woningmarktmonitor GEMEENTEN NEDER-BETUWE & BUREN

Transcriptie

1 woningmarktmonitor GEMEENTEN NEDER-BETUWE & BUREN 213 Een coproductie van de gemeente Buren, gemeente Neder-Betuwe, Stichting Woningbeheer Betuwe en Heleen Beekhuizen Makelaardij. pagina 1

2 pagina 2

3 woningmarktmonitor GEMEENTEN NEDER-BETUWE & BUREN Samen meten is meer weten 213 pagina 3

4 Inhoud Samen meten is meer weten 1 De woningmarkt in Demografische ontwikkelingen 3 Ontwikkeling woningvoorraad 4 Ontwikkelingen koopsector 5 Ontwikkelingen huursector 6 Begrippenlijst en bronverwijzing pagina 4

5 Samen meten is meer weten Marc van Ooijen Jan Rademaker Henriëtte van Vessem Jaap Huibers De woningmarkt vertoont grillige trekken. Voorspellingen lijken moeilijk te maken, desalniettemin wordt van bij de woningmarkt betrokken partijen visie en sturing verwacht. Deze woningmarkt-monitor draagt bij aan gedeeld inzicht in de markt, biedt nieuwe inzichten en stof tot nadenken en is daarmee een basis voor het debat over de woningmarkt in de gemeenten Neder-Betuwe en Buren. We hopen met deze monitor inzichten te verbreden, beschikbare feiten integraal beschikbaar te stellen en de samenwerking tussen partijen te verdiepen. Vanuit alle facetten van de markt is gekeken naar wat er op dit moment speelt in onze woonomgeving. Prognoses, feiten en inzicht in het realiseren van beleidsvoornemens zijn hiervoor de basis. We kijken naar huur en koop en brengen de ontwikkelingen vanaf het jaar 21 in beeld. Deze woningmarktmonitor is een jaarlijkse uitgave. Deze monitor over 213 is de tweede in een reeks. Per kwartaal volgen we ambtelijk de nieuwste ontwikkelingen en in de monitor vatten we onze conclusies over het afgelopen jaar samen. Aan de cijfers in deze monitor kunnen geen rechten ontleent worden, noch pretenderen we compleet te zijn in onze analyses. Wel nodigen we iedereen uit op basis van deze cijfers met elkaar in gesprek te gaan over een toekomstbestendige koers en de weg naar een gezonde woningmarkt. Heeft u vragen naar aanleiding van deze monitor of wilt u inzichten met ons delen? Neemt u gerust contact met ons op. pagina 5

6 De mensen die reageren op een woning zijn wel serieuze zoekers. In Neder-Betuwe en Buren hoeft SWB een woning gemiddeld nooit vaker dan twee keer aan te bieden, terwijl dit in de regio gemiddeld drie keer nodig is. pagina 6

