Burgemeester en Wethouders 2 november Steller Documentnummer Afdeling. M. de Boer z Ruimte

Transcriptie

1 Burgemeester en Wethouders Steller Documentnummer Afdeling M. de Boer z Ruimte Doorkiesnummer Communicatie Portefeuillehouder Nee R. Zijlstra Kabinet Brief bijgevoegd Te volgen procedure Nee Nee Rubriek Advies Raadsvoorstel bijgevoegd A 1 Ja Raadscommissie Bestuur en Middelen Advies Zeewolde Onderwerp Herziening van grondexploitatieberekeningen als gevolg van wijziging Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en invoering Vennootschapsbelasting (Vpb). Beslispunten 1. Het fonds Promotie en Acquisitie Exploitatie te beëindigen per Budget P&A verwerken in de kostensoorten van de bijgevoegde exploitatie opzetten. 3. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de Grondexploitatieberekeningen BBV proof incl. de daarbij tot op heden gehanteerde parameters van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute. 4. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot de aanpassing van de renteparameter van 5% naar 0%. 5. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de grondexploitatieberekeningen BBV proof met correctie BBV parameters van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels en Paraaf Afdelingshoofd Paraaf Paraaf voor gezien prim. Port. houder Paraaf voor akkoord Paraaf voor bespreking Opmerkingen / vragen voor bespreking (evt. op achterzijde vermelden Ambtelijke reactie (evt. op achterzijde vermelden) 02/11/ A B C

2 2/10 Burgemeester en Wethouders Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de fiscale beginbalans per met als disconteringsrente 0,7%, zonder kosten- en opbrengstenstijgingen. 7. Op grond van artikel 25 Gemeentewet jo. artikel 10 tweede lid aanhef en onder b (financiële belangen van de gemeente) van de Wet Openbaarheid van Bestuur geheimhouding op te leggen ten aanzien van de achterliggende grondexploitatieberekeningen (behorend bij beslispunten 3 en 5) van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute De raad te verzoeken de geheimhouding t.a.v. de in het 7 e beslispunt genoemde grondexploitaties in de eerstvolgende raadsvergadering te bekrachtigen. 9. De xxxe begrotingswijziging ter vaststelling aan te bieden aan de raad. 10. In stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van een looptijd langer dan 10 jaar op de volgende grondexploitaties; Versie 3 Polderwijk 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016 en Centrum 2016.

3 3/10 Burgemeester en Wethouders Inleiding Per zijn de gemeentelijke activiteiten waarbij de gemeente als ondernemer optreedt onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) gaan vallen. De hoofdlijn daarbij is dat een activiteit van de gemeente een ondernemersactiviteit vormt wanneer er sprake is van arbeid, kapitaal en concurrentie met de markt en winst beoogd wordt. Gemeentelijke grondexploitaties vallen onder deze omschrijving met uitzondering van de Vaarroute. Voor gronden die niet in exploitatie zijn genomen geldt de Vpb plicht niet. Daarnaast zijn er dit jaar ook nog boekhoudvoorschriften vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (het BBV) aangepast. Een deel van die wijzigingen houden direct verband met de invoering van de Vpb. Beide hierboven genoemde wijzigingen geven aanleiding tot het in een keer eenduidig aanpassen en opnieuw doorrekenen van alle grondexploitaties zodat deze voldoen aan de nieuwe eisen (BBV. Dat leidt tot wijzigingen ten opzichte van de huidige vastgestelde grondexploitatieberekeningen. Daarnaast vereist de Vpb tot het vaststellen van een zgn. fiscale beginbalans per Daar liggen een aantal uitgangspunten en gemaakte keuzes aan ten grondslag. Actueel uitgangssituatie Eerder dit jaar (juni en november) zijn alle grondexploitaties herzien en door de Raad vastgesteld. Hiermee is een actuele uitgangssituatie gecreëerd om de hierboven genoemde slag te kunnen maken en de verschillen die voortkomen uit de door te voeren wijzigingen goed inzichtelijk te krijgen. BBV De nieuwe richtlijnen in het BBV hebben onder meer als doel de verschillende kostensoorten uniform te benoemen (vergelijkbaar met de soorten die onderscheiden worden in het Besluit Ruimtelijke Ordening, BRO). Grotendeels was dit overigens al het geval, maar als voorbeeld is dit aanleiding geweest de (voormalige) kostenpost onvoorzien te laten vervallen. In een later stadium (begin volgend jaar) zal bij het actualiseren aan de nota MPG een correctie worden doorgevoerd om mogelijk onvoorziene omstandigheden alsnog financieel te kunnen afdekken. Insteek is om dit onder te brengen bij de risicoreserve van het grondbedrijf. Een verdere uitwerking hiervan volgt te zijner tijd bij dat voorstel. Daarnaast zijn eerdere bijdragen aan ingestelde fondsen (promotie en acquisitie) vervallen en weer binnen de grondexploitaties verwerkt. Deze zijn opgenomen onder de betreffende kostensoorten. In afstemming met de afdeling Ondersteuning zijn de uitgangspunten en overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan het BBV proof maken

