Advies 2013/10 datum 16 juli 2013 bestemmeling Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie

Transcriptie

1 Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus Brussel Advies 2013/10 datum 16 juli 2013 bestemmeling Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie kopie Vlaams Parlement, Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie onderwerp Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van de verhuring van bescheiden huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen 1. Situering Op 14 juni 2013 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van de verhuring van bescheiden huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen. Het ontwerpbesluit geeft uitvoering aan artikel van het decreet grond- en pandenbeleid. Dit artikel werd ingevoerd door het decreet van 31 mei 2013 houdende de wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen. Hierdoor werd de opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappijen uitgebreid met de mogelijkheid om een bescheiden huuraanbod te realiseren. Op 19 juni 2013 werd de Vlaamse Woonraad verzocht om binnen een termijn van 30 dagen advies te verstrekken over bovenvermeld ontwerpbesluit. Het advies van de Vlaamse Woonraad werd op 16 juli 2013 goedgekeurd en bezorgd aan de minister bevoegd voor wonen.

2 2. Beknopte inhoud van het ontwerpbesluit Het realiseren van een bescheiden huuraanbod wordt in de nota aan de Vlaamse Regering geduid als een initiatief dat het betaalbaar wonen in Vlaanderen dichterbij moet brengen. Het opzet kadert in de eerste doelstelling van de beleidsnota wonen Door een aanbod bescheiden huurwoningen te creëren kunnen onder meer jonge gezinnen en alleenstaanden die het op de huidige woningmarkt moeilijk hebben alsnog een betaalbare woning huren. Het bescheiden woonaanbod wordt in eerste instantie gekenmerkt door oppervlakteen volumebeperkingen. In de nota aan de Vlaamse Regering wordt gesteld dat de toepasselijke regeling voor het bescheiden huuraanbod van de sociale huisvestingsmaatschappijen administratief eenvoudig wordt gehouden. Zo gelden voor de bouw van het bescheiden huuraanbod geen specifieke bouwtechnische normen (andere dan in de nieuwbouw). De VMSW wordt minimaal betrokken in de opvolging van de projecten bescheiden woonaanbod. Verder zijn de rechten en plichten van de huurder en verhuurder vrij te baseren op de woninghuurwet, onder meer wordt de huurprijs marktconform bepaald. Wel kunnen lokale toewijsregels door de gemeente worden opgelegd (indien hiertoe niet wordt geopteerd zijn de gewestelijke regels van toepassing). Voor de realisatie van het aanbod bescheiden huurwoningen wordt door de sociale huisvestingsmaatschappij een beroep gedaan op een marktconforme lening bij de VMSW. 3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1. Rechtsgrond Het ontwerpbesluit geeft uitvoering aan het decreet van 31 mei 2013 houdende de wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen. De Vlaamse Woonraad bracht op 10 september 2012 advies uit over het voorontwerp van dit decreet. De Vlaamse Woonraad merkt op dat het definitieve decreet aanzienlijk verschilt van de versie die op 20 juli 2012 aan de Raad werd voorgelegd, onder meer wat betreft de invoeging van artikel van het decreet grond- en pandenbeleid betreffende het bescheiden woonaanbod. De Raad acht het wenselijk dat fundamentele wijzigingen in de decreten eveneens voor advies worden voorgelegd aan de Raad. 2

