3632A 3634A 3577B 3643B 3636D 3636C 3635A 3641A 3639A 3640A 3638A 3642A 3575A 3697A 3698A 3574A 3650A 3647B 3649A 3571A 3651A 3652A 3645A 3648A 3653A

Transcriptie

1 3540A 3632A 3698B 3704A Legende Grafisch Plan 3513A 3512A 10 ZW B 3510A 3511A LW A 3541A 3454A 3542A 3543A 3544A 3545A 3573A 3572A 3570A 3578A 3577A 3577B 3576A 3575A 3574A 3569A 3568A 3567A 3571A 3635A 3637A 3650A 3651A 3652A 3634A 3636C 3639A 3640A 3638A 3647B 3649A 3648A 3653A 3647C 3654A 3655A 3656A 3636D 3641A 3646A 3642A 3645A 3643B 3644A 3692A 3691B 3693A 3689A 3675A 3665A 3694A 3695A 3696A 3697A 3698A 3685A 3687A 3686A 3688A 3676A 3674B 3668A 3669A 3684A 3699A 3700A 3683A 3682A 3701B 3681A 3680A 3679A 3678A 3677A 3672A bestemming basisplan begrenzing Gemeentelijk RUP grens bestemmingszone kadastrale percelen kadastrale gebouwen gemeentegrens W ZW O-HO SW1 SW2 art. 7: Zone voor wonen aan het water art. 8: Zone voor zuidgeoriënteerde woningen art. 9: Zone voor open en halfopen bebouwing grafische art. 10: Zone voor waterparken art. 11: Stedelijk wonen aan het water 1 art. 12: Stedelijk wonen aan het water 2 aanduidingen LW voorbouwlijn grens projectzone A,B.. projectzone 1 fasering parkeerzone zone voor groepswoningbouw op te heffen verkavelingen art. 16: Verbinding voor langzaam verkeer (indicatieve aanduiding) art. 17: Structurerende groenas (indicatieve aanduiding) art. 18: Zone voor waterinfrastructuur art. 19: Zone voor lokale weg art. 20: Buffer art. 21: Zichtas (indicatieve aanduiding) 16 6 ZW B 3453A ZW A 5 W 3452A C A 3547A 3548A 3549A 3566A 3565A 3564A 3563A 3658B 3658C 3657A 3660A 3661A 3662A 3663A 3664A 3666A 3667A 3670A 3671A 3 art. 13: Zone voor clubhuis art. 14: Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein art. 15: Zone voor kwaliteitsvolle buitenruimte art. 22: Toegang voor plaatselijk motorisch verkeer (indicatieve aanduiding) art. 23: Zone non aedificandi (overdruk) 3457A 3456F 3456E 3456D 3508A A A 3447A 3550A 3551A 3552A 3558A 3557A 3562A 3561A 3560A 3559A 3659A 3172A 3171A 3170A 3169A 3094A 3093A 3092A 3091A 3090A 3089A 3086C 3088A 3455A 3509A 3449A 3553A 3096A 3095A LW 3448A 3456C 3456B W B 3554A 3555A 3556A 3174A 3173A 3168A 3097A 3358A 3357A 3356A 3355A A LW 3175A 3176A 3177A 3098A 3360A 3359A 3354A 3353A 3352A 3351A 3350A 3349A 3348A 3346A 3345A 3347A 3342A W A 1 2,5 3445A 3444A 3443A O-HO 3442A 2,5 3441A 3440A 3435A 3178A 3434A A 3180A 3181A 3182A 3183A 3185A 3167A 3166A 3165A 3102A 3099A 3163A 3101A 3439A 3362A 3361A 3368A 3369A 3344A 3343A 3341A 3340A A 3432A 3184A 3186A 3187A 3161A 3160A 3162A 363A 3364A 3366A 3367A 3371A 3370A 3369B 3374A 3373A 3339A 3338A 3337A 3336A 3335A 3334A 3331A 3327A 3333A 3332A 3330A 3329A 3328A 3325A 3324A 3326A 3323A 3321A 3322A 3320A 3319A 3318A LW 3438A A A 3431A 6 16 B 7101V9005 A A 3428A 3429A 3427A SW1 7101V A 3425A A 3423A 3420A C A 3421A 3188A 3189A 3190A 3191A 3159L 3159D 3159E 3159F 3192A 3159G 3159H 3158A 3157A 3156A 3155A A 3153A 3152B 3152C 3151A 3150A Opdrachtgever : GEMEENTE LEOPOLDSBURG Topografische kaart schaal 1: A 3372A 3375A 3376A 3378A 3317A 3316A 3315C 6 LW A B 24 SW2 A 3418A 3419A G 18 F A 3194A 3193A 3201A 3202A 3203A RUP "Aan de Kom" 3401A 3377A 3379A 3315B 3314B 3415A D C 3417A E I H 3196B 3199B 3200A 3204A 3205A 3206A Voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad, in zitting van... Secretaris Dany Punie Burgemeester Wouter Beke 3313B 3312A J 3415B LW 3197B 3198B 3218B 3207A 3209A 3214/ A 3214 Het onderhavig plan werd ter inzage van het publiek op het stadhuis neergelegd van... tot... Secretaris Burgemeester 3311A 3310A 3198C Dany Punie Wouter Beke 3406A 3404A 3402A 3380A 3309A 3302A 3198D 3219A 3216A 3405A 3403A 3400A 3399A 3398A 3397B 3395A 3394A 3394B 3393A 3392A 3391A 3381A 3386B 3386A 3307A 3308A 3306A 3305A 3303A 3304A 3301A 3300A 3299A 3298A 3297A 3296A 3294A 3295A 3292A 3293A 3220A 3217B 3222A 3221A 3224A 3223A 3225A 3230D vestiging Hasselt Herckenrodesingel Hasselt T F A voorontwerp ECR B voorontwerp plenair overleg ECR C voorontwerp plenair overleg ECR D plenair overleg ECR E voorlopige vaststelling ECR DATUM HISTORIEK TEKENAAR DATUM HISTORIEK FASE ONTWERP GRAFISCH PLAN SCHAAL 1/1000 PLANOPP. (m²) 0.00M² PROJECTNUMMER Teamleider ruimtelijke planning Katrien Van den Bergh Erkend ruimtelijk planner arch./stbk. Ann Steegmans PLANNUMMER TEKENAAR UITGAVE 05219/ /1 E

2 Provincie Limburg Arrondissement Hasselt Stad Leopoldsburg Dossiernr: 05219/12 n Maart 2013 Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Aan de Kom Ontwerp voorlopige vaststelling Toelichtingsnota stedenbouwkundige voorschriften Opdrachtgever: Gemeentebestuur Leopoldsburg Koningin Astridlaan Leopoldsburg afdeling ruimtelijke planning en ontwerp Vestiging Hasselt Vestiging Vlaams Brabant Herckenrodesingel Hasselt Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo tel: 011/ fax: 011/ tel: 016/ fax: 016/ infra@libost-groep.com vlaamsbrabant@libost-groep.com

3

4 Revisie Toelichting datum A B C D E F G H J K L Opgemaakt ruimtelijke planner Geverifieerd projectleider Vrijgegeven afdelingshoofd Eerste indiening schetsontwerp Voorontwerp Aanpassingen i.k.v. adviesronde screening Voorontwerp plenaire vergadering Voorontwerp plenaire vergadering Ontwerp plenaire vergadering Ontwerp plenaire vergadering Plenaire vergadering Ontwerp voorlopige vaststelling Ontwerp voorlopige aanvaarding Ontwerp voorlopige aanvaarding 8 november juni september juli Juni 2012 Augustus 2012 September 2012 November 2012 December 2012 Maart 2013 Naam Handtekening Datum ls.ar. / stbk. Lotte Poncelet stbk. Ilse Demeulenaere Ar. / stbk. Ann Steegmans ls.ar. /stbk. Katrien Van Den Bergh Maart 2013 Maart 2013 Maart 2013

5

6 Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Aan de Kom Opgemaakt Erkend ruimtelijk Planner Ann Steegmans Ilse Demeulenaere Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad om gevoegd te worden in de beraadslaging in zitting van... De Secretaris, De Burgemeester, dhr. Dany Punie dhr. Wouter Beke Het college van burgemeester en schepen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis werd neergelegd van:. tot:... De Secretaris, De Burgemeester, dhr. Dany Punie dhr. Wouter Beke Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad om gevoegd te worden in de beraadslaging in zitting van... De Secretaris, De Burgemeester, dhr. Dany Punie dhr. Wouter Beke NOT01L Maart 2013 pag. 5

7

8 Inhoudsopgave TITEL I: TOELICHTINGSNOTA Aanleiding tot de opmaak van het uitvoeringsplan Geografische situering en afbakening Voorlopige probleemstelling Ter uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Ter uitvoering van het provinciaal ruimtelijk structuurplan Limburg Ter uitvoering van de PRUP s Ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Leopoldsburg (definitieve vaststelling gemeenteraad dd. 29 mei 2008) Bindende bepalingen Richtinggevende bepalingen Gemeentelijk Mobiliteitsplan Leopoldsburg (Beleidsplan oktober 2005) Woningbehoeftenstudie (eind 2002) Nota beperkte woonbehoefte (opgemaakt door Technum dd. 14 april 2010) Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan (1996) Landinrichtingsproject Grote Netegebied ( ) Macroniveau: Leopoldsburg in de regio Mesoniveau: Gemeente Leopoldsburg Microniveau: De kanaalkom Nederzettingsstructuur Verkeersstructuur Landschappelijke structuur Economische structuur Toeristisch-recreatieve structuur Synthese bestaande ruimtelijke structuur Analyse van de deelruimten Knelpunten Potenties algemene visie doelstellingen Uitgangspunten Vanuit het Grond- en pandendecreet (in voege dd. 1 september 2009) Vanuit Ruimtelijke Structuur Vanuit Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg Vanuit het gemeentebestuur van Leopoldsburg Vanuit de Nv De Scheepvaart Inrichtingsprincipes Macroniveau Mesoniveau Microniveau Uitwerking inrichtingsprincipes schetsontwerp Zone voor wonen aan het water NOT01L Maart 2013 pag. 7

9 Stedelijk wonen aan het water Beeldmateriaal totaalgebied Sfeerbeelden gewenste invulling bouwblokken (buiten de proejctzones) Sfeerbeelden terreinbezoek Nederland (12 november 2007) Decreet IWB Waterparagraaf Watertoetskaarten Risicozones voor overstromingen Erosiegevoelige gebieden Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Hellingenkaart Infiltratiegevoelige bodems Overstromingsgevoelige gebieden (2011) Winterbeddingskaart TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Algemene bepalingen Artikel 1 Wijze van meten Artikel 2 Gehanteerde begrippen Artikel 3 Bepalingen in verband met de bestemmingen Artikel 4 Bepalingen voor de ontwikkeling van het plangebied Artikel 5 Bepalingen voor alle gebouwen in het plangebied Artikel 6 Bepalingen in verband met het waterbeleid Specifieke bepalingen voor de verschillende bestemmingszones Artikel 7 Zone voor wonen aan het water Artikel 8 Zone voor zuidgeoriënteerde woningen Artikel 9 Zone voor open bebouwing en halfopen bebouwing Artikel 10 Zone voor waterparken Artikel 11 Stedelijk wonen aan het water Artikel 12 Stedelijk wonen aan het water Artikel 13 Zone voor clubhuis Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein Artikel 15 Zone voor kwaliteitsvolle buitenruimte Artikel 16 Verbinding voor langzaam verkeer (indicatieve aanduiding) Artikel 17 Structurerende groenas (indicatieve aanduiding) Artikel 18 Zone voor waterinfrastructuur Artikel 19 Zone voor lokale weg Artikel 20 Buffer Artikel 21 Zichtas (indicatieve aanduiding) Artikel 22 Lokale toegang motorisch verkeer (indicatieve aanduiding) Artikel 23 Zone non-aedificandi (overdruk) BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTINGSNOTA Geraadpleegde adviesinstanties Ontvangen adviezen NOT01L Maart 2013 pag. 8

10 18.3 Conclusie Dienst Mer Kaartenbijlage Kaart 1: Gewestplan Hasselt-Genk, K.B Kaart 2: Cadmap Kaart 3: Overige bepalingen Kaart 4: Structurerend groen Kaart 5: Topografische kaart Kaart 6: Orthofoto Kaart 7: grafisch plan Kaart 8: Planschade / planbaten Figurenbijlage Figuur 1: Geografische situering kleinstedelijk gebied Leopoldsburg Figuur 2: Aanduiding uitgangspunten (Bron: OC GIS-Vlaanderen) Figuur 3: Synthese gewenste ruimtelijke structuur Leopoldsburg (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 9) Figuur 4: Woningbouwprogrammatie (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 2) Figuur 5: Gewenste nederzettingsstructuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 1) Figuur 6: Gewenste open ruimtestructuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 4) Figuur 7: Gewenste ruimtelijk-economische structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 5) Figuur 8: Gewenste toeristisch-recreatieve structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 6) Figuur 9: Gewenste landschappelijke structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 8) Figuur 10: Probleemstelling (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Figuur 11: Verblijfsgebieden en wegencategorisering (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Figuur 12: Provinciaal fietsroutenetwerk (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Figuur 13: Recreatief fietsroutenetwerk (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Figuur 14: Ruimtelijke analyse op macro-niveau Figuur 15: Bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente (Bron: GRS Leopoldsburg) Figuur 16: Bebouwde ruimte versus onbebouwde ruimte Figuur 17: Nederzettingsstructuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 18: Verkeersstructuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 19: Landschappelijke structuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 20: Economische structuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 21: Toeristische structuur in het plangebied Aan de Kom NOT01L Maart 2013 pag. 9

11 Figuur 22: Bestaande ruimtelijke structuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 23: Situering van de verschillende deelruimten Figuur 24: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage NOT01L Maart 2013 pag. 10

12 NOT01L Maart 2013 pag. 11

13 TITEL I: TOELICHTINGSNOTA Figuur 1: Geografische situering kleinstedelijk gebied Leopoldsburg 1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING TOT DE OPMAAK VAN HET UITVOERINGSPLAN De gemeente Leopoldsburg wenst over te gaan tot de opmaak van het RUP Aan de Kom in het kader van de realisatie van haar strategische projecten zoals die beschreven worden in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS). Het GRS stelt dat dit gebied rond de kanaalkom één van de twee strategische projecten in de gemeente is waarvan de ontwikkeling de uitbouw van de kleinstedelijke kern van Leopoldsburg ondersteunt. De doelstelling van het RUP is het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied aan de kanaalkom, eventueel aangevuld met omliggende andere gebieden. Mol Lommel Neerpelt Overpelt Leopoldsburg Bree Weert Maaseik Roermond 1.2 GEOGRAFISCHE SITUERING EN AFBAKENING Leopoldsburg is gelegen in het westen van de provincie Limburg, en behoort tot het arrondissement Hasselt. De gemeente ligt tegen de grens met de provincie Antwerpen en situeert zich tussen Lommel en Beringen. Hasselt Genk Maasmechelen Sittard Leopoldsburg grenst aan de volgende gemeenten (opgesomd in uurwijzerszin, beginnend in het oosten): Hechtel-Eksel, Beringen, Ham en Balen (provincie Antwerpen). Eén van de grootste militaire kampen van het land neemt het ganse oostelijke deel van de gemeente in. Het kanaal van Beverlo (richting Lommel) heeft zijn oorsprong op het grondgebied van Leopoldsburg. Maastricht De afstanden tot de belangrijkste dichtstbijzijnde gemeenten zijn Beringen: 9 km; Lommel: 12 km; Hasselt: 27 km; Antwerpen: 66 km en Brussel (centrum): 82 km. Geografisch situeert Leopoldsburg zich in de Kempen. Deze streek strekt zich uit over twee provincies, Antwerpen en Limburg, en loopt door in Nederland (Noord-Brabant). De streek wordt gekenmerkt door een zandbodem die matig tot weinig vruchtbaar is. De gemeente ligt aan de westelijke voet van de steilrand van het Kempens Plateau. NOT01L Maart 2013 pag. 12

14 1.3 VOORLOPIGE PROBLEEMSTELLING Door de opdrachtgever werden reeds een aantal uitgangspunten geformuleerd waar bij de opmaak van het RUP rekening mee gehouden dient te worden: 1. De kanaalkom dient als strategisch project voor de ondersteuning van de uitbouw van de kleinstedelijke kern van Leopoldsburg ontwikkeld te worden. Wonen aan het water staat hierbij centraal. 2. De kanaalkom heeft een toeristisch-recreatief karakter dat versterkt moet worden (jachtclub voor de binnenvaart, fietsers en wandelaars, standplaats voor mobilhomes). 3. De bestaande bedrijven die aan de kop van de kanaalkom gevestigd zijn (waaronder Saillart), moeten mee opgenomen worden in het RUP, met dien verstande dat zij kunnen blijven bestaan op de huidige locatie maar dat er op lange termijn een uitdovingsbeleid gevoerd wordt zodat ook op de kop van de kanaalkom wonen kan ontwikkeld worden. 4. Indien mogelijk wenst de gemeente een herhaling te realiseren van de kom zodat binnen het woonuitbreidingsgebied meer oevers gecreëerd worden die aangewend kunnen worden om wonen aan het water te realiseren. 5. Een oplossing dient binnen het RUP geboden te worden voor de zonevreemde woning die binnen het projectgebied gelegen is. 6. De lijnbeplanting die het kanaal begeleidt, dient zoveel mogelijk gevrijwaard te worden. 7. De botenherstelwerkplaats, die zich momenteel te midden van het woonuitbreidingsgebied bevindt, hypothekeert de ontwikkeling hiervan. Het is aangewezen deze te verplaatsen richting de KMO-zone ten westen van het plangebied. Figuur 2: Aanduiding uitgangspunten (Bron: OC GIS-Vlaanderen) 5 ZONEVREEMDE WONING 4 HERHALING VAN DE KOM 2 JACHTCLUB 6 LIJNBEPLANTING KANAAL 1 WONEN AAN HET WATER 7 BOTENHERSTELPLAATS 3 UITDOVEN BESTAANDE BEDRIJVIGHEID NOT01L Maart 2013 pag. 13

15 2 PLANNINGSCONTEXT 2.1 TER UITVOERING VAN HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen duidt het karakter aan waarbinnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Vlaanderen de komende jaren zal plaatsvinden. Volgens het RSPL is Leopoldsburg gelegen in een groot aaneengesloten gebied van het buitengebied. Leopoldsburg heeft een goed uitgeruste kern met een stedelijke structuur waar potenties aanwezig zijn voor het voeren van een stedelijk aanbodbeleid op het vlak van wonen, gekoppeld aan het Militair domein. De economische ontwikkeling moet echter buiten het stedelijk gebied Leopoldsburg worden gesitueerd binnen het economisch netwerk van het Albertkanaal. 1 Binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden delen van de gemeente Leopoldsburg opgewaardeerd als kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Het stedelijk beleid is erop gericht om versnippering en uitzwerming van de activiteiten tegen te gaan. Het ruimtelijk beleid voor de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau is erop gericht de bestaande stedelijke morfologische structuuren het stedelijk functioneren terug voldoende economische, sociale en ruimtelijke draagkracht te geven. Dit is slechts mogelijk door enerzijds een doorgedreven kernversterkend beleid met alle prioriteit naar inbreiding en het valoriseren van de bestaande stedelijke potenties (bestaande natuurelementen, het historisch karakter, de sterke stedelijke voorzieningen,...) en anderzijds door een complementair beleid in de aangrenzende goed uitgeruste kernen van het buitengebied. Veel aandacht moet gaan naar de kwalitatieve verbetering van het woningpatrimonium, de stedelijke voorzieningen en de stedelijke economische structuur veeleer dan naar een ruimtelijke ontwikkeling met alleen een kwantitatieve uitbreiding die opnieuw de stedelijke kern beconcurreert. 2 De afbakening van de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau gebeurt door de provincie in nauw overleg met het Vlaams Gewest en de betrokken gemeenten. 2.2 TER UITVOERING VAN HET PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN LIMBURG Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg (PRSL) werd definitief vastgesteld door de provincieraad in zitting van 18 september 2002 en goedgekeurd bij ministerieel besluit van 12 februari De actualisatie van het RSPL werd definitief vastgesteld door de provincieraad in zitting van 16 mei 2012 en goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 juli Binnen het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan van Limburg situeert Leopoldsburg zich in de hoofdruimte Kempen, op de rand van het Kempens plateau. De gemeente functioneert als beperkt knooppunt waarin bovengemeentelijke voorzieningen voor het gebied worden geconcentreerd. Leopoldsburg wordt geselecteerd als kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Voor dit kleinstedelijk gebied wordt vooropgesteld dat de ruimtelijke structuur moet worden behouden en versterkt en dat het ruimtelijk beleid van de hoofdkern en de andere gemeenten op elkaar moet worden afgestemd. Leopoldsburg wordt als entiteit versterkt. De taakstelling van Leopoldsburg beperkt zich tot het uitbouwen van diensten, voorzieningen en wooneenheden binnen het stedelijk gebied. De industriële activiteiten blijven op lokaal niveau. Regionale industriële ontwikkelingen horen thuis in het economisch netwerk van het Albertkanaal. Bijkomend is Leopoldsburg een stedelijk gebied aan de rand (en dus niet in) het economisch netwerk van het Albertkanaal. Leopoldsburg dient zijn autonome positie in het buitengebied te versterken. Ook toeristisch-recreatief is zijn rol beperkt. Een groot gedeelte van het grondgebied van Leopoldsburg is niet geschikt voor stedelijke ontwikkelingen. In het westen ligt het natuurreservaat Gerheserheide en in het oosten en noorden het vogelrichtlijngebied, dat zich uitstrekt over het militair domein en de vallei van de Zwarte Beek. Die gebieden fungeren als contouren voor de gewenste afbakening van het stedelijk gebied. In het zuiden worden die contouren aangevuld met een open ruimte verbinding over de Grote Beekvallei, die de open ruimte van het militair domein met de agrarische gebieden ten zuiden van Heppen verbindt en de stedelijkheid begrenst. Leopoldsburg wordt als entiteit versterkt, waardoor de gewenste afbakening niet kan worden uitgebreid tot Heppen. 3 1 RSV, richtinggevend gedeelte, p RSV, richtinggevend gedeelte, p RSPL, richtinggevend gedeelte, p NOT01L Maart 2013 pag. 14

16 2.3 TER UITVOERING VAN DE PRUP S Momenteel is het PRUP afbakening kleinstedelijk gebied Leopoldsburg in opmaak. De voorstudie van het afbakeningsproces werd op 23 juni 2005 afgerond en goedgekeurd door de deputatie. De opmaak van het RUP bevindt zich in de beginfase. Het plangebied situeert zich vermoedelijk binnen de afbakening van het kleinstedelijk gebied. De deputatie heeft op 25 november 2010 de subsidiariteit voor de opmaak van een gemeentelijk RUP ter hoogte van het woonuitbreidingsgebied B11 (De Kom) gegeven. Dit gebeurde op basis van een geactualiseerde woonbehoeftestudie, opgemaakt en bijgebracht door de gemeente Leopoldsburg (goedgekeurd in de gemeenteraad van 3 mei 2010). De mogelijke juridische problemen ten gevolge van de voorafname op het PRUP afbakening KSG Leopoldsburg zijn door de gemeente gekend. NOT01L Maart 2013 pag. 15

17 2.4 TER UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN LEOPOLDSBURG (DEFINITIEVE VASTSTELLING GEMEENTERAAD DD. 29 MEI 2008) Het GRS Leopoldsburg werd opgemaakt door het studiebureau Iris Consulting. Het ontwerp GRS is definitief goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de provincie Limburg op 28 augustus 2008 en omvat de gewenste ruimtelijke structuur, visie, concepten en te nemen acties en maatregelen ter uitvoering ervan Bindende bepalingen Voortgaand op de acties geformuleerd in het richtinggevend deel, worden in het bindend gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan bindende bepalingen vastgelegd. Deze bindende bepalingen worden geformuleerd in de vorm van ruimtelijke kernbeslissingen, afgekort RKB s. Een aantal van deze RKB s zijn relevant voor het projectgebied van de Kom: Toeristisch-recreatieve structuur 4 : RKB 19: Selectie van strategische plaatsen openbaar domein: Kanaalkom en omgeving RKB 20: selectie van standplaatsen voor zwerfwagens Aan de kanaalkom Verkeers- en vervoersstructuur 5 : RKB 21: Selectie van lokale wegen type 1 N18 Leopoldsburg Balen RKB 22: selectie van lokale wegen type 2 Lidostraat Op te maken gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen 6 : RKB 27: Opmaak van een gemeentelijk BPA /RUP voor de kanaalkom Ondertussen werd met de ruimtelijke studie rond deze strategische plek gestart. Het RUP is momenteel in ontwerpfase en wordt voorbereid voor een eerste overleg met de hogere overheid. 4 GRS Bindend gedeelte, p. 8 5 GRS Bindend gedeelte, p. 9 6 GRS Bindend gedeelte, p. 12 Andere plannen of verordeningen op te maken op gemeentelijk niveau 7 : RKB 36: Opmaak van inrichtingsplannen voor het openbaar domein rond de kanaalkom De wijde omgeving van de Kanaalkom heeft nood aan een meer kwalitatieve inrichting. Een inrichtingsplan zal de herinrichting en heraanleg voorbereiden. Dit inrichtingsplan zal specifieke aandacht besteden aan verblijfskwaliteit, beeldkwaliteit, recreatieve mogelijkheden en aan de relatie van de omgeving met het water. RKB 41: Opmaak actieplan voor het behoud en het versterken van trage wegen Een samenwerking met de VZW Trage Wegen helpt bij het inventariseren van de diversiteit en de kenmerken van het bestaande trage-wegennetwerk. Aan de hand van literatuurstudie, de bevraging van experts en actoren (verenigingen, vvv s, enz.) op het terrein en terreinverkennend onderzoek kan een methodologie opgesteld worden voor het uitwerken van een functioneel, recreatief en landschappelijk ingepast padennetwerk. Uitwerking en afstemming van sectorale initiatieven 8 : RKB 45: Uitbouw van een recreatief netwerk door een samenhangend padenstelsel De afstemming via een gericht padenplan van de bestaande padenstructuur op de recreatieve polen en locaties vormt de basis voor het netwerk. Onderzoek naar verdwenen paden en in onbruik geraakte voetpaden zal door de gemeente in een eerste fase opgezet worden. Het uitwerken van recreatieve verbindingen tussen de woonkernen, langsheen interessante locaties, gebouwen of kleinschalige natuurfragmenten, bundelt de toeristische functie met de lokale verkeersfunctie. Zo wordt er een wandeling gekoppeld aan de millenniumbomen. De gemeente werkt tevens een planning uit om ontbrekende schakels aan te vullen en de bestaande infrastructuur te versterken. RKB 46: Ondersteunend beleid voor verblijfstoerisme uitwerken De gemeente zal overgaan tot de actualisatie van de inventarisatie van alle verblijfsaccommodatie. Contacten met de provincie en met naburige regio s zijn gewenst om een actief en ondersteunend beleid 7 GRS Bindend gedeelte, p. 14, 15 8 GRS Bindend gedeelte, p. 16 NOT01L Maart 2013 pag. 16

18 uit te werken, eventueel in de vorm van een verordening, administratieve ondersteuning, bedrijfshulp, enz. Eén van de maatregelen zal bestaan uit het uitwerken van een premiestelsel voor de inrichting van bed-and-breakfast, landelijk toerisme en gastenkamers. Dit gebeurt bij voorkeur in de deelruimten Westband, Heppen en Drie Groene Randen. Dit reglement kan ondersteunend werken voor het Provinciaal reglement dat dezelfde ondersteuning van Bed-and-Breakfasttoerisme wil aanbieden. Een locatie voor echte hotelinfrastructuur in functie van het kleinstedelijk gebied is in de eerste plaats de omgeving van de Kanaalkom, en in de tweede plaats de Dubbelkern. Figuur 3: Synthese gewenste ruimtelijke structuur Leopoldsburg (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 9) Richtinggevende bepalingen Concepten 9 In het GRS Leopoldsburg worden een aantal concepten vooropgesteld die de beginselen vormen voor de gewenste ruimtelijk ontwikkeling van de gemeente. Hieronder worden de concepten vermeld die van invloed zijn op het projectgebied van het RUP Aan de Kom : 1. Graduele en hiërarchische verdichting De verscheidenheid aan bebouwde landschappen binnen de gemeente wordt de basis voor de verdere verdichting. Naargelang de ligging, zullen de inbreidingsprojecten van elkaar verschillen wat betreft dichtheid, maar ook wat betreft typologie, omvang en programma. Binnen de dubbelkern van de gemeente zal de verdichting het grootst zijn maar zullen de projecten eerder kleinschalig van aard zijn. In de Westband zorgen grootschaliger projecten rond de strategische locaties voor een selectieve verdichting. Andere gebieden worden zeer beperkt verdicht via een specifieke typologische invulling als afwerking of vervollediging van het weefsel. 2. Strategische projecten als motor voor de kleinstedelijke ontwikkeling Twee prioritaire zones worden omschreven: Kanaalkom en Station. Hier moeten enkele strategische projecten rond wonen en specifieke aanvullende functies leiden tot een verbetering van de leef- en omgevingskwaliteit. Zorg voor het openbaar domein, en het voorzien van een draagkrachtige link tussen beide gebieden onderling en naar de Dubbelkern mag niet ontbreken. De ontwikkelingen op deze 9 GRS Richtinggevend gedeelte, p. 15 NOT01L Maart 2013 pag. 17

19 twee plekken ondersteunt de uitbouw van de kleinstedelijke kern. centrum. Het creëren van een specifieke eigentijdse leefomgeving is een prioritaire doelstelling. Aandacht gaat daarbij naar een duurzame woon- en omgevingskwaliteit. Vanuit de concepten kan een eerste overzicht gemaakt worden van de gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente. Het gaat hier over een globale visie die later nog verfijnd wordt. Als één van de aandachtspunten komt de strategische locatie van de kanaalkom aan bod. Deze moet worden ingebed in een evenwichtige en herkenbare kern. Hier moet een aangepast project ontwikkeld worden die het kleinstedelijk gebied van Leopoldsburg zal versterken. De verzorging en herinrichting van het openbaar domein is hier prioritair voor de woon- en verblijfskwaliteit. Deelruimte: De Centrumband 10 Het projectgebied is gelegen in de deelruimte De Centrumband. In deze deelruimte wordt een stedelijk gebied beleid gevoerd. In de centrumband wordt deze stedelijkheid geconcentreerd in een beperkt aantal strategische projecten die een sterke relatie met het centrum krijgen. Buiten deze strategische stedelijke projecten, ligt de nadruk op het handhaven en versterken van de residentiële woonfunctie. Om het woningaanbod uit te breiden en te differentiëren worden nieuwe woongebieden ontwikkeld. Verdichting gebeurt op een afgewogen manier. Aan de buitenrand van de centrumband is de relatie met de open ruimte daarbij een belangrijke randvoorwaarde. Verdere invulling van het gebied moet resulteren in een geleidelijke overgang tussen stedelijk gebied en open ruimte. Op die manier kan het groen het bebouwde gebied binnendringen. Alhoewel eveneens stedelijk, krijgt deze deelruimte aldus een ander karakter dan het centrum. Bovenlokale en verkeersgenererende functie krijgen een plaats in de stedelijke projectgebieden of langs de steenwegen. Voor de deelruimte worden een aantal doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven voorop gesteld. Belangrijkste voor het projectgebied dat deel uitmaakt van dit RUP is Kanaalkom als ontwikkelingspool voor nieuwe stedelijkheid 11. Het gebied rond de kanaalkom, met als grootste projectzone het prioritair aan te snijden woonuitbreidingsgebied B11, is één van de twee prioritaire zones binnen deze deelruimte. Hier moeten strategische projecten rond wonen en specifieke aanvullende functies leiden tot een versterking van het kleinstedelijk gebied, in aanvulling op het 10 GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p. 25 Figuur 4: Woningbouwprogrammatie (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 2) 1. Input van nieuwe functies aan de kanaalkom: de volgende stedelijke functies worden bij de kanaalkom voorzien: specifieke woontypologieën aan het water, recreatieve functies en bedrijvigheid die met water, boten en varen te maken hebben (aanlegsteiger, botenberging voor de winter, botenherstelplaats, samengaan van recreatie en natuurontwikkeling rond het kanaal,...), horeca, kleinhandel. De ondersteunende functies voor deze nieuwe woonontwikkelingen moeten korter bij het centrum gezocht worden, aan de kop van de kanaalkom of langs de nieuwe stedelijke verbinding tussen de Kanaalkom en het centrum. De Antwerpsesteenweg is een doorgaande weg op bovenlokaal niveau, lokale functies worden daarom beter niet langs deze weg voorzien. 2. Zorg voor het openbaar domein in het algemeen: de kanaalkom is tegelijk een prioritaire ontwikkelingszone binnen het kleinstedelijk gebied én een poort naar dat kleinstedelijk gebied. Dit moet leesbaar zijn in de openbare ruimte. De herstructurering van de ruimte rond de kanaalkom, de Antwerpsesteenweg en de aanpalende straten is hier zeer belangrijk. 3. Een krachtige link tussen deze pool en het centrum mag niet ontbreken. Een ruimtelijke en functionele binding is noodzakelijk. Gezien de afstand (1,2 km) zijn structurerende ingrepen noodzakelijk. Deze omvatten het creëren van vlotte verbindingen voor voetgangers en fietsers tussen de kanaalkom en het centrum en een opwaardering van de gebieden langs deze as. NOT01L Maart 2013 pag. 18

