uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte St Elisabethstraat JD OUDENBOSCH Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder (aanwezig op de zitting) Wederpartij Naam: [xxx] aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder (niet Kern van de uitspraak De huurprijs van 511,50 per maand wordt vanaf 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot 187,09 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 januari 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 18 december 2012 heeft de huurder een brief opgesteld om aan de verhuurder te laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Deze brief is door de gemachtigde van huurder op 2 januari 2013 per aangetekend schrijven aan verhuurder verzonden. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 maart 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 18 maart 2013 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de gemachtigde van verhuurder. Daarin wordt door de gemachtigde van verhuurder gesteld dat op 14 december 2012 huurders zijn gedagvaard vanwege een huurachterstand. Pagina 1 van 9

2 Op de eerste zittingsdag, 9 januari 2013, hebben huurders aangegeven verweer te willen voeren. Tegen de zitting van 8 februari 2013 hebben huurders geconcludeerd voor antwoord en een eis in reconventie ingesteld. Deze eis betreft huurvermindering. Verder geeft gemachtigde van verhuurder aan dat huurders eerst op 2 januari 2013 verhuurder behoorlijk in kennis hebben gesteld van de gebreken en dat in verband met de termijn van zes weken huurder pas na 14 februari 2013 een verzoek aan de Huurcommissie konden doen. Gemachtigde van verhuurder geeft aan dat de Huurcommissie direct over dient te gaan tot sluiting van het dossier en dit schriftelijk moet bevestigen. Er is vervolgens door de Huurcommissie telefonisch contact opgenomen met gemachtigde van verhuurder. In dat telefoongesprek is aangegeven dat uitsluitend verzoeker (huurder) het ingediende verzoek kan intrekken. Vervolgens heeft gemachtigde van verhuurder op 22 maart 2013 schriftelijk verzocht het dossier in de wacht te zetten vanwege de lopende procedure bij de kantonrechter. Aan dit verzoek van de gemachtigde van verhuurder is in eerste instantie door de Huurcommissie voldaan. Op 12 juni 2013 vraagt de gemachtigde van huurder om een kopie van het rapport van voorbereidend onderzoek dat op 12 maart 2013 is uitgevoerd. Op 26 juni 2013 telefoneert huurder met de Huurcommissie. Huurder geeft in dat telefoongesprek aan dat zij niet op de hoogte was van het in de wacht zetten van het door haar ingediende verzoek. Huurder wenst dat het verzoek direct wordt behandeld. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Door de gemachtigde van verhuurder is telefonisch contact opgenomen met de Huurcommissie. Gemachtigde van verhuurder wil weten waarom de zaak niet langer in een wachtfase is. Aan de gemachtigde van verhuurder is aangegeven dat op verzoek van huurder (indiener van het verzoek) de zaak actief in behandeling is genomen. Gemachtigde van verhuurder vraagt om uitstel van behandeling van de zitting. Aangegeven is dat er op voorhand geen uitstel van behandeling wordt verleend, tenzij huurder hier uitdrukkelijk mee instemt. Op 19 juli 2013 deelt gemachtigde van verhuurder mede dat er via de gemachtigde van huurder is gevraagd of huurder kan instemmen met een uitstel van de behandeling ter zitting en dat is aangegeven dat huurder dit niet wenst. Gemachtigde van verhuurder heeft vervolgens op 22 juli 2013 een fax gezonden met een inhoudelijke reactie ten behoeve van de behandeling ter zitting (zie hierna). Pagina 2 van 9

