Beeldkwaliteitsplan Groene Wal:

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan Groene Wal: Inleiding: In dit beeldkwaliteitsplan worden handreikingen gedaan waarmee de opdrachtgever/architect /ontwikkelaar een passende invulling kan geven aan het bouwen op de Groene Wal. Daarnaast worden principes gegeven voor de invulling van de openbare ruimte. Dit beeldkwaliteitsplan geeft hiermee aan hoe de beoogde kwaliteit en de nagestreefde sfeer vertaald dienen te worden in de architectuur en vormgeving van de gebouwen en in de inrichting van de (openbare) ruimten. Uitgangspunt is dat de Groen Wal ingevuld wordt vanuit een herkenbaar samenhangend architectonisch thema waarvoor de architectuurstijl uit de jaren 30 als inspiratiebron dient. Behoudens de strakke hoofdvorm van de uitvoering van de dakvorm als Mansardekap wordt de architectonische uitwerking niet als een strak keurslijf opgelegd. Voor de verdere invulling van de bouwmassa s wil deze notitie een inspirerend kader bieden voor passende, samenhangende architectuur op deze plek. De Groene Wal zal volledig projectmatig worden ingevuld. Gezien de gewenste ruimtelijk- /bouwkundige samenhang leent deze wijk zich minder goed voor particulier opdrachtgeverschap. Met behoud van de gewenste architectonische uitstraling biedt het gebied ruimte om te voorzien in woningen in de huurklasse en het middendure koopsegment. De gewenste variatie is te bereiken door vanuit de kapvorm verschillende woningbreedten aan te bieden. De Groene Wal zal aan moeten sluiten op Havendijken waarvoor ook al een beeldkwaliteitsplan is opgesteld en op de op termijn nog te ontwikkelen kavel ten zuid-oosten van deze locatie. Status en proces: Het beeldkwaliteisplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Omdat het plan rechtsgevolgen heeft wordt een openbare voorbereidingsprocedure gevolgd overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Het conceptplan zal met de Welstandscommissie worden besproken. Vervolgens wordt het plan 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder een inspraakreactie op het plan geven. De reacties en het gemeentelijk commentaar daarop zullen met het Beeldkwalieitsplan de Groene Wal aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. Na vaststelling heeft het beeldskwaleitsplan de status van een beleidsdocument waarin de regels voor de kwaliteit van dit woongebied zijn vastgelegd. Het plan wordt na het doorlopen van de procedure opgenomen in de Welstandsnota van de gemeente Gaasterlân-Sleat en zal daarmee ook gebruikt worden als toetsingskader door de Welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan zal daarnaast een directe relatie krijgen met het bestemmingsplan. In de voorschriften van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn nadere eisen te stellen aan (de situering en vormgeving) van gebouwen indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is voor het waarborgen van een goede ruimtelijke kwaliteit.

2 Als het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld kan het als toetsingskader ter waarborg van die ruimtelijke kwaliteit worden toegepast. Toekomstige bouwers en de gemeente voor de inrichting van het openbaar gebied zullen zowel met het bestemmingsplan als met het beeldkwaliteitsplan rekening moeten houden. Stedenbouwkundige randvoorwaarden: In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het stedenbouwkundig plan. Verwezen wordt ook naar het bestemmingsplan waarin een meer uitgebreidere toelichting is opgenomen. Voor het project Bouwen aan Balk is voor geheel de kern Balk een ruimtelijk raamwerk opgesteld waarin de beoogde ontwikkeling van Balk voor de middellange termijn is aangegeven. De eerste jaren (tot ca. 2010) wordt op verschillende locaties nieuwbouw van woningen gepleegd. Een van die locaties in het noordoosten van Balk is de Groene Wal. Het plan betreft een invulling van een deel van het open agrarisch gebied tussen Balk en het Sleattemermar. Op deze gronden werd tot voor kort nog een agrarisch bedrijf uitgeoefend. Met het in ontwikkeling nemen van deze gronden ontstaat de mogelijkheid om Balk een nieuw, fraai gezicht te geven voor de toerist die Balk vanaf het water bereikt. De kop van de Groene Wal, de kop van Havendyken en de toekomstige woningbouwlocatie ten zuidoosten van de Groene Wal gaan daarbij het gezicht bepalen. De ontsluiting van het gebied zal geschieden via de (gedeeltelijk om te leggen) Jachthavendyk. Nu reeds zal rekening gehouden moeten worden met het op termijn doorkoppelen van het nog te ontwikkelen terrein ten zuidoosten van de Groene Wal. In de geprojecteerde open ruimten tussen de bebouwingsclusters kunnen daartoe te zijner tijd ontsluitingswegen worden aangelegd. Zoals de naam al suggereert zal het terrein ten opzichte van de omgeving enigszins worden opgehoogd. Daarnaast speelt groen een belangrijke rol als herkenbaar, verbindend element in de beleving van het gebied als geheel. In samenhang met de kenmerken uit de architectuurstijl krijgt het terrein een groen aanzicht. Die samenhang in groene inrichting zal zich met name manifesteren door het uniform toepassen van (liguster)hagen op de scheiding van openbaar en privé. Langs de (huidige) buitenrand zal een langzaamverkeersroute komen lopen. De stadswallen van Sloten staan hiervoor model. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat rijdende of geparkeerde auto s hier het beeld gaan bepalen. Verkaveling: Het langgerekte gebied is verdeeld in twee gelijke clusters. Op de koppen van de clusters komen de grotere kavels voor. Daartussen, evenwijdig aan de ontsluitingsweg liggen de kleinere kavels. Plaatsing bebouwing: Voor de situering van de woning op de kavel gelden de begrenzingen van de bouwvlakken zoals aangegeven in het bestemmingsplan. De voorgevel van de woning dient in de rooilijn geplaatst te worden.