4 4/10 Burgemeester en Wethouders van de grondexploitaties doorgevoerd. Deze slag heeft allereerst plaatsgevonden en die leidt daarmee feitelijk tot nieuw vast te stellen grondexploitaties (beslispunt 3 in dit voorstel, de BBV proof -slag op kostensoorten, met daarbij de tot op heden gebruikte en door de Raad bij de Nota van uitgangspunten vastgestelde parameters). Deze BBV proof opzet van de grondexploitaties vormen de basis om vervolgens de verdere rekenslag (rentecorrectie van 5% naar voorgestelde 0 %) en fiscale beginbalans ten behoeve van de Vbp vast te kunnen stellen. Financiële vertaalslag In bijlage 1 treft u het samenvattend overzicht van de Netto Contante Waarde (NCW) van de hiervoor genoemde stappen per exploitatiegebied en het totaalresultaat daarvan aan. De kolom Economisch vormt daarbij het actuele vertrekpunt (vastgesteld in juni en november 2016) met bijbehorende NCW. De kolom passing nominale bedragen om BBV proof te worden geeft de resultaten van de hiervoor onder BBV aangegeven wijziging in indelingen en kostsoorten in de NCW aan. In de kolom Economisch BBV proof staat in de linkerkolom de NCW doorrekening van de BBV proof indeling met de daarbij tot op heden gehanteerde parameters (rente 5%, kosten 1%, opbrengsten0%). Het niet meer mogen toerekenen van rente over het eigen vermogen van de gemeente is één van de belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit de BBV. Daarvan is in Zeewolde sprake (de grondexploitaties zijn volledig gefinancierd met eigen vermogen en ook naar de toekomst toe lijkt dat het meest waarschijnlijk ), waardoor de rente op 0% moet worden gesteld (notitie rentebeleid, vastgesteld in de Raadsvergadering van 27 juni 2016). Dit sluit ook aan bij de nota van uitgangspunten voor het financiële jaar 2017, die voor de decemberraad ter vaststelling wordt aangeboden. De doorrekening met 0% is aangegeven in de middelste kolom (in grijs gekleurd) en voorgesteld wordt deze vast te laten stellen, met kennisneming van de bijbehorende NCW. Deze stijgt fors (van 23 milj. Naar 61 milj.)als gevolg van het niet meer toerekenen van rente. Het BBV geeft ruimte voor een marge van maximaal 0,5% in afwijking van de werkelijke rente. Bij een grotere afwijking moet tot herziening worden overgegaan. Ter kennisname is de BBV proof doorrekening met 0,5% rente in de rechterkolom vermeld. Om in formele zin de rekenkundige vertaalslagen ook bestuurlijk te hebben geborgd, wordt voorgesteld de raad per aangegeven stap de resultaten daarvan vast te laten stellen. Deze zijn onder beslispunt 3 en 5 in dit voorstel opgenomen.