3 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Verhuurder gaf aan dat gebreken door ons toedoen zijn ontstaan. De Kantonrechter heeft het rapport van voorbereidend onderzoek van mij ontvangen en weet van deze zaak. Met betrekking tot klacht 7, het badkamerraam, wil ik aangeven dat dit niet open kan. Er is beneden geen raam dat open kan, de woning kan niet worden geventileerd. Wij hadden direct een woning nodig. De locatie van de woning is goed. Aan de buitenzijde van de woning, was er tijdens de bezichtiging nog klimop aanwezig. Gebreken aan de buitengevel waren toen niet zichtbaar, deze waren verborgen door de aanwezige klimop. In de woning waren nog de spullen van de voorgaande huurder aanwezig. Aan de binnenzijde waren daarom ook geen ernstige gebreken direct zichtbaar. Door dat putje bij de achtergevel, zitten er nu maden in de woning. Voorheen had mijn vriend een klusbedrijf en kon hij kleine dingen in en om het huis doen. Grote zaken moet een verhuurder echter laten uitvoeren. Ik ben akkoord met de puntentelling. Het is inderdaad een gemeentelijk monument. De gemeente is geweest in verband met de aanwezigheid van schimmel en asbest. Het asbest hebben wij verwijderd met behulp van een vriend die bij een gespecialiseerd bedrijf werkt. Reactie opgesteld door gemachtigde van verhuurder, zoals ontvangen per fax op 22 juli 2013: Niet-ontvankelijk Verhuurster is van mening dat huurders niet-ontvankelijk zijn in hun verzoek aan de huurcommissie. Artikel 7:257 lid 2 BW bepaalt dat huurders eerst een verzoek tot de huurcommissie kunnen richten, als verhuurster niet binnen zes weken na de kennisgeving het gebrek heeft verholpen. Huurders zijn op 14 december 2012 door verhuurster gedagvaard vanwege een huurachterstand. Zij hebben op de eerste zittingsdag van 9 januari 2013 aangegeven verweer te willen voeren. Tegen de zitting van 8 februari 2013 hebben zij vervolgens geconcludeerd voor antwoord en een eis in reconventie ingesteld. Deze eis betreft een huurprijsvermindering wegens gebreken. In de conclusie van 8 februari 2013 wordt door huurders erkend dat zij verhuurster eerst per brief van 2 januari 2013 behoorlijk in kennis hebben gegeven van de gestelde gebreken. Hun verzoek aan de Huurcommissie was dan ook voorbarig. Huurders hadden hun verzoek aan de huurcommissie volgens artikel 7:257 lid 2 BW namelijk eerst na 14 februari 2013 mogen doen. Hetzelfde geldt overigens voor de eis in reconventie. Huurders hebben verhuurster nooit de wettelijke termijn van zes weken gegund om de gestelde gebreken te (laten) beoordelen en zo nodig te (laten) verhelpen. Vonnis E.A. Kantonrechter op 7 augustus 2013 Op 11 juni 2013 heeft bij E.A. Kantonrechter te Bergen op Zoom een comparitie van partijen plaatsgevonden. Huurders, verhuurster en hun gemachtigden zijn hierbij aanwezig geweest. Partijen hebben daarna het rapport van voorbereidend onderzoek opgevraagd en in de procedure bij de kantonrechter gebracht. De kantonrechter neemt dus kennis van dit rapport. De E.A. Kantonrechter zal vonnis wijzen op woensdag 7 augustus Pagina 3 van 9

4 Rapport van voorbereidend onderzoek Verhuurster herhaalt dat huurders haar eerst in januari 2013 behoorlijk kennis hebben gegeven van de op dat moment door hen gestelde gebreken. Verhuurster wijst erop dat huurders de zaak op zijn beloop hebben gelaten. Zo staat bijvoorbeeld in het rapport dat huurders enkele houten plaatjes hebben aangebracht aan de onderzijde van de buitendeur in de keuken, die gedeeltelijk ontbreekt als gevolg van houtrot. Vanzelfsprekend is daarmee het houtrot niet verholpen en neemt dit alleen maar toe. Hetzelfde geldt voor de staat van de dorpels van het schuifraam in de achtergevel van de woonkamer en het buitenschilderwerk. Verhuurster heeft inmiddels door een erkende aannemer een stut laten plaatsen in de achtergevel. Dit op aanraden van de gemeente, die op 2 juli 2013 ter plaatse heeft geconstateerd dat huurders, zonder medeweten van verhuurster en belangrijker nog, zonder de vereiste vergunning, zijn begonnen met het weghakken van het metselwerk in de achtergevel voor het plaatsen van een pui althans een raam- en/of deurkozijn. Verhuurster is tot slot van mening dat de staat van bijvoorbeeld het voeg- en metselwerk inherent is aan de leeftijd van de woning. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Ontvankelijkheid Gemachtigde van verhuurder geeft aan dat aan verhuurder geen termijn van zes weken is gegund om de door huurder in de brief van 2 januari 2013 aangegeven gebreken te verhelpen. Gemachtigde van verhuurder geeft aan dat deze termijn eerst op 14 februari 2013 is verstreken en dat huurder pas na die datum een verzoekschrift had mogen indienen. De commissie is van mening dat de door gemachtigde van verhuurder genoemde termijn van zes weken na de gebrekenmelding niets van doen heeft met de ontvankelijkheid van het verzoek van huurder. Wel zal de commissie, indien verhuurder binnen deze termijn van zes weken de gebreken heeft verholpen, geen tijdelijke huurprijsverlaging uitspreken. Verder is door de gemachtigde van huurder bij punt 4 voor conclusie van eis in reconventie aangegeven dat de gebreken voor de eerste maal op 2 januari 2013 schriftelijk zijn kenbaar gemaakt, maar dat de gebreken al bij het begin van de huurovereenkomst bij verhuurder bekend waren en dat deze gebreken ook telefonisch en in een persoonlijk gesprek met verhuurder bekend zijn gemaakt. Vooralsnog gaat de Huurcommissie uit van de schriftelijke kennisgeving van de gebreken, zoals verzonden op 2 januari 2013 en acht zij huurder ontvankelijk in het verzoek. De vraag of verhuurder op een eerder tijdstip bekend kon zijn met de gebreken laat de commissie over aan de Kantonrechter. Pagina 4 van 9