7 1 De woningmarkt in 213 Grote tevredenheid met de huidige woning en buurt, maakt senioren een bijzonder kritische woningzoeker die de tijd heeft om de ideale woning te zoeken. Neder-Betuwe en Buren zijn geen echte krimpgemeenten, maar vanaf 225 lijkt daar verandering in te komen: vanaf dat moment daalt het inwonertal. Het toevoegen van nieuwe woningen aan de voorraad blijft echter nodig. Het aantal huishoudens blijft groeien als gevolg van het feit dat er steeds minder mensen in één huis leven. Senioren zullen sterk in aandeel stijgen. Senioren zullen maatschappij en woningmarkt steeds meer gaan domineren. Deze trends kennen we allemaal, maar hoe kunnen we deze ontwikkeling verzilveren op de woningmarkt? In de regio zijn afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen per gemeente in de periode Daarnaast wil de provincie, in het kader van de regionale woonagenda, met de regiogemeenten afspraken maken over de periode 215 tot 225. De gemeenten Buren en Neder-Betuwe liggen ten opzichte van de Kwp-3-afspraken wat achter op schema met het realiseren van de gestelde ambities. Beide gemeenten hebben, naast aantallen, ook benoemd welk type woningen zij graag gerealiseerd zien en in welke prijsklasse. Beide gemeenten blijken redelijk invulling te kunnen geven aan deze kwaliteitskaders al geldt dat de nieuwbouw in de sociale huursector en goedkope koop over het algemeen wat achter blijft. Dit wordt echter deels opgevangen door de verkoop van huurwoningen Totaalbeeld koopsector De koopsector in 213 laat nog geen structurele signalen van herstel zien, voor wat betreft de bestaande bouw. Het aantal transacties daalt nog steeds. Toch zijn er ook lichtpuntjes: zo zijn de gemiddelde vraag- en transactieprijzen licht toegenomen, zien we dat het verschil tussen vraag- en transactieprijzen stabiliseert en dat in ieder geval op regionaal niveau de verkooptijd is afgenomen. In 214 moet blijken of deze voorzichtige tekenen van herstel doorzetten. Totaalbeeld huursector De trends in de huursector zetten zich door: het aantal reacties per woning blijft gemiddeld dalen. Daarbij valt op dat vooral senioren zich beperkt verhuisgeneigd tonen. Circa 4% van de woningen werd in 213 verhuurd aan 55-plussers, maar dat kost meer energie en inzet bij de verhuur dan de verhuur aan andere doelgroepen. De redenen hiervoor zijn meerledig. Voor senioren lijkt het verhuizen een meer emotioneel proces: zij wonen vaak naar tevredenheid, maar verlaten de woning om redenen als gezondheid of minder mobiel zijn of zij sorteren hierop voort. Dat is een afweging die emotioneel niet makkelijk is te maken. De grote tevredenheid met de huidige woning en buurt, maakt veel senioren daarnaast bijzonder kritische woningzoekers die de tijd hebben om de ideale woning te zoeken. Daarnaast nemen de mogelijkheden om de eigen woning meer geschikt te maken toe. Kortom, er is een latente behoefte aan voor senioren geschikte woningen die niet vanzelfsprekend ook echt realiteit wordt. Dit geldt overigens niet alleen voor de huur-, maar net zo goed voor de koopsector. De mensen die reageren op een woning zijn wel serieuze zoekers. In Neder-Betuwe en Buren hoeft SWB een woning gemiddeld nooit vaker dan twee keer aan te bieden, terwijl dit in de regio gemiddeld drie keer nodig is. De kans op een woning is de afgelopen jaren gelijk gebleven: iemand die actief op zoek is naar een sociale huurwoning vindt gemiddeld na 2 jaar de gewenste woning. pagina 7

8 2 Demografische ontwikkelingen Het aantal huishoudens groeit licht de komende jaren. Dit komt vooral door de gezinsverdunning: steeds minder mensen in één woning. Een woningmarktmonitor kan niet alleen maar terugkijken. Een inschatting van de ontwikkeling van het aantal bewoners en huishoudens is onmisbaar in discussies over de woningmarkt. Om hier een beeld van te schetsen maken we gebruik van prognoses die de provincie Gelderland beschikbaar stelt en ook zelf gebruikt bij het formuleren van provinciaal woonbeleid. Trend is helder, tempo van de ontwikkeling moeilijk te voorspellen In de woningmarktmonitor 212 maakten we gebruik van de prognoses die de provincie Gelderland begin 213 in concept beschikbaar stelde. Voor de woningmarktmonitor over 213 maken we ook gebruik van de prognoses van de provincie Gelderland. maakt het meerjarig kwantitatief hard vastleggen van ambities wel lastig. Vergrijzing zet door Naast krimp van de groei verschuiven ook de leeftijdsklasses van de inwoners van Neder- Betuwe en Buren. Het aantal 55-plussers en in het bijzonder het aantal 75-plussers stijgt de komende jaren sterk. Op het hoogtepunt van de vergrijzing is het aandeel inwoners ouder dan 55 jaar in Neder-Betuwe zo n bijna 4% in Buren ligt dat nog hoger op circa 45%. Twee zaken vallen op: De trend is helder: Het aantal inwoners in zowel Neder-Betuwe als Buren stabiliseert zich momenteel, maar de verwachting is dat op korte termijn bevolkingskrimp gaat optreden. Er ontstaat dan een situatie waarin meer mensen overlijden of vertrekken dan dat er geboren worden of zich in deze gemeenten vestigen. Voor het aantal huishoudens geldt dat de komende jaren beperkte groei valt te verwachten. Dit komt vooral door de gezinsverdunning: steeds minder mensen in één woning. Voorspellen is lastig. In het laatste jaar zijn prognoses bijgesteld. Daaruit blijkt een worsteling in het voorspellen van de effecten van trends als scheiden van wonen en zorg, migratie, de inschatting van het aantal op te leveren woningen en voor een deel ook nog het effect van de economische onzekerheid. Dat maakt dat er schommelingen ontstaan in de prognoses. Dat doet niets af aan de te verwachten trends op hoofdlijnen, maar pagina 8

