Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Transcriptie

1 Burgemeester en Wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon Fax Aan de Gemeenteraad Behandeld door Leen de Wit Doorkiesnummer Onderwerp Informatiebrief Herontwikkeling Bijlage(n) 4 Veemarktterrein Uw kenmerk Verzonden Uw brief van Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geachte dames en heren, Op 6 oktober 2011 stelde u het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, het bestemmingsplan en de ontwikkelingsstrategie vast voor de herontwikkeling van de Veemarkt. Tijdens de behandeling heeft het college de motie 2011/M56 'CPO voor iedereen' overgenomen. Ook hebben wij toegezegd u te informeren over de afspraken die met Eneco over de stadsverwarming gemaakt zouden worden. In deze brief zullen wij u over deze onderwerpen verder informeren en ook op de hoogte stellen van een aantal andere ontwikkelingen met betrekking tot de herontwikkeling van de Veemarkt. Motie 'CPO voor iedereen' In de door het College overgenomen Motie 2011/M56, wordt het college opgedragen te streven naar Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) dat bereikbaar is voor ieder inkomen en specifiek om de 20% sociale koop in CPO te realiseren. Daarbij wordt ook verwezen naar bijvoorbeeld de 'Ik Bouw Betaalbaar'-regeling in Almere. Naar aanleiding van de motie is afgelopen maanden specifieker onderzocht hoe de financiële bereikbaarheid van de woningen op de Veemarkt is. Dat onderzoek heeft aangetoond dat CPO realiseren voor de lagere inkomensgroepen mogelijk is. Dit is voornamelijk het geval als gekozen wordt voor een maatschappelijk gebonden koopconstructie (bv. Koopgarant) in combinatie met de starterslening. Bij de inzet van deze instrumenten wordt vrijwel hetzelfde effect bereikt als de 'Ik Bouw Betaalbaar'-lening in Almere. Bij deze constatering is wel een belangrijke kanttekening te plaatsen. Voor maatschappelijk gebonden koopconstructies is de medewerking van een corporatie nodig. Vanwege de huidige specifieke marktomstandigheden van dalende VON-prijzen, staat de toepassing van koopgarant onder druk. De constructie drukt namelijk op de balans van de corporaties (en beperkt dus de financieringsmogelijkheden van projecten) en is bij een dalende markt ook risicovol. Overigens geldt dit niet alleen voor CPO-projecten, maar is dit een generiek vraagstuk. De uitvoering van de motie is afhankelijk van een initiatief van een CPO-groep, waarbij ook lagere inkomens betrokken zijn. Ook is het bijvoorbeeld een denkrichting om in de sociale huur vergaande participatiemogelijkheden toe te passen, waarbij vervroegde toewijzing aan de orde is. Gemengde koop- huurconstructies zijn in het verleden ook in Utrecht toegepast, bijvoorbeeld bij het Groene Dak in Voordorp.

