Ruimtebehoefte bedrijventerreinen en kantoren Metropoolregio Amsterdam

Transcriptie

1 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen en kantoren Metropoolregio Amsterdam Uitgevoerd in opdracht van: Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam Nijmegen, 8 april 2010

2

3 Inhoudsopgave Blz. Samenvatting 1 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Doelstelling en uitgangspunten Leeswijzer 12 Hoofdstuk 2 Methodiek, uitgangspunten en scenario s Methodiek vraagraming Regiospecifieke (model)invulling De scenario s: basis voor een bandbreedte 20 Hoofdstuk 3 Vraag en aanbod bedrijventerreinen Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam Aanbodanalyse bedrijventerreinen Match vraag en aanbod 36 Hoofdstuk 4 Vraag en aanbod kantoren Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam Aanbodanalyse kantoren Match vraag en aanbod 51

4 Hoofdstuk 5 Ruimtevraag Schiphol nader toegelicht Ruimtevraag bedrijventerreinen Ruimtevraag kantoren Match van vraag en aanbod Conclusies 62 Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 66 Bijlage 1 PROVEST model 71 Bijlage 2 Verschillen in methoden 73 Bijlage 3 Typen ruimtevraag 75 Bijlage 4 Uitgangspunten raming BCI 77 Bijlage 5 Verdeelsleutels vraagraming 89 Bijlage 6 Aanbod bedrijventerreinen en kantoren 91 Bijlage 7 Kwaliteiten vraag en aanbod 99 Bijlage 8 Ruimtevraag Schipholgebonden activiteiten 111

5 Bijlage 9 Resultaten gevoeligheidsanalyses 121 Bijlage 10 Samenstelling werkgroep 129

6

7 Samenvatting Plabeka heeft aan Buck Consultants International gevraagd een kwantitatieve behoefteraming voor (formele) bedrijventerreinen en kantoren (formeel en solitair 1 ) te maken die tevens meer inzicht geeft in de gevraagde ruimte en ruimtelijke kwaliteit van een aantal belangrijke economische clusters in de Metropoolregio 2. Beide markten verschillen van elkaar. De bedrijventerreinenmarkt betreft kavels (grondoppervlakte), gemeten in netto hectares. Bij de kantorenmarkt gaat het daarentegen om naar gebouwoppervlakte, gemeten in m² bruto vloeroppervlakte (bvo) zowel op formele kantorenlocaties als solitaire locaties in het stedelijk gebied. De toekomstige ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren is modelmatig ingeschat op basis van een aantal toekomstscenario s. Hierbij is zowel de uitbreidingsvraag door werkgelegenheidsgroei als de vraag die ontstaat door onttrekking dan wel veroudering van de bestaande voorraad bedrijventerreinen en kantoren geraamd. In elk van de scenario s vormt de huidige situatie in de regio (voor wat betreft de huidige werkgelegenheid, verhuisintensiteit, hergebruik, locatievoorkeuren en terreinquotiënten) het uitgangspunt. Onder de voorliggende ramingen liggen derhalve aannames die gebaseerd zijn op feitelijke, actuele ontwikkelingen in de MRA-regio 3. De aannames en uitgangspunten voor de scenario s die worden toegelicht, zijn opgebouwd uit en getoetst aan de regionale context waardoor uitkomsten van de raming een hoge mate van betrouwbaarheid kennen. Vanwege de specifieke (beleids)positie van Mainport Schiphol welke deze in de Metropoolregio (en daarbuiten) inneemt, is de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven voor elk van de onderscheiden scenario s separaat inzichtelijk gemaakt. De in de REVS afgebakende Schipholgerelateerde clusters vormen hiervoor de basis. Twee scenario s gaan uit van een dynamiek in de werkgelegenheid op basis van twee lange termijn scenario s van het CPB: enerzijds het Transatlantic Market (TM) scenario en anderzijds het Global Economy scenario (GE). Dat zijn zogenaamde beleidsarme scenario s. Daarbij is het goed om te beseffen dat alleen de groeicijfers van het CPB zijn gehanteerd bij het bepalen van de ruimtevraag. De overige parameters als terrein- en kantoorquotiënten en locatievoorkeur zijn op basis van een analyse van regionale ontwikkelingen ingeschat. We spreken dan ook van het referentiescenario TM en het referentiescenario GE Formele locaties: bedrijventerreinen en kantorenlocaties die als zodanig door de provincies Noord-Holland en Flevoland worden aangemerkt. Solitaire kantorenlocaties: betreft kantoren die niet op een formele kantorenlocatie zijn gevestigd, maar bijvoorbeeld in het gemengde woon/werkmilieu of op een bedrijventerrein. Exclusief zeehaventerreinen. Hiervoor is voor het Noordzeekanaalgebied in 2007 een raming opgesteld. Daar waar deelregio s sterk afwijken van de gehanteerde uitgangspunten voor de gehele MRA-regio is separaat inzichtelijk gemaakt wat het effect van het hanteren van specifieke uitgangspunten voor deze deelregio s is op de ruimtevraag voor deze deelregio s. Dit is gedaan voor de regio s en Almere-Lelystad (zie bijlage 9). Buck Consultants International 1

8 Daarnaast onderscheiden we twee scenario s met beleidsimpulsen die een andere ontwikkeling van de ruimtevraag in de Metropoolregio laten zien: In het Global Gateway scenario wordt de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam behouden en waar mogelijk versterkt. Dit is conform de REVS en de MRA-conferentie 2009 waarin de regio internationaal wordt neergezet als Global Business Gateway en waar de Schaalsprong Almere in wordt meegenomen. In het Duurzaamheid Troef scenario wordt optimaal ingezet op duurzaamheid. De economische groei (werkgelegenheidsontwikkeling) is in dit scenario weliswaar gelijk aan het Global Gateway scenario. Maar in het Duurzaamheid Troef scenario is sprake van sterkere intensivering van het ruimtegebruik en wordt uitbreidingsvraag van bedrijven met een lage milieucategorie (milieucategorie 1) niet gefaciliteerd op bedrijventerreinen. Wat het doorrekenen van deze scenario s betekent voor de ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren is weergegeven in tabel 1. Tabel 1 Ruimtevraag bedrijventerreinen (in netto ha) en kantoren (in m² bvo x 1.000) voor de Metropoolregio Amsterdam, per scenario Scenario Bedrijventerreinen (netto ha) Referentiescenario TM Referentiescenario GE Global Gateway Duurzaamheid Troef Kantoren (x m² bvo) Referentiescenario TM Referentiescenario GE Global Gateway Duurzaamheid Troef De ruimtevraag betreft zowel de uitbreidingsvraag als de ruimtevraag die het gevolg is van onttrekking (functiewijziging/transformatie) van bedrijventerreinen en kantoren. Dit in tegenstelling tot eerdere ramingen in Plabeka-verband waarbij alleen de uitbreidingsvraag is geraamd. De vraag door onttrekking bedraagt in totaal circa 280 ha bedrijventerreinen en circa 1,1 miljoen m 2 bvo kantoren. De vraag als gevolg van onttrekking krijgt bij een lagere economische groei een steeds belangrijker aandeel in de totale ruimtevraag. Voor de deelregio s en Almere-Lelystad is tevens inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen zijn voor de ontwikkeling van de ruimtevraag indien met de specifieke situatie in deze regio s rekening wordt gehouden. Voor beide regio s leidt dit voor bedrijventerreinen tot een ruimtevraag die beduidend hoger is dan wanneer de ruimtevraag wordt gebaseerd op de uitgangspunten zoals deze voor MRA als totaal zijn gehanteerd. 2 Buck Consultants International