20 Deze deelruimte ligt vlakbij de deelruimte Dubbelkern, doch de uitgestrektheid maakt dat er soms grote afstanden af te leggen zijn tussen beide deelruimten. Het beleid is gericht op het verkleinen van deze afstand. De aanleg van fiets- en voetgangersverbindingen, indien mogelijk vrijliggend, is een prioritair beleidselement. Aanvullend moet er gewerkt worden aan de openbaar vervoersontsluiting van gebieden als de Kanaalkom 12. Opvangen van de provinciale taakstelling aan bijkomende woningen in het kleinstedelijk gebied 13 De taakstelling wonen voor het kleinstedelijk gebied Leopoldsburg bedraagt wooneenheden voor de planperiode Per 1 januari 2008 bedroeg de resterende taakstelling nog 821 wooneenheden. Dit betekent dat gedurende de planperiode amper 39% van de taakstelling is gerealiseerd. Op 1 januari 2008 bedroeg het resterend aanbod in het kleinstedelijk gebied 427 wooneenheden op percelen langs een uitgeruste weg, waarvan 85 kavels in goedgekeurde verkavelingen. Uitgaande van een realisatiegraad van respectievelijk 30% en 80% komen er voor de periode respectievelijk = 194 kavels op de markt in het kleinstedelijk gebied. Om haar rol als autonoom kleinstedelijk gebied in West-Limburg en haar concurrentiepositie ten opzichte van de omliggende grote en middelgrote gemeenten te versterken, is een serieuze inhaalbeweging op het gebied van bijkomende woningen nodig. Om haar ambities de komende jaren waar te maken zal de gemeente verschillende wegen parallel bewandelen: inbreiding en verdichting van de dubbelkern als katalysator voor de stedelijke dynamiek in het centrum; realiseren van strategische stedelijke projecten als motor voor een vernieuwde stedelijkheid; aansnijden van grotere nieuwe woongebieden in de centrumband als initiator voor een verdere diversificatie van het woningaanbod. Voorzien van woningen voor specifieke doelgroepen 15 Het aandeel sociale wooneenheden bedraagt momenteel 6,5% van het woningenbestand. Om het provinciale streefcijfer van 10% te benaderen, hanteert de gemeente de volgende richtlijnen bij de toepassing en uitwerking van de woonprogrammatie: Er worden locaties gezocht binnen de Carrés voor verdere kleinschalige projecten inzake sociale huisvesting met de nadruk op inbreiding en renovatie van bestaande panden. Deze projecten bieden slechts een beperkt aantal wooneenheden maar met een grote diversiteit aan types. Voor elke invulling van een hierna beschreven binnengebied of woonuitbreidingsgebied binnen het kleinstedelijk gebied zal de gemeente naar een uiteindelijk aantal van 20% sociale wooneenheden streven. Ook hier geldt dat diversificatie van types een vereiste is; Een evenwichtige mix van koopwoningen, kavels en huurwoningen (1/3 de 1/3 de 1/3 de ) is het uitgangspunt. Een evenwichtig woonbeleid streeft naar een mix van verschillende bevolkingsgroepen. Indien de trend in de bevolkingsevolutie zich doorzet, zal het aandeel van de leeftijdsgroep tussen 20 en 39 jaar stelselmatig afnemen. De gemeente streeft naar een trendbreuk wat dit betreft. Daarom zal gestreefd worden naar het aanbieden van aangepaste woonvormen voor jonge alleenstaanden en jonge gezinnen. Tevens moet ingespeeld worden op de vergrijzing van de bevolking. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen en hebben specifieke woonbehoeften. In de dubbelkern en de stationsomgeving moet specifieke aandacht gaan naar aangepaste woningen voor deze bevolkingsgroep. Tenslotte moet bij het ontwikkelen van nieuwe woongebieden ook een eventuele bijkomende vraag voor huisvesting van militairen kunnen opgevangen worden. De vraag voor bijkomende huisvesting voor militairen wordt geschat op 40 bijkomende gezinnen per jaar. De gemeente heeft een taakstelling voor 8 standplaatsen voor woonwagenbewoners tot Strategische stedelijke projecten zorgen voor nieuwe impulsen GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p Over de taakstelling voor het kleinstedelijk gebied voor de planperiode die begonnen is, namelijk , zijn nog geen provinciale gegevens gekend; deze werden dan ook nog niet opgenomen. Opdat Leopoldsburg zich zou kunnen handgaven als een volwaardig kleinstedelijk gebied, zijn een aantal krachtige impulsen nodig om een nieuw elan te geven aan de lokale woonmarkt. De strategische projecten moeten zorgen voor een nieuwe dynamiek in Leopoldsburg. Ze bieden verschillende doelgroepen kwalitatieve 15 GRS Richtinggevend deel, p. 44 Door de goedkeuring van het Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid vervalt deze alinea uit het GRS Leopoldsburg en wordt deze Vlaamse wetgeving van toepassing. 16 GRS Richtinggevend deel, p. 45 NOT01L Maart 2013 pag. 19

21 woningen aan op interessante locaties. Daarnaast zullen deze strategische projecten een motorfunctie vormen voor de ganse gemeente en het kleinstedelijk gebied in het bijzonder. Hun eigentijdse en kwalitatieve uitstraling moet een katalysator zijn voor andere kleinschalige initiatieven rond opwaardering van het woningpatrimonium. Figuur 5: Gewenste nederzettingsstructuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 1) Voorzieningen die zich situeren op het bovenlokale schaalniveau, worden gebundeld in het kleinstedelijk gebied, in hoofdzaak in de dubbelkern, de stationsomgeving en aan de kanaalkom. Opmaak van een RUP kanaalkom 19 Suggestie aan de provincie: De gemeente stelt voor dat de provincie bij de afbakening van het kleinstedelijk gebied een actie opneemt om voor dit gebied een PRUP op te stellen. Via een provinciaal RUP kan het woonuitbreidingsgebied omgezet worden in stedelijk woongebied. 20 De gemeente is ondertussen gestart met de opmaak van een RUP Aan de Kom, waarin met de volgende elementen rekening gehouden wordt: Nastreven van een evenwicht tussen stedelijke dynamiek en woonkwaliteit 17 Het intensifiëren van de stedelijke dynamiek mag niet ten koste gaan van de woonkwaliteit. De schaal van de projecten, de bebouwingsdichtheid, de commerciële nevenfuncties moeten afgestemd worden op de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. Woonkwaliteit betekent immers ook een hoge verblijfskwaliteit, een kwalitatieve publieke ruimte, verkeersluwe woon- en verblijfsomgevingen, voldoende publiek en privé groen. Gedeconcentreerde bundeling van woonondersteunende voorzieningen 18 De woonkwaliteit wordt mede bepaald door de aanwezigheid en de nabijheid van woonondersteunende voorzieningen. Deze voorzieningen zijn zeer uiteenlopend van aard, gaande van openbaar vervoer, over lokale groenfragmenten, speelpleintjes, sportinfrastructuur, buurtwinkels, scholen tot dienstverlening zoals post en gemeentelijke diensten. 17 GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p. 46 het gedetailleerd vastleggen van de verschillende bestemmingszones voor stedelijk wonen, watergebonden recreatieve functies, groenzones en waterpartijen, horeca en kleinhandel. Wonen moet de hoofdfunctie zijn; voorschriften betreffende woningdichtheid, bouwhoogtes en bebouwingstypologieën; het voorzien van voldoende en kwalitatieve publieke ruimtes, gekoppeld aan het waterfront; het concretiseren van de aanwezigheid van het element water doorheen de volledige wijk, door het creëren van bijkomende bassins gekoppeld aan de kanaalkom doelstelling is zo veel mogelijk waterfront gerichte woningen te kunnen inplanten; het vormgeven van een visueel krachtige landmark aan de kop van het kanaal. Suggesties betreffende elementen van bovenlokaal niveau inzake open ruimte: Kanaal van Beverlo als natte natuurverbinding 21 Natte natuurverbinding nr. 78 in het RSPL omvat het kanaal van Beverlo, tot op grondgebied van Leopoldsburg. Hier zal de provincie een beleid voeren in functie van de verder te ontwikkelen natuurlijke stapstenen en plaatsen met aangepaste oevers en verbeterde mogelijkheden voor aantakkingen van beken voor vismigraties. 19 GRS Richtinggevend deel, p Noot: In de zitting van 25/11/2010 besliste de deputatie dat het RUP De Kom op gemeentelijk niveau kan uitgewerkt worden, rekening houdende met de mogelijke juridische problemen ten gevolge van deze deze voorafname van het PRUP afbakening kleinstedelijk gebied Leopoldsburg en op voorwaarde dat er een afstamming gebeurt met het PRUP afbakening kleinstedelijk gebied Leopoldsburg. 21 GRS Richtinggevend deel, p. 58 NOT01L Maart 2013 pag. 20

22 Suggestie aan de provinciale overheid: De gemeente ondersteunt deze selectie en het beleid van de provincie inzake natte natuurverbindingen maar wenst deze natuurgerichte ontwikkeling op twee manieren te realiseren: binnen de kanaalkom en directe omgeving: als een natuurverbinding door stedelijke omgeving, met behoud van invulmogelijkheden voor woningbouw van dat gebied; buiten de kanaalkom en directe omgeving: als een natuurverbinding in open ruimte of overgangsgebied naar stedelijk gebied. Figuur 6: Gewenste open ruimtestructuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 4) Input van nieuwe functies aan de kanaalkom is gewenst: specifieke woontypologieën met stedelijke dichtheden aan het water; recreatieve functies die met water, boten en varen te maken hebben (aanlegsteiger, botenberging voor de winter, botenherstelplaats, samengaan van recreatie en natuurontwikkeling rond het kanaal,...); horeca; kleinhandel. Doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven inzake ruimtelijk-economische structuur: Steenwegen binnen het stedelijk gebied als dragers voor economische activiteiten 23 De steenwegen kunnen in beperkte mate dienen voor de inplanting van economische activiteiten die grootschaliger zijn en een sterker verkeersgenererend profiel hebben. Vanuit ruimtelijke en mobiliteitsaspecten horen deze immers niet thuis in het compacte centrum of in residentiële gebieden (en uiteraard evenmin in de open ruimte). De segmenten van de Diester- en Antwerpsesteenweg, die onmiddellijk aansluiten bij de dubbelkern komen in aanmerking voor de vestiging van dit soort activiteiten. Door hun goede ontsluiting zijn ze bereikbaar vanuit de regio. Tegelijk sluiten ze aan bij de dubbelkern, zodat ze ook vanuit het centrum vlot te bereiken zijn. In het geval van de Diestersteenweg kan de nabijheid van de Kanaalkom en de op stapel staande woonprojecten aldaar een ruimtelijk kader aanreiken voor de inplanting van dergelijke economische activiteiten. Gewenste activiteiten betreffen zowel grootschaliger detailhandel als lokale bedrijvigheid. De gewenste multifunctionele ontwikkeling van de steenwegen, met aandacht voor het behoud van de woonfunctie, stelt echter randvoorwaarden aan hun commerciële ontwikkeling. Herlokalisatie van bedrijvigheid aan de kanaalkom 24 Doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven inzake ruimtelijk-economische structuur: Strategische stedelijke projecten versterken de economische structuur van het kleinstedelijk gebied 22 Hoewel bij de strategische stedelijke projecten de nadruk op de woonfunctie ligt, is er in beiden ook plaats voor economische activiteiten. De kop van het kanaal is een strategische locatie binnen het stedelijk project voor de kanaalzone. Op de kop van het kanaal kan visueel een baken worden ingeplant. Het is tevens een scharnierpunt tussen het centrum en de kanaalzone. Het voorstel van afbakening van het kleinstedelijk gebied voorziet in de herbestemming van de KMOzone op de kop van het kanaal naar zone voor gemengde stedelijke ontwikkeling. De KMO-zone wordt momenteel ingenomen door een bedrijf. Voor dit bedrijf wordt een alternatieve locatie voorzien, aansluitend bij de nieuw in te richten KMO-zone voor lokale bedrijvigheid. Deze bestemmingswijziging van de KMO-zone kanaal B wordt opgenomen in het provinciaal of gemeentelijk RUP voor de kanaalzone. 22 GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p. 81 NOT01L Maart 2013 pag. 21

23 Figuur 7: Gewenste ruimtelijk-economische structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 5) Figuur 8: Gewenste toeristisch-recreatieve structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 6) Doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven inzake toeristisch-recreatieve structuur: Watergebonden toerisme aan de kanaalkom 26 Gewenste toeristisch-recreatieve structuur: visie 25 Eén van de kernpunten in de uitbouw van de toeristisch-recreatieve structuur is de kop van het kanaal, waar jachthavenactiviteiten kunnen ontwikkeld worden, zoals botenherstelling, aanlegsteigers, overwinteringsloodsen, horeca, enzovoorts. Dit moet op verantwoorde wijze gekoppeld worden met de ontwikkelingen inzake wonen op deze plaats. Selectieve verbindingen moeten de kernlocaties met elkaar en met de kern verbinden. Hiervoor worden natuurlijke en recreatieve verbindingen gemaakt. Via de beekvalleien en kleinschalige open ruimte-elementen kunnen fiets- en wandelroutes de strategische punten met elkaar verbinden. De wijde omgeving van de Kanaalkom zal een belangrijke plek worden inzake toerisme gelinkt aan infrastructuur of bebouwing. Het geplande woonproject moet voldoende kansen laten om de kanaalkom tot een watergebonden recreatieplek uit te bouwen. Toerisme gelinkt aan het water betekent voor Leopoldsburg: watergebonden kleinschalige activiteiten, zoals vaartoerisme, botenherstelling, overwintering boten, horeca, enzovoorts. In deze context past een kleinschalige overnachtingsparking voor zwerfwagens. De ontsluiting van dit hele kanaalkomgeheel gebeurt via de Antwerpsesteenweg, en ook via een nog te creëren voetgangers- en fietserslink met het centrum. Rond de kanaalkom en de nieuwe bassins zal een kleinschalige menging van wonen en watergebonden recreatie mogelijk gemaakt worden. Het openbaar domein wordt met het oog hierop heraangelegd tot een marine -omgeving: promenade langs het water, rustplekken, autovrije wandelkades, enzovoorts. 25 GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p. 87 NOT01L Maart 2013 pag. 22

24 Acties en maatregelen inzake toeristisch-recreatieve structuur: Opmaak van inrichtingsplannen voor het openbaar domein rond de kanaalkom 27 Landschappelijk waardevolle lijnelementen relevant voor het plangebied van dit RUP 29 De wijde omgeving van de Kanaalkom heeft nood aan een meer kwalitatieve inrichting. Een inrichtingsplan zal de herinrichting en heraanleg voorbereiden. Dit inrichtingsplan zal specifieke aandacht besteden aan verblijfskwaliteit, beeldkwaliteit, recreatieve mogelijkheden en aan de relatie van de omgeving met het water. Doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven inzake landschappelijke structuur: Behoud van verscheidenheid van het landschap 28 Te Leopoldsburg vinden we een aantal types nederzettingen: stedelijke kern, randstedelijke bebouwing, lintbebouwing, historische gehuchten en kernen, verspreide bebouwing. In grote delen van de gemeente overheerst het bebouwde landschap. Het inbrengen van structuur, maar vooral van hiërarchie in dit gefragmenteerde landschap is een krachtlijn voor het beleid. Het bebouwde landschap is sterk afhankelijk van de deelruimte waarin het gelegen is. De hiërarchisering en het behoud van het landschap is daarom deelruimtegebonden. Kanaal van Beverlo. De vier steenwegen naar Leopoldsburg waaronder de Antwerpsesteenweg. In de Centrumband, als onderdeel van het kleinstedelijk gebied, zal het landschap een sterke stedelijke component krijgen. Groenstructuren, ter versterking van de leesbaarheid van het landschap, nemen de vorm aan van laan- of straatbeplantingen of van parken en plantsoenen te midden het bebouwde landschap. Dit bebouwde landschap, dat sterk geordend is vanwege het orthogonaal stratenpatroon en een aantal doelbewust ingeplante bakens, zal zijn leesbaarheid dienen te behouden. Waardevolle panden, in het bijzonder deze met een bakenfunctie of beeldbepalend karakter worden beschermd tegen afbraak, nieuwe bebouwing op visueel strategische plaatsen krijgt kwalitatieve randvoorwaarden mee. Figuur 9: Gewenste landschappelijke structuur (bron: GRS - richtinggevend deel: kaart 8) Eén van de focuspunten in deze deelruimte is de kanaalkom, waar het stedelijk landschap nieuwe vormen zal aannemen door het geplande woon- en stadsproject. De aanleg van het openbaar domein is hier zeer belangrijk om de leesbaarheid van het stadslandschap te verbeteren. Groengehelen worden gebruikt ter versterking van het nieuwe stedelijke landschap. 27 GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p GRS Richtinggevend deel, p. 109 NOT01L Maart 2013 pag. 23

25 3 BEVOEGDHEIDSDELEGATIE Leopoldsburg is in het RSV en het PRSL geselecteerd als kleinstedelijk gebied. Een strategisch stedelijk project Wonen aan het water aan de kanaalkom met een potentieel aan woningdifferentiatie kan bijdragen tot het versterken van het kleinstedelijk gebied. Al in de aanzet tot de gewenste ruimtelijke structuur van de startnota van het GRS (2004) stond de omgeving van de kanaalkom (BU B11) aangeduid bij de kansen met betrekking tot nederzettingen met een mogelijk strategisch project Wonen aan het water met diversificatie van het woningaanbod. In het goedgekeurd GRS van Leopoldsburg staat bij de bindende bepalingen RKB 27: Opmaak van een gemeentelijk BPA/RUP voor de kanaalkom. In de voorstudie van het PRUP Afbakening Kleinstedelijk Gebied Leopoldsburg (goedgekeurd door de BD dd ) is echter voor het geïntegreerd stedelijk project kanaalkom een provinciale actie voorzien voor de omzetting van het woonuitbreidingsgebied B11 en de KMO-zone aan de kanaalkom naar gebied voor gemengde stedelijke ontwikkeling. Ook is de opmaak van een structuurschets (programma, inrichtingsschets, uitvoeringsprogramma) door de gemeente in samenwerking met de provincie voorzien. De gemeente heeft dan ook op 2 juni 2009 een subsidiariteitsvraag gericht aan de Bestendige Deputatie van de provincie Limburg. De Bestendige Deputatie heeft de bevoegdheid voor de opmaak van het RUP gedelegeerd aan de gemeente Leopoldsburg in de zitting dd 25/11/2010. Deze bevoegdheidsdelegatie wordt toegevoegd in bijlage van deze nota. NOT01L Maart 2013 pag. 24

26 4 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND In dit hoofdstuk worden de planningscontext betreffende de relevante juridische documenten en de ruimtelijke en sectorale beleidsdocumenten voor het plangebied beschreven. Deze vormen de (al dan niet juridische) randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied. JURIDISCHE DOCUMENTEN Gewestplan Het plangebied is volgens het gewestplan Hasselt-Genk voor het grootste gedeelte bestemd als woonuitbreidingsgebied, een klein gedeelte ten zuidoosten van de kanaalkom als zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO s, een klein gedeelte in het noordoosten als woongebied en agrarisch gebied Ruimtelijke uitvoeringsplannen De provincie is bezig met de opmaak van het provinciaal RUP Kleinstedelijk gebied Leopoldsburg. Hierin wordt voor het geïntegreerd stedelijk project kanaalkom een provinciale actie voorzien voor de omzetting van het woonuitbreidingsgebied B11 en de KMO-zone aan de kanaalkom naar gebied voor gemengde stedelijke ontwikkeling. Ook is de opmaak van een structuurschets (programma, inrichtingsschets, uitvoeringsprogramma) door de gemeente in samenwerking met de provincie voorzien. In dat kader werd een bevoegdheidsdelegatie gevraagd aan het provinciebestuur. Bijzonder plan van aanleg / Planologisch/Stedenbouwkundig attest Binnen de afbakening van het RUP Aan de Kom zijn twee stedenbouwkundige attesten nr.1 afgeleverd, met name: 3432A, dd. 10/2003, 3425A, dd. 06/2003. Beschermde monumenten, n.v.t. landschappen en dorpsgezichten JURIDISCHE DOCUMENTEN (eikenberkenbos). Afbakening Ven-gebieden n.v.t. MER-plicht n.v.t. Inbreuken tegen de stedenbouw Binnen de afbakening van het RUP Aan de Kom is één wetgeving bouwmisdrijf vastgesteld, met name: 6/1992, 3446A, dd. 02/09/1992. Habitat- en n.v.t. vogelrichtlijngebieden Voorkooprecht / Milieuvergunning Jachtclub Leopoldsburg vzw: klasse 3 (752.3/03/3.07 dd. 19 augustus 2003) geldig voor 20 jaar (tot 19 augustus 2023) Nv Saillart Bouwspecialiteiten: vergunning (752.2/95/2.15 dd. 27 december 1995) tot 28 december 2015 Nv Saillart Bouwspecialiteiten:akteneming van een verandering aan een vergunningsplichtige inrichting (752.2/99/2.02 dd. 20 april 1999) tot 27 december 2015 Verkavelingsvergunningen Binnen de afbakening van het RUP Aan de Kom is één goedgekeurde verkaveling gelegen, met name: 7101V9005 dd. 04/12/1990, perceelsnrs. 3425A, 3426A, 3427A, 3430A, Lidostraat. Binnen de afbakening van het RUP Aan de Kom is één vervallen verkaveling gelegen waar ook een proces verbaal werd opgesteld, met name: 7101V67, dd. 12/03/1968, perceelsnrs. 3425A, 3426A, 3432A, Lidostraat, proces-verbaal dd. 03/02/2004. Atlas der buurtwegen Binnen de afbakening van het RUP Aan de Kom is er geen aanduiding te vinden op de atlas der onbevaarbare waterlopen en is er in de atlas der buurtwegen één buurtweg terug te vinden, met name Chemin N 1 Chemin de Diest à Lommel. Passende beoordeling / Waterwinningsgebieden / Landschapsatlas Biologische waarderingskaart n.v.t. Eén van de grootste percelen in het midden van het plangebied wordt gekarteerd als biologisch zeer waardevol (eutroof moerasbos en struweel). In het noorden van het plangebied langs het kanaal liggen biologisch waardevolle percelen (aanplanten en parken, populierenaanplant op vochtige grond met ruderale ondergroei) en een biologisch zeer waardevol perceel NOT01L Maart 2013 pag. 25

27 Kaart 1: Gewestplan Hasselt-Genk, K.B NOT01L Maart 2013 pag. 26

28 Kaart 2: Cadmap NOT01L Maart 2013 pag. 27

29 5 KAARTEN - BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND Kaart 3: Overige bepalingen NOT01L Maart 2013 pag. 28

30 Kaart 4: Structurerend groen NOT01L Maart 2013 pag. 29

31 Kaart 5: Topografische kaart NOT01L Maart 2013 pag. 30

32 Kaart 6: Orthofoto NOT01L Maart 2013 pag. 31

33 6 FOTOREPORTAGE NOT01L Maart 2013 pag. 32

34 NOT01L Maart 2013 pag. 33

35 7 RELEVANTE BELEIDSPLANNEN 7.1 GEMEENTELIJK MOBILITEITSPLAN LEOPOLDSBURG (BELEIDSPLAN OKTOBER 2005) Het gemeentelijk mobiliteitsplan is opgemaakt door Vectris cvba (voorheen Langzaam Verkeer vzw) in onderaanneming van Mobiel 21 vzw (nieuwe naam van Langzaam Verkeer). Fase 3 van het mobiliteitsplan, met name het beleidsplan, werd ter goedkeuring voorgelegd op de provinciale auditcommissie van 22 november De gemeente is ondertussen gestart met de opmaak van een geactualiseerd mobiliteitsplan. De eindfase hiervan wordt voorzien eind Onderstaand worden kort de aandachtpunten in het beleid voor de omgeving van de kanaalkom beschreven. Probleemstelling Leopoldsburg heeft een beperkt aanbod aan bedrijventerreinen, die voornamelijk gesitueerd zijn in het noordwesten van de gemeente langsheen de kanaalkom. De in het gewestplan voorziene zone palend aan de Lidostraat en de zone tussen de Tunnelstraat en de Kanaalstraat kunnen zowel op ruimtelijk vlak als op vlak van ontsluiting in vraag gesteld worden. Naast de bedrijvigheid heeft het kanaal van Beverlo een belangrijke recreatieve functie. Aan de kanaalkom langsheen de Antwerpsesteenweg is een jachthaven gelegen die er uitziet als een sloperskade. Een ruimtelijke herwaardering met aandacht voor een landschappelijke aanpak en recreatief medegebruik (water- en fietstoerisme) is wenselijk. Recreatief watergebruik moet in samenhang met natuurontwikkeling worden gebracht. Het centrum van Leopoldsburg deint uit naar het noorden (Strooiendorp). De zware belasting van de gewestwegen zorgt voor sluipverkeer langs woonstraten; één van de belangrijkste voorbeelden hiervan zijn op de verbinding tussen de N73 (Leopoldsburgsesteenweg) en de N18 (Antwerpsesteenweg). Verbetering van de fietsvoorzieningen zijn noodzakelijk op de Antwerpsesteenweg. Figuur 10: Probleemstelling (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Scenario duurzaam mobiliteitsplan Er wordt gekozen voor een versterking van het kleinstedelijk kerngebied, zowel op vlak van (commerciële) voorzieningen als op vlak van wonen. Omwille van de slechte ontsluitingsmogelijkheden voor auto- en vrachtverkeer wordt er niet geopteerd om bijkomende (grootschalige) bedrijvigheid aan te trekken. Het wegennet wordt op een samenhangende manier ingericht met het oog op veiligheid en leefbaarheid. Oneigenlijk gebruik van het wegennet (sluipverkeer) wordt tegengegaan (knippen, inbouwen van filters, ). In overleg met de buurgemeente en AWV wordt op de lokale invalsweg N18 vanuit Balen een tonnagebeperking ingevoerd die ervoor zorgt dat enkel nog zwaar verkeer met bestemming Leopoldsburg toegelaten wordt De aanvraag tot tonnagebeperking is binnengebracht op de gemeente maar is momenteel (september 2009) nog niet goedgekeurd. NOT01L Maart 2013 pag. 34

36 In de oriëntatienota wordt gesteld dat de kanaalzone aan de kom aan lager wal is geraakt. Uit het onderzoek van de synthesenota blijkt dat er mogelijkheden bestaan om een ruimtelijke herwaardering te koppelen aan de uitbouw van het fietsroutenetwerk. De kanaalkom kan een toeristisch-recreatieve pool vormen met verknoping van fietsroutes. Dit alles kan op elkaar afgestemd worden met een inrichtingsplan op korte termijn. Strategische ruimtelijke projecten vanuit mobiliteitsoogpunt In het inrichtingsplan van de kanaalkom zouden de specifieke ruimtelijke kwaliteiten aangewend moeten worden (recreatief medegebruik, natuurontwikkeling, wonen, ) om de aantrekkelijkheid van de plek te vergroten. Een verknoping van recreatieve fietsroutes kan de toeristisch-recreatieve pool versterken. Er is veel aandacht voor het stedelijke groen door het integreren van groene verbindingen. In overeenstemming met de wegencategorisering en de gewenste afbakening van verblijfsgebieden worden ook de gewenste snelheidslimieten bepaald. Voor de lokale wegen type I en type II wordt een snelheidsregime van 70 km/u bubeko vooropgesteld, 50 km/u bibeko en verblijfsgebieden en 30 km/u in het centrum en in de schoolomgevingen. Hoge snelheden van 90 km/u zouden niet meer mogen voorkomen op lokale wegen. Een algemene snelheidsverlaging zorgt ervoor dat ongewenst doorgaand verkeer ontmoedigd wordt om lokale wegen te gebruiken. Figuur 11: Verblijfsgebieden en wegencategorisering (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Afbakening verblijfsgebieden en wegencategorisering In het mobiliteitsplan wordt de N18 Leopoldsburg-Balen als lokale weg type I geselecteerd. De lokale weg type I is een lokale verbindingsweg met als hoofdfunctie verbinden op lokaal en interlokaal niveau. Ontsluiten en toegang geven zijn aanvullende functies. (Inter)lokale verbindingswegen verbinden kernen onderling, met een centrum of (klein)stedelijk gebied of met het hoofdwegennet. Ze vormen tevens de verbinding van de hoofddorpen met het (klein)stedelijk gebied waar zij voor een aantal voorzieningen op aangewezen zijn. De kwaliteit van de doorstroming moet in evenwicht zijn met de verkeersleefbaarheid. Toegang geven moet niet worden afgebouwd. De verbindingsweg heeft tevens een belangrijke functie als openbaar vervoersas. Op de verbindingsweg primeert de doorstroming van regionaal verbindende openbaar vervoerslijnen met hoge frequentie. De Vaartstraat en de Lidostraat (Strooiendorp en kanaalkom) zijn geselecteerd als lokale wegen type II, wijkontsluitingswegen. Dat wil zeggen dat de hoofdfunctie van de weg verzamelen en ontsluiten op lokaal en interlokaal niveau. De weg heeft slechts in tweede instantie een verbindende functie. De ontsluitingsweg primeert op deze weg. Het toegang geven neemt ook een belangrijke plaats in. De weg ontsluit een lokaal gebied (wijk, kern, industrie- of dienstenzone) naar een weg van hogere categorie. Het lokaal gebied kan verschillende schaalniveaus omvatten: de gemeente, een deelkern, het centrum, dorpskern, wijk, campus, industriegebied. Ontsluiten betekent het verkeer van het gebied verzamelen naar een weg van hogere orde en het inkomende verkeer verdelen in het gebied. Fijnmazig fietsroutenetwerk Een consistent en kwalitatief fietsroutenetwerk is een fundamentele voorwaarde voor de ontwikkeling van een duurzaam lokaal verkeerssysteem. Een fietsroutenetwerk is meer dan de aanleg van fietspaden; het is een zorgvuldig afgewogen geheel van vrijliggende en aanliggende fietspaden langs verkeerswegen, fietssuggestiestroken of gemengd verkeer in bebouwde omgevingen, autoluwe straten en exclusieve fietsassen (valleiroute). In het kader van het mobiliteitsplan wordt voornamelijk aandacht besteed aan functionele relaties (woon-werk, woon-school, woon-winkel, ). Bij de opbouw van het NOT01L Maart 2013 pag. 35

37 netwerk worden de richtlijnen uit het provinciaal fietsrouteplan aangehouden; functionele en recreatieve fietsroutes worden onderscheiden. De bovenlokale functionele en de alternatieve functionele fietsroutes vormen een samenhangend breedmazig netwerk dat gericht is op de meer dagelijkse functionele verplaatsingen. De fietsroute langsheen de N18 richting Balen is hierin mee opgenomen. Leopoldsburg is ook mee opgenomen in een recreatief fietsroutenetwerk op basis van knooppunten, opgebouwd door de provincie Limburg en maakt deel uit van het landinrichtingsproject Grote Netgebied waar door de VLM eveneens een hiërarchisch opgebouwd recreatief fietsroutenetwerk op basis van knooppunten werd uitgewerkt. Leopoldsburg vormt de link voor beide netwerken. De kanaalkom wordt uitgebouwd als een attractiepunt voor recreatief fietsverkeer. Omwille van deze selectie in het fietsroutenetwerk dienen langs de Antwerpsesteenweg vrijliggende fietspaden aangelegd worden buiten de bebouwde kom en aanliggende, verhoogde fietspaden binnen de bebouwde kom. Figuur 13: Recreatief fietsroutenetwerk (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) Figuur 12: Provinciaal fietsroutenetwerk (Bron: Gemeentelijk Mobiliteitsplan) 7.2 WONINGBEHOEFTENSTUDIE (EIND 2002) Voor haar woonbeleid wenst de gemeente Leopoldsburg volgende aandachtspunten te hanteren: 1. prioritaire ontwikkeling in het kleinstedelijk gebied; 2. kleinschalige versterking van het aanbod te Heppen; 3. diversifiëren van het woonaanbod, onder andere voor militairen en bejaarden; 4. kernversterkend werken. Deze aandachtspunten dienen dus ook voor de ontwikkeling van het RUP Aan de Kom in rekenschap gebracht te worden. NOT01L Maart 2013 pag. 36

38 7.3 NOTA BEPERKTE WOONBEHOEFTE (OPGEMAAKT DOOR TECHNUM DD. 14 APRIL 2010) Naar aanleiding van de nieuwe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het nieuwe grond- en pandendecreet heeft de gemeente Leopoldsburg de nota beperkte woonbehoefte opgemaakt. Deze nota werd goedgekeurd door de gemeenteraad van 5mei De nota wordt opgesteld met als doel om het woonbeleid uit het GRS Leopoldsburg te evalueren en kan ingezet worden als (cijfermatige) onderobuwing van een mogelijke bijsturing van het woonbeleid. Volgend besluit komt uit de nota naar voren: Planperiode Voor 2007 werd berekend dat er nog 889 bouwgronden en kavels aan uitgeruste wegen voor handen zijn. Opgesplitst komt dit neer op 657 bouwgronden en 232 kavels gelegen in goedgekeurde verkaveling. Voor de planperiode zullen er hiervan 186 effectief bebouwd worden (99 bouwgronden en 87 kavels in goedgekeurde verkaveling). Van bepaalde binnengebieden kan men aannemen dat ze binnen de planperiode gerealiseerd zullen worden. Het gaat hier over binnengebieden die reeds in procedure zijn, waarvoor reeds een vergunning is afgeleverd of die in volle uitvoering zijn. In totaal zullen er ±332 woningen gerealiseerd worden in binnengebieden. In het inbreidingsgebied centrum worden voorzieningen voor bejaarden opgetrokken onder andere 40 serviceflats die meegerekend worden bij het aanbod. Het aanbod voor de periode komt neer op 558 wooneenheden. De totale woonbehoefte voor de planperiode is berekend op minimum 439 en maximum 525 wooneenheden en supplementair 200 woongelegenheden voor militairen. Als beide cijfers vergeleken worden is een bijsturing door ontwikkeling van niet uitgerust aanbod (binnengebieden) bijkomend noodzakelijk. Voor de planperiode worden in Leopoldsburg volgende projecten in binnengebieden opgestart: Het inbreidingsproject in het centrum van Leopoldsburg voorziet in een stedelijke ontwikkeling waar diverse functies zullen ondergebracht worden. Naar wonen toe voorziet het project in 65 wooneenheden verspreid over 3 fases. Voor het binnengebied C11 gelegen tussen Sparrenstraat, Georges Lemmensstraat, Kerkhovenweg en de Lommelsesteenweg is een aanvraag lopende voor ±101 grondgebonden kavels en ±50 appartementen. Voor het binnengebied B2 Weidestraat, Lommelsesteenweg en Emiel Verhaerenstraat is een aanvraag lopende voor 50 grondgebonden kavels en 43 tot 49 appartementen. Voor het binnengebied C4 Sparrenstraat is een verkavelingsaanvraag lopende voor 23 kavels. In totaal worden binnen deze lopende projecten ±332 wooneenheden voorzien. Niet al deze wooneenheden kunnen in de planperiode tot gerealiseerd worden omdat de procedure nog niet is afgerond en de wegenis nog moet aangelegd worden. Voor het gebied C11 is advies gevraagd en indien alles vlot verloopt, kan de aanleg van wegenis starten in het najaar van Voor gebied B2 zal het ontwerp nog aangepast worden. Hier kan pas gestart worden met de concrete uitwerking in het voorjaar/zomer Voor gebied C4 kan men ten vroegste in het najaar starten indien de vergunning voor wegenis is afgeleverd. Naast de opmaak van het RUP De Kom is het opstarten en uitwerken van de mogelijkheid om het project Reigersvliet effectief voor woningbouw te kunnen realiseren aangewezen. Zeker in het kader van de supplementaire woonbehoefte voor militairen en hun gezinnen. Om aan de woonbehoefte tot planperiode 2017 te voldoen is de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied J11 Boskant ook nodig. Het opstarten van de planning hiervoor is aangewezen. Planperiode Voor de planperiode werd berekend dat er 186 bouwgronden en kavels effectief bebouwd worden. De projecten die in vorige planperiode opgestart zijn zullen binnen deze planperiode afgerond kunnen worden. De totale woonbehoefte voor de planperiode is berekend op minimum 361 en maximum 414 wooneenheden. Een bijsturing door het ontwikkelen van binnengebieden is aangewezen voor minimum 172 woningen en maximum 225 woningen. Op basis van de feitelijke evolutie (en dus niet de gesloten en open prognoses) zijn er voor Leopoldsburg nog 270 à 274 woningen extra nodig bovenop datgene wat uit de prognoses wordt gesteld. NOT01L Maart 2013 pag. 37