2 Het college zal in de geest van de motie handelen om met alle mogelijkheden die we zien het CPO ook voor lagere inkomens mogelijk te maken. Stadsverwarming Bij het vaststellen van het SPVE is op basis van een advies van Ecofys (zie bijlage 2 september 2010), de keuze gemaakt om stadsverwarming aan te leggen op de Veemarkt als bijdrage aan de energieambitie van een EPC van 0,3. Met stadsverwarming in combinatie met een goede isolatie van de woning en bijvoorbeeld PV-cellen op het dak zou deze ambitie gehaald kunnen worden. Afgelopen maanden hebben de gemeente en Eneco gesprekken gevoerd om concreet handen en voeten te geven aan de realisatie van stadsverwarming op de Veemarkt. Gaandeweg de gesprekken bleek dat Eneco haar businesscase niet rond gerekend kreeg met nog enigszins acceptabele aansluitbijdrages. Eneco heeft recent de conclusie getrokken dat verder rekenen geen zin meer heeft, zie hun brief van 7 maart 2012 (zie bijlage 1). De belangrijkste reden dat de businesscase van Eneco niet rond komt, zijn de meer gedetailleerde inzichten in het tempo van de bouw van de woningen en de technische fasering van de aanleg van de stadsverwarming (voorinvesteringen). Daarbij komt de keuze voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap in de ontwikkelingsstrategie, die bijvoorbeeld de aanleg van stadsverwarming in kruipruimtes van woningen niet mogelijk maakt. Het is jammer dat stadsverwarming niet doorgaat, maar het biedt ook kansen. Toen stadsverwarming de beste energieoptie bleek, kwam daarop veel kritiek van vooral zelfbouwers. Ambitieuze (potentiële) bouwers geven de voorkeur aan meer vernieuwende energiesystemen dan stadsverwarming, dat te kampen heeft met een ouderwets imago. Door het niet doorgaan van stadsverwarming is dit kritiekpunt nu van tafel en ontstaan die nieuwe kansen. Gezien de nieuwe situatie hebben we de eerdere studie van Ecofys laten actualiseren met het nieuwe gegeven 'geen stadsverwarming'. Het resultaat is dat ook zonder stadsverwarming een EPC van 0.3 gehaald kan worden. De investeringskosten zullen naar alle waarschijnlijkheid wel wat hoger liggen dan bij stadsverwarming. Hier staat echter weer een hoger besparingspotentieel dan wel terugverdienmogelijkheden (middels bijvoorbeeld zonnecellen) tegenover. Nodig is een mix van energievoorzieningen. Een hoog rendement gasketel in combinatie met zonnecellen is vooralsnog de goedkoopste oplossing. Warmtepompen bieden een grotere energiebesparing maar zijn nu duurder en nog niet altijd bedrijfszeker. Passiefhuizen en all-electric, ze komen nu allemaal weer in beeld. De Veemarkt zal een proefkamer worden voor allerlei innovaties op het gebied van energietechniek. Er is dan ook besloten om in de Veemarkt wel gas aan te leggen. De energieambitie blijft bestaan, maar wordt voor de goedkopere woningen wel wat moeilijker te realiseren. De uitdaging is om op kleinschalig niveau vernieuwende concepten toe te passen. En die markt is juist sterk in beweging. Eneco heeft ook aangegeven daar volop over te willen meedenken. Tot zover de antwoorden op de diverse toezeggingen die eerder zijn gedaan. Andere ontwikkelingen die op de Veemarkt gaande zijn Zoals u kunt volgen in de media is de markt voor woningbouw in crisis en ook volop in beweging. Dit vraagt om het snel inspelen op nieuwe en voortschrijdende inzichten. Om een voorbeeld te noemen: de markt van duurdere koopwoningen is momenteel heel krap. Komende maanden zal dan ook onderzocht worden of het eventueel toevoegen van (grondgebonden) beleggingshuurwoningen met een huur van tussen de ca. 800,- en 1100,- voor de Veemarkt een oplossing kan zijn voor specifiek de groep met een inkomen tussen de ,- en ,-. Deze voorschrijdende inzichten leiden ook tot een aantal aanpassingen in de uitvoering van de ontwikkelingsstrategie. Op hoofdlijnen blijft deze echter hetzelfde: de zeggenschap van eindgebruikers staat centraal. 2/5

