DE VERKOOP OP LIJFRENTE

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar DE VERKOOP OP LIJFRENTE Masterproef van de opleiding master in het notariaat Ingediend door Kristien Colebrants (Studentennummer ) Promotor: Prof. Dr. JAN BAEL Commissaris: DAAN DE WITTE I

2 II

3 Inhoudstafel 1. Inleiding Het begrip lijfrente Omschrijving lijfrente Soorten lijfrente De lijfrente ten bezwarende titel De lijfrente om niet Karakteristieken van de lijfrente Partijen De stipulant De renteplichtige De rentetrekker of rentegenieter Het lijf Modaliteit van een rechtsverhouding Afhankelijk van het leven De prijs Periodiek Aleatoir karakter Het objectieve en subjectieve criterium Artikel 1974 en artikel 1975 Burgerlijk Wetboek De verkoop op lijfrente en de Vlaamse Codex Fiscaliteit De verkoop op lijfrente en de registratierechten Belastbaar voorwerp en belastbare grondslag De tarieven Waardering van de registratierechten De vermomde schenking De verkoop op lijfrente en de erfbelasting Belastbaar voorwerp en belastbare grondslag De tarieven De fictiebepalingen in de VCF en het doel van de decreetgever De fictie van artikel VCF De fictie van artikel VCF De verkoop op lijfrente en artikel 918 Burgerlijk Wetboek Ratio van de wetgever Toepassingsvoorwaarden De aard van de vermoedens Het vermoeden van zuivere schenking III

4 5.3.2 Het vermoeden van schenking buiten deel De gevolgen van deze vermoedens Het gevolg van het vermoeden van zuivere schenking Het gevolg van het vermoeden van schenking buiten deel De wijze van inkorting Conventionele afstand door de reservatairen De vervreemding met afstand van kapitaal tegen een lijfrente Praktisch belang De uitvoering en beëindiging van de lijfrente De uitvoering van de verkoop op lijfrente De onmogelijkheid om de rente terug te betalen De betaling van de renten Niet-vatbaarheid voor beslag en niet-overdraagbaarheid De ontbinding van de overeenkomst en het uitdrukkelijk ontbindend beding Geen uitdrukkelijk ontbindend beding in de overeenkomst De gevolgen van de ontbinding De ontbinding ex tunc of ex nunc? Andere gronden tot ontbinding De vernietiging van de overeenkomst op lijfrente Vernietiging wegens benadeling Vernietiging wegens afwezigheid van een ernstige prijs Vernietiging wegens gebrek aan alea Besluit Bibliografie... A IV

5 1. Inleiding Hoewel de lijfrente een oude rechtsfiguur is, kende ze vanaf de Napoleontische periode een grote bloei. De reden hiervoor moet gezocht worden in een onbestaande moderne pensioenvoorziening en een ongeorganiseerde structuur van de geldlening. Ouderen woonden op deze manier vaak in veel te ruime woningen met aanzienlijke onderhoudskosten terwijl ze zelf geen inkomen meer verwierven. Het opgebouwde kapitaal was veelal geïnvesteerd in dit onroerend goed en bovendien nam de levensduurte van de gemiddelde burger toe. Daarnaast bestond er ook een grote groep jonge mensen voor wie het verwerven van een onroerend goed problematisch was door de fors gestegen vastgoedprijzen. De aankoop en renovatie van een bestaand pand of de bouw van een nieuwe woning verplichtte hen om een zware financiering aan te gaan of hun toekomstplannen enkele jaren te bevriezen. Wat de financiering betreft, werd men vaak geconfronteerd met het beperkte bedrag dat ontleend kon worden en de hoge rentevoet die met de hypothecaire lening gepaard ging. De financiering werd op deze manier loodzwaar of zelfs onmogelijk om dragen waardoor men van de initiële plannen afzag. Het uitstellen van de bouwplannen bracht ook geen soelaas. Door de almaar stijgende prijzen ontstond er een kloof tussen het gespaarde eigen vermogen en de hoge kostprijs van het te realiseren project. Het probleem waarmee deze twee groepen werden geconfronteerd, kon worden opgevangen door de figuur van de vervreemding (of koop) van een onroerend goed op lijfrente. Ook vandaag kan het interessant zijn om af te zien van de klassieke koop-verkoop (waarbij de prijs in één keer betaald wordt) en te opteren voor de verkoop op lijfrente waarbij men een periodiek te betalen rente ontvangt. Waarom zou men niet kiezen voor de verkoop op lijfrente als men niet over het nodige startkapitaal beschikt? Ook voor ouderen die geen erfgenamen hebben maar wel over een aanzienlijk onroerend vermogen beschikken, kan de verkoop op lijfrente een uitweg zijn. 1 Mits de nodige professionele, financiële en immobilaire advisering kan overwogen worden om een onroerend goed te vervreemden tegen lijfrente en zich zo van een (aanvullend) pensioen te 1 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 1. 1