3 Daar waard e woning niet aan een andere woning wordt gebouwd geldt een minimale afstand tot de zijdelingse perceelgrens van 3 meter. Met deze voorwaarden wordt een landelijk en open bebouwingsbeeld gecreëerd. Oriëntatie woningen: Voor een optimaal woonmilieu is het noodzakelijk dat er een relatie tussen de openbare ruimte en de woning wordt gerealiseerd. De woning moet daartoe straatgericht worden ontworpen. Dat wil zeggen dat er minimaal één verblijfsfunctie aan de straatzijde moet worden gesitueerd. Op die plekken waar de kavel aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied geldt een tweezijdige oriëntatie Een volledig gesloten zijgevel moet hier worden voorkomen. Op deze plekken wordt een extra inspanningsverplichting verwacht om een duidelijke relatie tussen de woning en de openbare ruimte te creëren. Door het aanbrengen van erkers en/of overkapte entreepartijen kan het beeld van de vooren/of zijgevel worden verlevendigd. Positie hoofd- en bijgebouwen: Voor bijgebouwen zoals garages, bijkeukens e.d. geldt dat zij niet aan de openbare zijde van de woning gesitueerd mogen worden. Aan de openbare zijde van de woning mag uitsluitend een aanbouw worden gerealiseerd als aangetoond wordt dat de woning met die aanbouw aan die zijde een representatieve uitstraling zal krijgen. Aangebouwde garages dienen een behoorlijke afstand terugliggend ten opzichte van de voorgevel van de woningen gesitueerd te blijven (de auto kan daarmee zo veel mogelijk uit het straatbeeld verdwijnen om dat deze binnen de rooilijnen geparkeerd worden). Eventuele bergingen en opstelruimtes voor containers dienen verzorgd te worden vormgegeven en afgestemd te zijn op de architectuur van de woning. Waar carports worden geplaatst mogen deze het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen niet vertroebelen. Carports dienen terugliggend ten opzichte van de voorgevel te blijven en zij mogen geen grotere breedte hebben dan 3 meter. Erfscheidingen: Perceelafscheidingen tussen de particuliere kavels en het openbare gebied dient te bestaan uit een ligusterhaag. Direct na oplevering dient deze haag te worden aangeplant. Daarna dient de haag regelmatig te worden onderhouden zodat en strak geschoren afscheiding ontstaat met een hoogte van 60 tot 70 cm. Daar waar het zij-/achtererf grenst aan de openbare ruimte mag de haag niet worden verhoogd. Het toepassen van een tweede (groene) afscherming tot een hoogte van 2 meter ten behoeve van de privacy binnen de rooilijnen van de bebouwing is wel toegestaan. Beeldkwaliteit en architectuur: Voor de Groene Wal wordt een strak architectonisch thema aangegeven met de architectuur van de jaren 30 als inspiratiebron. Het toepassen van een mansardekap met een gelijk profiel wordt door het hele plangebied voorgeschreven. Door te wisselen met gevelbreedtes kan op de specifieke financieringsmogelijkheden worden ingespeeld. Binnen de architectuurstijl kan voldoende inspiratie gevonden worden aansluitend op bestaande bebouwing te komen tot een passende eigentijdse invulling.

