ACTUALISATIE SCAN KANTORENMARKT ALKMAAR Stec Groep aan gemeente Alkmaar. Stec Groep B.V. Carien Arendz, Peije Bruil en Laura Engelbertink Juni 2007

Transcriptie

1 ACTUALISATIE SCAN KANTORENMARKT ALKMAAR Stec Groep aan gemeente Alkmaar Stec Groep B.V. Carien Arendz, Peije Bruil en Laura Engelbertink Juni 2007

2 INHOUDSOPGAVE 1. INTRODUCTIE Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer 2 2. ONS ADVIES Advies 1. Houdt tot en met 2016 rekening met een extra behoefte van tussen de en m² bvo kantoren in Alkmaar Advies 2. Zet in ieder geval veel vaart achter ontwikkeling van uw nieuwe kantoorlocaties Advies 3. De vraag naar kantoren in Alkmaar is gesegmenteerd, houdt hiermee rekening in uw locatieaanbod Advies 4. Zorg spoedig voor nieuwe ontwikkelingslocaties; er zijn te weinig harde plannen voor zowel centrum-/ov-locaties als snelweg-/stadsrandlocaties Advies 5. Ga versnippering tegen door concentratie op een beperkt aantal locaties Advies 6. Houdt rekening met concurrentie van Heerhugowaard, zeker bij het niet beschikbaar komen van locaties de komende tijd Tot slot: belangrijke voorwaarden voor een succesvol kantorenbeleid 30

3 1. INTRODUCTIE In dit hoofdstuk leest u een schets van uw situatie en de achtergrond van deze update (paragraaf 1.1), onze aanpak (paragraaf 1.2) en de leeswijzer bij dit rapport (paragraaf 1.3). 1.1 Uw situatie U wilt een actualisering van onze kantorenmarktscan uit Deze wilt u gebruiken voor de vaststelling van uw kantorennota en als input voor een tweetal discussies: rondom het gemeentelijk locatiebeleid en over Alkmaar Ook streeft u vanuit uw economisch beleid naar meer kantoorbanen in de stad. Over de Alkmaarse kantorenmarkt heeft u vijf belangrijke vragen: Hoe ontwikkelt de toekomstige vraag naar kantoren zich, ook gezien vanuit de regionale context? Wat zijn de kansrijke doelgroepen, mede gezien vanuit meerwaarde/spin-off voor Alkmaar en de concurrentiepositie ten opzichte van andere plaatsen in de regio en daarbuiten? Hoe verhoudt dit alles zich tot het geplande aanbod, inclusief de nieuwe ontwikkellocaties die u op het oog heeft? Welke keuzes moet u maken om verdere groei van uw kantorenmarkt mogelijk te maken? Wat zijn eventuele risico s voor Alkmaar? Bij beantwoording van deze vragen is rekening gehouden met een tijdshorizon van tien jaar (tot en met 2016). Ook wilt u nadrukkelijk inzicht in de voorwaarden en kenmerken die van belang zijn voor verschillende kansrijke kantorensectoren en in hoeverre functiemenging mogelijk is bij kantoorontwikkelingen in Alkmaar. Tevens dienen ontwikkelingen in perspectief geplaatst te worden van het nieuwe locatiebeleid en de drie vastgestelde ontwikkellocaties voor kantoren op de langere termijn (station, stadion en Alkmaar-Noord). In dit rapport leest u onze bevindingen. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 1

4 1.2 Onze aanpak Na de startbijeenkomst met u, hebben we de diverse locaties in Alkmaar bezocht. Vervolgens is via meerdere bronnen, waaronder enkele makelaars en onze eigen informatiesystemen, alle relevante marktinformatie verzameld. We hebben daarna de belangrijkste trends op de kantorenmarkt op een rij gezet, inclusief hun impact op Alkmaar. Ook is gekeken naar potentiële concurrerende ontwikkelingen. Al deze input is gebruikt voor onze vraagberekeningen. Dan volgde een confrontatie van vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, waarbij gebruik gemaakt is van onze typologie van kantoorlocaties. Tot slot formuleerden we conclusies en adviezen. 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u ons advies. In de bijlagen leest u achtergrondinformatie: Bijlage A Trends op de kantorenmarkt Bijlage B Kantoorvraag Bijlage C Aanbod van kantoorlocaties Bijlage D Confrontatie vraag en aanbod Bijlage E Concurrentie Bronnen Definities Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 2

5 2. ONS ADVIES In dit hoofdstuk leest u onze conclusies en adviezen. 2.1 Advies 1. Houdt tot en met 2016 rekening met een extra behoefte van tussen de en m² bvo kantoren in Alkmaar De vraag naar kantoren bestaat uit drie onderdelen Op basis van de ontwikkeling van de beroepsbevolking in Alkmaar tot en met 2016 hebben we de verwachte vraag naar kantoorruimte in Alkmaar berekend. Uit onze berekeningen blijkt dat de kantorenvoorraad in Alkmaar tot en met 2016 moet groeien om aan de behoefte van kantoren in Alkmaar te voldoen. De nieuwbouwbehoefte komt uiteindelijk uit op tussen de en m² bvo kantoren. Hierbij is rekening gehouden met drie componenten van de vraag, namelijk: uitbreidingsvraag: de extra ruimtebehoefte (inclusief kleinschalig) die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio); vervangingsvraag: ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden); bovenlokale vraag: vraag van buiten de gemeentegrenzen: regionale en bovenregionale vraag. Door vervanging kunnen bestaande kantoorpanden/locaties weer vrij komen. Deze worden deels opnieuw opgenomen in de markt (deels niet, want incourant) en zijn derhalve onderdeel van de totale Alkmaarse kantorenvoorraad. Wel is de leegstand in/op dit type tweedehands panden/locaties in de praktijk wat hoger dan elders. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 3

6 Andere belangrijke uitgangspunten bij deze vraagberekening: Alkmaar blijft ook de komende jaren een sterke regionale functie vervullen op de kantorenmarkt; het gemiddelde metrage kantoorruimte dat medewerkers nodig hebben is vastgesteld op 25 m²; de komende jaren zal de vervangingsvraag in Alkmaar relatief hoog zijn. Vraagberekening in vier stappen Om de verwachte vraag naar kantoorruimte tot en met 2016 in Alkmaar te berekenen zetten we vier stappen. Stap 1: berekening groei kantoorbehoefte door groei beroepsbevolking In 2006 bedroeg het totale aantal werkzame personen in Alkmaar bijna Daarvan lag het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid (= personen die in kantoren werkzaam zijn) rond de 45%; oftewel circa werkzame personen. Op basis van de verwachte groei van de beroepsbevolking in Alkmaar - deze bedraagt 7,7% - telt de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2016 circa personen, een toename van personen. Het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid stijgt; het gaat hier dus om een voorzichtige raming. Stap 2: berekening van de benodigde meters kantoorvloer Vervolgens vertaalden we het aantal nieuwe kantoorbanen in Alkmaar tot en met 2016 naar vierkante meters. Daartoe rekenden we met een kengetal van 25 m² bvo kantoorvloer per kantoorwerknemer. Dit metrage vermenigvuldigen we met de verwachte werkgelegenheidsgroei in kantoren tot en met 2016 (1.300 personen). Zo kwamen we tot de uitbreidingsvraag ( m² bvo). Stap 3: ophoging met vervangingsvraag Dan werd de vervangingsvraag berekend. Landelijk geldt voor de vervangingsvraag een standaardnorm van 1,5 tot 2% van de voorraad kantoren per jaar. We rekenden voor Alkmaar met een gemiddelde vervangingsvraag: 1,7%. Echter voor de eerste drie jaar rekenden we, vanwege de relatief hoge inhaalvraag in Alkmaar, met een hogere vervangingsvraag (2%). De totale vervangingsvraag tot en met 2016 bedraagt m² bvo. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 4