39 Drie projecten die in de vorige planperiode in ontwerpfase waren zullen tot 2017 effectief gerealiseerd moeten worden om in de totale woonbehoefte te kunnen voorzien. De opmaak van het RUP De Kom is momenteel in voorontwerpfase. Naar timing toe zal de concrete uitvoering van het RUP De Kom grotendeels in deze planperiode vallen. De realisatie van het project Reigersvliet zal ook grotendeels in de planperiode verwezenlijkt moeten worden om aan de behoefte te kunnen voldoen. De realisatie van het woonuitbreidingsgebied J11 Boskant zal omwille van zijn oppervlakte in fases ontwikkeld worden. Het aantal fases is sterk afhankelijk van het concept voor het gebied. Algemene conclusie Voor de totale planperiode is er een woonbehoefte van minimum à en maximum à Dit is de som van de berekende behoefte voor de periode en de periode , de supplementaire woongelegenheden te voorzien voor militairen en de extra behoefte op basis van de feitelijke evolutie. Het aanbod voor de planperiode is de som van bouwgronden en kavels aan uitgeruste wegen die effectief bebouwd zullen worden per planperiode, de binnengebieden die reeds in procedure zijn en de voorzieningen voor bejaarden. Het aanbod voor de planperiode komt neer op 744 wooneenheden. Het aanbod is te klein om in de woonbehoefte te voorzien. Het aansnijden van bijkomende binnengebieden dan deze die reeds in planning zijn is noodzakelijk voor een bijsturing van minimum 526 à 530 wooneenheden of bij een berekende maximum behoefte van 665 à 669 wooneenheden. De gebieden die in aanmerking komen om deze bijsturing te realiseren zijn het gebied De Kom waar een RUP voor opgemaakt wordt, het gebied Reigersvliet dat gedeeltelijk voor wonen voorzien zal worden en het woonuitbreidingsgebied J11 Boskant. Behoefte minimum maximum Planperiode Planperiode Supplementaire woongelegenheden voor militairen Extra behoefte op basis van feitelijke evolutie 270 à à 274 Totale woonbehoefte à à Aanbod Binnengebieden in planning Voorzieningen voor bejaarden in planning serviceflats Rechtstreeks aanbod planperiode Rechtstreeks aanbod planperiode Totaal aanbod Bijsturing 526 à à GEMEENTELIJK NATUURONTWIKKELINGSPLAN (1996) Met de opmaak van het GNOP heeft de gemeente zich geëngageerd tot het voeren van een gemeentelijke natuurbeleid waarbij de versterking van natuurwaarden voorop staat. De gemeenteraad keurde op 30 april 1996 dit natuurplan goed. Het plangebied zelf is niet in de actiepunten van het GNOP opgenomen, maar grenst wel aan de vallei van de Grote Beek waarvoor een herstel van de verwevenheid van habitats via veiligstelling, beheersovereenkomsten, inrichtings- en beheersplan en aankoop vijvers voorop gesteld wordt. 7.5 LANDINRICHTINGSPROJECT GROTE NETEGEBIED ( ) Het richtplan werd door de Vlaamse regering 30 juni 1998 goedgekeurd. In uitvoering hiervan werden diverse deelplannen en projecten opgestart en uitgevoerd. Voor Leopoldsburg is het deelplan Gerheserheide van belang. De belangrijkste gebiedsopties voor het gedeelte van Leopoldsburg gelegen in het landinrichtingsproject en betrekking hebbende op het plangebied van de kanaalkom zijn: ondersteuning van het integraal waterbeheer; natuurontwikkeling ter hoogte van de beekvalleien en zandruggen; natuurinrichting van het kanaal en zijn invloedsgebieden; ondersteuning van het recreatief medegebruik; versterking van de landschappelijke structuur. NOT01L Maart 2013 pag. 38

40 8 BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 8.1 MACRONIVEAU: LEOPOLDSBURG IN DE REGIO Figuur 14: Ruimtelijke analyse op macro-niveau 1 2 Kempische As Netwerk Albertkanaal NEERPELT 1 LOMMEL MOL LEOPOLDSBURG BREE MAASEIK Leopoldsburg maakt deel uit van het West-Limburgse Strokenlandschap. Deze regio is samengesteld uit parallelle bebouwde stroken afgewisseld met smalle beekdalen. De regio grenst in het noorden en het westen aan Antwerpen en Vlaams-Brabant. De oostelijke afbakening valt samen met het Kempens Plateau en het Militair Domein. In het zuiden vormt de Demervallei de grens. De parallelle lijninfrastructuren, het Albertkanaal en de E313 doorsnijden het gebied en zijn de dragers van economische ontwikkelingen. Eén van de belangrijkste landschappelijke en natuurlijke gebieden zijn de bossen van Gerheserheide in Leopoldsburg. Ook het Kamp van Beverlo, in het oosten van Leopoldsburg, is van landschappelijk belang; de huidige bestemming als militair domein is tot nu toe een goede garantie voor het in stand houden van deze grote aaneengesloten open ruimte. De fysisch-structurerende onderlegger van parallelle beekvalleien en heuvelruggen bepalen de regio. De beekvalleien ontspringen op het Kempens Plateau en wateren af naar het westen. Zij zijn de dragers van het natuurlijke systeem. Leopoldsburg is, naast Beringen en Heusden-Zolder, één van de drie meer verstedelijkte kernen die functioneert op bovenlokaal niveau en structuurondersteunend is voor de omgeving. 8.2 MESONIVEAU: GEMEENTE LEOPOLDSBURG 2 HASSELT GENK MAASMECHELEN Leopoldsburg is ontstaan als het militair kamp van Beverlo. Het evolueerde van een geplande nederzetting tot de geplande stedelijke omgeving met een vrije invulling ten westen van de spoorweg. In het noorden, oosten en zuiden wordt Leopoldsburg omringd door open ruimten. In het oosten is de open ruimte beschermd door het militair domein, in het zuiden door de vallei van de Zwarte Beek en door de landbouw. Ten westen worden de stedelijke ontwikkelingen en woongebieden begrensd door het natuurgebied Gerheserheide. Stedelijk gebied Kleinstedelijk gebied Lintbebouwing Stedelijk aantrekkings- Punt Gebied dorpenbanden met Kanaal Beek - rivierstructuur Nationale verbindingen Aaneengesloten natuurgebied Suburbane ontwikkeling Open ruimteverbinding Leopoldsburg is een dubbelkern: de twee samenstellende delen zijn het Militaire Kamp van Beverlo enerzijds, en de stadskern van Leopoldsburg anderzijds. Het Militaire Kamp ligt in het oostelijk deel van de kern en is vlakbij het centrum van Leopoldsburg eerder parkachtig van aard. De gebouwen en infrastructuren van de militaire basis zijn geordend op een strak en bijna geometrisch wegenpatroon. De bebouwing reikt tot in het hart van Leopoldsburg tot vlak bij de kerk. Het geheel wordt in het westen ruimtelijk gebonden aan het stadscentrum en in het noorden aan de N73. In het oosten loopt het strakke wegensysteem uit in het uitgestrekte militaire oefenterrein. De stadskern van Leopoldsburg, of het burgerlijke deel van de kern, volgt grotendeels het geometrische en strak wegenpatroon van de militaire infrastructuur. Tussen de spoorlijn en het militaire kamp ligt het eigenlijke centrum. NOT01L Maart 2013 pag. 39

41 Door de aanwezigheid van het militair domein kan de stad alleen maar naar het westen uitbreiden. Dat heeft tot gevolg dat het centrum uitdeint in een woongebied over de spoorweg, ook al wordt deze laatste als een ruimtelijke barrière ervaren. Strooiendorp is een kleine woonentiteit in het noorden van de gemeente en omvat een bebouwingsgroep gelegen tussen het kanaal van Beverlo en de noordelijke uitbouw van Leopoldsburg, tegen de grens met Balen. Het omvat een patroon van twee straten, ingepast op het grid van de kern van Leopoldsburg. Het stratenpatroon van de verkaveling die in 1870 werd gerealiseerd, werd, net zoals in het militair kamp en in het centrum, volgens een strak dambordpatroon aangelegd. Met de jaren werden de grote percelen herverkaveld en dwarsstraten aangelegd. Hier is vooral de verlinting langsheen de Lommelsesteenweg bepalend voor het uitzicht, in strak contrast met de eerder open en meer verspreide bebouwingsstructuur van de Kerkhovenweg. In Strooiendorp vinden we eveneens erg verspreide bebouwing die ook dateert van na De Lidostraat in Strooiendorp is een voorbeeld van een woonlint langsheen een interne straat. Het centrum van Leopoldsburg wordt ruimtelijk bepaald door drie steenwegen met rechtlijnige structuur; met name de N73, de N746 en de N18, die in het centrum samenkomen en de basis vormen van het stratenpatroon van de gemeente. Langsheen deze drie lijnelementen is ook een dichte lintbebouwing ontstaan in en vlakbij het centrum. De bundel evenwijdige lijnstructuren ten noordwesten van Leopoldsburg, gevormd door het kanaal van Beverlo, de steenweg N18 naar Balen en de spoorweg is eveneens ruimtelijk structuurbepalend voor Leopoldsburg. De vier grote toegangswegen (Diesterse-, Antwerpse-, Lommelse- en Hechtelsesteenweg) zorgen samen met de spoorlijn voor de bereikbaarheid van Leopoldsburg. Het kanaal van Beverlo is een kunstmatige waterloop in het noordwesten van de gemeente. Het kanaal loopt parallel aan de Antwerpsesteenweg, staat in verbinding met het kanaal Herentals-Bocholt en vormt een groeigrens voor de bebouwing. Het kanaal heeft een beperkte tonnenmaat (450 ton) en is in Leopoldsburg momenteel enkel in gebruik voor recreatieve doeleinden. Antwerpsesteenweg. De percelen aan de Lidostraat zijn ruimtelijk van deze steenweg afgesloten door het kanaal en moeten via de Lidostraat en de Vaartstraat aansluiten op de hoofdontsluitingsweg Momenteel is deze zone voor ruim drie vierde bezet met kleine en middelgrote bedrijven. Het gaat in bijna alle gevallen over plaatselijke bedrijven. Ook het gemeentelijk containerpark bevindt zich in deze zone. Het gedeelte onmiddellijk grenzend aan de Antwerpsesteenweg heeft een redelijk verzorgd karakter en omvat verschillende soorten bedrijven en bebouwing. De zone aan de Lidostraat is recenter van invulling en omvat voornamelijk grote monoforme loodsen en bebouwing die onmiddellijk op de open ruimte ten oosten van de Lidostraat uitgeven. De Lidostraat is een landelijke woonstraat die aansluit op de centrumstraten. Leopoldsburg-kanaal B Dit handelt over een klein terrein op de kop van het kanaal, aan de Vaartstraat. Hier bevond zich slechts één bedrijf, een bouwmaterialenhandel. Ondertussen wordt het gebouw tijdelijk als feestzaal gebruikt. De bestemming op het gewestplan is KMOzone. De grootschalige bebouwing en de geprononceerde ligging op de kop van het kanaal maakt van dit bedrijf een erg opvallend item in de ruimte. Qua landschappelijke structuur kan in Leopoldsburg onderscheid gemaakt worden tussen drie verschillende landschappen: 1. de grote aaneengesloten gebieden van het Limburgs heide- en bosgebied in het oosten en zuidoosten; 2. het land van Geel en Mol in het westen (waar ook het projectgebied deel van uitmaakt); 3. het bekenstelsel in de vallei van de Grote Net in het zuiden en noordwesten. De natuurlijke structuur in Leopoldsburg wordt bepaald door de vallei van de Grote Beek, natte vegetaties in de Natte Driehoek en langs de Asdonkbeek, de westelijke naaldbosgordel en het Militair Domein. Voor wat betreft de bedrijvigheid kunnen we stellen dat er in Leopoldsburg drie KMOzones volgens gewestplan gesitueerd zijn waarvan Leopoldsburg-kanaal A en Leopoldsburg-kanaal B belangrijk en relevant zijn voor het projectgebied van de kanaalkom. Leopoldsburg-kanaal A Deze zone ligt tussen de Antwerpsesteenweg, het kanaal en de Lidostraat. De zone beslaat ongeveer 11,5 ha oppervlakte en wordt voornamelijk ontsloten door de NOT01L Maart 2013 pag. 40

42 Figuur 16: Bebouwde ruimte versus onbebouwde ruimte Figuur 17: Nederzettingsstructuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 15: Bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente (Bron: GRS Leopoldsburg) 8.3 MICRONIVEAU: DE KANAALKOM Aan de kanaalkom bevindt zich een jachtclub met bijhorende botenherstelwerkplaats. Sinds een tiental jaren is er een beperkte recreatieve activiteit. Verder voorziet de gemeente om hier een terrein in te richten als pleisterplaats voor mobilhomes. Momenteel bestaat reeds de mogelijkheid voor mobilhomes om hier te stationeren, gebruik te maken van de sanitaire voorzieningen in de Drakar en om een chemisch toilet te reinigen Nederzettingsstructuur Onderstaande figuren geven duidelijk weer wat de verhouding is in het plangebied tussen de bebouwde en de niet-bebouwde ruimte. Enkel de randen van het plangebied zijn bebouwd. NOT01L Maart 2013 pag. 41

43 Uit dit kaartje van de bestaande nederzettingsstructuur van het plangebied is duidelijk af te leiden dat er in het plangebied weinig bebouwing voorkomt en dat de bestaande bebouwing zich vooral aan de randen van het plangebied bevindt aangezien hier ook de ontsluitingsmogelijkheden aanwezig zijn. Het gaat hier om open bebouwing langs de Lidostraat, waarbij er een onderscheid gemaakt kan worden tussen het begin (korter bij de Vaartstraat) en het einde van de Lidostraat. In het begin van de Lidostraat liggen de open bebouwingen langs elkaar en op het einde van de Lidostraat komen ze meer verspreid en solitair voor. Alle woningen, behalve één, die in de Lidostraat gelegen zijn, zijn georiënteerd op de Lidostraat. Slechts één enkele woning is gericht op het kanaal en de kom. Verder komen in het plangebied aan de Vaartstraat een aantal grootschalige gebouwen voor. Deze zijn in gebruik als bedrijfsgebouwen en zijn zowel georiënteerd op de kanaalkom (voorgevel) als op de Vaartstraat (laden en lossen vrachtwagens). Meer centraal in het plangebied, is een solitair gebouw gelegen waar de jachtclub in gevestigd is. Dit gebouw is, omwille van zijn functie, uiteraard georiënteerd op de kanaalkom. Qua grootteorde betreft het hier een middenschalig gebouw. gedeelte van de trekwegen dat publiek toegankelijk is voor alle verkeer, is het gedeelte dat voor de bedrijvenzone in het zuidoosten loopt tot aan de jachtclub. Alle wegen die in het plangebied voorkomen (of die het plangebied begrenzen) zijn weinig kwalitatief ingericht en kennen een inrichting voornamelijk in functie van het gemotoriseerd verkeer. Uiteraard vormt het kanaal met de kom ook een belangrijk element in de verkeersstructuur van het gebied. Het betreft hier de grootste haven voor de binnenvaart in Vlaanderen en heeft een toeristisch karakter. Het kanaal staat hier in verbinding met het kanaal Herentals-Bocholt. Figuur 18: Verkeersstructuur in het plangebied Aan de Kom Verkeersstructuur De Antwerpsesteenweg naar Balen is in het gemeentelijk mobiliteitsplan geselecteerd als lokale weg I. Deze steenweg loopt langs de rand van het projectgebied in het zuiden, zuidwesten en zorgt voor de verbinding tussen het centrum van Leopoldsburg en Balen. De Antwerpsesteenweg is een vrij drukke verkeersas waar een tonnemaatbeperking op doorgevoerd zal worden om het zwaar verkeer dat geen bestemmingsverkeer is, hier te weren 31. De Vaartstraat en het eerste gedeelte van de Lidostraat zijn binnen het gemeentelijk mobiliteitsplan geselecteerd als lokale wegen type II en zorgen voor de ontsluiting van de woonwijk. Beide wegen zorgen voor de afbakening van het plangebied in het noorden en het oosten. Het tweede gedeelte van de Lidostraat krijgt een categorisering als lokale weg type III. De wegen komen, net zoals de bebouwing, enkel aan de randen van het plangebied voor; ze begrenzen het plangebied. De enige wegen die in het plangebied voorkomen, zijn de trekwegen die langs het kanaal lopen. Deze zijn niet publiek toegankelijk; deze wegen staan enkel in functie van verkeer voor dienstnoodwendigheden (brandweer, civiele bescherming, ). De trekwegen kunnen wel gebruikt worden door fietsers en voetgangers. Het enige Lokale weg type I Lokale weg type II Lokale weg type III Landschappelijke structuur 31 De aanvraag tot tonnagebeperking is binnengebracht op de gemeente maar is momenteel (september 2009) nog niet goedgekeurd. Door het niet gebruiken van de grootste gedeelten van het plangebied is er een bebossing opgetreden van deze delen. NOT01L Maart 2013 pag. 42

44 Belangrijk structurerend groenelement dat niet enkel voorkomt in het plangebied, maar ook daarbuiten doorloopt, is de bomenrij die ingeplant is aan weerszijden van het kanaal. Deze bomenrij is structurerend omdat vele kanalen in Vlaanderen hierdoor gekenmerkt worden. Het is daarom ook belangrijk dat zoveel mogelijk getracht wordt deze bomenrij te vrijwaren en indien mogelijk nog te versterken. Aan het clubhuis van de jachtclub is een grasveldje gelegen waar bomenrijen op ingeplant zijn. De hagen die voorkomen binnen het plangebied hebben veeleer te maken met de inrichting van de privé-tuinen en de afbakening van de privé-percelen dan met de landschappelijke structuur van Leopoldsburg in het algemeen en het plangebied specifiek. Figuur 19: Landschappelijke structuur in het plangebied Aan de Kom Economische structuur De economische structuur van het plangebied is vrij eenvoudig opgebouwd. In het zuidoosten van het plangebied komt volgens het gewestplan een KMO-zone voor. Eertijds werd deze zone ingevuld door een bedrijf in bouwmaterialen; nu staat het gebouw leeg en wordt het als tijdelijke feestzaal gebruikt. In de noordwestelijke hoek van het plangebied is volgens het gewestplan eveneens een KMO-zone afgebakend. Binnen het plangebied is in deze zone echter nog geen bebouwing gerealiseerd. Buiten het plangebied zijn de percelen wel reeds ingenomen door bedrijfsgebouwen en dit aan weerszijden van het kanaal. In deze zone is ondermeer het gemeentelijk containerpark opgenomen. Er komen verder geen andere economische activiteiten voor binnen het plangebied van de kanaalkom. Figuur 20: Economische structuur in het plangebied Aan de Kom NOT01L Maart 2013 pag. 43

45 8.3.5 Toeristisch-recreatieve structuur Het belangrijkste toeristisch-recreatieve element, dat tevens ook het meest structurerende is voor het hele plangebied, is het kanaal met de kanaalkom. Als grootste haven voor de binnenvaart in Vlaanderen, kent de kanaalkom een groot aantal permanente boten, maar ook een aantal plaatsen voor passanten. De jachtclub is gevestigd in een gebouw aan de kanaalkom. Dit gebouw is vrij nieuw en bevat verschillende voorzieningen gelinkt aan de jachtclub. Verder is er ook een onderhouds- en herstelwerkplaats voor boten gelegen naast het kanaal die deel uitmaakt van de activiteiten van de jachtclub. Een ander belangrijk toeristisch-recreatief element binnen het plangebied zijn de trekwegen die parallel lopen aan het kanaal. Deze wegen zijn niet opgenomen binnen het functioneel en recreatief fietsroutenetwerk van de provincie maar zouden er wel deel van kunnen uitmaken aangezien ook de N18 richting Balen hier deel van uitmaakt Synthese bestaande ruimtelijke structuur Voorgaande deelstructuren zijn samengevat in deze figuur van de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied. Figuur 22: Bestaande ruimtelijke structuur in het plangebied Aan de Kom Figuur 21: Toeristische structuur in het plangebied Aan de Kom 8.4 ANALYSE VAN DE DEELRUIMTEN Naast een analyse van de bestaande ruimtelijke deelstructuren van het plangebied, kan de kanaalkom ook ingedeeld worden in een aantal deelruimten. Deze deelruimten staan in de bestaande toestand los van elkaar; het plangebied is vrij willekeurig en onsamenhangend ingericht. De verschillende deelruimten hebben weinig tot niets met elkaar te maken. Bij de realisatie van het RUP is natuurlijk gewenst dat de NOT01L Maart 2013 pag. 44

46 verschillende afzonderlijke delen zullen omgevormd worden tot één samenhangend geheel door middel van sterke structuren. Volgende deelruimten kunnen in het plangebied onderscheiden worden: 1. KMO-zone in de zuidoostelijke hoek; 2. het kanaal met de kanaalkom en de jachtclub; 3. het woonlint van de Lidostraat; 4. de N18; 5. de braakliggende en beboste percelen. Figuur 23: Situering van de verschillende deelruimten Voor de toegang van de gebouwen wordt gebruik gemaakt van de trekweg die langs de kanaalkom gelegen is en die beheerd wordt door de gemeente (en ook publiek toegankelijk is, in tegenstelling tot de overige trekwegen). 2. Het kanaal met de kanaalkom en de jachtclub Het kanaal met de kanaalkom neemt uiteraard een vrij grote ruimte in beslag in het plangebied. Deze deelruimte bevindt zich aan de rand van het plangebied. De jachtclub en de bijbehorende onderhouds- en herstelwerkplaats zijn de enige gebouwen in het plangebied die effectief gericht zijn op het kanaal en die er ook een werkelijke relatie mee hebben. Het kanaal is een kwaliteitsvolle ruimte, maar de oevers zijn nog voor verbetering vatbaar. 3. Het woonlint van de Lidostraat Het woonlint langs de Lidostraat bestaat uit open bebouwing die voor zijn ontsluiting volledig gericht is op de Lidostraat en de Vaartstraat. De voorzijde van de gebouwen is ook volledig naar de Lidostraat gericht. Naar de kanaalzijde zijn enkel achterkanten aanwezig, op één enkele woning na. Om die reden (achterkantkarakter) is de publieke ruimte aan de zijde van het kanaal ook minder kwalitatief ingericht. 4. De N18 De N18 vormt de zuidelijke grens van het plangebied en heeft in feite geen relatie met de overige deelruimten. De N18 loopt volledig parallel met het kanaal en er zijn geen dwarsverbindingen tussen beide deelruimten. De N18 is weinig kwaliteitsvol ingericht en de voorzieningen voor het langzaam verkeer dienen (zoals ook vermeld in het gemeentelijk mobiliteitsplan) verbeterd te worden. 5. De braakliggende en beboste percelen Deze laatste deelruimte is in feite een restruimte die ontstaan is, een ingesloten gebied tussen de lijninfrastructuren en tussen de twee KMO-zones. Door jarenlang in onbruik te zijn geweest, is er een spontane vorm van bebossing ontstaan op deze percelen. Zij hebben vandaag de dag geen functie. 1. KMO-zone in de zuidoostelijke hoek Deze zone wordt volledig ingenomen door grootschalige bedrijfsgebouwen. Deze gebouwen zijn met hun voorgevel gericht naar het kanaal en zijn voor het laden en lossen van vrachtwagens gericht op de Vaartstraat. De kwaliteit van de publieke ruimte rond de gebouwen is beperkt. NOT01L Maart 2013 pag. 45

47 9 PLANGERICHTE KNELPUNTEN EN POTENTIES 9.1 KNELPUNTEN Momenteel bestaat er geen (ruimtelijke) relatie met de kern van Leopoldsburg. De reële afstand tussen kanaalkom en handelscentrum is ongeveer 1,5 km. De Antwerpsesteenweg Nicolaylaan zijn de openbare assen langs waar de verbindingen tussen beide gebieden gebeuren. De kwaliteit van deze ruimten is niet hoog genoeg om deze relatie te ondersteunen. Indien in het plangebied een project ontwikkeld wordt in het kader van wonen aan het water, is de bestaande KMO-zone op de kop van het kanaal niet gewenst. De woonfunctie is hier dan niet meer verenigbaar met de economische functie van de bedrijvigheid. Binnen het plangebied is een zonevreemde woning gelegen. Het bedrijventerrein in de noordwestelijke hoek van het plangebied is matig ontsloten; de percelen aan de Antwerpsesteenweg zijn beter ontsloten dan die aan de Lidostraat. De omgeving van de Kom kent momenteel geen invulling die gerelateerd is aan deze specifieke plek. De ruimtelijke configuratie van de huidige bebouwing ter hoogte van de Kom staat de realisatie van een gebied met stedelijke dichtheden aan de kanaalkom, zoals aangegeven in het GRS, in de weg. Bovendien passen de huidige gebouwen niet in het gabariet van de Vaartstraat: het industrieel karakter staat in schril contrast met het residentiële karakter aan de overzijde. De woning en magazijnen aanwezig op de gronden van de Scheepvaart hebben geen ruimtelijke kwaliteit. Bovendien beperken zij het zicht vanaf de Antwerpsesteenweg op de site Saillart. De gebouwen beletten tevens dat de invulling van de site Saillart een kop kan vormen naar de steenweg. De bestaande botenherstelwerkplaats is in het midden van het woonuitbreidingsgebied langs het kanaal ingeplant. Deze inplanting hypothekeert in zekere mate de optimale ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied. 9.2 POTENTIES De kanaalkom leent zich uitstekend om te fungeren als toeristisch-recreatief knooppunt voor Leopoldsburg en omgeving. Het woonuitbreidingsgebied (volgens gewestplan) kan hier omgevormd worden tot woongebied met een zeer specifiek karakter, met name wonen aan het water. De omgeving van de jachthaven biedt hiervoor uitstekende potenties. Dit project kan bijdragen tot een (verdere) differentiatie van het woningaanbod in Leopoldsburg. De omgeving van de Kom kent een aantal waardevolle zones in de directe omgeving die mogelijkheid bieden tot ontwikkeling; deze zones bevinden zich tussen Lidostraat en Kanaal enerzijds en tussen Kom en Vaartstraat anderzijds. Vanuit het GRS wordt er op deze plek gestreefd naar een meer stedelijke dichtheid. Op deze plek kan er een hoge dichtheid gecreëerd worden, met woningen die zich richten naar een gevarieerd en breed publiek. De invulling van het gebied geeft gelegenheid om de nieuwe korrelgrootte af te stemmen op de bestaande korrel in de omgeving. Op termijn zal het bedrijf Saillart herlokaliseren naar een KMO-zone. Dan kunnen de huidige bedrijfsgebouwen afgebroken worden en kan in deze zone ook woningbouw (eventueel groepswoningbouw) opgericht worden, georiënteerd naar de kom enerzijds en de Vaartstraat anderzijds; Een nieuwe invulling, waarbij de huidige gebouwen verdwijnen en vervangen worden door nieuwe entiteiten, schept kansen om een aangename woonomgeving met een hoge woonkwaliteit te creëren. Een nieuwe invulling gaat uit van het realiseren van een hoge beeldwaarde van de gebouwen, die zowel vanaf de kanaalkom, vanaf de steenweg als vanaf het eigenlijke gebied beleefd kan worden. Een nieuwe invulling moet inspelen op de bestaande ruimtelijke context. Deze context is tweeledig en heeft aan de zijde van de kanaalkom een andere dimensie dan aan de zijde van de Vaartstraat. De invulling kan een afbouw van de Vaartstraat realiseren die het residentiële karakter van deze straat afbouwt. De opname van de gronden en de gebouwen van Gombeer, aan de Antwerpsesteenweg, mogelijk in een tweede of derde ontwikkelingsfase van het projectgebied, kan een meerwaarde worden voor de invulling van de site Saillart. Bovendien kan er dan op deze plek een kop gerealiseerd worden die de site Saillart identificeert in het profiel van de Antwerpsesteenweg. De geherlokaliseerde botenherstelwerkplaats wordt niet opgenomen in het plangebied. De aanwezigheid van het kanaal en het water scheppen een zeer specifieke en unieke sfeer; de omgeving de Kom vormt een potentieel waardevolle omgeving om in te wonen, werken en recreëren in een omgeving met een herkenbare identiteit. NOT01L Maart 2013 pag. 46

48 10 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 10.1 ALGEMENE VISIE In eerste instantie gaat het hier om een kwaliteitsvol woonproject waarbij wonen aan het water voorop gesteld wordt. Dit zal vertaald worden in ruimtelijke concepten, een structuurschets en uiteindelijk een grafisch plan waarbij zoveel mogelijk woningen gericht zullen zijn op het water. Het kanaal mag geenszins afgebouwd worden met hoge bouwblokken, met uitzondering van het gedeelte aan de Kop van het Kanaal waar een hoger aantal bouwlagen zal worden toegelaten (landmark). Het aandeel water binnen het projectgebied moet vergroot worden om zo meer woningen naar het water te kunnen oriënteren. In de voorschriften van het RUP moet heel duidelijk zijn dat de kwaliteit van de woonomgeving, zowel de verharde als de niet-verharde (groene én blauwe) elementen, aan zeer hoge eisen moet voldoen. Het strategisch project aan de kanaalkom moet bovendien één samenhangend geheel vormen met het centrum van Leopoldsburg zodat het kleinstedelijk gebied duidelijke ruimtelijke grenzen kan krijgen in de toekomst DOELSTELLINGEN Vanuit de ruimtelijke analyse op de verschillende niveaus en de knelpunten en potenties die werden weergegeven in de vorige hoofdstukken, worden hieronder doelstellingen geformuleerd: In het gebied aan de kanaalkom dient een project gerealiseerd te worden dat wonen aan het water vooropstelt. Inrichtingsprincipes en ruimtelijke randvoorwaarden van deze woonzone zijn dan gericht op het creëren van een nauwe relatie tussen het wonen en het kanaal zonder dat het kanaal als publieke verkeers- en verblijfsas in het gedrang komt of dat de exploitatie van het kanaal belemmerd wordt. Het project dient op schaal van Leopoldsburg en de kanaalkom in Leopoldsburg ontwikkeld te worden; Het kanaal en de Kom dienen te integreren in het stedelijk weefsel van Leopoldsburg. Ondanks het feit dat Leopoldsburg een beperkte rol speelt op provinciaal niveau als toeristisch-recreatief knooppunt, moet de kanaalkom op niveau van de gemeente toch ontwikkeld worden als toeristisch-recreatief attractiepunt, onder meer voor wat betreft de actieve waterrecreatie (jachtclub met pleziervaart) en fietsen en wandelen. Eén ruimtelijk samenhangen verhaal krijgen door de verschillende deelruimtes met hun specifiek voorkomen te verknopen door middel van visuele en fysieke relaties. NOT01L Maart 2013 pag. 47

49 De kanaalkom kan niet als een geïsoleerd project beschouwd worden; een duidelijke ruimtelijke relatie met het stedelijk weefsel van Leopoldsburg dient gelegd te worden UITGANGSPUNTEN Vanuit het Grond- en pandendecreet (in voege dd. 1 september 2009) Het grond- en pandendecreet voorziet in tal van maatregelen van invloed op de gronden pandenmarkt. Eén van die maatregelen voorziet in een sociaal objectief per gemeente. Dit objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode Het sociaal objectief bestaat uit drie delen: 1. sociale huurwoningen, 2. sociale koopwoningen, 3. sociale kavels. Het aantal sociale koopwoningen en kavels kent geen eenduidige berekening per gemeente. Hierbij geldt een provinciaal objectief. In samenspraak met de gemeente zal de Deputatie een verdelingsschema opstellen. Het decreet voorziet in de berekening van het aantal sociale huurwoningen per gemeente. Deze berekening voorziet in drie stappen: 1. gemeentelijk objectie na de decretale verdeling op provinciaal niveau, 2. de beperking van het sociaal huurobjectief tot een aanbod sociale huurwoningen van 9%, 3. de inhaalbeweging. Dit totale richtcijfer per gemeente kent een aantal uitstel- en afwijkingsmogelijkheden waarvan de gemeente gebruik kan maken; Gemeenten die hun sociaal objectief bereikt hebben of geen sociaal objectief toebedeeld kregen, kunnen met een woonbeleidsconvenant alsnog een aantal sociale huurwoningen realiseren idien zij dat willen. Dit woonbeleidsconvenant moet met de Vlaamse Overheid aangegaan worden. Het sociaal objectief van sociale kavels voor Limburg is heel beperkt; volgens de provincie is er geen ruimte meer voor bijkomende sociale kavels door de op korte termijn geplande een reeds uitgevoerde projecten. Het bijkomend aantal sociale koopwoningen werd door de provincie voor Leopoldsburg vastgelegd op 63. In de gemeenteraad van 3 maart 2010 werd hieromtrent het volgende gesteld 32 : Vooruitzien cvba heeft reeds verschillende koopwoningen gerealiseerd, in uitvoering of in planning en onmiddellijk realiseerbaar: 29 voor de planperiode Er zijn reeds verschillende projecten gepland; zo is er onder andere de intentie om een groepswoningbouwproject met 8 wooneenheden te realiseren op een lot van een in aanvraag zijnde verkaveling (Georges Lemmensstraat), 60 woningen (waarvan 45 in fase 1) aan de Boskant en 10 sociale kavels (in fase 2) aan de Boskant. Dit maakt 68 (8 + 60) koopwoningen en 10 sociale kavels voor de planperiode Aangezien de gemeente Leopoldsburg, zonder rekening te houden met de participatie in het aansnijden van het WUG J11 aan de Craenenhoefweg (eigendom van de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen en zeker te ontwikkelen omwille van de voorziene inplanting van het woonwagenterrein), reeds boven het aan Leopoldsburg toegezegde aantal van 63 koopwoningen voor de volgende planperiode zit ( = 97), heeft de gemeenteraad in zitting van 3 maart 2010 beslist om een tegenvoorstel aan de provincie te doen met de vraag om het toegekende aantal koopwoningen op te trekken. Op dit tegenvoorstel werd niet ingegaan. In de gemeenten waar het bindend sociaal objectief nog niet is bereikt, is de overheid die het plan opstelt, conform artikel van het decreet Grond- en Pandenbeleid verplicht om normen vast te stellen in bestemmingsplannen die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied. Die verplichting vervalt van zodra het bindend sociaal objectief wordt bereikt. Daarna is de gemeente vrij om te beslissen of zij nog normen sociaal woonaanbod wil vaststellen in bestemmingsplannen. Als zij normen wil blijven vaststellen, kan dat enkel op basis van artikel van het decreet Grond- en Pandenbeleid. Vanaf de realisatie van het bindend sociaal objectief in een gemeente kan een bestemmingsplan dat conform artikel van het decreet Grond- en Pandenbeleid 32 Uittreksel uit de notulen van de gemeenteraad vergadering van 3 maart NOT01L Maart 2013 pag. 48

