Uitwerking moties en toezegging Spelregels Vastgoed

Transcriptie

1 Uitwerking moties en toezegging Spelregels Vastgoed Van Jeroen Goudriaan, Gemeentelijk Vastgoed Datum 11 oktober 2016 Bijlagen Bijlage 1, overzicht kostprijsdekkende huur Bijlage 2, Verdeling financieel meerdere doelen Uitgangspunten Het invoeren van de kostprijsdekkende huur voor beleidsdoelen is een van uitgangspunten van de Spelregels Vastgoed. Om precies te zijn wordt in de notitie gesproken over de minimaal kostprijsdekkende huur, zodat zeker is dat er geen tekorten ontstaan. Voorlopig zijn overschotten echter niet aan de orde, zoals blijkt uit het meegestuurde overzicht. Vanaf 1 juli 2014 moeten gemeenten voldoen aan de wet Markt en Overheid. Deze wet verplicht gemeenten hun vastgoed minimaal kostprijsdekkend te verhuren of marktconform te verkopen. Het is zaak om de geldstromen transparant te maken, zodat geen verborgen subsidiëring meer plaats vindt via de vastgoedexploitatie. Bij de kostprijsdekkende huur zijn de huuropbrengsten per pand gelijk aan de kostprijs en zal het financieel altijd nul zijn. Er wordt dan altijd betaald wat het pand echt kost en het vinden van aanvullende dekking is niet meer nodig. De huidige huurprijzen zijn veelal vastgesteld door de voorgangers van Gemeentelijk Vastgoed volgens andere uitgangspunten en deze huurprijzen zijn nog niet op dit gewenste niveau. Soms zijn de huurprijzen hoger, maar meestal zijn ze lager. Over de gehele linie levert dit een tekort op waar dekking voor gevonden moet worden. In de Spelregels Vastgoed wordt uitgegaan van het berekenen van de kostprijs en bijbehorende huurprijs per pand, zodat de huurprijs altijd gebaseerd is op de werkelijke kosten voor dat pand. Dit komt de transparantie van de geldstromen binnen het vastgoed ten goede. Er wordt niet uitgegaan van gemiddelde kosten of huurprijzen van een verzameling panden, waarbij overschotten en tekorten worden verrekend tussen de verschillende panden. Motie (W) kostprijsberekening van raadsleden De Heer, Groen Het verzoek is om de consequenties van kostprijsdekkende huur op pandniveau in kaart te brengen door bij voorkeur het advies van bestuurscommissie West hierover te volgen. Het Algemeen Bestuur van West adviseert om per stadsdeel voor drie panden de kostprijs te berekenen aan de hand van twee verschillende berekeningen. Een berekening door per object de kostprijs vast te stellen en een berekening volgens de kostprijssystematiek over de 21 panden.