9 De vraag naar Schipholgebonden locaties is relatief beperkt. Voor bedrijventerreinen loopt de ruimtevraag uiteen van 60 ha netto tot 146 ha netto voor de periode Voor kantoren varieert de ruimtevraag in deze periode van m 2 bvo tot m 2 bvo. Wanneer echter voor de regio met een hoger aandeel bedrijventerreinen (36%) dan gemiddeld in de MRA-regio (20%) rekening wordt gehouden kan worden geconstateerd dat de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen hierdoor aanzienlijk hoger uitkomt, variërend van additioneel 40 tot 110 ha netto voor de periode Confrontatie vraag en aanbod De regio beschikt nog over een fors aanbod bedrijventerreinen (ruim ha) en kantoren (ruim 5,6 miljoen m² bvo). Dat laatste is inclusief het nog bruikbare deel van de bestaande kantorenvoorraad, zijnde de helft van de totale leegstand. De conclusie: bij bedrijventerreinen overschrijdt het aanbod de vraag grofweg met een factor 1,6 tot 3,3. Ook voor kantoren is er sprake van een ruim overaanbod waarbij het aanbod een factor 1,6 tot 2,8 groter is dan de vraag. In figuur 1 is de situatie per deelregio weergegeven. Bij bedrijventerreinen wordt het overaanbod met name veroorzaakt door een zeer ruim aanbod in Almere-Lelystad. Bij kantoren zorgen met name Amsterdam en voor een onevenwichtige marktsituatie. Figuur 1 Confrontatie van vraag en aanbod, per scenario per deelregio voor bedrijventerreinen = overaanbod - = tekort Buck Consultants International 3

10 Figuur 2 Confrontatie van vraag en aanbod, per scenario per deelregio voor kantoren = overaanbod - = tekort Tot slot Het is van belang om te beseffen dat de scenario s Global Gateway en Duurzaamheid Troef een beleidsambitie in zich hebben. Wordt deze ambitie niet gerealiseerd, dan heeft dit consequenties voor de ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio. Daarmee geven de scenario s een bandbreedte aan waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting zal ontwikkelen. Dit betekent ook dat het (lage) referentiescenario TM een mogelijk ontwikkelingsbeeld voor de MRA schetst. Het planbod dient te worden afgestemd op de te verwachten vraag en daarbij de reserveringen voor het planaanbod af te stemmen op het meest gunstige toekomstscenario (MRA als Global Gateway). Op die manier kan ten alle tijden aan de eventuele economische vraag worden voldoen. De terreinen dienen gefaseerd te worden ontwikkeld, waarbij de feitelijke uitgifte wordt afgestemd op de actuele marktvraag. Ongeacht volgens welk scenario de vraag zich ontwikkelt, is voor zowel bedrijventerreinen als kantoren de komende jaren sprake van een overaanbod. Naast een gedegen monitoring van de vraag is het zaak in te zetten op het uit de markt nemen/schrappen en faseren van plannen die nog niet in een vergevorderd stadium van uitvoering zijn. Op die manier kan, relatief eenvoudig, een beter evenwicht in vraag en aanbod worden ge- 4 Buck Consultants International

11 realiseerd. Voor kantoren moet de aandacht zich daarbij in eerste instantie richten op het uit de markt nemen van 50% van de leegstand (bijna 1 miljoen m² bvo) die als niet courant aanbod wordt gezien. Wil de regio de verwachtingen zoals geschetst in het Global Gateway scenario kunnen inlossen dan dienen er keuzes te worden gemaakt. Deze keuzes spelen op twee niveaus: Vanuit het streven naar een gezonde vraag-aanbodverhouding van bedrijventerreinen moet met name kritisch worden gekeken naar de ontwikkelingen in Almere- Lelystad. Zelfs indien de Schaalsprong wordt gerealiseerd, is het (plan)aanbod veel te ruim. Dit terwijl in een aantal andere deelregio s op termijn tekorten dreigen te ontstaan. Bij kantoren is met name in de deelregio s Amsterdam en sprake van een ongezonde marktsituatie die om een gerichte aanpak vraagt. Buck Consultants International 5

12 6 Buck Consultants International

13 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aansluitend bij de ambities van het Platform Regionaal Economische Stimulering (PRES) wil het Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) de internationale concurrentiekracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) behouden en waar mogelijk versterken. Plabeka wil dit bewerkstelligen door middel van een adequaat werklocatiebeleid (kantoorlocaties, bedrijventerreinen en haventerreinen 4 ). Belangrijk daarbij is inzicht in de ruimtebehoefte van deze werklocaties en een goede (jaarlijkse) monitoring daarvan. In 2005 is de laatste keer een raming opgesteld en vastgelegd in het Structuurschema Plabeka. Sindsdien heeft zich echter een aantal ontwikkelingen voorgedaan die ervoor zorgen dat nu opnieuw naar de match van vraag en aanbod van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam moet worden gekeken: Eind 2005 is de nieuwe BedrijfsLocatieMonitor (BLM) van het CPB verschenen met de titel "Bedrijfslocatiemonitor; De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040". Op basis van vier lange termijn scenario s is het mogelijk om tot 2040 vooruit te blikken voor verschillende (COROP-)regio s, waaronder Groot-Amsterdam. Macro-economische trends kunnen sindsdien voor een lange periode worden geregionaliseerd. Deze publicatie kwam beschikbaar na de eerdere ramingen voor bedrijventerreinen en kantoren die in opdracht van Plabeka door de gemeente Amsterdam (DRO) in 2005 waren opgesteld. Ondanks het feit dat er in de jaren sprake was van hoogconjunctuur, bleef de vraag naar bedrijventerreinen ver achter bij de oude ramingen. Gebleken is dat de uitgifte op bedrijventerreinen zelfs lager was dan in het laagste scenario dat in 2005 was geraamd. De ruimtelijk-economische ontwikkeling van de mainport Schiphol speelt verder een belangrijke rol in de Metropoolregio Amsterdam. Met het verschijnen van de Ruimtelijk Economische Visie Schiphol (REVS) afgelopen jaar is de koers voor de Schipholregio met daarin de focus op een aantal sterke clusters bepaald. Het Bestuursforum Schiphol wil nu op basis van deze clusteraanpak een hernieuwde raming van de vraag naar Schipholgebonden bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Dit vormt dan ook een belangrijk aandachtspunt binnen dit onderzoek. 4 Dit rapport gaat alleen in op de ruimtebehoefte van kantoren en bedrijventerreinen. Voor (zee) haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied voldoet de raming die in 2007 is gemaakt nog. Buck Consultants International 7

