken kunnen krijgen.

2 2 Bodemverontreiniging bij Wanneer is sprake van bodemverontreiniging? Er is sprake van bodemverontreiniging als er een hogere concentratie van bepaalde stoffen in de bodem zit, dan er van nature in hoort te zitten. Verontreiniging van de bodem kan zijn veroorzaakt door onzorgvuldig omspringen met (grond)stoffen door bedrijven en het storten van afval. Maar ook door meer alledaagse dingen die met wonen, werken en verkeer te maken hebben, zoals een ondergrondse olietank in de tuin, gebruik van bestrijdingsmiddelen, dempen van sloten of ophogen van gebieden met (sloop)afval. Om de mate van verontreiniging te kunnen toetsen heeft de overheid normen ontwikkeld. Als de concentraties onder de zogenaamde streefwaarde liggen, is de bodem niet verontreinigd en geschikt voor elk gebruik. Als een stof voorkomt in een concentratie boven de interventiewaarde, is er sprake van een geval van ernstige verontreiniging. Dan kan het nodig zijn de bodem te saneren. Indien de stoffen voorkomen in concentraties tussen de streefwaarde en de interventiewaarde zijn de risico s in het algemeen niet zo groot dat gesaneerd moet worden. Het is soms wel noodzakelijk dat dit eerst wordt geverifieerd in een nader bodemonderzoek. Op welke manieren kunt u te maken krijgen met bodemverontreiniging? Koop en verkoop Bij de koop van grond en van een bestaand of nieuw huis of appartement is bodemverontreiniging een belangrijk aandachtspunt. De koper (of zijn makelaar) heeft namelijk een onderzoeksplicht en moet naar de kwaliteit van de bodem vragen. Daarnaast heeft de verkoper (of diens makelaar) een informatieplicht: hij moet de koper informeren over wat hij over de bodemkwaliteit weet. Dit kan aanleiding vormen tot een bodemonderzoek en eventueel een sanering. In beginsel zijn de verkoper en de koper vrij om in de koopovereenkomst te regelen of de verontreiniging voor risico van de koper of voor risico van de verkoper is. Dit wordt de contractsvrijheid genoemd. Om eventuele problemen te voorkomen is het verstandig vóór het sluiten van de koopovereenkomst bij de gemeente te informeren of iets bekend is over de bodemkwaliteit. Ook kan een bodemonderzoek worden uitgevoerd waarbij monsters van grond en grondwater worden genomen. Aan de hand van de uitkomst kunnen partijen dan bepalen of zij de overeenkomst willen aangaan en zo ja, onder welke voorwaarden. De verkoper kan door middel van een uitsluitingsclausule in de overeenkomst gevrijwaard worden van eventuele voor zijn rekening komende nadelige gevolgen van de verontreiniging. Dit kan heel in het algemeen gebeuren door het opnemen van bedingen in de overeenkomst als de koper koopt het onroerend goed met alle lusten en lasten, rechten, verplichtingen en gebreken of de zaak wordt verkocht in de staat waarin deze zich op het tijdstip van contracteren bevindt. De verkoper zal zich echter niet altijd kunnen verschuilen achter een dergelijk uitsluitingsbeding. Volgens vaste rechtspraak blijft de verkoper verantwoordelijk voor feiten en/of gegevens die hij kende of behoorde te kennen en waarvan de koper niet op de hoogte was. Er is dan op grond van het burgerlijk recht sprake van een verborgen gebrek. De waarde van een onroerende zaak, een huis of een stuk grond kan door bodemverontreiniging dalen. Als de overheid saneert, kan de prijs weer stijgen tot de normale marktprijs. De eigenaar van de onroerende zaak kan dus rijker worden door de saneringsinspanning van de overheid. Als iemand daar geen recht op heeft is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking. De overheid heeft de bevoegdheid deze verrijking geheel of gedeeltelijk terug te halen. Bouwactiviteiten Vroeger werd gebouwd zonder dat naar de kwaliteit van de bodem werd gekeken. In een aantal gevallen is later gebleken dat de bodem vanwege de verontreinigingen en de daarmee samenhangende risico s gesaneerd moest worden. Sinds oktober 1992 zijn alle gemeenten op basis van de Woningwet verplicht het bouwen op bodemverontreiniging tegen te gaan. Dit is geregeld in het Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning. Bij de aanvraag om een bouwvergunning dient vrijwel altijd de bodemkwaliteit bekend te zijn. De opdrachtgever van de bouwactiviteiten is verantwoordelijk voor de uitvoering van het bodemonderzoek en indien nodig ook voor de bodemsanering. Door de gemeente wordt beoordeeld of het bodemonderzoek goed is uitgevoerd en of de bodem geschikt is om op te bouwen. Soms moet de bodem gesaneerd worden voordat er op gebouwd mag worden. Er moet dan, voordat de bouwvergunning kan worden afgegeven, een saneringsplan gemaakt worden dat door de gemeente (dienst Stadsbeheer, Milieu en Vergunningen) goedgekeurd moet worden (zie verder onder Wet bodembescherming ). Sanering wordt dan als voorwaarde in de bouwvergunning opgenomen. Ondergrondse olietanks Mensen kunnen ook met bodemsanering te maken krijgen als er op hun perceel nog een oude olietank in

3 3 Bodemverontreiniging bij de grond zit. Voor eigenaren van ondergrondse olietanks is de zorgplicht voor de bodem nader geregeld in het Besluit Opslaan Ondergrondse Tanks 1998 (BOOT 98). Er liggen nog altijd niet ontdekte opslagtanks. De tanks voorzagen vroeger de met olie gestookte verwarmingsinstallaties van brandstof. Na overschakeling op aardgas raakten veel van deze tanks buiten gebruik. Elk jaar nog ontdekken particulieren en bedrijven ondergrondse olietanks op hun terrein. De vinder is verplicht dit bij de gemeente te melden. De tanks die nooit eerder gesaneerd zijn moeten worden verwijderd. Daarnaast zijn veel tanks in het verleden al eerder, maar onvoldoende gesaneerd. Die tanks moeten opnieuw worden onderzocht en wellicht worden verwijderd. Oude olietanks die nog niet zijn verwijderd of schoongemaakt moeten door een saneringsbedrijf dat door het KIWA- Keuringsinstituut is erkend, verwijderd worden.een tank die niet meer wordt gebruikt, gaat namelijk vroeg of laat roesten en lekken. Daardoor kunnen olieresten in de bodem terechtkomen, met alle milieuschade vandien. Voor het verwijderen van de tank moet de bodem onderzocht worden. Uit dit bodemonderzoek kan naar voren komen dat de tank heeft gelekt en bodemverontreiniging heeft veroorzaakt. In dit geval is nader bodemonderzoek noodzakelijk. Voor het opruimen van de verontreiniging die door het lekken van olie is ontstaan, is de eigenaar verantwoordelijk. Het kunnen overleggen van een KIWA-tanksaneringscertificaat, betekent niet dat de grondeigenaar niet voor de gevolgen van eventuele bodemverontreiniging verantwoordelijk is. Een tank kan immers gelekt hebben voordat hij gesaneerd werd. Als bodemverontreiniging wordt aangetroffen voordat de tank gesaneerd wordt, kan pas met de tanksanering worden doorgegaan na toestemming van het bevoegd gezag Wbb. Wet bodembescherming Voor de uitvoering van de Wet bodembescherming zijn burgemeester & wethouders van Den Haag als bevoegd gezag Wbb verantwoordelijk. Het is de taak van dit bevoegd gezag ervoor te zorgen dat de wet wordt nageleefd. Dat wil zeggen dat verontreinigingen worden onderzocht en gesaneerd. De tekst van de Wet bodembescherming kunt u vinden op Wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, dan wordt ook nagegaan of een spoedige sanering noodzakelijk is. Wanneer uit een bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging worden in een beschikking (besluit van burgemeester & wethouders) de ernst van de bodemverontreiniging en de eventuele spoedeisendheid van de sanering vastgesteld. De procedure voor het nemen van een beschikking duurt 15 weken. Tot 1 januari 2006 werd in plaats van spoedeisendheid de term urgent gebruikt. Urgente gevallen van bodemverontreiniging zijn na 1 januari 2006 automatisch spoedeisend geworden. Het tijdstip dat in de beschikking Ernst en Urgentie is opgenomen waarvóór met de sanering moet zijn begonnen is ook na 1 januari 2006 van kracht. In artikel 28 van de Wbb staat dat als particulieren of bedrijven van plan zijn te saneren of andere handelingen te verrichten waardoor bodemverontreiniging wordt verminderd of verplaatst, zij dat van te voren moeten melden