6 voorzien. Anderzijds kan het interessant zijn voor jonge starters om niet de klassieke weg van de geldlening te volgen maar te opteren een onroerend goed te verwerven tegen lijfrente. Aangezien de verkoopovereenkomst op lijfrente als een kanscontract wordt beschouwd, betekent dit dat het voor één van de partijen wellicht een financieel voordelige operatie kan worden. Gezien de enorme vergrijzing van de samenleving en de problemen die hiermee gepaard gaan zoals de onhoudbaarheid van de geldende pensioenstelsels en de schaarste van betaalbare bouwgrond, zou de verkoop op lijfrente wel eens een nieuwe bloeiperiode kunnen kennen. 2 In deze masterproef wordt dieper ingegaan op de burgerrechtelijke en fiscale consequenties die de verkoop op lijfrente met zich meebrengt. In een eerste hoofdstuk wordt het begrip verkoop op lijfrente nader toegelicht, om in een volgend hoofdstuk dieper in te gaan op de geldende toepassingsvoorwaarden waarin we de kenmerken en de modaliteiten van de verkoop op lijfrente benadrukken. De fiscale implicaties worden eveneens verduidelijkt. Zo maakt de Vlaamse decreetgever gebruik van een aantal fictiebepalingen om te vermijden dat de verkoop op lijfrente zou worden aangewend om een zwaardere taxatie te vermijden. Deze fictiebepalingen worden behandeld in hoofdstuk 4. Ook artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek wordt met de verkoop op lijfrente in verband gebracht. Een uitgebreide toelichting hieromtrent kan worden teruggevonden in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de concrete uitvoering en de beëindiging van de verkoop op lijfrente, waar specifiek wordt ingegaan op een aantal bijzonderheden, verbonden aan deze rechtsverhouding. 2 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 2. 2

7 2. Het begrip lijfrente 2.1 Omschrijving lijfrente Alvorens het concept verkoop op lijfrente te omschrijven, is het nodig een blik te werpen op de lijfrente zelf. Wat verstaat men onder het begrip lijfrente? Het contract van lijfrente werd reeds in het Burgerlijk Wetboek van 1804 opgenomen onder titel XII Kanscontracten. 3 Een echte definitie of omschrijving vindt men in het wetboek echter niet terug. De voorbereidende werken uit die tijd, de zogenaamde traveaux préparatoires, geven de indruk dat de wetgever via het Burgerlijk Wetboek een algemene praktijk wettelijk wou verankeren. Men had de idee dat de praktijk van de lijfrente onder de bevolking voldoende bekend was en een uitgebreide definitie bijgevolg overbodig maakte. 4 In artikel 1968 van het Burgerlijk Wetboek geeft men echter wel weer dat een lijfrente gevestigd kan worden ten bezwarende titel, tegen de betaling van een som geld of tegen de afstand van een geldswaardig roerend goed of onroerend goed. 5 In een volgend artikel zegt de wet zelfs dat een lijfrente ook geheel om niet gevestigd kan worden, bij schenking onder de levenden of bij testament. In deze gevallen moet men de voorwaarden uit de wet respecteren. 6 Dit duidt aan dat een lijfrente eerder gezien moet worden als een modaliteit van de rechtsverhouding dan een echt contract. 7,8,9 Een voorbeeld dat hier kan worden aangehaald, is de lijfrente die voorzien is in de arbeidsongevallenwet. 10 Zo heeft men als echtgenoot bij het overlijden van het slachtofferwerknemer door een arbeidsongeval onder omstandigheden recht op een lijfrente van 30% van het basisloon. 11 Voor een definitie van dit begrip kunnen we wel terugvallen op de verwoording door B. TILLEMAN die de lijfrente als volgt definieert: De lijfrente is een rechtsverhouding, krachtens dewelke de ene partij (de lijfrenteplichtige) aan de andere partij (de lijfrentegenieter) verplicht 3 C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 379, nr P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 3. 5 Art B.W. 6 Art B.W. 7 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 3. 9 A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, Art. 12 van de Wet van 10 april 1971 betreffende de arbeidsongevallen, BS 24 april P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 3. 3

8 is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven van één of meerdere personen. 12 Om dus van een lijfrente te kunnen spreken, moet men aan een aantal voorwaarden voldoen. Op deze kenmerken wordt in een volgend hoofdstuk dieper ingegaan. 2.2 Soorten lijfrente Zoals reeds uit de bewoordingen van de wet blijkt, zijn er verschillende modaliteiten waaronder een lijfrente kan ontstaan, namelijk ten bezwarende titel (art B.W.) of om niet (art B.W.). 13 Dit onderscheid is van belang omdat het aleatoir karakter bij een lijfrente onder bezwarende titel verplicht aanwezig moet zijn terwijl dit helemaal niet het geval is bij de lijfrente om niet De lijfrente ten bezwarende titel Onder het contract ten bezwarende titel begrijpt men het contract waarbij aan elke partij de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen. 15 Zoals reeds uit artikel 1908 bleek, verstaat men onder een lijfrente ten bezwarende titel de lijfrente die gevestigd wordt tegen de betaling van een som geld of tegen de afstand van een geldswaardig roerend of onroerend goed. 16 Voor zover het gaat om een lijfrente die contractueel van aard is, zal dit contract moeten voldoen aan de gewone grond- en vormvereisten die bij deze overeenkomsten gelden. 17 Aangezien de lijfrente moet gezien worden als een modaliteit, zullen er ook een aantal bijkomende voorschriften zijn waaraan men moet voldoen, afhankelijk van de bijzondere overeenkomst waarvan zij een modaliteit is (zoals bijvoorbeeld een koopcontract of een leningovereenkomst). 18 Daarnaast is het belangrijk dat er aan de lijfrente onder bezwarende titel ook een onzekere gebeurtenis gekoppeld wordt. De omvang van de lijfrente hangt namelijk af van het leven van 12 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 379, nr P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 16 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, D. MEULEMANS, Geldigheidsvereisten in D. MEULEMANS, I. SNICK, M. SNICK (ed.), Handboek bezetting ter bede. De overeenkomst van precair gebruik, Gent, Story Publishers, 2010, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 4. 4

