Gebruik van de bestaande voorraad Voorraadbeleidsdossiers Gemeente Den Haag

Transcriptie

1 Nota Voorraadbeleid 2015 Gebruik van de bestaande voorraad Voorraadbeleidsdossiers Gemeente Den Haag

2

3 Samenvatting Met de gemeenteraad is afgesproken het kamerbewoningsbeleid in 2015 te evalueren. Vooruitlopend op deze evaluatie heeft de raad op 13 november 2014 een motie onzelfstandig wonen aangenomen (RIS ), dit met als doel de mogelijkheden tot het delen van een woning, zonder duurzaam huishouden te voeren, in de stad te vergroten. Ook zijn er vragen gekomen over het gemeentelijk beleid ten aanzien van bouwkundig splitsen en de relatie tussen bouwkundig splitsen en dakopbouwen. Deze onderwerpen vormen onderdelen van het totale beleid ten aanzien van de bestaande woningvoorraad. Deze onderwerpen kunnen dus niet los worden gezien van het totale voorraadbeleid. Met deze nota wordt dit beleid in beeld gebracht, zodat besluitvorming op onderdelen ervan in perspectief kunnen worden geplaatst. Voordat op (de evaluatie van ) het kamerbewoningsbeleid en bouwkundig splitsen wordt ingegaan, eerst aandacht voor de andere onderdelen van het voorraadbeleid. Hierbij wordt vooral de invalshoek van de particuliere voorraad (particuliere huurwoningen en koopwoningen) gekozen. Het beleid over de voorraad sociale huurwoningen komt tot stand via het maken van prestatieafspraken met de corporaties. De huisvestingsvergunning is één van de instrumenten voor de regulering van het gebruik van de bestaande voorraad. Voor de corporatievoorraad is dat zeker het geval. Al meer dan twee decennia lang is dat in de particuliere sector (particuliere (ver)huur en koop) niet meer het geval. De nieuwe Huisvestingswet verbiedt zelfs de huisvestingsvergunning voor koopwoningen. Voor het functioneren van de woningmarkt leidt dat niet tot nadelige gevolgen. Wel is het zo dat de gemeente (daardoor) geen gegevens meer heeft over de bewegingen op de particuliere (woning)markt. Voor onderwerpen als woningonttrekking en kadastraal splitsen geldt dat de bestaande regelingen voldoen. Voor kadastrale splitsing is altijd de inschakeling van een notaris nodig. De kans dat kadastrale splitsing waarvoor een vergunning nodig is - plaats vindt zonder vergunning is daarom niet groot. Voor woningonttrekking geldt dat er geen signalen zijn dat woningen in grote aantallen illegaal aan de woningvoorraad worden onttrokken. Bij signalen van onrechtmatige situaties wordt handhavend opgetreden. Woningonttrekkingen ten behoeve kamerbewoning komen apart in deze nota aan de orde. Ook is er aandacht voor verschillende vormen van tijdelijke bewoning. Naast al jaren bekende vormen zoals tijdelijke verhuur, antikraak, diplomatenwoningen, dienen zich de afgelopen jaren andere vormen van tijdelijke bewoning aan, zoals shortstay, midstay en longstay. Dit als tegenhanger van het appartementenhotel of studentenhotel, waarbij de hotelfunctie voorop staat. Ook de vakantieverhuur (Airbnb e.d.) heeft zich de laatste jaren nadrukkelijk aangediend. Het gaat hier overigens niet om een uitputtende opsomming. De markt blijkt zeer creatief in het bedenken van nieuwe constructies. Zoals hiervoor al gememoreerd voert de gemeente voor de particuliere (woning)markt geen beleid op woningniveau. Overigens geldt ook hier dat bij signalen van onrechtmatige situaties handhavend wordt opgetreden. Aanleiding voor de nota is tweeërlei: de toegezegde evaluatie kamerbewoningsbeleid én de vragen vanuit de gemeenteraad om nut en noodzaak van het kamerbewoningbeleid in de kwetsbare gebieden nog eens onder de loep te nemen. De actualiteit van het onderwerp heeft daarbij voorrang gekregen. Om die reden is gekozen voor een korte evaluatie. Een evaluatie evenwel die voldoende basis biedt voor de onderbouwing van de aanpassingsvoorstellen die in deze nota worden gedaan. Uitgangspunt voor het huidige kamerbewoningsbeleid is tweeërlei. Voor grote delen van de stad wordt het gezien als één van de instrumenten om een aantrekkelijk en divers woningaanbod te creëren voor iedereen, die op kamers wil wonen. De ambitie is - voor zover mogelijk - kamerbewoning te Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 1 van 29

4 verruimen in die delen van de stad. De strategie is dan ook om daar kamerbewoning voor een onbeperkt aantal personen in een woning is toegestaan. Wel met vergunningen en regelgeving! Voor een aantal gelet op de leefbaarheid - kwetsbare gebieden gewldt echter een restrictief beleid. In deze kwetsbare gebieden is de kamerbewoning beperkt tot maximaal twee personen. Dit betekent dat voor 3 personen, die niet een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden vormen, geen vergunning tot bewoning kan worden verleend. Tal van signalen geven aan dat de bewoning door 3 of 4 personen weinig tot geen overlast geeft. In ieder geval niet meer dan wanneer de woning door een gemeenschappelijk huishouden van 3 of 4 personen wordt bewoond. Dit heeft geleid tot het voorstel om aan de bewoning van maximaal drie personen geen nadere eisen (lees vergunningsplicht) meer te stellen. Vergeleken met het huidige beleid in de kwetsbare gebieden betekent dit een flinke verruiming. Na 2 jaar zal deze aanpassing van het beleid worden geëvalueerd. De evaluatie kan tot verschillende uitkomsten leiden. Op basis van de opgedane ervaringen kan besloten worden tot een verhoging van het aantal personen van 3 naar 4. Maar wanneer met name de meldingen bij het meldpunt Woonoverlast daartoe aanleiding geven, is het ook mogelijk dat alsnog voorgesteld moet worden tot (wederom) een beperking van de mogelijkheden. Over woonoverlast zelf moet worden opgemerkt dat de publiekrechtelijke mogelijkheden om woonoverlast tegen te gaan beperkingen kent. Dit betekent dat burgers/omwonenden ook zelf daar een verantwoordelijkheid hebben en via bijv. mediation tot oplossingen moeten zien te komen. In het nieuwe voorstel hoeft bij bewoning door maximaal 3 personen dus niet meer gekeken te worden of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden of van een vorm die meer weg heeft van kamerbewoning. In deze gevallen is dus niet langer een omzettingsvergunning vereist. Dit geldt voor de kwetsbare gebieden én de niet-kwetsbare gebieden. Hiermee wordt dus zij het gedeeltelijk voldaan aan de door de raad aangenomen motie van 13 november Gedeeltelijk, omdat in deze gebieden tevens voorgesteld wordt vergunning voor kamerbewoning (4 of meer personen, die geen duurzaam, gemeenschappelijk huishouden voeren) niet te verlenen. In de huidige situatie worden aanvragen voor bouwkundige splitsing en dakopbouwen getoetst aan de criteria voor de beoordeling van een omgevingsvergunning (toetsing aan het bestemmingsplan, Bouwbesluit, Bouwverordening en daarmee ook aan de van toepassing zijnde parkeernormen). Dat blijft zo. Bij het zoeken naar mogelijkheden om enerzijds tot een versoepeling van dit beleid te komen en anderzijds te voorkomen dat door deze versoepeling het handhavingsbeleid dat immers in de afgelopen jaren goede diensten heeft bewezen - wordt gefrustreerd, is daarbij de door de Huisvestingswet geboden mogelijkheid om aan bouwkundig splitsen een vergunning te verbinden, ook in beeld gekomen. De nieuwe Huisvestingswet heeft de mogelijkheid geopend om de bouwkundige splitsing aan een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening te binden. In de Huisvestingswet wordt dat woningvorming genoemd. Omdat qua invloed op de omgeving kamerbewoning en bouwkundig splitsen niet veel van elkaar verschillen, zouden beide regelingen zo veel als mogelijk op elkaar moeten aansluiten. Om dit te bereiken wordt voorgesteld bouwkundig splitsen in de kwetsbare gebieden aan een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening te binden. De vergunning kan in deze gebieden worden geweigerd, wanneer daardoor zelfstandige woningen ontstaan van 40m² of kleiner gebruiksoppervlak. Concrete voorstellen: 1. Voorgesteld wordt om voor heel Den Haag (inclusief de kwetsbare gebieden) de bewoning van een woning door 3 personen toe te staan zonder vergunning. De vraag of er al dan niet sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden speelt hier verder geen rol. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 2 van 29

