Duurzaam winkelvastgoed

Transcriptie

1 Dutch Retail Market Bulletin Duurzaam winkelvastgoed De Nederlandse economie laat bescheiden groeicijfers zien en ook het consumentenvertrouwen is verbeterd. Toch is de detailhandelsomzet nog niet hersteld. Wel wordt er een verdere groei van de online consumentenbestedingen verwacht. De vraag naar winkelruimte op A1-locaties blijft in de grote steden op niveau en neemt af in de kleinere steden. Het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en naar locaties in aanloopstraten wordt in alle steden groter. De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Duurzaamheid is voor retailers niet doorslaggevend in hun huisvestingskeuze. Betere samenwerking tussen eigenaren en retailers is essentieel om duurzaamheidsvoordelen te creëren.

2

3 On Point Dutch Retail Market Bulletin Voorwoord Dit Dutch Retail Market Bulletin beschrijft de laatste trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt voor retail. Het behandelt onder meer de huurprijsontwikkelingen en de toenemende leegstand in aanloopstraten en kleinere steden. Ook komen de langjarige retailtrends en de toenemende interesse van internationale retailers voor de Nederlandse retailmarkt aan bod. Dit bulletin besteedt niet alleen aandacht aan de gebruikersmarkt, maar ook aan de beleggingsmarkt. In 2010 was er namelijk bijzonder veel interesse voor winkelvastgoed, vooral van institutionele beleggers. Toch is het beleggingsvolume in de eerste helft van 2011 aanzienlijk afgenomen. Dit komt onder meer door een aantal grootschalige transacties die in 2010 plaatsvonden. Deze publicatie gaat daarnaast dieper in op het thema duurzaamheid en de ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed. Uit onderzoek dat Jones Lang LaSalle in samenwerking met ING Real Estate Investment Management heeft gehouden onder bijna 800 Nederlandse retailers, blijkt dat duurzaamheid een belangrijk aspect is bij de huisvestingskeuze. Toch spelen aspecten als passantenstroom en bereikbaarheid een beduidend belangrijkere rol. Bovendien richten consumenten zich eerder op duurzaamheidsaspecten van producten van retailers dan op de huisvesting van retailers. Hierdoor is de vraag naar duurzaam vastgoed vanuit de retailers, in vergelijking met andere vastgoedsectoren, nog relatief beperkt. Omdat winkels veelal casco worden verhuurd, zijn de duurzaamheidsmaatregelen die eigenaren zelf kunnen nemen, beperkt. Bovendien hebben eigenaren nauwelijks inzicht in het energieverbruik van retailers. Uit het onderzoek blijkt ook dat slechts de helft van de retailers bereid is informatie hierover te delen. Door deze aspecten is er een beperkt aantal mogelijkheden om bestaand winkelvastgoed succesvol te verduurzamen. In dit bulletin worden vier componenten beschreven die een essentiële rol spelen bij succesvolle verduurzaming van winkelvastgoed: De retailer: deze moet bereid zijn om duurzaam gehuisvest te zijn en hij moet de eventuele hogere huisvestingslasten kunnen compenseren door bijvoorbeeld een hogere omzet of substantieel lagere energiekosten. Het gebouw: de mogelijkheden die het gebouw, de winkelruimte en de installaties bieden voor implementatie van duurzame voorzieningen, alsmede de kosten en besparingen die deze meebrengt, zijn bepalend voor het succes van duurzaam winkelvastgoed. De locatie: een duurzame winkel moet in de omgeving passen en minstens een stimulerende werking hebben op het omliggende winkelgebied. Andersom moet de locatie voldoende aanleiding geven om verlenging van de levensduur door duurzaamheidsmaatregelen als zinvol te betitelen. De eigenaar: de eigenaar moet bereid zijn om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Samen met de retailer is hij de mogelijke