2 Beantwoording motie (W) kostprijsberekening Hieronder wordt eerst uitgelegd welke panden zijn uitgekozen in deze steekproef en welke resultaten dit oplevert. Vervolgens wordt ingegaan op de eerste gevraagde methode: de berekening per object. Dit is de methode die is vastgesteld in de Spelregels Vastgoed. Daarna wordt ingegaan op de alternatieve methode uit de motie: de berekening over de 21 panden, zoals geadviseerd door de bestuurscommissie West. De beantwoording van deze motie wordt afgesloten met de vergelijking van beide methoden en de keuze die het college hierin maakt. Om een betrouwbaar beeld te krijgen van het effect van de twee verschillende berekeningen is gekozen voor panden met functies die vergelijkbaar zijn. In dit geval hebben we gekozen voor buurthuizen, ook wel genoemd buurtcentra of huizen van de wijk, omdat vrijwel ieder stadsdeel drie van deze panden heeft die eigendom zijn van de gemeente. Daar waar dit niet het geval was, is gekozen voor een pand met een vergelijkbare functie. Eerst is een groslijst opgesteld van de buurthuizen en zijn de panden per stadsdeel op kostprijs per m 2 gerangschikt. Vervolgens is per stadsdeel gekozen voor een duur pand, een goedkoop pand en een gemiddeld pand. Hiervoor is gekozen om het effect van de twee verschillende berekeningen zo duidelijk mogelijk in beeld te brengen. In onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt hoe hoog de verschillende kosten zijn bij deze verzameling panden. Samen vormen deze kosten de kostprijs van de panden. Tabel 1, Opbouw kostprijs Stadsdeel Object Bouwjaar Verhuurbaar vloerop pervlak Onderhoudskosten Belastingen en Beheers- Administr. heffingen kosten Overige Kosten Risico leegstand (5%) Kapitaallasten Verzekeringen Risico debiteuren (1.7%) Kostprijs Kostprijs /m2 Centrum Kleine Wittenburgerstraat Centrum Elandsgracht Centrum Tweede Weteringplantsoen Nieuw-West Nieuwe Akerweg Nieuw-West Jacques Veltmanstraat Nieuw-West Groenpad Noord Waddenweg Noord Kometensingel Noord Bezaanjachtplein 243 t/m Oost s-gravesandeplein 19A en 19B Oost Kamerlingh Onneslaan Oost Derde Oosterparkstraat West Karel Doormanstraat West Houtmankade West Hembrugstraat Zuid Tweede Van der Helststraat Zuid Hygiëaplein Zuid Rijnstraat 115 / Vechtstraat Zuidoost Wisseloord Zuidoost Kraaiennest Zuidoost Kormelinkweg (Gemiddeld) Zoals blijkt uit deze tabel hebben deze 21 panden een totale kostprijs van met een gemiddelde kostprijs van 109/m 2 /jaar. Ook blijkt dat de onderhoudskosten en met name de kapitaallasten het leeuwendeel van de kostprijsdekkende huur vormen. De in de overwegingen van deze motie genoemde verwachting dat nieuwbouwpanden waarschijnlijk duurder zijn dan oude panden wordt hiermee bevestigd. Alle panden van na 1988 zijn per m 2 duurder dan gemiddeld. Bij jonge panden zijn de onderhoudskosten gemiddeld lager, maar het effect van de hogere kapitaallasten is sterker waardoor deze panden per m 2 toch duurder dan gemiddeld zijn.

3 In onderstaande tabel is het financieel van de in de Spelregels Vastgoed vastgestelde methode van het berekenen van de kostprijs per pand weergegeven. Tabel 2,, kostprijs per object vastgesteld Stadsdeel Object Kostprijs Kostprijs /m2 Huuropbrengst Huuropbrengst/ m2 pand Fnancieel pand/m2 stadsdeel Centrum Kleine Wittenburgerstraat Centrum Elandsgracht Centrum Tweede Weteringplantsoen Nieuw-West Nieuwe Akerweg Nieuw-West Jacques Veltmanstraat Nieuw-West Groenpad Noord Waddenweg Noord Kometensingel Noord Bezaanjachtplein 243 t/m Oost s-gravesandeplein 19A en 19B Oost Kamerlingh Onneslaan Oost Derde Oosterparkstraat West Karel Doormanstraat West Houtmankade West Hembrugstraat Zuid Tweede Van der Helststraat Zuid Hygiëaplein Zuid Rijnstraat 115 / Vechtstraat Zuidoost Wisseloord Zuidoost Kraaiennest Zuidoost Kormelinkweg (Gemiddeld) (Gemiddeld) Uit deze tabel blijkt dat de huidige totale huuropbrengst bedraagt, met een gemiddelde huuropbrengst van 98/m 2 /jaar. Het totale financieel is , een tekort van 10,4% van de totale kostprijs. Dit komt neer op een gemiddeld tekort van 11,-/m 2 /jaar. Voor dit tekort moet dekking worden gevonden. In de laatste kolom van de tabel is het financieel per stadsdeel opgeteld. Als de kostprijs op de vastgestelde wijze wordt berekend, zal met de huidige huurprijs voor de panden in vier van de zeven stadsdelen een positief financieel gehaald worden. De panden in de stadsdelen Centrum, Oost, West en Zuidoost kosten gemiddeld minder dan de huidige huurprijs, maar dit overschot verdwijnt in het gemiddelde van de panden in Nieuw West, Noord en Zuid waardoor het totale toch negatief is. Het pand aan het Bezaanjachtplein in stadsdeel Noord vormt met een tekort van het belangrijkste aandeel in het totale tekort. Zonder dit pand zou ook in Noord een positief financieel te zien zijn. Hieronder is het van de alternatieve methode van de bestuurscommissie West in een tabel weergegeven. Hierbij is de kostprijs gebaseerd op de gemiddelde kosten per m 2 over de 21 panden. Deze gemiddelde kosten per m 2 zijn vermenigvuldigd met de vloeroppervlakte van ieder pand en dit levert onderstaande kostprijzen per pand op.