9 Naast krimp van de groei Prognose bevolking en huishoudens verschuiven ook de leeftijdsklasses van de inwoners van Buren Neder-Betuwe Neder-Betuwe en Buren Bevolking Huishoudens Bevolking Huishoudens Vergrijzing Buren Neder-Betuwe 1% 8% 6% 4% 2% % 1% 8% 6% 4% 2% % < 25 jaar jaar jaar > 75 jaar < 25 jaar jaar jaar > 75 jaar pagina 9

10 3 Ontwikkeling woningvoorraad De regio ligt op schema met haar beoogde woningbouwproductie. Op het terrein van woningbouw zijn ambities gesteld en afspraken gemaakt. In dit hoofdstuk bekijken we de mate waarin ambities ingevuld worden en confronteren we de realisatie met de door de gemeente opgestelde beleidskaders. Regionale afspraken Met de provincie en regio spraken we in 212 af hoeveel woningen in de periode 21 tot 22 opgeleverd mogen worden. Afgesproken is om -voor de regio als totaal- netto woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Voor de gemeente Buren betrof het 8 woningen en voor de gemeente Neder-Betuwe om 1 woningen. Het betreft daarbij het netto aantal toegevoegde woningen (van de nieuwbouwplannen wordt het aantal te slopen woningen afgetrokken). Door de woningbouwafspraken af te zetten tegen de werkelijke realisatie van woningen kunnen we zien of de afgesproken aantallen woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. In de eerste vier jaar van de periode realiseerde de regio 39% van de opgave. Daarmee ligt de regio goed op schema. Opvallend is wel het grote verschil tussen de gemeenten onderling. De gemeenten Druten, Lingewaal en West Maas en Waal hebben in de eerste vier jaar al een groot deel van hun woningbouwcontingent gerealiseerd. De gemeente Buren raakt wat achter op schema. En ook in de gemeente Neder-Betuwe blijft de productie wat achter bij de voornemens. Invulling geven aan kwaliteit Zowel de gemeente Buren als de gemeente Neder-Betuwe hebben op basis van een woningmarkt-onderzoek en ontwikkelingen op de huizenmarkt een kwalitatieve ambitie gesteld ten aanzien van de ontwikkeling van de woningvoorraad. De ambities zijn vastgelegd in de Woonvisies van beide gemeenten. Per gemeente geven we op hoofdlijnen de ontwikkelingen weer per woningmarktsegment, tevens wordt een oordeel gegeven van de mate waarin de voorgenomen ambities ook zijn waar gemaakt. Gemeente Buren De gemeente Buren nam in haar woonvisie op dat zij de concentratie van grotere hoeveelheden woningen vooral wil zien in de grotere kernen in de gemeenten. In de kleinere kernen kan er sprake zijn van organische groei. In de praktijk lijkt dit al op deze manier vorm te krijgen. Bij een heroriëntatie op de lopende plannen, kan dit nog verder vorm gegeven worden. Als we kijken naar de ontwikkeling van woningen in de gemeente Buren, wil de gemeente Buren dat deze aansluit op de werkelijke woningbehoefte. De afgelopen jaren is de woningvoorraad in de gemeente Buren met ruim 2 woningen toegenomen. De meeste groei zat in de koopsector, voornamelijk in het segment hoger dan 17.. De goedkope koopsector groeide ook. Dit is vooral het effect van de verkoop van sociale huurwoningen. De huursector is licht gekrompen als gevolg van sloop en verkoop. De sloop wordt in de toekomst deels gecompenseerd met nieuwbouw. Daarmee sluit de ontwikkeling op de huurwoningmarkt aan op het idee van een gelijkblijvende voorraad goedkope huurwoningen. Het feit dat er relatief weinig goedkope koopwoningen in de nieuwbouw wordt gerealiseerd, wordt deels gecompenseerd door de verkoop van huurwoningen waardoor er ook goedkope koopwoningen worden pagina 1