9 een persoon (het lijf waarop de rente gevestigd wordt). 19 Het gaat dus om een kanscontract. Artikel 1964 Burgerlijk Wetboek geeft een omschrijving van dit begrip en een niet-limitatieve opsomming van contracten die als kanscontract beschouwd kunnen worden, de lijfrente is hier één van. 20,21 Volgens het Burgerlijk Wetboek is een kanscontract een wederkerige overeenkomst waarbij de gevolgen van de winst of het verlies voor alle partijen of voor één of meer van hen van een onzekere gebeurtenis afhangen. 22,23 Wat de lijfrente betreft hangt de omvang van de prestatie af van de onzekere gebeurtenis van het overlijden van het lijf. Wat de tegenprestatie betreft, deze kan de vorm aannemen van elke geoorloofde, juridisch mogelijke tegenprestatie. De lijfrente is immers slechts een modaliteit van de onderliggende overeenkomst. Bijgevolg is het niet alleen mogelijk om een goed te verkopen of te lenen tegen een lijfrente, maar ook om een prestatie of een dienst tegen lijfrente te leveren De lijfrente om niet Tegenover de overeenkomst ten bezwarende titel staat de overeenkomst om niet (of ook wel: uit vrijgevigheid). In deze overeenkomst zal één partij uit de overeenkomst geheel uit vrijgevigheid een voordeel verschaffen aan de andere partij. Hij verwacht met andere woorden geen tegenprestatie voor het geleverde goed of de geleverde dienst. 25,26 Ook een lijfrente kan volgens artikel 1969 van het Burgerlijk Wetboek om niet gevestigd worden. Dit betekent dat een lijfrente gevestigd kan worden zonder dat een tegenprestatie vereist is. In deze gevallen zal het voornamelijk de bedoeling zijn om de tegenpartij te begiftigen. Deze begiftiging kan via een schenking onder de levenden of via testament. Hoewel het aleatoir karakter bij een lijfrente onder bezwarende titel verplicht is, is dit niet het geval bij een lijfrente om niet. Sterker nog, er mag geen aleatoir karakter aanwezig zijn. De 19 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, A. DE BOECK, De gevolgen van de ontbinding van kanscontracten, in het bijzonder een contract van levenslange duur, TBBR 2011, afl. 9, Art.1964 B.W. 23 Bergen (21 e k.), 16 oktober P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 26 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1,, 5. 5

10 schenker speculeert immers niet op de eventuele kans op winst of verlies. 27 Het is mogelijk om een lijfrente te voorzien als modaliteit van de schenking of het testament. De oorzaak van deze lijfrente vindt men dan in de animus donandi van de schenker of erflater. Er wordt geen tegenprestatie verwacht van de verkrijger van de rente. Wat de vorm- en grondvoorschriften betreft van de lijfrente om niet, deze moet voldoen aan alle voorwaarden van de schenking. Dit betekent dat alle overeenkomsten van een schenking van lijfrente om niet opgenomen worden in een notariële akte. 28 De lijfrente die in een testament wordt opgenomen, zal aan alle voorwaarden van een testament moeten voldoen. Zo kan een lijfrente om niet via testament opgenomen worden in een eigenhandig testament, een notarieel testament of een internationaal testament. 29 Het verdere verloop van deze masterproef doelt voornamelijk op de lijfrente ten bezwarende titel. Daarom zal in volgende hoofdstukken slechts summier worden ingegaan op de lijfrente om niet P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1,, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1,, Art. 969 B.W. en P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E 2, Voor een meer uitgebreide uiteenzetting omtrent de lijfrente om niet kan steeds verwezen worden naar B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

11 3. Karakteristieken van de lijfrente In het volgende hoofdstuk worden de kenmerken van de lijfrente besproken. Zoals reeds werd aangehaald, wordt er voornamelijk gefocust op de lijfrente ten bezwarende titel. 3.1 Partijen Bij de overeenkomst op lijfrente treden er verschillende partijen op, waarbij men steeds rekening moet houden met de hoedanigheid van de voormelde partijen. Een partij kan verschillende hoedanigheden aannemen binnen eenzelfde overeenkomst. Op die manier kunnen er bij deze figuur twee, drie of meer partijen betrokken zijn. Bij het contract kan een stipulant, rentetrekker, renteplichtige en lijf aanwezig zijn, terwijl in de praktijk de stipulant, de rentetrekker en het lijf één en dezelfde persoon zijn. Om echt van een partij te kunnen spreken, moet men dit begrip misschien eerder strikt gaan interpreteren en zullen de stipulant en de renteplichtige echte partijen zijn bij de overeenkomst. 31 Hieronder wordt kort ingegaan op de verschillende partijen en hun hoedanigheden De stipulant De stipulant is de partij die de rente bedingt. Hij wordt aanzien als de verkoper op lijfrente, hij zal namelijk een onroerend goed verkopen tegen een lijfrente. Wanneer deze persoon eventueel zelf ook de rente zou ontvangen, neemt hij tevens de hoedanigheid van rentetrekker of rentegenieter aan De renteplichtige De renteplichtige zal ingevolge het contract de rente moeten betalen aan de rentetrekker of rentegenieter De rentetrekker of rentegenieter Aan de rentegenieter zal door de renteplichtige de verschuldigde rente betaald worden. Hij is met andere woorden de begunstigde van het contract. Zoals eerder werd vermeld, zal de 31 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUbeau, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2015, Vastgoedzakboekje 2015, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1,, 7. 7

