Dynamische marktanalyse: Een empirische casestudy van de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt

Transcriptie

1 Dynamische marktanalyse: Een empirische casestudy van de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt (Afbeeldingen van verschillende locatietypen in Nederland) Alexander Zweering MSc MRICS Amsterdam, 2 april 2012 Amsterdam School of Real Estate Master Studies of Real Estate Begeleider de heer prof. Dr. O.A.L.C. Atzema (Universiteit Utrecht) 2 e lezer de heer Dr. M.A.J. Theebe (Universiteit van Amsterdam)

2 Voorwoord Met het afronden van deze scriptie is er een einde gekomen aan mijn opleiding aan de ASRE. Achteraf is het schrijven van de MSRE- scriptie, naast het werk, me een stuk zwaarder gevallen dan ik van tevoren had verwacht. De uiteindelijke totstandkoming van het onderzoek dat voor uw ligt heeft de nodige inspanning gekost en is dus helaas veelal ten kosten gegaan van mijn privéleven. Om die reden ben ik blij dat ik nu eindelijk kan mededelen dat het dan toch eindelijk gelukt is. Allereest wil ik mijn scriptiebegeleider Oetze Atzema bedanken. Zonder zijn hulp en zeer flexibele instelling was het zeker niet gelukt om deze scriptie met goed gevolg af te ronden. Daarnaast wil ik ook graag Marcel Theebe, mijn tweede lezer, bedanken voor de scherpe analyse van mijn 1 e voorlopige versie. Die input heeft ervoor gezorgd dat het onderzoek een stap verder is gekomen. Het afronden van deze scriptie was zonder de deskundige bijdrage en begeleiding van deze twee ervaren heren zeker niet gelukt. Bij het schrijven van de scriptie is de schikbaarheid van data een welbekend probleem. Deze scriptie is geschreven met behulp van de uitgebreide database van mijn ex- werkgever DTZ Zadelhoff. Ik ben erg blij dat deze dataset mij ter beschikking is gesteld en dank mijn ex-collega s hiermee voor hun bijdrage. Tijdens het schrijven van deze scriptie heb ik ook veel hulp en geduld genoten van de mensen in mijn omgeving. Ik wil de volgende mensen daarom graag bedanken: Allereerst wil ik mijn collega s van Spring Real Estate bedanken. In maart 2011 hebben wij met elkaar de grote stap aangedurfd om ons eigen makelaarskantoor te beginnen. Terugkijkend heeft ons dit zeker geen windeieren gelegd, maar ik kan me voorstellen dat het van jullie ook extra inzet heeft gevergd om mij tijdens de eindfase de tijd te gunnen om deze scriptie succesvol af te ronden. Daarnaast wil ik graag mijn goede vriend Philip bedanken voor zijn gezelschap en mentale steun tijdens de vele studie weekenden en avonden. Gedeelde smart is halve smart. Dat geldt zeker in ons geval. Last, but zeker not least bedank ik Welmoed. Zonder jouw steun was dit niet gelukt. Daarnaast heb je aan het eind van het traject ook nog een belangrijke bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leesbaarheid van dit onderzoek. Amsterdam, 1 april 2012 Alexander Zweering 2