5 2. Bij bewoning door 4 personen of meer, die niet een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden vormen, is een omzettingsvergunning naar kamerbewoning nodig. In de kwetsbare gebieden wordt voor bewoning door 4 of meer personen geen (omzettings)vergunning voor kamerbewoning verleend. 3. Voor bouwkundig splitsen in de kwetsbare gebieden is een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening nodig. De vergunning kan in deze gebieden worden geweigerd, wanneer daardoor zelfstandige woningen ontstaan van 40m² of kleiner gebruiksoppervlak. Besluitvorming over deze voorstellen vindt plaats in het kader van de door de gemeenteraad vast te stellen Huisvestingsverordening. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 3 van 29

6 Aanleiding en leeswijzer De aanleiding voor het opstellen van deze nota is de toegezegde evaluatie van het kamerbewoningsbeleid én de (impliciete) wens vanuit de gemeenteraad het kamerbewoningsbeleid in de kwetsbare gebieden te verruimen. Nieuw is dat de Huisvestingswet de mogelijkheid heeft geopend om bouwkundige splitsing aan een vergunning te binden. Kamerbewoning en bouwkundig splitsen zijn van invloed op het gebruik van de bestaande woningvoorraad. Binnen het voorraadbeleid spelen echter ook nog andere ontwikkelingen een rol. Om de voorstellen die in het kader van deze nota worden gedaan in perspectief te kunnen plaatsen is er voor gekozen de andere, verwante ontwikkelingen te beschrijven.. De nota bestaat uit 3 delen. Het eerste deel Beleid ten aanzien van de bestaande voorraad geeft een beschrijving van de aanleiding voor de nota; een beschrijving van de bestaande voorraad, de rol van de gemeente en de beleidsuitgangspunten voor het voorraadbeleid. In deel 2 passeren de andere onderdelen van het voorraadbeleid de revue; het gaat hier om de onderdelen waarvoor het bestaande beleid in stand blijft. In het derde hoofdstuk tenslotte komen het kamerbewoningsbeleid en het beleid voor bouwkundig splitsen aan de orde. Op beide onderdelen worden concrete voorstellen tot aanpassing van het vigerende beleid voorgesteld. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 4 van 29

7 Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 5 van 29

8 Deel 1 Beleid bestaande Woningvoorraad 1.1 Inleiding De (onderhouds)staat en het juiste gebruik van de bestaande woningvoorraad in Den Haag is essentieel voor het goed kunnen wonen in Den Haag. Dat geldt voor de particuliere markt (koopwoningen en particuliere huurwoningen) én voor de corporatievoorraad. Gemeentelijke regels over het gebruik van de woningvoorraad gelden voor particuliere huiseigenaren, maar uiteraard ook voor de corporaties. Gemeente en corporaties maken met elkaar prestatieafspraken. De voor de periode te maken afspraken zullen naar verwachting voor de zomer van 2015 worden vastgesteld. Afspraken over omvang en gebruik van de bestaande voorraad zullen van de afspraken onderdeel uitmaken. De aandacht in deze nota richt zich vooral op de bestaande, particuliere woningvoorraad. Alle signalen wijzen op een sterke groei van het aantal inwoners van Den Haag. In de Haagse Woonvisie, vastgesteld in 2009, is al aangegeven dat oplossingen moeten worden gezocht in de bestaande stad om de bevolkingsgroei te faciliteren. Ook in het College-akkoord is hiervoor aandacht, o.a. door de Agenda voor verdichting. Waar verdichting de associatie oproept van het toevoegen van woningen, is het optimaal gebruik kunnen maken van de bestaande woningvoorraad een andere invalshoek om de toekomstige woningvraag in de stad te kunnen faciliteren. Hiervoor is op dit moment een aantal regelingen van kracht en is het van belang de huidige beleidskaders te blijven toetsen aan de actuele situatie, de aantallen en concentraties te blijven monitoren en zo nodig beleidswijzingen aan te brengen. Meer dynamiek en kwaliteit genereren in de woningvoorraad, t.b.v. doorstroming, behoud en het huisvesten van diverse stedelijke doelgroepen, is het hogere doel. Op 7 juni 2012 heeft uw raad besloten om het kamerbewoningsbeleid over drie jaar te evalueren (RIS ). Vooruitlopend op deze evaluatie heeft de raad op 13 november 2014 een motie onzelfstandig wonen aangenomen (RIS ), dit met als doel de mogelijkheden tot het delen van een woning te vergroten. In de afdoening van de motie heeft het college aangegeven dat aanpassing van de definitie duurzaam gemeenschappelijk huishouden juridisch niet uitvoerbaar is, maar dat de wens voor verruiming van de mogelijkheden in de evaluatie van het kamerbewoningsbeleid wordt meegenomen. Het Kamerbewoningsbeleid is maar één van de beleidsonderwerpen van het beleid ten aanzien van de bestaande woningvoorraad (hierna: het voorraadbeleid). Gerelateerde onderwerpen zijn bouwkundig splitsen, woningonttrekking, kadastrale woningsplitsing, het samenvoegen van woningen, en de verschillende vormen van tijdelijke bewoning. In deze nota worden voorstellen gedaan tot aanpassing van het kamerbewoningsbeleid. Tevens wordt voorgesteld in het verlengde van de uitgangpunten van dit kamerbewoningsbeleid gebruik te maken van de in de Huisvestingswet geïntroduceerde mogelijkheid om in de Huisvestingsverordening regels op te nemen voor bouwkundig splitsen (woningvorming). Voor de andere hiervoor genoemde onderwerpen is deze nota beschrijvend van aard, in die zin dat daarvoor geen aanpassingen van het gevoerde beleid worden voorgesteld. Nieuwbouw en transformatie (kantoren, bedrijfsgebouwen en/of zorgvastgoed) zijn natuurlijk ook van invloed op de omvang en gebruik van de woningvoorraad. In deze gevallen gaat het om toevoegingen aan de voorraad. In het bestek van deze nota worden deze buiten beschouwing gelaten. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 6 van 29