3 Medeopdrachtgeverschap De motie 'CPO voor iedereen' en een aantal gesprekken met marktpartijen heeft er toe geleid dat we ook medeopdrachtgeverschap op de Veemarkt willen gaan toepassen. In de Ontwikkelingsstrategie was er tot nu toe Particulier Opdrachtgeverschap, Collectief particulier Opdrachtgeverschap en een traditionele ontwikkeling door een ontwikkelaar uitgewerkt. In de markt ontwikkelt zich nu een tussenvorm tussen particulier opdrachtgeverschap en traditionele ontwikkeling met verkoop van kant en klare woningen, al dan niet met keuzepakketten. Deze tussenvorm wordt Medeopdrachtgeverschap genoemd. De kern ervan is dat ontwikkelaars het initiatief nemen, maar geen plan ontwerpen zonder eindgebruikers (toekomstige kopers). Ze starten niet met ontwerpen, maar met werven van de toekomstige kopers en met hen wordt het bouwplan interactief ontwikkeld, waarbij natuurlijk allerlei gradaties van invloed denkbaar zijn. Het voordeel van medeopdrachtgeverschap ten opzichte van particulier opdrachtgeverschap is dat de financiële risico's en al het ingewikkelde georganiseer dat komt kijken bij particulier opdrachtgeverschap door de professionele ontwikkelaar wordt gedaan. Dit vindt de toekomstige koper natuurlijk wel terug in de koopprijs. Echter, ten opzichte van individueel particulier opdrachtgeverschap kan de ontwikkelaar ook kosten besparen, bijvoorbeeld door te kiezen voor een slim bouwsysteem waarbij heel veel vrijheidsgraden gerealiseerd kunnen worden. Om deze strategie op de Veemarkt toe te passen moet de gemeente dus geen ontwikkelaar selecteren op basis van een ruimtelijk schetsplan of voorlopig ontwerp, maar op basis van de proceskwaliteiten van een ontwikkelaar. Dit vergt andere selectiecriteria, die meer gebaseerd zijn op een plan van aanpak met daarin elementen zoals: invloed van de toekomstige kopers, de marketingstrategie, de wijze van binding van de kopers etc. Deze selectiecriteria hebben we opgesteld en vindt u ook terug in de bijlagen. De gemeente wil medeopdrachtgeverschap toepassen op bouwveld J van de Veemarkt. Voor de voorselectie hebben ca. 17 ontwikkelaars zich gemeld die mee willen doen aan het selectieproces. Zo ontstaat voor de eerste bouwvelden een divers beeld in de ontwikkelingsstrategie: * ca woningen op bouwveld X en Y door CPO (zie verderop in deze brief). * ca. 10 woningen op bouwveld A door CPO. * ca. 24 woningen op bouwveld E willen we ontwikkelen door particulier opdrachtgeverschap * ca. 37 woningen op bouwveld J door medeopdrachtgeverschap (overigens gecombineerd met een intensief participatietraject voor de huurwoningen in dit bouwblok). * ca. 42 woningen op bouwveld B willen we traditioneel laten ontwikkelen. * het plateau: ontwikkelingscompetitie Deze aanpak wijkt dus iets af van de ontwikkelingsstrategie zoals die door u is vastgesteld (eerst op elk bouwveld CPO dan PO, dan traditioneel). Nu is ondertussen voor elk bouwveld een strategie gekozen. Alle doelgroepen blijven plek krijgen op de Veemarkt, maar nu meer parallel ontwikkeld. Uitgifte particuliere kavels De toewijzing van de kavels bedoeld voor particulier opdrachtgeverschap gaat bij nader inzien plaats vinden op volgorde van inschrijving. In de Ontwikkelingsstrategie werd uitgegaan van toewijzing door loting. Het principe van 'wie het eerst komt, wie het eerst maalt' zorgt, in tegenstelling tot loting, ervoor dat de meest geïnteresseerde personen ook bij de eerst inschrijvers zitten. Dit vergroot de kans dat de kavel sneller in optie wordt genomen. In Amsterdam heeft hier momenteel goede ervaringen mee. Door de huidige marktsituatie lijkt dit ook voor de Veemarkt een betere methode dan loten. 3/5