3 Managementsamenvatting Op de kantoorruimtemarkt is vanaf 2010 sprake van meer dan vijftien procent leegstand. De huidige marktsituatie is dus met recht zeer ongezond te noemen. In de kantorenmarkt wordt leegstand gezien als een belangrijke verklarende indicator van de gesteldheid van de marktsituatie. Door de ontwikkeling van de leegstandvariabele te onderzoeken, is getracht een bijdrage te leveren aan de huidige discussie omtrent de huidige leegstandsituatie. Doel van het onderzoek is om te analyseren of er door de ruime marktsituatie een tweedeling in de kantorenmarkt is ontstaan. Om te onderzoeken of er een verschil in de omvang van de leegstand aanwezig is, is de beschikbare data over de leegstand eerst onderverdeeld in acht stadsregio s. Vervolgens is er in het onderzoek onderscheid gemaakt tussen 5 verschillende locatietypen. De Stationslocatie, de Stations&snelweglocaties, de Snelweglocatie, de Binnenstedelijke en de Buitenstedelijke gebieden. Het onderzoek wordt uitgevoerd met behulp van een statische methode die de spreiding van de dataset van waarnemingen berekent, de zogenaamde variatiecoëfficiënten. De variatiecoëfficiënten geven de spreiding van de leegstand ten opzichte van het rekenkundig gemiddelde van de leegstand aan. Als er een toename van de spreiding van de leegstand optreedt, wordt dit geïnterpreteerd als het ontstaan van een tweedeling in de markt. Op basis van de resultaten van dit onderzoek blijkt echter dat de spreiding afneemt en er dus geen bewijs is voor het ontstaan van een tweedeling in de Nederlandse kantorenmarkt. In het literatuuronderzoek is verder gevonden dat rendement en opname twee belangrijke variabelen zijn die de ontwikkeling van de leegstand beïnvloeden. In het empirische onderzoek is de relatie tussen rendement, opname en leegstand getoetst. Op basis van de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat er geen relatie tussen rendement en leegstand geïdentificeerd kan worden. Uit het onderzoek komt verder naar voren dat er alleen op lokaal niveau (niet op landelijk en regionaal niveau) een significante relatie tussen opname en leegstand kan worden aangetoond. Deze gevonden significante relaties bieden echter onvoldoende onderbouwing voor de bewering dat gebruikers daadwerkelijk van het ene locatietype naar het andere verhuizen (ingegeven door bijvoorbeeld economische veroudering). Op basis van het empirische onderzoek wordt geconcludeerd dat leegstand op de kantorenmarkt een zeer lokaal gedreven fenomeen is. 3

4 Inhoudsopgave 1. Inleiding, onderzoeksvraag en leeswijzer Een analyse van leegstand op de kantoorruimtemarkt Definitie van leegstand Omvang van de leegstand tussen 1995 en Een literatuurstudie naar de factoren die van invloed zijn op de dynamiek van leegstand Leegstand veroorzaakt door periode van overbebouwing van de markt Leegstand veroorzaakt door veroudering van kantoorruimte Het conceptuele model De operationele definitie van het theoretische conceptuele model Drie kern artikelen voor de Nederlandse vastgoedmarkt Het operationaliseren van het conceptuele model De onderzoeksmethode Definities van de dataset Toetsen op outliers Toetsen op unit root Toetsen op normaliteit Toetsen van de variatiecoëfficiënt Toetsen van de niet normaal verdeelde reeksen middels een Spearman's rho correlatietest Toetsen van de normaal verdeelde reeksen middels Pearson correlatietest Analyse van de variatiecoëfficiënten Analyse van de resultaten van de variatiecoëfficiënten van de omvang van de leegstand Analyse van de resultaten van de variatiecoëfficiënten van de groei van de leegstand Conclusie Analyse van de correlatie tussen BAR en leegstand Ontwikkeling van het rendement tussen 1995 en Analyse van de resultaten van de correlatietoets tussen leegstand en rendement Conclusie 40 4

5 7. Analyse van de correlatie tussen leegstand en opname van antoorruimte Ontwikkeling van de opname tussen 1995 en Analyse van de resultaten van de correlatietoets tussen leegstand en opname Conclusie Conclusie Bibliografie Bijlagen 59 5