4 Tabel 3,, kostprijs over gemiddelde kosten per m2 van 21 panden vastgesteld Stadsdeel Object Kostprijs Kostprijs /m2 Huuropbrengst Huuropbrengst/ m2 pand Fnancieel pand/m2 stadsdeel Centrum Kleine Wittenburgerstraat Centrum Elandsgracht Centrum Tweede Weteringplantsoen Nieuw-West Nieuwe Akerweg Nieuw-West Jacques Veltmanstraat Nieuw-West Groenpad Noord Waddenweg Noord Kometensingel Noord Bezaanjachtplein 243 t/m Oost s-gravesandeplein 19A en 19B Oost Kamerlingh Onneslaan Oost Derde Oosterparkstraat West Karel Doormanstraat West Houtmankade West Hembrugstraat Zuid Tweede Van der Helststraat Zuid Hygiëaplein Zuid Rijnstraat 115 / Vechtstraat Zuidoost Wisseloord Zuidoost Kraaiennest Zuidoost Kormelinkweg (Gemiddeld) (Gemiddeld) De huuropbrengst is uiteraard niet veranderd, deze ligt namelijk vast in langlopende huurovereenkomsten. Duidelijk is dat bij het toepassen van deze alternatieve methode van West de totale kosten en het tekort bij het huidige huurniveau uiteraard gelijk blijven, maar de verdeling per pand en per stadsdeel verandert. Als de kostprijs gebaseerd wordt op de gemiddelde kosten per m 2 over de 21 panden worden de tekorten van de panden met negatieve financiële resultaten afgewenteld op de overige panden. Dit zou betekenen dat de panden in de stadsdelen Noord, Nieuw West en Zuid gemiddeld een tekort houden en de panden van stadsdeel West nu gemiddeld ook in de rode cijfers terecht komen. Het schuiven met (subsidie)geld tussen de verschillende panden zorgt er voor dat de geldstromen minder transparant worden. Bovendien valt het evenwicht weg zodra er iets gebeurt in de verzameling panden waarop het gemiddelde is gebaseerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer een pand wordt verbouwd, een verandering van gebruik plaats vindt of ergens een pand wegvalt of bijkomt. Een verandering in financiële zin bij één pand zou al betekenen dat de dekking van alle overige panden uit de deelportefeuille moet worden aangepast. Het baseren van de kostprijs op de gemiddelde kosten van een verzameling panden betekent een wankel evenwicht, waarbij veel administratieve handelingen worden verwacht. Ook valt de prikkel om het gebruik van buitensporig dure gebouwen tegen te gaan grotendeels weg, de huurders van de andere gebouwen betalen immers het grootste deel mee. Deze nadelen spelen niet bij het per pand berekenen van de kostprijsdekkende huur. Motie (X) kernvoorraad van raadsleden De Heer, Groen Het verzoek is om in overleg met beleidsafdeling en bestuurscommissies, net als voor scholen, ook voor onder andere welzijn-, zorg-, sport- en cultuurgebouwen een kernvoorraad per wijk te benoemen.