5 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari Op die datum was de huurprijs 511,50 per maand. Onderhoud en gebreken Door huurder is een uitgebreide fotoreportage met uitleg meegezonden met het verzoek. Verder is door huurder ter zitting aangegeven dat, in tegenstelling tot de vermelding in het rapport, het raam van de badruimte, niet kan worden geopend. De commissie heeft er kennis van genomen dat huurder, door het uitblijven van werkzaamheden door verhuurder, zelf op een aantal punten actie heeft willen ondernemen. Door het uitvoeren van enkele kleine werkzaamheden werd echter de slechte staat van de woonruimte zichtbaarder. De commissie heeft kennis genomen van de verklaring namens verhuurder dat de gebreken (deels) zijn veroorzaakt of verergerd door huurder. Gezien de foto's die bij de rapportage zijn gevoegd, acht de commissie het niet aannemelijk dat deze gebreken zijn veroorzaakt door huurder. Verder acht de commissie het aannemelijk dat deze gebreken ook zonder uitdrukkelijke melding van huurder bij verhuurder bekend hadden moeten zijn. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en de overgelegde informatie heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: a) De onderdorpel en tussendorpel van het schuifraam in de achtergevel van de woonkamer vertonen houtrot. De tussendorpel is verzakt. Het raam kan niet meer worden geopend. (klacht 1). b) Het schuifraam van de badruimte in de voorgevel kan niet worden geopend, ondanks de door huurder vernieuwde onderdorpel. c) Ernstig houtrot van het buitendeurkozijn in de achtergevel van de keuken. De tussenstijl van het deurkozijn staat geheel los waardoor de gemetselde borstwering is gescheurd en zowel aan de binnen - als aan de buitenzijde gedeeltekijk ontbreken. Het gehele deur - en raamkozijn is verzakt. Huurder heeft de gaten en kieren met isolatiemateriaal en pur schuim gedicht in verband met ernstige tochtvorming. d) De onderzijde van de buitendeur in de keuken ontbreekt gedeeltelijk als gevolg van houtrot. Huurderheeft enkele houten plaatjes aangebracht. De onderzijde van het buitendeurkozijn aan de hangzijde is gedeeltelijk weg gerot. e) Het buitenschilderwerk van de houten delen in de achtergevel bevindt zich in zeer slechte staat. f) Het voegwerk van de steens achtergevel is in zeer slechte staat en over grote oppervlakten ontbreekt het voegwerk. g) De achtergevel vertoont diverse diepe scheuren als gevolg van verzakking. h) het metselwerk ter plaatse van de bovenste balkankers is naar binnen getrokken en ligt los. 1. De klachten, zoals benoemd onder letter a tot en met h, worden samen door de commissie aangemerkt als een gebrek in categorie B, nummer 8 (Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat Pagina 5 van 9