9 1.2 Bestaande woningvoorraad en de rol van de gemeente In de jaren dat er sprake was van kwantitatieve woningnood ruwweg vanaf 1945 tot aan midden jaren 80 hield de gemeente een sterke greep op omvang en vooral het gebruik van de bestaande voorraad. Voor vrijwel alle woningen bestond voor het in gebruik nemen ervan een huisvestingsvergunning (destijds woonruimtevergunning genoemd). Midden jaren 80 kwam voorzichtig een omslag van een kwantitatief woningtekort naar een kwalitatieve woningvraag. Veelal wilden mensen groter gaan wonen. Vooral ook de vraag van huishoudens met een huurwoning naar een koopwoning nam hand over hand toe. De toewijzing van sociale huurwoningen ging over van de gemeentelijke overheid naar corporaties. De gemeente maakte daarover op hoofdlijnen afspraken met de corporaties, maar met de feitelijke toewijzing van woningen had de gemeente geen bemoeienis meer. De vergunningverlening voor koopwoningen was jarenlang een administratieve handeling tot dat deze een aantal jaren geleden werd afgeschaft. De vergunningverlening voor huurwoningen is mede op aandringen van verhuurders nog wel van kracht, maar de handhaving daarop ontbreekt, als gevolg waarvan in de particuliere huursector naar schatting nog maar in ongeveer een kwart van de gevallen een vergunning wordt aangevraagd. In feite is voor de particuliere woningmarkt het principe van vraag en aanbod leidend. Het is niet gebleken dat dit voor het functioneren van de woningmarkt nadelige effecten heeft. Wel is het zo dat de gemeente hierdoor minder zicht heeft wat zich op de particuliere markt afspeelt. Dit betekent dat voor een aantal onderwerpen, dat hierna aan de orde zal komen, geen (exact) cijfermateriaal beschikbaar is. Dat lijkt onbevredigend, vooral ook omdat op die manier moeilijk de omvang van het effect kan worden beoordeeld. Het eisen van een vergunning puur vanuit de behoefte aan informatie zou leiden tot een oneigenlijk gebruik van het vergunningstelsel. Bovendien zou dat tot een forse uitbreiding van de personele capaciteit leiden. De kosten daarvan wegen niet op tegen de baten. In de beschrijving van de verschillende instrumenten worden aantallen genoemd. Het is van belang om deze in het perspectief van de totale Haagse woningvoorraad te plaatsen. Per 1 januari 2014 telt de Haagse woningvoorraad woningen. Naar eigendomscategorie geeft dat het volgende beeld. Koopwoningen 45,1% ; sociale huurwoningen 33,4%, particuliere huurwoningen 20,5% en nog nader te bepalen 1%. De jaarlijkse nieuwbouwproductie is ca woningen per jaar. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 7 van 29

10 1.3 Beleidsuitgangspunten en perspectief voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen Het college zet in op een aantrekkelijk en divers woningaanbod voor iedereen die binnen de gemeente Den Haag wil wonen. Wonen in Den Haag betekent wonen in een (groot)stedelijke omgeving. De gemeente Den Haag kent een aanhoudende bevolkingstoename van kleine huishoudens, die sneller groeit dan de woningvoorraad. Vooral voor één- en/of tweepersoonshuishoudens (jongeren/studenten, starters, expats) zijn appartementen in een stedelijke omgeving interessant. Kamerbewoning en bouwkundig splitsen zijn goed om in deze toenemende vraag naar woonruimte te kunnen voorzien. De woningvoorraad reageert daarmee flexibel op de behoefte van de markt en hiermee krijgen we een betere benutting van de woningvoorraad. Daarbij komt dat woningen bij een splitsing (vaak) worden opgeknapt, wat een positieve uitwerking heeft op de omgeving (verduurzaming bestaande voorraad) en de werkgelegenheid. Daar staat tegenover dat in het huidig kamerbewoningsbeleid is gekozen voor een restrictief beleid ten aanzien van een aantal kwetsbare gebieden in de stad. In het verlengde hiervan zullen hierna voorstellen worden gedaan om ten aanzien van bouwkundige splitsing in deze gebieden een restrictief beleid te voeren. Verder moet ook rekening worden gehouden met klachten die in het kader van bestemmingsplanprocedures zijn ingediend. In deze klachten wordt gewaarschuwd: dat er sprake is van een (forse) toename van aanvragen voor vergunning tot woningsplitsing én kamerverhuur. En dat dit leidt tot een verslechtering en toename van parkeerdruk, geluidsoverlast, sociale cohesie en leefbaarheid op straat en tot een afname van woningen voor gezinnen. Kamerbewoning en bouwkundige splitsen in deze kwetsbare gebieden komen in de betreffende hoofdstukken aan de orde. De in dit hoofdstuk beschreven uitgangspunten hebben vooral betrekking op de woningvoorraad in de rest van de stad. In de praktijk verschillen kamerbewoning en bouwkundig splitsen soms niet veel. In bijlage 3 staan de verschillende splitsingsonderwerpen begeschreven. Het komt erop neer dat, of er achter één centrale voordeur een viertal kamerbewoners onzelfstandig wonen, of vier personen een zelfstandige woning bewonen, vanaf de straat moeilijk te beoordelen is. Anderzijds kan gesteld worden, dat mutatiegraad bij kamerbewoning hoger zal zijn dan bij zelfstandige bewoning. Hoewel moeilijk meetbaar zal dit gevolgen hebben voor de betrokkenheid bij de buurt en dus ook voor de leefbaarheid in de buurt. Ondanks dit verschil is nagegaan of de regelingen voor kamerverhuur en bouwkundig splitsen op elkaar kunnen worden afgestemd. De regelingen verschillen al in die zin dat bij kamerverhuur het louter gaat om het gebruik van een bestaande woning, terwijl het bij bouwkundig splitsen gaat om het omzetten van een bestaande woning in twee of meer zelfstandige woningen. Voor de laatste is een omgevingsvergunning vereist waarvoor naast toetsing aan de bouwregelgeving ook toetsing aan het bestemmingsplan en aan het parkeerbeleid nodig is. Pas daarna komt bij bouwkundig splitsen het gebruik van de nieuw ontstane woningen aan bod. De procedures verschillen daarom ook niet alleen, ook het beoordelingskader is anders. Om die reden is het idee om te streven naar een volledige op elkaar afgestemd beoordelingskader voor beide regelingen losgelaten. In de paragrafen hierna wordt bij de beoordelingskaders van kamerverhuur en bouwkundig splitsen afzonderlijk stilgestaan. Voordat we hiertoe overgaan is het nodig om de effecten van kamerbewoning en bouwkundig splitsen in perspectief te plaatsen. In de afgelopen jaren hebben tal van omzettingen plaatsgevonden. Het aantal is echter niet zodanig dat dit in verhouding tot de totale Haagse woningvoorraad heeft geleid tot een onevenwichtige woningvoorraad. Ook niet op gebiedsniveau. Zowel kamerbewoning als bouwkundig splitsen leidt tot een betere benutting van de bestaande voorraad. Voor degenen die op zoek zijn naar (soms tijdelijke) huisvesting leidt dat tot meer mogelijkheden om woonruimte te vinden. Uit de praktijk blijkt dat met name in bepaalde gebieden de eigenaren van woningen, deze krapte aangrijpen om daaruit financieel voordeel te halen. De wettelijk maximaal redelijke huurprijs van kamers is zodanig dat de som van de Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 8 van 29

11 kamers in de meeste gevallen de maximaal redelijke huur van de zelfstandige woning overschrijdt. De praktijk laat bovendien zien dat eigenaren vaak nog een hogere huur per kamer vragen dan het wettelijk maximum (NB huurders kunnen daarvoor het Huurteam inroepen. Op de gemeentelijke websites wordt daar ook op gewezen.). In geval van bouwkundig splitsen treedt een vergelijkbare methodiek op. De som van de verkoop van een in appartementen gesplitste woningen, overstijgt al snel de verkoopprijs van de woning zelf, zonder dat deze is gesplitst. Vooral in de stedelijke gebieden van de stad. Natuurlijk spelen bij bouwkundig splitsen de kosten van deze splitsing een belangrijke rol. De ervaring leert dat vooral in centrum-stedelijke gebieden dit toch profijtelijk kan zijn. Anderzijds is het zo, dat bepaald niet alle woningen geschikt zijn om per kamer te verhuren of door bouwkundige ingrepen op te splitsen in meerdere appartementen. De betere verdienmogelijkheden van eigenaren spelen voor het formuleren gemeentelijk beleid eigenlijk geen rol. De betere mogelijkheden voor degenen die zich in Den Haag willen vestigen uiteraard wel. Zoals gezegd is er tot nu toe in Den Haag geen sprake van dat het kamerbewoningsbeleid of de bouwkundig splitsen tot een onevenwichtige situatie op de woningmarkt heeft geleid. Dit neemt niet weg dat de ontwikkelingen in die richting nauwlettend gevolgd zullen worden. De gemeente is immers aan zet, wanneer het aantal omzettingen zodanig groot wordt in de stad en/of in bepaalde gebieden van de stad, dat er sprake is van een onevenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. Zoals de gemeente bij herstructurering probeert de eenzijdigheid in die gebieden te doorbreken door een deel van de hoeveelheid sociale huurwoningen te vervangen door woningen in de marktsector, zo moet de gemeente er ook voor waken dat door omzettingen in (delen van) de stad eenzijdigheid ontstaat. In andere steden (bijv. Utrecht en Groningen) heeft een te hoge concentratie van studenten in één gebied bijv. geleid tot een restrictief beleid daar. Vooralsnog is daarvan nog geen sprake. In deel 3 worden voorstellen gedaan tot versoepeling van het kamerbewoningsbeleid in de kwetsbare gebieden. Daar wordt ook voorgesteld om de bouwkundige splitsing in deze gebieden aan een vergunning op grond van de huisvestingsverordening te binden.. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 9 van 29