7 Stap 4: ophoging met vraag van buiten de gemeente We gaan voor de berekening van de bovenlokale vraag uit van een extra behoefte van 15 tot 20% 1 op de tot nu toe berekende vraag (uitbreiding + vervanging). Tot en met 2016 betekent dit zo n tot m² bvo extra op de vraag voor Alkmaar, oftewel gemiddeld m² bvo. Stap 5: toepassing van bandbreedte Wanneer we de saldi uit de vorige stappen optellen, omvat de vraag naar kantoren in Alkmaar tot en met 2016 zo n m² bvo. Deze vraagraming omvat evenwel een periode van tien jaar waarin u bovendien te maken hebt met verschillende onzekere factoren die van invloed zijn op de verwachte vraag naar kantoren. Denk aan conjuncturele ontwikkelingen, de mate waarin verdienstelijking en verkantorisering zich doorzet, de exacte omvang van de bovenlokale vraag en onverwachte acquisitiesuccessen. Stel dat enkele van deze aspecten positiever voor u uitvallen dan verwacht: dit creëert dan extra vraag naar kantoren voor Alkmaar. Derhalve is het verstandig om bij deze vraagraming met bandbreedtes 2 te werken (laag, gemiddeld, hoog). Zo behoudt u de gewenste flexibiliteit. 1 Inschatting op basis van cijfers van de NVB (2006/2007) over vestigingsvoorkeuren van kantoorgebruikers met verhuisplannen: buiten de Randstad geeft circa 71% voorkeur aan vestiging in de eigen gemeente, 14% elders en 15% weet dit nog niet. Een deel hiervan zal alsnog kiezen voor vestiging binnen de eigen gemeente, een deel ook voor daarbuiten. We gaan op basis hiervan, telefonisch contact met makelaars in de regio en de vraag die nog boven de markt hangt, uit van een extra bovenlokale vraag van circa 15 tot 20%. 2 We hanteren een bandbreedte van 10%. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 5

8 Onderstaande tabel geeft de totale verwachte vraag naar kantoren voor Alkmaar weer, incluis de onderverdeling naar de verschillende segmenten. Tabel 1: vraagraming kantoren Alkmaar vraag totale vraag (m² bvo) uitbreiding vervanging totaal autonoom bovenlokaal TOTAAL MINIMAAL SCENARIO MAXIMAAL SCENARIO Bron: Stec Groep (2007). De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2016 bedraagt derhalve tot m² bvo. Dat impliceert een gemiddelde jaarlijkse opname van zo n tot m² bvo tot en met Dit is inclusief vervangingsvraag ( m² bvo). Kantoorlocaties die door verhuizing vrij komen worden veelal opnieuw opgenomen door de markt ( doorstroming ). Dit betekent dus ook dat dit type tweedehands kantoorlocaties onderdeel zijn en blijven uitmaken van de bestaande kantorenvoorraad. Vergelijking met analyse uit 2002 In 2002 hebben we een eerste analyse gemaakt van de Alkmaarse kantorenmarkt. Deze eerdere rapportage vormde een goede bouwsteen voor dit rapport. Niettemin hebben we bij de huidige berekening van de vraag naar kantoren in Alkmaar een andere rekenmethode gebruikt. Ook is gebruik gemaakt van andere, nieuwe kengetallen. We hebben deze keuzes gemaakt om te komen tot een betrouwbare actualisatie die helemaal op maat is voor Alkmaar. Hieronder lichten we dit nader toe. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 6

9 Box. Aanpassingen ten opzichte van vraaganalyse 2002 Gemeentelijke groeicijfers als basis, niet COROP: we rekenen nu met een uitbreidingsvraag op basis van de prognoses van de beroepsbevolking van de gemeente Alkmaar, in plaats van voor het COROP-gebied Alkmaar. We hebben hiervoor drie redenen: cijfers op gemeenteniveau zijn over het algemeen betrouwbaarder dan op landelijk niveau, zo is onze ervaring. Daarnaast is op gemeentelijk niveau een verdeling van de werkzame personen naar sectoren beschikbaar. Tot slot omvat het COROP-gebied naast Alkmaar ook Heerhugowaard en kleinere gemeenten als Langedijk en Bergen. Verschillende aannames zijn dus nodig om een vertaling van de vraag te maken van het hele COROP-gebied naar Alkmaar. Dit maakt de berekeningen minder betrouwbaar. Overigens leert een eerste indicatieve berekening op de COROP-wijze dat de cijfers die hieruit volgen op hoofdlijnen vergelijkbaar zijn met onze analyses op basis van gemeentelijke groeicijfers. Hogere vervangingsvraag dan in 2002: we rekenen met een vervangingsvraag van 1,7% resp. 2,0% in plaats van 1,0% (in 2002). In de huidige marktsituatie ligt het accent op vervangings- en uitbreidingsvraag en veel minder op nieuwbouwvraag zoals dat enkele jaren geleden was. Dit betekent dus meer vervangingsvraag en minder nieuwbouwvraag van vestigers buiten Alkmaar. Wel is in Alkmaar afgelopen jaren slechts een beperkt metrage nieuwbouw geweest en dus beperkt aanbod. De vervangingsvraag zal in de eerste jaren bij voldoende mogelijkheden tot nieuwbouw dus iets groter zijn. Hogere kantorenvoorraad dan in 2002: anno 2007 zijn in vergelijking met 2002 meer en betere data beschikbaar over de kantorenvoorraad in de stad. Hier hebben wij uiteraard gebruik van gemaakt. Zo waren nu cijfers beschikbaar van Bak. De analyses van Bak staan in de markt bekend als volledig en betrouwbaar en we werken hier regelmatig mee. Daarnaast voegden we gegevens toe over kleinere kantoren. Ook dit is een toevoeging aan de voorraad. Tot slot geldt dat in de huidige berekeningen uitgegaan is van het meten van de kantorenvoorraad in bvo s en niet in vvo s (het verhuurbaar vloeroppervlak -vvo- komt neer op het bruto vloeroppervlak min het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten; de vuistregel is dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 83% verhuurbaar is). Zie bijlage B voor een nadere uitwerking van de vraagberekening. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 7