4 De bebouwing zal in karakter, materiaalgebruik en uitstraling ook moeten passen binnen het landschappelijke en dorpse karakter van Balk waar traditionele bouwmaterialen zoals baksteen en hout de samenhang in het beeld bepalen. Bouwmassa: De kavels bieden ruimte aan woningen met een variatie in gevelbreedte De hoofdmassa is enkelvoudig opgebouwd. De hoofdmassa kan met ondergeschikte nevenbouwmassa s verbijzonderd worden. Als voorbeeld hiervoor gelden; uitbouwen, erkers en serres en overkappingen van b.v. entreepartijen. Belangrijk hierbij is dat de hoofd- en nevenmassa s een samenhangende totaalcompositie opleveren en dat de hoofdbouwmassa daarbij als zodanig herkenbaar blijft. De bijgebouwen mogen niet gaan concurreren met het hoofdgebouw. Bouw- en goothoogte: De absolute bouw- en goothoogte in meters wordt geregeld in het bestemmingsplan. In verschijningsvorm wordt één bouwlaag met een mansardekap voorgeschreven. Afwijkingen zijn niet toegestaan. Kapvorm en richting: Als uitgangspunt geld dat de symmetrische mansardekap gekozen dient te worden. De toegepaste hellingen voor de dakvlakken zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Elke woning heeft een duidelijk herkenbare, dominante kaprichting die de hoofdbouwmassa vorm geeft. Voor de woningen evenwijdig aan de ontsluitingsweg loopt da kaprichting evenwijdig aan de weg. Een tweede kaprichting bij een samengestelde kap is mogelijk indien deze duidelijk ondergeschikt is gemaakt aan de dominante kaprichting. Gevelcompositie: De positie van de openingen in de gevel dient bij te dragen aan de (horizontale) geleding van de gevels. Door middel van bijvoorbeeld erkers en detaillering kan die gevel een bijzondere uitstraling krijgen. Daar waar perceelgrenzen aan het openbaar gebied liggen worden in de bebouwing geen blinde gevels toegestaan. Materialisatie: Er moeten hoofdzakelijk traditionele materialen zoals baksteen, gebakken pannen en houten kozijnen en beton en natuursteen worden toegepast. De hoofdmaterialisatie van de gevels is baksteen. Andere materialen als hoofdmateriaal is niet toegestaan. Voor puivulling in ondergeschikte, omlijste vlakken zijn houten schroten toegestaan. Voor de dakbedekking van hellende daken dient een keramische- of een betonpan te worden toegepast. Kleurgebruik: De nadruk ligt op een beheerst kleurgebruik, er moet zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van de eigen kleur van de toegepaste materialen. Het gebruik van sterk afwijkende signaalkleuren om accenten aan te brengen is niet wenselijk. Ten aanzien van de kleur van baksteen geldt een ruime bandbreedte van warme aardse donkerrode tinten. Het toepassen van grote vlakken met sterk contrasterende baksteenkleuren is niet wenselijk. Ten aanzien van de dakpannen geldt een donkere, antraciet tot zwarte kleur.

5 De kapvorm speelt een dominante rol in het straatbeeld. Het uniform toegepaste kleurgebruik in de dakvlakken is een belangrijk verbindend middel om een samenhangend straatbeeld te verkrijgen. Beeldkwaliteit openbare ruimte: De kop van de Groene Wal gaat, samen met Havendyken voor de toekomst het beeld van Balk vanaf het Slotermeer bepalen. Dat hier hoge eisen aan de inrichting gesteld worden zal duidelijk zijn. Voor de lange zuidoostelijke rand geldt dat er op termijn een keer een strook bebouwing ter breedte van de agrarische kavel aan woningbouw gerealiseerd kan worden. Wanneer die woningbouw daadwerkelijk zal plaatsvinden is nog niet bekend. Omdat deze rand daarom dan ook voor langere termijn het beeld bepaald vanaf de Wijckelerdyk is beeldkwaliteit ook hier belangrijk. Door de kunstmatige ophoging ten opzichte van het oorspronkelijke peil manifesteert het gebied zich sterk in de open omgeving. Eenduidig opgebouwde gevelwanden begrenzen de ruimte. Door de aankleding van de wal moet het groene (stadswal) karakter worden versterkt. Door het aanbrengen van gras op de taluds, een doorgaande, enkele bomenrij op de rand aanvullend op de ligusterhagen op de eigendomsgrenzen wordt het beoogde beeld bereikt. Aan de binnenzijde, waar de Groen Wal aansluit op Havendyken wijkt het beeld op hoofdlijnen niet af van wat hiervoor is aangegeven alleen het hoogteverschil is niet aanwezig. Ontsluiting: Ten behoeve van de ontsluiting van zowel Havendyken, de Groene Wal als de recreatiecomplexen aan het Sleattemermar zal de Havendyk worden omgelegd. Deze weg loopt in de noordwestelijke rand van de Groene Wal. Het profiel van de weg is dusdanig dat er langs ook parkeerruimte geboden wordt voor de woningen op de Groene Wal. Parkeervoorzieningen aan de buitenrand worden niet aangelegd. Toekomstige uitbreiding ten zuidoosten van de Groene Wal kan ontsloten worden op de verlegde Jachthavendyk via de open ruimten tussen de woonclusters. Langs de buitenkant op de rand van de Groene Wal wordt een langzaamverkeersroute aangelegd die aantakt op de LV structuur in bestaand gebied aan de overzijde van de Wyckelerweg. Waterbeheer: Het patroon van de bestaande watergangen is drager geweest voor de structuur van het plangebied en dat van Havendyken. De watergang op de grens van Havendyken en de Groene Wal wordt flink verbreed en naar boezempeil gebracht. De beleefbaarheid van dit water is optimaal en draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteiten van de Groene wal. In technische zin impliceert dit echter ook dat de Groene Wal als het ware als waterkering gaat functioneren. Welke gevolgen dit heeft voor de droogteligging en/of de kruipruimtes onder de woningen is nog niet bekend. Het spreekt voor zich dat het relatief schone regenwater dat in het plangebied op verharding en/of dakvlakken valt rechtstreeks op de waterpartijen wordt afgevoerd /tp