11 In Buren groeit de koopsector als gevolg van nieuwbouw en uitponding. De huursector krimpt. Regionale afspraken Regionale afspraken (KWP3) netto aantal woningen totaal gerealiseerd (n) totaal gerealiseerd (%) * 213* realisatie per jaar (31-12) Buren % Neder-Betuwe % Culemborg % Druten % Geldermalsen % Lingewaal % Maasdriel % Neerijnen % Tiel % West Maas en Waal % Zaltbommel % Totaal % * Oplevering Buren 211: excl. legalisering Lingemeer (35 woningen) * De cijfers over 212 en 213 zijn gebaseerd op het CBS en nog niet door gemeenten gecontroleerd op onjuistheden. Afwijkingen met feitelijke realisatie op basis de registratie in het BAG is mogelijk. De cijfers van Neder- Betuwe en Buren zijn wel gecontroleerd en correct. Ontwikkeling woningen gemeente Buren Buren Huur sociaal -2-4 Huur vrije sector Koop goedkoop < 17. Koop overig >17. pagina 11

12 In de gemeente Neder-Betuwe wordt Ontwikkeling woningen gemeente Neder-Betuwe verwacht dat de verhouding goedkoop- duur zal veranderen ten gunste van de goedkope koopwoningen Neder-Betuwe Huur sociaal Huur vrije sector Koop goedkoop Koop overig -4-6 Nieuw te bouwen Levensloopgeschikte nieuwbouw sociale huur woningen moeten in belangrijke mate geschikt zijn voor senioren en zorgvragers. Buren geschikt niet geschikt 35% 65% Neder-Betuwe 7% geschikt niet geschikt 93% pagina 12

13 teruggebouwd. Daarnaast verwachten we dat de verhouding tussen goedkoop en duur in de lopende plannen wat zal veranderen ten gunste van de goedkope koopwoningen. Gemeente Neder-Betuwe De gemeente Neder-Betuwe nam in haar woonvisie op dat de gemeente ervoor kiest om de woningbouw niet gelijkwaardig over de kernen te spreiden, maar om een deel van de woningbouw te concentreren in de kern Kesteren. Hiermee wil de gemeente vroegtijdig inspelen op een situatie waarin de woningbehoefte afneemt en als gevolg van bevolkingskrimp het draagvlak voor voorzieningen deels wegvalt. Als we de afgelopen jaren kijken naar de ontwikkeling van woningen in de gemeente Neder-Betuwe, dan zien we dat juist de woningbouwplannen in de overige kernen (Opheusden, Dodewaard en Ochten) tot uitvoering zijn gekomen. Naar verwachting zal echter het aantal te realiseren woningen in Kesteren (Casterhoven, Veilingterrein en Boveneindsestraat) de komende jaren de ontwikkeling gaan bepalen. In Neder-Betuwe groeide de woningvoorraad de afgelopen jaren met ruim 12 woningen. De sterkste groei ook hier in de koop, voornamelijk in het segment boven de 17.,-. De groei in de goedkope koopsector wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de verkoop van sociale huurwoningen. De huursector als geheel neemt in omvang af als gevolg van sloop en verkoop. sociale huurwoningen in de gemeente gerealiseerd. In de gemeente Neder-Betuwe wordt verwacht dat de verhouding tussen goedkoop en duur in de lopende plannen wat zal veranderen ten gunste van de goedkope koopwoningen. Mate waarin nieuwbouw levensloopgeschikt wordt gebouwd De gemeente Neder-Betuwe en Buren hebben beide de beleidsambitie dat nieuw te bouwen woningen in belangrijke mate geschikt zijn voor senioren en zorgvragers. Of woningen ook levensloopgeschikt zijn wordt alleen vastgelegd voor de huursector. Daarvan geldt dat in de afgelopen 4 jaar in Buren 65% van de nieuwbouw levensloop geschikt is opgeleverd. In Neder-Betuwe was dit zelfs 93%. ( zie figuur) Daarmee staat de ontwikkeling op de huurwoningenmarkt tijdelijk op gespannen voet met de middels de Prestatieafspraken met SWB afgesproken groei van de voorraad goedkope huurwoningen (met 55 woningen tot 217). In 214 worden echter veel pagina 13

14 pagina 14 De gemiddelde vraagprijs voor een woning ligt nog steeds lager dan het niveau in 21.