10 Op termijn treedt stabilisatie op in de vraag, zo is de verwachting Overigens zal de vraag naar kantoren in Alkmaar op langere termijn stabiliseren of (mogelijk) afnemen. Drijvende kracht hierachter is de geprognosticeerde daling van de beroepsbevolking in Alkmaar 3. Eerste berekeningen laten zien dat de verwachte vraag naar kantoren voor Alkmaar in 2020 lager kan zijn dan die in Natuurlijk is nu nog niet met zekerheid vast te stellen of deze trend zich op die wijze doorzet. U bent daarbij ook afhankelijk van de conjunctuur, de bovenlokale vraag, het pluseffect van extra kwaliteit en acquisitie, de verkantorisering en de verdienstelijking. Niettemin pleit dit eerste inzicht voor het goed monitoren van de markt en voorzichtigheid bij de planning van kantoren en kantoorlocaties, ook na De potentiële beroepsbevolking groeit volgens uw berekeningen in met circa 7,7%: van in 2006 naar personen in In 2020 gaat het om personen; wat minder weer dan in Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 8

11 2.2 Advies 2. Zet in ieder geval veel vaart achter ontwikkeling van uw nieuwe kantoorlocaties Er hangt momenteel circa m² vraag naar kantoren boven de markt Uit meerdere bronnen blijkt dat er momenteel diverse grote spelers boven de Alkmaarse kantorenmarkt hangen. Enkele van deze spelers zoeken (wellicht) een nieuwbouwlocatie. Indicatief zou het gaan om circa m² directe vraag (zie box). Een groot deel daarvan is afkomstig uit Alkmaar zelf; het gaat veelal om de wens tot uitbreiding of verplaatsing. Box: actuele vragers op de Alkmaarse markt Bedrijven: Kantoorvraag: bouwbedrijf m² zakelijk dienstverlener m² financieel dienstverlener m² financieel dienstverlener m² financieel dienstverlener m² financieel dienstverlener m² multinational m² (Semi) overheid/publiek: non-profit organisatie m² Bron: gemeente Alkmaar (2007). Overigens is het onzeker of al deze vraag ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Het is onze ervaring dat een deel van de vraag door allerlei interne en externe ontwikkelingen snel kan verdampen of vervallen. Vaak is maar een beperkt deel van de vraag echt hard. Voor deze spelers zijn momenteel niet voldoende geschikte vestigingslocaties De nieuwbouwlocaties voor kantoren waarover Alkmaar nu beschikt sluiten niet goed aan bij de wensen van de markt. Er is al enkele jaren ontwikkelingsruimte bij het station, maar er zijn nu bijvoorbeeld geen snelwegof stadsrandlocaties beschikbaar. In principe kunnen enkele grote nieuwbouwlocaties in Alkmaar (zoals het genoemde station, maar ook het stadion) overigens wel binnen twee jaar ontwikkeld worden. Mogelijk duurt dit te lang voor enkele van de vragers. Bovendien zijn deze locaties in handen van private partijen (AZ & NS Vastgoed). Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 9

12 Bovendien biedt de bestaande voorraad weinig opties voor deze bedrijven. Er is geen overmatig groot aanbod aan (grote) kantoorgebouwen in Alkmaar, mede doordat de leegstand in de stad niet bovengemiddeld is (zie box). En van de kantoorgebouwen die beschikbaar zijn, moet afgewacht worden of ze inderdaad geschikt zijn voor betreffende eindgebruiker. Box: leegstand van de kantorenvoorraad in andere steden Alkmaar 7% Amersfoort 13% Amsterdam 20% Apeldoorn 15% Breda 14% Diemen 22% Enschede 18% Groningen 10% Haarlem 15% Helmond 12% Tilburg 10% Zwolle 7% frictieleegstand 5% (enige leegstand is immers nodig om verhuisbewegingen van kantoorgebruikers mogelijk te houden) Bron: NVB (2007), Thermometer Kantoren, op basis van DTZ (leegstand in procenten van voorraad) Risico: wegtrekken functies Onze ervaring is dat lokale bedrijven niet zo snel vertrekken naar een andere vestigingsplaats. Achter, u moet dit risico niet uitsluiten! In de praktijk zien we dergelijke voorbeelden wel degelijk terug, bijvoorbeeld in Utrecht. Hier zijn, door (al dan niet gewenste) schaarste, kantoren uitgeweken naar satellietsteden als Nieuwegein of zelfs naar Amersfoort. Voor u ligt dit risico op de loer met Heerhugowaard, een plaats die in het verleden ook kantoorgebruikers van u heeft afgesnoept. Uiteindelijk kan dit leiden tot verlies van banen Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 10

13 voor uw gemeente, evenals imagoschade voor uw vestigingsklimaat. Dit alles is niet in overeenstemming met de ambities die u hebt geformuleerd in uw economisch beleid. Confrontatie vraag-aanbod toont behoefte aan harde plannen binnen drie tot vier jaar ( ) Er is niet alleen op korte termijn behoefte aan nieuwe kantoren in Alkmaar. Uitgaande van een harde 4 plancapaciteit/aanbod van een ruime m² bvo en een jaarlijkse gemiddelde opname van zo n tot m² bvo, moet u sowieso binnen drie tot vier jaar beschikken over nieuwe kantoorlocaties/extra metrages, zo toont tabel 2. Naar verwachting bent u dan immers door uw harde planvoorraad 5 heen. En daarbij is het nog maar afwachten of deze plannen daadwerkelijk op korte termijn tot ontwikkeling komen! Kortom, een deel van uw zachte plannen moet zonder meer rond 2009/2010 geconcretiseerd zijn. Tabel 2: confrontatie vraag-aanbod kantoren Alkmaar kantoorruimte (m²) vraag minimaal scenario maximaal scenario leegstand minus frictieleegstand circa plancapaciteit hard (< 2 jaar te ontwikkelen) SALDO MINIMAAL (tekort) MAXIMAAL (tekort) Bron: Stec Groep (2007). Een kwalitatieve analyse van de vraag en aanbod leest u verderop in dit advies. 4 Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan. 5 Het stationsgebied vormt het leeuwendeel van deze plannen. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 11