14 Recent zijn er afspraken gemaakt tussen Rijk, provincies (IPO) en gemeenten (VNG) over een nieuwe aanpak van het bedrijventerreinenbeleid. In dit Convenant Bedrijventerreinen is afgesproken dat elke provincie haar behoefteraming en planning van nieuwe bedrijventerreinen actualiseert (minimaal) volgens het Transatlantic Marketscenario. Een belangrijke notie tot slot is dat wanneer wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de werkgelegenheid, één van de belangrijkste indicatoren voor de ontwikkeling van de ruimtevraag, blijkt dat het extrapoleren van de werkgelegenheidsgroei in de periode naar de toekomst toe een veel rooskleuriger beeld laat zien dan de werkgelegenheidsontwikkeling volgens het Transatlantic Market- en het Global Economy scenario (TM en TM GE Extrapolatie groei GE) 5. Dat betekent dat zelfs in het meest optimistische GE-scenario de groei van de economie de komende jaren een stuk minder groot zal zijn dan in het verleden (zie figuur). Het voorgaande is voor Plabeka aanleiding geweest om een nieuwe raming voor (droge) bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio Amsterdam te laten opstellen. 1.2 Doelstelling en uitgangspunten Plabeka heeft aan BCI gevraagd een kwantitatieve behoefteraming voor bedrijventerreinen en kantoren te maken die tevens meer inzicht geeft in de gevraagde ruimte en ruimtelijke kwaliteit van een aantal belangrijke economische clusters in de Metropoolregio. Voorliggend rapport van BCI is het resultaat hiervan. De doelstelling van dit onderzoek kan dan als volgt worden geformuleerd: Bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve (uitbreidings)vraag naar formele (droge) bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam tot De vraag naar solitaire bedrijfsruimten, niet zijnde kantoren, wordt niet geraamd. Bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve (uitbreidings)vraag naar kantoorruimte in de Metropoolregio Amsterdam tot Het gaat daarbij om de vraag naar kantoorruimte op zowel formele kantoorlocaties als ook solitaire kantoren. 5 Dit zijn twee van de vier lange termijn scenario s van het CPB. 8 Buck Consultants International

15 In beeld brengen van de mate waarin de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar droge bedrijventerreinen en kantoorruimte aansluit op het huidige aanbod (kwantitatief en kwalitatief). Door Plabeka is een aantal uitgangspunten geformuleerd met betrekking tot de op te stellen behoefteraming: Basis voor de inschatting van de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling zijn de lange termijn scenario s van het CPB (uit 2005). Zoals gezegd moet volgens afspraken in het kader van het Convenant Bedrijventerreinen in ieder geval het Transatlantic Market (TM) scenario in beeld moet worden gebracht. Plabeka stelt dat er naast dit TM-scenario tenminste twee andere toekomstscenario s moeten worden ontwikkeld op basis van feitelijke trends en/ of beleid op het gebied van ruimtegebruik voor bedrijven. Binnen de Metropoolregio Amsterdam wordt eenzelfde onderscheid gemaakt in deelregio s zoals dat ook in de Uitvoeringsstrategie Plabeka is gedaan, namelijk: Almere + Lelystad 6 Amsterdam Zaanstreek-waterland IJmond-Haarlem Gooi- en Vechtstreek Voor de Metropoolregio Amsterdam als geheel wordt één raming gemaakt. Naderhand wordt de ruimtebehoefte verdeeld over de zes deelregio`s 7. De behoefteraming heeft betrekking op de periode onder te verdelen in drie deelperiodes , en Plabeka vraagt een modelmatige raming om de regionale ruimtebehoefte van bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio in beeld te brengen. Niet alleen moet er inzicht komen in de kwantitatieve ruimtevraag, maar ook de kwalitatieve ruimtevraag ( vanuit welke sectoren c.q. clusters komt de vraag voort en wat stellen zij voor eisen aan een vestigingslocatie?) moet in beeld komen Lelystad maakt sinds 1 mei 2009 onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam. Er is bewust voor gekozen om niet modelmatig per deelregio afwijkende groeicijfers voor een cluster te berekenen. Het gaat om robuuste ramingen in meerdere scenario s voor de hele Metropoolregio. Hierdoor wordt beter onderbouwd hoe een zogenaamde shift & share analyse er uit kan zien. Nu gebeurt dat vaak met onduidelijke onderbouwing al in het beginstadium van projecten. Gezien de discrepantie tussen vraag en aanbod in deelregio s is het naderhand een beleidsdiscussie hoe de vraag naar bepaalde typen bedrijventerreinen en kantoren wordt toegedeeld aan de regio met voldoende plancapaciteit in het betreffende kwaliteitsprofiel. Om precies te zijn betekent van 1 jan tot 1 jan (oftewel 31 dec. 2019), betekent van 1 jan tot 1 jan (oftewel 31 dec. 2029) en betekent van 1 jan 2030 tot 1 jan 2040 (oftewel 31 dec. 2039). Buck Consultants International 9