6 1. Inleiding, onderzoeksvraag en leeswijzer In maart 2010 heeft DTZ Zadelhoff het rapport Het aanbod veroudert gepresenteerd. In dit rapport staat vermeld dat op dat moment circa zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte wordt aangeboden. Op de totale Nederlandse voorraad kantoorruimte van circa 49 miljoen vierkante meter resulteert dit in een leegstandspercentage van maar liefst 15.3 procent. Er is dus met recht te spreken van een zeer ongezonde marktsituatie aangezien een evenwichtige markt doorgaans een leegstandspercentage van tussen de 4 en 8 procent kent (Keeris, 2007). Naast het feit dat het onderzoeksrapport van DTZ een somber beeld schetst van de Nederlandse vastgoedmarkt, zijn er nog twee interessante conclusies geformuleerd die uiteindelijk de aanleiding hebben gevormd voor dit onderzoek. Beiden conclusies onderschrijven het ontstaan van een duidelijke tweedeling in de huidige vastgoedmarkt tussen enerzijds kansrijk en anderzijds kansarm vastgoed. De eerste conclusie is dat er binnen het huidige aanbod onderscheid te maken valt tussen kansrijk en kansarm aanbod op pandniveau. Onder het kansarme aanbod vallen vooral de verouderde, grote, inflexibele kantoorpanden. De kansrijke kantoorpanden echter zijn relatief nieuw en kenmerken zich door een hogere mate van flexibiliteit voor de gebruiker. Voor de kansrijke leegstaande kantoorpanden geldt de verwachting dat deze objecten op termijn (bij een aantrekkende markt) weer verhuurd zullen worden. De kansarme kantoorpanden hebben echter een zeer beperkte kans op het vinden van een nieuwe gebruiker en zullen naar alle waarschijnlijkheid geconfronteerd blijven met (structurele) leegstand. De tweede conclusie heeft betrekking op het verschil in het aanbod op de verschillende locaties. Uit het onderzoek van DTZ Zadelhoff blijkt namelijk dat de leegstand per locatie grote verschillen laat zien. Kantoorpanden op courante locaties blijken ondanks de crisis nog steeds in trek bij gebruikers. Het courante aanbod concentreert zich dan ook in gebieden die gekenmerkt worden door een centrale ligging nabij of in kernen, dichtbij openbaar vervoersknooppunten en met ruime parkeergelegenheid. Een groot deel van het incourante aanbod lijkt zich echter te concentreren op monofunctionele locaties. Monofunctionele kantoorgebieden kenmerken zich veelal door buitenstedelijke gebieden en beschikken vaak over beperkte voorzieningen. Naast het feit dat de bereikbaarheid vaak te wensen over laat, voldoen deze gebieden door veroudering vaak niet meer aan de huidige marktvereisten. Uit bovenstaande conclusies wordt de indruk gewekt dat de verhuurkansen voor een deel van de leegstaande objecten zo slecht zijn dat deze kantoorpanden naar alle waarschijnlijkheid nooit meer verhuurd zullen worden. Vooral voor de (structureel) leegstaande kantoorpanden op incourante locaties zijn de vooruitzichten zeer pessimistisch. In de literatuur is vaker melding gemaakt van perioden dat er overaanbod aanwezig was. In Wheaton & Torto (1985) wordt een beschrijving gegeven van perioden van overaanbod in de jaren 50, 60 en 80 in Amerika. Ook in London zijn er 6

7 perioden van overaanbod geweest (Wheaton, Torto, Evans, 1997). In de periode van , kampte de Londense kantorenmarkt met een leegstandspercentage van bijna 17 procent. Deze leegstand werd voor een groot deel veroorzaakt door nieuwbouwontwikkelingen. De recente marktontwikkelingen in de Nederlandse markt, die hebben geresulteerd in een leegstandspercentage van meer van 15 procent, maken de leegstandsproblematiek een zeer actueel onderwerp voor het uitvoeren van onderzoek. In de academische literatuur is al veel onderzoek uitgevoerd naar het functioneren van de kantorenmarkt in relatie tot het ontstaan van ruime marktsituaties. Enerzijds kenmerken deze onderzoeken zich door een abstract onderzoeksniveau waar geen rekening wordt gehouden met de specifieke lokale markteigenschappen van de kantorenmarkt. Dit type onderzoek is veelal van econometrische opzet, waarin op basis van uitgebreide wiskundige analyse de probleemstelling wordt benaderd. Anderzijds is er veel onderzoek uitgevoerd naar de verklaring van het ontstaan van leegstand, waarbij alleen de nadruk wordt gelegd op specifieke vastgoedeigenschappen. Deze onderzoeken kernmerken zich veelal door een kwalitatieve onderzoeksopzet. De beperkte beschikbaarheid van data speelt daarbij vaak een bepalende rol. In dit onderzoek zal getracht worden een brug te slaan tussen enerzijds de zeer kwantitatieve onderzoeken en anderzijds de kwalitatieve onderzoeken. Met behulp van beschikbare data uit de transactie- database van DTZ Zadelhoff wordt in dit onderzoek een rekenkundige analyse uitgevoerd, waarbij onderzocht wordt of er een groeiende kloof ontstaat tussen kansrijke en kansarme kantoren. In dit onderzoek wordt aan de hand van de ontwikkeling van de omvang van de leegstand op 40 locaties (5 typen locaties in 8 stadsregio s) geanalyseerd of er een groeiende tweedeling ontstaat tussen kantoorlocaties (kansrijke en kansarme locaties). Bovendien wordt onderzocht welke locaties als kansarm te bestempelen vallen. De probleemstelling luidt als volgt: In hoeverre bestaat er in de periode tussen typen kantoorlocaties in acht Nederlandse stadsregio s in toenemende mate een verschil in omvang van de leegstand en hangt de ontwikkeling van deze verschillen samen met de ontwikkeling van het bruto aanvangsrendement aan de aanbodzijde en die van de opname aan de vraagzijde van de kantoorruimtemarkt? 7