12 hoedanigheid van stipulant en rentegenieter in de praktijk samenvallen. 33 Is dit niet het geval dan wordt de lijfrente geacht een beding ten behoeve van een derde te zijn Het lijf Het lijf is de persoon of zijn de personen gedurende wiens leven de rente betaald moet worden. De rente wordt op zijn hoofd gevestigd. 35 Het is mogelijk om de rente aan meerdere personen te verbinden. 36 Het lijf moet een natuurlijke persoon zijn. De uitkeringen worden immers expliciet verbonden aan het leven van deze natuurlijke persoon. Daarom spreekt men ook van lijf rente. Ook hier zullen de hoedanigheden van stipulant en lijf vaak samenvallen in één partij. De wet sluit echter niet uit dat dit ook op het hoofd van een volkomen derde gevestigd kan worden die van de rente geen genot zal hebben. 37 Een contract waarin zou bedongen worden dat de periodieke betalingen van de rente ophouden op een andere datum dan het overlijden van het lijf kan bijgevolg geen lijfrente worden genoemd. 38, 39 Zo is het tevens onmogelijk om een lijf te vestigen op het hoofd van een reeds overleden persoon. Dit contract wordt dan geacht zonder gevolg te zijn. 40 Omdat het voor de renteplichtige nuttig is zijn tegenprestatie te kunnen inschatten, is het belangrijk dat het lijf bepaalbaar of bepaald is in het contract. Op deze manier is het voor de renteplichtige min of meer duidelijk wat de omvang hiervan zal bedragen. Dit geldt zeker wanneer de lijfrente ten behoeve van een derde wordt bedongen Modaliteit van een rechtsverhouding Hoewel de wetgever de overeenkomst op lijfrente aanziet als een specifieke overeenkomst, is het in feite zo dat het geen specifiek contract is (ook al wordt ze in een contract opgenomen). Men moet de lijfrente eerder als een modaliteit van de overeenkomst zien. Zo kan de lijfrente bedongen worden bij een verkoop, maar ook bij een lening, een schenking, een verdeling, enz P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 35 C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 379, Art B.W. 37 Art B.W. 38 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, In de praktijk wordt de lijfrente echter vaak aan een maximumtermijn gekoppeld. 40 Art B.W. 41 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUbeau, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2015, Vastgoedzakboekje 2015, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, 8. 8

13 De lijfrente zal dan van deze rechtsverhouding een modaliteit uitmaken. Het feit dat deze lijfrente een begeleidend karakter heeft, betekent ook dat er verschillende regels zullen gelden voor de verschillende overeenkomsten waarin zij wordt opgenomen. 43 In het kader van deze masterproef illustreren we dit aan de hand van de verkoop op lijfrente. Bij de verkoop op lijfrente zal men rekening moeten houden met de specifieke regels die gelden bij een dergelijke verkoop. Wanneer een eigenaar zijn onroerend goed op definitieve wijze vervreemdt tegen lijfrente, spreekt men van een à fonds perdu. Het onroerend goed verdwijnt immers uit het patrimonium van de verkoper. De lijfrente moet hier aanzien worden als een modaliteit van de betaling van de prijs (daar waar die eventueel ook in één geheel betaald kan worden). Bij de verkoop van een onroerend goed zal men de lijfrente eerder gaan bedingen als een deel van de prijs. Dit betekent dat er eerst een bepaalde, relatief hoge koopsom betaald wordt om dit later periodiek aan te vullen door de lijfrente. Op die manier sluit men ook het aleatoir karakter voor een deel uit. Men zal immers altijd een bepaald deel van de verkoopprijs reeds ontvangen hebben en men is tevens niet afhankelijk van de lijfrente voor de volledige verkoopsom. 44 Bij de verkoop op lijfrente kan er gekozen worden om de volle eigendom van het onroerend goed alsook de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik te verkopen. Deze laatste optie wordt gebruikt wanneer de verkoper het goed wil blijven bewonen tot aan zijn overlijden of hij nog huurinkomsten van het onroerend goed wil ontvangen. Daarnaast is het ook mogelijk om het goed te verkopen met behoud van het recht van gebruik en bewoning. 45 Dit recht is minder sterk dan het vruchtgebruik. Het recht van gebruik en bewoning geeft de houder immers het recht om het goed zolang hij wil te betrekken maar het recht is echter niet overdraagbaar en eindigt wanneer men stopt de woning te gebruiken. Het goed kan ook niet worden verhuurd. Een andere mogelijkheid is dat de verkoop plaatsvindt door twee of meer personen. Bij het overlijden van één van hen zal het recht op rente verminderen, overgaan of aanwassen bij de andere verkoper. Dit kan zowel gebeuren met als zonder voorbehoud van vruchtgebruik P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art. 625 B.W. 46 C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en 386, nr