bij het bevoegd gezag Wbb. Op is een Meldingsformulier Wbb te verkrijgen, dat door de melder moet worden ingevuld. Ook de beslissing op een saneringsplan wordt in een beschikking vastgelegd. Deze procedure duurt 15 weken. Na afloop van de sanering wordt een saneringsverslag opgesteld. Burgemeester & wethouders kunnen dan beoordelen of de sanering is uitgevoerd zoals in het saneringsplan is vastgelegd. Hiermee wordt na goedkeuring in een beschikking ingestemd. Wanneer maatregelen van nazorg van de verontreiniging nodig zijn, dan moet een nazorgplan worden opgesteld. Ook hiermee wordt na goedkeuring in een beschikking ingestemd. Onder bepaalde voorwaarden (onder andere indien geen belanghebbenden aanwezig zijn) kan een kortere procedure worden doorlopen. In dat geval wordt de ontwerp-fase van het besluit overgeslagen. Op de beschikkingen is inspraak en/of bezwaar en/of beroep mogelijk. Meer informatie over de procedures en de mogelijkheden van inspraak, bezwaar en beroep kunt u lezen in de folder Bodemverontreiniging- meldingen en beschikkingen op Saneringsonderzoek en saneringsplan Bij saneringsonderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen eenvoudige en niet-eenvoudige saneringen. Bij niet-eenvoudige saneringen zijn beschikkingen nodig namelijk een beschikking geval van verontreiniging en een beschikking saneringsplan. Als gesaneerd moet worden, wordt meestal eerst een saneringsonderzoek uitgevoerd. In dit saneringsonderzoek wordt nagegaan welke oplossingen er zijn

4 4 Bodemverontreiniging bij voor het verontreinigingsprobleem. Met de sanering moeten in ieder geval de risico s van de verontreiniging zo veel mogelijk worden weggenomen. Daarnaast moet de saneringsoplossing worden afgestemd op het beoogde gebruik na de sanering. Het terrein moet na sanering gewoon gebruikt kunnen worden (bijvoorbeeld wonen met een tuin). Uiteindelijk zal één van de in het saneringsonderzoek uitgewerkte oplossingen gekozen worden. In de Wbb en in het gemeentelijk bodemsaneringsbeleid zijn criteria opgenomen op grond waarvan de keuze van een saneringsvariant plaats moet vinden. Het bevoegd gezag toetst of de gekozen variant hieraan voldoet. Als wordt gekozen voor isolatie van de verontreiniging, dan wordt vaak een leeflaag aangebracht. Een leeflaag is een laag grond die op de verontreiniging wordt aangebracht zodat contact met de verontreinigde grond of het verontreinigde grondwater wordt voorkomen. Soms kan het bouwwerk zelf de isolatie vormen. In de praktijk komt het wel eens voor dat voor de verwijdering van een grondwaterverontreiniging langdurig grondwater onttrokken moet worden. Als op de saneringslocatie ook gebouwd moet worden, dan wordt een dergelijke sanering soms ingepast in een bouwplan. De sanering kan dan ook tijdens en na de bouwwerkzaamheden voortgezet worden, totdat het doel van de sanering bereikt is. BUS Op eenvoudige saneringen die kort duren kan het Besluit uniforme saneringen (BUS) van toepassing zijn. Wanneer het BUS op een sanering van toepassing is hoeft geen uitgebreid saneringsplan te worden geschreven of te worden gewacht op een beschikking. De saneerder kan volstaan met een melding. Omdat er geen beschikking hoeft te worden genomen duurt de procedure maximaal 5 weken. Na afloop van de sanering moet binnen 8 weken een saneringsverslag worden ingeleverd. Meer informatie hierover kunt u vinden op Kadastrale registratie Het bevoegd gezag Wbb is verplicht om besluiten inzake bodemverontreiniging te laten registreren bij het Kadaster. Het gaat daarbij onder andere om besluiten over de ernst van de verontreiniging en de spoedeisendheid van de sanering, het besluit op het saneringsplan, besluit op het saneringsverslag, besluit op het nazorgplan en eventuele bevelen. Geregistreerd wordt dat er een beschikking en/of bevel is genomen. Wat deze beschikking inhoudt, wordt niet geregistreerd. Wel bewaart het Kadaster afschriften van de beschikkingen. De onderliggende stukken ((onderzoeks)rapporten e.d.) zijn alleen bij de gemeente ter inzage. De registratie blijft ook