14 2.3 Advies 3. De vraag naar kantoren in Alkmaar is gesegmenteerd, houdt hiermee rekening in uw locatieaanbod Dé kantoorgebruiker bestaat niet. Uw vraag is sterk gesegmenteerd en verschillende doelgroepen stellen ook verschillende wensen en eisen aan locatie, kantoorpand en kantooromgeving. We raden u daarom aan een divers scala aan locatietypen aan te bieden, waarmee u verschillende doelgroepen aanspreekt. Hieronder leest u welke locatietypen er zijn en welk van de locaties uw kantoorgebruikers wenst. Uw kantoorvraag is sterk gesegmenteerd naar sectoren Alkmaar telt ruim bedrijven en instellingen. Als we kijken naar de samenstelling van sectoren, valt op dat met name de non-profit relatief sterk is vertegenwoordigd in Alkmaar: bijvoorbeeld gezondheids- en welzijnszorg, openbaar bestuur en regiokantoren van de Kamer van Koophandel, politie Noord-Holland Noord, Kadaster en UWV (de sectoren openbaar bestuur, onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg zijn samen goed voor bijna werkzame personen 6 ). Daarnaast is de zakelijke dienstverlening goed voor bijna 12,5% van de banen (ICT 1,8%). Grote werkgevers zijn hier onder andere SNS Reaal, KPMG, Univé, PWC en Ernst en Young..nog belangrijker is het onderscheid naar type kantoor Niet zozeer de branche waarin een kantoor opereert is bepalend voor de locatievoorkeur van een kantoor. Bepalend is vooral de functie die het kantoor heeft. Wat zijn de belangrijkste activiteiten van de betreffende vestiging? Hieruit volgt een verschillend belang van de diverse locatiefactoren die er zijn (zoals bereikbaarheid, uitstraling, aanwezigheid voorzieningen) en daarmee een verschil in voorkeur voor vestigingsmilieus. Het belangrijkste onderscheid wordt gemaakt in kantoren met en zonder een baliefunctie. Kantoren met een baliefunctie (zoals een bank, een rechtbank, gemeente, woningmakelaar of een uitzendbureau) zijn meer georiënteerd op passanten- en klantenstromen en vestigen zich derhalve bij voorkeur in of nabij het centrum op plekken die ook goed bereikbaar zijn per OV. Kantoren zonder baliefunctie zijn minder gebonden aan de 6 Bron: opgaaf gemeente Alkmaar, RMO Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 12

15 stad en opteren in de regel voor een locatie aan de rand van de stad of aan de snelweg. In de tabel hieronder leest u de belangrijkste wensen en eisen van kantoorgebruikers, met voorkeur voor centrum- en ov-locaties (dus vooral baliekantoren) en snelweg/stadsrandlocaties. Tabel 3: profiel kantoorgebruikers centrum- en ov-locaties en snelweg/stadsrandlocaties centrum- en ov-locaties gebruikers vaker bereid tot dure huur rand binnenstad meer gewenst dan binnenstad zelf bereikbaarheid ov (metro/tram/bus) belangrijk, evenals afslag snelweg (wens) voorkeur voor solitaire vestiging voorkeur voor bestaande bouw (circa eenderde), daarnaast circa een kwart voor nieuwbouw moderne ICT voorzieningen zijn een plus dichtbij/eigen gemeente met 69% meest gewenst Bron: NVB (2006/7). snelweg/stadsrandlocaties gebruikers vooral bereid tot middeldure huur ligging aan snelweg meer gewenst dan aan invalsweg naar centrum afslag snelweg belangrijker dan bereikbaarheid met metro/tram/bus en trein voorkeur voor kantorenpark (35% of gemengd bedrijventerrein (bijna eenderde) voorkeur voor nieuwbouw (42%), bestaande bouw bijna een kwart moderne ICT voorzieningen en lage exploitatielasten zijn een plus dichtbij/eigen gemeente met 67% meest gewenst Een onderscheid in typen kantoorlocaties in Alkmaar is derhalve noodzakelijk Om de gesegmenteerde vraag in Alkmaar te bedienen, raden we u aan verschillende locatietypen aan te bieden. Uitgangspunt is een door ons ontwikkelde typologie van kantoorlocaties die we hebben vertaald naar Alkmaar. Uitgangspunten daarbij zijn kwaliteit, concentratie van doelgroepen en tegemoet komen aan het vraagprofiel van verschillende segmenten. De kantoorlocatietypen geven een indruk van de inkleuring van een gebied: bereikbaarheid (snelweglocatie, stationslocatie, knooppuntlocatie, etc.), de ligging (centrumgebied, stadsrandlocatie, verspreid in woonwijk), functies (mixed kantorenlocatie, bijvoorbeeld) en/of de oriëntatie (regionaal knooppunt, lokaal). In de kantorentypologie komen deze locatiekarakteristieken terug. De uitwerking van de profielen leest u terug in bijlage B. In beginsel gaat het om vijf profielen. Vanuit praktisch oogpunt hebben we twee profielen die in Alkmaar veel overlap hebben samengevoegd. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 13

16 Voor Alkmaar gaan we dus uit van vier locatietypen: centrum- en ov-locaties; snelweg-/stadsrandlocaties; kantoorvestigingen op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²); kantoorvestigingen in woonwijken (vooral < 750 m²). De locatietypen onderscheiden zich met name op de volgende 3 punten. 1. Bereikbaarheid Belangrijk onderscheid tussen de locatietypen zit in het bereikbaarheidsprofiel. Dit is één van de leidende factoren in de vraag wat er mogelijk is op een locatie. Bereikbaarheid is een belangrijke en doorslaggevende factor in kantorenbeleid. We hebben de typologie van uw kantorenlocaties daarom nadrukkelijk gebaseerd op het bereikbaarheidsprofiel. Voor kleine en middelgrote kantoorgebruikers, een flink deel van de Alkmaarse markt, is bereikbaarheid de belangrijkste vestigingseis. Uit recent onderzoek van het NVB 7 blijkt dat kleine en middelgrote organisaties goede bereikbaarheid per auto en een ruime parkeernorm het allerbelangrijkst vinden (wens bij verhuisgeneigde bedrijven en overheden: gemiddeld circa één parkeerplek per werknemer). De locatievoorkeur gaat uit naar de rand van de binnenstad (30%), maar een snelweg- of centrumlocatie is ook zeer aantrekkelijk; met beide een aandeel van 24%. Kleine en middelgrote bedrijven blijken een sterke voorkeur te hebben voor de eigen gemeente. Expliciete kandidaten voor een klein of middelgroot kantoor tot maximaal m² bvo geven hiernaast aan een sterke voorkeur te hebben voor de binnenstad of de rand van de binnenstad. 2. Kwaliteit Een belangrijk uitgangspunt in het denken over kantorenlocaties is de kwaliteit van de locatie; dus zowel van het pand als de omgeving. Nauw samenhangend hiermee is ook het imago van een bepaalde locatie. De representativiteit en het imago worden voor kantoorgebruikers een steeds belangrijker selectiecriterium om te kiezen voor een bepaalde locatie binnen uw gemeente en binnen de regio. Daar komt bij dat de kwaliteit van een locatie ook letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van kantoorlocaties vormt. 7 NVB, Kantoorgebruikers in Profiel (2006/7). Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 14