15 4 Ontwikkelingen koopsector Het aantal verkochte woningen in 213 is weer gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Hoofdstuk 3 zoomde in op de ontwikkelingen in nieuwbouw. In dit hoofdstuk wordt geschetst hoe de koopsector in de bestaande bouw (dus exclusief nieuwbouw) zich heeft ontwikkeld. Is in 213 een trendbreuk waar te nemen of blijft de koopsector in het spreekwoordelijke dal hangen? Ontwikkeling aantal verkopen Het aantal verkochte woningen in 213 is weer gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Neder-Betuwe kent hierin een lichtpuntje en zit weer op het niveau van 21. In Buren en ook de regio zet de daling door. In Buren ligt het aantal transacties in % lager dan in 21, in de regio is dit 16%. Ontwikkeling vraagprijs De gemiddelde vraagprijs voor een woning ligt nog steeds lager dan het niveau in 21. Wel valt op dat de daling in vraagprijs in Neder-Betuwe en Buren kleiner is dan in de regio. Ook lijkt in Neder-Betuwe en Buren sprake van voorzichtig herstel, waar dit in de regio nog op zich laat wachten. Ontwikkeling verkooptijd De verkooptijd die nodig is om een woning te verkopen loopt nog steeds licht op. In de regio zien we dat de gemiddelde verkooptijd in 213 juist wat is afgenomen. Totaalbeeld koopsector De koopsector in 213 laat nog geen structurele signalen van herstel zien, voor wat betreft de bestaande bouw. Het aantal transacties daalt nog steeds. Toch zijn er ook lichtpuntjes: zo zijn de gemiddelde vraagen transactieprijzen licht toegenomen, zien we dat het verschil tussen vraag- en transactieprijzen stabiliseert en dat in ieder geval in de regio de verkooptijd is afgenomen. In 214 moet blijken of deze voorzichtige tekenen van herstel doorzetten. Ontwikkeling transactieprijs Als we inzoomen op de transactieprijs (de prijs die uiteindelijk ook echt voor een woning wordt betaald) dan zien we ook hier in Neder-Betuwe en Buren hele lichte tekenen van herstel. Ook hier is dit herstel regionaal nog niet waar te nemen. Wel geldt dat de transactieprijzen in 213 nog steeds 7 tot 9% onder het prijsniveau van 21 liggen. pagina 15

16 Er lijkt in Neder-Betuwe en Buren sprake van Ontwikkeling aantal verkopen voorzichtig herstel Neder-Betuwe Buren Regio Ontwikkeling vraagprijs Neder-Betuwe Buren Regio Ontwikkeling transactieprijs Neder-Betuwe Buren Regio pagina 16

17 In de regio zien we dat de gemiddelde verkooptijd in 213 Ontwikkeling verkooptijd juist wat is afgenomen Neder-Betuwe Buren Regio pagina 17