5 Beantwoording motie (X) kernvoorraad Doordat de verkooplijst op 24 november 2015 door het college is vastgesteld, kan worden gekeken welke panden de komende jaren in de portefeuille blijven, zodat ze flexibel ingezet kunnen worden bij de vraag naar maatschappelijk vastgoed. Hierbij moet worden opgemerkt dat het benoemen van een kernvoorraad juist betekent dat de beleidsdoelen die huisvesting nodig hebben, vast zitten aan het gebruik van de gebouwen uit die kernvoorraad. Als blijkt dat de vraag niet meer aansluit bij een gebouw uit de kernvoorraad, bijvoorbeeld omdat bepaalde activiteiten wegvallen of juist een ander gebouw vereisen, kan hier niet meer flexibel op worden ingespeeld. De kern van de Spelregels Vastgoed is juist dat Gemeentelijk Vastgoed vraag gestuurd werkt, waarbij zowel aanhuur, verhuur, aankoop en verkoop aan bod kunnen komen. Op deze wijze gaat Amsterdam het meest efficiënt met het vastgoed om en is de kans op passende huisvesting van de beleidsdoelen het grootst. Het benoemen van een kernvoorraad interpreteert het college als volgt. De huidige vraag naar geschikte huisvesting van beleidsdoelen door beleidsafdelingen en stadsdelen wordt naar tevredenheid bediend met de panden die hier nu voor ingezet worden. De huidige voorraad aan beleidsmatig verhuurde panden kan gezien worden als de kernvoorraad. Als een beleidsafdeling of stadsdeel behoefte heeft aan andere of aanvullende huisvesting en bereid is de kostprijs hiervan te betalen, dan wordt hierin voorzien, waarbij aanhuur en aankoop kunnen worden overwogen. Als een beleidsafdeling of stadsdeel wenst om een overmaat aan vastgoed te reserveren zodat snel kan worden ingespeeld op een veranderende vraag en bereid is de kostprijs hiervan te betalen, dan wordt ook hierin voorzien. Het formuleren van de vraag naar huisvesting van beleidsdoelen is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de inhoudelijk betrokken beleidsafdelingen en stadsdelen. Zij kennen de vraag uiteraard het beste en weten of in iedere wijk voldoende aanbod is. Zij zijn uiteindelijk ook organisatieonderdelen die de kosten voor dit vastgoed zullen betalen. In oktober 2016 organiseert Gemeentelijk Vastgoed een pandenmarkt waarbij alle beleidsafdelingen en stadsdelen hun wensen en claims kunnen inbrengen. Hierbij zal door integrale afstemming een optimale koppeling tussen vrijkomende ruimte en beleidsdoelen met een ruimtevraag worden gemaakt, zodat een door beleidsafdelingen en stadsdelen gedragen voorstel kan worden gedaan. Motie (AA) terugverdientijd vastgoed van raadslid Groen De oproep is om in kaart te brengen wat de gevolgen zijn, financieel en in termen van bespaarde CO 2, als de gemeente alle duurzaamheidsmaatregelen neemt die zichzelf binnen 15 jaar terugverdienen in plaats van binnen 10 jaar. Tevens is de oproep om in kaart te brengen welke maatregelen allemaal kunnen worden genomen in de gemeentelijke gebouwen om er zeker van te zijn dat in % wordt bespaard, inclusief de kosten. Verder is de oproep om deze onderwerpen te betrekken bij de behandeling van de paragraaf over de voortgang Routekaart CO 2 Neutraal in de jaarrekening. Beantwoording motie (AA) terugverdientijd vastgoed Rekening houdend met de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstelling en in navolging op de oproep van raadslid Groen om de terugverdientijd voor duurzame maatregelen voor gemeentelijk vastgoed te verruimen van 10 naar 15 jaar, worden de Spelregels Vastgoed aangepast. De terugverdientijd is niet langer leidend voor de toepassing van duurzame maatregelen, in plaats daarvan wordt onderscheid gemaakt tussen duurzame investeringen die zich terug verdienen uit de vastgoedexploitatie en maatregelen die zich niet terugverdienen. Wettelijk verplichte maatregelen worden in ieder geval uitgevoerd. Alle duurzaamheidsmaatregelen die binnen de