50 is opgesteld, afzien van het vaststellen van percentages sociaal woonaanbod of lagere percentages sociaal woonaanbod vaststellen dan de decretaal vastgestelde In het RUP Aan de Kom zullen dus percentages sociaal woonaanbod opgenomen moeten worden die blijven gelden totdat het sociaal objectief gerealiseerd is Vanuit Ruimtelijke Structuur Een eerste belangrijk uitgangspunt is de prominente aanwezigheid van het kanaal en de kanaalkom. Deze zullen naar de toekomst toe geïntegreerd worden in het stedelijk weefsel van Leopoldsburg en zullen het kleinstedelijk gebied versterken. Ze hebben ook de potentie in zich om het plangebied een zeer sterke eigen identiteit met specifieke karakteristieken te geven. Vanuit de ruimtelijke structuur is ook de ligging van het plangebied aan de N18 een strategische locatie. Deze gewestweg kan aangewend worden om een ruimtelijke relatie te bewerkstelligen tussen het gebied rond de kanaalkom en het centrum van Leopoldsburg Vanuit Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg In het PRSL wordt Leopoldsburg geselecteerd als kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Voor dit kleinstedelijke gebied wordt vooropgesteld dat de ruimtelijke structuur moet worden behouden en versterkt en dat het ruimtelijk beleid van de hoofdkern en de andere gemeenten op elkaar moet worden afgestemd. Leopoldsburg wordt als entiteit versterkt. De taakstelling van Leopoldsburg beperkt zich tot het uitbouwen van diensten, voorzieningen en wooneenheden binnen het stedelijk gebied. De industriële activiteiten blijven op lokaal niveau. Leopoldsburg dient zijn autonome positie in het buitengebied te versterken. Toeristisch-recreatief is zijn rol beperkt. minimumpercentages. Zolang dit niet gebeurt, blijven de in het bestemmingsplan vastgestelde percentages sociaal woonaanbod van toepassing. Een diversificatie van het woningaanbod dient versterkt te worden in de gemeente door op deze locatie wonen aan het water te voorzien. Een uitdovingsbeleid dient gevoerd te worden voor de bedrijven die gevestigd zijn op de kop van de kanaalkom (aan de Vaartstraat). Naast het woonproject dient deze locatie een toeristisch-recreatief knooppunt te vormen. Dit knooppunt bestaat dan uit actieve waterrecreatie met de bestaande jachtclub (pleziervaart), fiets- en wandelroutes in verbinding met het dagrecreatiegebied Lido - en een standplaats voor mobilhomes die gebruik kunnen maken van de infrastructuur van de jachtclub. Een kwaliteitsvolle herinrichting is noodzakelijk Vanuit de Nv De Scheepvaart Langs alle oevers van open water dat in verbinding staat met het kanaal, moeten trekwegen/jaagpad voorzien worden. De trekwegen mogen onder geen enkele omstandigheid afgesloten worden. Het is echter niet noodzakelijk dat ze als verharde wegen worden aangelegd; enkel de vrije doorgang voor verkeer voor dienstnoodwendigheden moet gegarandeerd worden 33. De trekweg is geen openbaar domein en er moet dus bij de opmaak van het RUP rekening gehouden worden met het feit dat hiervoor een specifieke zone moet gereserveerd worden 34. Vanuit de Scheepvaart wordt gesteld dat het dus niet mogelijk is dat er inrichtingsprincipes worden gehanteerd zoals bijvoorbeeld aan de Leie waar iedere woning een tuin heeft tot aan het water. Woonboten zijn niet toegestaan in de kanaalkom Vanuit het gemeentebestuur van Leopoldsburg De kanaalkom is een strategische locatie in de gemeente. Deze dient te worden ingebed in een evenwichtige en herkenbare kern. Een aangepast project dat het kleinstedelijk gebied Leopoldsburg versterkt, dient ontwikkeld te worden. Een relatie tussen het centrum van Leopoldsburg en deze strategische locatie moet gerealiseerd worden. 33 De toegang tot het jaagpad wordt geregeld in het art. 93 van het KB van 15 oktober 1935 houdende het algemeen reglement der scheepvaartwegen van het koninkrijk en in art. 23 van het KB van 7 september 1950 houdende vaststelling van het bijzonder reglement van nv De Scheepvaart. 34 In voorliggend RUP worden geen inhammen gecreëerd die in verbinding staan met het kanaal, aldus moet aan het gegeven van de trekwegen geen gevolg worden gegeven. NOT01L Maart 2013 pag. 49

51 10.4 INRICHTINGSPRINCIPES Macroniveau Structuurdragers binnen het plangebied De omgeving van de Kom in Leopoldsburg die onderdeel vormt van dit RUP werd reeds afgebakend. Structuurdragers binnen de afbakening van de omgeving van de Kom in Leopoldsburg zijn het kanaal Leopoldsburg-Lommel, de Kom, de Antwerpsesteenweg en de bestaande woonomgeving in de Vaart- en Lidostraat. Differentiatie in te ontwikkelen zones De omgeving van de Kom kent momenteel geen invulling die gerelateerd is aan deze specifieke plek. Wel zijn hier een aantal potentieel waardevolle zones in de directe omgeving van de Kom aanwezig die mogelijkheden bieden tot ontwikkeling. Deze zones bevinden zich onder meer tussen de Lidostraat en het kanaal enerzijds, anderzijds tussen de Kom en de Vaartstraat. De visie van dit plan richt zich op het realiseren van kwalitatieve en aangename woonzones aan het water. Daarbij dringt er zich een duidelijk verschillende visie op voor beide zones: de zone ingesloten door Lidostraat, Kanaal en Kom kent een minder stedelijke sfeer dan deze ingesloten door Kom, Lidostraat en Vaartstraat. De visie voor de zone die rechtstreeks gerelateerd is aan de Kom kent een sterk verstedelijkt karakter, waarbij er grotere korrels, sterkere wanden en grotere densiteiten gehanteerd worden. In de andere zone gaat er meer aandacht uit naar de verweving tussen groen, water en wonen en wordt er gestreefd naar een minder dense en grondgebonden typologie NOT01L Maart 2013 pag. 50

52 Mesoniveau Verknoping patchwork De verschillende zones die op macroniveau aangehaald werden, vormen een bonte mengeling van allerlei ruimtes en sferen: de zone voor wonen aan het water, de zone voor stedelijk wonen aan het water, de Kom, de bestaande woonomgeving, de Antwerpsesteenweg en het Kanaal. Deze ruimtes en hun specifiek voorkomen en sfeer zijn vergelijkbaar met een waar patchwork van vlekken. Deze dienen steeds beschouwd te worden binnen hun eigen identiteit, maar kunnen onmogelijk los van elkaar gezien worden. Daarom is het leggen van zowel visuele als fysieke relaties tussen de verschillende zones uiterst belangrijk. Het geheel van de verschillende delen dient goed verknoopt te worden tot één ruimtelijk samenhangend en sluitend verhaal. Wanneer dit vertaald wordt naar de eigenlijke site zijn er twee belangrijke insteken die bepalende werken in deze verknoping. Eerst is er het Kanaal: dit is een duidelijke grens die moeilijk fysiek oversteekbaar is. De verknoping over het Kanaal dient dus vooral op visuele wijze uitgewerkt en versterkt te worden. De Lidostraat echter vormt de afbakening van het plangebied in het noorden, maar vormt tevens de fysieke connectie tussen de nieuw te realiseren woonzones en de al bestaande woonzones in het noorden van het plangebied. Verknoping tussen de nieuwe en bestaande woonzones dient zeker op fysieke wijze door middel van doorsteken te gebeuren, en waar mogelijk dienen deze doorsteken versterkt te worden door visuele relaties, met andere woorden, zichtrelaties. Het veelvuldig realiseren van zichtrelaties zal voor de ruimere omgeving het gevoel van betrokkenheid met de Kom versterken en vergroten waardoor de Kom een alomtegenwoordige aanwezigheid in de ruimere omgeving krijgt. Daarnaast dienen ook de nieuwe woonzones onderling verknoopt te worden, alsook met de Kom op zich. Talrijke sterke groenassen strekken zich uit tussen de verschillende zones en verknopen deze. Deze groenassen zijn de groene tegenhangers van de blauwe as van het Kanaal die zich tevens als een verbindende as tussen de verschillende zones oriënteert. NOT01L Maart 2013 pag. 51

53 Microniveau De concepten op het microniveau worden ingedeeld in de verschillende nieuw te realiseren zones nl. de zone voor wonen aan het water en de zone voor stedelijk wonen aan het water ZONE VOOR WONEN AAN HET WATER Kanaal doortrekken Aangezien het project wonen aan het water wil realiseren, moet er in eerste instantie getracht worden om meer water in het gebied te betrekken dan dat in de bestaande situatie het geval is. Het kanaal wordt via een aantal extra zijarmen in het gebied binnengetrokken zodat er meer woningen naar het water georiënteerd kunnen worden bij de ontwikkeling van het gebied. De bijkomende inhammen staan niet in direct contact met het kanaal, maar worden eerder opgevat als vijvers of waterparken. Wonen in grid Tussen de nieuwe waterarmen wordt een grid ingepast waarbinnen de woningen gerealiseerd kunnen worden. Belangrijk is om verschillende bebouwingstypologieën te realiseren én te werken met een verschil in bouwlagen (in overeenstemming met typologie) om accenten te leggen in het gebied NOT01L Maart 2013 pag. 52

54 Groenassen De open ruimte in het grid wordt ingevuld met lijnvormige groenstructuren (bomenrijen) die de open(bare) ruimte sterk structureren en de groenbeleving van de openbare ruimte versterken. Binnenpleinen Naast een openbaar domein dat bestaat uit grote waterelementen, is het binnen dit woonuitbreidingsgebied ook van belang dat er verharde verblijfsruimten aangelegd worden die in het dense woonweefsel zorgen dat er een voldoende ruimtegevoel is bij de bewoners en bezoekers. Deze pleinen moeten vormgegeven worden als echte verblijfsruimten. De woningen die, ondanks het feit dat er extra waterpartijen worden voorzien, niet op het water gericht zijn, zijn dan wel op een ruime openbare verblijfsruimte gericht. Botenherstelwerkplaats De bestaande botenherstelwerkplaats, die een essentieel onderdeel uitmaakt van de jachthaven en de jachtclub, is in het midden van het woonuitbreidingsgebied langs het kanaal ingeplant. Deze inplanting hypothekeert in zekere mate de optimale ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied. Het is dan ook aangewezen om deze werkplaats te verplaatsen in de richting van de bestaande KMO-zone ten noordwesten van het plangebied. De herlokalisatie valt buiten de grenzen van het plangebied. Ontsluiting De woonzones worden rechtstreeks ontsloten via de Lidostraat. Er wordt geen ontsluiting voorzien via het kanaal. Op het grafisch plan worden de toegangsmogelijkheden aangeduid. Ter hoogte van deze aanduidingen kunnen lokale ontsluitingwegen worden ingericht, gericht op lokaal bestemmingsverkeer. Bij de inrichting dient het accent te liggen op het verblijfskarakter. NOT01L Maart 2013 pag. 53

55 ZONE VOOR STEDELIJK WONEN AAN HET WATER Stedelijke wand De Kom wordt aan twee zijden afgewerkt met een stedelijke wand. De wand vormt een duidelijk eindpunt aan de Kom: de bebouwing omarmt het water als het ware en sluit deze ruimte af. Tweeledige rand: water en wonen Deze zone bevindt zich tussen twee heel verschillende zones in. Enerzijds grenst de zone aan het water, anderzijds grenst ze aan een woonomgeving met landelijk karakter. Diversiteit in benadering van de rand dringt zich op en moet duidelijk vertaald worden in de gevelwerkingen ten aanzien van de bestaande randen. De rand met de Kom wordt zoals eerder aangehaald duidelijk uitgewerkt als een stedelijke rand, dit wil zeggen grote korrel, grotere bouwhoogtes, De rand met de Vaart- en Lidostraat wordt aansluitend op de bestaande woontypologie uitgewerkt met een minder stedelijk profiel: kleinere korrels en bouwhoogtes, maar toch met een duidelijke gevelwerking. NOT01L Maart 2013 pag. 54

56 Grid van groenassen en zichtassen De groenassen die de tegenhanger van het kanaal vormen, kruisen het gebied in de lengterichtingen. Deze assen worden zoveel mogelijk uitgewerkt als voetgangersassen naar en van de Kom. Naast de groenassen zijn er ook diverse zichtassen in het plangebied aanwezig. Deze zichtassen vallen soms samen met de groenassen, maar er zijn er ook een aantal die hier niet mee samenvallen: de zichtassen vanaf de Antwerpsesteenweg, Lidostraat, vanaf de inkom van de Kom (Drakar), Spel van openheid en geslotenheid De zichtassen worden geïntegreerd als structuurdragers binnen dit plan. Dit vergt een ruimtelijke inkadering: begeleidende bebouwing, groenassen, Het secuur omgaan met het wel en niet creëren van een zichtas, samen met het openen en sluiten van zichten resulteert in een spel van openheid en geslotenheid die de Kom een meerwaarde in beleving geven. Niettemin is het belangrijk dat het ruimtegevoel in de Kom niet verloren gaat door de zichten. Het is belangrijk dat deze ruimte bewaakt wordt en dat perspectieven daar waar nodig ook gesloten worden. Echter, vanuit de Kom moet men ook glimpen kunnen opvangen van de omgeving: de balans tussen deze bewaking van de ruimte en het opvangen van glimpen van de ruimere omgeving vanuit de Kom is een ware evenwichtsoefening. Daar komt nog bij dat men de doorwaadbaarheid van het geheel moet bewaken. Immers, het is belangrijk om de Kom ook wat open te trekken naar de ruimere omgeving, zodat de bewoners zich ook hier verbonden voelen met de Kom. Deze evenwichtsoefening wordt bepaald en vorm gegeven door de bebouwing en haar locatie. In de zone tussen Lidostraat en Kom en Vaartstraat en Kom wordt er gewerkt met een zgn. dubbele gevel die als waterfront werkt: door de bebouwing op de eerste bouwlaag terug te dringen, worden ook de gebouwen aan de rand met de woonomgeving op de Kom betrokken. Voor de hoek Lidostraat-Vaartstraat is er tevens een specifieke uitwerking: hier kan er een uitwisseling tussen Kom en woonomgeving tot stand komen. De bebouwing wordt specifiek ingeplant waardoor de zichtassen vorm krijgen, glimpen van de ruimere omgeving zichtbaar blijven en groenassen uitmonden in ruimere NOT01L Maart 2013 pag. 55

57 binnenpleintjes. Binnenpleinen (tuinen) De zicht- en groenassen vormen de fysieke verbinding tussen een aantal binnenpleintjes en tuintjes. Deze krijgen her en der een semipubliek karakter waardoor zij als het ware uitbreidingen vormen op de groenassen en kunnen ingezet worden in het netwerk van publieke doorsteken en ruimtes. In de zone op de hoek Lidostraat en Vaartstraat zorgt het semipubliek karakter van deze ruimtes voor de uitwisseling tussen de bestaande woonzone en de Kom. Ontsluiting Voor het merendeel van de zones gebeurt de ontsluiting of toegang tot de (ondergrondse) parkeergarages rechtstreeks via de Lidostraat of de Vaartstraat. Ook de achtergelegen woonzones die zich oriënteren op de Kom worden maximaal ontsloten via deze in- en uitritten. Binnen de zone grenzend aan de kom en de Antwerpsesteenweg zijn naast wonen ook beperkte handelsfuncties toegelaten. Om het aantal verkeersbewegingen in het plangebied te beperken wordt hier rechtstreekse ontsluiting voorzien via de Antwerpsesteenweg. De parking van de jachtclub wordt ontsloten via een lokale toegang tussen de Lidostraat en de Kom. Deze toegang wordt gecombineerd met de lokale toegang tot de woonzone langs de Lidostraat. Optioneel kan deze doorgang ook functioneren ter ontsluiting van de achtergelegen woonzone tussen Lidostraat en Kom. Enkel bestemmingsverkeer kan van deze toegang gebruik maken. De inrichting ervan moet het gebruik duidelijk maken. De stippellijnen op naaststaande figuur duiden doorsteken aan voor langzaam verkeer. Deze blijven strikt gescheiden van het autoverkeer, dit om de (be)leefbaarheid en leefkwaliteit binnen het gebied optimaal te houden. Het is geenszins de bedoeling dat er motorisch verkeer wordt toegelaten ter hoogte van de Kom noch langs het kanaal (gronden van NV. De Scheepvaart). Sluikverkeer kan vermeden worden door een weldoordacht ontwerp van de publieke ruimte en/of een fysieke barrière (zoals verkeerspaaltjes). NOT01L Maart 2013 pag. 56

58 10.5 UITWERKING INRICHTINGSPRINCIPES SCHETSONTWERP Bij de uitwerking van de inrichtingsprincipes en de uiteenzetting van de inrichtingsschets wordt onderscheid gemaakt tussen de zone voor wonen aan het water en de zone voor het stedelijk wonen aan het water (cfr. inrichtingsprincipes). ZONE VOOR WONEN AAN HET WATER ZONE VOOR STEDELIJK WONEN AAN HET WATER PROJECTZONE LIDOSTRAAT PROJECTZONE KOP VAN HET KANAAL NOT01L Maart 2013 pag. 57

59 Zone voor wonen aan het water Om tegemoet te komen aan het belangrijkste principe van dit strategisch project - met name wonen aan het water - wordt het aandeel water verhoogd in deze zone. Er worden drie bijkomende kommen gerealiseerd die dwars op het kanaal staan. Deze waterarmen worden niet vormgegeven zoals het oorspronkelijke kanaal met zijn harde kades en mogelijkheid tot aanmeren van boten. Ze worden eerder vormgegeven als waterparken waarbij water het grootste aandeel zal uitmaken van deze parken. Deze inhammen zijn te beschouwen als vijvers. Het water staat niet fysiek in verbinding met het kanaal. De aanleg van de bijkomende waterarmen in het projectgebied creëert een raster tussen de Antwerpsesteenweg en kanaal enerzijds en de Lidostraat anderzijds. Het kanaal wordt reeds door een bestaande dubbele bomenrij begeleid. Deze dubbele bomenrij is kenmerkend voor het kanaal en wordt daarom herhaald in het plangebied. Op die manier wordt het raster dat gevormd wordt door de kanaalarmen verder verfijnd door de aanleg van parallelle bomenrijen. Naast een opmerkelijk groenelement, zullen deze bomenrijen nog een andere functie vervullen. Zij zullen namelijk de doorsteekjes vormen en begeleiden voor voetgangers en fietsers in het gebied. De waterparken vormen de groene en blauwe openbare verblijfsruimten van het woongebied. Ze worden aangelegd met waterpartijen, rietkragen, vlonders, grasvelden, hoogstambomen,. Door het aanleggen van nieuwe waterarmen dwars op het kanaal en de Lidostraat worden ook de woningen aan de overzijde van de Lidostraat meer betrokken in het projectgebied. Het gebied wordt meer opengesteld en kan beter beleefd worden ook vanuit de ruimere omgeving van het plangebied. Er wordt getracht zoveel mogelijk woningen, in verschillende typologieën, naar het water te richten. Langs het water wordt zowel gesloten bebouwing, als lage appartementen met ruime terrassen opgericht. Daar waar de woningen niet aan een waterpartij grenzen, zullen ze wel steeds grenzen aan een plein zodat ze op de één of andere manier steeds aan een grote open (openbare) ruimte grenzen. De pleinen vormen dan wel grote verharde oppervlakten, ook hier zal het aandeel groenelementen en meer bepaald hoogstammige bomenrijen een grote rol spelen. De dichtheid van de bebouwing in het gebied is het hoogste aan de zuidoostelijke zijde (kant van Saillart), meer naar de bestaande KMO-zone in het noorden is de dichtheid wat lager. Daar wordt voorzien in zuidgerichte woningen waarbij de leefruimte en de tuinen op het zuiden georiënteerd zijn. De percelen zijn hier groter als elders in het gebied en het gaat hier om open bebouwing. De bestaande woningen kunnen behouden blijven. De weg tussen deze open bebouwingspercelen wordt, conform het kanaal, aangelegd met een dubbele bomenrij om zo een duidelijk groen karakter te geven aan de buurt. Deze weg wordt bovendien aangelegd in het verlengde van de Kanaalstraat en dit om gebruik te maken van het perspectief maar ook zodat in de toekomst eventueel een fietsers- en voetgangersbrug over het kanaal aangelegd kan worden in het verlengde van de Kanaalstraat naar dit plangebied toe en in aansluiting op de Antwerpsesteenweg. Naar de bestaande KMO-zone wordt uiteraard een brede groenbuffer aangelegd. NOT01L Maart 2013 pag. 58

60 Wonen aan het water Kanaal doortrekken; Wonen aan het water grid; Doortrekken van de groenassen; Binnenpleinen; NOT01L Maart 2013 pag. 59

61 Stedelijk wonen aan het water Binnen de zone voor stedelijk wonen aan het water, wordt verder onderscheid gemaakt tussen twee projectzones, met name de projectzone Kop van het Kanaal (gelegen tussen Vaartstraat en Kom) en de projectzone Lidostraat (gelegen tussen Lidostraat en Kanaal. Beiden worden achtereenvolgens besproken PROJECTZONE KOP VAN HET KANAAL afgeleid uit het profiel en korrelgrootte van het residentiële gebied dat zich hier bevindt. De speelsheid in korrelgrootte wordt aangereikt door de huidige perceelsconfiguratie die reeds in drie zones werd opgesplitst. De bijkomende indeling in twee fronten naar respectievelijk de Kanaalkom en de Vaartstraat zorgt voor de indeling van de site in zeven zones waarvan één groenzone. De site is een belangrijke schakel in de ruimtelijke structuur: ze werkt aan beide zijden op een totaal verschillende ruimtelijke context in. Enerzijds heeft de site een belangrijke beeldwaarde ten aanzien van de kanaalkom en Antwerpsesteenweg, anderzijds heeft haar vormgeving een belangrijke functie ten aanzien van het residentiële karakter van de Vaartstraat. Beide karakters dienen uitgespeeld te worden in de invulling van de site waardoor haar sleutelfunctie tussen beide ruimtelijke structuren geoptimaliseerd wordt. Ten noorden van de site wordt er volgens het onderliggend RUP een groen- en voetgangersdoorsteek gerealiseerd tussen de Vaartstraat en de Kanaalkom. Centraal op de site, aansluitend op de doorsteek wordt een groenzone voorzien. Deze zone koppelt beide zijden (Kanaalkom en Vaartstraat) en legt verbinding met de ruimere omgeving. De zone aansluitend op de Kanaalkom wordt in drie gedeeld, de zone aansluitend op de Vaartstraat in vier bouwzones. Koppeling van een maximaal bebouwingspercentage aan deze zones zorgt voor diverse invullingen van de specifieke zones. De beleving van het gebied vanaf het water draagt een zekere speelsheid in zich. Deze speelsheid duidt op het mijden van een harde gevel die zich op één bouwlijn bevindt en wordt afgedwongen door terugspringende geveldelen, terugspringende bouwlagen op de verdiepingen en wisselende perspectieven die de tweeledige invulling van de site illustreren. De beleving van de site vanaf de Kanaalkom wordt bepaald door een kopgevel. Deze kopgevel heeft een beduidend grotere korrel en grote beeldwaarde ten aanzien van het water. Naast deze grote korrel is het uitgangspunt voor deze kopgevel tevens een grotere bouwhoogte. De beleving van de site vanaf de Vaartstraat wordt bepaald door de huidige ruimtelijke context. Hier is een kleinere korrel en mindere bouwhoogte het uitgangspunt. Beide gegevens worden Beide fronten van de site worden gebonden door de centrale groenzone. Om het front ten aanzien van de Vaartstraat niet te scheiden van de Kanaalkom wordt er een dubbel waterfront gecreëerd. Door de eerste bouwlaag op het maaiveld aan de zijde van de Kanaalkom te schrappen krijgt ook de eerste bouwlaag aan de zijde van de Vaartstraat een NOT01L Maart 2013 pag. 60

62 waterfront. De beleving en speelsheid van het gebied vanaf de waterzijde wordt hierdoor geuploaded. De bebouwing op de site wordt ingericht rond een centraal park dat aansluit op de noordelijk gelegen groene doorsteek voor langzaam verkeer. De bebouwing richt zich naar beide zijden van de site, respectievelijk de Vaartstraat en de Kanaalkom en wordt eveneens op de context daar afgestemd. Onderstaande tabel geeft een raming van het programma, uitgaande van de parameters zoals aangegeven in de toelichting. Hier wordt het aantal te realiseren wooneenheden op de kop van de Kom geraamd op om en bij de 55 wooneenheden. Tabel aangepast (.= ca. 95wo/ha) De site is ingedeeld in drie delen met variabele oppervlaktes. Deze zonering wordt gehanteerd om de bebouwing in te richten. In de zones grenzend aan de Kanaalkom wordt er een bouwhoogte tot vier bouwlagen ingetekend om een waardige kop te vormen ten aanzien van het water. De bouwhoogte geeft beeldwaarde aan het geheel. In de zones grenzend aan de Vaartstraat (E, F, G en H, zie Toelichting oppervlaktes hiernaast) wordt de bouwhoogte terug gedrongen tot maximaal drie bouwlagen. Om de relatie tussen deze zone en het water niet te verdringen wordt er in de zones grenzend aan de Kanaalkom (zone A, B en C, zie tabel Toelichting oppervlaktes hierboven) slechts een bebouwingspercentage van 50% op het maaiveld getolereerd; in de lagen daarboven kan dit verhoogd worden tot 60%. Met andere woorden, de eerste bouwlaag wordt slechts beperkt bebouwd waardoor er een horizontale, zowel fysieke als visuele relatie blijft bestaan tussen de gebouwen aan de Vaartstraat en het water. Door de bebouwing terug te dringen ten aanzien van de laterale perceelsgrenzen (5.00m) worden er groendoorsteken tussen Kanaalkom en park gerealiseerd. Deze doorsteken worden in tegenstelling tot de zones onder de bebouwing, niet overbouwd: de bebouwing wordt over haar volledige hoogte terug gedrongen. De speelsheid in de gevels die geopteerd wordt vanuit de Kanaalkom wordt bekomen door een spel in volumewerking: het dubbele waterfront zorgt reeds voor een ritmiek in de bebouwing, en deze ritmiek wordt bijkomend ondersteund door de variatie in bouwhoogte. Daarnaast zorgen terugspringende bouwlagen en geveldelen bijkomend voor een versterking van de ritmiek. De bebouwing langs de Vaartstraat wordt ingeplant op een sterke lijn zoals de huidige gebouwen deze bouwlijn aangeven, en correspondeert met de bestaande bebouwing aan de overzijde. Deze bebouwing is louter bestemd voor wonen: net zoals aan zijde van de Kanaalkom kan er hier een groepswoningbouw gerealiseerd worden waarbij variatie in typologie en oppervlakte wenselijk zijn. Noot: bij de berekening van het aantal te realiseren wooneenheden werd geen rekening gehouden met de oppervlakte die ingenomen wordt door eventuele handelsfuncties, horeca, tentoonstellingsruimte, op het gelijkvloers niveau. Het berekende aantal wooneenheden (55) zal bijgevolg waarschijnlijk lager liggen. Parkeren in deze zone gebeurt volledig ondergronds: in de ondergrondse zone kunnen er 65 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Dit is ruim voldoende voor een gemiddeld wagenbezit van 1.2 per huishouden (50 WE x 1.2 = 60) en nog een bijkomende oppervlakte aan ondergrondse bergings (huis- en tuinafval, fietsen, ) te realiseren. Het theoretisch aantal te realiseren parkeerplaatsen voor deze zone ligt immers op 180 wagens. De ondergrondse parking kan gerelateerd aan de bovengrondse ontwikkelingen, gefaseerd worden aangelegd. In het zuidwesten van de site, op de hoek die beeld geeft aan de Antwerpsesteenweg, is er ruimte voorzien voor handelsfuncties zoals een toonzaal. Deze bevinden zich nabij de steenweg zodanig dat de verkeersstromen (weliswaar beperkte verkeersstromen) beperkt blijven tot de kop van de site. NOT01L Maart 2013 pag. 61

63 PROJECTZONE LIDOSTRAAT Ter hoogte van de Lidostraat zijn een aantal vrij diepe percelen gelegen waarvan de voorzijde gericht is op de Lidostraat zelf en waardoor aan de Komzijde een zogenaamd achterkantkarakter ontstaat. In totaal betreft het hier 8 verschillende eigenaars. Als het gemeentebestuur aan de Kom echter een kwalitatieve ontwikkeling wil realiseren, is het essentieel dat deze achterste perceelsdelen worden omgezet in een kwalitatief woongebied met een voldoende hoge stedelijke dichtheid. De moeilijkheid is hier het feit dat er met 8 verschillende eigenaars moet kunnen samengewerkt worden waarbij erover gewaakt moet worden dat de ontwikkeling niet gehypothekeerd wordt als één van de eigenaars niet mee wil instappen in het project. Het ontwerp dat hier wordt weergegeven zorgt er dan ook voor dat elk perceel zijn eigen bouwblok kan ontwikkelen waarbij er in de stedenbouwkundige voorschriften voor gezorgd zal worden dat alle bouwblokken uiteindelijk volgens dezelfde randvoorwaarden opgericht worden en één samenhangend geheel vormen zodra ze allemaal ontwikkeld zijn. Door elke eigenaar afzonderlijk te laten ontwikkelen, zijn de voordelen van de ontwikkeling ook voor desbetreffende eigenaar. de schaal van de bebouwing zal het hier gaan om groepswoningbouw die per perceel gerealiseerd kan worden. Variatie in typologie en oppervlakte is wenselijk. Onderstaande tabel geeft een raming van het programma, uitgaande van de parameters zoals aangegeven in de toelichting. Hier wordt het aantal te realiseren wooneenheden ter hoogte van de projectzone Lidostraat (zone voor stedelijk wonen 1) geraamd op om en bij de 122 wooneenheden. (.= ca. 90wo/ha) Zone A Zone B opp'te b/t Beb. opp. aantal bouwlag en bruto vloeropp. Rekenmarge netto vloeropp. Gem. opp'te/we aantal we'en ,6 2847,6 2, , , ,5 2543, ,5 0, , ZoneC , ,5 4842,5 0, , De bebouwing richt zich volledig op de kanaalkom en wordt op die context afgestemd maar houdt wel rekening met de privacy van de bestaande woningen in de Lidostraat. Gezien de grote onbebouwde oppervlakte (kanaalkom) waar de bebouwing een antwoord op moet bieden, worden er drie volwaardige bouwlagen toegestaan. De bouwhoogte geeft een beeldwaarde aan het geheel en vormt een goede en aanvaardbare overgang naar enerzijds de hogere bebouwing op de voormalige terreinen van Saillart en anderzijds de lagere bebouwing langs de Lidostraat. De bebouwing wordt ingeplant op de grens van het private met het openbare domein (eigendom Scheepvaart) waardoor de relatie met het water versterkt wordt. Net zoals in de projectzone Kop van het Kanaal wordt er een speelsheid in de gevels aangebracht door een spel in volumewerking waarbij terugspringende bouwlagen en geveldelen zorgen voor een ritmiek. Deze gevelopbouw sluit dan ruimtelijk ook aan met de projectzone Kop van het Kanaal. Op die manier wordt bekomen dat de volledige kop van het kanaal een sterke beeldwaarde krijgt met een grote ruimtelijke samenhang. Om geen bijkomende verkeersstromen aan te trekken in het plangebied, wordt geopteerd om enkel de functie wonen toe te laten in deze nieuwe gebouwen. Gezien NOT01L Maart 2013 pag. 62

64 Beeldmateriaal totaalgebied Stedelijk wonen aan het water Stedelijke wand; Tweeledige rand: wonen en water; Grid van groenassen en zichtassen; Spel van openheid en geslotenheid; Binnenpleinen (tuinen) NOT01L Maart 2013 pag. 63

65 Stedelijk wonen aan het water Stedelijke wand; Tweeledige rand: wonen en water; Grid van groenassen en zichtassen; Spel van openheid en geslotenheid; Binnenpleinen (tuinen) NOT01L Maart 2013 pag. 64

