Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 Inleiding 3 I-2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten 5

Transcriptie

1 INHOUD bladzijde Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 Inleiding 3 I-2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten 5 Hoofdstuk II. Algemene beschouwingen 7 II-1 Inleiding 7 II-2 Definiëring van enkele begrippen 7 II-3 Burgerlijk Wetboek 9 A Onderhoud 9 B Appartementen 10 II-4 Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke regelingen m.b.t. servicekosten 12 Artikel Artikel Artikel II-5 Het voorschotbedrag 20 II-6 Geschillen over servicekosten 23 II-7 All-in prijs 25 Hoofdstuk III. Hoogte van de servicekosten 27 III-1 Inleiding 27 III-2 Hoogte en ontwikkeling van de stookkosten 28 III-3 Hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten 28 Hoofdstuk IV. Componenten van de servicekosten 31 IV-1 Inleiding 31 IV-2 Kosten die verband houden met individuele en collectieve levering van: water, gas, olie en elektriciteit 31 A. Water 31 B. Gas 32 C. Olie 33 D. Elektriciteit 33 IV-3 Stookkosten 33 IV-3.1 Opbouw van de stookkosten 34

2 IV-3.2 Systemen van woonruimteverwarming 35 IV-3.3 Het doorberekenen van stookkosten 37 A Individuele verwarmingsinstallaties 37 B Collectieve verwarmingsinstallaties Warmtemeters Wettelijke regeling m.b.t. warmtemeters Stadsverwarming Kostentoerekening 40 IV-4 Meubilering en stoffering 43 IV-5 Overige leveringen en diensten 44 A. Beheer- en administratiekosten 44 B. Collectieve antenne-installatie 51 C. Huismeester 53 D. Omzetbelasting - B.T.W. 55 E. Onderhoud tuinen en groenstroken 57 F. Installaties (boiler/geiser, serviceabonnement) 58 G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten 59 H. Onroerend-goedbelasting 59 J. Parkeervoorzieningen 60 K. Glasschade (premie glasverzekering/glasschadefonds) 61 L. Rioolrecht 63 M. Ontstopping van leidingen en rioleringen (ontstoppingsfonds) 64 N. Derving van servicekosten door leegstand 64 O. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 66 P. Schoorsteenvegen 67 Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur 67 R. Wassen van ruiten 67 Hoofdstuk V. Samenvatting 68 Hoofdstuk VI. Aanbevelingen 73 Hoofdstuk VII. Bijlagen Aanzet beheersing servicekosten Circulaire van 24 april 1946, nr M/P.c Tekst artikelen 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte Verdeelsleutels voor servicekosten Model servicekostenoverzicht Resolutie omzetbelasting, , nr Lijst van ontvangen commentaren Literatuurlijst 87 2

3 Hoofdstuk I VAN SERVICE NAAR KOSTEN Inleiding Met dit rapport is getracht een bijdrage te leveren aan het oplossen van in de praktijk gerezen problemen die zich voordoen bij het in rekening brengen van de kosten van de door de verhuurder verleende service aan de huurders. De problemen die zich met betrekking tot de zogenaamde servicekosten voordoen hebben de laatste jaren - mede in het grotere kader van de totale woonlastenproblematiek - steeds meer aandacht gekregen. Er zijn enkele factoren te noemen welke deze toegenomen belangstelling kunnen verklaren. Als eerste factor kan worden genoemd het feit dat het aantal huurders dat met servicekosten wordt geconfronteerd enorm is toegenomen, dit mede als gevolg van de in de zestiger jaren op grote schaal gerealiseerde hoogbouwcomplexen die een hoge graad van servicegevoeligheid hebben. Deze vorm van woningbouw brengt noodzakelijkerwijs een zekere mate Van serviceverlening door de verhuurder met zich mee, welke niet valt binnen de sfeer van gebruik van de woonruimte (onder andere het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten). Onderzoek heeft uitgewezen dat ongeveer de helft van alle huurders van woonruimte servicekosten betaalt. In absolute aantallen uitgedrukt komt dit neer op circa 1,4 miljoen huurders. Een tweede factor is het feit dat de servicekosten sinds het begin van de zeventiger jaren een steeds groter deel van de totale woonlasten zijn gaan uitmaken. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat de stookkosten, welke onderdeel vormen van de servicekosten, sinds de oliecrisis van 1973 zeer sterk gestegen zijn. In het kader van de - als gevolg van de slechter wordende sociaaleconomische omstandigheden noodzakelijke - beheersing van de woonlasten wordt dan ook steeds meer belangstelling getoond voor de servicekostenproblematiek. De toegenomen mondigheid van de huurder(s), op het gebied van de servicekosten, vormt een derde factor. Deze mondigheid vloeit onder andere voort uit het feit dat huurders zich zijn gaan verenigen in belangenorganisaties waardoor meer informatie en deskundigheid ter beschikking is gekomen van de huurders. Een vierde factor tenslotte kan zijn het servicekostenoverzicht, dat verhuurders op grond van de Huurprijzenwet woonruimte jaarlijks aan huurders moeten verstrekken. Een duidelijk overzicht van de in rekening gebrachte kosten komt enerzijds tegemoet aan de gestegen belangstelling van de huurder met betrekking tot de betalingsverplichting van de boven de kale huurprijs in rekening gebrachte kosten, anderzijds wordt de huurder door het overzicht als het ware met de neus op de kosten gedrukt. Als gevolg van de toegenomen aandacht voor de servicekosten, welke met name van de kant van de huurders komt, zijn de geschillen welke zich tussen huurder en verhuurder met betrekking tot de servicekosten voor doen in aantal toegenomen. De huurcommissies en kantonrechters zien zich geplaatst voor een nog steeds toenemend aantal servicekostengeschillen. Het grote probleem dat zich in de praktijk bij de beslechting van de servicekostengeschillen voordoet is het feit dat de regels zoals deze in de Huurprijzenwet woonruimte met betrekking tot de servicekosten zijn gegeven te vaag zijn. De Huurprijzenwet woonruimte geeft wel normen aan voor de kosten welke als servicekosten in rekening mogen worden gebracht (de werkelijke of redelijk geschatte kosten dan wel de wettelijk toegestane of redelijke kosten). De wet geeft echter niet altijd een duidelijk antwoord op de vraag of prestaties van de verhuurder geacht moeten worden te zijn gelegen binnen de sfeer de enkele gebruikgeving van de woonruimte dan wel moeten worden aangemerkt als leveranties en diensten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Daarnaast ontbreekt ook een wettelijke regeling over de wijze waarop de verdeling