16 Reflectie op uitgangspunten Met alle bovenstaande uitgangspunten is in de raming rekening gehouden. De huidige uitvoeringsstrategie van Plabeka uit 2006 is gebaseerd op het hoogste economische groeiscenario (Global Economy). In voorliggende raming wordt nagegaan welk toekomstscenario, of welke bandbreedte, de toekomstige ruimtebehoefte van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam het beste weergeeft. Voor het eerst (in deze regio) is de ontwikkeling van economische clusters vertaald naar toekomstige ruimtebehoefte van zowel bedrijventerreinen als kantoren. BCI heeft de economie van de Metropoolregio Amsterdam afgebakend in een 11-tal economische clusters. Op basis van een kwantitatieve afbakening van economische data (bron: LISA) is de werkgelegenheid in deze zgn. MRA-clusters (op basis van gewogen gemiddelden) bepaald. Voor het inschatten van de toekomstige ruimtebehoefte heeft BCI gebruik gemaakt van haar eigen ramingsmodel PROVEST ( Prognose ruimtebehoefte vestigingslocaties ). Met dit model kan de ruimtebehoefte vanuit de MRA-clusters worden geraamd voor meerdere scenario s. Een toelichting op ons model staat in bijlage 1. Vanwege de specifieke (beleids)positie van Mainport Schiphol welke deze in de Metropoolregio (en daarbuiten) inneemt, heeft BCI naast de modelmatige raming een thematische aanpak gehanteerd om de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven inzichtelijk te maken. Methodiek en parameters De uitgangspunten en de gehanteerde methodiek van de raming wijken af van een eerdere raming die in 2005 door de gemeente Amsterdam (DRO) is opgesteld. De verschillen in de gehanteerde uitgangspunten worden nader toegelicht in bijlage 2 9. Bij het belangrijkste verschil, namelijk de verwachte economische ontwikkeling horende bij het TM en GE toekomstscenario van het CPB, wordt hier kort stilgestaan. Het aanzienlijke verschil in de werkgelegenheidsprognoses komt doordat de landelijke CPB scenario`s zijn geregionaliseerd (BLM, 2005) na publicatie van de DRO raming. De DRO raming is nog gebaseerd op de landelijke werkgelegenheidsprognoses met daarbovenop een regionale opslag per bedrijfstak 10. Dit terwijl voorliggende raming gebaseerd is op geregionaliseerde werkgelegenheidsprognoses van het CPB 11 en feitelijke regionale ruimtelijke en werkgelegenheidsontwikkelingen. De verschillende uitgangspunten horende bij het TM en GE toekomstscenario`s van het CPB zijn weergegeven in tabel Een nadere toelichting op de verschillen in uitkomsten tussen de verschillende ramingen (BCI, DRO, BLM) is in het kader van dit onderzoek niet aan de orde. 10 Deze regionale opslag per bedrijfstak staat gelijk aan de bovengemiddelde regionale groei in de periode , waarbij elke sector volledig is toebedeeld aan of bedrijventerreinen, of kantorenlocaties. 11 CPB, BedrijfsLocatie Monitor (2005), gemiddelde werkgelegenheidsontwikkeling Corop gebieden en 40 (Metropoolregio Amsterdam). 10 Buck Consultants International

17 Tabel 1.1 Verschil in werkgelegenheidsprognose (jaarlijkse groei t/m 2020) Regio TM GE DRO (2005) Noordvleugel 1) 0.96% 1.47% BLM (2005) Landelijk 0,30% 0,70% BLM (2005) Randstad 1,2) 0,00% 0,50% Actuele raming BCI Metropoolregio² ) 0,18% 0,60% 1) Excl. Lelystad 2) Het verschil tussen de raming voor de Randstad en die voor de Metropoolregio volgens het TM scenario (0% vs 0,18%) is met name een gevolg van een verschil in regio-afbakening. Opvallend is dat de Metropoolregio in de BCI-raming een lagere economische groeiprognose laat zien dan landelijk. De door het CPB veronderstelde migratie vanuit de Randstad naar omliggende delen van Nederland ligt hieraan ten grondslag. De voorliggende raming gaat ook uit van een lagere groei dan de DRO-raming uit De opzet van de raming zoals deze door BCI is gehanteerd, wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2. Proces BCI heeft ervoor gekozen om de behoefteraming en de match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio Amsterdam op een heldere en interactieve manier uit te voeren. Het proces rond deze behoefteraming is intensief begeleid door een werkgroep, waarvan onder andere de provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer deel uitmaakten (voor samenstelling werkgroep zie bijlage 10). Er is zes keer constructief overleg gevoerd met de werkgroep over uitgangspunten en uitkomsten van de behoefteraming. Gedurende het traject heeft een viertal workshops plaatsgevonden met vertegenwoordigers van gemeenten, deelregio s en provincies in de Metropoolregio. Twee workshops zijn MRAbreed georganiseerd: de eerste over de uitgangspunten voor de raming en de tweede over de concept-resultaten. De overige twee workshops waren gericht op de Schipholgebonden raming: met een aantal meer specifieke aan Schiphol gelieerde organisaties is gediscussieerd over REVS clusters, afbakening daarvan en de keuze van uitgangspunten. Medio november 2009 heeft BCI een presentatie gegeven van de conceptresultaten tijdens het DO PRES (Directeuren Overleg Platform Regionaal Economische Structuur). Dit overleg werd bijgewoond door directeuren van gemeenten in de Metropoolregio en de provincies Noord-Holland en Flevoland. Tot slot zijn ambtelijk de MRA-gemeenten eveneens intensief betrokken bij het onderzoek, onder andere bij het fine-tunen van aanbodgegevens. Buck Consultants International 11

18 1.3 Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de drie toekomstscenario s waarbij de verschillen in uitgangspunten helder worden toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft de resultaten van de vraagraming voor bedrijventerreinen volgens drie scenario s weer waarbij tevens een match van vraag en aanbod plaatsvindt. In hoofdstuk 4 staan de resultaten voor kantoren beschreven. In hoofdstuk 5 wordt uitvoerig ingegaan op de ruimtevraag voor Schipholgebonden activiteiten. In hoofdstuk 6 staan onze conclusies en (beleids)aanbevelingen voor de Metropoolregio samengevat. Het rapport kent een groot aantal bijlagen waarin meer in detail wordt ingegaan op de methodiek, de uitgangspunten, het aanbod van bedrijventerreinen en kantoren (kwantitatief en kwalitatief) en de resultaten van een aantal gevoeligheidsanalyses. In deze gevoeligheidsanalyses worden de effecten op de ruimtevraag van een aantal specifieke ontwikkelingen in beeld gebracht. 12 Buck Consultants International

