Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Swierengapad EC TEN BOER Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Namens deze:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 408,49 per maand wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 245,09 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 21 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 5 juni 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 januari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: de rapporteur heeft niet gekeken naar water onder vloer; ik heb wel aangeboden de platen weg te halen er is volgens mij geen isolatie onder de slaapkamer aanwezig; de verhuurder stuurt voor controle uitgerekend hetzelfde bedrijf dat de isolatie heeft aangebracht; de conclusie was dat de isolatie wel aanwezig is, maar ook dat er water in de kruipruimte staat we hebben gezondheidsklachten; onder de matras zit schimmel; ik heb de rapporteur voorgesteld om de matras op te tillen, dat hoefde niet elke 2-3 weken wordt de kast helemaal schoongemaakt; daarom was tijdens het onderzoek geen schimmel zichtbaar als het vriest, zijn de ramen beslagen de verhuurder gooit een gietertje water door de bloembak die afgedekt zou worden bij alle woningen en dat nooit is gebeurd; het water gutst er doorheen de verhuurder komt in het algemeen zijn afspraken niet na wij laten 3 eigen foto s van tuin zien; het straatwerk voor het raam is 3 jaar geleden opgehoogd en opnieuw gelegd en is nu weer verzakt de ventilatieroosters in de gevel liggen nu half onder het zand; er loopt dus water naar de kruipruimte; de tegels liggen weer verkeerd; het zand spoelt bij regen ook weg het tegelpad naar de voordeur is door de verhuurder gelegd: daarin zitten grote naden; dat is gevaarlijk wij hebben een goeie tuinman die elk jaar de tuin omspit; de huurders van huisnummers 8-12 hebben ook last van water in de tuin de situatie ten aanzien van het elektra in de bijkeuken en de douche/toilet is goed weergegeven het stopcontact en de bedrading waren bij de aanvang van de huur aanwezig en hebben wij niet overgenomen van de vorige huurder Korte samenvatting verklaring namens de verhuurder: kruipruimte: het klopt dat daar water staat in wisselende hoeveelheden; op GoogleMaps zijn de hoogteverschillen in de buurt goed te zien; de opwaartse druk van de gracht en het waterschapsbeleid zorgen voor een hoge grondwaterstand; de straat is bol gelegd; regenwater loopt deels ook naar de voortuin; er is geen simpele oplossing voor het water in de voortuin uit een gesprek met de huurder hebben wij begrepen dat de huurder de tuin niet meer onderhoudt/bewerkt; de doorlaatbaarheid wordt slechter en de grond klinkt in; op een kleibodem geeft dat problemen de verhuurder kan niets doen aan de poelvorming; de verhuurder kan niet verweten worden dat de huizen op kleigrond staan andere huurders hebben geen problemen; als de huurder een tegelpad aanlegt moet dat goed op afschot liggen; dat is huurdersonderhoud kruipruimte en ventilatieroosters: de klacht van de huurder gaat over de herstelde delen; over het afschot van de gehele bestrating gaan wij niet; ik kan mij niet voorstellen dat de roosters dicht zitten Pagina 2 van 5

3 dampdichtheid beganegrondvloer: de aannemer moet de betonnen vloer hebben nagezien en eventuele naden en kieren hebben dichtgemaakt (pur) wij hebben zelf geen schimmel geconstateerd; wel hebben wel een verzekeringclaim gehad over schimmel op de matras en het dekbed onder de slaapkamer is isolatie aanwezig; dat is gecontroleerd via de kast kan geen vocht vanuit de kruipruimte komen de bedrading en het stopcontact in de bijkeuken dat is aangelegd door de vorige huurder willen wij wel verwijderen, maar doen daar verder niets aan; er is een lichtknop en stopcontact aanwezig de douche is in verouderde staat, maar wel schoon en veilig; die wordt met planmatig onderhoud meegenomen bij hoge luchtvochtigheid in een ruimte kan dubbel glas ook beslaan. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juli Op die datum was de huurprijs 408,49 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: In de voortuin blijft er gedurende langere tijd poelvorming bestaan als gevolg van verzakking van de grond en/of een onvoldoende waterdoorlatende ondergrond (bijvoorbeeld een leemlaag). Dit is een gebrek in categorie C (nummer S2). In de bijkeuken hangt de elektriciteitsbedrading en een wandcontactdoos los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qb1). De Huurcommissie heeft daarbij overwogen dat onder het begrip gebrek alle beperkingen van het woongenot vallen die niet voor rekening van de huurder zelf komen. De verhuurder is in principe verplicht alle gebreken te verhelpen, of draagt daarvoor ten miste de verantwoordelijkheid. Dat kan niet in een huurovereenkomst (voor woonruimte) worden uitgesloten. Het beroep van de verhuurder op overmacht ten aanzien van de ondoorlatendheid van de ondergrond in de tuin maakt dat niet anders. Bovendien is de commissie van mening dat huurder terzake voldoende werkzaamheden verricht cq laat verrichten. Het bij de aanvang van de huur aanwezige elektra in de bijkeuken behoort tot het gehuurde en maakt deel uit van de huurovereenkomst. Daarmee wordt het verhelpen van gebreken daaraan ook tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder gerekend. Pagina 3 van 5

4 De commissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De enkele omstandigheid dat er water in de kruipruimte staat, maakt nog niet dat er wettelijk sprake is van een ernstig gebrek. Daarvoor moet er sprake zijn van ernstige gevolgen, namelijk vocht- en schimmelplekken over een grote oppervlakte, in de woon-/leefruimte. Die zijn niet geconstateerd. De huurder heeft op zitting het tegendeel niet aangetoond. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 408,49. De huurder betaalt dus 245,09 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 408,49 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2015 de volgende ernstige gebreken: - In de voortuin blijft er gedurende langere tijd poelvorming bestaan als gevolg van verzakking van de grond en/of een onvoldoende waterdoorlatende ondergrond (bijvoorbeeld een leemlaag). Dit is een gebrek in categorie C (nummer S2). - In de bijkeuken hangt de elektriciteitsbedrading en een wandcontactdoos los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qb1). De geldende huurprijs van 408,49 wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 245,09 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na Pagina 4 van 5

5 verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 5 van 5