66 NOT01L Maart 2013 pag. 65

67 Sfeerbeelden mogelijke architecturale vormgeving NOT01L Maart 2013 pag. 66

68 10.6 SFEERBEELDEN GEWENSTE INVULLING BOUWBLOKKEN (BUITEN DE PROEJCTZONES) NOT01L Maart 2013 pag. 67

69 10.7 SFEERBEELDEN TERREINBEZOEK NEDERLAND (12 NOVEMBER 2007) NOT01L Maart 2013 pag. 68

70 NOT01L Maart 2013 pag. 69

71 NOT01L Maart 2013 pag. 70

72 NOT01L Maart 2013 pag. 71

73 NOT01L Maart 2013 pag. 72

74 NOT01L Maart 2013 pag. 73

75 NOT01L Maart 2013 pag. 74

76 NOT01L Maart 2013 pag. 75

77 NOT01L Maart 2013 pag. 76

78 11 RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE Op 29 juni werd het besluit houdende nadere regels inzake de ruimtelijke veiligheidsrapportage van kracht (BS 19/06/2007). Dit besluit legt in de vorm van een schema de criteria vast die de dienst Veiligheidsrapportering hanteert om te beslissen of bij een gemeentelijk, een provinciaal of een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) al dan niet een ruimtelijk veiligheidsrapport moet worden opgemaakt. Tegelijkertijd traden ook de bepalingen in het decreet Ruimtelijke Ordening met betrekking tot de procedure voor adviesvraag voor het opstellen van een ruimtelijk veiligheidsrapport bij een ruimtelijk uitvoeringsplan, in werking. Concreet betekent dit dat alle voorontwerpen van ruimtelijke plannen sindsdien ter advies aan de dienst Veiligheidsrapportering dienen voorgelegd te worden, en dit ten laatste 21 dagen voor de plenaire vergadering. Wanneer een ruimtelijk uitvoeringsplan een bestemmingswijziging beoogt, ziet de ruimtelijke veiligheidsrapportage erop toe dat door de nieuwe bestemming de preventie of de beperking van de gevolgen van zware ongevallen niet in het gedrang komt. Het ruimtelijk veiligheidsrapport (RVR) onderzoekt, wanneer nodig, de risico s. onverenigbaarheden reeds tijdens de planningsfase op te sporen en er op gepaste wijze op te reageren. Het moet voorkomen dat in de toekomst aandachtsgebieden te dicht bij Seveso-inrichtingen ingeplant worden (maar ook omgekeerd) waardoor mens of milieu aan te hoge risico's van zware ongevallen zouden blootgesteld worden. De ruimtelijke veiligheidsrapportage verbindt aldus het beleid ruimtelijke ordening met het industriële veiligheidsbeleid inzake risico's van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. In het ruimtelijke planningsproces moet rekening gehouden worden met de resultaten van het ruimtelijk veiligheidsrapport. Hierbij is het mogelijk dat (ontwerpen van) ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten bijgestuurd of aangepast worden. 35 Er moet geen RVR opgemaakt worden aangezien: er binnen een straal van 2 km van het projectgebied geen Sevesoinrichtingen aanwezig zijn; het RUP niet voorziet dat Seveso-inrichtingen zich in het plangebied kunnen vestigen. In het decreet Ruimtelijke Ordening werden bepalingen ingevoegd die de ruimtelijke planner verplicht om rekening te houden met de aspecten van risico s van zware ongevallen van Seveso-inrichtingen. Het Besluit RVR-criteria bevat de criteria om te beslissen of bij een ruimtelijk uitvoeringsplan effectief een ruimtelijk veiligheidsrapport vereist is. Om erop toe te zien dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het risico van zware ongevallen niet vergroot of de gevolgen van zware ongevallen niet ernstiger kunnen worden, definieerde de Vlaamse overheid zogenaamde aandachtsgebieden. Dit zijn gebieden die bij het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen bijzondere aandacht vragen: ofwel vanwege de aanwezigheid van grote groepen van personen: woongebieden, druk bezochte gebouwen, belangrijke transportassen,. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de gevolgen van een zwaar ongeval ernstiger kunnen maken door een hoger aantal menselijke slachtoffers; ofwel vanwege hun milieu- en/of natuurwaarde: waardevolle of bijzonder kwetsbare natuurgebieden,. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de milieuschade mogelijk verhogen; ofwel vanwege de intrinsieke mogelijkheid om zware ongevallen te veroorzaken: externe gevarenbronnen. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de kans op een zwaar ongeval, en aldus ook het risico van een zwaar ongeval, vergroten. De Vlaamse overheid ontwikkelde een procedure die de wisselwerking tussen bestaande en/of geplande Seveso-inrichtingen enerzijds en bestaande en/of geplande aandachtsgebieden anderzijds moet bestuderen teneinde mogelijke 35 Op 20 september 2012 gaf het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, Afdeling Milieu, Natuur- en Energiebeleid, dienst Veiligheidsrapportering advies dat het plan geen relevante ruimtelijke ontwikkeling betreft voor wat betreft het aspect externe (mens)veiligheid en besliste de dienst VR dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient te worden opgemaakt. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid dient geen verdere actie ondernomen te worden. NOT01L Maart 2013 pag. 77

79 Figuur 24: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage nee Stap 1 Stap 1: Seveso-inrichting aanwezig of mogelijk in RUP Stap 2: Aandachtsgebied in RUP nee Stap 2 ja Stap 4: Seveso-inrichting op minder dan 2 km van het aandachtsgebied nee Stap 4 ja Stap 3 nee Stap 3: aandachtsgebied op minder dan 2 km van de Seveso-inrichting ja nee Stap 5 Stap 5: Risico s gekend bij de dienst RVR ja Geen RVR nodig RVR nodig Geen RVR of RVR of voorschriften Geen RVR nodig NOT01L Maart 2013 pag. 78

80 12 WATERTOETS 12.1 DECREET IWB Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid (decreet IWB) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de opmaak van plannen, programma s en vergunningen, waarin wordt gesteld dat er bij eender welk nieuw initiatief geen schadelijk effect mag ontstaan of dat dit schadelijk effect zoveel mogelijk wordt beperkt en indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Overeenkomstig het Decreet Integraal Waterbeleid dienen de beslissende overheden te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is. De watertoets kan, met andere woorden, omschreven worden als het proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de mogelijke schadelijke effecten van plannen, programma s of vergunningsbesluiten op het watersysteem. Doel is preventief te werk te gaan door reeds in een vroeg stadium het watersysteem mee te nemen in de afweging. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen". Elk nieuw initiatief waarvoor er een vergunning nodig is (een stedenbouwkundige, een milieuvergunning of een andere) en elk plan of programma, moet vóór de goedkeuring aan de watertoets onderworpen worden. Alleen wanneer er in geen geval schadelijke effecten voor water te verwachten zijn, zoals bij een jachtvergunning, dan zegt het gezond verstand dat de watertoets zonder voorwerp is. Toont de watertoets aan dat het initiatief significante schade kan veroorzaken, dan moet men op zoek naar alternatieven of compenserende maatregelen. De beslissende overheid legt in de eerste plaats voorwaarden op om de schade te vermijden of zoveel mogelijk te beperken. Als dat niet kan, zal de beslissende overheid de maatregelen richten op herstellen van de schade. Voor schade in de categorie "infiltratie van hemelwater" of "ruimte voor water", bestaat een noodoplossing: waar herstel onmogelijk is, kan compensatie eventueel nog een oplossing bieden. Is er - in uitzonderlijke gevallen - geen aanvaardbaar alternatief of remedie mogelijk, dan zit er niets anders op dan de vergunning of de goedkeuring voor het plan of programma te weigeren. Sedert 1 Maart 2012 is het besluit van de Vlaamse regering d.d. 14 oktober 2011 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 in werking getreden. In dit besluit werden nadere regels opgenomen voor de toepassing van de watertoets, werden de te raadplegen adviesinstanties aangeduid en werden nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets opgenomen. NOT01L Maart 2013 pag. 79

81 12.2 WATERPARAGRAAF Voor het plangebied werd het watertoetsinstrument op doorlopen. Dit instrument stelt ons in staat te onderzoeken of een project de watertoets doorstaat, dan wel of er zich mogelijk schadelijke effecten kunnen voordoen en een advies van de waterbeheerders aangewezen is. Het watertoetsinstrument werd gekoppeld aan het watertoets geoloket voor het raadplegen van de overeenkomstige watertoetskaarten. Het geoloket, ontwikkeld door het AGIV ( is op dit ogenblik nog in ontwikkeling. Het is dus mogelijk dat bepaalde watertoetskaarten nog niet correct getoond worden. De uitvoering van deze watertoets gebeurde dan ook op basis van de (project)gegevens zoals deze tot op heden beschikbaar zijn. De verschillende watertoetskaarten zijn ter informatie weergegeven in de volgende paragraaf. Hieronder worden de belangrijkste vaststellingen en conclusies voor het plangebied weergegeven. Richtlijn gewijzigd overstromingsregime Het plangebied wordt in het zuid-westen begrensd door het kanaal en de kanaalkom. Langs het kanaal wordt het gebied gekarteerd als NOG, overstroombaar vanuit waterloop. Er komen geen natuurlijke waterlopen voor in het plangebied. Een positieve uitspraak over de vergunningsaanvraag is mogelijk indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Binnen de voorschriften wordt bepaald dat het hemelwater binnen het plangebied opgevangen dient te worden. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. Gewijzigde grondwaterstromingspatroon In het project worden een aantal van de bestaande gebouwen (woningen en bedrijven) behouden en worden een 100-tal nieuwe wooneenheden opgericht. Er zal eveneens nieuwe verharding (ontsluiting nieuwe woonwijk) worden aangelegd. Aangezien er hier uitgegaan wordt van een structuurschets die vertaald wordt in een RUP en dus geen technische uitvoeringsdossiers, is het niet mogelijk om een correcte oppervlakte op te geven voor de bijkomende bebouwing en verharding. Het resultaat van bijkomende bebouwing en verharding zal in ieder geval meer dan 0,1 ha bedragen (het plangebied zelf is bijna 11 ha groot). Het is dan ook aangewezen het advies in te winnen van de bevoegde adviesinstanties. Hierbij dient wel in overweging genomen te worden dat er binnen het plangebied ook zeer grote waterpartijen aangelegd zullen worden die zeker een functie kunnen vervullen in het kader van opvang hemelwater,. Gezien in de voorschriften wordt opgenomen dat de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van toepassing is, waarbij getracht wordt om geen bijkomend afvoerdebiet te laten ontstaan door het omzetten van onverharde oppervlakte in verharde ondoordringbare oppervlakten door middel van het voorzien van de nodige ruimte voor waterinfiltratie en/of waterberging, kan gesteld worden dat de afstromingshoeveelheid slechts beperkt zal wijzigen. Gewijzigde infiltratie naar het grondwater Het plangebied wordt volledig gekarteerd als matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2), een smalle strook langs het kanaal wordt aangeduid als zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1). Dat wil zeggen dat er bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet nagegaan worden wat de dimensies van de ondergrondse constructies zijn. Indien deze dieper dan 5.00 m gelegen zijn en een horizontale lengte van meer dan 100 m hebben, dient advies ingewonnen te worden. Buffering en infiltratie van water Het projectgebied is gelegen in infiltratiegevoelig gebied (Netebekken). Zoals reeds gesteld bij de gewijzigde afstromingshoeveelheid, is er een zeer groot aandeel bijkomende oppervlakte verharding en bebouwing in het plangebied en zal er dus advies moeten ingewonnen worden bij de bevoegde instanties. Conclusie Gezien de kartering als NOG; gezien een grote toename van de bebouwde en verharde oppervlakte; gezien de ligging grotendeels in een matig en beperkt in een zeer gevoelig gebied wat betreft grondwaterstromingsgevoeligheid; gezien er zeer grote waterpartijen gerealiseerd zullen worden die een functie kunnen vervullen in kader van geïntegreerd waterbeleid; gezien de richtlijnen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen zijn; kan gesteld worden dat er weinig tot geen schadelijke effecten ten aanzien van het verlies van waterbergend vermogen zullen zijn. Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient echter toch het advies van de bevoegde instanties aangevraagd te worden. NOT01L Maart 2013 pag. 80

82 12.3 WATERTOETSKAARTEN Risicozones voor overstromingen zijn de risicozones, die enkel de overstromingskansen op basis van de huidige toestand beschrijven, te onvolledig om een vergunningsbeleid op te baseren. Het plangebied is voor het gedeelte dat langs het kanaal ligt gelegen in een van nature overstroombaar gebied. Dit gebied is meer bepaald overstroombaar vanuit de waterloop Erosiegevoelige gebieden NOG: van Nature Overstroombare Gebieden De van nature overstroombare gronden zijn afgebakend op basis van de bestaande digitale bodemkaart. Daaruit kan worden afgeleid op welke gronden er zich in het verleden sedimenten hebben afgezet als gevolg van overstromingen. We spreken hier van een indicatie vermits deze kaart niet noodzakelijk het actueel overstromingsrisico weergeeft. ROG: Recent Overstroomde Gebieden De ROG-kaart is een weergave van de gekende overstromingen die zich daadwerkelijk hebben voorgedaan in de periode De ROG-kaart dient te worden beschouwd als een degelijke indicatie van de omvang van de overstromingsproblematiek in een bepaalde zone. Langs de kom en langs het kanaal worden er erosiegevoelige zones aangeduid. Het betreft hier hoge taluds die ontstaan zijn bij de uitgraving van het kanaal. De uitgegraven gronden werden langs het kanaal opgehoopt en bestaan vandaag de dag nog. Ondertussen zijn ze begroeid. Risicozone: Op basis van de Hydrografische atlas 2003 (NOG, ROG en MOGgemodelleerde overstroomde gebieden) en de topografische kaart zijn door de afdeling Water (AMINAL) de risicozones voor overstroming aangeduid. In het decreet worden risicozones omschreven als plaatsen die aan terugkerende en belangrijke overstromingen blootgesteld werden of kunnen worden. Deze risicozones zijn eerder indicatief, waardoor de grenzen niet als een scherpe lokale grens beschouwd mogen worden en dus niet bruikbaar zijn tot op perceelsniveau. In het voorliggend stadium NOT01L Maart 2013 pag. 81

83 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Hellingenkaart Het gebied is grotendeels aangeduid als matig gevoelig voor grondwaterstromingen (type 2) maar de zone langs het kanaal is type 1, zeer gevoelig voor grondwaterstromingen. Het plangebied is vrij vlak gelegen met hellingspercentages tot 5%. Daar waar de erosiegevoelige gebieden aangeduid zijn (langs de kom en een zone langs het kanaal) zijn de hellingspercentages hoger (5-10% en meer dan 10%). Dit zijn, zoals aangegeven, de taluds die gevormd werden toen het kanaal werd uitgegraven en de grond erlangs werd opgehoopt. NOT01L Maart 2013 pag. 82

84 Infiltratiegevoelige bodems Overstromingsgevoelige gebieden (2011) Behalve het kanaal zelf, is het volledige gebied aangeduid als infiltratiegevoelig. Langs het kanaal wordt een smalle strook gekarteerd als mogelijk overstromingsgevoelig gebied Winterbeddingskaart Er is geen winterbedding in het plangebied gelegen. NOT01L Maart 2013 pag. 83

85 13 RUIMTEBALANS Deze bestemmingswijzigingen leiden tot volgende ruimtebalans: Bestemming gewestplan Oppervlakte Bestemming RUP Oppervlakte Woonuitbreidingsgebied 6ha 47a 29ca Art.7: zone voor wonen aan het water 3ha 25a 32ca Zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO s 2ha 52a 92ca Art.8: zone voor zuidgeoriënteerde woningen Woongebied 2ha 09a 96ca Art.9: zone voor open en halfopen bebouwing 0ha 96a 60ca 60a 91ca Agrarisch gebied 12a 48ca Art.10: zone voor waterparken 1ha 25a 76ca Art.11: Stedelijk wonen aan het water 1 Art.12: Stedelijk wonen aan het water 2 Art.13: Zone voor clubhuis Art.14: Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein Art.15: Zone voor kwaliteitsvolle buitenruimte Art.18: zone voor waterinfrastructuur Art.19: zone voor lokale weg Art. 20: buffer 1ha 37a 08ca 0ha 57a 11ca 03a 76ca 51a 68ca 1ha 36a 60ca 1ha 97a 28ca 151a 75ca 10a 64ca TOTAAL 13ha 54a 49ca TOTAAL 13ha 54a 49ca Volgende bestemmingszones zijn opgenomen in het plangebied: zone voor wonen aan het water, zone voor zuidgeoriënteerde woningen, zone voor open en halfopen bebouwing, zone voor waterparken, zone voor stedelijk wonen aan het water (1 en 2), zone voor clubhuis, zone voor kwaliteitsvol openbaar domein, zone voor kwaliteitsvolle buitenruimte, zone voor waterinfrastructuur, verbinding voor langzaam verkeer (indicatieve aanduiding in overdruk), structurerende groenas (indicatieve aanduiding in overdruk), zone voor lokale weg, buffer (overdruk) en zichtas (indicatieve aanduiding). De verbinding voor langzaam verkeer (indicatieve aanduiding in overdruk), de structurerende groenas (indicatieve aanduiding in overdruk) en de buffer (overdruk) maken integraal deel uit van de andere grafische zones. NOT01L Maart 2013 pag. 84

86 14 GRAFISCH PLAN Kaart 7: grafisch plan NOT01L Maart 2013 pag. 85

87 15 PLANSCHADE / PLANBATEN Op volgende kaart en tabel wordt aangeduid welke percelen of delen van percelen getroffen worden door planschade of planbaten. Kaart 8: Planschade / planbaten NOT01L Maart 2013 pag. 86

88 NOT01L Maart 2013 pag. 87

89 MOGELIJKE PLANBATEN perceelsnummer (CAPAKEY) oppervlakte bestaande bestemmingscategorie nieuwe bestemmingscategorie 71034A3416/00A000 10a 96ca bedrijvigheid wonen 71034A3418/00A000 11a 06ca bedrijvigheid wonen 71034A3415/00A000 2a 81ca bedrijvigheid wonen 71034A3419/00A000 5a 89ca bedrijvigheid wonen 71034A3417/00A000 21a 97ca bedrijvigheid wonen 71034A3415/00B000 0a 35ca bedrijvigheid wonen 71034A3453/00A000 48a 16ca bedrijvigheid wonen 71034A3510/00A000 29a 13ca bedrijvigheid wonen 71034A3511/00A000 18a 26ca bedrijvigheid wonen 1ha 48a 60ca MOGELIJKE PLANSCHADE perceelsnummer (CAPAKEY) oppervlakte bestaande bestemmingscategorie nieuwe bestemmingscategorie 71034A3439/00A000 27a 50ca wonen groen 71034A3446/00A000 40a 93ca wonen groen 71034A3451/00A000 30a 50ca wonen groen 71034A3452/00A000 8a 91ca wonen groen 71034A3437/00A000 1a 91ca wonen recreatie 1ha 09a 75ca NOT01L Maart 2013 pag. 88

90 16 GEBRUIKERSCOMPENSATIE DOOR BESTEMMINGSWIJZIGING De gebruikerscompensatie door bestemmingswijziging is niet van toepassing voor dit RUP Aan de Kom. NOT01L Maart 2013 pag. 89

91 17 LIJST MET OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN BINNEN DE GRENZEN VAN HET RUP De voorschriften opgenomen in het Koninklijk Besluit van betreffende de inrichting van de ontwerp gewestplannen en gewestplannen voor het gewestplan Hasselt-Genk K.B : woongebied, woonuitbreidingsgebied, gebieden voor ambachtelijke bedrijven of KMO s worden volledig opgeheven en integraal vervangen door het van kracht geworden RUP Aan de Kom. Conform artikel worden ondervermelde bestaande en goedgekeurde verkaveling qua voorschriften, voor die delen die binnen de grenzen van voorliggend RUP liggen, integraal opgeheven en vervangen door het van kracht geworden RUP Aan de Kom : niet-vervallen goedgekeurde verkaveling 7101V9005 dd. 04/12/1990; vervallen goedgekeurde verkaveling 7101V67, dd. 12/03/1968. NOT01L Maart 2013 pag. 90

92 NOT01L Maart 2013 pag. 91

93 TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Wijze van meten Artikel 2 Gehanteerde begrippen B/t (bouwindex): Bouwhoogte: Bouwdiepte: de verhouding van het geheel van bebouwbare oppervlakte (exclusief buitenverhardingen) tot de totale terreinoppervlakte van het perceelsdeel of de perceelsdelen; de hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het peil op de rooilijn tot de bovenzijde van de goot, de kroonlijst of de dakrand. De dakhoogte wordt hierin niet meegerekend. de diepte van de gebouwen gemeten van de bouwlijn tot de verst verwijderde gevel van het gebouw. Deze afstanden worden loodrecht op de bouwlijn gemeten. Bedrijven: materiële uiting van een economische activiteit. Een bedrijf is het gebouw of de inrichting waarin een bepaalde economische activiteit wordt uitgeoefend. De bedrijven zijn gevestigd in specifieke inrichtingen en kunnen gerangschikt worden in verschillende categorieën. Daarbij hebben lokale bedrijven een verzorgend karakter ten aanzien van de omgeving en sluiten ze qua schaal aan bij de omgeving. Bescheiden woonaanbod: het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, dat bestaat uit: kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m², eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers. Bestemming: de bestemming duidt de functie aan die door het plan juridisch vastgelegd wordt. De hoofdbestemming moet steeds gerealiseerd worden. Ondergeschikte bestemmingen zijn steeds ondergeschikt aan de hoofdbestemming. Alle toegelaten ondergeschikte bestemmingen samen mogen niet meer dan 50% van de totale oppervlakte van de grafische zone innemen. Wanneer ondergeschikte functies niet verenigbaar zijn met de hoofdfunctie kunnen zij niet gerealiseerd worden. Nevenbestemmingen zijn steeds evenwaardig aan de hoofdbestemming. Bijgebouw: bijgebouwen zijn vrijstaande constructies die fysiek niet aan het hoofdgebouw gekoppeld zijn. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemming van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen, gebruiksvoorwerpen en voertuigen. Een feitelijke bedrijfsuitvoering of een woonfunctie is hierin uitgesloten. NOT01L Maart 2013 pag. 92

94 Bouwlaag: Diensten: Hoofdgebouw: Kantoren: Onderhoudswerken: Pand en perceel: Perceel: Perceelsgrens: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op een gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder Naar bestemmingen toe worden diensten aangeduid als activiteiten gericht op een dienstverlening (met een onmiddellijke en ter plaatse bediening) naar de bevolking (loketfuncties). Het betreft ondermeer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus,.... Nachtbars en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. het hoofdgebouw is het gebouw dat zowel morfologisch, naar ligging en gebruik als het belangrijkste gebouw kan worden aangeduid. Veelal is dit het gebouw met het hoogste volume dat zich aan de voorbouwlijn bevindt. kantoren zijn ruimten waar hoofdzakelijk de administratieve activiteiten alsook beleidsactiviteiten (eventueel in functie van de hoofdactiviteit productie) plaatsvinden. Het betreft ondermeer ruimten voor onthaal, boekhouding, directievoering, dispatching, studiediensten, onderhouds- of instandhoudingwerken zijn werken die het gebruik van het gebouw of de open ruimte voor de toekomst veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. de verwijzing naar pand en perceel is gekoppeld aan de toestand zoals aangeduid op de meest recente kadasterplannen die van toepassing zijn en die de basis vormen van het bestemmingsplan. een aaneengesloten al dan niet bebouwd stuk grond. Op het plan zijn de percelen aangeduid zoals weergegeven op de kadasterplannen. een grens van het perceel. De op plan aangeduide perceelsgrenzen zijn deze van de meest recente Rooilijn: kadasterplannen. De perceelsgrenzen kunnen door middel van herverkavelingen steeds aangepast worden. deze lijn vormt de grens tussen het openbare domein en de aanpalende private eigendommen hetzij overeenkomstig de actuele bezitstoestand, hetzij overeenkomstig hetgeen door de administratieve overheid is voorgeschreven voor de toekomst. Sociaal woonaanbod: het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden: a) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvering van de Vlaamse Wooncode; b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd. Verantwoord groenbeheer: het beheer van groenelementen van diverse aard op een dusdanige wijze dat deze elementen een maximale bijdrage kunnen leveren aan de ecologische waarde van het gebied waarin zij zich bevinden. Verbouwingen: wanneer een bestaande constructie wordt aangepast, uitgebreid of gewijzigd (met uitzondering van onderhoudswerken) met het doel een aangepast, beter of ander functioneel gebruik of zicht te realiseren, valt dit onder de term verbouwingen. Voorbouwlijn: locatie waar de voorgevel van het hoofdgebouw ingeplant wordt. Wadi: Woningen: systeem van open grachten waar hemelwater naartoe geleid wordt en waar het langzaam in de bodem kan infiltreren. Wadi is een letterwoord dat staat voor: waterafvoer door infiltratie. woon- of verblijfplaatsen van één of meerdere personen. Deze kunnen gevat zijn in ééngezinswoningen, NOT01L Maart 2013 pag. 93

95 Artikel 3 Bepalingen in verband met de bestemmingen Zone: Zorgwonen: meergezinswoningen, appartementen, lofts, studio s, kamerwoningen. een op het grafisch plan aangegeven vlak met éénzelfde bestemmingsvoorschrift. cfr. de definitie uit de VCRO art een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a) in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd, b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 1) hetzij ten hoogste twee ouderen in de zin van de gecoördineerde decreten van 18 december 1991 inzake voorzieningen voor ouderen, 2) hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, zijnde personen met een handicap, personen die in aanmerking komen voor een tenlasteneming door de Vlaamse zorgverzekering, alsmede personen met een nood aan ondersteuning om zich in het thuismilieu te kunnen handhaven, e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. Overgangsbepalingen Aan de behoorlijk vergunde gebouwen die volledig niet of gedeeltelijk niet beantwoorden aan de voorschriften van het voorliggende RUP kunnen enkel beperkte verbouwingen, onderhouds- en instandhoudingwerken toegelaten worden. Onder beperkte verbouwingswerken worden werken verstaan met een beperkte uitbreiding van het bestaande volume tot maximum 20% van de bestaande vergunde bebouwde volumes. Bij heropbouw of verbouwingen waarbij meer dan 60% van het bestaand volume gewijzigd wordt, dient het volledige volume in overeenstemming te zijn met de voorschriften van dit RUP. Voor een verbouwing waarbij tussen de 20 en 60% van het volume van het gebouw gewijzigd wordt, dienen enkel de werkzaamheden waarvoor de vergunning van toepassing is, te voldoen aan de bepalingen van het RUP. Onbebouwde gronden Onbebouwde gronden kunnen enkel afgegraven of aangevuld worden in functie van vergunde werkzaamheden die kaderen in de aanleg van het woonuitbreidingsgebied en de daaraan verbonden infrastructuur. Bomen en heesters mogen enkel verwijderd worden ter voorbereiding van dergelijke vergunde werkzaamheden of in het kader van een verantwoord groenbeheer. Reclame-inrichtingen mogen niet op onbebouwde gronden geplaatst worden. NOT01L Maart 2013 pag. 94

96 Artikel 4 Bepalingen voor de ontwikkeling van het plangebied Artikel 5 Bepalingen voor alle gebouwen in het plangebied De gebieden dienen ontwikkeld te worden op basis van een geïntegreerde visie op water en rand; Er dient een kernversterkend woongebied gerealiseerd te worden; Op schaal van het plangebied dienen de nodige duurzaamheidsprincipes geïntegreerd te worden; Ieder woongebied dient met een eigen identiteit uitgewerkt en ontwikkeld te worden; Er dient een kwalitatief woonaanbod gerealiseerd te worden; Dit aanbod dient verschillende gebruikersgroepen aan te trekken. Elke verbouwing of nieuwbouw dient ruimtelijk te worden ingepast binnen het vooropgestelde ontwikkelingsperspectief. Het onderzoek van de geslaagdheid van de ruimtelijke inpassing wordt onder meer gebaseerd op: de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project, de ruimtelijke draagkracht, de relatie tussen het geplande project en het voorgestelde ontwikkelingsperspectief voor de Kom. Daarenboven dient iedere aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning rekening te houden met ruimte- en energie-efficiëntie, gebaseerd op: een optimaal zongeoriënteerde inplantingwijze van gebouwen; een optimaal zongeoriënteerde bouwvorm en oriëntatie van het dak en de belangrijkste warmtebehoevende vertrekken, inclusief de eventuele terras- of tuinruimte; een meervoudige benutting van een proportie van de dakruimte (groendak, energiedak, terras, lichtstraten, ); het onderzoeken van harmonisch inpasbare potenties voor de ruimtelijke inpassing van niet abnormaal hinderlijke hernieuwbare energievoorzieningen op buurt- of bouwblokniveau (vb. zonneboilers, warmtekrachtkoppeling); de compactheidgraad van gebouwen. De architectuur van alle nieuwbouw dient waardig 36 en eenvoudig te zijn, met bijzondere aandacht voor een duidelijke (verticale of horizontale) geleding, strakke lijnen, een verzorgde detaillering, baksteen, natuursteen, bepleistering, metaal, hout, glas en zichtbeton als kenmerkende materialen en zachte of frisse kleuren of een combinatie daarvan. Iedere constructie of groepsconstructie dient op architecturaal vlak in eenheid te zijn met de omgeving en dient tevens op zichzelf één architecturaal geheel te vormen door minimaal een gepast gebruik van de aard en de kleur van bovenvermelde materialen en het behoud en versterken van de waardevolle elementen in het landschap. 36 Als waardig en eenvoudige volumekenmerken worden beschouwd: een volumespel van de bouwlagen met een dakvorm die dit volumespel op een passende wijze beëindigd en die samengaat met deze van de buurgebouwen. NOT01L Maart 2013 pag. 95

97 Artikel 6 Bepalingen in verband met het waterbeleid Materialen. De gebouwen worden uitgevoerd in duurzame materialen. Een kwalitatieve architectuur dient nagestreefd te worden. Alle zichtbaar bedoelde gevels van het bouwvolume zijn evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie. Vrijblijvende delen van de gemeenschappelijke muren (zijgevels) zullen door de vorm en het volume van het op te richten gebouw een harmonisch geheel vormen en met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden. Tijdelijke wachtgevels worden afgewerkt in harmonie met de gebruikte gevelmaterialen van de voorgevel. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende. Een wachtgevel mag niet gebruikt worden voor reclamedoeleinden en moet, indien er geen stedenbouwkundige aanvraag lopende is betreffende het belendend perceel, visueel afgewerkt worden zodat de gevel geen visueel storend element is in het straatbeeld. Onbebouwde delen. Reclame-inrichtingen mogen niet op onbebouwde gronden geplaatst worden. Bomen en heesters mogen mits vergunning wordt aangevraagd enkel verwijderd worden ter voorbereiding van vergunde werkzaamheden of in het kader van een verantwoord groenbeheer. Ondergrondse constructies. Voor het oprichten van grote ondergrondse constructies waarvoor bemalingen vereist zijn, dient er bijkomend advies te worden ingewonnen bij de bevoegde instanties. Regenwater. Het regenwater moet, indien technisch mogelijk, aangesloten worden op een waterloop; aansluiting op het kanaal is niet toegelaten. Het afvalwater moet worden aangesloten op de openbare riolering. Voor het waterbeheer moet er rekening gehouden worden met de richtlijn gewijzigde afstromingshoeveelheid en de ter zake geldende wetgeving. Om geen bijkomend afvoerdebiet te laten ontstaan door het omzetten van onverharde oppervlakte in verharde ondoordringbare oppervlakten moet binnen het plangebied de nodige ruimte voorzien worden voor waterinfiltratie en/of waterberging. Bestaande en nieuwe verharde oppervlakten moet afwateren naar open infiltratievoorziening. De dimensionering ervan moet aangepast worden aan de totaal aangesloten verharde oppervlakte. Hieraan kan enkel voorbijgegaan worden indien aan de hand van een haalbaarheidsstudie blijkt dat afkoppelen van de bestaande verharding niet mogelijk is. Bij het uitvoeren van bergings- en infiltratiemaatregelen wordt voor nieuwe structuren gekozen, met name voor open waterstructuren zoals grachten, vijvers, wadi s, Verder moet voldaan worden aan de Vlarem-wetgeving m.b.t. de afvoer van hemelwater, het decreet integraal waterbeleid en het concept vasthouden-bergenafvoeren dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Er moet aandacht gaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Voor openbare wegenis, daken en andere verharde oppervlakten zijn volgende maatregelen verplicht: - aanleg van gescheiden stelsel voor nieuwe infrastructuren en maximaal nastreven van een gescheiden stelsel voor bestaande infrastructuren; - hergebruik van hemelwater; indien dit mogelijk is, wordt er in eerste instantie de maximale infiltratie van hemelwater vooral afkomstig van daken beoogd, afhankelijk van de infiltratiecapaciteit van de grond en in tweede instantie de infiltratie of buffering van hemelwater afkomstig van andere verharde oppervlakten. NOT01L Maart 2013 pag. 96

98 Werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het behoud en herstel van het waterbergend vermogen van het gebied, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van overstromingsgebieden, het beheersen van overstromingen of het voorkomen van wateroverlast in voor bebouwing bestemde gebieden, het beveiligen van vergunde of vergund geachte bebouwing en infrastructuren tegen overstroming zijn toegelaten voor zover de technieken van natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden. De in de overige artikelen genoemde werken, handelingen en wijzigingen kunnen slechts toegelaten worden voor zover ze verenigbaar zijn met de waterbeheerfunctie van het gebied en het algemene waterbergend vermogen niet doet afnemen. Afvalwater. De zoneringsplannen en de bepalingen van Vlarem zullen strikt worden gerespecteerd m.b.t. het vormen van een gescheiden rioleringsstelsel. Er mag geen regenwater geloosd worden in het rioleringssysteem. Het regenwater dient apart opgevangen te worden en zal worden afgeleid naar het bestaande bekensysteem. Het afvalwater zal worden geleid naar een waterzuiveringstation. NOT01L Maart 2013 pag. 97

99 2 Specifieke bepalingen voor de verschillende bestemmingszones Dit deel beschrijft de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende bestemmingszones. Elke zone heeft een herkenbare bladschikking, ingedeeld in drie kolommen. In de eerste kolom wordt een inhoudelijke toelichting gegeven. In kolom twee zijn de essentiële inhoudelijke aspecten opgenomen die belangrijk zijn om het beoogde te realiseren. Deze twee kolommen hebben een toelichtende en richtinggevende functie. Kolom drie bevat uiteindelijk het verordenend deel. Informatief Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Kolom 3: Juridische afdwingbaarheid Kolom 2: Noodzakelijke randvoorwaarden die zeker gerealiseerd moeten worden Kolom 1: Gewenste ruimtelijke invulling NOT01L Maart 2013 pag. 98