19 Hoofdstuk 2 Methodiek, uitgangspunten en scenario s In dit hoofdstuk wordt de opzet van de raming beschreven. Naast de methodiek wordt ingegaan op de regiospecifieke (model)parameters en de inhoud van de drie mogelijke toekomstscenario s. Van belang hierbij is dat de scenario s een zo goed mogelijk beeld van de toekomst schetsen en een bandbreedte laten zien waartussen de ruimtevraag zich waarschijnlijk zal bevinden. Tegelijkertijd dienen de scenario`s onderling voldoende onderscheidend te zijn zodat de verschillen in ruimtebehoefte en dan met name de oorzaken daarvan helder zijn. 2.1 Methodiek vraagraming Doel van het onderzoek is het ramen van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen en kantoren. Beide markten verschillen van elkaar. De bedrijventerreinenmarkt betreft het uitgeven van kavels (grondoppervlakte), gemeten in netto hectares. Bij de kantorenmarkt gaat het daarentegen om de ruimtebehoefte naar gebouwoppervlakte, gemeten in m² bruto vloer oppervlakte (bvo). De ruimtebehoefte voor zowel bedrijventerreinen en kantoren is afhankelijk van twee typen ruimtevraag: de uitbreidingsvraag en de vraag door onttrekking. Deze ruimtevraag kan vervolgens aan de aanbodzijde worden geaccommodeerd door uitgifte van terreinen/ nieuwbouw van kantoren of door invulling van de leegstand (zie ook bijlage 3). Specifiek aandachtspunt vormt de negatieve uitbreidingsvraag in bepaalde clusters die het gevolg is van negatieve werkgelegenheidsontwikkelingen. Een negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid (voor bijvoorbeeld reguliere productie) zal modelmatig gezien doorwerken in een negatieve uitbreidingsvraag. Deze modelmatige negatieve vraag is weggenomen (uitkomst = 0) aangezien een negatieve ontwikkeling in de werkgelegenheid niet direct leidt tot het afstoten van terreinen/panden. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen als kantoren, waarbij in de praktijk blijkt dat door de kantorenmarkt sneller op dit soort ontwikkelingen kan worden geanticipeerd. Hier is sprake van een huurdersmarkt met minder langlopende verplichtingen, terwijl de bedrijventerreinenmarkt gekenmerkt wordt door veel eigenaren/gebruikers. Voor inzicht in de omvang van de negatieve ruimtevraag wordt verwezen naar bijlage 4. Buck Consultants International 13

20 Afhankelijk van de keuze voor een specifiek toekomstscenario (zie paragraaf 2.3) kan de totale ruimtevraag voor bedrijventerreinen en kantoren variëren. De keuze voor een scenario heeft zowel invloed op de uitbreidingsvraag als op de vraag door onttrekking. Voor een uitvoerige toelichting op de methodische verschillen in de raming tussen bedrijventerreinen en kantoren wordt verwezen naar bijlage 4. De ruimtebehoefte wordt modelmatig met behulp van Provest geraamd op basis van 10 parameters, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere parameters en scenario afhankelijke parameters (tabel 2.1). Tabel 2.1 Twee typen (model)parameters Regulier Scenario afhankelijk 1 Economische clusters x 2 Werkgelegenheid basisjaar x 3 Werkgelegenheidsontwikkeling x 4 Verhuisintensiteit x 5 Hergebruik x 6 Locatievoorkeur x 7 Terreinquotiënt/kantoorquotiënt 1) x (x) 8 Intensivering ruimtegebruik x 9 Filter lage milieucategoriën x 10 Vraag door onttrekking x x 1) Beleidsmatige inzet op intensief ruimtegebruik leidt uiteindelijk tot een lagere quotient en is om die reden indirect scenario afhankelijk. Paragraaf 2.2 gaat nader in op de regiospecifieke invulling van de 7 reguliere parameters, waarna in paragraaf 2.3 de opbouw van de toekomstscenario`s aan de hand van de 3 scenarioafhankelijke parameters wordt toegelicht. Voor een overzicht van de gehanteerde modelparameters (uitgangspunten) in detail wordt verwezen naar bijlage 4. Tot slot van deze paragraaf is het belangrijk om op te merken dat onder de voorliggende ramingen aannames liggen die gebaseerd zijn op feitelijke, actuele ontwikkelingen in de regio. De aannames en uitgangspunten voor de scenario s, die in het vervolg van dit hoofdstuk worden toegelicht, zijn opgebouwd uit en getoetst aan de regionale context waardoor uitkomsten van de raming een hoge mate van betrouwbaarheid kennen. Het kan echter zinvol zijn om de effecten van bepaalde (afwijkende) beleidskeuzes en uitgangspunten ook zichtbaar te maken. Het effect hiervan is doorgerekend in een aantal zogenaamde gevoeligheidsanalyses. Het resultaat van de diverse uitgevoerde gevoeligheidsanalyses is weergegeven in bijlage Buck Consultants International

21 2.2 Regiospecifieke (model)invulling In deze paragraaf wordt de invulling van de 7 reguliere parameters, zoals weergegeven in tabel 2.2, nader toegelicht. Tabel 2.2 Overzicht van de 7 reguliere (model)parameters Toelichting Eenheid 1 Economische clusters Onderverdeling van de gehele economie in een aantal (beleidsmatig interessante) aantal banen (> 12 uur/week) clusters 2 Werkgelegenheid basisjaar Werkgelegenheid in 2010 aantal banen (> 12 uur/week) 3 Verhuisintensiteit Verplaatsing tussen werklocaties % van de werkgelegenheid 4 Hergebruik Hergebruik van achterblijvend terrein na verplaatsing % efficiëntie t.o.v. huidige situatie 5 Locatievoorkeur Voorkeur van bedrijven voor een type locatie % van de werkgelegenheid 6 Terreinquotiënt / Kantoorquotiënt Ruimtegebruik van bedrijven aantal m² per baan (kantoren in m² bvo) 7 Vraag door onttrekking Ruimtevraag die ontstaat door functiewijziging aantal ha netto bedrijventerrein aantal m² bvo kantoren Ad 1 Economische clusters Een belangrijk uitgangspunt voor de regiospecifieke invulling van de scenario s is een passende onderverdeling van het ruimtevragende bedrijfsleven in een aantal voor de Metropoolregio relevante economische clusters. Vanuit het vigerend beleid, zijn de stuwende clusters van het REVS (10 clusters) en de MRA (5 clusters) geaggregeerd tot in totaal 11 clusters, inclusief een 6-tal verzorgende clusters. Gezamenlijk wordt hiermee de totale economie van de Metropoolregio afgedekt (zie figuur 2.2). De economische clusters zijn afgebakend in 5 cijferige Standaard BedrijfsIndeling (SBI) codes. Door de clusterafbakening te koppelen aan 5 cijferige LISA gegevens zijn we in staat geweest zo nauwkeurig mogelijk de juiste economische activiteiten aan het desbetreffende cluster toe te delen. Voor een aantal clusters, waaronder de creatieve sector, ICT, financiële cluster en toerisme & leisure is dezelfde afbakening gebruikt als bij de Economische Agenda AMA. Om dubbeltellingen te voorkomen, wordt elke SBI-code aan slechts één cluster toegekend. Hierin zijn de stuwende clusters leidend. Buck Consultants International 15