6 vastgoedexploitatie zijn terug te verdienen, worden toegepast op het moment dat er groot onderhoud, volgens planning, wordt uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn het vervangen van enkelglas door dubbelglas wanneer de kozijnen worden vernieuwd of het toepassen van dakisolatie als onderhoud aan het dak is gepland. De tweede categorie investeringen, waarbij geen sprake is van een terugverdientijd via de vastgoedexploitatie, staat over het algemeen los van de reguliere onderhoudscyclus. Voor dit type investeringen, zoals het aanleggen van een groen dak of het plaatsten van zonnepanelen, vindt aparte besluitvorming plaats, waarbij tevens aangegeven dient te worden wat de dekkingsbron is. Het effect van deze wijziging is nog niet uit te drukken in kg CO 2 -reductie, maar de financiële consequenties voor 2016 zijn wel inzichtelijk gemaakt in de zogenaamde Duurzame Meerjaren Onderhoudsplanning (DMOP) voor Deze DMOP laat zien dat om de maatregelen toe te kunnen passen en vervolgens terug te verdienen, een voorfinanciering van in totaal 4,5 miljoen nodig is. In dit bedrag is een versnelling opgenomen door ook bij schilderwerkzaamheden aan het kozijn enkel glas door HR++ glas te vervangen en niet de vervanging van het kozijn af te wachten. Op dit moment is voor deze voorfinanciering nog geen geschikte dekking gevonden. De huidige dotatie aan de voorziening voor groot onderhoud volstaat en wordt ook niet verhoogd en het duurzaamheidsfonds is voor gemeentelijk vastgoed niet aan te spreken. Dit betekent dat de duurzaamheidsmaatregelen niet structureel uitgevoerd kunnen worden, maar incidenteel worden toegepast waar de middelen het toelaten. Het college heeft in de voorjaarsnota 2016 besloten om vanaf 2019 structureel 2,3 miljoen voor het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed uit te trekken. Hiervoor worden alle duurzaamheidsmaatregelen toegepast die zich tijdens groot onderhoudswerkzaamheden voordoen. Gemeentelijk Vastgoed richt zich niet alleen op een structurele verduurzaming van het groot onderhoud, maar ontwikkelt ook inkooppakketten en benutting van kansrijke gemeentelijke daken voor duurzame opwekking. De pilots en projecten die hier aan bijdragen zijn in het Werkprogramma 2016 Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed beschreven. Over de voortgang, het vervolg en het effect van het werkprogramma wordt de raad middels de paragraaf over de voortgang Routekaart CO 2 Neutraal in de jaarrekening wederom geïnformeerd. Toezegging consequenties kostprijsdekkende huur Bij de behandeling van de Spelregels Vastgoed is de toezegging gedaan aan de raad om niet alleen op pandniveau, maar ook op sectorniveau en op het niveau van de beleidsafdeling inzichtelijk te maken wat de consequenties van de kostprijsdekkende huur zijn. Inzicht consequenties kostprijsdekkende huur Om de consequenties zichtbaar te maken, heeft Gemeentelijk Vastgoed per 1 augustus 2016 de benodigde kostprijsdekkende huur per pand berekend en de gefactureerde huren in kaart gebracht. In bijlage 1 zijn voor alle panden waarvoor de kostprijsdekkende huur zal gelden de financiële resultaten weergegeven, gegroepeerd naar beleidsdoel. Hieruit blijkt dat deze 359 panden samen een negatief laten zien van 0,3 miljoen en een gemiddelde kostprijsdekkende huurprijs hebben van 101/m 2 /jaar. Vergeleken met de vaak hogere huurprijzen die de stadsdelen voorheen voor beleidsdoelen rekenden, is deze prijs relatief laag. De meeste panden worden nu al ongeveer kostendekkend verhuurd. De resultaten verschillen wel behoorlijk per beleidsdoel. In bijlage 1 is de Stopera (Amstel 1) apart weergegeven, omdat dit bijzondere pand met een tekort van bijna 10 miljoen het beeld verstoort. Van dit tekort zou op basis van de gebruikte