4 van de kosten van bepaalde leveranties en diensten (zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte), zowel tussen de huurders onderling als tussen de huurder(s) en verhuurder, zal plaatsvinden. De hierboven geschetste vaagheid is één van de oorzaken dat de procedures bij de huurcommissies en kantonrechters doorgaans zeer arbeidsintensief en tijdrovend zijn. De onduidelijkheid die er is ten aanzien van bovengenoemde aspecten van de servicekosten, alsmede de vele verschillende opvattingen die er, al dan niet gevoed door justitiële oordeelsvorming, op het gebied van de servicekosten zijn ontstaan, hebben aanleiding gegeven tot het vormen van een werkgroep binnen het departement van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De werkgroep kreeg de opdracht enige duidelijkheid te brengen in de servicekostenproblematiek en een poging te doen om, met name met betrekking tot bovengenoemde aspecten, oplossingen aan te dragen. Vanuit deze opdracht heeft de werkgroep een drieledige doelstelling opgesteld: Er dient een duidelijke afbakening te komen tussen prestaties van de verhuurder, waarvoor de huurder door middel van de "kale" huurprijs betaalt en overeengekomen prestaties van de verhuurder waarvoor de huurder door middel van in rekening gebrachte servicekosten een afzonderlijke vergoeding betaalt. Er dienen aanvullende normeringen te komen voor de door te berekenen vergoedingen. Van een dergelijke normering kan een preventieve werking uitgaan. Door middel van het ordenen van de servicekosten moet een zo groot mogelijke uniformiteit worden bereikt, zowel in de wijze waarop de hoogte van de servicekosten wordt vastgesteld en de verdeelsleutels worden gehanteerd als in de wijze waarop de servicekosten naar de huurders toe worden gepresenteerd. Na ruim een jaar voorbereiding heeft de werkgroep in de zomer van 1982 een conceptrapport uitgebracht. Aan een aantal belanghebbenden en deskundigen op het gebied van huur en verhuur is het conceptrapport voor commentaar toegezonden (een lijst van de door de werkgroep ontvangen reacties en commentaren is als bijlage 7 bij dit rapport gevoegd). De werkgroep spreekt bij deze haar erkentelijkheid uit voor de vele goede door de verschillende instanties ingezonden bijdragen, welke op onderdelen van het conceptrapport hebben geleid tot een nadere verdieping en bijstelling. Bij de bestudering van de servicekostenproblematiek bleek een nadere beperking van het onderwerp noodzakelijk. In het definitieve rapport dat thans voor U ligt wordt in hoofdzaak ingegaan op de servicekostenproblematiek bij zelfstandige woonruimte. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte is door de werkgroep "Kamerhuren" in 1981 reeds uitvoerig gerapporteerd. Daarbij zijn ook enige aanbevelingen gedaan inzake de servicekostenproblemen die zich bij kamerverhuur kunnen voordoen. Het feit dat dit servicekostenrapport zich toespitst op de servicekosten bij zelfstandige woonruimten wil overigens niet zeggen dat dit rapport - op onderdelen - geen goede leidraad zou kunnen vormen bij de huur en verhuur van onzelfstandige woonruimten, waar sprake is van servicekosten. Een tweede beperking welke de werkgroep zichzelf heeft opgelegd is het buiten beschouwing laten van de problematiek van de specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen. Deze beperking bleek noodzakelijk omdat er bij specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen geen sprake is van huur en verhuur, maar van in zijn algemeenheid 'verzorgingsovereenkomsten", waarbij de nadruk ligt op de verzorging en het enkele gebruik van woonruimte van ondergeschikt belang is. In het rapport zijn de resultaten verwerkt van het servicekostenonderzoek dat in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer door Bureau Veldkamp te Amsterdam is uitgevoerd. In de bijlagen van dit rapport is onder andere een model servicekostenoverzicht opgenomen dat als specificatie kan dienen voor de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de leveran- 4

5 ties en diensten, zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Het gebruik van het modeloverzicht zal kunnen leiden tot meer inzicht bij de huurder in de hoogte en samenstelling van de in rekening gebrachte servicekosten. Voorts zijn in een bijlage praktische suggesties opgenomen die een aanzet kunnen geven tot een betere beheersing van servicekosten. Het is te hopen dat dit rapport een bijdrage levert aan een betere beheersing van de woonlasten in het algemeen en de servicekosten in het bijzonder. I.2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten De werkgroep Servicekosten is samengesteld uit medewerkers van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De voorzitter: Het secretariaat: De leden: - mr. J.B.A.M. Leushuis, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken; - mr. L.H.M. Buckers - H.J.A. Jansen, beiden werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken; - mr. B.P. Bolkenstein, werkzaam bij de Centrale Directie Juridische zaken; - G. Bout, secretaris van de Huurcommissies in de ressorten Harderwijk en Apeldoorn; - F.A. de Bruijn, werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken; - C. Eenhoorn, werkzaam bij de Accountantsdienst; A.J.H. van `t Hoff, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Woningcorporaties; - ir. W.G. Hulshof, werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal~Economisch Onderzoek; - ing. M.W. Lamboo, werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal-Economisch Onderzoek; - F.A. van Liempt, was werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken, onderafdeling Huurrecht; - ir. W.T. van Rij, werkzaam bij de Directie Beleidscoördinatie en Financiën, hoofdafdeling Beleidscoördinatie; - A.H. Schouten, secretaris van de Huurcommissies in de ressorten Rotterdam, Schiedam en Brielle; - mr. A.L. Triep, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, hoofdafdeling Financiering woningbouw; - W.C.C. Wildenberg, 5

6 werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken. Tekstverwerking: Correctie: - mw. H. de Beer, en mw. H.J. Krul - A. Hegge 6

7 Hoofdstuk II. ALGEMENE BESCHOUWINGEN II-1 Inleiding Na definiëring van algemeen gebruikte begrippen die veelvuldig voorkomen in dit rapport, wordt ingegaan op de wettelijke regelingen met betrekking tot de servicekosten. Hierbij komen uiteraard de Huurprijzenwet woonruimte en het Burgerlijk Wetboek aan de orde. Vervolgens wordt een aparte paragraaf gewijd aan de betaling van servicekosten door middel van voorschotbedragen. Daarna wordt een overzicht gegeven van de geschillen die kunnen optreden over de servicekosten. Tot slot van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de zogenaamde all-in prijs. II-2 Definiëring van enkele begrippen Bij velen bestaat verwarring over de inhoud en reikwijdte van de definities die in de Huurprijzenwet woonruimte zijn gegeven voor: woonruimte, prijs en huurprijs. Om een duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de kosten die voortvloeien uit het enkele gebruik van het gehuurde en de levering van goederen en diensten (serviceverlening), is een nadere toelichting op bedoelde definities gewenst. Hieronder vindt u de omschrijving van enkele voor een juiste toepassing van de Huurprijzenwet woonruimte belangrijke begrippen. A. Woonruimte: gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt of een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn onroerende aanhorigheden. Onder onroerende aanhorigheden van een woning worden verstaan voorzieningen welke naar hun aard (a) of door overeenkomst (b) deel uitmaken van het gehuurde. a. voorzieningen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met de woning verbonden zijn, zijn naar hun aard onroerende aanhorigheden van de woning. Hierbij kan gedacht worden aan: trappehuis, galerij, vuilstortkoker, lift, hydrofoor en C.V.-ketel. b. Daarnaast is het mogelijk (al dan niet uitdrukkelijk) overeen te komen dat het gebruik van woonruimte ook het gebruik omvat van de onroerende voorzieningen die tot het complex behoren, zoals: gemeenschappelijke tuinen, groenstroken, parkeerterreinen of recreatievoorzieningen. De vergoeding voor het gebruik van deze voorzieningen behoort deel uit te maken van de huurprijs. B. Prijs: het geheel van verplichtingen welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur van woonruimte op zich neemt. Deze verplichtingen zijn op geld waardeerbaar. Met betrekking tot de prijs kan men een drietal componenten onderscheiden, te weten: - huurprijs (kale huur); - overige betalingsverplichtingen, zoals bedoeld in artikel 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte; (servicekosten, zie hoofdstuk II-4 en bijlage) 7