100 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 7 Zone voor wonen aan het water. W Algemene bepalingen Deze grafische zone omvat telkens de delen van het grafisch plan die gelegen zijn tussen of langs de verschillende nieuwe waterarmen. Deze omvatten het grootste gedeelte van het plangebied. Gezien het hier om een strategisch project wonen aan het water gaat, zal dit grootste gedeelte ook bestemd worden voor woningen in verschillende typologieën maar wel steeds met de leefruimten georiënteerd naar het water. Naast wonen wordt ook in beperkte mate een ondergeschikte bestemming toegelaten om een menging van functies in het woongebied te verkrijgen. De onbebouwde delen van het gebied staan steeds in relatie met de bebouwde delen. Afhankelijk om welk type onbebouwde ruimte het gaat, kan deze anders worden ingericht. - Wonen georiënteerd naar het water. - Beperkte ondergeschikte functie vergunbaar. - Onbebouwde delen in relatie tot de hoofd- of nevenbestemming. De hoofdbestemming van deze zone is het oprichten van woningen die met hun leefruimten georiënteerd zijn naar het water. Deze zone behoort tot categorie 1, wonen. Ondergeschikt aan de woonfunctie en beperkt tot de eerste bouwlaag zijn vrije beroepen en diensten op lokaal niveau voor maximum 100 m² toegelaten. Per wooneenheid is slechts één ondergeschikte bestemming toegelaten. De ondergeschikte bestemming is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de hoofdbestemming en enkel op het gelijkvloerse niveau. De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor publieke ruimte, semipublieke ruimte, privé-tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de woonfunctie en mogelijke ondergeschikte bestemming. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing Het plan legt een fasering op in de realisatie van deze grafische zone. Op die manier kunnen eerst die zones ontwikkeld worden die kort aansluiten op de bestaande bebouwing. De eerste fase omvat projectzone A, een deel van projectzone B en de aansluitende zones voor waterparken (art. 10). De tweede fase omvat het resterend deel van projectzone B, projectzone C en de aansluitende zone voor waterparken. - Gefaseerde aanleg. - Ontwikkeling fase 2 niet hypothekeren Onderstaande voorschriften gelden voor de drie projectzones: Deze grafische zone wordt in twee fases gerealiseerd, zoals aangeduid op het grafisch plan. De zones binnen fase 2 mogen pas aangesneden worden als de zones binnen fase 1 gezamenlijk voor minimum 80% gerealiseerd zijn en de aansluitende zones voor waterparken 100% gerealiseerd zijn. De ontwikkeling van de eerste fase mag de ontwikkeling van de tweede fase niet hypothekeren. NOT01L Maart 2013 pag. 99

101 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Gezien het hier een strategisch project met als titel Wonen aan het water betreft, hecht het gemeentebestuur van Leopoldsburg zeer veel belang aan de oriëntatie van zoveel mogelijk woningen en leefruimtes naar het water. Het water vormt een essentieel onderdeel van het nieuwe openbaar domein. Om te garanderen dat de waterpartijen effectief gerealiseerd zullen worden, ondanks hun groot aandeel in de kosten voor de aanleg van het openbaar domein, wordt ervoor geopteerd om de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning te koppelen aan de realisatie van de waterparken. Daarbij kan er geen vergunning afgeleverd worden vooraleer een minimumpercentage van de waterparken binnen de betreffende fase gerealiseerd is. Zo kunnen de eerste bewoners van het gebied onmiddellijk genieten van het nieuwe openbaar domein. Bovendien zal de sterkte van het gebied onmiddellijk zijn aantrekkingskracht gaan uitoefenen op potentiële bewoners. Gezien binnen dit grafisch plan gewerkt wordt met projectzones zonder aanduiding van afzonderlijke bouwblokken of percelen is het aangewezen om voorafgaand aan de eigenlijke realisatie van het project en van de verschillende projectzones een inrichtingplan en een verkavelingsplan op te maken waarin duidelijkheid gegeven wordt omtrent de inplanting van de verschillende bouwtypologieën, bouwvolumes en rooilijnen in het gebied. Bij het opstellen van het verkavelingsplan is het belangrijk dat er door de inplanting van de woningen geen achterkantsituaties ontstaan palend aan de Lidostraat of langs de publieke ruimte aan het kanaal. In functie van een kwaliteitsvolle en esthetische vormgeving moeten er beperkingen aan publiciteit en informatieborden opgelegd worden. Onder publiciteit wordt hierbij verstaan alles wat commercieel is, informatieborden kunnen bijvoorbeeld de naam van een tandarts omvatten, de openingsuren van een praktijk,. Essentiële aspecten - Garantie realisatie waterparken. - Inrichtingsplan en verkavelingsplan opmaken. - Geen publiciteit, enkel informatieborden voor de ondergeschikte functies en beperkt qua vorm. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen binnen deze grafische zone kunnen niet vergund worden vooraleer de grafische zones die aangeduid zijn als Artikel 10 Zone voor waterparken binnen de betreffende fase voor minimum 80% gerealiseerd zijn conform de voorschriften van dit RUP. Een stedenbouwkundige vergunning kan pas afgeleverd worden nadat er een algemeen inrichtingsplan is opgemaakt voor de gehele zone (fase 1 + fase 2) en nadat er op basis van dit inrichtingsplan een goedgekeurd verkavelingsplan bestaat voor de hele projectzone waar een vergunning voor aangevraagd wordt. Het verkavelingsplan moet duidelijk volgende elementen omvatten: de inplanting van de verschillende bebouwingstypologieën, waarbij erop toegekeken wordt dat er geen achterkantsituaties ontstaan die georiënteerd zijn naar de Lidostraat of naar het kanaal toe. de bebouwingspercentages per bebouwingstypologie; een duidelijke percelering met aanduiding van de rooilijn. Alle vormen van publiciteit zijn verboden Informatieborden zijn enkel toegelaten voor de ondergeschikte functies, met een maximum oppervlakte van 0.25 m². Deze grafische zone kan opgedeeld worden in drie projectzones om dan verder per projectzone te specificeren wat de mogelijkheden zijn. Het RUP legt een maximale gemiddelde woondichtheid voorop. Dit betekent dat tussen de verschillende projectzones onderling hierop gevarieerd kan worden, zolang het gemiddelde in totaal max. 20wo/ha bedraagt. - Projectzones. - Max. 20 wo/ha. Deze grafische zone wordt onderverdeeld in drie projectzones A, B en C. Hieronder volgen de specifieke voorschriften per zone. De maximaal gemiddelde woondichtheid bedraagt 20wo/ha voor de gehele zone. NOT01L Maart 2013 pag. 100

102 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening De exacte plaats voor de ontsluiting voor motorisch verkeer ligt niet vast en kan bijgevolg bepaald worden in functie van de gewenste ontwikkelingen. Zie ook artikel 22. Geenszins wordt ontsluiting voorzien langs het kanaal. Projectzone A is de zone die het kortste naar het centrum van Leopoldsburg gesitueerd is. Projectzone A is gelegen tussen de eerste en tweede waterarm, die beiden worden ingericht als waterpark (zoals weergegeven op onderstaande figuur). Essentiële aspecten - Ontsluiting vastleggen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De drie projectzones zijn, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan, rechtstreekst toegankelijk via de Lidostraat. Ontsluiting langs het kanaal is niet toegelaten. Volgende voorschriften gelden voor Projectzone A: Binnen deze zone moet een minimumpercentage van de totale oppervlakte van de zone ingericht worden als openbaar domein. De overige oppervlakte kan ingenomen worden door bebouwing. Een - 50% kwaliteitsvol openbaar domein. Binnen deze projectzone moet 50% van de totale oppervlakte ingericht worden conform de voorschriften van Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein p NOT01L Maart 2013 pag. 101

103 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening minimumoppervlakte openbaar domein is nodig om te garanderen dat er voldoende licht, lucht en ruimte in het gebied geïmplementeerd wordt. Het is echter belangrijk dat er een relatief hoge dichtheid gerealiseerd wordt binnen dit project (als deel van het kleinstedelijk gebied), maar het gemeentebestuur opteert ervoor om die verdichting dan in de hoogte te realiseren en zo voldoende én kwaliteitsvol openbaar domein te behouden. Gezien de waterparken reeds voor een groot aandeel groen voorzien in de directe omgeving, wordt voor het openbaar domein een beperkt groenpercentage van 20% opgelegd. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Minimum 20% van het openbaar domein dient als groen te worden aangelegd. In eerste instantie moet er ruimte zijn voor grondgebonden woningen. Naar aanleiding van het ontwerpmatig onderzoek (de structuurschets die opgemaakt werd in kader van dit RUP) wordt een percentage van 20% van de totale oppervlakte van deze projectzone voorgesteld als gesloten bebouwing (grondgebonden). Dat impliceert dat in deze projectzone nog 30% overblijft voor groepswoningbouw; dat is het grootste aandeel in de woningbouw. Voor beide woontypologieën moeten uiteraard randvoorwaarden opgelegd worden waaraan de bebouwing moet voldoen. De exacte plaats voor de ontsluiting voor motorisch verkeer ligt niet vast en kan bijgevolg bepaald worden in functie van de gewenste ontwikkelingen. Zie ook artikel 22. Geenszins wordt ontsluiting voorzien langs het kanaal. - 20% gesloten ééngezinswoningen. - 30% groepswoningbouw. - Vastleggen ontsluiting. Van de totale oppervlakte van deze projectzone moet 20% ingericht worden als grondgebonden, gesloten ééngezinswoningen: Van de totale oppervlakte van deze projectzone moet 30% ingericht worden als groepswoningbouw. De zone is, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan, rechtstreeks toegankelijk via de Lidostraat. Ontsluiting langs het kanaal is niet toegelaten. - Specifieke voorschriften gesloten woningbouw Volgende voorschriften gelden voor de gesloten woningbouw in projectzone A De gesloten woningbouw moet allemaal verplicht op dezelfde voorbouwlijn ingeplant worden zodat een sterke wand verkregen wordt die het openbaar domein kan begrenzen. Omdat hier geen kleine voortuintjes gewenst zijn, maar alle onbebouwde private ruimte zich in de achtertuin moet situeren, zal de voorbouwlijn samenvallen met de rooilijn. Om hier een duidelijk beeld van te krijgen, moet er steeds op voorhand een rooilijnplan of een verkavelingsplan opgemaakt worden waar duidelijk de percelering en de inplanting van de bouwvolumes op terug te vinden is. Gezien de grootte van de projectzone, de ligging van de zone en de gewenste ontwikkeling wordt geen voorbouwlijn vastgelegd op het - Voorbouwlijn valt samen met de rooilijn. De voorbouwlijn van de gesloten bebouwing valt samen met de rooilijn. NOT01L Maart 2013 pag. 102

104 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening grafisch plan. Zodanig resteert nog voldoende ontwerpvrijheid om bij de ontwikkeling van de zone de gewenste differentiatie in typologieën en inplantingen (eigen aan een aangename woonomgeving) te kunnen garanderen. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Om voldoende bruikbare ruimte in het bouwvolume te garanderen, wordt er een minimum gevelbreedte en een bouwdiepte voor alle bouwlagen opgelegd voor de gesloten bebouwing. - Minimale voorgevelbreedte. - Bouwdiepte, bebouwingsindex, maximum bouwoppervlakte. De minimale gevelbreedte is 8.00 m. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorgevel, met dien verstande dat de bebouwingsindex niet hoger is dan 50% van de perceelsoppervlakte met een maximale bouwoppervlakte van 200 m². De bebouwingsindex is exclusief het eventuele bijgebouw. Bij open en haflopen bebouwing is de bouwdiepte van de tweede bouwlaag beperkt tot m, gemeten vanaf de voorbouwlijn. Bij gesloten bebouwing is de bouwdiepte van de tweede bouwlaag beperkt tot 12.00m. In het kader van intensief ruimtegebruik en de ligging nabij de Kop van het Kanaal (Drakkar) worden drie volwaardige bouwlagen toegelaten en een beperkte vierde bouwlaag. Een beperkte bouwlaag houdt in dat ze slechts een deel van de oppervlakte van de vorige bouwlaag inneemt en dat ze terugspringend ten opzichte van de dakrand opgericht wordt. De opgelegde maximale hoogte van 12.00m betreft de dakrandhoogte van een plat dak. Het strategisch project streeft een moderne, hedendaagse architectuur na met de daaraan eigen kenmerken en karakteristieken zoals platte daken of lessenaarsdaken. Voorbeelden en sfeerbeelden hiervan zijn terug te vinden in hoofdstuk 10.5 en 10.6 voorafgaand aan deze stedenbouwkundige voorschriften. De gemeente wil hierin de vrijheid laten aan de architect en zal de dakvorm niet juridisch vastleggen. - Twee of drie bouwlagen. - Beperkte vierde bouwlaag. - Afwerken blinde geveldelen. - Dakvorm vrij. - Verspringingen en uitsprongen. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet uitdrukkelijk de bebouwingsindex weergegeven worden. De gebouwen hebben minimum twee en maximum drie volwaardige bouwlagen. De maximale kroonlijst- of dakrandhoogte is 9.00 m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. Het is mogelijk om een beperkte vierde bouwlaag op te richten. Deze vierde bouwlaag mag maximum 55% van de oppervlakte van de derde bouwlaag innemen en dient verplicht met een plat dak uitgevoerd te worden. De beperkte vierde bouwlaag is maximum m hoog. De schommeling in kroonlijsthoogte ten opzichte van de nevenliggende bebouwing wordt beperkt tot 1.00 m. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende. De keuze van de dakvorm is vrij. Bij een hellend dak is de helling maximum 15. Verspringingen binnen het hoofdvolume zijn mogelijk. Op de vlakken vastgesteld door de voorbouwlijn mag aan de voorgevel ter hoogte van de tweede bouwlaag een uitsprong van maximum 0.60 m diep gerealiseerd worden. De totale breedte van de uitsprong bedraagt maximum 2/3 de van de voorgevel. NOT01L Maart 2013 pag. 103

105 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Omwille van het feit dat de gemeente Leopoldsburg hier wil streven naar een kwaliteitsvol openbaar domein, is het niet wenselijk dat dit openbaar domein herleid wordt tot een grote parking. Daarom zal voor de gesloten bebouwingstypologie verplicht worden om minimum één inpandige garage te voorzien. Ondergrondse garages worden niet toegelaten omdat deze naar ruimtegebruik veel innemen. De inpandige garages moeten op een esthetische wijze verwerkt worden in het hoofdgebouw. Er moet over gewaakt worden dat het straatbeeld niet herleid wordt tot een aaneensluiting van garagepoorten. - Kelder toegelaten. - Ondergronds parkeren enkel bij groepswoningbouw - Verplicht één inpandige garage. Het is toegelaten om de woning te onderkelderen. Ondergrondse garages zijn enkel vergunbaar in het geval van groepswoningbouw. Per wooneenheid is het verplicht om één inpandige garage te voorzien. Bijkomende parkeerplaatsen moeten gebundeld worden in gemeenschappelijke parkeerplaatsen aan de toegang van het woongebied of elders op loopafstand. Die plaatsen kunnen ook gebruikt worden door bezoekers tijdens de dag. Dat is gunstig, zowel op het vlak van ruimte-efficiëntie als vanuit de aanmoediging van een duurzame vervoerswijzekeuze. Deze gemeenschappelijke parkeerplaatsen kunnen gecombineerd worden met de toegangen voor motorisch verkeer (art. 22) Het oprichten van een bijgebouw moet mogelijk zijn voor elk perceel. Dat bijgebouw kan dienst doen als tuinhuis, bergplaats, carport,. - Bijkomend gebundeld gemeenschappelijk parkeren aan toegang woongebied. - Eén bijgebouw toelaten. - Minimum afstand tot de perceelsgrenzen. Bijkomende parkeernood moet georganiseerd worden in gemeenschappelijke gebundelde parkeerplaatsen aan het beginpunt van de toegang tot het woongebied voor motorisch verkeer. Per perceel wordt maximaal één bijgebouw op minimum 6.00 m achter het hoofdgebouw toegelaten. Dit bijgebouw mag op de laterale en op de achterste perceelsgrens gebouwd worden mits toelating van de eigenaar van het aanpalende perceel via het betekenen van de bouwaanvraag. Zonder toelating dient het bijgebouw op 2.00 m van de zijdelingse en de achterste perceelsgrens opgericht te worden. Om te garanderen dat er per perceel nog voldoende onbebouwde ruimte overblijft (die mede de woonkwaliteit bepaalt), wordt er een maximumoppervlakte voor het bijgebouw opgegeven. Naar esthetische kwaliteit is het wenselijk dat het bijgebouw en het hoofdgebouw in dezelfde materialen en dezelfde bouwstijl opgetrokken worden. - Maximum oppervlakte van het bijgebouw. - Hoofd- en bijgebouw als één geheel. - Aantal bouwlagen, bouwhoogte en dakvorm vastleggen. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt maximum m². Het hoofd- en het bijgebouw worden in dezelfde materialen en in dezelfde bouwstijl opgetrokken zodat ze samen één architecturaal geheel vormen. Het aantal bouwlagen van het bijgebouw is beperkt tot 1 bouwlaag. De dakrand van het bijgebouw is gelegen tussen de 2.50 m en 3.50 m. De keuze van de dakvorm is vrij en moet qua vormgeving aansluiten bij de dakvorm van het NOT01L Maart 2013 pag. 104

106 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten - Private tuin bij de woonfunctie. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften hoofdgebouw. Een bijgebouw kan enkel gerealiseerd worden gelijktijdig met of na de realisatie van het hoofdgebouw. De onbebouwde delen van het perceel worden ingericht als privétuin ter ondersteuning van de woonfunctie. Iedere wooneenheid beschikt over een eigen private tuin met een minimum oppervlakte van 100 m². Specifiek voor de groepswoningbouw worden beperkt hogere bouwhoogtes toegelaten (zie verder). Daardoor bieden deze potentie om te fungeren als landmark in de omgeving. Ze zijn een herkenning- en oriëntatiepunt in het gebied. Om die reden worden de hoogste blokken het kortste bij het kanaal ingeplant. Het kanaal geeft bovendien ook een uitgestrekte ruimte die de inplanting van iets hogere bouwblokken gemakkelijk kan verdragen. Het is daarnaast niet aangewezen de groepswoningbouw te oriënteren naar de Lidostraat, gezien deze door hun typologie en toegelaten hoogte te zeer zou contrasteren met de woontypologie aan de overzijde van de Lidostraat. - Specifieke voorschriften groepswoningbouw. - Oriëntatie naar kanaal. Volgende voorschriften gelden voor de groepswoningbouw in projectzone A De groepswoningbouw oriënteert zich naar het kanaal en dient te worden opgericht binnen de zone met overdruk groepswoningbouw zoals aangeduid op het grafisch plan. Groepswoningbouw wordt toegelaten zonder daarbij bombastisch over te komen in het gebied. Daarom worden er voor het grootste deel van de groepswoningen maximum 4 bouwlagen toegelaten en slechts een beperkte vijfde bouwlaag. Een beperkte bouwlaag houdt in dat ze slechts een deel van de oppervlakte van de vorige bouwlaag inneemt en dat ze terugspringend ten opzichte van de dakrand opgericht wordt. - Drie of vier bouwlagen. - Beperkte terugspringende vijfde bouwlaag. De bebouwing heeft minimum 3 en maximum 4 volwaardige bouwlagen. Het is mogelijk om een beperkte vijfde bouwlaag op te richten. Deze vijfde bouwlaag mag maximum 55% van de oppervlakte van de vierde bouwlaag innemen en dient verplicht terugspringend en met een plat dak uitgevoerd te worden. De bouwhoogte (dakrandhoogte / kroonlijsthoogte) wordt berekend door de gemiddelde hoogte van één bouwlaag te hanteren. Deze is gelegen tussen 2.40 m en 3.00 m. Gezien de grootte van de projectzone, de ligging van de zone en de gewenste ontwikkeling wordt geen voorbouwlijn vastgelegd op het grafisch plan. Zodanig resteert nog voldoende ontwerpvrijheid om bij - Dakvorm vrij. - Voorbouwlijn. De keuze van de dakvorm is vrij. Daarbij is de dakrandhoogte of de kroonlijsthoogte gelegen is tussen 9.50 m en m en bij een hellend dak bedraagt de hellingshoek van het dak maximum 15. De beperkte vijfde bouwlaag is minimum 2.40 m en maximum 3.00 m hoog. De hoogtes worden gemeten ten opzichte van het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. Deze gebouwen worden het kortst bij het kanaal ingeplant. De voorbouwlijn valt samen met de rooilijn. NOT01L Maart 2013 pag. 105

107 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening de ontwikkeling van de zone de gewenste differentiatie in typologieën en inplantingen (eigen aan een aangename woonomgeving) te kunnen garanderen. Om de architecturale vrijheid te behouden en een zekere mate van volumewerking te verkrijgen, worden overbouwingen toegelaten. In Leopoldsburg wordt de maximum overbouwing overal op 0.60 m gelegd. Eén van de doelstellingen bij de aansnijding van het woonuitbreidingsgebied is om een hoogwaardige woonkwaliteit te realiseren. Belangrijk element daarin is dat elke wooneenheid toch beschikt over een minimale private buitenruimte (ondanks het feit dat er een groot aandeel kwalitatief publiek domein gerealiseerd wordt). Daarom wordt voor de groepswoningbouw per wooneenheid een minimum oppervlakte terras opgelegd. Daarbij is niet enkel de oppervlakte terras belangrijk maar ook de diepte van het terras omdat die mede bepalend is voor de bruikbaarheid van het terras. Met een minimum diepte van 2.00 m kan er vrij gemakkelijk een tuintafel op geplaatst worden. De gebouwen die de groepswoningbouw herbergen, staan centraal op de publieke ruimte ingeplant waardoor zij langs hun vier gevels bereikbaar zijn en zichtbaar voor de omgeving. Het is dan ook vrij belangrijk dat de vier gevels als volwaardige gevels opgericht worden zodat er nergens een achterkantkarakter ontstaat en zodat het esthetische aspect van de vier gevels voor de omgeving en de bewoners in de omgeving gerespecteerd wordt. In tegenstelling tot de gesloten bebouwingstypologie is het hier essentieel én mogelijk dat de parkeerplaatsen gebundeld worden en onder de gebouwen gerealiseerd worden. Omdat er geen afzonderlijke garage per wooneenheid mogelijk is (zoals bij de gesloten bebouwing) maar het wel wenselijk is dat de wagens niet het straatbeeld en het beeld van het openbaar domein gaan domineren, wordt per wooneenheid een ondergrondse parkeerplaats verplicht. Essentiële aspecten - Bouwdiepte. - Overbouwingen vanaf de tweede bouwlaag. - Ruim terras per wooneenheid verplicht. - Vier volwaardige gevels. - Eén ondergrondse parkeerplaats per wooneenheid. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De bouwdiepte is vrij. Overbouwingen ten aanzien van het openbaar domein of de grafische zone zijn enkel mogelijk vanaf de tweede bouwlaag met een maximum diepte van 0.60 m. Elke wooneenheid, met uitzondering van deze op de gelijkvloerse verdieping, heeft minimum één terras van minimum m². Het terras is minimum 2.00 m diep en sluit verplicht aan op de leefruimten van de wooneenheid. De vier gevels van elk gebouw moeten gelijkwaardig en kwaliteitsvol worden opgericht en afgewerkt zodat ze alle vier als volwaardig worden beschouwd. Voor de groepswoningbouw is per wooneenheid minimum één ondergrondse parkeerplaats verplicht. NOT01L Maart 2013 pag. 106

108 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Voor projectzone B wordt dezelfde logica gevolgd zoals hierboven beschreven voor projectzone A. De structuurschets zoals opgemaakt voor projectzone B wordt op de figuur hieronder weergegeven. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Projectzone B: Het verschil met projectzone A is het percentage openbaar domein en het percentage groepswoningbouw. Verder komt er een bepaald percentage grondgebonden woningen in het gebied voor. De exacte plaats voor de ontsluiting voor motorisch verkeer ligt niet niet vast en kan bijgevolg bepaald worden in functie van de gewenste ontwikkelingen. Zie ook artikel 22. Geenszins wordt ontsluiting voorzien langs het kanaal. - 45% kwaliteitsvol openbaar domein. - 45% grondgebonden woningen. - 10% groepswoningbouw. - Ontsluiting. Binnen deze projectzone moet 45% van de totale oppervlakte ingericht worden conform de voorschriften van Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein. Binnen deze projectzone moet 45% van de totale oppervlakte ingericht worden als grondgebonden ééngezinswoningen. 10% van de totale oppervlakte van deze projectzone moet ingericht worden als groepswoningbouw. De zone is, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan, toegankelijk via de Lidostraat. Ontsluiting langs het kanaal is niet toegelaten. NOT01L Maart 2013 pag. 107

109 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening De grondgebonden woningen kunnen, in tegenstelling tot in projectzone A waar alleen gesloten bebouwing voorkomt, een gesloten, halfopen en open bebouwingstypologie omvatten. Op die manier wordt er niet enkel meer variatie naar typologie en architectuur in het gebied binnen gebracht, maar worden ook verschillende bevolkingsgroepen met verschillende gezinssamenstellingen aangetrokken om in dit gebied een woning te kopen. Essentiële aspecten - Gesloten, halfopen, open typologie. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Volgende voorschriften gelden voor de grondgebonden ééngezinswoningen in projectzone B: De woningen kunnen opgericht worden in een gesloten, halfopen of open bebouwingstypologie. Gezien de grootte van de projectzone, de ligging van de zone en de gewenste ontwikkeling wordt geen voorbouwlijn vastgelegd op het grafisch plan. Zodanig resteert nog voldoende ontwerpvrijheid om bij de ontwikkeling van de zone de gewenste differentiatie in typologieën en inplantingen (eigen aan een aangename woonomgeving) te kunnen garanderen. Bij het opstellen van het verkavelingsplan is het wel belangrijk dat door doordachte inplanting van de woningen en voorgevels geen achterkantsituaties ontstaan palend aan de Lidostraat of langs de publieke ruimte aan het kanaal. - Voorbouwlijn is dezelfde als de rooilijn. - Minimale voorgevelbreedte bepalen. - Maximum drie volwaardige bouwlagen. - Afwerken blinde geveldelen. - Bouwdiepte, bebouwingsindex, maximum bouwoppervlakte. De voorbouwlijn valt samen met de rooilijn. De minimale gevelbreedte is 8.00 m. De gebouwen hebben minimum twee en maximum drie volwaardige bouwlagen. De maximale kroonlijst- of dakrandhoogte is 9.00 m., gemeten vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. De schommeling in kroonlijsthoogte ten opzichte van de nevenliggende bebouwing wordt beperkt tot 1.00 m. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorgevel, met dien verstande dat de bebouwingsindex niet hoger is dan 50% van de perceelsoppervlakte met een maximale bouwoppervlakte van 200 m². De bebouwingsindex is exclusief het eventuele bijgebouw. De bouwdiepte van de tweede bouwlaag is beperkt tot m, gemeten vanaf de NOT01L Maart 2013 pag. 108

110 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten - Verspringingen en uitsprongen. - Dakvorm vrij. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften voorgevel. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet uitdrukkelijk de bebouwingsindex weergegeven worden. Verspringingen binnen het hoofdvolume zijn mogelijk. Op de vlakken vastgesteld door de voorbouwlijn mag aan de voorgevel ter hoogte van de tweede bouwlaag een uitsprong van maximum 0.60 m diep gerealiseerd worden. De totale breedte van de uitsprong bedraagt maximum 2/3 de van de voorgevel. De keuze van de dakvorm is vrij. Bij een hellend dak is de helling maximum 15. Bijkomende parkeerplaatsen kunnen gebundeld worden in gemeenschappelijke publieke parkeerplaatsen aan de toegang van het woongebied of elders op loopafstand. Die plaatsen kunnen ook gebruikt worden door bezoekers tijdens de dag. Dat is gunstig, zowel op het vlak van ruimte-efficiëntie als vanuit de aanmoediging van een duurzame vervoerswijzekeuze - Kelder toelaten. - Ondergronds parkeren enkel bij groepswoningbouw - Maximum één inpandige garage. - Bijkomend gebundeld parkeren toegelaten. - Eén bijgebouw toelaten. - Minimumafstand tot de perceelsgrenzen. - Maximum oppervlakte van het bijgebouw. - Hoofd- en bijgebouw als één geheel. - Aantal bouwlagen, bouwhoogte en dakvorm vastleggen. Het is toegelaten om de woning te onderkelderen. Ondergrondse garages zijn enkel vergunbaar in het geval van groepswoningbouw. Per wooneenheid is het verplicht om één inpandige garage te voorzien. Bijkomende parkeernood moet opgevangen worden in gemeenschappelijke gebundelde parkeerplaatsen aan de toegang tot het woongebeid. Per perceel wordt maximaal één bijgebouw op minimum 6.00 m achter het hoofdgebouw toegelaten. Dit bijgebouw mag op de laterale en op de achterste perceelsgrens gebouwd worden mits toelating van de eigenaar van het aanpalende perceel via het betekenen van de bouwaanvraag. Zonder toelating dient het bijgebouw op 2.00 m van de zijdelingse en de achterste perceelsgrens opgericht te worden. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt maximum m². Een bijgebouw kan enkel gerealiseerd worden gelijktijdig met of na de realisatie van het hoofdgebouw. Het hoofd- en het bijgebouw worden in dezelfde materialen en in dezelfde bouwstijl opgetrokken zodat ze samen één architecturaal geheel vormen. Het aantal bouwlagen van het bijgebouw is beperkt tot 1 bouwlaag. De dakrand van het bijgebouw is gelegen tussen de 2.50 m en 3.50 m. De keuze van de dakvorm van het bijgebouw is vrij en moet qua vormgeving aansluiten bij NOT01L Maart 2013 pag. 109

111 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten - Private tuin bij de woonfunctie. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften de dakvorm van het hoofdgebouw. De onbebouwde delen van het perceel worden ingericht als privé-tuin ter ondersteuning van de woonfunctie. Iedere wooneenheid beschikt over een eigen private tuin met een minimum oppervlakte van 100 m². Specifiek voor de groepswoningbouw worden beperkt hogere bouwhoogtes toegelaten. Daardoor bieden deze potentie om te fungeren als landmark in de omgeving. De oriëntatie van dergelijke landmarks is van groot belang. Het is aangewezen om deze te realiseren langs het kanaal. Zo vormen zij een samenspel met de grootsheid van het kanaal. Het is daarnaast niet aangewezen de groepswoningbouw te oriënteren naar de Lidostraat, gezien deze qua typologie en toegelaten bouwhoogte te zeer zou contrasteren met de woontypologie aan de overzijde van de Lidostraat, met name landelijke eengezinswoningen. - Oriëntatie op kanaal. - Twee of drie bouwlagen. - Beperkte vierde bouwlaag. Volgende voorschriften gelden voor de groepswoningbouw in projectzone B: De groepswoningbouw oriënteert zich naar het kanaal en dient te worden opgericht binnen de zone met overdruk groepswoningbouw zoals aangeduid op het grafisch plan. 5/6 de van de totale oppervlakte groepswoningbouw heeft minimum 2 en maximum 3 volwaardige bouwlagen. Het is mogelijk om een beperkte vierde bouwlaag op te richten. Deze vierde bouwlaag mag maximum 55% van de oppervlakte van de derde bouwlaag innemen en dient verplicht met een plat dak uitgevoerd te worden. Slechts voor een heel beperkt deel met name 1/6 de van de totale oppervlakte van de groepswoningen is het toegelaten om iets hoger te bouwen, met name vier bouwlagen en een beperkte vijfde. Deze hoogste bebouwing is bedoeld als baken, herkennings- en oriëntatiepunt in het gebied. Om die reden worden de hoogste blokken het kortste bij het kanaal ingeplant. Het kanaal geeft bovendien ook een uitgestrekte ruimte die de inplanting van iets hogere bouwblokken gemakkelijk kan verdragen. - Drie of vier bouwlagen. - Beperkte vijfde bouwlaag. 1/6 de van de totale oppervlakte groepswoningbouw heeft minimum 3 en maximum 4 volwaardige bouwlagen. Het is mogelijk om een beperkte vijfde bouwlaag op te richten. Deze vijfde bouwlaag mag maximum 55% van de oppervlakte van de vierde bouwlaag innemen en dient verplicht met een plat dak uitgevoerd te worden. Deze gebouwen worden het kortst bij het kanaal ingeplant. De bouwhoogte (dakrandhoogte / kroonlijsthoogte) wordt berekend door de gemiddelde hoogte van één bouwlaag te hanteren. Deze is gelegen tussen 2.40 m en 3.00 m. - Dakvorm vrij. Bij maximum drie bouwlagen is de keuze van de dakvorm vrij. Daarbij is de dakrandhoogte of de kroonlijsthoogte gelegen tussen 7.50 m en 9.00 m. Bij een hellend dak bedraagt de hellingshoek van het dak maximum 15. NOT01L Maart 2013 pag. 110