7 oppervlakte 5 miljoen voor rekening komen van de eigen gemeentelijke huisvesting, 4,2 miljoen voor Kunst en Cultuur en 0,6 miljoen voor Vervoer en Parkeren. In onderstaande tabel zijn alle subtotalen van de beleidsdoelen van bijlage 1 weergegeven. Beleidsdoel Aantal Verhuurbare vloeroppervlakte in m2 Kostprijsdekk ende huur Kostprijsdekk ende huur per m2 Opbrengst Opbrengst per m2 per m2 Atelierruimtes Broedplaatsen Economische zaken Gebiedsontwikkeling Kunst & cultuur Meerdere doelen Onderwijs Sport & recreatie Vervoer & parkeren Welzijn & maatschap. dienstverlening Zorg Totaal De categorie meerdere doelen verdient nadere uitleg. In de categorie meerdere doelen kunnen zowel commerciële als (één of meerdere) beleidsmatige verhuringen plaatsvinden. Deze omvangrijke categorie is met 73 panden uiteraard van groot belang voor de beleidsbudgetten waaruit een beleidsmatige verhuring in een gemengd pand eventueel gesubsidieerd wordt. Het op juiste wijze toerekenen van de inkomsten en kosten van het gehele pand aan alle commerciële en beleidsmatige deelverhuringen is vaak zeer gecompliceerd en vergt daardoor veel tijd en afstemming met de verschillende beleidsafdelingen en stadsdelen. Bijlage 2 geeft alle panden met meerdere doelen weer. Vooruitlopend op verdere besprekingen over de kostenverdeling tussen de verschillende doelen binnen een pand, is aangeven wat de uitkomst zou zijn als de kosten worden verdeeld op basis van gehuurde oppervlaktes. Deze lijst dient slechts als een voorbeeld om aan te geven wat de orde van grootte is van de bedragen en hoe een verdeling van kosten er uit zou kunnen zien. Vaak is de oppervlakte een redelijke grondslag voor de verdeelsleutel. Als de verdeling van het financieel van de panden met meerdere doelen verdeeld wordt op basis van oppervlakte, dan is de verdeling als volgt: Som van financiële verdeling panden met meerdere doelen Beleidsdoel Som van Financiële Verdeling Atelierruimtes Broedplaatsen Economische zaken Geen beleidsdoel Gemeentelijke huisvesting Kunst & cultuur Onderwijs Sport & recreatie Vervoer & parkeren Welzijn & maatsch. dienstverlening Zorg Eindtotaal

8 Als het niet redelijk is om bepaalde kosten op deze wijze te verdelen tussen de huurders zal meer onderzoek nodig zijn om de juiste grondslag te bepalen voor de verdeelsleutel. Dit zal in goed overleg met alle betrokken partijen moeten worden afgestemd. Na de categorie meerdere doelen doen de grootste tekorten zich voor bij de beleidsdoelen vervoer en parkeren en broedplaatsen. Bij de categorie vervoer en parkeren is dit eenvoudig te verklaren doordat de interne doorbelastingen ten laste van het parkeerfonds niet opgenomen zijn als huurinkomsten. Bij de broedplaatsen gaat het om structurele tekorten waarover nieuwe afspraken gemaakt moeten worden. Verder springt het grote positieve van ruim 7,6 miljoen bij Kunst en Cultuur in het oog. De vijf panden met het meest positieve financieel vallen onder het beleidsdoel Kunst en Cultuur. Dit is te verklaren door de fiscale regeling die van toepassing is op deze bijzondere gebouwen. Hier is