8 - in de praktijk voorkomende kosten welke doorgaans eenmalig zijn, zoals: contractkosten, overnamekosten, kosten van verhuur en waarborgsom. C. Huurprijs: (kale huur) de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte. D. Servicekosten: onder servicekosten worden verstaan alle kosten welke krachtens de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in rekening mogen worden gebracht, te weten: 1. De werkelijke kosten voor het gebruik van water en gas, elektriciteit of andere energie. Is het verbruik niet per woonruimte te meten, dan mogen de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening worden gebracht. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat hierin ook de stookkosten zijn begrepen. 2. De vergoeding voor het gebruik van meubilering en stoffering. 3. Bijkomende kosten: de volgens wettelijke voorschriften toegestane of als redelijk aan te merken vergoeding voor: a. het gebruik van roerende goederen; b. de door de verhuurder geleverde diensten. Voorbeelden hiervan zijn: - schoonhouden gemeenschappelijke ruimten - glazenwassen - schoorsteenvegen - afvoer van vuilnis - huismeester - verlichting gemeenschappelijke ruimten - onderhoud gemeenschappelijke tuinen/groenstroken. Indien de betalingsverplichting van de huurder er een is waarbij de verhuurder optreedt als ontvanger van gelden ten behoeve van derden en deze verplichting bovendien niet voortvloeit uit de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, dan kan niet gesproken worden van een betalingsverplichting als bedoeld in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn: gemeentelijke heffingen, zuiveringsheffing, contributie van de CAI, enz. E. Beheer: de zorg voor het onroerend goed met het oog op de bestemming van dat onroerend goed en wel door instandhouding en behoorlijk gebruik. Instandhouding omvat onder andere onderhoud, beveiliging en verzekering van het onroerend goed. 8

9 II-3 Burgerlijk Wetboek A Onderhoud In het Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever aangegeven welke de verplichtingen zijn van huurder en verhuurder met betrekking tot het onderhoud van het gehuurde. In dit kader zijn de hieronder vermelde artikelen van belang: De artikelen 1586 en 1587 van het Burgerlijk Wetboek bepalen onder meer dat de verhuurder verplicht is het verhuurde aan de huurder te leveren in een goede staat van onderhoud. Voorts is de verhuurder verplicht gedurende de huurtijd aan het verhuurde alle reparaties te (laten) verrichten welke noodzakelijk zijn, met uitzondering van die reparaties waartoe de huurder verplicht is. In de artikelen 1619 en 1620 van het Burgerlijk Wetboek geeft de wetgever aan welke onderhoudswerkzaamheden behoren tot de verplichtingen van de huurder en welke tot die van de verhuurder. Artikel 1619, eerste lid, van het Burgerlijk wetboek, vermeldt dat geringe en dagelijkse reparaties voor rekening van de huurder zijn. Alle niet-geringe en niet-dagelijkse reparaties zijn - voor zover artikel 1619 en artikel 1620 niet anders bepalen - derhalve voor rekening van de verhuurder. Wat moet onder geringe en dagelijkse reparaties worden verstaan? Hierop geeft artikel 1619, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, een eerste antwoord. Dit artikel geeft een opsomming van zaken die, indien zij niet nader in de huurovereenkomst zijn geregeld, als geringe en dagelijkse reparaties moeten worden aangemerkt en tot de verplichting van de huurder behoren, waarin mede wordt begrepen hetgeen door het plaatselijk gebruik als zodanig wordt bepaald. Voor wat verder onder geringe en dagelijkse reparaties verstaan kan worden zij verwezen naar de circulaire d.d. 24 april 1946, nr M/PC, van de toenmalige Minister van Openbare Werken en Wederopbouw, welke circulaire als bijlage 2 bij dit rapport is gevoegd. Deze circulaire, die uitsluitend betrekking heeft op woningen van toegelaten instellingen en gemeenten, en die, gezien het gestelde in de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975 nog immer van kracht is, somt ten aanzien van de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder een aantal onderhoudsvoorzieningen op, die naar wettelijke en traditionele opvatting voor rekening van de huurder komen. Zo vermeldt eerstgenoemde circulaire, dat voor rekening van de huurder komen: de kosten van witten, binnenschilderwerk en behangen van de woning, het vervangen van gebroken ruiten, het hang- en sluitwerk van ramen en deuren en het onderhouden van waterleidingkranen, alsmede het treffen van kleine voorzieningen aan electrische installaties (deurbellen, schakelaars en contactdozen). Overige verplichtingen van de huurder zijn het schoonhouden en ontstoppen van goten, gootstenen, vaste wastafels, en w.c.'s, alsook het onderhoud van de tuin en het jaarlijks vegen van de schoorsteen. In de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975, staat dat het door de verhuurder verstrekken van behangselpapier een door de tijd achterhaalde zaak is en dat behangselpapier daarom door de huurder zelf bekostigd moet worden. Dat geldt overigens niet voor het eerste behang in een nieuwbouw- of renovatiewoning dat voor rekening van de verhuurder komt. Al het overige onderhoud en reparatiewerk moet kennelijk worden aangemerkt als niet-geringe en nietdagelijkse reparaties en dient derhalve voor rekening van de verhuurder te komen. Artikel 1619, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat geringe en dagelijkse reparaties niettemin ten laste van de verhuurder komen, indien deze door de vervallen toestand van het verhuurde of door overmacht noodzakelijk zijn geworden. Artikel 1620 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat het schoonhouden van putten, regenbakken en secreten ten laste van de verhuurder komt, indien het tegendeel niet bedongen is. In het tweede 9

10 lid van artikel 1620 is bepaald, dat het schoonhouden van de schoorsteen, indien dit niet nader tussen partijen is geregeld, ten laste van de huurder komt. In tegenstelling tot hetgeen in dit artikel is bepaald, vermeldt de circulaire d.d. 24 april 1946, dat het schoonhouden en ontstoppen van putten, regenbakken en privaten ten laste van de huurder komt. Bovenvermelde artikelen zijn bepalingen van regelend recht. Dit betekent dat partijen de vrijheid hebben bij overeenkomst van die bepalingen af te wijken. Deze vrijheid heeft in de praktijk onder meer tot gevolg, dat verhuurder en huurder overeenkomen, dat onderhoudsverplichtingen die volgens de hiervoor genoemde wettelijke bepalingen ten laste van de huurder komen, door de verhuurder worden overgenomen, en dat de daaruit voortvloeiende kosten via de servicekosten in rekening worden gebracht. Het komt ook voor dat verhuurders, gebruikmakend van de vrijheid welke eerdergenoemde artikelen van regelend recht hen bieden, trachten bij overeenkomst een groot deel van hun verplichtingen te verschuiven naar de huurder(s). Indien en voor zover dit aanleiding mocht geven tot bedingen, waarbij ten behoeve van de verhuurder enig niet-redelijk voordeel is overeengekomen, staat voor de huurder de toetsingsmogelijkheid open, zoals vermeld in artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte. Zo'n onredelijk beding zou bijvoorbeeld kunnen zijn, dat bij overeenkomst de verplichtingen van het niet dagelijks onderhoud overgaan op de huurder, doch dat de uitvoering daarvan plaatsvindt door de verhuurder, die de daaruit voortvloeiende kosten via de, servicekosten in rekening brengt aan de huurder (zie voor een nadere toelichting op de toepassing van artikel 6 Huurprijzenwet woonruimte: hoofdstuk II-5 inzake het voorschotbedrag). Indien de huurder onderhoudsverplichtingen van de verhuurder op zich heeft genomen, dient hiermee met het bepalen van de hoogte van de huurprijs rekening te worden gehouden. Immers de Memorie van Toelichting van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr. 3, blz. 30) vermeldt, dat een andere verdeling van de onderhoudsverplichtingen dan die welke voortvloeit uit de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, bij het bepalen van de huurprijs in aanmerking genomen moet worden. B Appartementen Volgens artikel 875a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt onder het begrip appartementsrecht verstaan: a) Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken. b) De bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden, om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ten aanzien van appartementsrechten gelden wettelijke in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen waaraan de bewoners/eigenaren van appartementen zich moeten houden. Zo moet de splitsingsakte een reglement bevatten, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement, dat is overgeschreven in de openbare registers. Dit reglement is verbindend voor de appartementseigenaar en diens rechtverkrijgenden. Voorts is iedere bewoner/eigenaar van een appartement van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren die het beheer voert over de gemeenschappelijke ruimten van het complex. Deze vereniging van eigenaren kan onder andere in een algemene vergadering bepalen, welke kosten gezamenlijk en welke individueel door de eigenaren van de afzonderlijke appartementen dienen te worden opgebracht. De vereniging is bevoegd om er op toe te zien dat de afzonderlijke appartementseigenaren hun verplichtingen nakomen welke uit de wet, het reglement en/of bij algemene stemmen aangenomen besluiten voortvloeien. Tevens kan, indien de verplichtingen niet nagekomen worden, in rechte hiertegen worden opgetreden. 10