17 3. Marktconformiteit Een groot deel van de indeling sluit aan bij het denken van beleggers en ontwikkelaars en komt bijvoorbeeld terug in de benchmark van de ROZ-IPD-index 8, die de prestaties van alle kantoren van institutionele beleggers in beeld brengt. Dit heeft in de eerste plaats als voordeel dat de kantorentypologie die u hanteert aansluit bij de indeling van kantoorgebouwen die marktpartijen herkennen. Dit maakt uw indeling an sich al marktconform. Belangrijker is echter dat het succes van de verschillende kantoorlocatietypen in de praktijk uiteenloopt (zo blijkt ook uit de ROZ-IPD-index) en dat deze indeling juist gebaseerd is op de onderscheidende kenmerken, die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid en daarmee dus het succes van de kantoorlocatie. Uw vraag concentreert zich op snelweg-/stadsrandlocaties en centrum en ov-locaties Met de segmentering in kantoorlocaties in het achterhoofd kunnen we ook de kantoorvraag in Alkmaar onderverdelen naar de vier locatietypen. We baseren ons op de samenstelling van de Alkmaarse kantorenmarkt nu, wensen en eisen van uw belangrijkste doelgroepen en onze ervaring met kantoorgebruikers in vergelijkbare steden. Onderstaand ziet u de segmentering vertaald naar marktaandelen in Alkmaar, waarbij we het middenscenario van de vraag als uitgangspunt nemen. 8 De stichting ROZ Vastgoedindex is opgezet met als doel een onafhankelijke index te publiceren voor direct aangehouden beleggingsvastgoed met een institutioneel karakter ( Gebruikers van de ROZ-IPD-index kunnen de eigen performance benchmarken. De ROZ-IPD meet de rendementen op vastgoed (objecten en portefeuilles); naast kantoren ook voor winkels, woningen en bedrijfsruimten. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 15

18 Tabel 4: segmentering kantoorvraag Alkmaar naar locatietype, locatietype aandeel van de totale vraag centrum en ov-locaties 40-60% snelweg/ stadsrand locaties 30-40% kantoorvestiging op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) 5-10% kantoorvestigingen in woonwijken (vooral < 750 m²) 5-10% TOTAAL - Bron: Stec Groep (2007). Tabel 5: segmentering kantoorvraag Alkmaar naar locatietype, locatietype indicatie totale vraag in metrage - minimum variant indicatie totale vraag in metrage - maximum variant centrum en ov-locaties snelweg/ stadsrand locaties kantoorvestiging op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) kantoorvestigingen in woonwijken (vooral < 750 m²) TOTAAL m² bvo m² bvo Bron: Stec Groep (2007). Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 16

19 2.4 Advies 4. Zorg spoedig voor nieuwe ontwikkelingslocaties; er zijn te weinig harde plannen voor zowel centrum-/ov-locaties als snelweg-/stadsrandlocaties Harde plancapaciteit biedt onvoldoende ruimte op langere termijn Onderstaande tabel vat de vraag naar en het aanbod van kantoren in Alkmaar voor de komende tien jaar samen. Puur kwantitatief bezien blijkt dat u met de harde plannen voor kantoren niet aan de verwachte vraag tot en met 2016 kunt voldoen. Er ligt een forse planningsopgave tot en met 2016, tabel 2 gaf dit ook al aan. Een (flink) deel van de zachte plannen voor kantoren die u hebt, zult u dus ook moeten effectueren om de vraag goed te kunnen faciliteren in Alkmaar. Tabel 6: segmentering kantoorvraag Alkmaar tot en met 2016 naar locatietype locatietype centrum en ovlocaties snelweg/ stadsrand locaties aanbod vraag plannen saldo indicatie aanbod in bestaande voorraad +(+) (vooral centrum en rond station CS) aandeel van de totale vraag indicatie totale vraag in metrage - minimum variant indicatie totale vraag in metrage - maximum variant plannen (hard 9 en zacht) 40-60% Station CS (incl. NUONterrein) Station Noord (incl. DFS) zone langs de Helderseweg (deel) % AZ zone langs de Helderseweg (deel) Pabo Comeniusstraat Robijnstraat metrage harde plannen (m²) plus deel zacht plus deel zacht zacht zacht zacht zacht zacht saldo metrage harde plannen tov de vraag Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 17

20 Tabel 6 (vervolg): segmentering kantoorvraag Alkmaar tot en met 2016 naar locatietype locatietype kantoorvestiging op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) kantoorvestigingen in woonwijken (vooral < 750 m²) aanbod vraag plannen saldo indicatie aanbod in bestaande voorraad aandeel van de totale vraag indicatie totale vraag in metrage - minimum variant indicatie totale vraag in metrage - maximum variant plannen (hard 10 en zacht) metrage harde plannen (m²) saldo metrage harde plannen tov de vraag 5-10% /- 5-10% + (deels kleinschalig in wijken) totaal m² bvo Bron: Stec Groep (2007) Picassolaan Overstad m² bvo zacht Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 18

21 Figuur 1: harde en zachte plannen voor kantoorlocaties in Alkmaar Station CS 2 NUON-terrein 3 Station Noord (incl DFS) (deel hard, deel zacht) 4 zone langs de Helderseweg 5 AZ 6 Pabo 7 Comeniusstraat 8 Picassolaan 9 Overstad hard plan voor kantoorlocatie zacht plan voor kantoorlocatie Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 19

22 Leemte tussen vraag en aanbod is ook kwalitatief van aard Naast een kwantitatieve component heeft de plancapaciteit ook een sterk kwalitatieve component. Het toekomstige aanbod moet immers niet alleen in metrage, maar ook in kwaliteit (hier vertaald naar locatietypen) aansluiten bij de vraag. Hieronder de belangrijkste conclusies uit de vraagaanbod-analyse: Er dreigt een tekort aan centrum- en ov-locaties. Deze vraag is een belangrijke, die kan op zijn minst zo n 40% van de markt gaan uitmaken. De aantrekkelijkheid van deze locaties neemt bovendien eerder toe dan af. Het centrum biedt immers een hogere verblijfskwaliteit voor medewerkers (in vergelijking met bijvoorbeeld snelweglocaties), mede doordat veel voorzieningen dichtbij zijn. Juist deze factor wordt steeds belangrijker voor kantoren. Ook is de ov-bereikbaarheid heel goed, terwijl in Alkmaar ook de bereikbaarheid van het centrum per auto relatief sterk is. We schatten de vraag naar centrum en ovlocaties tot en met 2016 in op maximaal zo n 60 tot m² (maximumscenario). De harde plancapaciteit op Station CS en Noord is echter maximaal m². Een negatief saldo derhalve. Op dit moment kan in Alkmaar absoluut niet aan de marktvraag naar snelweg-/stadsrandlocaties worden voldaan. Dergelijke locaties zijn nu niet voorhanden, ook harde plannen hiertoe ontbreken. Wel zijn er diverse zachte plannen. Op termijn kan overcapaciteit komen in dit segment, bijvoorbeeld wanneer alle zachte plannen doorgang zouden vinden. Let dus goed op prioritering en fasering van deze plannen! De vraag naar kantoorlocaties op bedrijventerreinen en in woonwijken is kleinschalig en beperkt. Wij verwachten ook niet dat de aantrekkelijkheid van dit locatietype zal toenemen de komende jaren (zoals bij centrum-/ov-locaties wel het geval is). Er zijn ook weinig harde en zachte plannen voor dit type. Naar verwachting gaat het bij deze locatietypen overigens veelal om kleinere gebruikers. Voor een belangrijk deel vinden deze hun weg in de bestaande voorraad, terwijl ook de bovengenoemde milieus een deel van deze vraag op kunnen vangen. Kortom, hier ligt op het eerste gezicht geen planningsbehoefte. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 20