initiator van de verduurzaming. In combinatie met de drie andere componenten bepaalt de eigenaar uiteindelijk het succes van de verduurzaming van winkelvastgoed. De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Bewustwording van het feit dat duurzaamheid van producten wordt bepaald door de hele keten, van inkoop en productie tot aan verkoop en gebruik, is van groot belang. Vanuit die visie en vanwege het feit dat vastgoed verantwoordelijk is voor bijna 50% van de totale CO2-uitstoot, is het niet meer dan logisch om ook winkelvastgoed te verduurzamen. Om dit te realiseren is samenwerking tussen betrokken partijen essentieel. Alleen op die manier is het verduurzamingspotentieel van winkelvastgoed optimaal te benutten en levert het voor alle partijen voordelen op. Zowel wat betreft de operationele kosten als wat betreft de aantrekkelijkheid van winkels en winkelgebieden en de waarde van het winkelvastgoed. Richard Dallinga Director Retail Ruben Langbroek Head of Research

4 4 On Point Dutch Retail Market Bulletin 2011 Economische ontwikkeling De Nederlandse economie laat vanaf de tweede helft van 2009 weer positieve groeicijfers zien. Het herstel startte zwak en onzeker, maar zette door en kwam eind 2010 uit op 1,7% groei. Ook voor 2011 en 2012 worden bescheiden groeicijfers geraamd: 2,0% in 2011 en 1,75% in Naar verwachting komt in het eerste kwartaal van 2012 het Nederlandse bruto nationaal product weer uit boven het niveau van voor de crisis. De ontwikkeling van de Nederlandse economie valt voor een groot deel samen met het internationale beeld. Zowel de krimp in 2009 als het herstel in 2010 werden bepaald door de export. De internationale omgeving blijft onzeker. Zo vormt de huidige schuldencrisis een serieuze bedreiging voor de financiële stabiliteit in Europa. Figuur 1: Economische ontwikkeling Nederland 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Bron: Global Insight, 2011 Economische groei Groei detailhandelsomzet De arbeidsmarkt ontwikkelt zich positief: de werkloosheid daalt naar verwachting verder tot 4% in Daarmee is er sprake van evenwicht en zelfs bijna van krapte op de arbeidsmarkt. Mede dankzij saldoverbeterende maatregelen van de Nederlandse overheid loopt bovendien het nationale begrotingstekort snel terug. Deze maatregelen dempen echter het herstel en ze werken door in de koopkracht van consumenten, die volgens het CBS in 2010 met -0,5% daalde en dit jaar naar verwachting verder daalt tot -1,0%. Het consumentenvertrouwen is sinds begin 2011 wel licht verbeterd, maar gezien de verwachte daling van de koopkracht blijven consumenten waarschijnlijk voorlopig terughoudend. De Nederlandse detailhandelsomzet lag in mei ,5% hoger dan in april Deze toename is volledig toe te schrijven aan prijsstijgingen, want het omzetvolume kromp met -2,1%. De detailhandelsomzet is nog niet op het niveau van voor de crisis en naar verwachting zal de groei over heel 2011 en 2012 zeer gematigd zijn. Forecast Figuur 2: Omzet online bestedingen miljard Bron: Thuiswinkel.org, 2011 Online bestedingen januari - juni juli - december Volgens Thuiswinkel.org is de omzet van online bestedingen in 2010 verder gestegen naar 8,2 miljard. Daarmee vormden aankopen via internet circa 23% van de totale detailhandelsaankopen. Veruit het grootste deel van de aankopen, circa 71%, vond nog altijd plaats in een winkel of op een vergelijkbare fysieke plek. Wel bleek dat er in 2010 vaker rechtstreeks bij de producent of fabrikant werd gekocht; dit aandeel bedroeg circa 6%. Voor 2011 wordt een online omzet verwacht van ruim 9 miljard. Ook het aandeel van de online aankopen in verhouding tot de totale detailhandelsaankopen zal naar verwachting verder groeien. Gebruikersmarkt De polarisatie van de vraag naar winkelvastgoed die is ingezet na de crisis, zet door. De vraag naar winkelunits is onverminderd groot op A1-locaties in grote steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, terwijl het aanbod schaars is. In middelgrote steden blijft de vraag naar winkelvastgoed op A1-winkellocaties redelijk stabiel, maar deze vraag neemt in de kleinere steden duidelijk af. Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en locaties in aanloopstraten in alle steden verder op. Gemiddeld is er in Nederland sprake van een toename van het aanbod. Tabel 1: Vraag winkelruimte retailers in Nederland Toplocaties Secundaire locaties Hoog Winkelunits Winkelcentra Laag Retail warehousing

5 On Point Dutch Retail Market Bulletin Figuur 3: Tophuurprijzen winkelunits Per m² wvo p.j. Amsterdam Maastricht Utrecht Rotterdam Eindhoven Den Haag Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 Huurprijsontwikkelingen De tophuurprijzen op A1-winkellocaties in de zes grootste winkelsteden lieten in 2010 een lichte stijging zien van gemiddeld 0,3% (gecorrigeerd voor inflatie). Gedurende de eerste helft van 2011 bleven de tophuren in Utrecht en Maastricht stabiel en namen deze toe in de overige vier grote steden. De hoogste huurprijs voor solitaire winkelunits wordt behaald in de Kalverstraat in Amsterdam en bedraagt momenteel per m² wvo per jaar. Gezien het toenemende aanbod in aanloopstraten en straten buiten de centrale winkelgebieden, zullen huurprijzen op deze locaties naar verwachting licht dalen. Op A1-locaties in de middelgrote steden blijft het huurniveau relatief stabiel. In kleine winkelsteden wordt een lichte daling op deze locaties verwacht. Voor de vier grootste winkelsteden in Nederland wordt voor de periode tot en met 2013 slechts een gematigde groei verwacht van tophuren voor winkelunits (1,1-2,1%). De Nederlandse steden liggen daarmee in lijn met steden in het Verenigd Koninkrijk en Spanje. De huurgroeiontwikkeling in de Nederlandse steden blijft echter licht achter bij de ontwikkeling in de overige Europese steden. Vooral voor Moskou en steden in Duitsland, Polen, Turkije en Scandinavië zijn de verwachtingen optimistisch; de tophuur voor solitaire winkelunits zal in een aantal van deze steden naar verwachting met meer dan 4% per jaar stijgen. De enige Europese stad waarvoor de tophuur voor winkelunits de komende jaren naar verwachting gelijk blijft, is Dublin. Figuur 5: Huidige tophuur winkelunits Europa en verwachte huurgroei ,0% < 2,0% - 3,9% 0,1% - 1,9% 0% Dublin Amsterdam Londen Berlijn Warschau Brussel Praag c Frankfurt Parijs Madrid ,9% - -0,1% -2,0% - -3,9% < -4,0% Boedapest Barcelona Milaan Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 Stockholm Rome Helsinki Moskou Figuur 4: Leegstandspercentage per locatiesegment A1-locaties A2-locaties B1-locaties B2-locaties C-locaties Overige locaties 0% 5% 10% 15% 20% 25% % VKP t.o.v. totaal % m² wvo t.o.v. totaal Bron: Locatus, 2011; Jones Lang LaSalle, 2011 Langjarige retailtrends Retailers onderscheiden zich steeds sterker door eigen keuzes te maken in het combineren van verkopen via hun fysieke winkel en via internet ( multichanneling ). Vooral de modegevoelige branches besteden meer aandacht aan het uitdragen van een duidelijke identiteit en sfeer om zo een eigen positie in te nemen in de perceptie van de klant. De A1-winkellocaties krimpen in omvang. Retailers willen alleen een vestiging op de beste locatie en doen geen concessies meer aan winkelinrichting of consumentbeleving. Naar verwachting zal de vraag naar winkelunits in grote wijkwinkelcentra zich positief ontwikkelen. Steeds vaker worden modewinkels toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod op deze locaties.