11 Besluiten van de vergadering van eigenaren kunnen onder bepaalde voorwaarden door iedere appartementseigenaar ter vernietiging bij de kantonrechter worden voorgedragen. De huurcommissie is niet bevoegd een advies over de servicekosten van een eigenaar/bewoner van een appartement uit te brengen, aangezien in die gevallen geen sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur. Een appartementseigenaar is evenwel ingevolge artikel 875m, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Indien een appartementswoning is verhuurd, dan is omtrent het gebruik, beheer en onderhoud ingevolge de eerste volzin van het tweede lid van artikel 875m van het Burgerlijk Wetboek het in artikel 875e, eerste lid, sub d, bedoelde reglement op de huurder van toepassing. Ingevolge de tweede volzin van artikel 875m, kan het reglement bepalen dat ook andere voorschriften van dat reglement dan die met betrekking tot het gebruik, het beheer of het onderhoud op de huurder van toepassing zijn. Dit betekent, dat eventuele boetebepalingen van het reglement op de huurder van toepassing kunnen zijn en dat van de huurder kan worden verlangd, dat hij zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de verplichtingen welke de appartementseigenaar heeft ten opzichte van de vereniging. De huurder is aan een eventuele, na het totstandkomen van de huurovereenkomst overgeschreven reglementbepaling, niet gebonden; tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert de huurder zijn toestemming of spreekt hij zich niet uit, dan kan ingevolge het derde lid van artikel 875m van het Burgerlijk wetboek iedere appartementseigenaar aan de kantonrechter verzoeken dat die reglementbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden. Ten aanzien van besluiten van de vergadering van eigenaars geldt ingevolge artikel 876c, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, dat iedere appartementseigenaar de huurder kan vragen te verklaren of hij bereid is de door de vergadering gegeven regel na te leven. Is de huurder daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat die regel ten aanzien van de huurder komt te gelden. Overigens is in het modelreglement een bepaling opgenomen, dat een huurder het gebruik slechts kan verkrijgen, indien hij een verklaring heeft getekend, dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit van de vergadering van eigenaren, als bedoeld in artikel 876c zal naleven. Die verklaring houdt tevens in, - zo bepaalt het reglement - dat deze geacht wordt ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen, die eerst na die verklaring worden vastgesteld, tenzij een beroep op die bepalingen jegens de huurder in strijd zou zijn met de goede trouw. Het vorenstaande betekent, dat de huurder van een appartementswoning mogelijk verplichtingen dient na te komen, welke geacht moeten worden te behoren tot de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Dergelijke verplichtingen welke een betaling anders dan in geld kunnen inhouden, kunnen voor de huurder aanleiding zijn tot een voorstel tot huurprijswijziging, i.c. -verlaging. Zie in dit verband de Memorie van Toelichting op de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr. 3, blz. 30). Ingeval een borgtocht wordt verlangd, bepaalt het modelreglement reeds dat de huurder nimmer meer verschuldigd is dan een bedrag dat overeenkomt met de geschatte maandelijkse huurwaarde van het desbetreffende privé-gedeelte. Het reglement beoogt met deze bepaling dat de borgtocht geen ernstige benadeling van de huurder tot gevolg heeft. Gezien de regelen van het Burgerlijk Wetboek, welke betrekking hebben op appartementsrechten, kunnen aan een huurder van een appartementswoning derhalve verplichtingen worden opgelegd, die niet expliciet in de tussen hem en de verhuurder/appartementseigenaar gesloten overeenkomst zijn 11

12 opgenomen. De vraag of de huurder ten aanzien van deze verplichtingen een verhaalsrecht heeft op zijn verhuurder is in zijn algemeenheid niet te beantwoorden. Bij de beantwoording van de vraag wat de betalingsverplichting van de huurder van een appartementswoning is met betrekking tot de servicekosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, zijn naast de huurovereenkomst mode bepalend, de verplichtingen welke de huurder op grond van de wettelijke regelen met betrekking tot appartementsrechten moet nakomen. Op grond van laatstgenoemde regels kunnen door de vereniging van appartementseigenaren aan de huurder kosten in rekening worden gebracht die geen deel uitmaken van de kosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. II-4 Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke regelingen met betrekking tot servicekosten De wetgever geeft in afdeling 3 van Hoofdstuk II (de artikelen 12, 13 en 14) van de op 1 juli 1979 in werking getreden Huurprijzenwet woonruimte (Staatsblad ) regels met betrekking tot de "overige betalingsverplichtingen" (de servicekosten). De letterlijke tekst van de artikelen 12, 13 en 14 is als bijlage opgenomen in hoofdstuk VII (zie bijlage 3). In het nu volgende worden achtereenvolgens de artikelen 12, 13 en 14 van commentaar voorzien. Artikel 12: eerste lid Alvorens op de tekst van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte in te gaan moet eerst worden opgemerkt dat de wetgever bij de regeling van de servicekosten zoals deze is neergelegd in de artikelen 12, 13 en 14 van de Huurprijzenwet woonruimte, als uitgangspunt heeft genomen dat de verlening van service nimmer een zelfstandige inkomstenbron voor de verhuurder mag zijn. Het eerste lid van artikel 12 vervult een dubbele functie: (1) in de eerste plaats geeft het een voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten en (2) in de tweede plaats is het prijsnormerend. 1. Als voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte. Anders gezegd: slechts voor de service die is overeengekomen mag men servicekosten in rekening brengen. Dit betekent enerzijds dat de leveringen en diensten die zijn overeengekomen, verplicht door of vanwege de verhuurder dienen te worden verricht, respectievelijk verleend, en dat de huurder verplicht is de vergoedingen voor de overeengekomen leveringen en diensten te betalen. Anderzijds is de verhuurder niet tot presteren van niet-overeengekomen leveringen en diensten verplicht, net zomin als de huurder verplicht is tot het betalen van vergoedingen voor leveringen en diensten welke niet zijn overeengekomen. De omvang van het servicepakket wordt in beginsel bepaald door de overeenkomst. Er zijn echter twee grenzen waarbinnen de contractanten moeten blijven. Ten eerste kunnen tot het servicepakket nooit zaken behoren die vallen onder het enkele gebruik van de woonruimte (zie definities). Ten tweede mag er tussen de leveringen en/of diensten enerzijds en de huurverhouding anderzijds niet een te ver verwijderd verband bestaan. (Voorbeeld: wanneer in een huurovereenkomst tevens wordt voorzien in reisbemiddeling door de verhuurder, dan staat die service in een te ver verwijderd verband tot de huurverhouding). Wanneer er onvoldoende verband is tussen de overeenkomst van huur en verhuur en de overeengekomen service is er feitelijk sprake van twee verschillende overeenkomsten. Alleen op die inzake de huur en verhuur is de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing. 2.Onder sub a en sub b van het eerste lid van artikel 12 worden voor de verschillende categorieën van leveringen en diensten normen gegeven met betrekking tot de verschuldigde vergoeding, te weten: 12