23 2.5 Advies 5. Ga versnippering tegen door concentratie op een beperkt aantal locaties De kantorenmarkt is steeds meer gericht op kwaliteit. Nu biedt Alkmaar nog onvoldoende locaties met een hoog kwaliteitsniveau. Om nu maar ook op lange termijn aantrekkelijke kantoorlocaties aan te bieden, raden we u aan bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties fors in te zetten op kwaliteit. Marktvraag steeds meer gericht op kwaliteit De vraag vanuit de markt is steeds meer gericht op kwalitatief aantrekkelijke kantoorruimte en locaties. Enerzijds signaleren we een groeiende vraag naar (betaalbare) kwaliteit, waarvan vooral de nieuwbouw weet te profiteren (in 2006 was de marktopname landelijk circa 1,9 miljoen m², waarvan zo n 40% nieuwbouw, bron: NVB Thermometer Kantoren). Anderzijds zorgt met name doorstroming op de kantorenmarkt naar nieuwbouw voor veel minder courant kantoorvastgoed dat gebruikers achterlaten. Twee aspecten die in belangrijke mate bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn bereikbaarheid (per auto en -bij voorkeur hoogwaardig- OV) en parkeren en daarnaast de multifunctionele invulling van een locatie (naast kantoorwerkgelegenheid ook functies als horeca, leisure, retail, wonen, onderwijs). Binnenstedelijke centrumlocaties zijn vanuit dit perspectief aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorruimtegebruikers, zeker wanneer deze locaties in de nabijheid van het centraal station zijn gelegen. Ook is voor een deel van de kantoorgebruikers (met name baliekantoren; kantoorgebruikers met een aanzienlijke publieksstroom) uitstraling en verschijningsvorm van het pand van belang. U kunt als gemeente wel degelijk sturen op de kwaliteit van kantoren en locaties Als gemeente bent u niet de partij die kantoren gaat bouwen, dat is evident. Derhalve dringt zich de vraag op wat u dan eigenlijk aan de kwaliteit van kantoren kunt doen? U hebt hiertoe zeker mogelijkheden, zo is onze ervaring. U bouwt weliswaar niet zelf, maar u kunt wel diverse randvoorwaarden scheppen voor de bouw van kantoren en de directe omgeving hiervan. Denk daarbij aan de volgende instrumenten: Bestemmingsplan: hiermee kunt u onder meer bestemmingen op kantoorlocaties toestaan/uitsluiten (functiemenging?). Beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan: hiermee kunt u de kwaliteit van de inrichting van een gebied (extra) beïnvloeden, denk aan aspecten als bouwhoogte, materiaalgebruik (via welstandscriteria in het beeldkwaliteitplan), bebouwingspercentage, gebruik van water en groen, bebouwde parkeeroplossingen et cetera. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 21

24 Masterplan: u kunt samen met marktpartijen een Masterplan opstellen voor nieuwe locaties, dan wel hier de (ruimtelijke) randvoorwaarden voor meegeven. Locatiebeleid: u kunt met uw locatiebeleid invloed geven aan zaken als parkeernormen en functiemenging. Verkeersplannen: hiermee beïnvloedt u de bereikbaarheid van kantoorlocaties. Marketing en acquisitie: het behouden en aantrekken van aansprekende kantoorgebruikers die bovengemiddeld waarde hechten aan uitstraling van pand en omgeving. Dit kan meerwaarde geven aan de kwaliteit van een kantoorlocatie. Hieronder werken we vier aspecten van kwaliteit nader uit en geven telkens aan waar u als gemeente kansen heeft om te sturen. 1. Goede bereikbaarheid Goede bereikbaarheid per trein is een minimale kwaliteitseis voor wat betreft OV-bereikbaarheid. In grootstedelijk gebied vormt een knooppuntstation van de metro een alternatief. Voor autobereikbaarheid geldt de nabijheid van een op- en afrit van de snelweg als belangrijke kwaliteitsfactor. Als gemeente kunt u: investeren in bereikbaarheid (per auto en ov). 2. Voldoende ruimte voor parkeren Bovendien is de beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid een doorslaggevende factor. Zo kunt u zeker op centrumplekken een kantoorlocatie extra aantrekkelijk te maken. Als gemeente kunt u: alert zijn op de toekomstige mogelijkheden voor ruimere parkeernormen. 3. Aantrekkelijke uitstraling gebouwde omgeving Een aantrekkelijk vormgegeven, moderne kantooromgeving met een eigen, herkenbare uitstraling en architectuur is aantrekkelijk. Denkt u voor de panden aan flexibele en levensloopbestendige inrichting, eenvoudig aan te passen op veranderende eisen van de kantoorgebruiker. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 22

25 Als gemeente kunt u: inzetten op kwaliteit en uitstraling van gebouwen door een (beperkt!) aantal harde bouwkundige randvoorwaarden voor de kantoren te stellen: bijvoorbeeld afspraken maken over afwerkingniveau, materiaalgebruik, gevels en gebouwhoogte (in de uitgiftevoorwaarden bijvoorbeeld); eventueel ook rekening houden met mogelijke functieverandering van het gebouw/de locatie op de langere termijn (flexibiliteit); ruimte bieden aan voldoende verschillende gebouwtypologieën, zoals kleine kantoren in het bestemmingsplan, maar ook in bouwhoogte; eisen stellen aan inrichting en samenhang (!) in (deels uitgewerkt) Masterplan of stedenbouwkundig plan. 4. Nette, verzorgde openbare ruimte Een aantrekkelijk verblijfsklimaat door onder meer het gebruik van groen, pleinen en waterpartijen geeft een kantoorlocatie extra cachet. Parkeren bij voorkeur uit het zicht. Als gemeente kunt u: investeren in openbaar groen, nette openbare voorzieningen (bankjes, prullenbakken) en goede, uniforme bewegwijzering; belangrijk is ook tijdens het bouwproces de onderhoudsstaat goed te houden (zodat een nieuwe kantoorlocatie geen uitstraling krijgt als pionierplek ). 5. Multifunctionele locaties Multifunctionaliteit: kantorenlocaties zijn bij voorkeur multifunctioneel van aard. Daarbij kan worden gedacht aan een mix van dienstverlening (kinderopvang, vergadercentra, etc.), horeca, leisure (zoals fitness), etc. Daarnaast kan worden gedacht aan de vestiging van onderwijsinstellingen (zoals ROC s). Op deze wijze wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de kritische massa die nodig is voor een hoogwaardige OVontsluiting van een locatie en andere (hoogwaardige) voorzieningen. Multifunctionaliteit vergroot de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van kantorenlocaties, bovendien zijn deze locaties op de langere termijn aantrekkelijker te transformeren. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 23

