Horecagelegenheid aan het Kure Jan strand

Transcriptie

1 Programma van Eisen Horecagelegenheid aan het Kure Jan strand Concept maart 2009

2 Inhoudsopgave 1. ACHTERGROND Inleiding Aanleiding 3 2. ANALYSE LOCATIE, OMGEVING EN GEBRUIK Locatie Omgeving Gebiedsgebruik 5 3. VISIE EN DOELSTELLINGEN 5 4. RANDVOORWAARDEN Overeenkomst Bedrijfswoning Randvoorwaarden uit de Klankbordgroep Openingstijden Investeringen Overige voorwaarden Commerciële activiteiten Selectieprocedure 8 2

3 1. ACHTERGROND 1.1. Inleiding Recreatie Noord-Holland (RNH) is namens het bestuur van het Recreatieschap het Twiske op zoek naar een nieuwe invulling voor een unieke locatie in het prachtige recreatiegebied Het Twiske, gelegen ten noorden van Amsterdam, tussen Zaanstad en Purmerend. Het Twiske vormt met 650 ha. een drukbezocht en gevarieerd recreatiegebied. Zowel in het weekeinde als doordeweeks bezoeken jong en oud het gebied voor voornamelijk wandelen en fietsen, maar ook zeilen, kanoën en skaten Aanleiding Als uitvoering van de visie Twiske heeft het algemeen bestuur op 1 maart 2006 besloten huurovereenkomsten met ondernemers in het gebied om te zetten naar ondererfpachtovereenkomsten. Hiermee heeft het bestuur RNH opdracht gegeven onderhandelingen met de 3 bestaande horecaondernemers aan te gaan. De huurder van de kiosk op het Kure Jan strand heeft per 1 januari 2008 de huur opgezegd. Daarom is het van belang dat voor deze locatie een nieuwe horeca invulling wordt gevonden. De jaren 2008 en 2009 zijn hierbij overgangsjaren waarin de exploitatie van de bestaande accommodatie voor telkens één seizoen bij een exploitant is ondergebracht. Streven is om vanaf 2010 een nieuwe permanente invulling, op basis van een (onder) erfpachtovereenkomst, van de horecalocatie te realiseren. Afhankelijk van vergunningprocedures en bouwperiode wordt er gestreefd naar opening in 2010/2011. Door de ontwikkeling van een nieuwe horecagelegenheid wordt een bijdrage geleverd aan het gebruik van het gebied. Hierdoor kan de kwaliteit en de attractiviteitwaarde van dit deel van het Twiske worden vergroot. De exploitatie van de locatie biedt een unieke kans voor de continuïteit van een kwalitatief hoogwaardige horecaondernemer. 2. ANALYSE LOCATIE, OMGEVING EN GEBRUIK 2.1. Locatie De horecalocatie ligt in een intensief gebruikt gedeelte omgeven door een extensief gebruikt gedeelte van Het Twiske. De locatie ligt aan de rand van het mooie Kure Jan strand en de ligweiden. De locatie kenmerkt zich door rust en natuurbeleving en leent zich uitstekend om een paviljoenachtige horecagelegenheid voor een brede doelgroep te ontwikkelen. De locatie is goed bereikbaar per auto vanuit de ingang aan de noordoost kant van het Twiske (de Lange Jap). De bereikbaarheid wordt enigszins beperkt door de sluipverkeer werende maatregelen in Den Ilp in Landsmeer. In de ochtendspits tot 9 uur is de weg langs het Twiske in één richting afgesloten vanuit Purmerend en in de avondspits vanuit Amsterdam. In de directe omgeving van de locatie is voldoende parkeergelegenheid, volgens een systeem van betaald parkeren. De locatie is ook goed bereikbaar voor fietsers, wandelaars, skaters en duikers in het gebied. Op de weg Den Ilp in Landsmeer is nabij de ingang bij de Lange Jap een busstation. Op dit moment is er in de omgeving geen hoogwaardige horecagelegenheid aanwezig. 3