3 3.2. Nood aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen op de private huurmarkt Volgens de woonsurvey (2005) vertegenwoordigt de private huurmarkt in Vlaanderen nog 18,5 % van de totale woonmarkt. Het aandeel private huurwoningen is de laatste decennia gestaag gedaald (van de helft huurwoningen na de Tweede Wereldoorlog tot 30% in 1990). Als verklarende factoren voor de dalende trend worden onder meer de stijgende welvaart en de gunstige evolutie van de rente aangehaald. Hierdoor is het aandeel eigenaars continu kunnen blijven toenemen, dit ondersteund door een beleid gericht op eigendomsverwerving. Andere mede bepalende factoren betreffen het relatief beperkt rendement op de verhuur (theoretisch jaarlijks rendement van 1,6% tot 4,3 % 1 ) en het grote aandeel oudere verhuurders (waardoor een probleem van opvolging ontstaat en het goed uit de huurmarkt kan verdwijnen). De private huurmarkt kampt bijgevolg structureel met een slinkend aandeel en een verzwakte positie, terwijl er net de nood is aan een stabiele private huurmarkt met voldoende betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. De problematiek van de betaalbaarheid en de kwaliteit is immers het grootst op de private huurmarkt. Verder vereisen de demografische ontwikkelingen een bijkomend aanbod, in het bijzonder op de huurmarkt. Een verruimde en een structureel gezonde private huurmarkt vormen dan ook cruciale uitdagingen voor het Vlaamse woonbeleid. De Vlaamse Woonraad heeft reeds meerdere malen gepleit voor een versterkt beleid op de private huurmarkt. 2 Het ontbreekt de private huurmarkt immers aan impulsen om het betaalbare en kwalitatieve aanbod te behouden en te verruimen. De instroom van nieuwe huurwoningen is (uiterst) beperkt en spitst zich eerder toe op een exclusief aanbod voor een meer begoed publiek. Het realiseren van betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen voor een breder doelpubliek wordt doorgaans als weinig rendabel ervaren en komt moeilijk van de grond. Mede door het gebrek aan instroom kampt de private huurmarkt met een verouderend patrimonium. Deze impasse kan in aanzet worden doorbroken door institutionele partners te betrekken en hen in te schakelen om een financieel toegankelijk privaat huuraanbod te creëren. Het feit dat de sociale huurmaatschappijen worden aangezocht om dit structureel te helpen realiseren kan in principe worden onderschreven (net omdat het voornamelijk ontbreekt aan voldoende impulsen op 1 Vandenbroucke, e.a. (2007) Naar een aanbodbeleid voor de Vlaamse private huurmarkt. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO Woonbeleid. 2 Zie o.a. Vlaamse Woonraad (2010) Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt. Advies 2010/11. 3

4 dit segment van de woonmarkt). Bovendien kan op die manier een brugfunctie worden ontwikkeld tussen het sociale huurpatrimonium en het private huuraanbod (via de sociale verhuurder kan de wisselwerking en doorstroming tussen beide segmenten worden bevorderd). Vanuit dit perspectief meent de Vlaamse Woonraad dat voorgesteld initiatief een stap naar een beter huurbeleid kan inhouden en op die manier verdienstelijk kan zijn. De Raad geeft het initiatief bijgevolg een kans, maar onder voorbehoud van een aantal hierna geformuleerde randvoorwaarden. Indien deze randvoorwaarden niet worden vervuld, is de Raad van oordeel dat het initiatief eerder in het nadeel kan werken van het categoriaal en selectief sociaal huurbeleid, zoals vooropgesteld in de Vlaamse Wooncode, wat dan in eerste instantie de zwakste huishoudens treft Sociaal woonaanbod De Vlaamse Woonraad heeft in eerdere adviezen gewezen op de nood aan ondersteuning van de zwakke huishoudens. Onder meer via een ruim ondersteuningsbeleid op de private huurmarkt en een bijkomend aanbod sociale huurwoningen kan een voldoende selectief beleid worden gerealiseerd. De sociale verhuurders nemen hierbij een prominente rol op. In de eerste plaats moeten de sociale verhuurders deze hoofdopdracht blijvend voor ogen houden. De Raad herhaalt hiertoe de vraag in de regelgeving de nodige garanties te willen inbouwen (de aanwending van een maximaal deel van de middelen - hoogstens 20 % - vormt alvast een eerste waarborg). Verder is het positief dat de winsten uit de verhuring van de bescheiden woningen dienen te worden voorbehouden voor de aangroei van het sociale aanbod. Dit onderlijnt volgens de Raad andermaal de prioritaire opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappijen. De opdracht inzake het bescheiden aanbod blijft dan ook voor de sociale huisvestingsmaatschappijen steeds van ondergeschikt belang. Het mag geenszins de hoofdopdracht belemmeren of in de weg staan (ook al heeft het bescheiden woonaanbod eveneens het karakter van een openbare dienst verplichting en vormt het volgens het ontwerpbesluit een dienst van algemeen economisch belang). De Vlaamse Woonraad beschouwt dit als een cruciale randvoorwaarde bij de realisatie van het bescheiden huuraanbod. De Raad steunt de beslissing om het bescheiden woonaanbod niet rechtstreeks te financieren met overheidsmiddelen (en bijgevolg de middelen voor te behouden in functie van de huisvesting van de zwakste huishoudens). In dit verband wenst de Raad er op te 4