22 Figuur 2.1 Overzicht stuwende en verzorgende economische clusters Metropoolregio Amsterdam Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs cultuur en sport Creatieve sector Kennistechnologie ICT Financiële cluster Toerisme & Leisure Zorg Bron: BCI Ad 2 Werkgelegenheid basisjaar De werkgelegenheid in het basisjaar is per economisch cluster vastgesteld op basis van werkgelegenheidbestanden van de provincies Noord-Holland en Flevoland. De provinciale werkgelegenheidsbestanden zijn afgeleid uit het LISA vestigingenregister (zie tekstkader). De werkgelegenheid per begin 2008 komt voor de gehele MRA neer op 1,12 miljoen banen (> 12 uur/week). Actuelere gegevens ontbreken. De uitgangssituatie voor 2010, het basisjaar van de raming, is gezien het huidige economische situatie hieraan gelijk verondersteld. LISA vestigingenregister LISA is een databestand met gegevens over alle vestigingen in Nederland waar betaald werk wordt verricht. De kerngegevens per vestiging hebben een ruimtelijke component (adresgegevens) en een sociaaleconomische component (werkgelegenheid en economische activiteit). Door de landelijke dekking kan dit bestand worden beschouwd als het basisbestand voor sociaal-economisch en ruimtelijk onderzoek. Van elk willekeurig geografisch niveau en van elke activiteit kan bijvoorbeeld de werkgelegenheids-(ontwikkeling) in beeld worden gebracht. LISA werkgelegenheidsinformatie onderscheidt zich op meerdere aspecten van CBS cijfers. Het schaalniveau waarop LISA gegevens levert (tot op individueel vestigingenniveau) is veel lager dan bij het CBS. Verder registreert het CBS cijfers over werknemers, terwijl LISA banen registreert. Zelfstandigen (een steeds groter wordende groep) zijn niet in de statistieken van het CBS verwerkt. Ad 3 Verhuisintensiteit De verhuisintensiteit geeft het jaarlijks aantal verplaatsingen van bedrijven, in termen van werkgelegenheid, tussen bedrijventerreinen weer. Deze verhuisintensiteit wordt berekend als percentage van de totale werkgelegenheid. Uitgangspunt zijn de verhuisintensiteiten per cluster zoals op basis van feitelijke ontwikkelingen vastgesteld in een eerdere raming voor Groot-Amsterdam. In totaal komt dit voor de MRA neer op een jaarlijkse verplaatsing van 2,8% van de werkgelegenheid tussen bedrijventerreinen. De verhuisintensiteit voor kanto- 16 Buck Consultants International

23 ren is hieraan (impliciet) gelijk gesteld, maar dit heeft verder geen gevolgen voor de ruimtevraag aangezien het hergebruik (zie punt 4) voor kantoren 100% is. Dit is conform de recente publicatie van het Planbureau voor Leefomgeving (PBL, 2009), welke uitgaat van bovengemiddelde verhuisdynamiek in de Randstad, en een gemiddelde verhuisintensiteit van 2,4% in Nederland. Ad 4 Hergebruik Het hergebruik heeft in deze raming uitsluitend betrekking op het niet volledig invullen van een bestaande kavel (in termen van werkgelegenheid) bij de verplaatsing van bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Uitgangspunt is dat de achterblijvende kavels door de 2 e gebruiker minder ruimte-efficiënt benut wordt, aangezien ze specifiek door de eerste gebruiker zijn ingericht. Vastgehouden is aan een inefficiëntie van 15% voor de eerste periode (dus 85% hergebruik) en 10% voor de vervolgperiodes (dus 90% hergebruik), dit conform eerdere ramingen met PROVEST. Deze inefficiëntie bij hergebruik is niet van toepassing op kantoren (hergebruik = 100%), aangezien deze ruimten een meer uniformere indeling kennen dan bijvoorbeeld fabriekshallen en productieruimten. Ad 5 Locatievoorkeur De locatievoorkeur geeft de verdeling van de werkgelegenheid naar type locatie weer. In onze raming is de locatievoorkeur voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties regiospecifieke vastgesteld op basis van de provinciale werkgelegenheidsbestanden. Per cluster is bepaald, welk aandeel van de werkgelegenheid gevestigd is op bedrijventerreinen en welk aandeel op kantoorlocaties en solitaire kantoren. Voor de Metropoolregio Amsterdam blijkt 20% van de werkgelegenheid gevestigd te zijn op bedrijventerreinen, dit terwijl het landelijke gemiddelde ligt op zo`n 33% (CPB, 2005). Het aandeel werkgelegenheid op formele kantoorlocaties in de MRA is met 24%, tegenover landelijk 20%, relatief groot (bron: BLM, 2005). Voor de solitaire kantoren is er geen gedetailleerde informatie beschikbaar. Wel is bekend is dat er momenteel sprake is van een min of meer gelijke omvang van beide typen kantoorlocaties (en de onderliggende clusterverdeling) in de Metropoolregio 12. De locatievoorkeur voor solitaire kantoren is dan ook gelijk verondersteld (24%) als die voor formele kantoorlocaties (zie tabel 2.3) 13. Op overige locaties zoals winkelcentra, detailhandelslocaties en binnenstedelijke bedrijvenstrips is 32% van de werkgelegenheid gevestigd Kantorenmonitor B.V. Het onderscheid in formele en solitaire kantoren is alleen relevant voor het bepalen van de locatievoorkeur voor kantoren. In het vervolg van de raming wordt dit onderscheid niet meer specifiek gehanteerd en wordt dus uitgegaan van een locatievoorkeur van 48% voor kantoren. Buck Consultants International 17