4 Horecalocatie Kure Jan Strand De locatie wordt ca. 50 m naar het oosten opgeschoven ten opzichte van de huidige locatie. Hiermee ontstaat een betere situering van het paviljoen ten opzichte van a) de zichtlijn vanaf de toegangsweg, b) de duiklocatie ten zuidoosten van het Kure Jan strand en c) de reeds aanwezige voorzieningen zoals het toiletgebouw Omgeving De noordoost kant van het Twiske is een aantrekkelijk intensief gebruikt recreatiegebied midden in het extensieve gedeelte van het Twiske. Het gebied bestaat uit een park- en bosachtige omgeving, doorsneden met fiets/skatepaden, wandelpaden en een ruiterpad. Er is een strand, ligweiden, een Speelsloot voor kinderen, dagkampeerterreinen, terreinen voor sport en spel, surfsteiger, barbecueplekken en een toiletgebouw. Het zwemgedeelte is afgebakend d.m.v. steigers. Er is voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast is deze kant van de Stootersplas een populaire duiklocatie. Het gebied is dicht bij de stadsranden van Landsmeer, Purmerend en Amsterdam-Noord en is gericht op natuurbeleving en de opvang van grote groepen dagrecreanten bij mooi weer. Intensief gebruikt deel: Kure Jan, Speelsloot e.o. Natuurgebieden Open water Het Twiske is aangewezen als Natura 2000 gebied. Ten zuiden en ten noorden van het intensief gebruikte gedeelte rondom het Kure Jan strand grenzen natuurgebieden die van groot belang zijn voor de beschermde vogelsoorten in het gebied. De moerasgebieden vormen broedgebieden voor de roerdomp, het open water fungeert als overwintergebied voor smienten, meerkoeten en krakeenden, en de weidegebieden zijn foerageergebied voor de grutto, slobeend en de roerdomp. In het toiletgebouw is een nestkast opgehangen voor een Kerkuil die jaarlijks is bezet. 4

5 2.3. Gebiedsgebruik 1 Het gebied rondom Kure Jan wordt het hele jaar intensief gebruikt. De recreatievormen fietsen, wandelen (met de hond), skaten, sport en spel (bv. Speelsloot, voetballen, frisbeen) en natuurbeleving wisselen elkaar door het jaar af. Het Kure Jan strand wordt jaarrond gebruikt door (sport)duikers om te water te gaan. In het recreatieseizoen (apr-okt) bij mooi weer is het Kure Jan strand een drukbezochte zwem- en zonlocatie voor recreanten uit de regio. De Speelsloot wordt dan druk bezocht door gezinnen met jonge kinderen. Doordat dit gedeelte dicht bij Landsmeer en Purmerend-Zuid is gelegen wordt dit gedeelte ook gezien als een verlengde van de achtertuin voor recreanten uit deze regio. Ruim 25% van de 1,2 miljoen bezoeken aan het Twiske is afkomstig uit de regio Landsmeer/Purmerend en bezoekt het recreatiegebied omdat het dichtbij is gelegen (48%), om te ontspannen en te genieten van natuur en landschap (43%) en om lekker buiten te zijn (25%). Bijna 75% van de bezoekers is 40 jaar en ouder, zowel met als zonder kinderen. Veel recreanten gaven in de enquêtes aan meer horecagelegenheden te willen of ruimere openingstijden van de bestaande horecagelegenheden in het gebied. Daarnaast werd aangegeven dat het wenselijk is dat er meer toezicht komt. 3. VISIE EN DOELSTELLINGEN Een karaktervolle horecagelegenheid van enige omvang op een bijzondere locatie dat bestaat uit een horecaformule met een sterke terrasfunctie. De horecagelegenheid moet de aantrekkingskracht van het gebied vergroten, ook buiten het recreatieseizoen. Een brede doelgroep kan in de horeca terecht: strandbezoekers, wandelaars, fietsers, skaters, natuurliefhebbers en bezoekers vanuit de regio die in een representatieve, groene omgeving willen eten of vergaderen. De rust, het uitzicht op de Stooterplas en de groene omgeving bieden kansen om het duurdere segment van de markt te bedienen en de horecagelegenheid een exclusief karakter te geven. Hiermee is een jaarrond openstelling mogelijk. De horecagelegenheid is ook uitstekend geschikt voor feesten en partijen. Daarnaast is het wenselijk dat de horecagelegenheid zich ook richt op de doelgroep duikers. De gelegenheid heeft uitstraling en aantrekkingskracht voor recreanten om een snelle versnapering te halen en draagt bij aan de opwaardering van dit deel van het Twiske. De naamgeving van de horecagelegenheid wordt overgelaten aan de ondernemer, welke de mogelijkheid wordt geboden met een voorstel voor een naam te komen. Tot dan wordt de ontwikkeling aangegeven als Horecagelegenheid aan het Kure Jan strand. 1 Resultaten recreatiemonitor