5 wijzen dat de historische gronden en financiële reserves zijn opgebouwd mede op basis van (eerder) gesubsidieerde verrichtingen. Aanwending zou met zich meebrengen dat deze middelen niet langer beschikbaar zijn voor de realisatie van het sociaal aanbod. De Raad wenst zijn eerder geformuleerde principiële vraag te herhalen: binnen welk model moeten de sociale verhuurders in Vlaanderen welke opdrachten opnemen, en met welke middelen? In dit verband kan worden verwezen naar het recente advies inzake het KSH waarin de nood aan een breder debat rond de sociale huisvesting wordt benadrukt Het concept bescheiden woningen Het grond- en pandendecreet reikt een kader aan voor de realisatie van een aanbod aan bescheiden woningen. Met deze categorie wordt ruimer gemikt dan de traditioneel afgebakende groepen van het sociaal woonbeleid. Om dit aanbod te realiseren, wordt een instrumentarium voorgesteld parallel aan dat van het sociaal woonaanbod. Onder meer kunnen normen worden vastgelegd en de gemeente kan een verordening bescheiden wonen opstellen (waarin een percentage voor het bescheiden woonaanbod wordt vastgelegd). Het concept bescheiden woningen wordt beperkt gedefinieerd. Het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in oppervlakte- en volumenormen en voorliggend ontwerpbesluit koppelt hier tevens inkomensgrenzen aan bij verhuring door sociale huisvestingsmaatschappijen. De Raad meent dat een meer omlijnde omschrijving en invulling van het concept bescheiden woningen moet worden overwogen, onder meer in functie van de invulling van de bescheiden last door zowel de sociale als de private actoren. Het is niet duidelijk welk statuut het bescheiden huuraanbod van de private actoren heeft (onder meer in relatie tot de vooropgestelde doelstellingen) en wat de modaliteiten voor realisatie en verhuur zijn. In dit verband wordt gewezen op het onderscheid tussen het bescheiden aanbod van de SHM en het bescheiden aanbod van de private actoren Het doelpubliek en het begrip marktconforme huur Het ontwerp van besluit voorziet maximale inkomensgrenzen ( voor alleenstaanden, voor koppels te verhogen met per persoon ten laste). De inkomensgrenzen liggen hiermee ongeveer 20 % hoger dan deze in de sociale huursector. Hiermee wordt 64 % van de private huurders bereikt. 5

6 De Vlaamse Woonraad vraagt zich af op basis van welke criteria deze inkomensgrenzen werden bepaald. De voorgestelde afbakening wordt in de nota aan de Vlaamse Regering immers niet onderbouwd of gestoeld op wetenschappelijke gegevens. De Raad vraagt dan ook de doelgroep af te bakenen op basis van een duidelijk geëxpliciteerde woonnood. Enerzijds veronderstellen inkomensgrenzen een zekere woonnood bij de betrokken huishoudens (als rechtvaardigingsgrond voor de maatregel). Anderzijds wordt voor de huur van de bescheiden woning wel een marktconforme huurprijs aangerekend. Wat onder dit begrip wordt verstaan, wordt in het ontwerpbesluit niet toegelicht. Is dit een huurprijs in functie van de rendabiliteit voor de SHM of in functie van de prijzen voor vergelijkbare woningen op de private huurmarkt? Het is bovendien de vraag of de marktconforme huurprijs betaalbaar zal zijn voor de betrokken huishoudens. Het betreft immers veelal nieuwbouw waarbij de huurprijs sowieso relatief hoog uitvalt (raming voor break-even verhuring van nieuwbouw door SHM bedraagt maandelijks 680 à 875, respectievelijk inclusief en exclusief grondaandeel). In dit verband stelt zich de vraag of en in welke mate het bescheiden huuraanbod het verschil kan maken met de reguliere huurmarkt? De Raad is verder van oordeel dat het in beginsel niet aangewezen is de huishoudens die voldoen aan de inkomensgrenzen in de sociale huisvesting een bescheiden huurwoning toe te wijzen. Zij dienen in principe vlot toegang te kunnen verkrijgen tot een sociale huurwoning. Indien dit niet mogelijk is, kan worden overwogen om huurders van een bescheiden woning die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning een huursubsidie toe te kennen (naar analogie van de huursubsidie bij SVK-woningen). Op termijn zou een (algemene) regeling kunnen worden uitgewerkt waarbij de steun of tegemoetkoming door de overheid rechtstreeks afhankelijk is van het inkomen van de huurder en er geen verhuisbeweging moet zijn om van het ene naar het andere systeem over te schakelen. Alvast kan de gelijklopende regeling in het huidige ontwerpbesluit en de mogelijke samenloop tussen sociaal en bescheiden huuraanbod verwarrend zijn voor de kandidaten van een sociale woning (er zijn immers meerdere wachtlijsten met mogelijk diverse voorrangen naargelang) Lokale toewijzingsregels Traditioneel zijn de flexibiliteit en de vlotte toegang troeven van de private huurmarkt. De private huurmarkt kan inspelen op acute noden zoals de tijdelijke 6