6 6 On Point Dutch Retail Market Bulletin 2011 Toenemende interesse Amerikaanse retailers Sinds begin 2010 tonen internationale retailers weer duidelijk interesse voor de Nederlandse markt. Opvallend is het grote aantal Amerikaanse retailers. Tabel 2: Nieuwe Amerikaanse retailers in Nederland Formule Type Status Forever 21 Mode Op zoek naar eerste vestiging Apple Elektronica Op zoek naar eerste vestiging Hollister Mode Op zoek naar verschillende vestigingen Abercrombie & Fitch Mode Op zoek naar eerste vestiging Starbucks Horeca Recent gevestigd in Amsterdam Steve Madden Schoenen Recent gevestigd in Amsterdam en Rotterdam Internationale retailers volgen een Europese uitbreidingsstrategie. Dat wil zeggen: retailers kiezen niet voor bepaalde landen, maar voor bepaalde topwinkellocaties in Europa. Vanuit Europees perspectief is Amsterdam een dergelijke topwinkellocatie. Kwalitatief goed aanbod in Amsterdam is echter schaars, waardoor internationale retailers soms ook bereid zijn te kiezen voor alternatieve locaties, zoals Den Haag en Rotterdam. Vanwege de uitzonderlijke Nederlandse retailstructuur is het voor buitenlandse retailers niet eenvoudig de Nederlandse markt te betreden. Als een keten zich eenmaal met een bepaald merk in Nederland vestigt, neemt de kennis over de Nederlandse markt snel toe en blijkt deze keten ook eerder bereid te zijn om met overige merken, en via andere steden dan alleen Amsterdam, de Nederlandse markt te betreden. Inditex is hiervan een goed voorbeeld. De winkelketen betrad de Nederlandse markt eerst met het merk Zara in Amsterdam. Vervolgens is het merk succesvol uitgerold in andere steden en werden ook winkels geopend van het merk Bershka. Recent is Inditex ook toegetreden met de merken Pull & Bear en Massimo Dutti. De eerste winkels hiervan zijn geopend in Den Haag, Rotterdam en Tilburg. Tabel 3: Toetreders op de Nederlandse retailmarkt ( ) Formule Type Land van herkomst Locatie eerste vestiging Taschen Literatuur Duitsland Amsterdam Springfield Mode Spanje Rotterdam New Zealand Auckland Mode Nieuw-Zeeland Amsterdam Palladium (K-Swiss) Mode VS Amsterdam Pull & Bear Mode Spanje Den Haag Massimo Dutti Mode Spanje Den Haag Jane Norman Mode UK Den Haag Beleggingsmarkt In 2010 werd in totaal circa 28,5 miljard belegd op de Europese winkelbeleggingsmarkt; een aandeel van 28% van het totale vastgoedbeleggingsvolume. Daarmee is het Europese winkelbeleggingsvolume vorig jaar in vergelijking met 2009 met 50% gegroeid. Vooral Polen, Zweden en Duitsland lieten een sterk herstel zien. In Italië en Spanje was er vorig jaar daarentegen nog geen sprake van herstel op de winkelbeleggingsmarkt. Figuur 6: Groei beleggingsvolume grootste Europese winkelmarkten 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% Europa Polen Zweden Duitsland Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 Nederland VK Noorwegen Frankrijk Italië Spanje Ook de winkelbeleggingsmarkt in Nederland liet in 2010 een forse groei zien. Die was grotendeels toe te schrijven aan de verkopen van Unibail-Rodamco. Vergeleken met 2009 werd een stijging van het beleggingsvolume van 80% gerealiseerd, waarmee het totale beleggingsvolume uitkwam op 2,2 miljard. In de eerste helft van 2011 is voor ruim 570 miljoen in winkelvastgoed belegd. Het beleggingsvolume is daarmee aanzienlijk afgenomen. Dit komt onder meer door een aantal grootschalige transacties die in 2010 plaatsvonden. Het beleggingsvolume in solitaire winkelunits was het hoogst in de eerste helft van 2011 en bedroeg circa 300 miljoen. Beleggingen in winkelcentra en retail warehousing bedroegen respectievelijk circa 260 miljoen en 11 miljoen. De grootste belegging in de eerste helft van 2011 was de aankoop van de commerciële ruimte van ontwikkelproject Achter de Lange Stallen in Breda. De in dit project opgenomen m² winkelruimte is voor circa 100 miljoen gekocht door Syntrus Achmea van MAB Development en Dura Vermeer.