6 4. RANDVOORWAARDEN 4.1. Overeenkomst Een (onder)erfpachtcontract met een looptijd van 30 jaar wordt uitgegeven voor de grondoppervlakte waarop het gebouw en het terras zijn gevestigd. Bezoekers kunnen gebruik maken van de openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving. De erfpachtcanon wordt afgestemd op de omvang van het gebouw en exploitatiemogelijkheden van de locatie. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd. De canon kan na drie jaar en daarna na iedere vijf jaar worden herzien. De aanvangscanon bedraagt per jaar voor de horecavoorziening (vergoeding bedrijfswoning nader te bepalen) Bedrijfswoning Vanwege de sociale veiligheid en het tegengaan van vandalisme wordt de ontwikkeling van een bedrijfswoning bij de horecagelegenheid gezien als zeer wenselijk, op voorwaarde dat de woning wordt geïntegreerd in het nieuw te bouwen pand. Horecagelegenheden zonder toezicht in een afgelegen gebied staan regelmatig bloot aan vernielingen en inbraak. Sporen van molest zijn onder meer te vinden bij de kiosk aan het Doesstrand, terwijl deze kiosk nog enigszins in het zicht ligt van de route vanaf de hoofdingang. Het gebied rond Kure Jan daarentegen ligt relatief geïsoleerd in de noordwesthoek van Het Twiske en is alleen bereikbaar via de ingang bij De Lange Jap boven Den Ilp. De verwachting is dat wanneer het mogelijk is om op deze plek een bedrijfswoning te realiseren, het enthousiasme van ondernemers groter zal zijn om op deze plek te investeren, dan wanneer een bedrijfswoning niet wordt toegestaan Randvoorwaarden uit de Klankbordgroep De Klankbordgroep heeft de volgende opmerkingen gemaakt n.a.v. het Programma van Eisen: 1. De horecavoorzieningen moeten onderscheidend van elkaar zijn, dus geen concurrentie met het Paviljoen; 2. Men staat een integrale aanpak voor met lopende functies en voorzieningen; 3. Er zou een accent gelegd moeten worden met de duiksport. De duikvereniging Weidvennen zou betrokken moeten worden bij de verdere ontwikkelingen; 4. Het gebouw mag niet te hoog worden i.v.m. horizonvervuiling; 5. Het gebouw zou groen, dus milieuproof gebouwd moeten worden en moeten passen in de omgeving Openingstijden Gestreefd wordt naar een jaarrond exploitatie waarbij ten behoeve van de recreanten in het gebied ten minste de volgende openingstijden gelden: 1 april t/m 30 september: alle dagen van 11:00 t/m 18:00 uur 1 oktober t/m 31 maart: weekenden van 11:00 t/m 18:00 uur De exploitant die het gehele jaar is geopend geniet de voorkeur. De te ontwikkelen horecalocatie dient te passen in het landschap en in het concept van bescheidenheid en kwaliteit. 6