6 van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.) 2. Het stucwerk (blauw pleisterwerk met een kalklaag)op de gemetselde dragende binnenmuren in de gang is over grote oppervlakten verzand, gescheurd en afgebrokkeld. Huurder heeft het loshangende stucwerk inmiddels verwijderd en afgevoerd. Dit is een gebrek in categorie C, analoog aan nummer L3 (de afwerklaag van het plafond is nagenoeg over de gehele oppervlakte zodanig aangetast of vergaan dat dit door middel van normaal schilderwerk niet meer is te herstellen) 3. De afvoer van de gootsteenbak van de keuken gaat via een doorvoer in de achtergevel naar een putje. De buis hangt boven het deksel van de put. Omdat de afvoer niet is aangesloten op de riolering komt afvalwater in de put en veroorzaakt stank tijdens warm weer. Indien de put verstopt raakt loopt het afvalwater over het deksel in de achtertuin. Dit is een gebrek in categorie C, nummer M3, (De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is). De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie B verlaagt de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk tot 30% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 131 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 31 januari 2013 vast op 131 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 623,62 per maand. De commissie heeft er kennis van genomen dat sprake is van een gemeentelijk monument. In de situatie dat een verhuurder extra investeringen heeft gedaan om de monumentale status van het pand in stand te houden kan een toeslag van 15% op deze maximale huurprijs worden toegepast. De commissie acht het, gelet op de staat waarin het pand verkeert, niet aannemelijk dat verhuurder dergelijke investeringen recent heeft gedaan. De commissie past om die reden niet een toeslag van 15% toe. Zaaknummer Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van 623,62 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 187,09 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 februari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie B is hersteld, maar de gebreken in categorie C nog niet, Pagina 6 van 9

7 wordt de tijdelijke huurverlaging 40% van de maximale huurprijs. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie B is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 249,45 per maand betalen. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 511,50 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een natuurlijk persoon betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een natuurlijk persoon en moet dus 25,00 betalen. Zaaknummer Pagina 7 van 9

8 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2013 de volgende ernstige gebreken: a. De onderdorpel en tussendorpel van het schuifraam in de achtergevel van de woonkamer vertonen houtrot. De tussendorpel is verzakt. Het raam kan niet meer worden geopend. (klacht 1). b. Het schuifraam van de badruimte in de voorgevel kan niet worden geopend, ondanks de door huurder vernieuwde onderdorpel. c. Ernstig houtrot van het buitendeurkozijn in de achtergevel van de keuken. De tussenstijl van het deurkozijn staat geheel los waardoor de gemetselde borstwering is gescheurd en zowel aan de binnen - als aan de buitenzijde gedeeltekijk ontbreken. Het gehele deur - en raamkozijn is verzakt. Huurder heeft de gaten en kieren met isolatiemateriaal en pur schuim gedicht in verband met ernstige tochtvorming. d. De onderzijde van de buitendeur in de keuken ontbreekt gedeeltelijk als gevolg van houtrot. Huurderheeft enkele houten plaatjes aangebracht. De onderzijde van het buitendeurkozijn aan de hangzijde is gedeeltelijk weg gerot. e. Het buitenschilderwerk van de houten delen in de achtergevel bevindt zich in zeer slechte staat. f. Het voegwerk van de steens achtergevel is in zeer slechte staat en over grote oppervlakten ontbreekt het voegwerk. g. De achtergevel vertoont diverse diepe scheuren als gevolg van verzakking. h. het metselwerk ter plaatse van de bovenste balkankers is naar binnen getrokken en ligt los. 1. De klachten, zoals benoemd onder letter a tot en met h, worden samen door de commissie aangemerkt als een gebrek in categorie B, nummer 8 (Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.) 2. Het stucwerk (blauw pleisterwerk met een kalklaag)op de gemetselde dragende binnenmuren in de gang is over grote oppervlakten verzand, gescheurd en afgebrokkeld. Huurder heeft het loshangende stucwerk inmiddels verwijderd en afgevoerd. Dit is een gebrek in categorie C, analoog aan nummer L3 (de afwerklaag van het plafond is nagenoeg over de gehele oppervlakte zodanig aangetast of vergaan dat dit door middel van normaal schilderwerk niet meer is te herstellen) 3. De afvoer van de gootsteenbak van de keuken gaat via een doorvoer in de achtergevel naar een putje. De buis hangt boven het deksel van de put. Omdat de afvoer niet is aangesloten op de riolering komt afvalwater in de put en veroorzaakt stank tijdens warm weer. Indien de put verstopt raakt loopt het afvalwater over het deksel in de achtertuin. Dit is een gebrek in categorie C, nummer M3, (De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is). Het puntenaantal van de woonruimte is 131; er wordt geen toeslag van 15% toegekend voor de status gemeentelijk monument, nu van extra investeringen niet is gebleken. Pagina 8 van 9

9 De huurprijs van 511,50 die geldt op 31 januari 2013 wordt vanaf 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot 187,09 per maand. Zaaknummer Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer R. van Hilten en J.A.A.M. van Hapert Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 9 van 9