24 Tabel 2.3 Locatievoorkeur voor Metropoolregio Amsterdam (banen > 12 uur/week) Kantoren Bedrijventerreinen Formeel Solitair Overige locaties 20% 24% 24% 32% In de MRA wordt, ondanks verschillende trends die op een verandering in toekomstige locatievoorkeuren kunnen duiden (o.a. verkantorisering op bedrijventerreinen, functiemenging wonen-werken en een toenemend aandeel van perifere detailhandel op bedrijventerreinen), vastgehouden aan de huidige mix van locatievoorkeuren. Met de daarbij passende beleidsaandachtspunten dat er een striktere scheiding dan voorheen wordt gehanteerd tussen bedrijventerreinen en kantoorlocaties, alsmede terughoudendheid bij de winkelontwikkeling op formele locaties. Ad 6 Terreinquotiënt/kantoorquotiënt De terreinquotiënt/kantoorquotiënt geeft het gemiddeld ruimtegebruik per baan. De basis voor het vaststellen van de terrein- en kantoorquotiënten per cluster vormen de quotiënten per bedrijfstak voor de Randstad, uit de BedrijfsLocatieMonitor (CPB, 2005). Zeven van de elf clusters komen in deze bedrijfstakken terug, voor de vier meer specifieke clusters is de terrein- en kantoorquotiënt bepaald op basis van hun werkgelegenheidsaandeel binnen de verschillende BLM-bedrijfstakken. Deze sectorspecifieke terrein- en kantoorquotiënten zijn vervolgens bijgesteld aan de hand van een regionale ijking. Het modelmatige ruimtebeslag van de huidige werkgelegenheid per type locatie is daarmee afgestemd op het feitelijk reeds uitgegeven oppervlakte. De reeds uitgegeven oppervlakte is afgeleid uit de monitor bedrijventerreinen en kantoren van de Provincie Noord-Holland, aangevuld met gegevens van Lelystad en Almere. Voor de Metropoolregio komt de geijkte quotiënt neer op gemiddeld 168 m² per baan op bedrijventerreinen en gemiddeld 24 m² bvo per baan bij kantoren. De dynamiek in de terrein- en kantoorquotiënten is naar de toekomst naar verwachting beperkt, met uitzondering van stijging van de industriële bedrijfstakken, de groothandel en het transport (CPB, 2005). Door stijging van de arbeidsproductiviteit, functieniveaus en kwaliteitseisen neemt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer toe. Door nieuwe technologieën, concepten (telewerken, desksharing, dubbelgebruik, ondergronds bouwen) neemt de gemiddelde ruimtegebruik per werknemer af. Per saldo verwachten we tot 2040 een lichte stijging van de terreinquotiënt in de clusters reguliere productie en logistiek. Voor de overige clusters en voor kantoren is een gelijkblijvende quotiënt verondersteld. Wel is er in de beleidsrijke scenario`s sprake van een intensivering van het ruimtegebruik, o.a. als gevolg van beleidsmatige inzet op meer thuiswerken etc. ( het nieuwe werken ). Deze ontwikkeling is apart doorgerekend en heeft indirect een reducerende werking op de feitelijke terrein-/ kantoorquotiënt. 18 Buck Consultants International

25 Ad 7 Vraag door onttrekking De vraag door onttrekking is de ruimtevraag die ontstaat als gevolg van onttrekking, ofwel functiewijziging/transformatie van werklocaties. De rekenmethodiek voor de vraag door onttrekking verschilt tussen bedrijventerreinen en kantoren. De vraag door onttrekking is bij bedrijventerreinen gebaseerd op een feitelijke inventarisatie van de huidige transformatieplannen, zoals aangeleverd door de betrokken gemeenten. Voor de gehele Metropoolregio beslaan de transformatieplannen een bedrijventerreinoppervlakte van 340 hectare netto. Bij de verdeling van deze transformatieplannen over tijd wordt uitgegaan van een fasering waarbij 75% van de omvang gerealiseerd wordt in de eerste periode en 25% in de tweede periode. Voor de derde periode zijn nog geen plannen bekend. Hier is uitgegaan van een gelijke omvang als in de tweede periode. Bij de doorberekening van de transformatieplannen naar de vraag door onttrekking wordt gecorrigeerd voor de leegstand en met woningen mengbare bedrijven op de te transformeren terreinen. Immers, enkel de aanwezige niet met woningen mengbare bedrijvigheid dient elders, op een vergelijkbare locatie, te worden gefaciliteerd. De gemiddelde omvang van de leegstand in combinatie met mengbare bedrijven op de te transformeren bedrijventerreinen wordt geschat op 33%. Dit betekent dat 66% dient te worden geherhuisvest en derhalve leidt tot een additionele ruimtevraag. Tabel 2.4 Vraag door onttrekking: bedrijventerreinen (in netto hectare) Inventarisatie transformatieplannen 340 Transformatieopgave per periode Vraag door onttrekking Bron: gemeenten Noord-Holland, Flevoland, bewerking BCI In tegenstelling tot de situatie bij bedrijventerreinen is het niet mogelijk de onttrekking van kantoren op basis van beschikbare plannen te inventariseren om de eenvoudige reden dat deze plannen niet bekend zijn en/of gewoonweg nog niet zijn. De vraag door onttrekking bij kantoren is daarom, naast onttrekking als gevolg van functiewijziging, gebaseerd op de veroudering en daarmee samenhangende vervanging van het in gebruik zijnde vastgoed 14. Dit aangezien de levensduur van een kantoorpand beperkt is en het vastgoed na een bepaalde periode niet meer aansluit bij de wensen van de kantoorgebruiker. De vervanging van kantoorpanden wordt geraamd op jaarlijks gemiddeld 1,75% van het huidige kantoorgebruik. Hierbij wordt impliciet uitgegaan van een gelijke verdeling over bouwjaren en een gemiddelde levensduur van jaar (STEC, 2007). Uitzondering hierop vormt de regio Almere/Lelystad, dat gezien de recente inpoldering, een aanzienlijk jonger kantoorareaal 14 Het huidige kantoorgebruik van de MRA exclusief Almere-Lelystad betreft 10,7 miljoen vierkante meter bvo en inclusief Almere-Lelystad betreft het huidige kantoorgebruik van de MRA 11,3 miljoen vierkante meter bvo (bron: Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 2009 & GVV Lelystad, 2006) Buck Consultants International 19

26 kent. Voor deze regio, is uitgegaan van een ingroeipad met geen vervanging in de 1 e periode, de helft van de geraamde vervangingsrvaag in de tweede periode, en volledige vervanging (1,75% van het huidige kantoorgebruik) in de 3 e periode. De vervanging van kantoren leidt niet één op één tot ruimtevraag. De vervanging gebeurt namelijk (naast onttrekking) grotendeels door vervanging van panden door sloopnieuwbouw op dezelfde locatie, mits de locatie nog voldoet als kantorenlocatie. Uitgangspunt voor deze raming is dat 80% van de te vervangen kantoren op eigen terrein wordt herbouwd 15. Hierin zit duidelijk een stevige beleidsambitie ingebouwd, aangezien wordt gesteld dat 80% van de kantoorlocaties goed genoeg is om tot herontwikkeling over te gaan en nieuwbouw op te plegen 16. In tabel 2.5 is de (geschatte) vervanging van kantoren en daarmee samenhangende vraag door onttrekking weergegeven. Tabel 2.5 Vervanging kantoren (x m² bvo) Vervanging kantoren waarvan herontwikkelingsopgave (80%) waarvan (vraag door) onttrekking (20%) De herontwikkelingsopgave wordt niet meegenomen in de ruimtevraag van kantoren. Wel dient de Metropoolregio Amsterdam rekening te houden met een herontwikkelingsopgave voor kantoren van circa 1,5 miljoen m² bvo per decennium. De bovengenoemde vraag door onttrekking van kantoorpanden betreft de lange termijn vervanging van het in gebruik zijnde kantoorareaal. Aangezien deze vervanging elders (in nieuwe plannen) plaatsvindt, dient de regio ook rekening te houden met een transformatieopgave van circa m² bvo per decennium. Deze opgave komt bovenop de transformatieopgave die er nu al ligt voor de reeds aanwezige structurele leegstand. 2.3 De scenario s: basis voor een bandbreedte We maken een inschatting van de toekomstige ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren op basis van drie toekomstscenario s. In elk van de scenario s vormt de huidige situatie in de regio (voor wat betreft de huidige werkgelegenheid, verhuisintensiteit, hergebruik, locatievoorkeuren en terreinquotiënten) het uitgangspunt. De scenario s zien er als volgt uit: Expert-opinion in afstemming met de werkgroep Plabeka. In bijlage 8 is weergegeven wat het betekent voor de ruimtevraag indien deze beleidsambitie niet wordt gerealiseerd. 20 Buck Consultants International