7 opvang in geval van wijzigende gezinssituaties of in geval van arbeidsmobiliteit. Een soepele toegang is hierbij van belang, en bepalend voor de uiteindelijke mate van flexibiliteit. In geval lokale toewijzingsreglementen een sterke klemtoon leggen op lokale binding, dreigen deze voordelen grotendeels verloren te gaan. De Vlaamse Woonraad erkent de rol van de gemeentebesturen als regisseur van het lokaal woonbeleid. Wat betreft de decretale grondslag van de bepalingen inzake de lokale toewijzingsregels in het ontwerpbesluit (artikel van het decreet grond- en pandenbeleid) wenst de Vlaamse Woonraad echter te verwijzen naar de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie, in het bijzonder aangaande de criteria inzake lokale binding. Het hof oordeelt dat lokale binding in principe de fundamentele vrijheden (zoals het vrij verkeer van personen en de vrije vestiging) inperkt. Dit is slechts aanvaardbaar voor zover de inperking wordt ingegeven vanuit een legitiem algemeen belang en de vooropgestelde maatregelen beantwoorden aan strikte criteria. Zo moeten de vooropgezette (inperkende) maatregelen steeds passend, proportioneel en noodzakelijk zijn (dit houdt in dat in functie van de legitieme beleidsdoelstelling er geen andere maatregelen mogelijk zijn die minder ingrijpen op de fundamentele vrijheden). De bescherming van de plaatselijke inkomenszwakkere huishoudens kan een legitieme grond inhouden om dergelijke beschermende maatregelen te nemen. Maar de inperking van de fundamentele rechten is niet verantwoord en er niet mee verenigbaar wanneer de beoordelingscriteria voor lokale binding geen socioeconomische criteria bevatten ter bescherming van de kapitaalszwakkere endogene bewoners. Het is voor de Raad van belang om het huidig ontwerpbesluit in het licht van deze rechtspraak te beoordelen en een hiermee passende regeling voor te stellen. In geval al effectief zou blijken dat het algemeen belang noodzakelijkerwijs een degelijke maatregel vereist, en deze voldoende passend is in relatie met de vooropgestelde beginselen, is het aangewezen een algemeen kader uit te werken dat effectief de socio - economische criteria voor de lokale binding in rekening brengt (zoals eveneens de Raad van State vooropstelt in overeenkomstige materie). Dit houdt minstens in dat voldoende duidelijke (decretale) garanties worden bepaald die bij de invulling van de lokale toewijzingsreglementen bindend werken zodat de fundamentele vrijheden enkel kunnen worden ingeperkt overeenkomstig de gestelde voorwaarden Resultaten, draagvlak en lasten Het is niet duidelijk of er op het terrein voldoende draagvlak bestaat om een bescheiden huuraanbod te realiseren. Sociale huisvestingsmaatschappijen 7

8 hebben een andere traditie en zijn niet of minder gericht op een privaat woonaanbod. De sociale huisvestingsmaatschappijen zullen overigens vaak hun statuten moeten wijzigen om een dergelijke activiteit mogelijk te maken. Het voorliggend concept kan anderzijds lokaal wel een aantal verwachtingen creëren. In gemengde projecten en voor het opzetten van de sociale woonprojecten kan de realisatie van een bescheiden huuraanbod door de sociale huisvestingsmaatschappij fungeren als katalysator (maar dit lijkt de Raad eerder een pragmatisch dan een inhoudelijk argument). Tevens wijst de Raad erop dat de maatschappelijke opbrengsten of resultaten van het bescheiden huuraanbod mogelijks niet in verhouding staan tot de bijkomende werklast voor de sociale huisvestingsmaatschappijen (bv. administratieve opvolging en bijkomend toezicht). Het lijkt aangewezen deze bedenkingen in het verdere beleidstraject ter overweging mee te nemen, en deze voldoende af te toetsen bij de actoren op het werkveld. 8