13 a. voor het gebruik van water en van gas, elektriciteit of andere energie de werkelijk kosten of, indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van dat verbruik ontbreken, de naar redelijkheid geschatte kosten. b. voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering alsmede voor het overige de vergoedingen, welke hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken. ad a. Voor de hierboven genoemde leveringen gelden dus als norm de werkelijke kosten en bij het ontbreken van meetapparatuur de naar redelijkheid geschatte kosten. De werkelijke kosten als norm voor de prijs vormen een duidelijk en in de praktijk eenvoudig te hanteren begrip. Over het algemeen zullen partijen (huurder en verhuurder) het over deze kostencomponent wel eens zijn. Indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van het verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie ontbreken, dienen de naar redelijkheid geschatte kosten in rekening te worden gebracht. Bedoelde technische voorzieningen ontbreken onder meer bij duplexwoningen en woningen in oude stadswijken. Omtrent de vraag welke berekeningsmethode kan worden gehanteerd, wordt verwezen naar hoofdstuk IV-2 en IV-3. Een probleem doet zich voor wanneer er een discrepantie ontstaat tussen de in rekening gebrachte werkelijke kosten en de kosten die als redelijk zijn te beschouwen. Zolang de verhuurder de werkelijke door hem gemaakte kosten in rekening mag brengen bij de huurder bestaat de mogelijkheid dat zijn werkelijke kosten op een onredelijk hoog niveau liggen. Er bestaat voor de verhuurder, afgezien van het feit dat lage servicekosten de verhuurbaarheid verhogen, immers geen enkele noodzaak de kosten zo laag mogelijk te houden zolang hij deze zonder enige restrictie aan de huurder mag doorberekenen. Met name bij energiekosten kan het feit dat verhuurder aan de verwarmingsinstallatie slecht onderhoud pleegt ertoe leiden dat het verbruik hoger is en daardoor de kosten hoger zijn dan het geval is als voornoemde installatie periodiek wordt onderhouden. Teneinde het hierboven geschetste probleem op te lossen verdient het aanbeveling artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte aan te passen in die zin dat in het eerste lid, onder a, een koppeling tot stand wordt gebracht tussen de werkelijke kosten en de redelijke kosten, zodanig dat ook de werkelijke kosten op hun redelijkheid kunnen worden getoetst. Op basis van indicatieve verbruikscijfers bij een aantal woningtypen c.q. vergelijkingsmateriaal dat is verkregen bij identieke woningen, kan de huurcommissie zich een oordeel vormen omtrent de redelijkheid van de gemaakte kosten. Mocht aan de hand van deze gegevens blijken dat de kosten die de verhuurder aan de huurder in rekening brengt voor het energieverbruik niet redelijk zijn dat moet de huurcommissie de mogelijkheid krijgen zulks uit te spreken, tenzij de verhuurder aan de hand van een recent keuringsrapport van de installatie kan aantonen dat de installatie in goede staat van onderhoud verkeert. Ad b. Voor de hier genoemde leveringen en diensten geldt de norm van de vergoedingen die op grond van wettelijke voorschriften mogen worden berekend. Ook hier geldt bij ontbreken van die voorschriften de redelijkheid als norm (de als redelijk aan te merken vergoedingen). Anders dan onder a. wordt hier gesproken over vergoedingen in plaats van kosten. Het begrip vergoedingen is hier gekozen omdat de kosten van de onder b. genoemde service niet of nauwelijks exact te bepalen zijn. Zou men hier ook werken met het criterium van de werkelijke 13

14 kosten dan ontstaan er grote problemen, omdat de werkelijke kosten niet bepaald kunnen worden. Zelfs de vraag wat wel en wat niet precies tot de kosten van de hier bedoelde service behoort kan vaak niet goed beantwoord worden. Om geschillen omtrent exacte kostenbepaling te voorkomen heeft men hier het ruimere begrip vergoedingen genomen. Een discrepantie tussen de vergoedingen welke volgens wettelijke voorschriften mogen worden berekend en de vergoedingen welke redelijk zijn, zal in de regel niet mogelijk zijn gezien het feit, dat de wettelijke voorschriften een vermoeden van redelijkheid geven. De thans geldende relevante prijsvoorschriften geven slechts regels betreffende de relatieve prijsstijgingen. In het navolgende zal dan ook geen aandacht worden besteed aan de mogelijkheden van maximum- en minimumprijzen. Voor zover er prijsvoorschriften van toepassing zijn, is het de verhuurder niet toegestaan zijn vergoedingen voor de levering van diensten, bedoeld in artikel 12, eerste lid, onder b met meer dan het wettelijke toegestane maximum te verhogen, tenzij de verhuurder een ontheffing heeft gekregen van de minister van Economische Zaken. Overtreding van een prijsmaatregel is een strafbaar feit. Voor wat betreft de overtreding van de prijsvoorschriften, heeft de Hoge Raad in het verleden een overeenkomst nietig verklaard. De huurwet kende wettelijke conversie: in plaats van de afgesproken, te hoge prijs, gold die, welke maximaal was toegestaan. Het geldend prijsvoorschrift is de Prijsbeschikking goederen en diensten, die elk jaar opnieuw wordt vastgesteld (laatstelijk 24 december 1982, nr. 1282/I/6284; Prijsbeschikking goederen en diensten 1983). In principe gelden in 1984 geen prijsvoorschriften voor de dienstverlenende sector. Indien echter mocht blijken dat de gemiddelde prijsstijging de 1 b 2 procent overschrijdt, kan alsnog een prijsbeschikking worden afgegeven. De Prijzenwet blijft echter gehandhaafd (Nederlandse Staatscourant 27 december 1983, nr. 251). In tegenstelling tot het onder a. gesignaleerde geval waar de verhuurder er geen belang bij zou kunnen hebben de kosten van door derden verrichte leveranties en diensten zo laag mogelijk te houden, omdat hij de (werkelijke) kosten mag doorberekenen aan de huurders, zal, in het geval dat er prijsvoorschriften gelden, de verhuurder er op toe moeten zien dat hem geen bedrag in rekening wordt gebracht waarvan de verhoging in strijd is met de prijsvoorschriften; hij mag immers het in strijd met de prijsvoorschriften tot stand gekomen en in rekening gebrachte bedrag niet doorberekenen aan de huurder(s). Zou de verhuurder bijvoorbeeld voor door derden geleverde diensten in enig jaar f 100,- per maand betalen, dan kan hij deze in het eerste jaar doorberekenen aan de huurders. Als de derde zijn prijs in het volgende jaar met 20% verhoogt en de maximaal toegestane prijsstijging is 5%, dan moet de verhuurder de 20% prijsstijging aanvechten, omdat hij anders 15% van de prijsverhoging voor eigen rekening moet nemen en dus met een strop van f 15,- per maand per huurder zit. Hij kan immers slechts 5% verhoging doorberekenen aan zijn huurders. De prijsvoorschriften werken hier dus als een extra zekerheid voor de huurder voor zover het de verhuurder verplicht alert te zijn op de prijsverhogingen welke hem door derden in rekening worden gebracht. De huurder zal bij het beoordelen van het kostenoverzicht er goed op moeten letten dat daar waar prijsvoorschriften gelden, de stijging van de prijs die voor bepaalde leveringen wordt betaald aan een maximum gebonden is. De maximaal toegestane prijsverhoging moet per servicekostenpost berekend worden. Dat wil zeggen, dat iedere post op zich niet meer mag stijgen dan de maximaal toegestane prijsstijging. Dit kan met name voor de post administratiekosten tot problemen leiden. In Hoofdstuk IV-5 zal op die problematiek nader worden ingegaan. Vergoedingen waarop prijsvoorschriften van toepassing zijn, kunnen op grond van het feit dat de bestaande prijsvoorschriften slechts betrekking hebben op relatieve prijsverhogingen, toch op hun redelijkheid worden getoetst. Ook al is door de verhuurder gehandeld in overeenstemming met de wettelijke prijsvoorschriften en is dus stipt de maximaal toegestane prijsverhoging in acht genomen dan behoeft dit nog niet in te houden, dat de oorspronkelijke overeengekomen vergoeding (basisbedrag), waarover de verhoging heeft plaatsgevonden, op zich redelijk is in verhouding tot de verrichte dienstverlening. 14