27 Het eerste scenario dat we hanteren is het referentiescenario. Dit scenario gaat uit van een dynamiek in de werkgelegenheid op basis van het Transatlantic Market (TM) scenario voor de regio, en de ontwikkeling van locatievoorkeur en terreinquotiënt, verhuisintensiteit en hergebruik op basis van een regionale inschatting. We hanteren dit in als basisscenario. Op verzoek van de werkgroep Plabeka is ook de ontwikkeling van de ruimtevraag volgens het Global Economy scenario (GE) in beeld gebracht. Daarbij is het goed om te beseffen dat, vergelijkbaar met de doorrekening van het TM-scenario, alleen de groeicijfers van het CPB zijn gehanteerd bij het bepalen van de ruimtevraag. De overige parameters als terrein- en kantoorquotiënten en locatievoorkeur zijn op basis van een regionale inschatting. We spreken in de tabellen dan ook van het referentiescenario GE. Daarnaast onderscheiden we twee scenario s die een andere ontwikkeling van de ruimtevraag in de Metropoolregio laten zien. In het Global Gateway scenario wordt de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam behouden en waar mogelijk versterkt. Dit is conform de REVS en de MRA-conferentie 2009 waarin de regio internationaal wordt neergezet als Global Business Gateway. Uitdagingen zijn er daarbij legio: focus op kennis & innovatie (incl. duurzaamheid en toptalent), aansluiting onderwijs arbeidsmarkt, ruimte & bereikbaarheid, marketing, acquisitie én exportbevordering en tot slot good governance. Als regio maak je keuzes, bijvoorbeeld waarin je echt wilt excelleren en waarin je gewoon verder wilt doorgroeien. Door kansen in de MRA te verzilveren, versterk je als regio je concurrentiepositie en kun je je in (inter)nationaal perspectief onderscheiden (lees: harder groeien dan gemiddeld) in een groot aantal economische clusters. Deze groei is niet vanzelfsprekend, en is enkel haalbaar indien hier beleidsmatig sterk op wordt gestuurd. Voor ons scenario betekent dit specifiek het volgende: de werkgelegenheid ontwikkelt zich volgens het hoge groeiscenario Global Economy; additioneel groeit een aantal stuwende clusters harder dan gemiddeld. Het gaat om de creatieve sector, ICT, kennistechnologie, toerisme & leisure en het financiële cluster; additioneel neemt de werkgelegenheid meer toe als gevolg van Schaalsprong Almere; er is sprake van een lichte intensivering van het ruimtegebruik In het Duurzaamheid Troef scenario wordt optimaal ingezet op duurzaamheid, zoals bijvoorbeeld Cradle to Cradle, intensief ruimtegebruik, en behoud en hergebruik van bestaande gebouwen. Bedrijven en kantoren gaan effectiever met nieuw in gebruik genomen ruimte om, streven naar meer duurzaamheid binnen het bedrijfsproces en leveren last but not least een belangrijke bijdrage aan een efficiëntere bedrijfsvoering. Deze mogelijke beleidsimpulsen worden in dit scenario vertaald waarbij, meer dan in het verleden, ingezet wordt op intensief ruimtegebruik en hergebruik van locaties. De economische groei (werkgelegenheidsontwikkeling) is in dit scenario gelijk aan het Global Gateway scenario. Wel is in het Duurzaamheid Troef scenario sprake van sterkere intensivering van het ruimtegebruik en wordt uitbreidingsvraag van bedrijven met een lage milieucategorie (milieucategorie 1) niet gefaciliteerd op bedrijventerreinen. Buck Consultants International 21

28 Het is van belang om te beseffen dat de scenario s een beleidsambitie in zich hebben. Wordt deze ambitie niet ingelost, dan heeft dit consequenties voor de ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio. Daarmee geven de scenario s een bandbreedte aan waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting zal ontwikkelen. Differentiatie scenario afhankelijke parameters De invulling van de drie scenario afhankelijke parameters, zoals weergegeven in tabel 2.6, wordt nader toegelicht. Tabel 2.6 Overzicht van de 3 scenario afhankelijke (model)parameters Parameter 1 Werkgelegenheidsontwikkeling Toelichting Toekomstprognose van de economische ontwikkeling (incl. beleidsambities stuwende clusters en Schaalsprong Almere), uitgedrukt in de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling. 2 Intensivering ruimtegebruik Percentage van de uitbreidingsvraag die niet gerealiseerd hoeft te worden door beleidsmatig in te zetten op intensivering van het ruimtegebruik. 3 Filter lage milieucategorieën Het deel van de uitbreidingsvraag dat voortkomt vanuit bedrijvigheid in milieucategorie 1 welke beleidsmatig niet op bedrijventerreinen wordt gefaciliteerd, maar bijvoorbeeld in een woonmilieu of gemengd milieu. Dit speelt niet bij kantoren. Ad 1 Werkgelegenheidsontwikkeling De werkgelegenheidsontwikkeling is een belangrijke parameter in de scenario s. In het referentiescenario wordt de ontwikkeling van de werkgelegenheid gebaseerd op het TM scenario, zoals dat in de BLM is opgenomen (CPB, 2005). In dit scenario is tot 2020 nog een lichte groei van de werkgelegenheid zichtbaar maar daarna is er feitelijk sprake van een negatieve groei. Voor de scenario s Global Gateway en Duurzaamheid Troef die beide een gelijke groeiontwikkeling kennen wordt uitgegaan van een aanzienlijk hogere groei van de werkgelegenheid. De basis vormt hiervan vormt het hogere GE groeiscenario van het CPB 17, omdat deze scenario s beiden de ambitie hebben om de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam te behouden en waar mogelijk te versterken. Daar bovenop wordt uitgegaan van een tweetal belangrijke (beleids)impulsen, namelijk: 17 In alle drie de scenario s nemen we de werkgelegenheidsontwikkeling in de Corop gebieden en 40 (dit staat gelijk aan de Metropoolregio Amsterdam). 22 Buck Consultants International