12 Deel 2 Instrumenten voorraadbeleid Het beleid voor kamerbewoning en woningsplitsing zijn belangrijke pijlers voor het voorraadbeleid. Daarnaast spelen ook andere instrumenten een rol. Om de in deel 3 van deze nota voorgestelde aanpassingen in perspectief te kunnen plaatsen volgen in dit deel van de nota de beschrijving van deze andere instrumenten. Achtereenvolgens komen in dit deel aan de orde: Woningonttrekking Kadastraal splitsen Tijdelijke bewoning 2.1 Woningonttrekking Huidige regeling De regels voor woningonttrekking zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening. De raad heeft deze op 18 december 2014 (RIS278534) vastgesteld. Op grond van de nieuwe Huisvestingswet moet de gemeente voor 1 juli 2015 een aan de Huisvestingswet aangepaste verordening vaststellen. Zowel in de huidige als in het nieuwe voorstel voor de Huisvestingsverordening is geregeld dat woonruimten niet zonder vergunning van het college door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning mogen worden onttrokken. De onttrekkingsvergunning kan worden geweigerd indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking gediende belang. De meeste onttrekkingsvergunningen worden afgegeven ten behoeve van kamerbewoning. Hiervoor verwijzen we naar deel 3. In een minder aantal gevallen is vergunning verleend ten behoeve van de sloop van een of meerdere woningen of ten behoeve van bestemmingswijziging. In de onderstaande tabel zijn de afgegeven onttrekkingsvergunningen over de afgelopen 4 jaar weergegeven. Let op dit zijn aantallen, zonder de vergunningen t.b.v. kamerbewoning). Jaar bestemmingswijziging grondslag sloop Belang instandhouding vergunning woningonttrekking Vooral in de jaren 60, 70, 80 en (in mindere mate) de jaren 90 kwam woningonttrekking ten behoeve van bestemmingswijzingen met regelmaat voor. In de stad vooral de tot kantoren verbouwde (delen van) woningen - zijn de gevolgen daarvan te zien. Ondanks de vele omzettingen in die jaren heeft het instrument goede diensten bewezen. De laatste tijd zien wij eerder een ontwikkeling andersom tot stand komen, namelijk dat bedrijfs- en/of kantoorruimten worden (terug) getransformeerd naar wonen. Toch zijn er redenen om het instrument in stand te laten. De onttrekkingsvergunning speelt bijvoorbeeld in verschillende andere situaties nog steeds een belangrijke rol. Bij signalen van onrechtmatige situaties (illegale hennepteelt, vakantiewoningen) wordt onder verwijzing naar het ontbreken van de onttrekkingsvergunning - handhavend opgetreden. In de paragraaf over tijdelijke verhuur wordt ook nog stil gestaan bij de relatie tussen vakantieverhuur (Airbnb) en woningonttrekking. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 10 van 29

13 2.2 Kadastrale woningsplitsing Huidige regeling Op grond van de huisvestingsverordening is voor het juridisch splitsen van woningen en/of van complexen in appartementsrechten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens ( 710,68 prijspeil per 1 januari 2015) een vergunning van het college vereist. Voor woningen in het geliberaliseerde segment (dus boven de huurprijs- of koopwoningen) is geen vergunning nodig. Voor een kadastrale splitsing op eigen grond is het verlijden van de akte van splitsing voor een notaris en inschrijving van deze akte in het kadaster voldoende. De gemeente heeft op deze gevallen althans in de particuliere sector - geen zicht. Wanneer het perceel door de gemeente in erfpacht is uitgegeven is voor splitsing medewerking van de eigenaar (en dus de gemeente) noodzakelijk. Daarbij gaat het vrijwel altijd om corporatiewoningen. In de particuliere sector komt dit incidenteel voor, maar de gemeente houdt hiervan geen aparte administratie bij. In bijlage 4 is het raadsbesluit van 22 september 2011 (RIS ) opgenomen. Op grond daarvan worden aanvragen om kadastrale splitsing getoetst. In vrijwel alle gevallen wordt een kadastrale woningsplitsingsvergunning aangevraagd om (op termijn) woningen/appartementen te kunnen verkopen. Dat geldt voor particuliere eigenaren, maar natuurlijk ook voor corporaties. De meeste complexen van corporaties zijn bij de bouw ervan ongesplitst geleverd. Dit betekent dat wanneer corporaties willen gaan verkopen zij dus ook vrijwel altijd woningsplitsing in het geding is. In de prestatieafspraken met de corporaties worden nadere afspraken gemaakt over het aantal te verkopen c.q. te splitsen woningen. Door het afschaffen van de restrictiewijken zijn de splitsingsmogelijkheden voor vooral particuliere eigenaren verruimd. Voor de motivatie daarvoor wordt kortheidshalve verwezen naar eerdergenoemd raadsvoorstel (RIS ). Uit onderstaand overzicht blijkt dat het aantal splitsing sindsdien is toegenomen. Maar op het totaal van de Haagse woningvoorraad is er sprake van een relatief gering verschil. Aantal met vergunning gesplitste woningen Jaar Aantal Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 11 van 29