15 Op dit basisbedrag ze1f zijn geen prijsvoorschriften van toepassing en dus kan dit bedrag op zijn redelijkheid worden getoetst. Wanneer de huurcommissie om advies wordt gevraagd inzake de redelijkheid van in artikel 12, eerste lid, onder b, bedoelde vergoedingen, kan zij met inachtneming van de prijsvoorschriften zich uitspreken over de redelijkheid van de vergoeding. Zij kan tot de conclusie komen, dat, ondanks het feit dat de prijsvoorschriften in acht zijn genomen, de in rekening gebrachte vergoeding onredelijk is omdat het basisbedrag te hoog is vastgesteld. Wanneer de verhuurder het in rekening gebrachte bedrag van het ene op het andere jaar verhoogt met meer dan het toegestane percentage van de prijsstijging dan behoeft deze in rekening gebrachte vergoeding niet altijd onredelijk te zijn. In dergelijke gevallen kan het oorspronkelijk overeengekomen bedrag te laag zijn geweest. De huurcommissie kan dan het in rekening gebrachte bedrag redelijk achten maar zal tevens moeten vaststellen dat de prijsverhoging die de verhuurder heeft berekend, in strijd is met de prijsvoorschriften. Wil de verhuurder met betrekking tot de door hem verleende diensten toch komen tot een bijstelling ineens naar het redelijke kostenniveau, dan zal hij zich moeten wenden tot de minister van Economische Zaken ten einde een ontheffing te vragen van het geldend prijsvoorschrift. Ter verduidelijking van het bovenstaande worden hierna twee voorbeelden gegeven. Verhuurder brengt een basisbedrag van f 105,- per maand in rekening en verhoogt dit bedrag in het 2e en 3e jaar met respectievelijk 4% en 5% overeenkomstig het prijsvoorschrift. In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat na of het in rekening gebrachte bedrag redelijk is. II De verhuurder brengt een basisbedrag van f 90,- in rekening en verhoogt dit bedrag in het 2e jaar met 4% overeenkomstig het prijsvoorschrift. In het 3e jaar brengt de verhuurder f 108,20 in rekening. De verhuurder gaat hiertoe over omdat de kosten van de verleende service extra gestegen zijn (bijv. loonkosten). In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat wederom na of het in rekening gebrachte bedrag redelijk is. Wil de verhuurder toch zijn prijs tot het redelijke niveau verhogen dan zal hij aan de minister van Economische Zaken ontheffing moeten vragen van het in de prijsvoorschriften genoemde maximale prijsstijgingspercentage. Bij een afwijzing door de minister kan de verhuurder nog beroep instellen bij het College van Beroep voor het Bedrijfsleven. Uit het bovenstaande blijkt dat ook als er prijsvoorschriften gelden een redelijkheidstoetsing mogelijk is. In de praktijk zullen bij de toetsing van de in artikel 12, eerste lid, onder b, bedoelde vergoedingen veel meer facetten een rol spelen; zo kan onder meer een wisseling van het overeengekomen servicepakket de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag beïnvloeden. Het bovenstaande dient dan ook slechts als leidraad, die als ondersteuning kan dienen voor de huurcommissie(s) en de kantonrechter bij de toetsing van servicekosten. In artikel 12, eerste lid, onder b, treffen we ook nog de bepaling aan betreffende de vergoedingen voor het gebruik van meubelen en stoffering. Deze bepaling is in grote lijnen overgenomen uit de Huurwet (artikel 9). Wat tot de categorie van "het overige" behoort, kan zeer uiteenlopend van aard zijn. In de paragraaf II-2 is een definitie gegeven van de bijkomende kosten met enkele voorbeelden. Met name hier wordt er nogmaals op gewezen dat de categorie bijkomende (service) kosten in de zin van artikel 12, eerste lid, onder b, begrensd wordt; door de voorwaarde dat tussen de service en de huurverhouding niet een te ver verwijderd verband mag bestaan. De redelijkheid is het beslissende criterium bij de bepaling van de hoogte van de servicekosten. Een belangrijke vraag die artikel 12, eerste lid, oproept is: wat is redelijk? Een alles omvattend antwoord kan op die vraag niet worden gegeven. Per servicecomponent zal moeten worden vastgesteld wat, rekeninghoudende met alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Daarbij kunnen vergelijkende onderzoeken en mogelijk ook dit rapport een belangrijke rol spelen. Tevens zal bij de redelijkheidstoetsing rekening moeten worden gehouden met het door de wetgever gehanteerde uitgangspunt dat servicekosten voor de verhuurder geen zelfstandige inkomstenbron mogen zijn. Het 15

16 redelijkheidscriterium zal uiteindelijk moeten worden ingevuld door de huurcommissie en de rechter. Tot slot een schematisch overzicht van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. 1 Servicekosten -- -werkelijke -A kosten -redelijke -B vergoedingen - door prijsvoorschriften bepaald - Redelijke 2 Sub A / kosten Sub B / vergoedingen werkelijk redelijk prijsvoorschriften Water/energie Bij ontbreken technische meetvoorzieningen Water/energie Bij ontbreken prijsvoorschrift en Meubelen / stoffering overige service Meubelen / stoffering overige service Artikel 12: tweede lid Het tweede lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht te verstrekken van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het tijdvak, waarop het overzicht betrekking heeft, mag niet langer zijn dan twaalf maanden te rekenen vanaf het einde van het tijdvak waarover het laatste overzicht werd verstrekt. Hiermee wordt beoogd de huurder in staat te stellen ieder jaar te beoordelen of de hem in rekening gebrachte servicekosten voldoen aan de bepalingen van het eerste lid. Daarvoor zou een nietgespecificeerde afrekening niet voldoende zijn. Vandaar het voorschrift van specificatie en van vermelding van de wijze van berekening. (In bijlage 4 wordt een schematische weergave gegeven van de diverse berekeningswijzen). Het tijdvak van ten hoogste twaalf maanden en de aansluiting daarvan aan het voorafgaande tijdvak openen voor de verhuurder de mogelijkheid om het overzicht jaarlijks na het afsluiten van het boekjaar te verstrekken. Het hier bedoelde overzicht kan bovendien van belang zijn als de huurder aanspraak maakt op individuele huursubsidie. Het modeloverzicht dat als bijlage in dit rapport is opgenomen kan partijen tot voorbeeld dienen (bijlage 5). Naast de algemene wettelijke regeling zoals vermeld in artikel 12, tweede lid van de HPW waarbij verhuurders verplicht zijn jaarlijks een servicekostenoverzicht aan huurder(s) te verstrekken, vermeldt zowel het "Besluit toegelaten instellingen" als het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting" die verplichting nogmaals voor respectievelijk toegelaten instellingen (woningcorporaties) en gemeenten. Op grond van artikel 30 van het Besluit toegelaten instellingen (Staatsblad 1976, nr. 469) dienen toegelaten instellingen huurders van haar woningen in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid ter zake van die woningen die voor de huurder van wezenlijk belang kunnen zijn. Als zodanig wordt daaronder verstaan de verhoging van de prijs voor bijkomende leveringen en diensten. Bovendien vermeldt artikel 31, tweede lid van genoemd Besluit, dat de toegelaten instelling aan de huurders van haar woningen en aan de bewoners van haar woongebouwen jaarlijks een overzicht van de kosten van het verrichten van leveringen en diensten moet verstrekken. 16

