Bijlage 1: Nadere achtergrondinformatie

Transcriptie

1 Bijlage 1: Nadere achtergrondinformatie Peelrandbreuk / scheurvorming bij bestaande woningen De zorg van de huidige bewoners over de mogelijk (verdere) scheurvorming bij hun woningen door de Peelrandbreuk spelen bij het planproces en bij de diverse procedures een rol. Middels een uitgebreide informatieavond over de Peelrandbreuk is geprobeerd duidelijk te maken dat bouwen nabij de Peelrandbreuk geen invloed heeft op de bestaande beweging van deze breuk. Verder is aangegeven dat het risico op scheurvorming in de bestaande woningen door nieuwbouw niet groter is dan elders. Om het risico op scheurvorming bij de bestaande woningen zoveel mogelijk te beperken wordt de fundering van de woningen in het CPO-collectief niet geheid. De woningen worden op staal gefundeerd. Mochten er door de bouw van de woningen toch (verdere) scheuren ontstaan, dan is de aannemer hiervoor verantwoordelijk. Om het risico te kunnen afdekken heeft de aannemer hiervoor een CAR-verzekering afgesloten. Voorafgaande aan de bouw zal de aannemer de bestaande situatie van de woning van de bezwaarmaakster in beeld brengen. Voorzet voorwaarde door gemeente bij garantstelling Voorwaarden richting de bank : - De hoogte van de garantstelling voor het totale project is maximaal ; - Per kavel/woning is de garantstelling gemaximaliseerd op de hoogte van de bouwkosten (inclusief BTW en ontwikkelkosten, ); - De garantstelling wordt pas verleend nadat de rechtbank de gevraagde voorlopige voorziening in de aanhangige beroepsprocedure heeft afgewezen; - De garantstelling vervalt zodra de omgevingsvergunning onherroepelijk wordt of de rechtsgevolgen ondanks vernietiging in stand blijven; - De garantstelling kan alleen worden gebruikt als de omgevingsvergunning wordt vernietigd en geen procedureel herstel mogelijk is en ook de rechtsgevolgen van de verleende vergunning niet in stand blijven; - De hoogte van de uit te keren garantstelling is afhankelijk van de fase waarin de bouw zich bevind (alleen de betaalde termijnen). Voorwaarden richting het CPO collectief : - Het CPO-collectief is akkoord met de gestelde condities en bewust van alle mogelijke risico s; - Met de door de garantstelling verkregen hypothecaire lening worden meteen de gronden betaald (Groningerakte) of afgenomen (overige); - Met de aannemer wordt een aannemingsovereenkomst gesloten met een zgn. afstandsverklaring voor het geval de omgevingsvergunning wordt vernietigd en de rechtsgevolgen van het besluit niet in stand worden gelaten. 1

2 Risico vertaald naar Grondexploitatie Nadere toelichting bij de bekeken scenario s De twee scenario s zijn bekeken: 1) Niets doen; 2) Het verlenen van een garantstelling (beheersmaatregel). Scenario 1: niets doen - Op 1 april a.s. is er geen onherroepelijke omgevingsvergunning; - De geschatte kans is groter dan 90% dat CPO ers binnen afzienbare tijd afhaken en de gronden terugleveren; - Het zoeken naar nieuwe gegadigden onder de noemer CPO-Zeilberg of anderszins kost tijd; - De locatie is besmet, nieuwe kopers lopen aanzienlijk risico om in dezelfde procedure(s) verzeild te raken De financieel (negatieve) gevolgen bij dit scenario is: - Na terug levering van de grond (incl. BTW) is het rente-effect circa per jaar over de boekwaarde. Als het vijf jaar duurt om alsnog woningen te bouwen met CPO ers, dan zal het verlies met minimaal toenemen (inclusief eventuele andere kosten). Bij dit scenario moet naar alle waarschijnlijkheid rekening worden gehouden met de BTW over de terug te kopen grond (21%) ca Volgens de gemeentelijke Kadernota Risicomanagement moet dan rekening worden gehouden met een risicodekking van 100% over het effect, dus ,-. Scenario 2 (a en b): het verlenen van een garantstelling (beheersmaatregel) - Een garantstelling ten behoeve van aan de bank maakt het mogelijk dat de CPOers een hypothecaire lening krijgen zonder onherroepelijke omgevingsvergunning; - De geschatte kans dan nu CPO-ers afhaken en de gronden terug leveren is klein; - Ervan uitgaande dat de voorlopige voorziening wordt afgewezen, is de kans klein dat uiteindelijk de woningen moeten worden afgebroken (zie onder 4). De kans dat de garantstelling moet worden ingezet wordt hierdoor geschat op minder dan 5%; - De garantstelling kost de gemeente, behalve de interne plankosten, vooralsnog niets. Als de omgevingsvergunning niet onherroepelijk wordt zijn de financiële (negatieve) gevolgen bij dit scenario: - Scenario 2a en b: De banken zullen de garantstelling inroepen (uitkeren garantstelling ), de woningbouwkavels worden door de gemeente terug gekocht. De woningen zijn dan waardeloos en moeten worden afgebroken (inschatting sloopkosten ); - Scenario 2a: Ervanuit gaande dat er op de gronden nog steeds een normale woonbestemming rust en deze wederom worden uitgegeven voor de bouw van CPOwoningen moet bij de risicoberekening rekening worden gehouden met een negatief rente-effect van 5 jaar, zijnde (inclusief eventuele andere kosten). Bij dit scenario moet naar alle waarschijnlijkheid rekening worden gehouden met de BTW over de terug te kopen grond (21%) ca Het totale effect bij dit scenario is ongeveer 1,65 miljoen. - Scenario 2b: Als naast het vernietigen van de omgevingsvergunning ook het bestemmingsplan wordt vernietigd, dan is een logische keuze de grondexploitatie te sluiten. In dat geval moet rekening worden gehouden met het afboeken van de totale grondwaarde ( ), de kosten voor het definitief inrichten van het gebied en 1 jaar rente (inschatting ). Bij dit scenario moet naar alle waarschijnlijkheid 2

3 rekening worden gehouden met de BTW over de terug te kopen grond (21%) ca Het totale effect bij dit scenario is ongeveer 2,0 miljoen. Volgens de gemeentelijke Kadernota Risicomanagement moet dan rekening worden gehouden met een noodzakelijke risicodekking van 10% over het effect, dus ,- respectievelijk

4

5

6