8 Bij de beantwoording van de probleemstelling wordt gebruikt gemaakt van de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe heeft de omvang van de leegstand op de Nederlandse kantoorruimtemarkt zich in de periode ontwikkeld en welke factoren zijn in algemene zin van invloed geweest op deze ontwikkeling? 2. Welke factoren zijn verantwoordelijk voor de lokale verschillen in de omvang van leegstand op de kantoorruimtemarkt? 3. Zijn de verschillen in omvang van de leegstand tussen de 40 kantoorlocaties in de afgelopen 15 jaar toe- of afgenomen? 4. Bestaat er per locatie een correlatie tussen de ontwikkeling in de tijd van enerzijds de omvang van de leegstand en anderzijds het bruto aanvangsrendement (BAR)? 5. Bestaat er per locatie een correlatie tussen de ontwikkeling in de tijd van enerzijds de omvang van de leegstand en anderzijds de omvang van de opname? Het onderzoek is op de volgende wijze opgebouwd. In hoofdstuk 2 vindt de beantwoording van vraag één plaats. Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de groei van de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. Daarnaast worden op basis van een literatuurstudie de factoren, die in het algemeen de ontwikkeling van de leegstand bepalen op een rij gezet. In hoofdstuk 3 vindt de beantwoording van vraag twee plaats, waarbij aan de hand van enkele Nederlandse onderzoeken ingegaan wordt op die factoren die van invloed zijn op het optreden van lokale verschillen in leegstand. Vervolgens wordt op basis van theoretische argumenten (inzoomen op factoren die met lokale verschillen hebben te maken) en argumenten van beschikbaarheid van de data een selectie gemaakt tot bepalende variabelen voor de verklaring van de dynamiek van de leegstand. In hoofdstuk 4 worden de gebruikte statistische toetsen voor het analyseren van de data gepresenteerd. In hoofdstuk 5 wordt vraag drie beantwoord. Middels het berekenen van variatiecoëfficiënten wordt geanalyseerd of een ontwikkeling van de omvang resulteert in een toename van de spreiding van het aanbod. Daarnaast wordt geanalyseerd welke locaties verantwoordelijk zijn voor de waargenomen spreiding van de leegstand. In hoofdstuk 6 wordt de correlatie tussen de ontwikkeling van het rendement (typen BAR) en de leegstand in de loop van de tijd geanalyseerd. De analyse vindt plaats met behulp van het gebruiken van een Spearman en Pearson correlatietoets. De aanwezigheid van een significante relatie duidt erop dat speculatieve motieven aan de basis kunnen staan van een periode van overbebouwing. In hoofdstuk 7 wordt de correlatie getoetst tussen de ontwikkeling van de opname en wordt de leegstand in de tijd geanalyseerd. Er wordt verondersteld dat een correlatie tussen de ontwikkeling van de opname en leegstand duidt op de aanwezigheid van economische veroudering. In hoofdstuk 8 wordt zal het onderzoek afgesloten worden met een conclusie. 8