17 Dezelfde bepalingen die betrekking hebben op gemeenten zijn opgenomen in artikel 6, achtste en negende lid van het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting" (Staatsblad 1965, nr. 589), laatstelijk gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 17 augustus 1976 (Staatsblad 470). De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer kan op grond van beide genoemde Besluiten nadere regelen stellen omtrent de wijze waarop aan bovenvermelde verplichting van toegelaten instellingen en gemeenten uitvoering moet worden gegeven. Dergelijke regelen zijn tot dusver niet gegeven. Artikel 12: derde lid Het derde lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder het in het tweede lid bedoelde overzicht ook te verstrekken bij beëindiging van de huurovereenkomst over het tijdvak dat op het tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een overzicht is verstrekt. Dit lid heeft tot doel te bewerkstelligen dat de huurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst definitief weet hoeveel hij aan servicekosten aan de verhuurder nog verschuldigd is, of van de verhuurder zal terug ontvangen. In de praktijk is gebleken, dat het in het bijzonder voor de grote verhuurders administratieve problemen kan opleveren indien zij aan een vertrekkende huurder het gespecificeerde overzicht eerder moeten verstrekken dan aan de blijvende huurders. Met het oog hierop is op dit punt een wetswijziging in voorbereiding, waarbij de termijn waarbinnen het overzicht bij beëindiging van de huurovereenkomst moet worden verstrekt, wordt bepaald op uiterlijk zestien maanden (Tweede Kamer, zitting , nr ). Deze termijn zal het mogelijk maken aan de vertrekkende huurder de specificatie op hetzelfde tijdstip toe te zenden als aan de zittende huurders. Artikel 12: vierde lid Het vierde lid van artikel 12 schrijft voor, dat het in het tweede en derde lid bedoelde overzicht uiterlijk vier maanden na het tijdvak waarop het betrekking heeft, wordt verstrekt. Er is geen directe sanctie verbonden aan het niet (of niet tijdig) verstrekken van het overzicht. Ingeval de verhuurder het overzicht niet (of niet tijdig) verstrekt, kan de huurder zich op grond van het bepaalde in artikel 13 tot de huurcommissie wenden met het verzoek om advies uit te brengen over zijn betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 bedoelde kosten. Ingevolge het bepaalde in artikel 29 van de "Wet op de huurcommissies" zal de verhuurder aan het door de huurcommissie in te stellen onderzoek zijn medewerking moeten verlenen. Het derde lid van laatstgenoemd artikel stelt het weigeren van die medewerking strafbaar. Naast de mogelijkheid die de huurcommissie heeft op grond van artikel 29 van de Wet op de huurcommissies, inzage en het nemen van afschrift te vorderen van boeken en andere zakelijke bescheiden, kan de commissie bij gebrek aan medewerking van de kant van de verhuurder ook bij de toeleverings- en nutsbedrijven de vereiste gegevens opvragen teneinde mede aan de hand van die gegevens een advies te kunnen uitbrengen. Als de commissie niet langs andere weg alle gegevens over het gehele servicekostenpakket aan de weet kan komen zal zij vermoedelijk uitgaan van schattingen. Deze schattingen zullen over het algemeen aan de voorzichtige kant zijn waardoor de verhuurder het risico loopt dat het advies met betrekking tot de betalingsverplichting op een lager bedrag zal uitkomen dan de door verhuurder werkelijk gemaakte kosten. De nalatige verhuurder zal nadien in een - eventueel door de huurder in gang te zetten - kantongerechtprocedure tot vaststelling van de betalingsverplichting ten aanzien van de serviceverlening wel met de vereiste gegevens voor de dag moeten komen, wil hij er qua gemaakte kosten niet bij inschieten. 17

18 Behalve het vorenstaande biedt het recht de huurder nog een andere mogelijkheid om van de verhuurder af te dwingen dat hij het in het tweede en derde lid van artikel 12 bedoelde overzicht verstrekt. De Huurprijzenwet woonruimte bevat namelijk regels van dwingend recht. Dit betekent dat partijen de verplichtingen welke uit deze regels voortvloeien - voor zover van toepassing - dienen na te komen. Mocht de verhuurder nalatig zijn in de nakoming van zijn uit die regels voortvloeiende verplichtingen, dan kan de huurder in een gerechtelijke procedure vorderen, dat de verhuurder alsnog voor een nader te bepalen tijdstip het desbetreffende overzicht verstrekt, onder verbeurte van een bepaalde dwangsom, voor het geval de verhuurder nalatig mocht blijven. Ten slotte heeft de huurder nog een mogelijkheid om de verhuurder er toe te brengen het bedoelde overzicht te verstrekken. In een tijd van stijgende kosten zal na verloop van tijd het in rekening gebrachte voorschot voor de servicekosten niet meer toereikend zijn om de kosten te dekken van de te verlenen service. Indien de verhuurder nalatig blijft in de verstrekking van een overzicht zoals bedoeld in het tweede lid van artikel 12, kan een huurder weigeren in te stemmen met een voorstel tot verhoging van dat voorschot. De huurder kan stellen dat vorenbedoeld voorstel van de verhuurder eerst op zijn redelijkheid kan worden beoordeeld nadat onder andere een overzicht over het voorgaande tijdvak is verstrekt. Het reeds overeengekomen voorschotbedrag zal huurder moeten blijven betalen (zie Hoofdstuk II-5: het voorschotbedrag). Is nu het vorenstaande ook van toepassing als de verhuurder heeft bedongen dat hij het voorschotbedrag eenzijdig kan wijzigen? Redelijkerwijs kan een verhuurder zich niet op een dergelijk beding beroepen als hij zelf nalaat een servicekostenoverzicht te verstrekken. Ofschoon een directe sanctie een positieve invloed kan hebben op de bereidheid van de verhuurder om een overzicht ex artikel 12 te verstrekken, zal de werkgroep een voorstel hieromtrent achterwege laten. De werkgroep is namelijk van mening dat, wil een sanctie aan zijn doel beantwoorden, deze door de huurder op eenvoudige wijze moet kunnen worden toegepast. De werkgroep is tot de conclusie gekomen dat binnen het systeem van de Huurprijzenwet woonruimte aanvaardbare sancties slechts via juridisch-technisch ingewikkelde constructies mogelijk zijn. Artikel 13 Artikel 13 draagt de huurcommissie op "desverzocht aan de huurder, aan de verhuurder of aan beiden een met redenen omkleed schriftelijk advies uit te brengen over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, bedoelde kosten." De huurcommissie zal daarbij nagaan of de leveranties en diensten waarvoor de kosten in rekening zijn gebracht tussen huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Voorts zal worden beoordeeld of de opgevoerde kostenposten kunnen worden aangemerkt als kosten in de zin van vorenaangehaald artikel. In dit verband is de vraag van belang of de desbetreffende kosten wel of niet geacht moeten worden te zijn gelegen in de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Indien er sprake is van kosten die vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van woonruimte kunnen deze niet worden aangemerkt als kosten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Deze kosten kunnen dientengevolge niet als zodanig aan de huurder in rekening worden gebracht. De huurcommissie zal eveneens nagaan of de in rekening gebrachte kosten de werkelijke kosten zijn en/of de vergoedingen als redelijk kunnen worden aangemerkt in verhouding tot de verrichte leveranties en diensten. Voorts dient te worden nagegaan of de hoogte van die in rekening gebrachte kosten in overeenstemming is met eventueel van toepassing zijnde prijsvoorschriften (zie hoofdstuk II-5). De kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten is doorgaans door de huurcommissie moeilijk te beoordelen. Voor zover één der partijen niet het tegendeel heeft aangetoond of dat anderszins is gebleken, zal ervan worden uitgegaan dat de kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten in 18