5 5/10 Burgemeester en Wethouders VPB Het Vpb plichtig zijn leidt ertoe dat over gemaakte positieve resultaten per jaarschijf belasting afgedragen moet worden. Het opstellen van een fiscale beginbalans per en daaruit af te leiden boekwaarde is onder andere noodzakelijk. Daarvoor zijn de resultaten van de op de BBV gecorrigeerde een aangepaste parameters berekeningen gehanteerd. Voor de berekening van de fiscale startbalans worden prijsstijgingen aan zowel kosten- als opbrengstenkant op 0% gezet. Dit geldt ook voor de interne rentevoet (0%). De Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf van de Belastingdienst gaat uit van volledig of grotendeelse financiering. Daarvan is in Zeewolde geen sprake. In samenspraak met de fiscaal adviseur is ingestoken op een disconteringsrente van 0,7% dat ook op 10 jarige staatsobligaties van toepassing is per U treft de uitkomsten van deze berekening aan in bijlage 2 (grijze kolom). Voorgesteld wordt deze vast te stellen. Voor de volledigheid (om ook de effecten daarvan inzichtelijk te krijgen) is daarnaast ook nog gerekend met het percentage (2,55%) dat voortkomt uit de Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk Grondbedrijf en een variant met een kostenstijgingspercentage van 1%. Om een inzicht te krijgen in de hoogte van de toekomstig te betalen Vpb voor Zeewolde, zodat daar waar nodig hiervoor ook de budgetten begroot kunnen worden, is een doorrekening gemaakt op basis van beide hiervoor genoemde varianten (0,7% en 2,55%). Deze treft u als bijlage 3 aan. Daarbij zijn nog keuzes te maken (op welke wijze vaststellen van de inbrengwaardes) en de berekening in bijlage 3 vormt op dit moment een denkrichting. Na verdere afstemming met de belastingadviseur komende periode volgt bij de behandeling van de eerstvolgende jaarrekening een voorstel voor de in de toekomst daadwerkelijk te hanteren werkwijze. Het reserveren van budget is op basis van de huidige uitgangspunten en inzichten vooralsnog niet noodzakelijk. Grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar De nieuwe BBV richtlijnen kent in principe een maximale termijn van 10 jaar toe aan grondexploitaties. Alleen als de Raad een per exploitatiegebied gemotiveerd besluit neemt, mag de doorlooptijd langer zijn. In die motivatie moet aangegeven worden welke risicobeperkende maatregelen zijn genomen. De hierna genoemde grondexploitaties hebben een langere doorlooptijd. Per exploitatiegebied (of waar mogelijk per categorie) volgt de motivatie die tot de langere looptijd leidt. In algemeenheid geldt daarbij dat de opbrengstenparameter op 0% is gesteld. Daarentegen geldt over de gehele looptijd voor de lasten een parameter van 1%.

6 6/10 Burgemeester en Wethouders -Woningbouw Polderwijk: De woningbouwprognose van de grondexploitatie Polderwijk is gebaseerd op de Woonvisie van de gemeente Zeewolde. Bij de start van de grondexploitatie Polderwijk werd het uitgangspunt gehanteerd, op basis van de toen fungerende woningmarkt, dat ca. 300 woningen per jaar gebouwd konden worden. De wereld om ons heen en daarmee de situatie op de woningmarkt is veranderd. In delen van het land is sprake van vraag naar woningbouw terwijl andere gebieden aan krimp onderhevig zijn. De huidige Woonvisie geeft aan dat er vanaf 2020 nog ca. 115 woningen nodig zijn per jaar. Door het hanteren van de uitgangspunten van de Woonvisie in de grondexploitatie heeft dit automatisch gevolgen voor de looptijd van de grondexploitatie Polderwijk. Polderwijk heeft daardoor nog een verwachte looptijd looptijd van 21 jaar. Na 10 jaar zullen er nog ca. 850 woningen gebouwd moeten worden. Het streven blijft Polderwijk eerder af te ronden (dus meer dan 115 woningen bouwen per jaar behoort tot de mogelijkheden als de markt daarom vraagt). Dit hoeft niet te betekenen dat dit ook in de praktijk zo uitvalt. De woningmarkt trekt momenteel aan en de vraag naar woningen neemt langzaam toe. Als dit proces zich voortzet kan de productie uiteindelijk toenemen en kunnen er meer woningen worden gebouwd waardoor de looptijd misschien weer afneemt. Ter informatie; om op die eventuele extra vraag te kunnen inspelen worden de bestekken voor het bouwrijp maken gereed gemaakt zodat tijdig met de werkzaamheden kunnen worden gestart om aan een stijgende vraag te kunnen voldoen. Overigens kunnen tegengestelde ontwikkelingen zich uiteraard ook voordoen. -Bedrijventerreinen Horsterparc, Gildenveld II en Vestingveld: de fasering van de verschillende bedrijventerreinen ligt de in Zeewolde vastgestelde strategische uitgifteprognose ten grondslag. Deze wordt periodiek tegen het licht gehouden en afwijkingen worden verwerkt in de verschillende grondexploitaties. De gronden zijn volledig bouwrijp gemaakt en bijbehorende investeringen zijn gepleegd. Daarmee zijn de risico s al genomen en vormt het geen aanleiding om over te gaan tot afboeking en het uit exploitatie halen van (delen) van de betreffende terreinen. -Centrum: Voor het Centrum, met een beperkte overschrijding van de looptijd van één jaar, wordt verwezen naar de motivatie bij de Polderwijk. Ook vormen de Woonvisie en daarbij specifiek de vraag naar ouderen- en zorgwoningen de basis voor de fasering. Daarnaast heeft de grondexploitatie Centrum een negatieve boekwaarde (geen schuld).