14 Het is evenzeer mogelijk om de rente te koppelen aan een maximumduur in plaats van aan het overlijden van een persoon. In principe houdt de verkoop op lijfrente in dat de lijfrente gekoppeld wordt aan het leven van het lijf. Men vindt in de rechtsleer echter nogal wat tegenstanders van dit fenomeen gezien de grote rechtsonzekerheid waarmee men op die manier geconfronteerd wordt. Zij opteren de manier waarbij de rente gekoppeld wordt aan een bepaalde maximumduur. Stel dat het lijf voor deze termijn zou overlijden, dan is men ook geen rente meer verschuldigd. Blijft het lijf nog leven na het verstrijken van de maximumduur dan hoeft men eveneens geen rente meer te betalen. De koppeling van de rente aan een maximumduur is overwegend in het belang van de renteplichtige die zo zijn verplichting aan banden legt. Er kan echter ook geargumenteerd worden dat een dergelijke werkwijze het aleatoire karakter, wat nochtans typerend is voor de verkoop op lijfrente, op de helling zet. Mijns inziens wordt het onzeker element op deze manier buitenspel gezet, de renteplichtige weet precies hoeveel en wanneer hij zal ophouden te betalen. Het strekt tot de aanbeveling deze rentes te koppelen aan een zekere index, doch is het niet verplicht. In het beste geval bestrijkt de termijn waarbinnen men rentes moet betalen een lange periode. Om de renteplichtige te beschermen tegen de inflatie en hem gedurende zijn leven een gelijkwaardige rente te verzekeren, kan men daarom beter een index opnemen in de overeenkomst. Het kan hierbij gaan om een gezondheidsindex of de consumptie-index. Dit is in het merendeel van de gevallen in het voordeel van de rentegenieter. Slechts wanneer er sprake zou zijn van een economische crisis waardoor de prijzen spectaculair dalen, zou hij hier van nadeel ondervinden. 3.3 Afhankelijk van het leven Hoewel de naam voor zich spreekt, is de lijfrente steeds beperkt tot het leven van het lijf. 47 Zoals reeds werd aangehaald kan dit het leven van de rentetrekker zijn, maar het is tevens mogelijk om een lijfrente te vestigen op het hoofd van een derde persoon. 48 Daarenboven kan de rente ook gevestigd worden in hoofde van meerdere personen. 49 Het feit dat de lijfrente beperkt is tot het leven van één of meerdere personen laat toe haar te onderscheiden van de eeuwigdurende rente waar de rente onbeperkt in de tijd moet worden betaald door de renteplichtige. Hij zou hier eventueel wel aan kunnen ontsnappen door het 47 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 49 Art B.W. 10

15 kapitaal in één keer terug te betalen. De eeuwigdurende rente is bovendien onderworpen aan de regels betreffende de wettelijke beperking van de interest. 50 De lijfrente is niet afkoopbaar, terwijl de eeuwigdurende rente dit wel is. 51, De prijs Het spreekt voor zich dat de lijfrente bestaat uit een som geld. 53 Indien er een overeenkomst wordt gesloten waarbij een partij tegen de ontvangst van een som geld of tegen de ontvangst van een onroerend goed zich ertoe zou verbinden tot het leveren van prestaties die volgens de omstandigheden kunnen wijzigen (en dus niet een levenslange, vaststaande rente), kan dit niet als een lijfrente worden beschouwd. 54 Volgens het Hof van Cassatie 55 en de algemeen geldende rechtsleer moet een dergelijk contract als een kostcontract beoordeeld worden. Een kostcontract is tevens een kanscontract, met het verschil dat het niet aan de regels van de lijfrente onderworpen is. 56 De partijen wordt een volledige contractuele vrijheid gelaten wat betreft het periodiek te betalen 57, 58 bedrag. De betaling van de prijs kan volledig geschieden door de periodieke betaling van rentes. Het is echter ook mogelijk dat er een gemengd karakter optreedt, namelijk wanneer de prijs eenmalig betaald wordt door een bedrag (ook wel het boeket genoemd) en daarnaast wordt aangevuld door een periodieke lijfrente Art. 1907ter B.W. 51 Art B.W. en art B.W. 52 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Cass. 7 februari 1846, Pas. 1846, I, 157; P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Cass. 7 februari Onder andere van belang bij bijvoorbeeld de gerechtelijk ontbinding. Art B.W. is niet van toepassing op het kostcontract, dit betekent dat men in overeenstemming met het gemeen recht als vervreemder de ontbinding kan vorderen zonder dat deze in het contract werd ingeschreven. 57 Art B.W. 58 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.2, C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr

16 3.5 Periodiek Een ander kenmerk van de lijfrente is dat de uitkeringen aan de rentegenieter periodiek moeten zijn. 60 Het behoort tot de contractuele vrijheid dat de partijen zelf de periodiciteit van deze betalingen of uitkeringen kunnen overeenkomen. Enkele mogelijkheden zijn bijvoorbeeld jaarlijkse, maandelijkse of trimestriële uitkeringen. Het is altijd mogelijk om deze som onder te verdelen in semestriële of trimestriële termijnen. De rente is op die manier slechts opeisbaar na het verstrijken van het semester of trimester. Het globale bedrag van deze periodes samen wordt dan per jaar vastgelegd Aleatoir karakter Het aleatoir karakter komt, zoals hiervoor werd aangehaald, alleen voor bij een lijfrente ten bezwarende titel. Het is dan ook typerend voor de verkoop op lijfrente. 62 Voor de partijen is het namelijk onzeker of ze winst of verlies zullen halen uit de overeenkomst. 63,64 De betaling van de rente wordt immers gekoppeld aan het leven van een natuurlijk persoon, het lijf. Dit leven of overlijden van het lijf is steeds een toekomstige maar onzekere gebeurtenis. Hoe langer deze persoon blijft leven, hoe meer de renteplichtige zal moeten betalen en hoe meer de rentegenieter zal ontvangen. 65 Omgekeerd zal de rentegenieter verlies lijden wanneer het lijf vroeger dan verwacht overlijdt en er dus geen rente meer betaald moet worden. De kans op winst of verlies is eigen aan het kanscontract, de partijen bij dit contract dienen zich hier dus bij neer te leggen. Om enigszins een al te groot verlies uit te sluiten wordt er in vele gevallen een grotere som betaald waarna die aangevuld wordt met renten. 66 De kans op winst of verlies moet bovendien werkelijk aanwezig zijn. Dit is essentieel voor de geldigheid van een kanscontract als een koop op lijfrente. Wanneer dit onzeker element zou 60 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUbeau, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2015, Vastgoedzakboekje 2015, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, N. LABEEUW, K. VANWINCKELEN, Win for life: de winnaar krijgt (soms) alles, Juristenkrant 2000, afl. 14, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