14 2.3 Vormen van tijdelijke bewoning In Deel 1 van de nota is al beschreven dat in de periode dat nog sprake was van een kwantitatieve woningnood, gemeente(n) strenge regels hanteerde(n) voor het gebruik van de woning. Met de overgang van een kwantitatieve woningnood naar een kwalitatieve woningvraag zijn de regels voor de particuliere markt soepeler geworden. Maar feit is dat ook in deze periode al vormen van gebruik voorkwamen, die strikt genomen niet binnen het toenmalige strakke woonruimteverdelingssysteem pasten. Voorbeelden hiervan zijn: Piedá-terres (politici, diplomaten, expats etc.), tweede woningen (bijv. in Scheveningen) en zogenaamde diplomatenwoningen (woningen die voor één of meerdere jaren worden verhuurd wegens verblijf van de eigenaar in het buitenland). Deze vormen van bewoning komen vooral voor in het duurdere segment van de woningmarkt. De gemeente heeft op deze vormen van gebruik echter niet een actief handhavingsbeleid gevoerd. Mede daardoor ontbreekt het de gemeente aan een goed inzicht in de omvang hiervan. Op basis van bestandsvergelijkingen kan alleen een grove schatting worden gemaakt. Die schatting komt uit op woningen. Het gaat hier om relatief kleine aantallen, waarvoor het niet nodig is dat de gemeente daar actief beleid op gaat voeren. Shortstay, Midstay, Longstay en appartementenhotel Met name in de laatste decennia passeren allerhande andere (tussen)vormen van het gebruik van woningen de revue. Short-, Mid- en Longstay en als vrij nieuwe variant het appartementenhotel en/of het studentenhotel zijn voorbeelden. Meestal gaat het hierbij om nieuwbouw. NB: Incidenteel vragen ook eigenaren van bestaande woningen of verhuur op basis van Shortstay mogelijk is. Het lijkt erop dat deze eigenaren hiermee de deur naar meer hotelachtige functies willen openhouden. Vanuit economisch beleid is dit natuurlijk relevant. In het kader van deze nota blijft dit echter verder onbesproken, omdat in deze nota de focus ligt op de staat en omvang van de bestaande woningvoorraad. In de meeste gevallen gaat het dus om projecten, waarvan van het begin af duidelijkheid bestaat over het voorgenomen gebruik. In het kader van het woningvoorraadbeleid is het (vooralsnog) niet nodig dat er nadere regels worden gesteld ten aanzien van die enkele gevallen dat men naderhand tot een vorm van Short- Mid- of Longstay wenst over te gaan. Tijdelijke verhuur en antikraak Andere vormen van tijdelijk gebruik zijn tijdelijke verhuur en antikraak. Voor tijdelijke verhuur geeft de Leegstandwet de gemeente voldoende kader. Eigenaren die kiezen voor antikraak vinden de procedure van de Leegstandwet meestal te omslachtig en huren één van de organisaties in om de woningen tijdelijk te laten bewonen. Anders dan de hiervoor beschreven vormen is bij tijdelijke verhuur en antikraak niet alleen het gebruik tijdelijk, ook de periode dat deze vormen plaatsvinden zijn tijdelijk. Nadere gemeentelijke regelgeving is niet nodig. Vakantieverhuur Verhuur van woningen tijdens de vakantieperiode gebeurt al langere tijd. Ook vormen van woningruil in de vakantieperiode (binnen Nederland, maar ook daarbuiten) vinden al langer plaats. Omdat het daarbij vrijwel altijd gaat om korte perioden, kan daartegen vanuit het belang van het gebruik van de bestaande voorraad geen bezwaar bestaan. Het internet heeft het mogelijk gemaakt om op vrij eenvoudige wijze vraag en aanbod voor vakantieverhuur aan elkaar te koppelen. De vakantieverhuur heeft daardoor een vlucht genomen. De webpagina van Airbnb.nl is in korte tijd ingeburgerd geraakt. De gemeente Amsterdam bijv. heeft een overspannen woningmarkt en tegelijk een grote vraag vanuit het toerisme. Amsterdam heeft zich genoodzaakt gezien om hieraan regels te stellen. Dat deze ontwikkeling concurrerend werkt voor de Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 12 van 29

15 hotelbranche is duidelijk. Eerder is aangegeven dat deze invalshoek in deze nota verder onbesproken blijft. Een ander aspect dat bij deze vorm van vakantieverhuur een rol kan spelen is, dat omwonenden hiervan hinder kunnen ondervinden. Hinder in de vorm van het geluid van rolkoffertjes en ander rumoer in de nachtelijke uren. Een willekeurige zoekopdracht bij Airbnb (zoekopdracht: Den Haag en woningen ) levert ca. 550 adressen op. Aanbiedingen via andere sites zijn niet onderzocht, omdat verondersteld wordt dat dat vanwege dubbeltellingen - niet tot een veel hoger aantal adressen zal leiden. Onduidelijk is hoeveel woningen permanent als vakantiewoning worden aangeboden en in hoeveel gevallen het om tijdelijk aanbod gaat. Maar ook wanneer wij er vanuit zouden gaan dat Den Haag 550 adressen telt dat permanent als vakantiewoning wordt aangeboden, gaat het (vooralsnog) om een, in verhouding tot de Haagse woningvoorraad, relatief klein aantal woningen. Voor permanente vakantiewoningen geldt dat deze geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken. Daar is een onttrekkingsvergunning voor nodig. Bij signalen van onrechtmatige situaties wordt handhavend opgetreden. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 13 van 29

16 Deel 3 Kamerbewoning en bouwkundig splitsen In Deel 1 is al aangegeven dat in de afgelopen periode discussie is geweest over het kamerbewoningsbeleid en de regels rond de bouwkundige splitsing (al dan niet in combinatie met dakopbouwen). In dit deel komen deze onderwerpen speciefiek aan de orde. Voor beide onderwerpen resulteert dat in voorstellen tot aanpassingen van het beleid. 3.1 Kamerbewoning De huidige regeling voor kamerbewoning Na een jarenlange stop op kamerbewoning is mede door een groeiende vraag naar huisvesting van en voor studenten, jongeren en arbeidsmigranten, op 18 december 2008 de nota Kamerbewoning (RIS158101) door de raad vastgesteld en het restrictieve beleid losgelaten. Dit nieuwe beleid betekende een aanmerkelijke verruiming van de mogelijkheden om kamerbewoning in Den Haag te realiseren. Kamerbewoning wordt gezien als één van de instrumenten om een aantrekkelijk en divers woningaanbod te creëren voor iedereen, die op kamers wil wonen. De ambitie is - voor zover mogelijk - kamerbewoning te verruimen in de hele stad. De strategie van het huidige beleid is dan ook dat kamerbewoning in de hele stad voor een onbeperkt aantal personen in een woning is toegestaan. In de kwetsbare gebieden is gelet op de leefbaarheid in deze gebieden de kamerbewoning beperkt tot maximaal twee personen. De nota Kamerbewoning is uitgewerkt in een uitvoeringsbeleid en samen met enkele juridische aanpassingen heeft de raad op 11 oktober 2010 dit als juridisch kader voor het al dan niet verlenen van omzettingsvergunningen vastgesteld (RIS171147_a_b). Op 7 juni 2012 heeft uw raad met de evaluatie nota kamerbewoning januari 2009 t/m december 2011 (RIS ) besloten tot verruiming van het beleid door het aantal kwetsbare gebieden te verminderen. Na de evaluatie in 2012 (rv van 7 juni 2012, RIS _120529) zijn de volgende kwetsbare gebieden voor kamerbewoning aangewezen: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Spoorwijk). Zie ook overzichtskaart bijlage 1. Met uitzondering van de hiervoor genoemde kwetsbare gebieden, zijn alle vormen van kamerbewoning in beginsel toegestaan. Zodra meerdere huishoudens een woning delen, wordt er een zelfstandige woonruimte omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Op grond van de Huisvestingsverordening is dit vergunningplichtig. De Huisvestingswet eist een individuele belangenafweging bij een vergunningaanvraag. Uitzonderingen op in beginsel toegestaan zijn daarom mogelijk. Daarnaast gelden er eisen met betrekking tot een minimale oppervlakte per persoon en bij meer dan vier wooneenheden brandveiligheidseisen en een meldingsplicht op basis van het Bouwbesluit. Bij de vergunningverlening vindt een fysieke controle van de woning en een leefbaarheidstoets plaats. Bij de controle wordt nagegaan of het juiste aantal personen is opgegeven, of de kamers aan de minimale eisen voldoen met betrekking tot voldoende daglichttoetreding, minimale afmetingen en of er strijdigheid met de bepalingen van hoofdstuk 7 van het Bouwbesluit optreedt. Dit betreft overbewoning, reinheid en overlast. Er wordt gekeken of er voldoende gebruiksoppervlakte per bewoner (12m2) beschikbaar is. Ook wordt de reinheid van de woning bekeken, er mag geen sprake zijn van een vervuilde woning. Tevens mag het gebruik van de woning geen (brand)gevaar of overlast naar derden opleveren. Daarnaast wordt getoetst of het pand bekend is bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Bij meer dan 5 afzonderlijke bewoonde wooneenheden (kamers) zal men tevens aan de Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 14 van 29