het namelijk het meest aantrekkelijk om te opteren voor BTW belaste verhuur. Deze panden moeten minimaal 10 jaar lang voor een reële jaarhuur worden verhuurd om in aanmerking te komen voor teruggave van de betaalde omzetbelasting op de investering. Door te opteren voor BTW belaste verhuur ontstaat een kunstmatig hoog positief. Bij verzelfstandigings- en investeringsbesluiten voor Het Stedelijk Museum, de Stadsschouwburg, Muziekgebouw aan t IJ, Amsterdam Museum en de Openbare Bibliotheek Amsterdam is besloten dat de instellingen gecompenseerd worden voor de huur door een evenredig hoge subsidie te verstrekken. De totale huurprijs wordt aan de cultuurinstellingen gesubsidieerd vanuit het Kunstenplan. Er is dus gemeentebreed gezien geen sprake van een positief. Bij veel panden bevindt de gefactureerde huur zich op dit moment al rond de kostprijs. Dit kan wellicht verklaard worden doordat een aantal van de voormalige stadsdelen huurprijzen hanteerden op of rond de normhuren van het voormalige Programma Maatschappelijke investeringen. Vaak werd de kostendekkendheid, per pand of op portefeuille niveau, al geborgd. Voor de commerciële verhuringen geldt de marktconforme huurprijs. Deze categorie ondervindt geen gevolgen van de invoering van de kostprijsdekkende huur en is dus niet meegenomen in het overzicht. Soms wordt gedacht dat de commerciële verhuringen winstgevend zijn en tekorten kunnen dekken, dit is echter niet het geval. De commerciële portefeuille heeft een tekort van 0,2 miljoen. De verkoop van commercieel verhuurde panden draagt dus zowel bij aan het verbeteren van de vastgoedexploitatie als aan de verkoopdoelstelling. Er zijn enkele forse uitschieters die een grote invloed hebben op het totale in de (deel)portefeuille, zoals blijkt uit onderstaande grafiek die de spreiding van het financiële over de panden laat zien.

9 Resultaat per pand Spreiding financieel panden van alle beleidsdoelen Aantal panden, op volgorde van financieel De curve laat zien dat slechts enkele panden een aanzienlijk aandeel van zowel het verlies als het overschot kunnen bepalen, terwijl de meeste panden dichtbij de kostendekkende huurprijs worden verhuurd. Het kostprijsdekkend maken van enkele van de meest verliesgevende panden, de zogenaamde 'bleeders', vermindert het verlies al aanzienlijk. Het zelfde kan uiteraard in omgekeerde zin gezegd worden van de panden met het grootste positieve. Dit beeld geldt zowel voor het totaalbeeld als per beleidsdoel. Randvoorwaarden Bij het inzicht in de consequenties van de kostprijsdekkende huur gelden de volgende randvoorwaarden: De peildatum voor alle gegevens is 1 augustus Omdat handmatige correcties op een latere datum zijn uitgevoerd, kunnen gegevens in de lijst afwijken van de oudere gegevens in Vastgoedmaps. Bij actualisatie hiervan wordt dit gecorrigeerd. Het betreft hier alleen de panden die aan Gemeentelijk Vastgoed zijn overgedragen. Onderwijsgebouwen die niet aan schoolbesturen zijn overgedragen, parkeergarages in bezit van de afdeling Parkeren en de sportaccommodaties in bezit van de afdeling Sport worden pas op 1 januari 2017 overgedragen en zijn niet opgenomen. De panden met alleen gemeentelijke huisvesting worden door Gemeentelijk Vastgoed zelf ter beschikking gesteld. Er is hier geen sprake van verhuur, dus ook geen sprake van de kostprijsdekkende huur. Verhuur van commerciële verhuringen, grondpercelen, (grondexploitatie-)beheer en beheer voor andere binnengemeentelijke verhuringen gebeurt niet op basis van de kostprijsdekkende huur en is daarom niet opgenomen. Het indelen in categorieën beleidsdoelen vindt plaats op het niveau van de verhuring (verhuurbare eenheid). In een pand kunnen namelijk ruimtes verhuurd worden aan meerdere categorieën. De beleidsdoelen en de koppeling met de panden kunnen door gewijzigd beleid niet altijd (meer) overeen komen met het geldende beleid, vastgestelde progamma's, budgetten en verantwoordelijkheden van de beleidsafdelingen en