17 ontbreken, is het contract bij gebrek aan voorwerp nietig, zelfs buiten de hypothesen uit artikel 1974 en 1975 Burgerlijk Wetboek om. 67,68,69 Artikel 1964 van het Burgerlijk Wetboek vat het kanscontract op als een wederkerige overeenkomst waarvan de gevolgen wat de winst of het verlies betreft, voor één of meerdere partijen afhangt van een onzekere gebeurtenis. 70 Dit moet voor beide partijen een werkelijke, gelijke kans zijn. In artikel 1964 geeft de wetgever een aantal voorbeelden van kanscontracten, waarvan de lijfrente er één is. 71 Om het risico enigszins te beperken, maken verzekeringsmaatschappijen bijvoorbeeld gebruik van statistieken en kansberekening. Men neemt onder andere de leeftijd in aanmerking, baseert zich op sterftetabellen, enz. 72 Op die manier trachten ze vroegtijdige overlijdens te compenseren. 73 Aangezien het aleatoir karakter een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het kanscontract, zal deze overeenkomst bij afwezigheid van het kanselement vernietigbaar zijn Het objectieve en subjectieve criterium Om de nietigheid van het contract te toetsen, maakt men in het recht gebruik van een objectief en een subjectief criterium. Het objectieve criterium gaat na of de datum van het overlijden van het lijf op het moment van het sluiten van het contract voor beide partijen een toekomstige, maar onzekere gebeurtenis was. Het lijf moet op dat moment aldus nog een normale levensverwachting hebben en zijn gezondheidstoestand mag niet zorgwekkend zijn voor de toekomst. Zo zal, wanneer het lijf binnen de twintig dagen na dagtekening van het contract komt te overlijden, dit contract zonder gevolg blijven. 75, 76 Het subjectieve criterium toetst 67 A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, In casu ging het om een man die een maand voor zijn zelfdoding nog een contract op lijfrente opmaakte met een intieme vriendin. De man leed aan terminale kanker en had eerder reeds een zelfmoordpoging ondernomen. De erfgenamen stelden een vordering tot nietigverklaring van het contract in op grond van het ontbreken van het onzeker element. In eerste aanleg werd dit afgewezen, maar de beroepsrechter volgde de theorie van het ontbreken van de alea. 69 Wat de nietigheden betreft verwijzen we naar hoofdstuk A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, Een ander veelvoorkomend kanscontract is de (levens)verzekering. 72 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 13

18 eerder of er in de geest voor beide partijen een onzekerheid bestond omtrent de levensduur van het lijf. Dit is de gemeenrechtelijke toetsing om na te gaan of er sprake is van een aleatoir element. 77 Het positieve recht maakt gebruik van een combinatie van beide criteria. Waar men in de wet door middel van de artikelen 1974 en 1975 uit het Burgerlijk Wetboek gebruik maakt van objectieve criteria om de geldigheid van het contract te beoordelen, baseert men zich in de rechtspraak eerder op het subjectieve criterium 78, namelijk de overtuiging van de partijen Artikel 1974 en artikel 1975 Burgerlijk Wetboek Om meer duidelijkheid te scheppen, voerde de wetgever twee artikelen in. In deze artikelen geldt het onweerlegbaar vermoeden dat er geen aleatoir karakter aanwezig is Artikel 1974 B.W. Artikel 1974 uit het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het contract dat op iemands leven wordt aangegaan op het ogenblik dat deze persoon reeds overleden is zonder gevolg blijft. 81,82 Het contract heeft op dat moment immers geen voorwerp of een valse oorzaak 83,84 Op basis van deze gronden kan de overeenkomst nietig verklaard worden. Het geval uit dit artikel zal zich zelden voordoen, aangezien het lijf meestal ook partij is bij het contract en slechts zelden op het hoofd van een derde gevestigd wordt. Wat wel bedoeld wordt met dit artikel is de hypothese waarbij het overlijden nog niet gekend was door de partijen bij het ondertekenen van het contract. Een andere hypothese deed zich voor de in de rechtspraak waarbij er een lijfrente onder opschortende voorwaarde gevestigd werd op het hoofd van de rentegenieter, maar enkel de koper deze voorwaarde kon inroepen. Indien de persoon op wiens hoofd de lijfrente gevestigd werd, komt te overlijden vooraleer de voorwaarde werd ingeroepen 77 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 380, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, Art B.W. 84 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