17 eisen van de gebruiksmelding op grond van het Bouwbesluit moeten voldoen. Deze gebruiksmelding moet apart van de aanvraag om een onttrekkingsvergunning worden ingediend. Overigens hebben kamerhuurders de mogelijkheid een huurcheck te laten uitvoeren door het Huurteam. Het initiatief ligt hiervoor bij de huurder. Bij de vergunningverlening wordt er niet naar de hoogte van de huur gekeken. Huurders worden door de gemeente wel gewezen op het Huurteam en huurbescherming. Evaluatie kamerbewoningsbeleid Bij de evaluatie uit 2012 is uitgebreid stilgestaan bij de effecten van het kamerbewoningsbeleid tot dan. Eerder in deze nota is al aangegeven dat op basis van verschillende signalen uit de stad en vanuit de gemeenteraad het onderwerp momenteel in de belangstelling staat. Aan de vraag om de verschillende onderdelen van het beleid nog eens op nut en noodzaak te beoordelen is tegen die achtergrond voorrang gegeven. In het kader van deze nota wordt volstaan met een korte evaluatie. In tabel 1 wordt een overzicht gegeven van het aantal verleende omzettingsvergunningen naar periode. Zoals uit de tabel blijkt is het aantal verleende vergunningen toegenomen ten opzichte van de jaren daarvoor. Aantal omzettingsvergunningen 2009 t/m Vergunningaanvragen, waarvan: Vergunning verleend Aanvragen geweigerd/ingetrokken/buiten behandeling Tabel 1. Resultaten kamerbewoning 2009 t/m In tabel 2 een overzicht van de ontwikkelingen gebaseerd op het aantal verleende vergunningen in die gebieden die sinds 2012 niet langer als kwetsbaar worden aangemerkt. Wijk Heesterbuurt Koningsplein e.o. Spoorwijk Rivierenbuurt Totaal Woningen (kamers) Woningen (kamers) Woningen (kamers) Woningen (kamers) (4) (35) 10 (39) (9) 6 (14) - 3 (15) 11 (38) (60) - 4 (15) 7 (26) 24 (101) Totaal 16 (73) 6 (14) 4 (15) 19 (76) 45 (178) Tabel 2. Resultaten kamerbewoning in gebieden die sinds 2012 niet langer kwetsbaar zijn. In totaal gaat in een periode van (iets) meer dan 4 jaar om 45 vergunningen en 178 kamers/bewoners. Uit deze aantallen blijkt niet dat het vrijgeven van deze gebieden tot een groot aantal vergunningaanvragen heeft geleid. Voor de Rivierenbuurt is nog gekeken naar het aantal meldingen woonoverlast. In de periode dat de Rivierenbuurt nog als kwetsbare wijk werd aangemerkt was het aantal meldingen ca. 10 per jaar. Over 2013/2014 zijn dat er ca 25 per jaar. Dit is meer dan een verdubbeling. Gezien het relatief gering aantal meldingen is het echter lastig om daaruit voor wat betreft kamerbewoning conclusies te trekken. Bijlage 2 is een overzichtskaartje, waaruit de spreiding van de verleende vergunningen over de stad in 2014 blijkt. Bij de tabellen en de overzichtskaart moeten nog wel kanttekeningen worden geplaatst. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 15 van 29

18 In de eerste plaats komen veel van deze aanvragen uit tabel 1 voort uit het handhavingstraject. Anders gezegd: veel van deze aanvragen hebben betrekking op legalisering van al bestaande situaties. Een tweede kanttekening (ook tabel 1) is dat de toename in belangrijke mate is toe te schrijven aan het feit dat op grond van de huidige regelgeving in de kwetsbare gebieden een omzettingsvergunning nodig is voor de bewoning door maximaal 2 personen. Voor de inwerkingtreding van het kamerbewoningsbeleid was dat nog niet het geval. Met andere woorden het aantal verleende vergunningen is niet hetzelfde als het aantal nieuwe bewoningsituaties in die woningen, laat staan aan het aantal nieuwe kamerbewoningen. De derde kanttekening betreft het statische karakter van de tabellen en het overzicht. Het feit dat op enig moment een omzettingsvergunning is verleend, wil niet zeggen dat die woning nog steeds voor kamerbewoning in gebruik is. Van de overgang van kamerbewoning naar normale bewoning wordt geen registratie bijgehouden. Het ligt voor de hand dat de ouders die een woning ten behoeve van een studerend kind (met een aantal medestudenten) kopen, na het afstuderen de woning weer verkopen. De woning kan dan weer in de reguliere voorraad woningen terecht komen. Maar ook andere situaties waarin de woning terug komt zijn denkbaar. En tenslotte: het aantal verleende vergunningen is een indicatie. Niet meer, niet minder. Voor de man in de straat maakt het niet uit of een woning met of zonder vergunning wordt bewoond. Voor hem is zijn leefomgeving van belang en een aantasting van zijn leefomgeving zal hij willen voorkomen. Het gemeentelijk beleid dient er op gericht te zijn de leefomgeving van de Haagse burger te verbeteren en dus ongewenste aantastingen daarvan, binnen het instrumentarium dat de gemeente ter beschikking heeft, tegen te gaan. De aanwijzing van de kwetsbare gebieden is destijds gebaseerd op de scores van deze gebieden in de leefbaarometer Het Rijk heeft nadien geen actuelere leefbaarometer uitgebracht. Objectieve informatie over ontwikkelingen (positief of negatief) ontbreken daarom. De signalen vanuit deze gebieden en het oordeel van de professionals, waaronder de ervaringen van de Haagse Pandbrigade (zie hierna) vormen voldoende basis om in de kwetsbare gebieden een vorm van restrictief beleid in stand te houden. Wel lijkt er aanleiding om te onderzoeken of tot een nauwkeuriger omschrijving van de kwetsbare gebieden kan worden gekomen (bijv. in het Laak en ReVa). Ook zou bij de beoordeling het bouwjaar van woningen een rol kunnen gaan spelen. Ervaringen van de Haagse Pandbrigade Gemiddeld genomen neemt de ernst van overtredingen met betrekking tot kamerbewoning af in Den Haag. Men mag stellen dat de inzet van de Haagse Pandbrigade effect sorteert. Op een aantal factoren heeft de gemeente invloed, zoals het realiseren van (de mogelijkheden tot) legale goede kamerbewoning en de bestrijding van overtredingen door middel van handhaving. Maar er zijn ook factoren waarop de gemeente minder invloed heeft. Het aantal ernstige misstanden neemt dus af, maar er zijn zeker nog wel misstanden. Een zeer belangrijke factor is momenteel een instroom van kort verblijvende nieuwkomers (voornamelijk uit de Europese Unie). Dit is een kwetsbare groep voor huisjesmelkers: Geen binding met de omgeving, geen tot nauwelijks een sociaal netwerk, onbekendheid met regelgeving, een laag eisenpakket, een laag inkomen en afhankelijkheid van derden voor huisvesting. Hieronder een kaartje van de instroom van personen, die in de Registratie Eerste Verblijfsadres (REVA) een adres opgaven in Den Haag. Deze mensen staan niet ingeschreven in de gemeentelijke registratie van personen, omdat ze verwachten kort te verblijven. Het gaat bij deze registratie dus voornamelijk om de groep arbeidsmigranten, die tijdelijke in Nederland verblijven (seizoenarbeiders). Deze registratie is een pilot, die gestart in samenwerking met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om beter zicht te krijgen op deze voorheen onzichtbare groep. De kaart ziet op het eerste half jaar van 2014 en het betreft hier een aantal van tussen de en personen. De instroom van seizoenarbeiders heeft Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 16 van 29

19 een grote overeenkomst met de aangewezen kwetsbare gebieden. Dit zijn gebieden met een grote goedkope particuliere woningvoorraad, vooral portiekwoningen. Deze ontwikkeling valt nog eens samen met een aantal andere factoren. Den Haag groeit en de verwachting is dat Den Haag ook in de komende decennia verder zal groeien. De vraag naar woningen zal dus onverminderd groot zijn. De combinatie schaarste in het aanbod en groei is een voedingsbodem voor huisjesmelkerij. Hieronder een aantal voorbeelden van situaties die de HPB tijdens de uitvoering van haar werkzaamheden tegen komt: Op 12 februari 2015 werd boven een café onvergunde kamerbewoning door 8 personen geconstateerd in een woning van 60 vierkante meter. Vier bewoners bedreven prostitutie vanuit de schuur behorende bij de woning. Daarnaast was sprake van een defecte gasketel en gevaarlijk gebundelde elektra. De woning is direct gesloten en verzegeld. Op 10 december 2014 werd er onvergunde kamerbewoning geconstateerd door 4 personen. De eigenaar had het pand laten verwaarlozen, waardoor er een levensgevaarlijk situatie ontstond door koolmonoxide. In 2009 was al gehandhaafd op woningonderhoud. De geiser is door middel van bestuursdwang buiten werking gesteld. Op 3 februari 2014 werd onvergunde kamerbewoning aan getroffen door 9 personen. Allen waren van Roemeense afkomst. Slechts één personen kon/ wilde zich legitimeren. In de woning werden door de politie vermoedelijk gestolen goederen aangetroffen en een zak vol anti-diefstalmagneten. Op 13 maart 2013 wordt in een woning van 72 vierkante meter onvergunde kamerbewoning door 6 personen aangetroffen. Geen van allen heeft een huurcontract. Zij geven allen aan 300, - per Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 17 van 29