na afronding van de sanering aanwezig. De bodem is dan echter wel geschikt voor de toekomstige functie. Informatie hierover kunt u krijgen bij de gemeente. Als bij het kadaster geen registratie met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend is, wil dat niet zeggen dat er dan ook geen sprake is van bodemverontreiniging. Dit kan met name bij bestaande bouw het geval zijn, omdat niet alle percelen zijn onderzocht of dat niet altijd een beschikking is genomen en geregistreerd. Informeer bij de gemeente als u grond of een woning wilt kopen. Op zijn alle bij de gemeente bekende verontreinigingen en alle bij de gemeente bekende bodemonderzoeken wel na te gaan. Meer informatie over de procedures van de Wbb kunt u lezen in de folder Wet bodembescherming- meldingen en beschikkingen op Wie is verantwoordelijk? Uitgangspunt bij bodemverontreiniging is dat de vervuiler betaalt. De veroorzaker van de verontreiniging wordt in principe als eerste aangesproken. Voor veel locaties geldt echter dat de veroorzaker niet meer te achterhalen is of niet meer aangesproken kan worden op zijn verantwoordelijkheid. Dit is bijvoorbeeld het geval als de verontreiniging is veroorzaakt vóór 1975, de veroorzaker failliet is verklaard of niet voldoende financiële zekerheid kan bieden. Als er geen veroorzaker van de bodemverontreiniging kan worden aangesproken, wordt gekeken of er anderen zijn die aangesproken kunnen worden op onderzoek en sanering. Zo kan de eigenaar of de gebruiker op zijn verantwoordelijkheid voor een schone bodem worden gewezen. Iedere koper die een perceel koopt loopt dus in principe het risico om aangesproken te worden voor bodemonderzoek en sanering. Als bijvoorbeeld iemand op een verontreinigd terrein wil bouwen, moet het terrein eerst onderzocht en vervolgens schoongemaakt worden. Pas wanneer niemand verantwoordelijk gesteld kan worden voor de verontreiniging, treedt bij ernstig verontreinigde terreinen waarbij de sanering spoedeisend is, de overheid op als saneerder. Dit wordt de vangnetfunctie van de overheid genoemd. In de Wbb is in artikel 55b geregeld wie verantwoordelijk is voor het saneren van bedrijfsterreinen. Iedere eigenaar of erfpachter van een bedrijfsterrein waarop het geval van verontreiniging is ontstaan is verplicht het hele geval van bodemverontreiniging te saneren. Die verplichting kan alleen worden opgelegd

5 5 Bodemverontreiniging bij wanneer er sprake is van een spoedeisende sanering. Ook wanneer u een appartement koopt kunt u te maken krijgen met bodemverontreiniging. De grond waarop de appartementen zich bevinden is meestal gemeenschappelijk eigendom. Dit betekent dat wanneer u een appartement heeft op bijvoorbeeld de 2e etage u toch mede-eigenaar van de grond bent. Volgens de wet zijn alle appartementseigenaren verplicht mee te betalen in de schulden en kosten die voor de gemeenschappelijke rekening zijn. Het kan dus voorkomen dat alle appartementseigenaren moeten bijdragen aan de kosten van bodemonderzoek en bodemsanering en niet alleen de eigenaar van het appartement op de begane grond. Meer over de aansprakelijkheid voor bodemverontreiniging is te lezen in Wanneer verplicht de bodem te onderzoeken of te saneren? (Bevelsbeleid gemeente Den Haag) op Gemeente Den Haag, Dienst Stadsbeheer, Milieu & Vergunningen, Bodeminformatiepunt (afdeling Bodembeheer). Postadres: Postbus DP DEN HAAG Telefoon: (op werkdagen tussen 8.30 en uur) bodeminformatiepunt@dsb.denhaag.nl Bezoekadres: Paviljoensgracht 1, DEN HAAG Dit informatieblad is een beknopte en vrije weergave van de wettelijke bepalingen. Aan dit informatieblad kunnen geen rechten worden ontleend. Meer informatie Voor meer informatie over bodem kunt u terecht op de website van de gemeente Den Haag: Informatie over bodemverontreiniging en saneringen op specifieke locaties in Den Haag kunt u zelf zoeken op Voor meer algemene informatie over bodemverontreiniging en sanering kunt u terecht op de site van het Ministerie van VROM U kunt VROM ook telefonisch benaderen bij InfoMil helpdesk bodem, telefoon (070)