10 stadsdelen. Gemeentelijk Vastgoed voert regelmatig overleg met de beleidsafdelingen en stadsdelen om dit te actualiseren. Het berekenen van de kostprijsdekkende huur wordt gedaan volgens de werkwijze die is weergegeven in bijlage 1 van de Spelregels Vastgoed tenzij hier anders is aangegeven. Bij de berekening van de kostprijsdekkende huur zijn geen kosten meegenomen voor eventuele duurzaamheidsmaatregelen. De opslagpercentages risico leegstand en risico debiteuren zijn berekend over de kostprijs in plaats van de gefactureerde huur om een juist beeld van de beoogde kostprijsdekkende huur te geven. De 'Overige Opbrengsten' betreffen alleen de onttrekkingen uit reserves. Bij panden met het beleidsdoel onderwijs, welzijn & maatschappelijke dienstverlening of parkeren zijn de interne doorbelastingen niet opgenomen als opbrengst. Enkele bijzondere bouwwerken is de kostprijsdekkende huur niet vast te stellen. Deze zijn niet meegenomen in de lijst. Alle parkeerplaatsen is een standaardoppervlakte van 12 m 2 verhuurbaar vloeroppervlak toegerekend. Alle torens is een standaardoppervlakte van 8 m 2 verhuurbaar vloeroppervlak toegerekend. De verhuurbare vloeroppervlaktes zijn gecontroleerd en gecorrigeerd met behulp van de NEN-metingen en/of huurcontracten indien aanwezig. Invoering kostprijsdekkende huur Om verborgen subsidiëring via de vastgoedexploitatie te stoppen wordt het volgende proces gestart. Huurders die een beleidsdoel dienen, krijgen een reguliere huurovereenkomsten met een kostprijsdekkende huur. Voorop staat dat een aanpassing van de huur bij een bestaande huurder pas plaatsvindt na afloop van de huidige huurovereenkomst. Bestaande overeenkomsten worden gerespecteerd. Vooraf is bekend wanneer een huurovereenkomst afloopt en de huurprijs aangepast moet worden. De huurder krijgt hier tijdig bericht over, zodat de huurder de tijd heeft zich hierop voor te bereiden en eventueel een subsidieaanvraag in te dienen. De kostprijsdekkende huur heeft gevolgen voor de huurders, de beleidsafdelingen en de stadsdelen en zal zorgvuldig worden afgestemd met de betrokken partijen. Exploitatietekorten als gevolg van een lagere dan kostprijsdekkende huur worden ten laste gebracht van het desbetreffende beleidsbudget en niet meer ten laste van het vastgoedbeheer. Gemeentelijk Vastgoed zal de betrokken beleidsafdelingen en stadsdelen uitnodigen om de vastgoedexploitatie van de verschillende beleidsdoelen door te spreken. Vervolgens wordt een gedragen voorstel gemaakt om de financiën te herschikken, zodat de kosten voor maatschappelijke activiteiten en de kosten voor huisvesting voortaan helder zijn en de realisatie van de beleidsdoelen ongehinderd door kan gaan. De uitvoering van de Spelregels Vastgoed en het principe dat alle verhuringen minimaal kostprijsdekkend zijn, is geen bezuiniging, maar vooral een herschikking van de middelen binnen de gemeentebegroting om de transparantie te verbeteren. Subsidiëring vindt plaats door de inhoudelijk betrokken beleidsafdeling. Op deze wijze is de vastgoedcomponent inzichtelijk en kan men een heldere afweging maken hoe het budget in te zetten om de beleidsdoelen te verwezenlijken.