19 gaat men ervan uit dat artikel 1974 B.W. toch van toepassing is. Ongeacht het retroactieve karakter van de voorwaarde oordeelt men dat het onzeker element in dit geval ontbreekt omwille van de afwezigheid van een oorzaak Artikel 1975 B.W. Met dit artikel wilde de wetgever vermijden dat partijen bij het nakende einde van één van hen nog snel een contract op lijfrente zou afsluiten. Het artikel bepaalt dan ook dat het contract waarbij de rente gevestigd is op het hoofd van een zieke persoon die binnen de twintig dagen na dagtekening van het contract komt te overlijden zonder gevolg blijft. 86,87 In dit artikel kan men aldus drie voorwaarden onderscheiden: - De lijfrentegenieter (en dus tevens het lijf) moet ziek zijn, waarbij het begrip ziek ruim mag worden geïnterpreteerd, - deze ziekte moet de oorzaak van het overlijden zijn en - het overlijden moet plaatsvinden binnen de twintig dagen na dagtekening van het contract 88. Vervolgens moeten deze drie voorwaarden op een objectieve manier worden vastgesteld. Als aan alle drie voldaan is, kan er zich een absolute of relatieve nietigheid voordoen. Er ontstaat immers een onweerlegbaar vermoeden van afwezigheid van een onzeker element en bijgevolg de afwezigheid van een oorzaak of voorwerp. 89,90 Het is echter niet vereist dat de renteplichtige het nakende overlijden van de tegenpartij kon voorzien of dat men op de hoogte was van de ziekte. Het is evenmin mogelijk voor de rentegenieter, die in vele gevallen wel op de hoogte is van zijn ziekte, te kennen geeft aan artikel 1975 B.W. te willen verzaken. Artikel 1975 B.W. wordt geacht van openbare orde te zijn en staat de nietigheid bijgevolg niet in de weg. Zowel de erfgenamen als de schuldeisers van de rentegenieter zijn in de mogelijkheid de nietigheid te vorderen B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, C. DEWULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS, H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 380, Voor de berekening van deze termijn wordt de dies a quo niet meegerekend, de dies a quem wel. 89 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW , B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

20 Zoals reeds bij de opsomming van de voorwaarden werd aangehaald, moet het begrip ziekte erg ruim worden geïnterpreteerd. 92 Zelfdoding, zwangerschap (zelfs al leidt deze tot de dood) of een hoge leeftijd worden niet aanzien als ziektes. 93 Ook de psychische aandoening die tot de zelfdoding aanleiding gaf, wordt niet aanzien als een ziekte in de voorwaarden van artikel 1975 B.W. Eventueel kan het contract wel vernietigd worden op basis van een wilsgebrek of afwezigheid van wil. 94 Indien het overlijden zijn oorzaak zou vinden in een voorafgaande chirurgische ingreep die nodig was omwille van een ziekte die reeds bestond voor het aangaan van het contract, moet men nagaan of deze ingreep noodzakelijk was. Was dit het geval, dan is artikel 1975 B.W. van toepassing en kan er eventueel een nietigheid gevorderd worden. Was de ingreep daarentegen niet noodzakelijk en werd zij uitgevoerd om het lijden van de zieke te verzachten dan blijven de rentes behouden. 95 Zowel een geneeskundig attest als vermoedens gelden als bewijs om aan te tonen aan welke ziekte de rentegenieter overleden is. Aangezien de rente gevestigd kan worden op meerdere hoofden, zorgt dit voor een bijzonder probleem onder de omstandigheden bedoeld in artikel 1975 B.W. 96 Zo is het mogelijk dat in de overeenkomst wordt afgesproken dat de rente zal aanwassen bij de overlevende rentegenieter wanneer de andere rentegenieter komt te overlijden. Artikel 1975 B.W. vindt in dit geval geen toepassing. 97 Zij zal wel van toepassing zijn wanneer in de overeenkomst wordt bedongen dat de rente verminderd wordt met het aandeel van de overledene. In dat geval wordt de volledige overeenkomst nietig geacht. Men gaat er immers van uit dat de rente ondeelbaar wordt bedongen P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 103, II.E.1, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

21 Indien de lijfrentegenieter net zou overlijden buiten de termijn van twintig dagen, is het nog steeds mogelijk om het contract te laten vernietigen op grond van de afwezigheid van het aleatoir karakter. 99 In de vroegere rechtspraak en rechtsleer werd deze twintig dagen durende termijn beschouwd als een vervaltermijn. Overleed de rentegenieter buiten deze termijn dan was het voor erfgenamen of schuldeisers niet meer mogelijk om de nietigheid te vorderen. 100 Gezien de huidige stand van zaken in de medische wereld kan men stellen dat deze termijn niet meer voldoet. Via allerhande geneeskundige ingrepen is het vandaag de dag mogelijk om het leven van een stervende te rekken daar waar deze in het verleden vaak binnen de twintig dagen overleed wanneer er een ernstige ziekte werd vastgesteld. In Frankrijk gingen er om deze redenen enkele stemmen op om de termijn te verlengen naar enkele maanden of zelfs een afschaffing van de termijn waarbij er meer beoordelingsmarge aan de rechter werd gegeven. Dit vraagstuk werd echter nooit afdoende opgelost waardoor men in de rechtspraak teruggrijpt naar het gemeen recht inzake kanscontracten. Dit betekent dat het nog steeds mogelijk is om het contract te vernietigen wanneer (één van) de partijen op de hoogte waren van het nakende overlijden van de lijfrentegenieter of zijn ziekte, zelfs wanneer men buiten de termijn van twintig dagen of uiteindelijk aan een andere ziekte zou overlijden. De kwade trouw van de renteplichtige zal men echter wel moeten bewijzen B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