18 5 Ontwikkelingen huursector Er lijkt wat meer ontspanning te komen op de sociale huurmarkt. SWB is de grootste verhuurder van sociale huurwoningen in de gemeenten Neder-Betuwe en Buren. In de gemeente Neder-Betuwe is circa 95% van de sociale huurwoningen van SWB, in de gemeente Buren is dit ongeveer 67%. De gepresenteerde cijfers geven een beeld van de ontwikkelingen in de huurwoningvoorraad van SWB. In de komende woningmarktmonitor wordt getracht ook cijfers van andere verhuurders (voor gemeente Buren in het bijzonder SVT) te betrekken. In deze monitor over 213 is dat nog niet gelukt. Verhuurcijfers algemeen Het afgelopen jaar is het aantal verhuringen gedaald ten opzichte van 212. Dat is te verklaren uit het feit dat in 212 relatief veel nieuwbouw is opgeleverd, in 213 lag het tempo van nieuwbouw lager. Dit neemt niet weg dat 17% van alle nieuwe verhuringen binnen Woongaard in 213 plaatsvond binnen het bezit van SWB. Populariteit Sociale huurwoningen worden verhuurd via Woongaard, het regionale woonruimteverdeelsysteem. Daarbinnen hanteert SWB twee modellen: circa 9% van de te verhuren woningen wordt aangeboden via het aanbodmodel (toewijzing op basis van inschrijfduur) en circa 1% wordt verhuurd via het lotingmodel. Deze woningen worden letterlijk verloot. SWB heeft het lotingmodel tot op heden vooral gebruikt om te slopen woningen tijdelijk te verhuren. Bij het in kaart brengen van de populariteit van het woningbezit beperken we ons tot de verhuringen binnen het aanbodmodel. De afgelopen jaren daalt het aantal reacties per vrijkomende woning sterk. In Buren en de gehele Woongaardregio is de daling zelfs groter dan 5%. In Neder-Betuwe is de daling wat beperkter. Een belangrijke oorzaak betreft wet- en regelgeving: vanaf 211 zijn corporaties verplicht minimaal 9% van alle vrijkomende woningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan 34.. Daarmee is de daling in de daarna volgende jaren echter niet verklaard. Er lijkt wat meer ontspanning te komen op de sociale huurmarkt. Om de daling van het aantal reacties in perspectief te zetten, schetsen de figuren op pagina 2 het aantal keer dat een woning aangeboden moet worden en het aantal reacties met daarin onderscheid naar 55-plussers en andere woningzoekenden. Het aantal keer dat een woning aangeboden moet worden voordat het verhuurd wordt ligt de afgelopen jaren gemiddeld onder de twee keer. Hiermee scoort SWB goed. Regionaal binnen Woongaard worden woningen gemiddeld drie keer aangeboden voordat ze verhuurd zijn. Voor woningen van SWB geldt dat het aantal reacties dan wel afneemt, maar dat de mensen die reageren in de praktijk ook serieus geïnteresseerd zijn in de woning waarop zij reageren. Het verschil tussen het aantal reacties van senioren en andere woningzoekenden is groot. Een vrijkomende seniorenwoningen die ook alleen aan senioren wordt aangeboden krijgt de afgelopen jaren maximaal 1 reacties. Opvallend, want prognoses wijzen uit dat senioren de grootste doelgroep van de toekomst zijn en dat zij bij voorkeur beschikken over woonruimte waar ook zorgvragen en afname van mobiliteit opgevangen kunnen worden. De verhuisgeneigdheid van senioren naar een meer geschikte woning is echter zeer beperkt. pagina 18

19 De afgelopen jaren daalt het aantal Sociale huurwoningvoorraad SWB reacties per vrijkomende woning sterk Appartement Senioren ggb Eengezinswoning Neder-Betuwe Buren Totaal Aantal verhuringen (nieuwbouw en bestaand) Neder-Betuwe Buren Totaal Aantal reacties per woning Neder-Betuwe Buren Woongaardregio pagina 19

20 Het verschil in reacties op woningen voor Aantal aanbiedingen per verhuring senioren of reguliere verhuur is groot. 2,5 Aanbiedingresultaat 2 1,5 1, Aantal reacties naar doelgroep 8 6 Reacties regulier Reacties senioren Verhuring naar huurprijsklasse 1% 8% 6% Buren < e 575 e e 681 > e 681 4% 2% % pagina 2

21 De kans op een woning is de afgelopen jaren gelijk gebleven. Verhuring naar huurprijsklasse De meeste woningen worden verhuurd in het goedkope prijssegment (< 575, prijspeil 213), maar het duurdere huursegment neemt in aandeel toe. Dit is voornamelijk het effect van nieuwbouw. SWB bouwt bij nieuwbouw woningen met een hoger kwaliteits- en duurzaamheidsniveau dan de bestaande woningvoorraad. Dit heeft hogere huurprijzen tot gevolg. Het vrije sector huursegment speelt bij SWB slechts een zeer beperkte rol. Aan wie verhuurd? Het afgelopen jaar is de verhouding tussen doelgroepen aan wie SWB verhuurt redelijk stabiel. Gekeken naar leeftijd wordt er iets meer verhuurd aan senioren dan aan andere doelgroepen, maar grofweg vindt de verhuur gelijkmatig van jong tot oud plaats. In huishoudensamenstelling valt op dat verreweg het merendeel van de verhuringen plaatsvindt aan één- en tweepersoonshuishoudens. In Neder-Betuwe is de binding aan de eigen kern relatief sterk. Circa 5% van de verhuring vindt plaats aan mensen uit de eigen kern. In Buren ligt dit een stuk lager op 28%. Circa 3-4% van alle verhuring werd ingevuld door mensen van buiten het werkgebied van SWB. Het merendeel van deze verhuring vond plaats aan mensen uit omliggende gemeenten (in belangrijke mate Tiel en Culemborg). Totaalbeeld huursector De trends in de huursector zetten zich door: het aantal reacties per woning blijft gemiddeld dalen. Daarbij valt op dat vooral senioren zich beperkt verhuisgeneigd tonen. Circa 4% van de woningen werd in 213 verhuurd aan 55-plussers, maar dat kost meer energie en inzet bij de verhuur dan de verhuur aan andere doelgroepen. De mensen die reageren op een woning zijn wel serieuze zoekers. In Neder-Betuwe en Buren hoeft SWB een woning gemiddeld nooit vaker dan twee keer aan te bieden, terwijl dit in de regio gemiddeld drie keer nodig is. De kans op een woning is de afgelopen jaren gelijk gebleven: iemand die actief op zoek is naar een sociale huurwoning vindt gemiddeld na 2 jaar de gewenste woning. Kans op een woning Om de kans op een woning te duiden stuurt SWB op het begrip zoektijd. Dit is de tijd die iemand die actief op zoek is naar een woning (en dus regelmatig op een woning reageert) nodig heeft om een woning te vinden. Gemiddeld schommelt dit getal al jaren rond de 2 jaar. pagina 21