7 4.5. Investeringen Investeringen in de bouwkundige voorzieningen en in de nutsvoorzieningen zijn geheel voor rekening van de exploitant. Wat betreft de maatvoering wordt als voorbeeld de horecagelegenheid aan de Westbroekplas in Spaarnwoude aangehouden (Villa Westend). Dit is een horecagelegenheid van enige omvang met goede exploitatiemogelijkheden. Totale oppervlakte van het uit te geven terrein bedraagt maximaal 600 m2. Het paviljoen bestaat uit een gebouw van maximaal 450 m2 met een terras van maximaal 150 m2. Op een deel van het gebouw is een tweede bouwlaag mogelijk, waarbij het totale bruto vloeroppervlak niet groter mag worden dan 600 m2. Op het bebouwd oppervlak is ruimte voor: a) Een paviljoen b) Het bestaande toiletgebouw, dan wel een nieuw toiletunit geïntegreerd in het nieuw te bouwen pand c) Optioneel: een bedrijfswoning (maximaal 120m 2 ), op voorwaarde dat deze woning wordt geïntegreerd in het nieuw te bouwen pand, bv. in de kap (inpandig) 4.6. Overige voorwaarden Andere voorwaarden zijn: Tijdens de verplichte openingstijden moet een deel van de gelegenheid en de dienstverlening openbaar toegankelijk zijn; De exploitant is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de toiletunit; Materiaalgebruik aansluitend bij het natuurlijke, rustieke karakter van het gebied; Het gebouw moet landschappelijk worden ingepast, waarbij de nokhoogte niet hoger mag zijn dan de hoogte van de bomen (maximaal 20m) in de directe omgeving; Voor het organiseren van kleinschalige (sportieve) activiteiten en evenementen worden tijdelijke gebruiksovereenkomsten uitgegeven door het recreatieschap; De openbare toiletvoorziening maakt onderdeel uit van de horecagelegenheid en moet openbaar toegankelijk zijn voor de recreant. De bestaande toiletvoorziening moet worden geamoveerd. De ondernemer is verantwoordelijk voor het schoonhouden en aanvullen van toiletbenodigdheden; Uitgangspunt voor de afmetingen van het bouwperceel en terras is het bestemmingsplan; Alle benodigde gemeentelijke vergunningen en toestemmingen dienen te worden verkregen van de gemeente Landsmeer; Planvorming is voor risico en rekening van aanvrager; Een aanvrager kan geen rechten ontlenen aan ingediende aanvragen; Bij de realisatie van het pand wordt rekening gehouden met aanwezige natuurwaarden conform de vereisten van de Flora- en Faunawet, waaronder de aanwezige broedplaats van de Kerkuil; 7

8 4.7. Commerciële activiteiten Brede invulling is afhankelijk van de ondernemer. Gewenste activiteiten zijn: Horecagelegenheid met sterke terrasfunctie voor brede doelgroep Aandacht voor de doelgroep duikers Sport- en spel activiteiten Waterrecreatie activiteiten Kleinschalige (sportieve) evenementen zoals volleybaltoernooien, evenement voor duikers, etc. Mogelijkheden voor besloten feesten zoals recepties, vergaderingen en trouwerijen 4.8. Selectieprocedure De uiteindelijke ondernemer wordt in twee fases geselecteerd: de selectiefase en de gunningfase. Selectiefase: in deze fase worden de geïnteresseerde ondernemers beoordeeld op basis van de volgende selectiecriteria: Persoonlijke motivatie Visie op de nieuw te ontwikkelen horecagelegenheid Bijdrage aan het recreatieve aanbod Bijdrage aan de opwaardering van het gebied Hoogte van eigen inbreng (eigen middelen) Gunningfase: in deze fase worden de geselecteerde ondernemers beoordeeld op basis van de volgende gunningcriteria: Haalbaarheid exploitatie/ ondernemingsplan Uitwerking horecaformule Planning en uitvoeringswijze Ruimtelijke kwaliteit (uitstraling bouwkundige voorzieningen moet passen in landschap) Op basis van de beoordeling zal de uiteindelijke kandidaat worden gekozen door de gunningcommissie. 8