26 Als gemeente kunt u: voorzieningen een plekje geven in het gebied (door dit in de bestemming op te nemen als mogelijkheid of door hierop extra acquisitie inspanningen te leveren); aantrekkelijke, flexibele plinten stimuleren, door te sturen op branchering en kwaliteitsniveau van voorzieningen hierin en wellicht privaatrechtelijk (om ook op lange termijn) kwaliteitsbehoud te regelen (bijv. via v.v.e. of kwalitatieve verplichtingen in uitgiftecontracten). Dit zijn allemaal randvoorwaarden waar u als gemeente -soms meer en soms minder- expliciet op kunt inzetten bij het aanwijzen en ontwikkelen van nieuwe ontwikkelingslocaties in Alkmaar. Toenemende kwaliteitsvraag heeft ook consequenties voor uw kantoorbeleid We verwachten dat de vraag naar kwaliteit ook in Alkmaar steeds belangrijker wordt. Dit heeft voor u vier belangrijke implicaties voor uw kantoorbeleid: Kantoorruimte wordt niet meer, zoals in de afgelopen jaren wel het geval was, klakkeloos afgenomen. Hoewel dit in Alkmaar door de grote, niet gehonoreerde vraag naar kantoormeters in werkelijkheid mee zal vallen. Dit betekent wel, dat enige voorzichtigheid geboden is. U kunt als gemeente sturen, door gefaseerd en selectief kantoorbouw toe te staan en wel op die locaties, waar uit de vraagaanbod-confrontatie tekorten zijn of zullen ontstaan. U kunt daarnaast de nieuwbouw beperkt toestaan of marktpartijen aanzetten tot herontwikkeling van bestaande locaties. Enige schaarste is immers nodig om een minimaal goed kwaliteitsniveau te halen. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 24

27 Aandacht voor kwaliteit is onontbeerlijk. Om in de toekomst de concurrentie aan te kunnen met andere omliggende gemeenten (m.n. Heerhugowaard) en om voldoende tegemoet te komen aan de vraag vanuit de markt, moet u kwaliteit bieden; op nieuwe locaties én door het oppoetsen van locaties (kiezen is dan wel belangrijk, niet alle locaties verdienen deze extra inspanning!) in uw bestaande voorraad. Nu zowel de toekomstige vraag als het aanbod in beeld zijn, is prioritering de volgende stap. Door te focussen op een beperkt aantal kantoorlocaties (voor nieuwbouw dan wel herontwikkeling) kunt u maximaal rendement behalen uit uw ondersteuning van de markt (kennis, procesondersteuning en gemeentelijke gelden). Belangrijk is dat u (1) heldere keuzes maakt tussen kantoorlocaties en (2) dat u een prioritering aanbrengt. Zo bundelt u uw gemeentelijke inspanningen en beschikbare gelden maximaal. Deze keuze is overigens een zeer strategische. Juist nu inzetten op kwaliteit, want een deel van uw kantoorvraag is vervangingsvraag Een deel van uw kantoorvraag is vervangingsvraag, ingegeven door een inhaalvraag op afgelopen jaren. Er waren onvoldoende locaties en panden voorhanden om de marktvraag van zittende gebruikers op te vangen, daarom hangt er nog een kantorenvraag boven de markt van naar schatting enkele tienduizenden meters. We schatten in dat een belangrijk deel van die vraag gericht zal zijn op kwalitatief goede kantoorlocaties en - panden. Immers, een goed deel van de vervangingsvraag is ingegeven door groei of zucht naar een kwalitatief beter pand dan wel locatie. Hoe deze vraag zich uiteindelijk zal verspreiden over de verschillende type kantorenlocaties is sterk afhankelijk van de omvang en kwaliteit van uw toekomstige aanbod. Realiseer u dat locaties in Alkmaar nu niet voldoende kwaliteit bieden Het kantorenaanbod in Alkmaar nu heeft weinig uitschieters in kwalitatieve zin; er is de afgelopen jaren in verhouding meer gebouwd voor de achterkant van de markt dan voor de voorkant. Echte kantorenlocaties, waarvan zowel de uitstraling als bereikbaarheid en de massa te vinden zijn (die kantoorgebruikers steeds meer vragen) zijn in Alkmaar schaars. Een kantoorlocatie met nette uitstraling, relatief nieuwe kantoorpanden en goede bereikbaarheid is het Kooimeerplein. Er is aan deze zijde van het Kooimeerplein echter geen ontwikkelingsruimte, die is er wel bij AZ. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 25

28 Andere locaties waar ruimte is voor nieuwbouw zijn de zone langs de Helderseweg, de Bergermeerpolder, het stationsgebied (CS) en Alkmaar Noord. Hier zijn uitbreidingen van metrages mogelijk. U kunt deels sturen op de verschillen in kwaliteitsvraag van uw kantoorgebruikers De Alkmaarse kantoorvraag is sterk gesegmenteerd. Houd daarom rekening met verschillende wensen en eisen aan locatie en huisvesting; de kantoorgebruiker bestaat niet. U kunt op verschillende manieren tegemoet komen aan die diversiteit en als gemeente soms meer en soms minder sturen op de kantoorlocaties die u in het Alkmaarse aanbiedt: Met name voor kantoorgebruikers in het topsegment geldt dat men bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor kantoren op locaties met een goed imago en een hoogwaardige uitstraling. Deze kantoren zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand en de stedenbouwkundige vormgeving van de locatie als de kwaliteit van voorzieningen en een hoogwaardige bereikbaarheid. Binnenstedelijke centrumlocaties en sterk multifunctionele locaties zijn bij uitstek aantrekkelijk voor dit type gebruiker (uw stationslocaties met name). Met forse ingrepen in openbare ruimte en een sterke vinger in de pap in beeldkwaliteit kunt u de uitstraling en inrichting van nieuwe locaties beïnvloeden (bijvoorbeeld met een beeldkwaliteitplan, globaal uitgewerkt Masterplan, streng implementeren van het Bouwbesluit, bouwkundige eisen en wetgeving op het gebeid van welstand). Voor verreweg het grootste deel van de kantoorgebruikers geldt dat een goed kwaliteitsniveau van het kantoorgebouw en de kantooromgeving (waaronder de voorzieningen) volstaat. Onder deze kantoorgebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Naar schatting gaat het om het grootste deel van de kantoorgebruikers. Hier kunt u bij de ontwikkeling van nieuwe locaties minder aanwezig zijn. Een globaal uitgewerkt inrichtingplan, inzet op goede ontsluiting en toets op redelijke eisen van welstand kan al voldoende zijn. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 26