112 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Gezien de grootte van de projectzone, de ligging van de zone en de gewenste ontwikkeling wordt geen voorbouwlijn vastgelegd op het grafisch plan. Zodanig resteert nog voldoende ontwerpvrijheid om bij de ontwikkeling van de zone de gewenste differentiatie in typologieën en inplantingen (eigen aan een aangename woonomgeving) te kunnen garanderen. Essentiële aspecten - Voorbouwlijn. - Bouwdiepte. - Overbouwingen vanaf de tweede bouwlaag. - Ruim terras per wooneenheid verplicht. - Vier volwaardige gevels. - Eén ondergrondse parkeerplaats per wooneenheid. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De beperkte vierde bouwlaag is minimum 2.40 m en maximum 3.00 m hoog. De hoogtes worden gemeten ten opzichte van het gemiddelde peil van de voorliggende weg van Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein. Bij maximum vier bouwlagen is de keuze van de dakvorm vrij. Daarbij is de dakrandhoogte of de kroonlijsthoogte gelegen tussen 9.50 m en m. Bij een hellend dak bedraagt de hellingshoek van het dak maximum 15. De beperkte vijfde bouwlaag is minimum 2.40 m en maximum 3.00 m hoog. De hoogtes worden gemeten ten opzichte van het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. De voorbouwlijn valt samen met de rooilijn. De bouwdiepte is vrij. Overbouwingen ten aanzien van de grafische zone zijn enkel mogelijk vanaf de tweede bouwlaag met een maximum diepte van 0.60 m. Elke wooneenheid, met uitzondering van deze op de gelijkvloerse verdieping, heeft minimum één terras van minimum m². Het terras is minimum 2.00 m diep en sluit verplicht aan op de leefruimten van de wooneenheid. De vier gevels van elk gebouw moeten gelijkwaardig en kwaliteitsvol worden opgericht en afgewerkt zodat ze alle vier als volwaardig worden beschouwd. Per wooneenheid is één ondergrondse parkeerplaats verplicht. Volgende voorschriften zijn van toepassing in projectzone C: Voor projectzone C worden eveneens andere percentages weerhouden voor het aandeel openbaar domein en het aandeel bebouwing. In deze projectzone komt geen groepswoningbouw voor, maar enkel gesloten bebouwing waarbij de randvoorwaarden dezelfde zijn als deze van de gesloten woningbouw in projectzone A. Een mogelijke invulling wordt weergegeven op de uitsnede van de structuurschets op het figuurtje hieronder. - 65% kwaliteitsvol openbaar domein. - 35% gesloten ééngezinswoningbouw. - Geen groepswoningbouw. Binnen deze projectzone moet 65% van de totale oppervlakte ingericht worden conform de voorschriften van Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein. Van de totale oppervlakte van deze projectzone moet 35% ingericht worden als grondgebonden, gesloten ééngezinswoningbouw. Groepswoningbouw is niet toegelaten. NOT01L Maart 2013 pag. 111

113 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De exacte plaats voor de ontsluiting voor motorisch verkeer ligt niet vast en kan bijgevolg bepaald worden in functie van de gewenste ontwikkelingen. Zie ook artikel 22. Geenszins wordt ontsluiting voorzien langs het kanaal Gezien de grootte van de projectzone, de ligging van de zone en de gewenste ontwikkeling wordt geen voorbouwlijn vastgelegd op het grafisch plan. Zodanig resteert nog voldoende ontwerpvrijheid om bij de ontwikkeling van de zone de gewenste differentiatie in typologieën en inplantingen (eigen aan een aangename woonomgeving) te kunnen garanderen. - Onsluiting. - Voorbouwlijn is dezelfde als de roolijn. De zone is, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan, toegankelijk via de Lidostraat. Ontsluiting langs het kanaal is niet toegelaten. De voorbouwlijn van de gesloten bebouwing valt samen met de rooilijn. NOT01L Maart 2013 pag. 112

114 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten - Minimale voorgevelbreedte bepalen. - Drie volwaardige bouwlagen. - Afwerken blinde geveldelen. - Bouwdiepte, bebouwingsindex, maximum bouwoppervlakte. - Verspringingen en uitsprongen. - Dakvorm vastleggen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De minimale gevelbreedte is 8.00 m. De gebouwen hebben maximum drie volwaardige bouwlagen. De maximale kroonlijst- of dakrandhoogte is 9.00 m. De schommeling in kroonlijsthoogte ten opzichte van de nevenliggende bebouwing wordt beperkt tot 1.00 m. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorgevel, met dien verstande dat de bebouwingsindex niet hoger is dan 50% van de perceelsoppervlakte met een maximale bouwoppervlakte van 200 m². De bebouwingsindex is exclusief het eventuele bijgebouw. De bouwdiepte van de tweede bouwlaag is beperkt tot m, gemeten vanaf de voorgevel. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet uitdrukkelijk de bebouwingsindex weergegeven worden. Verspringingen binnen het hoofdvolume zijn mogelijk. Op de vlakken vastgesteld door de voorbouwlijn mag aan de voorgevel ter hoogte van de tweede bouwlaag een uitsprong van maximum 0.60 m diep gerealiseerd worden. De totale breedte van de uitsprong bedraagt maximum 2/3 de van de voorgevel. De keuze van de dakvorm is vrij. Bij een hellend dak is de helling maximum 15. Bijkomende parkeerplaatsen moeten gebundeld worden in gemeenschappelijke publieke parkeerplaatsen aan de toegang van het woongebied of elders op loopafstand. Die plaatsen kunnen ook gebruikt worden door bezoekers tijdens de dag. Dat is gunstig, zowel op het vlak van ruimte-efficiëntie als vanuit de aanmoediging van een duurzame vervoerswijzekeuze - Kelder toelaten. - Geen ondergrondse garages, wel verplicht één inpandige garage. - Bijkomend gebundeld parkeren. - Eén bijgebouw toelaten. - Minimumafstand tot de Het is toegelaten om de woning te onderkelderen. Ondergrondse garages zijn niet toegelaten. Per wooneenheid is het verplicht om één inpandige garage te voorzien. Bijkomende parkeernood moet worden opgevangen in gemeenschappelijke gebundelde parkeerplaatsen aan de toegang tot het woongebied. Per perceel wordt maximaal één bijgebouw op minimum 6.00 m achter het hoofdgebouw toegelaten. Dit bijgebouw mag op de laterale en op de achterste perceelsgrens gebouwd worden mits toelating van de eigenaar van het NOT01L Maart 2013 pag. 113

115 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten perceelsgrenzen. - Maximum oppervlakte van het bijgebouw. - Hoofd- en bijgebouw als één geheel. - Aantal bouwlagen, bouwhoogte en dakvorm vastleggen. - Private tuin bij de woonfunctie. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften aanpalende perceel via het betekenen van de bouwaanvraag. Zonder toelating dient het bijgebouw op 2.00 m van de zijdelingse en de achterste perceelsgrens opgericht te worden. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt maximum m². Een bijgebouw kan enkel gerealiseerd worden gelijktijdig met of na de realisatie van het hoofdgebouw. Het hoofd- en het bijgebouw worden in dezelfde materialen en in dezelfde bouwstijl opgetrokken zodat ze samen één architecturaal geheel vormen. Het aantal bouwlagen van het bijgebouw is beperkt tot 1 bouwlaag. De dakrand van het bijgebouw is gelegen tussen de 2.50 m en 3.50 m. De keuze van de dakvorm van het bijgebouw is vrij en moet qua vormgeving aansluiten bij de dakvorm van het hoofdgebouw. De onbebouwde delen van het perceel worden ingericht als privétuin ter ondersteuning van de woonfunctie. Iedere wooneenheid beschikt over een eigen private tuin met een minimum oppervlakte van 100m². Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in alle projectzones. Het decreet grond- en pandenbeleid (DGPB) is van toepassing. Dit voorschrift is gericht op een differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een bepaald percentage sociaal wonen te creëren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. Het voorschrift is een vertaling van de principes die zijn opgenomen in artikel 4.2.4, en van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid (DGPB). Om die reden moeten de gehanteerde begrippen gelezen worden in de zin die het DGPB daaraan geeft. Meer bepaald moet worden verstaan onder: 1 sociaal woonaanbod: het aanbod aan sociale huurwoningen, - Decreet Grond- en Pandenbeleid. - Sociaal woonaanbod. Sociaal woonaanbod: In dit gebied kan een vergunning voor: 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, NOT01L Maart 2013 pag. 114

116 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening sociale koopwoningen en sociale kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden: a) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode; b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd; 2 Vlaamse besturen: a) de Vlaamse ministeries, agentschappen en openbare instellingen; b) de Vlaamse provincies, gemeenten en districten; c) de Vlaamse gemeentelijke en provinciale extern verzelfstandigde agentschappen; d) de Vlaamse verenigingen van provincies en gemeenten, vermeld in de wet van 22 december 1986 betreffende de intercommunales, en de samenwerkingsvormen, vermeld in het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking; e) de Vlaamse openbare centra voor maatschappelijk welzijn en de verenigingen, vermeld in hoofdstuk 12 van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn; f) de polders, vermeld in de wet van 3 juni 1957 betreffende de polders, en de wateringen, vermeld in de wet van 5 juni 1956 betreffende de wateringen; g) de Vlaamse kerkfabrieken en de instellingen die belast zijn met het beheer van de temporaliën van de erkende erediensten; 3 Vlaamse semipublieke rechtspersonen: rechtspersonen die niet behoren tot de Vlaamse besturen, doch met één of meer Vlaamse besturen een bijzondere band vertonen, doordat zij voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden: a) hun werkzaamheden worden in hoofdzaak gefinancierd of gesubsidieerd door één of meer Vlaamse besturen; b) hun werking is rechtstreeks of onrechtstreeks onderworpen Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan; pas afgeleverd worden indien binnen het verkavelings-of bouwproject een sociaal woonaanbod verwezenlijkt wordt dat gelijk is aan: a) hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; b) hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. Voor gronden van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en sociale huisvestingsmaatschappijen kan een sociaal woonaanbod tot honderd procent gerealiseerd worden. NOT01L Maart 2013 pag. 115

117 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening aan enig toezicht in hoofde van een Vlaams bestuur middels één van de hiernavolgende regimes: 1) een administratief toezicht; 2) een toezicht op de aanwending van de werkingsmiddelen; 3) de aanwijzing, door een Vlaams bestuur, van ten minste de helft van de leden van de directie, van de raad van bestuur, of van de raad van toezicht. Ingevolge het DGPB kan de gebiedsspecifieke typebepaling worden opgelegd via alle gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, voor zover het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. Informatief kan worden gesteld dat de gebiedsspecifieke typebepaling ook in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan worden opgenomen, voor zover er sprake is van een omzetting van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied, of van een zone die geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan en sorteert onder de categorie van gebiedsaanduiding landbouw, bos, overig groen of reservaat en natuur, of geordend wordt door een plan van aanleg en aangewezen is als landelijk gebied overeenkomstig het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Ook hier geldt de voorwaarde dat het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. Om die reden moeten de gehanteerde begrippen gelezen worden in de zin die het DGPB daaraan geeft. Onder bescheiden woonaanbod moet worden begrepen: het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, dat bestaat uit: kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m², eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers. Essentiële aspecten - Bescheiden woonaanbod. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Bescheiden woonaanbod: In dit gebied kan een vergunning voor: 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; NOT01L Maart 2013 pag. 116

118 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Ingevolge het DGPB kan de gebiedsspecifieke typebepaling worden opgelegd door middel van elk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het DGPB bepaalt dat een welomschreven percentage moet worden opgelegd via provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die o.m. een bestemmingswijziging van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied naar woongebied doorvoeren onder de voorwaarde dat het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. De openbare besturen, vermeld in artikel 4.2.5, 2, 1 en 2, van het DGPB kunnen steeds hogere normen nastreven dan deze die middels ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg worden opgelegd, ook indien zij daar niet toe zijn verplicht. Nota bene. Artikelen van het DGPB regelen de wijze waarop verkavelings- en bouwprojecten buiten de gevallen als vermeld in deze gebiedsspecifieke typebepaling kunnen of moeten worden onderworpen aan lasten met het oog op de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan; pas afgeleverd worden indien binnen het verkavelings- of bouwproject een bescheiden woonaanbod wordt verwezenlijkt dat gelijk is aan: a) voor wat betreft gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen: veertig procent, verminderd met het op grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod; voor wat betreft gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen: twintig procent, verminderd met het op grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. NOT01L Maart 2013 pag. 117

119 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Algemene bepalingen Artikel 8 Zone voor zuidgeoriënteerde woningen. ZW Aan de noordwestelijke rand van het plangebied wordt er een afzonderlijke typologie van ééngezinswoningen geïmplementeerd in het gebied. Het gaat hier om een zeer specifieke typologie waarbij een open bebouwing gehanteerd wordt. Binnen deze grafische zone kunnen enkel ééngezinswoningen opgericht worden waarbij zorgwoningen wel toegelaten worden. - Eéngezinswoningen waarvan de tuin op het zuiden georiënteerd is. - Zorgwoning. Dit gebied heeft als hoofdbestemming de oprichting van zuidgeoriënteerde ééngezinswoningen in een open bebouwingstypologie. Per perceel is slechts één woongelegenheid vergunbaar, uitbreidbaar in functie van familiale noodzaak (zorgwoning). Deze zone valt onder categorie 1, wonen. Naast wonen wordt ook in beperkte mate een ondergeschikte bestemming toegelaten om een menging van functies in het woongebied te verkrijgen. Het is geenzins het opzet om binnen de begrenzing van voorliggende zone een botenherstelwerkplaats te voorzien: deze valt buiten de plangrenzen. Daarnaast is het ook niet de bedoeling dat binnen deze zone bedrijvigheid gekoppeld aan het water wordt voorzien. - Enkel vrije beroepen als ondergeschikte bestemming toelaten. - Niet-bebouwde zone in functie van tuinen. Als ondergeschikte bestemming zijn vrije beroepen op lokaal niveau voor maximaal 100m² toegelaten. Naast de woonfunctie is per pand slechts één ondergeschikte bestemming toegelaten. De ondergeschikte bestemming is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de hoofdbestemming. De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor privé-tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de woonfunctie en de eventuele ondergeschikte bestemming. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing Binnen deze grafische zones kan er nog een onderscheid gemaakt worden tussen de zones A en B. Beide projectzones hanteren dezelfde grote principes maar er zijn toch ook een aantal kleine verschillen. - Projectzones A en B. De inplanting van de gebouwen moet gebeuren binnen de grafisch aangeduide zone op het grafisch plan. Deze grafische zone wordt onderverdeeld in twee verschillende projectzones A en B. NOT01L Maart 2013 pag. 118

120 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Het belangrijkste principe van dit type woningen is dat de leefruimtes georiënteerd worden op het zuiden. Dit heeft als gevolg dat de zijgevel zo veel mogelijk naar de meest noordelijke laterale perceelsgrens ingeplant zal worden. Het grootste verschilpunt zit in het feit dat voor de projectzone A de woningen effectief op de noordelijke laterale perceelsgrens ingeplant worden en in zone B de woningen op een vaste afstand van de noordelijke laterale perceelsgrens ingeplant worden. Gezien binnen dit grafisch plan gewerkt wordt met projectzones zonder aanduiding van afzonderlijke bouwblokken of percelen is het aangewezen om voorafgaand aan de eigenlijke realisatie van het project en van de verschillende projectzones een inrichtingsplan en op basis daarvan een verkavelingsplan op te maken waarin duidelijkheid gegeven wordt omtrent de inplanting van de verschillende bouwtypologieën, bouwvolumes en rooilijnen in het gebied. Bij het opstellen van het verkavelingsplan is het belangrijk dat er door de inplanting van de woningen geen achterkantsituaties ontstaan palend aan de Lidostraat of langs de publieke ruimte aan het kanaal. Essentiële aspecten - Opmaak inrichtingsplan en verkvavelingsplan. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Een stedenbouwkundige vergunning kan pas afgeleverd worden nadat er een algemeen inrichtingsplan is opgemaakt voor de gehele zone (zona A + zone B) en nadat er op basis van dit inrichtingsplan een goedgekeurd verkavelingsplan bestaat voor de hele projectzone waar een vergunning voor aangevraagd wordt. Het verkavelingsplan moet duidelijk volgende elementen omvatten: de inplanting van de verschillende bebouwingstypologieën, waarbij er op wordt toegekeken dat er geen achterkantsituaties ontstaan die georiënteerd zijn naar de Lidostraat noch naar het Kanaal; de bebouwingspercentages per bebouwingstypologie; een duidelijke percelering met aanduiding van de rooilijn. de ontwikkeling van fase A mag de ontwikkeling van fase B niet tegenhouden, en omgekeerd. Een aantal gemeenschappelijke voorschriften worden eerst besproken. Beide projectzones hanteren de open bebouwingstypologie. Gezien de projectzones gelegen zijn tegen de KMO-zone, het verste van het stedelijk gebied en van het centrum van Leopoldsburg vormen deze dus de uitloper naar het open agrarische gebied waardoor er geopteerd is om de dichtheid hier te laten afnemen. Een open bebouwingstypologie is daarvoor geschikt. Het RUP legt een maximale gemiddelde woondichtheid voorop. Dit betekent dat tussen de verschillende projectzones onderling hierop gevarieerd kan worden, zolang het gemiddelde in totaal max. 20wo/ha bedraagt. - Open bebouwing. - Max. 20 wo/ha Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in alle projectzones. De woningen worden opgericht in een open bebouwingstypologie. De maximaal gemiddelde woondichtheid bedraagt 20 wo/ha. NOT01L Maart 2013 pag. 119

121 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening De plaats voor de ontsluiting voor motorisch verkeer situeert zich op de scheidingslijn tussen zone ZWa (art. 8) en Wc (art.7). Zie ook art. 22. Naar optimalisatie en efficiënt ruimtegebruik is het wenselijk dat de ontsluiting van de percelen steeds gebeurt langs de voorzijde van het perceel. De voorbouwlijn is aangeduid op het grafisch plan. Omdat in deze grafische zone een open bebouwingstypologie ontwikkeld wordt waarvan de percelen vrij ruim zijn naar hedendaagse normen, zullen er minimum en maximum kavelbreedtes vastgelegd worden. Daarmee samenhangend en in functie van het garanderen van een minimale woonkwaliteit waar de ruimte van de woning een belangrijk deel van is, wordt ook een minimale voorgevelbreedte vastgesteld. De open bebouwingstypologie die als doelgroep gezinnen met kinderen heeft, moet twee volwaardige bouwlagen hebben zodat een ruime ééngezinswoning kan gebouwd worden. Enerzijds omdat gestreefd wordt naar een moderne, hedendaagse architectuur en anderzijds om geen problemen te krijgen met de schaduwval van hoge daken op de naburige percelen (die reëel is omdat de woningen op de perceelsrand of vrij kort op de perceelsrand ingeplant worden), worden platte daken verplicht. Eveneens in functie van het oprichten van ruime ééngezinswoningen wordt een maximum bouwdiepte opgelegd. Gelijktijdig worden een aantal andere beperkingen opgelegd om te verhinderen dat de onbebouwde ruimte te klein zou worden en zijn functie als tuin niet meer optimaal kan vervullen. Zoals al aangegeven in de grafische zone voor wonen aan het water, wordt het intensief ruimtegebruik vertaald door te bouwen met twee bouwlagen. Voor de tweede bouwlaag wordt geen maximum bouwdiepte opgelegd maar wordt een maximum percentage vastgelegd ten opzichte van de eerste bouwlaag waardoor er mee vrijheid bestaat om te spelen met de bouwvolumes. Echter, volgens de algemene visie van de gemeente zijn er geen bouwdieptes van meer dan 12m Essentiële aspecten - Ontsluiting zone. - Ontsluiting percelen via voorgevel. - Minimum en maximum kavelbreedte opleggen. - Minimum voorgevelbreedte opleggen. - Twee volwaardige bouwlagen. - Verplicht plat dak. - Bouwdiepte en bebouwingsindex vastleggen. - Tweede bouwlaag maximumoppervlakte. - Restruimte als Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De zone is, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan, toegankelijk via de Lidostraat. De ontsluiting van de percelen gebeurt langs de zijde van het perceel waar de voorgevel gelegen is. De minimale kavelbreedte bedraagt m. De maximale kavelbreedte bedraagt m. De minimale voorgevelbreedte bedraagt 8.00 m. De gebouwen hebben verplicht twee volwaardige bouwlagen. De maximale dakrandhoogte is 6.80 m gemeten vanaf het maaiveld van Artikel 14 Zone voor kwaliteitsvol openbaar domein. De dakvorm is verplicht een plat dak. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorgevel, met dien verstande dat de bebouwingsindex niet hoger is dan 50% van de perceelsoppervlakte met een maximale bebouwde oppervlakte van m². De bebouwingsindex is exclusief het eventuele bijgebouw. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet uitdrukkelijk de bebouwingsindex weergegeven worden. De tweede bouwlaag moet voor maximum 60% van de bebouwde oppervlakte van de eerste bouwlaag bebouwd worden. De restruimte van de tweede bouwlaag ten opzichte van de eerste bouwlaag dient NOT01L Maart 2013 pag. 120

122 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening vergunbaar op de tweede bouwlaag. De duurzaamheid, waar binnen dit project ook ruime aandacht aan geschonken wordt, wordt hier vertaald in het feit dat de ruimte die niet ingenomen wordt door de tweede bouwlaag moet ingericht worden als terras (zodat het effectief gebruikt kan worden door de bewoners) of als groendak. Overbouwingen kunnen esthetisch een mooi effect hebben in het geheel van de nieuw te ontwikkelen bebouwing. Zij kunnen dan ook toegelaten worden, maar enkel vanaf de tweede bouwlaag. Essentiële aspecten dakterras of groendak. - Verspringen toelaten, overbouwingen enkel op de tweede bouwlaag. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften verplicht ingericht te worden als dakterras of als groendak, mits rekening te houden met het behoud van de privacy en het voorkomen van de inkijk in de leefvertrekken van de naastliggende percelen. Verspringingen binnen het hoofdvolume zijn mogelijk. Overbouwingen zijn enkel toegelaten ten aanzien van de voorbouwlijn op de tweede bouwlaag en dit maximaal tot aan de rooilijn. Net zoals in de grafische zone voor wonen aan het water, is hier onvoldoende ruimte om ondergrondse garage toe te laten (in verband met toeritten, maximumhellingen, aanrijruimte, ). Om te voorkomen dat het straatbeeld gedomineerd wordt door parkeerplaatsen en geparkeerde wagens, zal het wel verplicht worden om op het perceel een autostaanplaats in te richten. Hier is, in tegenstelling tot de zone voor wonen aan het water, het niet verplicht om een inpandige garage te voorzien omdat in deze typologie van bebouwing (met de voortuinmuur en de overbouwingen die gerealiseerd mogen worden) mogelijk is om ook een carport onder een dergelijke overbouwing te realiseren op eigen perceel. Het oprichten van een bijgebouw moet mogelijk zijn voor elk perceel. Dat bijgebouw kan dienst doen als tuinhuis, bergplaats, carport,. Om te garanderen dat er per perceel nog voldoende onbebouwde ruimte overblijft (die mede de woonkwaliteit bepaalt), wordt er een maximumoppervlakte voor het bijgebouw opgegeven. Naar - Kelder toelaten. - Geen ondergrondse garages. - Minimum één autostaanplaats per wooneenheid op perceel. - Bijkomend gebundeld parkeren toegelaten. - Maximum één bijgebouw. - Minimumafstanden tot perceelsgrens. - Maximum oppervlakte bijgebouw. - Hoofd- en bijgebouw De gebouwen mogen onderkelderd worden. Ondergrondse garages zijn niet toegelaten. Per wooneenheid is het verplicht om minimum één autostaanplaats op het eigen perceel te voorzien en in te richten. Bijkomende parkeernood moet worden opgevangen in gemeenschappelijke gebundelde parkeerplaatsen aan de toegang tot het woongebeid. Per perceel wordt maximaal één bijgebouw toegelaten. Dit bijgebouw mag op de laterale en op de achterste perceelsgrens gebouwd worden mits toelating van de eigenaars van de aanpalende percelen via het betekenen van de bouwaanvraag. Zonder toelating dient het bijgebouw op 2.00 m van de zijdelingse en de achterste perceelsgrens opgericht te worden. Een bijgebouw kan enkel gerealiseerd worden gelijktijdig met of na de realisatie van het hoofdgebouw. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt maximum m². Het hoofd- en het bijgebouw worden in dezelfde materialen en in dezelfde NOT01L Maart 2013 pag. 121

123 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening esthetische kwaliteit is het wenselijk dat het bijgebouw en het hoofdgebouw in dezelfde materialen en dezelfde bouwstijl opgetrokken worden. Alle woningen binnen deze grafische zone zijn grondgebonden woningen. De voorschriften die opgelegd worden met betrekking tot de bebouwing zijn van die aard dat er binnen elk perceel nog voldoende onbebouwde ruimte overblijft die de meerwaarde biedt van een private tuin bij de woning. Om een zekere mate van uniformiteit en vooral ook kwaliteit te behouden in het gebied, worden slechts een beperkt aantal materialen (die als kwaliteitsvol en duurzaam beschouwd worden) toegelaten om afsluitingen op te richten. Essentiële aspecten als één geheel. - Aantal bouwlagen, bouwhoogte en dakvorm vastleggen. - Private tuin bij de woonfunctie. - Afsluitingen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften bouwstijl opgetrokken zodat ze samen één architecturaal geheel vormen. Het aantal bouwlagen van het bijgebouw is beperkt tot 1 bouwlaag. De dakrand van het bijgebouw is gelegen tussen de 2.50 m en 3.50 m. De dakvorm van het bijgebouw is verplicht een plat dak. De onbebouwde delen van de percelen worden ingericht als privé-tuin ter ondersteuning van de woonfunctie. De zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn dient ingericht te worden in functie van toegangverlening tot het gebouw en de representatie ervan. Parkeren binnen deze zone is toegelaten. Op de laterale en de achterste perceelsgrenzen mogen afsluitingen met een maximale hoogte van 2.00m opgetrokken worden in volgende materialen: een haagbeplanting, een muur in hetzelfde metselwerk als de voortuinmuur, houten afsluitingen of een doorzichtige draadafsluiting die begroeid wordt. Projectzone A Zoals reeds gesteld, worden in projectzone A de woningen ingeplant op de meest noordelijke zijdelingse perceelsgrens. Om een zekere mate van woonkwaliteit (in de zin van privacy en inkijk bij de buren) te garanderen, wordt er een voorbouwlijn aangeduid op het grafisch plan waartussen de woning ingeplant kan worden. Eveneens in het kader van het respecteren van de privacy, is het uiteraard niet toegelaten om via deze zijgevel van de woning zichten te trekken. In functie van de woonkwaliteit kunnen wel lichten getrokken worden, rekening houdende met de privacy van de aanpalende percelen: dit betreft art. 676 en 677 van het Burgerlijk Wetboek. Er wordt een minimale afstand opgelegd tussen de zuidelijke zijgevel van de woning en de zuidelijke laterale perceelsgrens omwille van het feit dat met deze voorschriften het gemeentebestuur wil voorkomen dat hier slechts 2.00 à 3.00 m (of nog minder) overblijft. Want dan heeft het geen nut om de woning op de noordelijke zijdelingse perceelsgrens in te planten. Doel daarvan is namelijk om aan één zijde van de woning een zijtuin met een bruikbare ruimte te kunnen aanleggen in plaats van aan weerszijden een zeer smalle zijtuinstrook die weinig of niet bruikbaar is. Om de bruikbaarheid ervan te verhogen, mogen in deze zone geen gebouwen of constructies (bijvoorbeeld carport, tuinhuis, ) opgericht worden. - Inplanting woning op noordelijke laterale perceelsgrens. - Voorbouwlijn vastleggen. - Zichten en lichten. - Minimum afstand zuidelijke zijgevel tot zuidelijke laterale perceelsgrens. - Onbebouwde zijtuinstrook. Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in projectzone A: In projectzone A worden de woningen ingeplant op de noordelijke laterale perceelsgrens op de voorbouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan. De gevel die op de noordelijke laterale perceelsgrens ingeplant wordt, is een blinde gevel. Deze gevel wordt volledig gebouwd binnen het eigen perceel en is geen gemeenschappelijke muur. Vanuit deze gevel mogen enkel lichten, maar geen zichten getrokken worden, rekening houdend met het behoud van de privacy en het voorkomen van de inkijk in de leefvertrekken van de aanpalende percelen. De afstand tussen de zuidelijke zijgevel en de laterale perceelsgrens is minimum 6.00 m. De zone tussen de zijgevel en de perceelsgrens dient beschouwd te worden als een onbebouwbare zone. In deze zone mogen geen bebouwing of overkappingen opgericht worden. NOT01L Maart 2013 pag. 122

124 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften NOT01L Maart 2013 pag. 123

125 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Projectzone B Zoals hierboven reeds gesteld, is het verschil met projectzone A dat daar de woningen óp de laterale perceelsgrens ingeplant worden en in projectzone B de woningen op 3.00 m van de noordelijke laterale perceelsgrens gebouwd worden. In projectzone B zullen de percelen breder zijn dan in projectzone A, daarom dat het mogelijk is om toch aan één zijde nog een strook van 3.00 m als zijtuin aan te leggen. Deze strook is ideaal om als inrit tot de woning en de achtertuin in te richten. Om een geheel te realiseren, is het wenselijk dat alle voorgevels op dezelfde voorbouwlijn ingeplant worden. Het visuele effect dat in deze projectzone in combinatie met de aanplant van een dubbele bomenrij zal gerealiseerd worden, zal één mooi ruimtelijk geheel vormen. Essentiële aspecten - Vaste afstand van de zijgevel van de woning tot de noordelijke laterale perceelsgrens. - Minimumafstand van de zijgevel van de woning tot de zuidelijke laterale perceelsgrens. - Voorbouwlijn. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in projectzone B: In projectzone B worden de woningen ingeplant op 3.00 m van de noordelijke laterale perceelsgrens. Deze zone, tussen de noordelijk georiënteerde zijgevel en de noordelijke laterale perceelsgrens, dient beschouwd te worden als een onbebouwbare zone. In deze zone mogen geen bebouwing of overkappingen opgericht worden. De afstand tussen de zuidelijke zijgevel en de laterale perceelsgrens is minimum 3.00 m. De voorbouwlijn, die de gewenste positie van de voorgevel aangeeft, wordt aangeduid op het grafisch plan. Het decreet grond- en pandenbeleid (DGPB) is van toepassing. Dit voorschrift is gericht op een differentiatie van woningtypologieën en op het creëren van een aanbod dat beantwoordt aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen. Het legt op om een bepaald percentage sociaal wonen te creëren. Onder andere vanuit het proportionaliteitsbeginsel worden daarbij projecten vanaf een bepaalde omvang beoogd. Het voorschrift is een vertaling van de principes die zijn opgenomen in artikel 4.2.4, en van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid (DGPB). Om die reden moeten de gehanteerde begrippen gelezen worden in de zin die het DGPB daaraan geeft. Meer bepaald moet worden verstaan onder: 1 sociaal woonaanbod: het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden: - Grond- en pandenbeleid. - Sociaal woonaanbod. Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in alle projectzones. Sociaal woonaanbod: In dit gebied kan een vergunning voor: 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, NOT01L Maart 2013 pag. 124

126 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening c) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode; d) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd; 2 Vlaamse besturen: c) de Vlaamse ministeries, agentschappen en openbare instellingen; d) de Vlaamse provincies, gemeenten en districten; h) de Vlaamse gemeentelijke en provinciale extern verzelfstandigde agentschappen; i) de Vlaamse verenigingen van provincies en gemeenten, vermeld in de wet van 22 december 1986 betreffende de intercommunales, en de samenwerkingsvormen, vermeld in het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking; j) de Vlaamse openbare centra voor maatschappelijk welzijn en de verenigingen, vermeld in hoofdstuk 12 van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn; k) de polders, vermeld in de wet van 3 juni 1957 betreffende de polders, en de wateringen, vermeld in de wet van 5 juni 1956 betreffende de wateringen; l) de Vlaamse kerkfabrieken en de instellingen die belast zijn met het beheer van de temporaliën van de erkende erediensten; 3 Vlaamse semipublieke rechtspersonen: rechtspersonen die niet behoren tot de Vlaamse besturen, doch met één of meer Vlaamse besturen een bijzondere band vertonen, doordat zij voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden: c) hun werkzaamheden worden in hoofdzaak gefinancierd of gesubsidieerd door één of meer Vlaamse besturen; d) hun werking is rechtstreeks of onrechtstreeks onderworpen aan enig toezicht in hoofde van een Vlaams bestuur middels één van de hiernavolgende regimes: Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan; pas afgeleverd worden indien binnen het verkavelingsof bouwproject een sociaal woonaanbod verwezenlijkt wordt dat gelijk is aan: c) hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; d) hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. Voor gronden van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en sociale huisvestingsmaatschappijen kan een sociaal woonaanbod tot honderd procent gerealiseerd worden. NOT01L Maart 2013 pag. 125

127 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening 1) een administratief toezicht; 2) een toezicht op de aanwending van de werkingsmiddelen; 3) de aanwijzing, door een Vlaams bestuur, van ten minste de helft van de leden van de directie, van de raad van bestuur, of van de raad van toezicht. Ingevolge het DGPB kan de gebiedsspecifieke typebepaling worden opgelegd via alle gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, voor zover het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. Informatief kan worden gesteld dat de gebiedsspecifieke typebepaling ook in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan worden opgenomen, voor zover er sprake is van een omzetting van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied, of van een zone die geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan en sorteert onder de categorie van gebiedsaanduiding landbouw, bos, overig groen of reservaat en natuur, of geordend wordt door een plan van aanleg en aangewezen is als landelijk gebied overeenkomstig het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Ook hier geldt de voorwaarde dat het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. Om die reden moeten de gehanteerde begrippen gelezen worden in de zin die het DGPB daaraan geeft. Onder bescheiden woonaanbod moet worden begrepen: het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, dat bestaat uit: kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m², eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers. Het ruimtelijk uitvoeringsplan kan deze maximale oppervlakte- en volumenormen verder beperken. Essentiële aspecten - Bescheiden woonaanbod. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Bescheiden woonaanbod: In dit gebied kan een vergunning voor: 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; NOT01L Maart 2013 pag. 126

128 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Ingevolge het DGPB kan de gebiedsspecifieke typebepaling worden opgelegd door middel van elk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het DGPB bepaalt dat een welomschreven percentage moet worden opgelegd via provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die o.m. een bestemmingswijziging van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied naar woongebied doorvoeren onder de voorwaarde dat het door middel van het plan gecreëerde woongebied een oppervlakte heeft van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere bestemmingswijzigingen. De openbare besturen, vermeld in artikel 4.2.5, 2, 1 en 2, van het DGPB kunnen steeds hogere normen nastreven dan deze die middels ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg worden opgelegd, ook indien zij daar niet toe zijn verplicht. Nota bene. Artikelen van het DGPB regelen de wijze waarop verkavelings- en bouwprojecten buiten de gevallen als vermeld in deze gebiedsspecifieke typebepaling kunnen of moeten worden onderworpen aan lasten met het oog op de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan; pas afgeleverd worden indien binnen het verkavelings- of bouwproject een bescheiden woonaanbod wordt verwezenlijkt dat gelijk is aan: b) voor wat betreft gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen: veertig procent, verminderd met het op grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod; c) voor wat betreft gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen: twintig procent, verminderd met het op grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. NOT01L Maart 2013 pag. 127