22 4. De verkoop op lijfrente en de Vlaamse Codex Fiscaliteit Sinds de invoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (hierna VCF) moet men voor wat het Vlaamse Gewest betreft terugvallen op deze codex. De vroegere regeling werd min of meer opgenomen in dit nieuwe wetboek met enkele ingrijpende wijzigingen of aanvullingen. De Vlaamse decreetgever uitte zo zijn wil om de Vlaamse fiscaliteit in één wetboek te bundelen. In 2015 was het de beurt aan de successierechten. Men probeerde te zorgen voor eenvormigheid, vereenvoudiging en transparantie in het kluwen van wetgeving die in de loop der jaren was ontstaan. 102 Wat de verdere toelichting in deze masterproef betreft, zullen we ons voornamelijk toespitsen op deze nieuwe Vlaamse regeling. Het is daarnaast van belang te onthouden dat de oude regeling nog steeds geldig is in het Waalse en Brusselse Gewest. 4.1 De verkoop op lijfrente en de registratierechten De overdracht van een in België gelegen onroerend goed op lijfrente is onderhevig aan het evenredig registratierecht. Het gaat hierbij om het evenredig registratierecht verschuldigd bij de overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen. 103 Het feit dat de rente betaald wordt, gespreid over het leven van de verkoper verhindert niet dat bij het sluiten van de overeenkomst de registratierechten verschuldigd zijn. 104, Belastbaar voorwerp en belastbare grondslag De overdracht ten bezwarende titel van een onroerend goed is onderhevig aan het verkooprecht. Ook de verkoop op lijfrente valt hieronder. Met het oog op de rechtszekerheid werd er immers voor geopteerd om de terminologie van artikel 1, 19 en 31 van het (oude) federale Wetboek der Registratierechten over te nemen. 106 De overdracht ten bezwarende titel behoudt zo zijn betekenis waardoor de verkoop op lijfrente hieronder blijft vallen. Wat de belastbare grondslag van het verkooprecht betreft wordt dit vastgesteld aan de hand van de overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie van de verkrijger. 107 Deze belastbare grondslag mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend goed. 108,109 In vergelijking met het oude artikel 45 van het Wetboek 102 M. DELANOTE, De eigenheid van de Vlaamse erfbelasting, T. Not. 2015, afl. 11, Art , eerste lid, 24 en art VCF. 104 F. HELLEMANS, De registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, Registratierechten 2015, afl.1, J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUbeau, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2015, Vastgoedzakboekje 2015, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, F. HELLEMANS, De registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, Registratierechten 2015, afl.1, F. HELLEMANS, De registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, Registratierechten 2015, afl.1, F. HELLEMANS, De registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, Registratierechten 2015, afl.1, Art VCF. 18

23 der Registratierechten werd de belastbare grondslag vrij algemeen geformuleerd. Naast de verkoopovereenkomsten en ruilovereenkomsten bevat het ook alle overdragende overeenkomsten aangaande onroerende goederen. De ondergrens bedraagt dan de verkoopwaarde van het verkochte onroerende goed. Indien de verkoper zich een zakelijk recht zoals een erfpacht zou voorbehouden dan wordt hiermee rekening gehouden voor wat betreft de berekening van de verkoopwaarde. De controleschatting zoals deze bestond in het oude federale wetboek heeft men zonder wijzigingen overgenomen in de VCF. Hierdoor zal de Vlaamse Belastingdienst zelfstandig instaan voor de beoordeling van de prijs of de aangegeven waarde. Via een bezwaarprocedure kan de belastingplichtige de belaste waarde of prijs aanvechten De tarieven Het tarief in de VCF voor wat betreft de verkoop van een onroerend goed bedraagt tien procent. 111,112 Er wordt geen onderscheid gemaakt naargelang er een verwantschap tussen koper en verkoper zou bestaan. 113 In het kader van de vermogensplanning is het soms mogelijk dat de toekomstige erflater zou wensen dat het onroerend goed in onverdeeldheid aan een aantal begunstigden toekomt. Wanneer het onroerend goed dan verkocht wordt op lijfrente maar gepaard gaat met een onverdeeldheid, zal men naast het verkooprecht ook een verdeelrecht 114 moeten betalen bij de uitonverdeeldheidtreding. Dit verdeelrecht bedraagt overeenkomstig artikel VCF 2,5%. Dit kan eventueel verminderd worden tot 1% wanneer de verdeling zou plaatsvinden tussen ex-echtgenoten naar aanleiding van een echtscheiding of tussen ex-wettelijk samenwonenden binnen een termijn van drie jaar na de beëindiging van de wettelijke samenwoning. 115 Volgens artikel VCF wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie die ten laste is van de verkrijger. Indien het zou gaan om een ruilovereenkomst dan wordt het 110 F. HELLEMANS, De registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, Registratierechten 2015, afl.1, Art VCF. 112 T. CARNEWAL, De tarieven en kortingen inzake kooprechten langsheen de gewestgrenzen anno 2015, Notariaat 2015, afl. 7, Dit is bijvoorbeeld wel het geval in de erfbelasting. 114 Art VCF. 115 Art , tweede lid VCF. 19