9 2. Een analyse van de leegstand op de Nederlandse kantoorruimtemarkt In dit hoofdstuk wordt de leegstand van de kantoorruimtemarkt geanalyseerd. In paragraaf 2.1 wordt eerst een definitie van de leegstand gegeven en vervolgens worden de variabelen van het onderzoek geformuleerd. In paragraaf 2.2 vindt een empirische analyse plaats van de omvang van de leegstand in acht stadsregio s in de periode tussen 1995 en Vervolgens wordt in paragraaf 2.3 een literatuuronderzoek uitgevoerd naar de factoren die van invloed zijn op de ontwikkeling van de leegstand. Tenslotte wordt in paragraaf 2.4 een conceptueel model opgesteld, waarin de relaties tussen de leegstand en de gekozen variabelen uiteengezet zullen worden. 2.1 Definitie van leegstand In Pritchett (1984) wordt leegstand als de beste indicator voor de actuele marktsituatie gezien. Leegstand valt te omschrijven als het totale metrage kantoorruimte dat wordt aangeboden op het moment van een inventarisatiedatum (DTZ Zadelhoff, 2011). Leegstand ontstaat doordat in de markt meer kantoorruimtemeters worden aangeboden dan dat er nodig zijn vanuit de behoefte van kantoorruimtegebruiker. In Keeris (2007) worden de volgende soorten leegstand geïdentificeerd. Ten eerste wordt conjuncturele leegstand vermeld. Dit is de leegstand die ontstaat als gevolg van het uitblijven van de vraag door een neerwaartse economische conjunctuur. Conjuncturele leegstand is over het algemeen tijdelijk van aard en zodra er weer sprake is van een periode van economisch herstel, zullen deze meters over het algemeen weer als eerste worden ingevuld (Kalk, 2010). Ten tweede noemt Keeris de geaccepteerde of frictieleegstand. Geaccepteerde leegstand wordt omschreven als de leegstand in een gezonde marktsituatie. Onder geaccepteerde leegstand wordt verstaan de aanvangs- of aanloopleegstand na oplevering van een nieuw object of na renovatie van een gebouw. In een normale marktomstandigheid geldt een leegstandspercentage van circa 4 tot 8 procent om de markt goed te laten functioneren (Keeris, 2007). Ten derde wordt er gesproken van structurele leegstand. Indien de leegstandsperiode de termijn van één jaar overschrijdt tot maximaal twee jaar na beëindiging van de huur van de vorige huurder noemt Keeris het langdurige leegstand. Indien echter de leegstandsperiode is opgelopen tot meer dan twee jaar wordt er gesproken van problematische leegstand of structurele leegstand. Bij structurele leegstand, zeker in het geval van problematische leegstand is het aannemelijk dat er nooit meer een huurder gevonden zal worden voor de huidige functie en staat van het gebouw (Kalk, 2010). 2.2 Omvang van de leegstand tussen 1995 en 2009 In de onderzoeksperiode van heeft de markt een grote dynamiek gekend. In onderstaande grafiek is de dynamiek voor leegstand en opname weergegeven. 9

10 Grafiek 2.1 Overzicht van de opname en leegstand op landelijk niveau tussen Bron: DTZ Zadelhoff In de grafiek valt op dat de ontwikkeling van de leegstand een cyclische ontwikkeling heeft doorgemaakt. In 1997 tot 2000 heeft er een krappe marktsituatie bestaan, die werd gevolgd door een verruiming van de markt tussen 2000 en Vanaf 2005 is de leegstand tot 2008 stabiel gebleven. In 2008 lijkt er opnieuw een verdere verruiming te zijn ingezet. Ongeveer zeven jaar later tussen , piekt het leegstandsniveau. In die periode wordt in de getoonde steden dan een zeer ruime marktsituatie waargenomen. Dit patroon komt overeen met de bevindingen in de literatuur. In de academische literatuur is vermeld dat een volledige ontwikkelcyclus van start tot oplevering circa 6-8 jaar duurt (Van Gool, 2007). In onderstaande grafiek is voor de periode van 1995 tot 2009 voor acht Nederlandse steden de totale leegstand per jaar weergegeven. Grafiek De totale leegstand in vierkante meter in de periode van met een onderverdeling naar locatietype Bron: DTZ Zadelhoff In de bovenstaande grafiek is totale geaggregeerde leegstand per stadsregio weergegeven. Op regionaal niveau valt op dat de stadsregio Amsterdam in absolute termen een zeer sterke stijging van de leegstand heeft laten zien. De leegstand op de Amsterdamse regionale markt is daarnaast vele malen groter dan in de andere stadsregio s. 10