7 On Point Dutch Retail Market Bulletin Figuur 7: Beleggingsvolume Nederland per retailsegment miljard 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Figuur 9: Totaal rendement retail 20% 15% 10% 5% 0% 0, H % Winkelunits Winkelcentra Retail warehousing Vijfjarig gemiddelde Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 Bron: IPD/ROZ, 2011 Voorheen ging de interesse van beleggers voornamelijk uit naar kantoren en logistieke ruimten, maar vanwege de relatief ongunstige marktomstandigheden voor deze sectoren wordt er steeds vaker belegd in winkelvastgoed en woningen. De meeste interesse in winkelvastgoed komt momenteel van institutionele en particuliere beleggers. Figuur 8: Prime netto aanvangsrendementen Forecast 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% Winkelunits Winkelcentra Retail warehousing Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 In 2010 zijn, op het tweede kwartaal na, de top aanvangsrendementen binnen de zes grootste winkelsteden in Nederland in alle kwartalen aangescherpt. In de eerste helft van 2011 bleven de top netto aanvangsrendementen voor solitaire winkelunits op A1-locaties stabiel. Een groot aantal beleggers toonde in 2010 interesse in stadsdeelcentra en planmatig ontwikkelde winkelcentra. De netto aanvangsrendementen voor deze categorie zijn in het tweede en derde kwartaal van 2010, alsook in het eerste kwartaal van 2011 verder aangescherpt. Deze aanvangsrendementen hebben betrekking op de best presterende stadsdeelcentra in de betreffende steden. Het segment voor retail warehousing blijft nog altijd het kleinst binnen de winkelvastgoedmarkt. Hoewel het aantal transacties dat binnen dit segment plaatsvond het afgelopen jaar zeer gering was, zijn de aanvangsrendementen licht aangescherpt. Het totale rendement op winkelvastgoed is in 2010 voor het eerst sinds 2006 gestegen en kwam volgens IPD/ROZ uit op 7,8%. Het directe rendement is met 6,2% gelijk gebleven. Door een positieve waardegroei werd in 2010 een indirect rendement behaald van 1,5%. In het eerste kwartaal van 2011 bedroeg het indirecte rendement op winkelvastgoed op jaarbasis 1,7% (0,4% op kwartaalbasis). Beleggingstrends korte en lange termijn Beleggers kiezen steeds vaker voor waardebehoud van de winkelportefeuille. Daarbij investeren ze voornamelijk in goede retaillocaties en nemen ze veelal afscheid van winkelvastgoed op randlocaties en secundaire locaties. Veel institutionele partijen zijn bereid om winkelvastgoed te kopen, maar ze stellen hoge eisen aan de kwaliteit. Er is sprake van een discrepantie tussen de vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed en het geringe aanbod hiervan. Kwalitatief goed winkelvastgoed wordt, behalve door de locatie en het verzorgingsgebied, mede bepaald door de uitstraling van het gebouw en de kwaliteit van de retailer. De vraag van beleggers naar supermarkten is aanhoudend hoog. Beleggers zijn vooral geïnteresseerd in supermarkten die zijn gelegen in wijkwinkelcentra met een goed eigen verzorgingsgebied.

8 8 On Point Dutch Retail Market Bulletin 2011 Duurzaam winkelvastgoed Retailers besteden in hun beleid steeds meer aandacht aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Daarnaast verandert de dynamiek binnen het Nederlandse retaillandschap: de leegstand neemt toe op B- en C-locaties en de kernwinkelgebieden krimpen. Ook gaat de consumentenbeleving een belangrijkere rol spelen en stellen retailers strengere eisen aan hun locatie- en objectkeuze vanuit de behoefte zich te onderscheiden. Maar in welke mate nemen retailers duurzame huisvesting mee in hun locatiekeuze? Is verduurzaming van winkelvastgoed wellicht een oplossing voor eigenaren om hun vastgoed beter te laten aansluiten op de vraag van retailers, om zo toename van leegstand te voorkomen? Eigenaren en retailers bekijken verduurzaming van winkelvastgoed voornamelijk vanuit hun eigen business case. Beleggers zijn bereid duurzaamheidsinvesteringen te doen, indien de business case positief is en de terugverdientijd acceptabel. Duurzaam winkelvastgoed moet voor hen potentiële leegstandsrisico s verlagen, zorgen voor waardebehoud en daarmee voor een beter rendement. Door het toepassen van een premie voor retailers op de kale huurprijs, kunnen beleggers bovendien de terugverdientijd van de investering verkorten en wordt de business case positiever. Duurzame huisvesting moet in