7 7/10 Burgemeester en Wethouders Argumenten 1.1. Fondsen zijn niet toegestaan in de Vpb. De kosten voor Promotie en Acquisitie zijn wel toegestaan maar niet via een fonds. De kosten worden om die reden voortaan begroot bij de verkoopkosten. De activiteiten van promotie en Acquisitie blijven gehandhaafd Op deze wijze is de dekking van de kosten P&A in de exploitaties verwerkt De vaststelling van de herziene grondexploitatieberekeningen is noodzakelijk voor de volgende vertaalslag die nodig is voor de BBV. Met vaststelling van de grondexploitatieberekeningen die voldoen aan de indeling in kostensoorten conform het recente BBV ontstaat een bestuurlijke vastgelegd uitgangspunt om de vervolg stap (aanpassing renteparameter) te kunnen doorvoeren In Zeewolde is sprake van financiering uit eigen vermogen. De werkelijke rente voor de grondexploitatie is nul procent omdat er sprake is van volledige financiering uit eigen middelen. Er mag om die reden niet met een ander percentage gerekend worden. Ook voor een afwijking (max. 0,5%) is geen aanleiding aangezien het financieren uit vreemd vermogen in de toekomst niet waarschijnlijk wordt geacht De vaststelling van de grondexploitatieberekeningen is noodzakelijk voor de BBV richtlijnen. Met vaststelling van deze grondexploitatieberekeningen (die voldoen aan BBV kosten soortenindeling in combinatie met aangepaste renteparameter) ontstaat er een duidelijk beeld en bestuurlijk gedragen financieel kader dat als uitgangspunt dient voor andere documenten, zoals de Meerjaren Progonose Grondexploitaties, die begin volgend jaar wordt aangeboden De fiscale beginbalans is een eis vanuit de Vpb en dient door de raad te zijn vastgesteld. In overleg met de fiscaal adviseur wordt ingestoken op een percentage van 0,7% (gebaseerd op een disconteringsrente van 0,7% dat ook op de 10 jarige staatsobligaties van toepassing is). De variant (2,55%) uit de handleiding is ook doorgerekend. Indien de Belastingdienst tot een ander te hanteren percentage overgaat, wordt dat naderhand bij gecorrigeerd (jaarrekening) De grondexploitaties bevatten financieel gevoelige informatie. Deze informatie zou door belanghebbende partijen voor de gemeente nadelig kunnen worden gebruikt Zie punt 7.1

8 8/10 Burgemeester en Wethouders 9.1. Vaststelling van de begrotingswijziging zorgt voor een aansluiting tussen grondexploitatieberekening en financiële administratie. Na vaststelling van de begrotingswijziging sluit de financiële administratie weer aan op de grondexploitatieberekening inclusief bijstelling van de voorziening Verliesgevende grondexploitaties (zie financiële toelichting) De BBV eist dat de raad een beslissing neemt over grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar. Deze eis wordt gesteld in de BBV richtlijnen. De motivatie per gebied en vermelding van de genomen risico-beperkende maatregelen is daarbij vereist. Kanttekeningen Over de verschillende benaderingen heeft nog geen afstemming met de belastingdienst plaatsgehad. De Belastingdienst stond daar niet direct voor open. Het betreft nieuwe belastingwetgeving die ook voor de Belastingdienst zelf een nieuwe opstelling vraagt. Voorgestelde insteek is het uitgangspunt dat in de toekomstige afstemming wordt gehanteerd. Dit vindt plaats op basis van het jaarwerk van 2016 dat als basis dient voor de afdracht van Vbp. Mocht dat tot wijzigingen (moeten) leiden, dan wordt dat naderhand in de reguliere verantwoording bij u en de Raad gemeld. De berekende NCW zijn nog geen behaalde resultaten, maar op basis van de gehanteerde parameters en aangenomen uitgangspunten berekende, te verwachten resultaten over de (lange) looptijd van de verschillende exploitaties. Financiële toelichting De financiële consequenties van de hiervoor aangegeven stapsgewijze aanpassingen van de grondexploitaties zijn op hoofdlijnen per exploitatiegebied inzichtelijk gemaakt. Deze treft u aan in bijlage 2 bij dit advies. Daarnaast is op basis van de twee doorgerekende scenario s voor de Vpb (met disconteringsvoet 0,7% en 2,55%) doorgerekend wat de Vpb heffing theoretisch kan zijn (tot 2019). Deze bedragen treft u in aan in bijlagen 3 en 4. Dit om inzicht te verkrijgen in eventueel noodzakelijke budgetten ten behoeve van afdracht aan de Belastingdienst. Deze bedragen zullen in praktijk afwijken omdat een begroting (bijna) nooit de werkelijke situatie wordt.