20 persoon te betalen aan de werkgever in contanten (een totaal van per maand). De woning staat administratief leeg. Het zijn een viertal voorbeelden. Een dagdeel met de HPB de wijk in is nog overtuigender! Handhaving in het verlengde van regelgeving Voor de kwetsbare gebieden stelt het gemeentelijk beleid nu dat in de kwetsbare gebieden een vergunning voor kamerbewoning (omzettingsvergunning) slechts voor maximaal 2 personen kan worden verleend. Ongeacht de grootte van de woning en/of intenties van degene die de woning in gebruik willen nemen (bijv. ouder voor kind met medestudenten). Uit verschillende reacties is op te maken dat men dit een te stringent beleid vindt. Hierop wordt hierna terug gekomen. Hier is het van belang er op te wijzen dat dit restrictieve beleid en het daarop aansluitende handhavingsbeleid van de Haagse Pandbrigade de afgelopen jaren tot goede resultaten heeft geleid. Het aantal excessen (beddenverhuur) in deze gebieden is zichtbaar afgenomen. Ook nu nog komen situaties van overbewoning voor, maar in vergelijking met een aantal jaren hiervoor aanzienlijk minder. Er is aanleiding om serieus te kijken naar verdere verruimingsmogelijkheden. De situatie in deze gebieden is echter nog wel zo dat een restrictief kamerbewoningsbeleid nodig blijft. Vanuit de gemeenteraad is in de vorm van verschillende vragen aangedrongen om vooral ten behoeve van studentenhuisvesting de normen op dit punt te versoepelen. Omdat niet kan worden ingezien waarom studenten andere en of meer mogelijkheden zouden mogen krijgen dan niet-studenten (werkende jongeren, arbeidsmigranten, starters) is deze oproep in het kader van deze nota dan ook breder opgevat. Met verschillende betrokkenen en professionals zijn hierover gesprekken gevoerd. Ook is in G4- verband gediscussieerd wat gedaan zou moeten worden om situaties tegen te gaan, die de leefbaarheid in deze (kwetsbare) gebieden verder onder druk zetten. NB de aanpak in de andere steden verschilt nogal onderling. In Utrecht (overigens net als Groningen) is het beleid er vooral op gericht om grote concentraties van studentenhuisvesting te voorkomen. In deze gemeente wordt op straatniveau beoordeeld of kamerbewoning kan worden toegestaan. Rotterdam voert beleid dat tot en met 3 personen (al dan niet een duurzaam huishouden) geen actie wordt ondernomen. Rotterdam maakt een uitzondering voor de gebieden waar de Rotterdamwet van toepassing is. In die gebieden wordt geen kamerbewoning toegestaan.. In Amsterdam wordt bij maximaal 3 personen de bewoning toegestaan. Bij een hoger aantal is een omzettingsvergunning nodig. Uit al deze gesprekken is het beeld naar voren gekomen, dat er in beginsel geen bezwaar tegen kan bestaan, wanneer een woning door 3 of 4 personen wordt bewoond. Ongeacht of het een duurzaam gemeenschappelijk huishouden betreft of niet. De op buurtniveau ervaren leefbaarheidsproblemen zijn in belangrijke mate toe te schrijven aan situaties, waarin sprake is van (illegale) overbewoning van woningen. Dit werd kernachtig samengevat in: de regelgeving is niet het probleem, maar de handhaving. Dit betekent dat voor deze gebieden nog steeds een vorm van restrictief beleid noodzakelijk blijft en dat de focus van de Haagse Pandbrigade op deze gebieden moet worden gehandhaafd. Aanleiding voor nieuw kamerbewoningsbeleid Zoals gezegd is de situatie in de kwetsbare gebieden nog steeds zodanig, dat de uitgangspunten voor het restrictieve kamerbewoningsbeleid in de kwetsbare gebieden overeind moeten worden gehouden. Uit de ook vanuit uw raad aangedragen voorbeelden blijkt echter dat het huidige beleid er in een aantal gevallen toe leidt dat er ook gevallen zijn, waartegen eigenlijk geen bezwaar kan bestaan, die toch onmogelijk zijn. Het argument daarvoor is/was dat de strikte regelgeving in het kader van de handhaving de aanpak van onwenselijke situaties beter mogelijk maakt. In deze gebieden is een goede handhavingsaanpak nog steeds noodzakelijk. Tegelijk mag het middel niet zwaarder zijn dan de kwaal, waardoor de goeden onder de kwaden moeten lijden. Anders gezegd: hoe kunnen normale Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 18 van 29

21 situaties mogelijk worden gemaakt, zonder dat de aanpak over niet normale situaties daardoor wordt gefrustreerd. Mede gelet op het feit dat het begrip duurzaam, gemeenschappelijke huishouden in meerdere, aanverwante wetgeving wordt gebruikt, is het raadzaam dit begrip in het kader van kamerbewoning te blijven hanteren. Het gebruik van dit begrip is bovendien van belang om handhavend te kunnen optreden tegen (evidente) overtredingen van het beleid. Anderzijds kunnen de ogen niet gesloten worden voor het feit dat zich in de samenleving steeds meer vormen van samenwonen voordoen. Omdat bestrijding van overlast en de leefbaarheid voor de buurt de belangrijkste uitgangspunten zijn voor het kamerbewoningsbeleid, valt niet in te zien waarom aan de bewoning van een woning door 3 of 4 personen paal en perk zou moeten worden gesteld. Uit het ambtelijk G4-overleg bleek een voorkeur om aan de bewoning van maximaal drie personen geen nadere eisen (lees vergunningsplicht) te stellen. In die gevallen hoeft dan niet meer gekeken te worden of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden of van een vorm die meer weg heeft van kamerbewoning. Het gaat daarbij om een flinke verruiming van het tot nu toe gevoerde kamerbewoningsbeleid in de kwetsbare gebieden. Voorstel: Voorgesteld wordt: om voor heel Den Haag (inclusief de kwetsbare gebieden) de bewoning door 3 personen toe te staan zonder vergunning. Voor bewoning door 4 personen, die niet een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden vormen, een omzettingsvergunning naar kamerbewoning te eisen; Binnen de kwetsbare gebieden geen vergunningen meer te verlenen voor kamerbewoning. Na 2 jaar zal deze aanpassing van het beleid worden geëvalueerd. Op basis van de opgedane ervaringen kan besloten worden tot een verhoging van het aantal personen van 3 naar 4. Maar wanneer met name de meldingen bij het meldpunt Woonoverlast daartoe aanleiding geven is het ook mogelijk dat alsnog voorgesteld moet worden tot (wederom) een beperking van de mogelijkheden. Over dit voorstel wordt nog het volgende opgemerkt: Een nadeel van deze versoepeling is dat de gemeente hiermee het zicht op een groot deel van de omzettingen van zelfstandig naar onzelfstandig verliest. Bij afweging van deze belangen is de voorkeur gegeven aan het versoepelen van het kamerbewoningsbeleid. Over woonoverlast zelf moet worden opgemerkt dat de publiekrechtelijke mogelijkheden om woonoverlast tegen te gaan beperkingen kent. Dit betekent dat burgers/omwonenden ook zelf daartegen in actie moeten komen en via bijv. mediation tot oplossingen moeten komen. 3.2 Bouwkundig splitsen (woningvorming) en dakopbouwen Bouwkundig splitsen en het plaatsen van dakopbouwen zijn twee op zichzelf staande ingrepen aan woningen. In de meeste gevallen is dat ook zo; wordt een dakopbouw geplaatst ten behoeve van vergroting van het woongenot van de onder gelegen woning, en is er bij bouwkundig splitsen sprake van het toevoegen van extra woningen. Maar soms is er ook sprake van een combinatie. In het kader van de behandeling van bestemmingsplannen én doordat daarover raadsvragen zijn gesteld, is duidelijk geworden dat er bij bewoners bezwaren leven tegen een min of meer gelijktijdig gebruik van deze twee ingrepen. Omdat beide ingrepen bestemmingsplantechnisch voor wat betreft de invloed ervan op de omgeving een vrijwel gelijke beoordeling vragen, worden beide onderwerpen tegelijk toegelicht. Huidige regeling dakopbouwen en woningsplitsing Bouwkundig splitsen Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 19 van 29