4 Aanpassing Stedenbouwkundig Programma van Eisen Er vindt een kleine, ondergeschikte aanpassing van het Stedenbouwkundig programma van Eisen plaats bij de overgang van bouwveld A en bouwveld E. In overleg met het Hoogheemraadschap bleek het bij nader inzien beter om de sloot achter bouwveld E niet door te trekken naar bouwveld A, maar achter de brandweer te laten aansluiten op de bestaande sloot. Hierdoor wordt bouwveld A wat groter en bouwveld E wat kleiner. Bouwveld A wordt hiermee een zeer geschikte kavel voor een CPO-groep. Selectie bouwvelden X en Y voor bouwgroepen Rond de jaarwisseling heeft de werving en selectie van de eerste bouwgroepen voor bouwvelden X en Y plaatsgevonden. Dit heeft uiteindelijk geleid tot twee inzendingen. Dit is niet veel, maar genoeg om de planontwikkeling van X en Y te starten. Beide initiatieven zijn vol ambitie om een passend woongebouw op de Veemarkt te realiseren. Marktmeesters: Appartementen voor 50+ Op bouwveld X gaat het initiatief 'Marktmeesters' appartementen/singelwoningen realiseren. Het initiatief is gericht op mensen vanaf rond de 50 jaar die de vrijheid willen hebben om hun woning naar hun eigen wensen in te richten, passend bij de levensfase waar ze nu in zitten. Een gebouw met collectieve ruimtes, wellicht ook kleine bedrijfsruimtes en logeerplekken voor de buurt. Blok XY: Wonen en werken combineren Op bouwveld Y gaat het initiatief 'BLOK X+Y' (gaat verder onder de naam blok Y) aan de slag. Het initiatief is vooral gericht op zelfstandige ondernemers die wonen en werken willen combineren dan wel alleen willen wonen of werken, maar wel in een ondernemende, initiatiefrijke sfeer. De vrijheid om je eigen woon- en werkruimte in te delen, helemaal zoals jij het wilt hebben, bijvoorbeeld door cascooplevering van het bouwblok. Dat betekent: zelf indelen en (laten) afbouwen. In de plint is ruimte voor bedrijven. Een van de initiatiefnemers is Herald Roelevink, huidig supervisor van de Veemarkt. We hebben inmiddels Han Schraders, stedenbouwkundige van de gemeente, gevraagd voor het bouwveld X en Y de supervisie over te nemen. Bij de selectie van de CPO-groepen bleek dat de selectiecriteria uit de ontwikkelingsstrategie voor CPO-groepen eigenlijk te streng zijn. Daarom moesten we eerst om juridische redenen overgaan tot een formele afwijzing van de ingediende concepten. De plannen voldeden niet aan de minimale eisen uit de selectiecriteria. Bij een volgende selectie voor een ander bouwveld zal de insteek wat milder zijn. Daarna zijn echter de gesprekken weer geopend om toch te kijken of de plannen gerealiseerd kunnen worden. De gemeente heeft nog allerlei opmerkingen over de planconcepten. Zo is het programma bijvoorbeeld bij beide blokken nog te groot. Komende maanden wordt met beide groepen een aantal gesprekken gevoerd om zo tot een intentieovereenkomst te komen. De voortgang van de Veemarkt; werk in uitvoering Zoals u buiten kunt constateren is de aanleg van het sportveld en de omlegging van de Voorveldselaan in volle gang. Sporting en Hercules zullen in het volgende voetbalseizoen hun nieuwe sportveld kunnen bespelen en hun wachtlijsten verkorten. Het Veemarktcomplex is per 1 april 2012 gesloten. De eerste weken zijn en worden nu benut voor ontruiming van de inboedel en dergelijke. Momenteel wordt ook het westelijk parkeerterrein ontmanteld en zo snel mogelijk zal ook met de sloop van de hallen worden gestart. De procedures bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan, aangespannen door de Belangenorganisatie Autohandel Utrecht (BAU) en een bewoner aan de Sartreweg zijn nog niet afgerond. De gemeente hoopt voor de zomervakantie een uitspraak daarover van de Raad van State te hebben. 4/5

5 Ik hoop u voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Utrecht, De secretaris, De burgemeester, De bijlages zijn: 1. Brief Eneco 2. Onderzoek Ecofys 3. Criteria MO. 4. Plansituatie oud en nieuw 5/5