9 9/10 Burgemeester en Wethouders pak/uitvoering Vaststellen van de herziene grondexploitatieberekeningen en de fiscale beginbalans door de Raad leidt tot kaders voor de verdere uitvoering. Conform de nota Grondbeleid is het afdelingshoofd Ruimte belast met de verdere uitvoering en realisatie van de resultaten. Communicatie Informatie met betrekking tot de grondexploitatieberekeningen is vertrouwelijk, gezien de bedrijfsbelangen. gezien er alleen met hoofdbladen wordt gewerkt vervalt de vertrouwelijkheid bij deze vaststelling, met uitzondering van de achterliggende grondexploitatieberekeningen berekeningen. Deze zijn in bijlage 4 opgenomen en zijn niet openbaar. Overige ondersteunende diensten en OR Dit voorstel is in nauwe samenwerking met de Afdeling Ondersteuning tot stand gekomen. Bijlagen 1. Grondexploitatie resultaten overzicht Basis voor het maken BBV proof. 2. Basis voor het maken van de Vbp berekeningen als inbrengwaarde VPB per met disconteringsrente 0,7%en 2,55%. 3. Basis voor het maken van de Vbp heffing met disconteringsvoet 0,7% en 2,55%. Vertrouwelijk 4. Achterliggende grondexploitatieberekeningen.

10 Besluit B & W-vergadering d.d. 08/11/ Agendapunt 12 Onderwerp Advies z d.d. van de afdeling Ruimte over Herziening van grondexploitatieberekeningen als gevolg van wijziging Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en invoering Vennootschapsbelasting (Vpb) Beslispunten 1. Het fonds Promotie en Acquisitie Exploitatie te beëindigen per Budget P&A verwerken in de kostensoorten van de bijgevoegde exploitatie opzetten. 3. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de Grondexploitatieberekeningen BBV proof incl. de daarbij tot op heden gehanteerde parameters van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute. 4. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot de aanpassing van de renteparameter van 5% naar 0%. 5. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de grondexploitatieberekeningen BBV proof met correctie BBV parameters van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute. 6. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van de fiscale beginbalans per met als disconteringsrente 0,7%, zonder kosten- en opbrengstenstijgingen. 7. Op grond van artikel 25 Gemeentewet jo. artikel 10 tweede lid aanhef en onder b (financiële belangen van de gemeente) van de Wet Openbaarheid van Bestuur geheimhouding op te leggen ten aanzien van de achterliggende grondexploitatieberekeningen (behorend bij beslispunten 3 en 5) van de Polderwijk 2016, Ontwikkellocatie Noordereiland 2016, Trekkersveld III 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016, Beschikbare kavels Trekkersveld 1 en , Centrum 2016 en Vaarroute De raad te verzoeken de geheimhouding t.a.v. de in het 7 e beslispunt genoemde grondexploitaties in de eerstvolgende raadsvergadering te bekrachtigen. 9. De xxxe begrotingswijziging ter vaststelling aan te bieden aan de raad. 10. In stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel tot vaststelling van een looptijd langer dan 10 jaar op de volgende grondexploitaties; Versie 3 Polderwijk 2016, Horsterparc 2016, Gildenveld II 2016, Vestingveld 2016 en Centrum Besluit Conform