dat geval wel relevant genoeg zijn voor de business case van retailers. Resultaten onderzoek onder retailers Onderzoek van ING Real Estate Investment Management en Jones Lang LaSalle naar de positie van Nederlandse retailers ten aanzien van duurzame huisvesting, laat zien dat voor ruim 70% van de 778 respondenten duurzaamheid een belangrijk aspect is bij de keuze van hun huisvesting. Figuur 10: Bereidheid Nederlandse retailers om premie op de kale huurprijs te betalen voor duurzame huisvesting 57% 2% 4% 37% Bron: ING REIM en Jones Lang LaSalle, 2011 > 5% premie 1-5% premie Niet bereid premie te betalen Geen mening Van de respondenten geeft circa de helft aan bereid te zijn mee te werken aan verduurzaming van hun huisvesting, door gegevens over het energieverbruik te rapporteren. Retailers zijn nauwelijks bereid om financieel bij te dragen aan duurzame huisvesting. Van de respondenten waarbij die beslissing niet via het hoofdkantoor verloopt, is slechts 6% bereid een premie te betalen op de huurprijs. Retailers die onderdeel zijn van een keten, zijn eerder bereid een premie te betalen. Dit komt voornamelijk vanwege het feit dat die beslissingen op strategisch niveau worden genomen (op het hoofdkantoor), in plaats van op operationeel niveau (op de winkelvloer). Verder blijkt dat de genomen duurzaamheidsmaatregelen vaak beperkt blijven tot het bezuinigen op energieverbruik, vooral op het gebied van verlichting. De Toolkit Duurzame Winkelcentra, ontwikkeld door AM, Corio Nederland, SCM Europe, Grontmij Vastgoedmanagement en Ahold Vastgoed, is een instrument voor gemeenten, ontwikkelaars, beleggers, retailers en bouwbedrijven om winkelcentra duurzaam te ontwikkelen, realiseren en exploiteren. In dit handboek zijn voor diverse typen winkelcentra energieconcepten uitgewerkt en vertaald naar invloed op energiebesparing, EPC, kosten en opbrengsten. De aanpak sluit aan bij BREEAM-NL en geeft inzicht in de investeringskosten van de diverse maatregelen, terugverdientijden, eventuele besparing op huisvestingslasten en de mogelijke waardeverhoging van het vastgoed. Voor retailers is duurzaamheid weliswaar een van de aspecten die zij meenemen in hun vestigingskeuze, maar uit het onderzoek blijkt dat locatieaspecten zoals de passantenstroom en bereikbaarheid van veel groter belang zijn. De gehuurde winkelruimte wordt door de meeste retailers gezien als ondersteuning van de kernactiviteiten en duurzame huisvesting heeft daardoor niet de hoogste prioriteit. Dit wordt versterkt doordat de huisvestingslasten van retailers slechts een relatief klein deel (10-15%) van de totale exploitatielasten vormen. Bovendien vormen de energielasten op hun beurt een klein deel van de totale huisvestingslasten. Doordat energiebesparingen relatief weinig financieel voordeel bieden voor de retailer, moet een eventuele premie op de huurprijs te compenseren zijn door andere voordelen die duurzame huisvesting biedt. Omdat de consument zich eerder richt op de duurzaamheidsaspecten van een individueel product en zich minder bewust is van het huisvestingsbeleid van retailers, is compensatie vanuit bijvoorbeeld een hogere omzet in de praktijk minder waarschijnlijk.

9 On Point Dutch Retail Market Bulletin In de huidige markt zijn vooral internationale retailketens, alsmede retailers die zich met een duurzaam imago willen onderscheiden ten opzichte van hun concurrenten, bereid te kiezen voor duurzame huisvesting. Tevens hebben beursgenoteerde retailondernemingen in de Dow Jones Sustainability Index (DJSI), zoals Ahold, vanuit hun exposure en imago concrete duurzaamheidsdoelstellingen verwoord. Op die manier willen ze als best in class worden beschouwd. Ook familieketens zoals C&A hebben een relatief grote focus op duurzaamheid. Dit komt vooral door hun langetermijnvisie en hun aandacht voor volgende generaties. Bepalende componenten voor succesvolle verduurzaming Voor de verdere ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed is niet alleen de potentie vanuit de retailer van belang. Ook het gebouw, de locatie en de eigenaar spelen een rol in het komen tot succesvolle verduurzaming van winkelvastgoed. Gebouw Om winkelvastgoed op gebouwniveau te verduurzamen, is vooral het verlengen van de technische en economische levensduur van belang. Cruciaal voor het verduurzamingspotentieel is het gebouwtype, alsook de energiebesparing die technisch