19 overeenstemming is met hetgeen partijen zijn overeengekomen en in redelijke verhouding staat tot de in rekening gebrachte kosten. Het zal voor de huurcommissie in zijn algemeenheid moeilijk zijn vast te stellen of de overeengekomen prestaties in feite ook (daadwerkelijk en volledig) zijn geleverd. Het ontbreekt de huurcommissie aan bevoegdheden om aan één der partijen ter zake een dwingende bewijsvoering op te leggen. Dit neemt niet weg dat bij het ontbreken van voldoende gegevens de huurcommissie aan partijen kan verzoeken nadere gegevens te verstrekken. Wordt na een advies van de huurcommissie de kantonrechter verzocht de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen, dan kan die - gezien diens bevoegdheden daartoe - onderzoeken in hoeverre hetgeen door partijen werd overeengekomen ook is nagekomen. Tot 1 juli 1979 kon men zich op grond van artikel 11 van de Huurwet tot de toenmalige huuradviescommissie wenden met het verzoek een advies uit te brengen omtrent de betalingsverplichting ten aanzien van de in artikel 9 van de Huurwet bedoelde servicekosten. Bij inwerkingtreding per 1 juli 1979 van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies (Staatsblad 1979, nr. 16) is de Huurwet op woonruimte niet meer van toepassing (zie artikel 1, eerste lid van de Huurwet zoals deze luidt per 1 juli 1979). In artikel 3 van de Wet op de huurcommissies zijn de taken van de huurcommissies ter zake van huur en verhuur van woonruimte omschreven. In het derde lid van voornoemd artikel staat vermeld dat de huurcommissies de taken verricht die haar bij of krachtens de Huurwet (Staatsblad 1950, nr. 452) zijn opgedragen. Laatstbedoelde taken hebben evenwel géén betrekking op woonruimte. Aangezien noch de Huurprijzenwet woonruimte noch de Wet op de huurcommissies een overgangsbepaling kent die taken toekent aan de huurcommissie met betrekking tot de uitvoering van de Huurwet voor wat betreft woonruimte, moet geconcludeerd worden dat de huidige huurcommissies niet bevoegd zijn nieuwe verzoeken in behandeling te nemen omtrent de betalingsverplichting van huurders over periode(n) van vóór 1 juli Indien de huurder van oordeel is dat hij voor een periode gelegen voor 1 juli 1979 méér betaald heeft dan de werkelijke en/of redelijke kosten dient de huurder bij geschil hieromtrent met zijn verhuurder, zich rechtstreeks te wenden tot de kantonrechter met een vordering op grond van onverschuldigde betaling (artikel 1395 Burgerlijk Wetboek). Artikel 14 biedt de huurder en/of de verhuurder de mogelijkheid zich schriftelijk tot de kantonrechter te wenden met het verzoek te verklaren wat de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. Een afschrift van het advies van de huurcommissie moet bij het verzoek worden gevoegd. De griffier van het kantongerecht zendt een afschrift van de beslissing in de vorm van een beschikking aan de huurcommissie. Tegen deze beschikking van de kantonrechter staat hoger beroep noch beroep in cassatie open, met uitzondering van cassatie in het belang van de wet. Tot slot wordt nog het volgende opgemerkt. Het komt voor dat in huurovereenkomsten een bepaling is opgenomen dat een accountant of notaris zal zorgdragen voor de opstelling van een servicekostenoverzicht en dat tevens de door deze functionaris vastgestelde kosten c.q. vergoedingen voor partijen bindend zullen zijn. Ten aanzien van bedoelde contractuele bepalingen moet in zijn algemeenheid geoordeeld worden dat een dergelijke vaststelling voor partijen geen bindende kracht kan hebben. Immers de Huurprijzenwet woonruimte kent voor wat betreft de vaststelling van de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten slechts aan de huurcommissie en de kantonrechter bevoegdheden toe. Ingevolge artikel 37 van de Huurprijzenwet woonruimte kan de toepasselijkheid van de bepalingen van deze wet niet bij overeenkomst worden uitgesloten of beperkt. Dit betekent dat bij twijfel of geschil omtrent de vraag wat de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten, ieder der partijen zich, niettegenstaande eventuele contractuele bepalingen als hiervoor bedoeld, op grond van artikel 13 tot de huurcommissie en vervolgens op grond van artikel 14 tot de kantonrechter kan wenden. 19

20 II-5 Het voorschotbedrag Hoewel in de wettelijke bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte het begrip "voorschot" niet wordt genoemd, is in de praktijk het werken met voorschotbedragen een normaal en algemeen aanvaard verschijnsel. Het werken met voorschotbedragen vloeit voort uit het feit dat het van tevoren vaststellen van de totale servicekosten per huurder per jaar niet mogelijk is. Er zijn tal van omstandigheden die van invloed zijn op de hoogte van de kosten en die van jaar tot jaar kunnen verschillen. Zo zal een strenge winter tot hogere stookkosten en dus hogere servicekosten leiden, terwijl een zachte winter de stookkosten zal drukken. Om nu de verhuurder niet voor grote financieringsproblemen te stellen - omdat hij pas nadat bekend is wat de servicekosten zijn het bedrag bij de huurder in rekening kan brengen - wordt bij overeenkomst afgesproken dat, vooruitlopend op de definitieve vaststelling van de servicekosten, de huurder de servicekosten zal betalen door middel van een maandelijks voorschotbedrag met aan het einde van het jaar een afrekening. Het maandelijks betalen van een voorschotbedrag is op zich wel een verplichting welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur op zich neemt, maar het is geen zelfstandige betalingsverplichting in de zin van de Huurprijzenwet woonruimte. De huurder verplicht zich om op een bepaalde wijze, namelijk door betaling van een maandelijks voorschotbedrag, zijn betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte bedoelde kosten na te komen. Het betalen door middel van maandelijkse voorschotbedragen moet contractueel overeengekomen worden. Partijen zullen daarbij tevens de hoogte van het voorschotbedrag moeten vaststellen. Het verdient aanbeveling om bij het bepalen van het voorschotbedrag te streven naar een zo dicht mogelijke benadering van de te verwachten werkelijke kosten ten einde bij de jaarlijkse afrekening de verrekening met de huurders tot een minimum bedrag te beperken. Indien aan de hand van de gegevens uit het overzicht, dat de verhuurder ex art. 12, tweede lid Huurprijzenwet woonruimte dient te verstrekken, blijkt dat het totaal van het in een periode te betalen voorschotbedrag aanzienlijk afwijkt van de over dezelfde periode te betalen servicekosten kunnen de huurder en de verhuurder overeenkomen dat het voorschotbedrag wordt bijgesteld. Voor het wijzigen van het voorschotbedrag is voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen- overeenstemming tussen partijen noodzakelijk. Een eenzijdige verhoging van het voorschotbedrag zonder instemming van de huurder heeft dan ook geen rechtsgevolgen. De huurder is in dat geval niet verplicht het door de verhuurder (eenzijdig) verhoogde bedrag te betalen. Anderzijds kan de huurder niet zonder instemming van de verhuurder er toe overgaan een lager voorschotbedrag te betalen dat naar de mening van de huurder meer in overeenstemming is met de werkelijke kosten. Doet de huurder dit toch, dan komt hij zijn contractuele verplichtingen niet na en kan de verhuurder nakoming vorderen, eventueel met schadevergoeding. In het uiterste geval kan verhuurder ontbinding van de overeenkomst vorderen op grond van wanprestatie. De ontbinding zal echter op bovengenoemde grond niet snel worden uitgesproken. Aannemelijk is dat de kantonrechter de huurder de gelegenheid biedt om alsnog het resterende bedrag te voldoen. Het is mogelijk dat het overeengekomen voorschotbedrag excessief hoog is in verhouding tot het vermoedelijk werkelijk verschuldigde bedrag. In de huurovereenkomst kan bepaald zijn dat de verhuurder éénzijdig de hoogte van het voorschotbedrag mag vaststellen; vervolgens kan de verhuurder het bedrag excessief hoog vaststellen. Voor de huurder zijn er weinig mogelijkheden om zich hiertegen effectief te verzetten. Een beroep op artikel 13 of 14 van de Huurprijzenwet woonruimte is niet mogelijk gelet op het feit dat in die artikelen gesproken wordt over de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. Het betalen door middel van een voorschotbedrag is slechts een betalingswijze en geen betalingsverplichting in de zin van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. 20