129 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 9 Zone voor open bebouwing en halfopen bebouwing Algemene bepalingen Deze grafische zone situeert zich daar waar de bestaande bebouwing aanwezig is langs de Lidostraat. De bestaande bebouwing in het gebied is opgericht in een open en halfopen bebouwingstypologie. De overzijde van de Lidostraat (die buiten het plangebied valt) is eveneens opgericht in een open bebouwingstypologie. In aansluiting daarbij wordt deze zone in dezelfde typologie opgericht. - Eéngezinswoningen waarvan de tuin op het zuiden georiënteerd is. - Zorgwoning. O-HO Dit gebied heeft als hoofdbestemming het oprichten van woningen in een open of halfopen bebouwing. Per perceel is slechts één wooneenheid (ééngezinswoning) vergunbaar, uitbreidbaar in functie van familiale noodzaak (zorgwoning). Deze zone valt onder categorie 1, wonen. Naast wonen wordt ook in beperkte mate een ondergeschikte bestemming toegelaten om een menging van functies in het woongebied te verkrijgen. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing Binnen de zone kan de bestaande woning te allen tijde behouden worden. De onbebouwde percelen worden bebouwd volgens de nieuwe typologie die vastgelegd wordt in de voorschriften van dit artikel. - Enkel vrije beroepen als ondergeschikte bestemming toelaten. - Niet-bebouwde zone in functie van tuinen. - Bestaande bebouwing. - Max. 15 wo/ha. Als ondergeschikte bestemming zijn vrije beroepen op lokaal niveau voor maximaal 100m² toegelaten. Naast de woonfunctie is per pand slechts één ondergeschikte bestemming toegelaten. De ondergeschikte bestemming is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de hoofdbestemming. De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor privé-tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de woonfunctie en de eventuele ondergeschikte bestemming. De bestaande woning kan te allen tijde behouden worden. Bestaande bebouwing is onderworpen aan de overgangsbepalingen zoals vooropgesteld in artikel 3. Bij nieuwbouw of herbouw moet voldaan worden aan de voorschriften van dit artikel. De maximale woondichtheid bedraagt 15wo/ha. Een voorbouwlijn wordt aangeduid op het grafisch plan zodat duidelijk is dat de voorgevels van de woningen allemaal georiënteerd moeten worden naar de Lidostraat. Dit is nodig om te voorkomen dat een aantal woningen zich toch zou richten naar de binnenzijde van dit woonuitbreidingsgebied waardoor er langs de Lidostraat achterkanten ontstaan die de kwaliteit van het wonen in de straat zou doen afnemen. - Inplanting en volume van het hoofdgebouw. - Voorbouwlijn. - Ontsluiting zone. De inplanting van de gebouwen moet gebeuren binnen de daartoe aangeduide zone op het grafisch plan. De voorgevels van de gebouwen zijn gelegen op de voorbouwlijn zoals aangegeven op het grafisch plan. De zone wordt ontsloten via de Lidostraat. NOT01L Maart 2013 pag. 128

130 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Om voldoende ruimte percelen en woningen te realiseren, worden er minimale afmetingen opgelegd voor de percelen en de woningen. Bovendien wordt ook een minimum afstand tot de laterale perceelsgrens opgelegd zodat er enerzijds voldoende afstand tussen de woningen is waardoor de privacy gegarandeerd wordt en anderzijds de zijtuinstroken niet herleidt worden tot onbruikbare smalle strookjes restruimte. In samenhang met de bebouwing in de overige delen van het gebied, worden ook hier twee bouwlagen toegelaten. Essentiële aspecten - Ontsluiting perceel. - Minimum voorgevelbreedte, kavelbreedte. - Afstand tot laterale perceelsgrens. - Bouwhoogte. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De ontsluiting van de percelen gebeurt langs de zijde van het perceel waar de voorbouwlijn gelegen is. Deze is aangeduid op het grafisch plan. De voorgevelbreedte bedraagt minimum 8.00 m en maximum 2/3 de van de kavelbreedte voor percelen van meer dan m breed. De minimale kavelbreedte bedraagt m. De afstand van de zijgevel van het hoofdgebouw tot de laterale perceelsgrens is minimum 3.00 m. De gebouwen hebben maximum twee volwaardige bouwlagen. De maximale kroonlijsthoogte is 6.80 m, gemeten vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. Zoals reeds in de voorgaande artikelnummers beschreven, wordt hier ook een maximum bouwdiepte en een bebouwingsindex opgegeven om ervoor te zorgen dat binnen elk perceel voldoende onbebouwde ruimte over blijft die ingericht zal worden als private tuin. - Bouwdiepte. - Bebouwingspercentage. - Bebouwingsindex koppelen aan stedenbouwkundige vergunning. - Uitsprongen en overbouwingen. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorgevel, met dien verstande dat de bebouwingsindex niet hoger is dan 40% van de perceelsoppervlakte met een maximale bouwoppervlakte van m². De bebouwingsindex is exclusief het eventuele bijgebouw. De bouwdiepte van de tweede bouwlaag is beperkt tot m, gemeten vanaf de voorgevel. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet uitdrukkelijk de bebouwingsindex weergegeven worden. Verspringingen binnen het hoofdvolume zijn mogelijk. Overbouwingen zijn enkel toegelaten ten aanzien van de voorbouwlijn op de tweede bouwlaag en dit met een maximum diepte van 0.60 m. Gezien in deze grafische zone reeds een aantal bestaande woningen terug te vinden zijn waarvan de bouwstijl traditioneler opgevat is als wat in de rest van het plangebied beoogd wordt, wordt de dakvorm van nieuwe woningen hier niet strikt vastgelegd. De keuze van de dakvorm wordt vrijgelaten. Op die manier kan een menging van verschillende bouwstijlen de overgang inleiden naar de hedendaagse bouwstijl die in de rest van het plangebied gewenst is. - Vrije keuze dakvorm. De keuze van de dakvorm is vrij. Voor het gedeelte van de bebouwing dat twee bouwlagen telt, is de dakrandhoogte maximum 6.80 m en de nokhoogte maximum 9.00 m. Voor het gedeelte van de bebouwing dat één bouwlaag telt, is de dakrandhoogte maximum 3.00 m en de nokhoogte maximum 6.00 m. Bij een hellend dak kan de helling variëren tussen 20 en 45. Afwijkende dakvormen zijn in functie van architecturale accenten, dakkapellen, vensters, dakterrassen en/of de harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot maximum 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw. NOT01L Maart 2013 pag. 129

131 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Gezien het hier ruime percelen betreft, is het steeds mogelijk om - Kelder toelaten, geen voor minimum één wagen parkeergelegenheid te voorzien. Deze ondergrondse garages, parkeergelegenheid mag opgericht worden in de vorm van een wel minimum één staanplaats, een garage als bijgebouw, een inpandige garage of een autostaanplaats per carport. Indien echter gekozen wordt voor een garage als bijgebouw wooneenheid op of een carport dan wordt dit beschouwd als het bijgebouw dat perceel. volgens de voorschriften toegelaten is. Indien een inpandige garage - Bijkomend gebundeld gebouwd wordt, dan kan er nog steeds een bijgebouw gebouwd parkeren. worden (volgens de voorwaarden opgenomen in de voorschriften), maar dan kan dat bijgebouw een andere functie hebben bijvoorbeeld fietsenberging, tuinberging,. - Eén bijgebouw dat aan voorwaarden voldoet inzake bouwhoogte, oppervlakte, afstandsregels. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De gebouwen mogen onderkelderd worden. Ondergrondse garages zijn niet toegelaten. Per wooneenheid is het verplicht om minimum één autostandplaats op het eigen perceel te voorzien en in te richten. Bijkomende parkeernood moet worden opgevangen in gemeenschappelijke gebundelde parkeerplaatsen aan de toegang tot het woongebeid. Per perceel wordt maximaal één bijgebouw op minimum 6.00 m achter het hoofdgebouw toegelaten. Dit bijgebouw mag op de achterste en op de laterale perceelsgrens gebouwd worden mits toelating van de eigenaar van de aanpalende percelen via het betekenen van de bouwaanvraag. Zonder toelating dient het bijgebouw op 2.00 m van de achterste en de zijdelingse perceelsgrens opgericht te worden. Een bijgebouw kan enkel gerealiseerd worden gelijktijdig met of na de realisatie van het hoofdgebouw. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt maximum m². Het aantal bouwlagen van het bijgebouw is beperkt tot 1 bouwlaag. De dakrand van het bijgebouw is tussen de 2.50 m en 3.50 m. De keuze van de dakvorm van het bijgebouw is vrij. In de voortuin is het niet wenselijk dat nog bijkomende gebouwen of constructies opgericht worden. Deze zone is daar onvoldoende diep voor. Wel is het belangrijk dat ze op een representatieve manier ingericht wordt waarbij groenelementen een belangrijk deel van de ruimte zullen innemen maar waar verharding in functie van de toegang tot de woning en in functie van parkeren voor de eigen wagen of eventueel bijkomende wagens. Alle woningen binnen deze grafische zone zijn grondgebonden woningen. De voorschriften die opgelegd worden met betrekking tot de bebouwing zijn van die aard dat er binnen elk perceel nog voldoende onbebouwde ruimte overblijft die de meerwaarde biedt van een private tuin bij de woning. Om een zekere mate van uniformiteit en vooral ook kwaliteit te behouden in het gebied, worden slechts een beperkt aantal materialen (die als kwaliteitsvol en duurzaam beschouwd worden) toegelaten om afsluitingen op te richten. - Hoofd- en bijgebouw als één geheel. - Voortuinstrook onbebouwbaar. - Onbebouwde delen als tuin. - Afsluitingen. Het hoofd- en het bijgebouw worden in dezelfde materialen en in dezelfde bouwstijl opgetrokken zodat ze samen één architecturaal geheel vormen. De zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn dient ingericht te worden in functie van toegangverlening tot het gebouw en de representatie ervan. Deze zone is niet bebouwbaar. Parkeren binnen deze zone is toegelaten. De onbebouwde delen van het perceel worden ingericht als privé-tuin ter ondersteuning van de woonfunctie. Op de laterale en de achterste perceelsgrenzen mogen afsluitingen opgetrokken worden in volgende materialen: een haagbeplanting, een muur in hetzelfde metselwerk als de voortuinmuur, houten afsluitingen of een doorzichtige draadafsluiting die begroeid wordt. De afsluitingen hebben een maximale hoogte van 2.00m, gerekend vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. NOT01L Maart 2013 pag. 130

132 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 10 Zone voor waterparken. Algemene bepalingen Eén van de essentiële onderdelen van het plangebied zijn de nieuwe waterarmen die het mogelijk zullen maken om meer woningen te richten naar het water zodat tegemoet gekomen wordt aan het belangrijkste concept van het strategisch project, met name wonen aan het water. Deze waterparken zijn in feite drie grote buurtparken die het water en de daarbij horende groenelementen in het gebied binnenbrengen en die door de bewoners van het plangebied en zijn omgeving, maar ook door bezoekers gebruikt kunnen worden voor sport, spel en recreatie. - Aanleg buurtpark. - Recreatief medegebruik, natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg nevengeschikt. Het gebied is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van een buurtpark en valt onder categorie 7, overig groen. Binnen dit gebied zijn recreatief medegebruik, natuurbehoud, bosbouw en landschapszorg nevengeschikte functies. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing Het plan legt een fasering op in de realisatie van deze grafische zone. Op die manier kan eerst de zone ontwikkeld worden die aansluit op de bestaande bebouwing. De eerste fase omvat projectzone A (art. 7), een deel van projectzone B (artikel 7)en de aansluitende zones voor waterparken. De tweede fase omvat het resterend deel van projectzone B (art. 7), projectzone C (art.7) en de aansluitende zone voor waterparken. Gezien het water zo n belangrijk element inneemt in het totaalconcept van het gebied en specifiek in deze grafische zone, is het wenselijk dat er een minimumpercentage water voorzien wordt voor elk deel van de grafische zone. De aanleg van de waterparken moet gekoppeld worden aan een minimale oppervlakte effectief water wat in deze parken gerealiseerd wordt. De parken moeten ingericht worden met een aandeel effectief (d.i. zichbaar) water zoals fonteinen en vijvers zodat de visibiliteit van het geheel een duidelijk blauw karakter onderlijnt. - Minimumpercentage aandeel water. Deze grafische zone wordt in twee fases gerealiseerd, zoals aangeduid op het grafisch plan. De zone binnen fase 2 mag pas gerealiseerd worden als de zone voor waterpark binnen fase 1 voor 100% gerealiseerd is. Minimum 80% van de oppervlakte van elke zone die op het grafisch plan als zone voor waterparken is aangeduid, moet met water ingericht worden. Van deze 80% dient minimum 50% van de oppervlakte effectief water te zijn. De overige oppervlakte wordt met groenelementen ingericht. NOT01L Maart 2013 pag. 131

133 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Deze zones worden ingericht als buurtparken met alle infrastructuren - Werken in functie van en functies die daarbij horen. de natuur- en In eerste instantie zijn de natuur- en landschapswaarden belangrijk in landschapswaarden. een buurtpark. Groenelementen in de vorm van bomen, heesters, - Wegenis voor grasperken, maken een essentieel onderdeel van het buurtpark toegankelijkheid. uit, samen met de waterelementen. Verder is de toegankelijkheid van een buurtpark zeer belangrijk. Als het park niet toegankelijk is, wordt het niet gebruikt. De toegankelijkheid geldt echter enkel voor de fietser en voetgangers, zeker niet voor het gemotoriseerd verkeer. Dat is niet wenselijk in het buurtpark. Het moet voor hulpdiensten en onderhoudsdiensten wel steeds mogelijk zijn om toegang te krijgen tot het park indien - Onbevaarbaar karakter noodzakelijk. vanuit kanaal. Het water kan in verbinding staan met het kanaal, maar zodra de - Verbindingen onder het nieuwe waterinfrastructuren bevaarbaar zijn vanuit het kanaal, moet wateroppervlakte. voldaan worden aan de eisen van De Scheepvaart. Er moeten dan - Kunstwerken. namelijk trekwegen voorzien worden. Bovendien moet de afvoer van - Nutsleidingen. de waterarmen indien deze in verbinding staan met het kanaal gebeuren volgens de technische richtlijnen van De Scheepvaart om te vermijden dat er vuil water in het kanaal zou terechtkomen. De Scheepvaart heeft geen bezwaar tegen dergelijke inrichting maar zal niet instaan voor financiering, aanleg en onderhoud van deze waterelementen. In functie van het recreatief medegebruik kunnen de onbevaarbare waterlopen wel gebruikt worden door speelroeibootjes en dergelijke. Verbindingen onder het wateroppervlakte ten voordele van fauna en flora en/of waterbevoorrading zijn niet uitgesloten. Zo kan bijvoorbeeld in functie mogelijke paaiplaats voor vissen de waterarm onder het wateroppervlakte in verbinding staan met het kanaal, of kan via dergelijke ondergrondse verbinding in droge dagen de bevoorrading met water gebeuren zodat het waterpeil niet onrustbarend zakt. Het is mogelijk dat er, in kader van het recreatief medegebruik of voor het onderhoud van het park, kleine constructies opgericht moeten worden zoals een overdekking van een pétanque-baan of een bergruimte voor materiaal voor onderhoud. Deze constructies zijn toegelaten, maar aan een aantal voorwaarden onderworpen. Zo mogen er niet onbeperkt constructies opgericht worden, maar kan er slechts één constructie per park gerealiseerd worden. Elke constructie heeft bovendien een maximumoppervlakte. In het kader van duurzaamheid wordt de materiaalkeuze die gebruikt mag worden Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Mits landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ten aanzien van de aanliggende zoneringen, voor zover het recreatief medegebruik zich beperkt tot zachte recreatie, voor zover de ruimtelijke samenhang in het gebied, de cultuurhistorische waarden, landschapswaarden en natuurwaarden in het gebied bewaard blijven en de sociale functie niet geschaad wordt, zijn volgende werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen zijn vergunbaar: werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en van de landschapswaarden van het park; het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het toegankelijk maken van het park voor fietsers, voetgangers, hulpdiensten en onderhoudsdiensten, alsook in functie van het uitoefenen van het recreatief medegebruik; het aanleggen van onbevaarbare (vanuit het kanaal) waterlopen; Verbindingen onder het wateroppervlakte ten voordele van fauna en flora en/of waterbevoorrading zijn toegelaten. het oprichten van kleine constructies in functie van het recreatief medegebruik of in functie van het beheer indien de oppervlakte niet groter is dan m² per constructie en een maximum van 3 constructies voor de verschillende grafische zones voor waterparken samen. Deze constructies worden opgericht in duurzame, natuurlijke materialen zoals hout, staal, baksteenmetselwerk, ; het plaatsen van parkmeubilair zoals zitbanken, afvalbakken, informatieborden, verlichting, ; het integreren van kunstwerken in het park; het aanleggen, heraanleggen of herstellen van bestaande wegenis en nutsleidingen. Bestaande wegenis en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dit noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid. NOT01L Maart 2013 pag. 132

134 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten voor deze constructies beperkt. In elk buurtpark hoort parkmeubilair thuis. Parkmeubilair kan de toegankelijkheid én de bruikbaarheid van het park verhogen. Alle - Gemotoriseerd verkeer soorten parkmeubilair, maar ook kunstwerken worden toegelaten. verboden. Hoogstwaarschijnlijk zullen in het park een aantal nutsleidingen en - Parkeren verboden. wegenis voorkomen (bestaande en nieuwe). Deze maken een - Publiciteit verboden. essentieel onderdeel uit van het totale plangebied. Indien hieraan werken moeten plaatsvinden, zijn deze uiteraard toegelaten. Een aantal infrastructuren en activiteiten zijn zeker verboden in de buurtparken. Het betreft hier onder andere het gemotoriseerd verkeer en parkeren omdat ze de toegankelijkheid voor de effectieve gebruikers van het park verlagen en ze niet verenigbaar zijn met de activiteiten van een buurtpark. Verder worden alle vormen van publiciteit verboden, vooral omwille van esthetische aspecten en visuele vervuiling van het openbaar domein dat op een zeer hoogwaardige manier aangelegd moet worden met zeer veel aandacht voor kwaliteit en dit op alle gebieden. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Volgende werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen zijn verboden binnen deze grafische zone: toegang voor gemotoriseerd verkeer met uitzondering van dienstvoertuigen, onderhoudsvoertuigen en hulpdiensten, parkeren, alle vormen van publiciteit. Om de hinder voor bepaalde diersoorten te beperken en lichthinder te voorkomen, dient gebruik te worden gemaakt van natuurvriendelijke verlichting. Om een totaalbeeld te krijgen van de inrichting van de waterparken, is het wenselijk dat er bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor deze grafische zone een inrichtingsstudie gevoegd wordt voor de drie buurtparken samen. Op die manier wordt er een heel duidelijk beeld gegeven over wat het eindresultaat van de aanleg van de parken zal zijn. - Verlichting. - Informatieve inrichtingsstudie voor de 3 waterparken samen. Het verlichten van de zone is toegestaan voor zover lichthinder vermeden wordt en gebruik wordt gemaakt van natuurvriendelijke verlichting. Bij het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning dient informatief een inrichtingsstudie gevoegd gaande over de 3 zones voor waterparken. De inrichtingsstudie geeft aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten. Bepalingen met betrekking tot het beheer Er moet worden nagestreefd dat een coherent, samenhangend geheel gerealiseerd wordt voor de waterparken. In dit kader is het aangewezen om niet enkel met één inrichtingsschets voor de totale grafische zone te werken, maar ook het beheer uit te laten voeren - Inrichting en beheer van de verschillende delen door één beheerder. Het beheer van de verschillende delen van de zone voor waterparken gebeurt als één geheel. NOT01L Maart 2013 pag. 133

135 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening door één beheerder. Er zijn twee instanties die in aanmerking komen om het beheer uit te voeren, met name de Dienst Scheepvaart enerzijds en de gemeente Leopoldsburg anderzijds. Aangezien het grootste gedeelte van het openbaar domein in handen zal komen van de gemeente Leopoldsburg, is de gemeente Leopoldsburg de meest aangewezen beheerder voor àlle zones die binnen het RUP deel zullen uitmaken van het openbaar domein. Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften NOT01L Maart 2013 pag. 134

136 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Algemene bepalingen Cfr. de uitgewerkte visie in de toelichtingsnota worden binnen de bestemming stedelijk wonen aan het water twee projectzones onderscheiden, met name de zone tussen de Lidostraat en de Kom (projectzone 1 Lidostraat ) en de zone aan de kop van het Kanaal tussen de Vaarstraat en de Kom (projectzone 2 Kop van het Kanaal ). Voorliggende grafische zone omvat de projectzone Lidostraat. Gezien het hier om een strategisch project stedelijk wonen aan het water gaat, zal dit grootste gedeelte ook bestemd worden voor groepswoningbouw. Dit gebied richt zich expliciet op het wonen. Aanvullend op het residentieel karakter van het gebied kunnen er in beperkte mate andere ondergeschikte functies toegevoegd worden. Deze functies richten zich hoofdzakelijk op vrije beroepen. Enkel in de zones aansluitend op het publiek domein langs de Kom is er een functie-uitbreiding mogelijk. Hier kan er een horecazaak, buurtwinkel, gehuisvest worden. Dit kan niet in de zone grenzend aan de Lidostraat. De onbebouwde delen van het gebied staan steeds in relatie met de bebouwde delen. Afhankelijk om welk type onbebouwde ruimte het gaat, kan deze anders worden ingericht. Essentiële aspecten - Wonen georiënteerd naar het water. - Beperkte ondergeschikte bestemmingen vergunbaar. - Onbebouwde delen in relatie tot de hoofd- of nevenbestemming. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 11 Stedelijk wonen aan het water 1. SW1 Het gebied behoort tot categorie 1, wonen, en is bestemd voor het oprichten van groepswoningbouw. Als ondergeschikte bestemming zijn vrije beroepen op lokaal niveau voor maximaal 100m² toegelaten. Naast de woonfunctie is per pand slechts één ondergeschikte bestemming toegelaten. In de zone grenzend aan de Kom zijn gemeenschapsvoorzieningen, horeca en diensten vergunbaar, beperkt tot de eerste bouwlaag. De ondergeschikte bestemming is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de hoofdbestemming. De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor publieke ruimte, semipublieke ruimte, privétuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de woonfunctie en mogelijke ondergeschikte bestemming. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing Deze zone bevindt zich tussen twee heel verschillende zones in. Enerzijds grenst de zone aan het water, anderzijds grenst ze aan een woonomgeving met landelijk karakter. Diversiteit in benadering van de rand dringt zich op en moet duidelijk vertaald worden in de NOT01L Maart 2013 pag. 135

137 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening gevelwerkingen ten aanzien van de bestaande randen. Gezien binnen dit grafisch plan gewerkt wordt met projectzones zonder aanduiding van afzonderlijke bouwblokken is het aangewezen om voorafgaand aan de eigenlijke realisatie van het project en van de verschillende projectzones een verkavelingsplan op te maken waarin duidelijkheid gegeven wordt omtrent de inplanting van de verschillende volumes in het gebied. Deze grafische zone kan verder opgedeeld worden in drie deelzones om dan verder te specificeren wat de mogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de zone gericht op de Lidostraat (A), de zone grenzend aan de Kom (B) en de zone op de hoek van de Vaartstraat en de Lidostraat (C). Tussen deelzone A en B wordt een groene structurende as voorzien op het grafisch plan. In combinatie met de beperkte toegelaten bouwdieptes binnen deze zones (zie verder) wordt de privacy tussen de woongelegenheden gegarandeerd. Daarenboven oriënteren de buitenruimtes van beide respectievelijke zones zich naar de Kom en niet naar elkaar (zie verder), waardoor er weinig inkijk te verwachten is. Essentiële aspecten - Opmaak verkavelingsplan. - Opdeling in deelzones. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Een stedenbouwkundige vergunning kan pas afgeleverd worden nadat er een goedgekeurd verkavelingsplan bestaat voor de projectzone waar een vergunning voor aangevraagd wordt. Het verkavelingsplan moet duidelijk volgende elementen omvatten: de inplanting van de verschillende bebouwingstypologieën; de bebouwingspercentages per bebouwingstypologie; een duidelijke percelering met aanduiding van de rooilijn. Deze grafische zone wordt onderverdeeld in drie deelzones A, B en C, zoals aangeduid op het grafisch plan. Voor de deelzones wordt een verschillende inrichting beoogd. De zijde aan de Lidostraat wordt aansluitend op de bestaande - Inrichtingsstudie. Aanvragen voor stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen moeten vergezeld zijn van een samenhangende inrichtingsstudie die een voorstel bevat NOT01L Maart 2013 pag. 136

138 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening woontypologie uitgewerkt met een minder stedelijk profiel: kleinere korrels en bouwhoogtes, maar toch met een duidelijke gevelwerking. De zijde aan de kom wordt afgewerkt met een stedelijke wand. Binnen deelzone C ter hoogte van de hoek Vaartstraat-Lidostraat kan een geheel eigen typologie ontwikkeld worden onder de vorm van urban villas. De deelzones hebben aanzienlijke oppervlaktes en zullen bovendien niet allen gelijktijdig ontwikkeld worden. Alle ontwikkelingen die binnen de contour van een zone plaats vinden, zullen ongeacht hun grootte, omvang, aantal of tijdstip van realisatie, dienen te kaderen binnen een totale visie die opgesteld werd voor dit gebied, onder de vorm van een inrichtingsstudie De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften. Dit document duidt aan op welke wijze de deelzone ontwikkeld kan worden en hoe deze invulling kadert in de gewenste ontwikkeling in het gehele plangebied met het oog op de fasering, de ontsluiting, de gewenste bouwdichtheid en de architecturale kwaliteit. Deelzone A (zijde Lidostraat) Binnen de zone gericht op de Lidostraat kunnen de bestaande woningen te allen tijde behouden worden (zij moeten voldoen aan de overgangsbepalingen). De onbebouwde percelen worden bebouwd volgens de nieuwe typologie die vastgelegd wordt in de voorschriften van dit artikel. Er wordt een b/t van 0.6 opgelegd: dit wil zeggen dat maximaal 60% van de perceelsoppervlakte kan bebouwd worden. Essentiële aspecten - Bestaande woningen. - Maximum bebouwingspercentage. - Inplanting op voorbouwlijn. - 4m afstand t.o.v. laterale perceelsgrens. - Bouwdiepte max. 17m. op eerste bouwlaag en Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften voor ordening van de gehele zone. In de inrichtingsstudie dient ten minste rekening gehouden te worden met volgende elementen: de fasering in ontwikkeling; de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de gewenste terreinbezetting en bouwdichtheid; de inpassing in de omgeving met aandacht voor het karakter van de omgeving en maximale interactie met het water; kwalitatieve architectuur; een optimale toegankelijkheid van het gebied voor niet-gemotoriseerd verkeer; het verzekeren van de toegankelijkheid voor hulpdiensten; het voorzien van voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein; het rekening houden met de aspecten van privacy, lichten en zichten. Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in DEELZONE A Binnen deelzone A kunnen de bestaande woningen te allen tijde behouden worden. Bestaande bebouwing is onderworpen aan de overgangsbepalingen zoals vooropgesteld in artikel 3. Bij nieuwbouw of herbouw moet voldaan worden aan de voorschriften van dit artikel. De b/t per perceel is maximaal 0,6. De bebouwing wordt verplicht ingeplant op de voorbouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan. Er dient een afstand van minimum 4m ten opzichte van één van de laterale perceelsgrenzen gevrijwaard te worden. Ten opzichte van de andere laterale perceelsgrens dient een afstand van minimum 3,00m afstand gehouden te worden. De bouwdiepte van de eerste bouwlaag is maximum m vanaf de voorbouwlijn. Vanaf de tweede bouwlaag is de bouwdiepte maximum vanaf NOT01L Maart 2013 pag. 137

139 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Intensief ruimtegebruik wordt vertaald door te bouwen met twee bouwlagen. Voor de derde bouwlaag wordt geen maximum bouwdiepte opgelegd maar wordt een maximum percentage vastgelegd ten opzichte van de eerste bouwlaag waardoor er mee vrijheid bestaat om te spelen met de bouwvolumes. De derde bouwlaag wordt terugspringend uitgevoerd, bij voorkeur vanuit de kanaalkom. Op onderstaande tekeningen worden de inplanting en de toegelaten bouw hoogtes en dieptes binnen deelzone A verduidelijkt. Essentiële aspecten max. 12m vanaf tweede bouwlaag. - Verplicht twee bouwlagen. - Beperkte derde bouwlaag. - Verplicht plat dak. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften de voorbouwlijn.. De bebouwing heeft verplicht twee volwaardige bouwlagen, met een maximale dakrandhoogte van 7,50m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de aanpalende weg. Er is een beperkte derde bouwlaag toegelaten over maximum 55% van de oppervlakte van de tweede bouwlaag. De beperkte derde bouwlaag is minimum 2,40m en maximum 3.00m hoog en moet terugspringend worden uitgevoerd. De dakvorm is verplicht een plat dak. De restruimte van de derde bouwlaag ten opzichte van de tweede bouwlaag dient verplicht ingericht te worden als dakterras of als groendak, mits rekening te houden met het behoud van de privacy en het voorkomen van de inkijk in de leefvertrekken van de naastliggende percelen. NOT01L Maart 2013 pag. 138

140 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften De voorkeur gaat uit naar een gecombineerde toegang/inrit voor deelzone A en deelzone B. Met dit aspect dient rekening gehouden te worden bij de ontwikkeling van zone A. - Ontsluiting zone - Ontsluiting gebouwen De zone is toegankelijk via de Lidostraat. De ontsluiting van de gebouwen (toegang naar ondergrondse parking) gebeurt langs de zijde waar de voorbouwlijn gelegen is. Deze is aangeduid op het grafisch plan. Deelzone B (zijde Kom) Er wordt een b/t van 0.5 opgelegd: dit wil zeggen dat maximaal 50% van de perceelsoppervlakte kan bebouwd worden. Zoals in de visie (zie toelichtingsnota) al werd aangehaald, is het essentieel dat een kwalitatief woongebied met een voldoende hoge stedelijke dichtheid bekomen wordt. Daarom wordt binnen deze zone groepswoningbouw voorzien met een hogere toegelaten bouwhoogte. - Maximum bebouwingspercentage. - Inplanting op voorbouwlijn. - 4m en 3m afstand t.o.v. laterale perceelsgrenzen. - Twee volwaardige bouwlagen. Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in DEELZONE B De b/t per perceel is maximaal 0,5. De bebouwing wordt verplicht ingeplant op de voorbouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan. Er dient een afstand van minimum 4m ten opzichte van één van de laterale perceelsgrenzen gevrijwaard te worden. Ten opzichte van de andere latere perceelsgrens dient een afstand van minimum 3,00m gehouden te worden. De bebouwing heeft verplicht twee volwaardige bouwlagen, met een maximale dakrandhoogte van 8.00 m gemeten vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. Gezien de grote onbebouwde oppervlakte (kanaalkom) waar de bebouwing een antwoord op moet bieden, worden er twee bouwlagen toegelaten met beperkte derde en vierde bouwlaag. De bouwhoogte geeft een beeldwaarde aan het geheel en vormt een goede en aanvaardbare overgang naar de lagere bebouwing langs de Lidostraat. - Beperkte derde en vierde bouwlaag. - Bouwdiepte max. 17m op 1 ste en 2 de bouwlaag en max. 12 m vanaf derde bouwlaag. - Verplicht plat dak. Er is een beperkte derde en vierde bouwlaag toegelaten van minimum 2,40m en maximum 3.00m hoog. De bouwdiepte is maximum m vanaf de voorbouwlijn voor de eerste en tweede bouwlaag en maximum m vanaf de achterbouwlijn voor de derde en vierde bouwlaag, De dakvorm is verplicht een plat dak. De restruimte van de derde bouwlaag ten opzichte van vierde bouwlaag en de vierde bouwlaag ten opzichte van de derde bouwlaag dient verplicht ingericht te worden als dakterras of als groendak, mits rekening te houden met het behoud van de privacy en het voorkomen van de inkijk in de leefvertrekken van de naastliggende percelen. NOT01L Maart 2013 pag. 139

141 Richtinggevend Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Op bovenstaande tekeningen worden de inplanting en de toegelaten bouwhoogtes en -dieptes binnen deelzone B verduidelijkt. De ontsluiting is indicatief aangeduid op het grafisch plan. Bij voorkeur wordt de toegang tot de ondergrondse parking binnen deelzone A gecombineerd met de toegang tot de ondergrondse parkeergarage binnen deelzone B. - Ontsluiting De ontsluiting van de zone gebeurt rechtstreeks via de Lidostraat. Deelzone C (Hoek Lidostraat Vaartstraat) Voor de hoek Lidostraat-Vaartstraat is er een specifieke uitwerking: hier kan er een uitwisseling tussen Kom en woonomgeving tot stand komen. De bebouwing wordt specifiek ingeplant waardoor de zichtassen vorm krijgen, glimpen van de ruimere omgeving zichtbaar blijven en groenassen uitmonden in ruimere binnenpleintjes. In deze zone zijn er een aantal bouwlijnen ingetekend met zekere verspringingen ten aanzien van elkaar en van de aangrenzende bouwlijnen om zo een speels effect van bebouwing in deze hoek te bewerkstelligen, aansluitend op het spel van zichtassen en langzame verkeerassen dat hier plaats vindt. Voorts wordt er volgens de structuurschets in deze zone een andere typologie voorgesteld, waarbij er een cluster van urban villa s in een sterk parkachtige omgeving worden naar voor geschoven. Dit wil zeggen, geclusterde wooneenheden, al dan niet grondgebonden, in een gemeenschappelijke tuin, al dan niet in combinatie met geprivatiseerde beperkte buitenruimtes. Het geheel kan desgewenst afgesloten worden, zonder dat er hierbij Onderstaande voorschriften zijn van toepassing in DEELZONE C De bebouwing wordt verplicht ingeplant op de voorbouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan. De b/t in elk van deze zones bedraagt 0,5 voor de gelijkvloerse bouwlaag. Vanaf de tweede bouwlaag is er een b/t van 0,6 toegelaten. De bebouwing heeft maximaal 3 bouwlagen. De dakrandhoogte is maximum m. De hoogtes worden gemeten vanaf het gemiddelde peil van de nieuw aan te leggen weg. De dakvorm is verplicht een plat dak. NOT01L Maart 2013 pag. 140