gezien mogelijk is. Gebouwkarakteristieken zoals de grootte en het ruimtelijk concept zijn daarbij bepalende factoren. Bij verduurzaming wordt bij winkelcentra het grootste voordeel behaald vanwege de schaalgrootte. Het verduurzamen van solitaire winkelunits is over het algemeen complexer. Er is veelal sprake van kleine winkelunits in beschermde binnensteden en van versnipperd eigendom. Hierdoor zijn de mogelijkheden beperkt om op efficiënte wijze een hoog duurzaamheidsniveau te realiseren. Daarnaast worden solitaire winkelunits meestal casco opgeleverd aan retailers, zodat de retailer zelf verantwoordelijk is voor een al dan niet duurzaam inbouwpakket. Locatie Ook de locatie en het omliggende gebied zijn bepalend voor het succes van verduurzaming. De locatie moet voldoende aanleiding geven om verlenging van de levensduur door duurzaamheidsmaatregelen als zinvol te betitelen. Aspecten als het verzorgingsgebied, ligging (passantenstromen), bereikbaarheid, parkeergelegenheid en multifunctionaliteit spelen een belangrijke rol voor het laten slagen van de verduurzaming. Het meest kansrijk zijn locaties waarnaar veel (blijvende) vraag is: A1-winkellocaties, druk bezochte retail warehousing locaties en wijkwinkelcentra met een goed verzorgingsgebied. Ook voor overige locaties kan verduurzaming interessant zijn, maar die moet dan wel goed passen binnen de omgeving en de gebiedsplannen of een stimulerende werking hebben op het omliggende winkelgebied. Verduurzaming van bestaand winkelvastgoed op locaties met veel leegstand is daarom niet per definitie aantrekkelijk voor retailers. Het nut van verduurzaming is in die gevallen beperkt. Eigenaar Het initiatief om winkelvastgoed te verduurzamen, komt vooral van genoteerde vastgoedfondsen (vanwege hun exposure en imagovoordelen), institutionele partijen (vanwege eisen van investeerders zoals pensioenfondsen) en van eigenaargebruikers en familiebedrijven (vanuit een langetermijnvisie die gericht is op volgende generaties). Ook ontwikkelaars nemen steeds vaker het initiatief tot verduurzaming om zo waarde toe te voegen aan het vastgoed en om de afzetmogelijkheden te vergroten. Voor eigenaren biedt duurzaam winkelvastgoed bovendien concrete voordelen, zoals lagere onderhouds- en vervangingskosten van installaties. Ook voldoet duurzaam vastgoed makkelijker aan verscherpte milieueisen. Door inzicht in het energieverbruik van retailers, kan het besparingspotentieel bovendien beter worden ingeschat. Het duo-energielabel is een idee dat onlangs door AgentschapNL specifiek voor winkelvastgoed is geïntroduceerd. Doordat winkels casco worden verhuurd, is het lastig een energielabel toe te kennen. Bij toepassing van het duolabel worden de prestaties voor de eigenaar gemeten op de aspecten isolatie en kierdichting. Voor de retailer worden de aspecten verlichting, koeling en verwarming meegenomen. Beide onderdelen worden separaat gehonoreerd en vervolgens samengevoegd tot een duo-energielabel. Conclusie De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Een reden hiervoor is dat de vraag vanuit de gebruiker, in vergelijking met andere commerciële vastgoedsectoren, nog relatief beperkt is. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat aspecten zoals een beter imago of verlaging van de energiekosten voor veel retailers nog geen cruciale rol spelen. Ook zijn de maatregelen die een eigenaar op eigen initiatief kan nemen beperkt. Samenwerking tussen de retailer en de eigenaar is daarom van essentieel belang om het verduurzamingspotentieel van winkelvastgoed optimaal te benutten en voor beide partijen voordelen te realiseren.

10 Jones Lang LaSalle Contacts: Richard Dallinga Director Retail Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0) richard.dallinga@eu.jll.com Ruben Langbroek Head of Research Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0) ruben.langbroek@eu.jll.com In collaboration with: Follow the Dutch Research team on twitter. Visit our interactive webportal Retail 2020 and join us to discuss about the future of the Retail landscape. Retail 2020 explores how the Retail sector will change over the next decade. It will provide you with Retail news and insights from the leaders of the Retail industry across the EMEA region. Dutch Retail Market Bulletin OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Before printing, think about the environment