11 De stadsregio s Den Haag, Utrecht en vertonen dezelfde marktdynamiek als Amsterdam. In de genoemde gebieden is vanaf 2001 een zeer ruim marktbeeld ontstaan. De overige stedelijke regio s vertonen een relatief stabiel verloop van de aanbodontwikkeling vanaf 1995 tot In grafiek 2 is de totale leegstand weergeven waarbij een onderverdeling naar locatietype is aangebracht. Grafiek 2.3 Grafische weergave van de leegstand in Amsterdam, Arnhem, Breda, Den Haag, Eindhoven Rotterdam, Utrecht en Zwolle Bron: DTZ Zadelhoff In de grafiek is waar te nemen dat de Snelweglocatie veruit de meeste leegstand kent. Stationslocaties beschikken samen met de overige Buitenstedelijke locaties over de minste leegstand. Stations&snelweglocatie en Binnenstedelijk locaties vertonen ongeveer evenveel leegstand in de onderzoeksperiode. In bijlage 1 wordt de leegstand op stadsregionaal niveau verder onderverdeeld door een segmentering van locatietypen toe te voegen. In deze grafieken is in bijlage 1 duidelijk waar te nemen dat in alle steden de toename van de leegstand voor een groot deel wordt veroorzaakt door een toename van de leegstand op snelweglocaties. De stijging van de leegstand op de snelweglocatie vindt plaats vanaf 2001 en piekt tussen De omvang van de leegstand in de afzonderlijke stadsregio s laten verder een specifieke lokale dynamiek zien. In Arnhem en Den Haag vertonen de Stationslocaties een ruime marktsituatie. In Eindhoven, Rotterdam en Den Haag vertonen de Binnenstedelijke locaties een ruime marktsituatie. In Amsterdam valt op dat de grootste leegstand op Stations&snelweglocatie voorkomt. Op basis van de grafieken in bijlage 1 valt dus waar te nemen dat in alle steden de leegstandsdynamiek zich kenmerkt door een ruime marktsituatie op de snelweglocatie met daarnaast nog andere specifieke locatietypen, waar een ruime marktsituatie aanwezig is. In bijlage 2 is voor het laatste jaar van de beschikbare datareeks ook nog een verdieping aangebracht voor de kenmerken van de leegstand. In de grafieken is in 2009 een analyse uitgevoerd naar het aandeel structurele leegstand per locatietype per stadsregio. In deze grafieken valt waar te nemen dat 11

12 ook hier de snelweglocatie veelal over de meeste structurele leegstand beschikt. Daarnaast worden per stadsregio ook nog vaak een of twee andere locaties gekenmerkt door een ruime marktsituatie. Er is geen vast patroon te vinden in de locatietypen in de afzonderlijke stadsregio s. De lokale dynamiek is niet homogeen en kent substantiële verschillen. Toch blijkt uit de analyse dat de leegstand in alle stadsregio s op snelweglocatie het meest omvangrijk is en daarnaast ook nog eens een over de meeste structurele leegstand beschikt. De cijfers indiceren dat de leegstand op de Snelweglocatie het meest problematisch is. 2.3 Een literatuurstudie naar factoren die van invloed zijn op de dynamiek van leegstand In de literatuur zijn twee algemene verklaringen gegeven voor het ontstaan van (structurele) leegstand. Allereerst is leegstand een resultaat van perioden van overbebouwing. Daarnaast ontstaat leegstand door het optreden van veroudering. Onderstaand worden deze twee oorzaken verder geanalyseerd Leegstand veroorzaakt door periode van overbebouwing van de markt In de academische literatuur over dit onderwerp worden twee redenen genoemd die van invloed zijn op het ontstaan van overbebouwing. De eerste reden is de aanwezigheid van imperfecte markteigenschappen. De aanwezigheid van een bouwvertraging is hiervan de bekendste eigenschap. De mogelijke invloed van een bouwvertraging in een kantorenmarkt wordt duidelijk uiteengezet in de varkenscyclustheorie. Deze theorie dankt zijn naam aan een onderzoek naar de cyclische dynamiek in de varkenshandel, maar wordt ook vaak gebruikt om de ontwikkelingen in de kantorenmarkt te verklaren. In de kantorenmarkt zijn ontwikkelaars door de aanwezigheid van een bouwvertraging niet in staat binnen een korte periode te reageren op veranderingen van de vraag. Hierdoor wordt in perioden van economische groei veelal teveel kantoorruimte in ontwikkeling genomen. Indien de vraag naar kantoorruimte afneemt door bijvoorbeeld verslechterende economische omstandigheden is het ontwikkelproces al gestart. Tussen de eerste planvorming en de oplevering van kantoorpanden zit al gauw een periode van zes tot acht jaar (Schutte, 2002). Deze discrepantie kan ertoe leiden dat er op een gegeven moment een tekort ofwel een overschot aan kantoren ontstaat (Van Gool, e.a., 2007). In de literatuur wordt in een groot deel van deze onderzoeken verondersteld dat de aanwezigheid van een bouwvertraging de verklaring is voor overbebouwing. In het onderzoek van Grenadier (1995) wordt echter deels van dit paradigma afgeweken. In het onderzoek wordt de mismatch tussen vraag en leegstand vanuit de reële optietheorie benaderd. In tegenstelling tot onderzoeken waarin uitsluitend de bouwvertraging een belangrijke verklaring geeft voor de overbebouwing, beargumenteert Grenadier dat rationele keuzes aan de basis liggen voor het gedrag van de marktpartijen. Ook als partijen in staat zijn de verandering van de indicatoren op juiste wijze te voorspellen, blijft het voor hen vanuit de ontwikkeloptie die zij bezitten een optimale keuze om een nieuwe ontwikkeling te starten. 12