22 Verhuring naar huurprijsklasse Neder-Betuwe 1% 8% < e 575 e e 681 > e 681 6% 4% 2% % Het afgelopen jaar is de verhouding tussen doelgroepen aan wie SWB Verhuringen naar leeftijd Verhuring naar gezinsgrootte verhuurt redelijk stabiel. < 3 jaar 1-2 pers jaar 7% 3 pers. 41% 32% > 55 jaar 14% > 3 pers. 65% 28% 79% Binding in Neder-Betuwe Binding in Buren Eigen kern Eigen kern werkgebied werkgebied 29% 47% Buiten werkgebied 38% 28% Buiten werkgebied 24% 65% 34% pagina 22

23 De kans op een woning is de afgelopen jaren gelijk Kans op een woning gebleven: iemand die actief op zoek is naar een sociale huurwoning vindt gemiddeld na 2 jaar de gewenste woning. 2,5 jaar 2 jaar 1,5 jaar 1 jaar Zoektijd Buren Zoektijd Neder-Betuwe Zoektijd Woongaard,5 jaar jaar pagina 23

24 pagina 24 De kans op een woning is de afgelopen jaren gelijk gebleven: iemand die actief op zoek is naar een sociale huurwoning vindt gemiddeld na 2 jaar de gewenste woning.

25 6 Begrippenlijst en bronverwijzing Actief woningzoekende Een woningzoekende binnen Woongaard die per kwartaal ook feitelijk 1x reageert op een aangeboden woning. Gemiddelde wachttijd De tijd dat een woningzoekende gemiddeld stond ingeschreven bij Woongaard voordat een woning werd toegewezen. Gemiddelde zoektijd De tijd dat een actief woningzoekende gemiddeld stond ingeschreven bij Woongaard voordat een woning werd toegewezen. Huishouden Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Eengezinswoning Elke woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen. Grondgebonden seniorenwoning Een seniorenwoning met een tuin. Gezinsverdunning Het steeds kleiner worden van het aantal personen in een huishouden. Krimpgemeente Een gemeente waarin het aantal inwoners jaarlijks afneemt. Sociale huursector Het aandeel woningen tot aan de liberalisatiegrens. Vraagprijs De prijs die een verkopende partij vraagt voor een woning. Transactieprijs De prijs waarvoor een koopwoning daadwerkelijk verkocht is. Koopgarant Een speciale vorm van koop. Hierbij krijgt de koper van een woning korting op de koopprijs. Als de koper de woning later weer verkoopt, deelt hij/zij het verlies of de winst op de woning met de oorspronkelijke verkoper. Hoe groot het deel is dat de oorspronkelijke verkoop ontvangt (of betaalt) is afhankelijk van de korting op de koopprijs. Verhuisgeneigdheid De wens van iemand om te verhuizen. De verhuisgeneigdheid wordt meestal gemeten via de vraag of men binnen twee jaar denkt te verhuizen. Bronnen SWB: - Woningnet - Registraties SWB Bronnen gemeente: - Woningmarktonderzoek Buren, Woonvisie Neder-Betuwe, Prognose - KWP bouwregistraties - Woonvisie Gemeente Buren. Bronnen Heleen Beekhuizen Makelaardij: - NVM Liberalisatiegrens De huurgrens waarboven een huurder geen huurtoeslag kan krijgen. De liberalisatiegrens per 1 januari 213 is 681,2. pagina 25

26 pagina 26