22 Bouwkundig splitsen is het bouwkundig opdelen van een woning in meerdere zelfstandige woningen. Deze (nieuw gevormde) zelfstandige woningen hebben eigen voorzieningen, zoals een eigen baden/of doucheruimte, toilet en keuken en een eigen toegang. Deze kunnen afzonderlijk worden verhuurd. Een bouwkundige splitsing vindt op grond van wet- en regelgeving plaats in de vorm van de omgevingsvergunning bouwen. De aanvraag wordt hierbij o.a. getoetst aan het Bouwbesluit, welstand, het bestemmingsplan en daarmee ook aan de van toepassing zijnde parkeernormen. Als aan (alle) eisen wordt voldaan, moet de omgevingsvergunning worden verleend. Dit besluit wordt gepubliceerd. Tevens dienen deze zelfstandige woningen een eigen huisnummer te krijgen en als object geregistreerd te worden in de basisadministratie adressen en gebouwen (BAG). Dakopbouwen Net als bij bouwkundig splitsen zijn dakopbouwen in de hele stad toegestaan, tenzij het stedenbouwkundig niet verantwoord is. Per bestemmingplangebied wordt een duidelijke stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dakopbouwen zijn bedoeld ter vergroting van de onderliggende woningen. Dit houdt in dat de parkeerbehoefte zou kunnen wijzigen als gevolg van een toename van het woonoppervlak. De gemeente heeft er voor gekozen om actief de parkeerdruk te monitoren en zichzelf verplicht tot het uitvoeren van maatregelen indien de parkeerdruk boven een bepaald percentage uitkomt. Per situatie zal ook de parkeersituatie worden beoordeeld. De normen zijn gebaseerd op de Nota parkeernormen Den Haag. Verder wordt bij de beoordeling van de aanvraag gebruik gemaakt van de beschikbare gegevens, zoals bijvoorbeeld de bezonningsonderzoeken. Bouwkundig splitsen en dakopbouwen In de praktijk komt het voor dat een dakopbouw wordt gerealiseerd en dat (kort) daarna een aanvraag om bouwkundig splitsen wordt gedaan. Dat is een onwenselijke situatie. De regeling voor dakopbouwen is namelijk bedoeld om het woonplezier van huidige bewoners te vergroten en om bewoners te behouden voor het gebied waarin zij wonen. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om kopers, handelaren, ondernemers de gelegenheid te bieden om via een oneigenlijk gebruik van de dakopbouwenregeling in staat te stellen een lucratieve mogelijkheid te geven tot het realiseren van appartementen. Het college heeft hierover op 18 februari 2014 het volgende besluit genomen: Als beleidslijn vast te stellen dat binnen 10 jaar na het verlenen van een omgevingsvergunning voor het vergroten van een bestaande woning d.m.v. een dakopbouw ten behoeve van het eigen gebruik, het college geen medewerking zal verlenen aan een aanvraag om een omgevingsvergunning tot splitsing van de betreffende woning met dakopbouw in meerdere zelfstandige woningen. Woningsplitsing en dakopbouwen in bestemmingsplannen In een aantal zaken heeft in het kader van de bestemmingsplannenprocedures de kwestie rond woningsplitsing en dakopbouwen een rol gespeeld. In het bestemmingsplan voor de Archipelbuurt heeft dat er toe geleid dat woningsplitsing alleen per etage wordt toegestaan. Ten aanzien van een tweetal bestemmingsplannen (Bezuidenhout en Regentesse-/Valkenboskwartier) heeft de Raad van State geoordeeld dat er onvoldoende inzichtelijk is welke gevolgen de plannen hebben, voor zover daarin dakopbouwen (Bezuidenhout) en woningsplitsingen (ReVa) zijn toegestaan, voor de parkeersituatie. Naar aanleiding van deze uitspraken is het dakopbouwenbeleid in bestemmingsplannen aangescherpt. Dit doet zich met name voor in de gebieden waar de parkeerdruk hoger dan 90% is. Per bestemmingsplangebied wordt er maatwerk gemaakt. Dus afhankelijk van de parkeerdruk zal er sprake zijn van of, indien er stedenbouwkundig aanleiding is voor de mogelijkheid van dakopbouwen, het bij recht of het bij ontheffing mogelijk is om een dakopbouw te maken. Eenzelfde systematiek zal worden toegepast in gebieden waar uitgaande van de woningvoorraad aanleiding kan zijn van verzoeken om Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 20 van 29

23 splitsing. Qua systematiek gaat het dan om een verbod waarbij per situatie ontheffing kan worden verleend. Bij die ontheffing wordt onder andere de (actuele) parkeersituatie (parkeerdruk) meegenomen. Nieuw beleid bouwkundig splitsen (woningvorming) in Huisvestingsverordening De nieuwe Huisvestingswet heeft de mogelijkheid geopend om bouwkundige splitsing in de wet wordt dat woningvorming genoemd aan een vergunning te binden. De wetgever heeft dit instrument geïntroduceerd voor met name gebieden, waarin woningen gemiddeld al klein zijn. Met het instrument kan verdere opdeling ervan worden tegengegaan. In antwoord op vragen in hoeverre de regeling inbreuk maakt op het eigendomsrecht heeft de regering het doel van de regeling als volgt omschreven: Het legitieme doel van deze regulering is in overeenstemming met het algemeen belang namelijk: het tegengaan van de negatieve effecten die woningvorming in bepaalde wijken heeft op de woningvoorraad, de druk op de openbare ruimte, het bevorderen van de inkomensdiversiteit en de leefbaarheid van de buurt. De bestrijding van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste in de woningvoorraad en het bevorderen van de leefbaarheid zijn algemene belangen die een inbreuk op het eigendomsrecht rechtvaardigen. Een omschrijving die op maat voor de in het kader van het kamerbewoningsbeleid aangewezen kwetsbare gebieden lijkt te zijn geschreven. Deze gebieden hebben immers overwegend kleine woningen, waar bovendien de leefbaarheid onder (grote) druk staat. In deze gebieden is het bovendien van belang dat het beleid voor de kamerbewoning en het beleid voor woningsplitsing op elkaar aansluiten. Voorkomen moet worden dat waar ontwikkelingen die via het kamerbewoningsbeleid niet mogelijk zijn, via woningsplitsing wel mogelijk worden gemaakt. Voorstel: Voorgesteld wordt de bouwkundige splitsing in de kwetsbare gebieden aan een vergunning voor woningvorming op grond van de Huisvestingsverordening te binden. In de verordening zal worden bepaald dat de vergunning kan worden geweigerd, indien daardoor één of meer zelfstandige woningen ontstaan van 40 m² of minder gebruiksoppervlak. Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 21 van 29

24 Bijlage 1. Kwetsbare gebieden Nota Voorraadbeleid 2015 Pagina 22 van 29