29 Voor een klein deel van de kantoorgebruikers is vooral belangrijk dat het kantoorgebouw functioneel is en dat de precieze locatie, het imago, de bereikbaarheid en de voorzieningen er minder toe doen. Soms speelt mee dat de kantoorruimte dicht bij huis moet zijn en vaak is men ook kostengedreven. In de praktijk gaat het dikwijls om kleinschalige kantoorgebruikers, denk aan starters en doorstarters, of kantoorgebruikers die weinig direct klantencontact op hun eigen kantoor hebben. Met aandacht voor kwaliteit gaat u ook leegstand tegen De concurrentie tussen locaties en tussen gebouwen zal steeds groter worden (o.a. door een verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangings- en verplaatsingsvraag). Dit heeft tot gevolg dat de economische levensduur van kantorenvastgoed op minder aantrekkelijke locaties steeds meer onder druk komt te staan en dat risico op leegstand van verouderde panden en locaties met een minder goed imago ook in een aantrekkende kantorenmarkt zoals in Alkmaar zal ontstaan. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 27

30 2.6 Advies 6. Houdt rekening met concurrentie van Heerhugowaard, zeker bij het niet beschikbaar komen van locaties de komende tijd Als tweede regionale opvanggemeente is Heerhugowaard direct ook uw grootste concurrent. Echter, de concurrentiekracht zat m afgelopen jaren vooral in ontwikkelingspotentie. Met nieuwe kantoorlocaties van voldoende kwaliteit kunt u de concurrentie met Heerhugowaard aan, schatten we in. Grootste concurrentie uit Heerhugowaard, vooral door ontwikkelingspotentieel Alkmaar was de afgelopen jaren bij uitgifte van locaties gebonden aan het nationale locatiebeleid uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Andere steden in de regio Noord-Holland Noord als Heerhugowaard boden echter nog wel mogelijkheden, waardoor enkele bedrijven zich elders hebben gevestigd en niet in Alkmaar. Ook nu zijn elders in de regio nieuwe kantoorlocaties in ontwikkeling. Naar verwachting zijn in het bijzonder de locaties in Heerhugowaard concurrerend voor Alkmaar. Meest concurrerend zijn: Broekhorn, Beveland en de stationsomgeving (zie ook bijlage E). Echter normaal gesproken is Alkmaar nummer één, zeker waar het gaat om grotere regionale kantoren. Tabel 7 geeft weer welke plusen minpunten Alkmaar heeft ten opzichte van de buurgemeente (mits locaties voorhanden zijn!). Tabel 7: plussen en minnen kantorenmilieu Alkmaar versus Heerhugowaard pluspunten Alkmaar uitstraling en imago; bereikbaarheid OV en auto; omvang en diversiteit aanbod; voorzieningen voor regio. Bron: Stec Groep (2007). minpunten Alkmaar prijsniveaus; beschikbaarheid locaties. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 28

31 Concurrentie Zaandam en Haarlem minder relevant Wat betreft de interesse van landelijke spelers buiten Noord-Holland Noord, ondervindt Alkmaar waarschijnlijk sterkere concurrentie en dan met name van Haarlem en Zaanstad. Omdat de interesse van de landelijke partijen tot nu toe zeer beperkt is geweest ook in Zaandam en Haarlem heeft dit relatief weinig invloed op de afzet van kantoren in Alkmaar. Echte concurrentie zal idealiter vooral tussen locaties binnen Alkmaar zelf zijn Alkmaar is en blijft de natuurlijke hoofdstad van Noord-Holland Noord. Mits het aanbod aanwezig is (!) en goed aansluit op de vraag van bedrijven (kwalitatief goede uitstraling, goede bereikbaarheid met de auto, voldoende parkeergelegenheid) zullen potentiële vestigers op zoek naar een geschikte locatie in Noord- Holland Noord vrij snel voor Alkmaar kiezen. De concurrentie tussen locaties zal dan ook vooral binnen Alkmaar zelf zijn; een kantoorgebruiker kiest voor Noord-Holland Noord, kiest vervolgens voor Alkmaar, maar gaat dan de beschikbare locaties binnen Alkmaar met elkaar vergelijken. Komt men hier niet uit, dan zal Heerhugowaard een goed alternatief zijn. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 29

32 2.7 Tot slot: belangrijke voorwaarden voor een succesvol kantorenbeleid Blijf in gesprek met eindgebruikers Het is altijd zaak contact te houden met uw potentiële klanten, de lokale gebruikers vooral. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. Nu hangen er bovendien enkele grote vissen boven de markt met een acute huisvestingsvraag. Aandachtspunten: Verkennen daadwerkelijke behoefte/fasering Mogelijkheden bestaand vastgoed/tijdelijke verhuur Mogelijkheden huidige locatie/expansie? Partijen in contact brengen met AZ/NSV? Pro-actief zijn naar AZ en NSV Deze partijen zijn belangrijk voor het snel ontwikkelen van twee van uw sleutellocaties, maar bieden vooral traagheid en onzekerheid. Hoe kunt u deze partijen harder laten lopen? Ideeën: Duidelijk aangeven aan deze partijen dat er concrete vraag is in de markt. Koppeling eindgebruikers met ontwikkellaars leggen. Bespreken met NSV of voorverhuureis van NSV losgelaten kan worden (gezien het grote marktpotentieel van de locatie, bovendien flexibel zijn: eventueel schuiven met functies: multi-use!). Zelf ideeën aandragen voor Masterplan/gebiedsontwikkelingen, dan wel partijen stimuleren. Masseren/bestuurlijke druk uitoefenen. Mocht dit alles stroperig blijven verlopen, dan zult u serieus moeten overwegen alternatieven te ontwikkelen. Daarbij lijken de zone langs de Helderseweg en Overstad logisch, al kan dit op termijn leiden tot overaanbod van met name snelweg/stadsrandlocaties. Ook spreekt dit enigszins tegen uw concentratiebeleid (zie onder). Houd vast aan concentratie Eerder koos u voor focus op vier kantoorlocaties in uw stad: station CS, Noord, AZ en Bergermeerpolder. Gezien de versnippering van kantoorlocaties in Alkmaar door de jaren heen een goede keus. Bij de keuze voor nieuwe plekken moet u hier op voortborduren. Alleen zo kunt u sterke locaties maken met voldoende massa, identiteit en (wellicht) voorzieningen. U dient immers niet individuele belangen, maar de belangen van uw totale gemeente. En juist investeren in kwaliteit zal lonend zijn voor u. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar 30