13 Grenadier toont aan dat marktpartijen dan juist rationeel handelen vanuit hun positie. Op de top van de markt is hun ontwikkelrecht het meeste waard en is de motivatie om met een te starten nieuwbouwontwikkeling het grootst. Het is dus voor marktpartijen optimaal om op de top van de markt een investeringsbeslissing te maken gegeven de verwachte marktontwikkelingen van de bepalende indicatoren, ondanks de aanwezigheid van de bouwvertraging die de interpretatie van de marktontwikkelingen bemoeilijkt. In een herstellende markt resulteert dit in de situatie dat ontwikkelaars te lang wachten met het ontwikkelen van nieuwe kantoren en juist in een overspannen markt de prikkel hebben om te starten met een nieuwbouwontwikkeling. In de literatuur zijn vijf variabelen geïdentificeerd die van invloed zijn op de ontwikkeling van de voorraad. De eerste indicator voor de ontwikkeling van de voorraad is de verandering van de vraag. Met vraag wordt bedoeld de omvang van de totale meters die door kantoorgebruiker in gebruik zijn. De vraag naar kantoorruimte is afhankelijke van het aantal personen dat in een kantoorgebouw werkt en wordt bepaald door de economische situatie en de omvang van de beroepsbevolking. Wanneer de economie groeit en er een toename van het aantal kantoorbanen optreedt, neemt de vraag naar kantoorruimte ook toe. In het geval dat de bestaande voorraad niet voldoet aan de toename van de vraag, dient ook de voorraad toe te nemen. Een toename van de vraag naar kantoorruimte kan dus resulteren in een toename van de voorraad, bijvoorbeeld doordat er nieuwbouwontwikkelingen gerealiseerd worden. In Pritchett (1984) is dit verband gevonden tussen de vraag en de voorraad van vastgoed. Een toename van de vraag wordt gevolgd door een toename van de voorraad. Ook in Hendershott e.a. (1999) wordt een relatie gevonden tussen een sterke stijging van de werkgelegenheid en de hieruit voorvloeiende toename van de vraag in combinatie met een daling van reële rente (hierdoor stijgen de vastgoedprijzen) waardoor er een grote toename van de bouwactiviteit van kantoorruimte plaatsvindt. In Wheaton, Torto en Evans (1997) wordt gevonden dat de enorme bouwproductie van de jaren tachtig een gevolg is geweest van een tijdelijke toename van de groei van werkgelegenheid in de service-industrie (en dus als gevolg van een toename van de vraag). De tweede indicator voor de ontwikkeling van de voorraad is de huurprijs. Een stijging van de huurprijs wordt vaak ingegeven (maar kan ook een gevolg zijn van een toename van de inflatie), door een daling van de leegstand. Indien de vraag verder toeneemt terwijl de leegstand afneemt en/of er een krappe marktsituatie ontstaat, stijgen de prijzen omdat gebruikers bereid zijn meer te betalen om toch een geschikte kantoorruimte te kunnen verwerven. Als gevolg hiervan stijgt ook het rendement op vastgoed, hetgeen voor beleggers en ontwikkelaars de aanleiding vormt om te starten met de ontwikkelingsactiviteit. Dit effect is in meerdere onderzoeken aangetoond. In Hekman (1985) is gevonden dat er een directe relatie aanwezig is tussen de bouw van kantoorruimte en de voor inflatie gecorrigeerde huurprijzen van kantoorruimte. In Wheaton (1997) wordt een directe relatie gevonden tussen huurprijzen en bouwactiviteit. Een stijging van de huurprijs is hierbij afhankelijk van de omvang van de leegstand en de opname van de kantoorruimte. In Hendershott e.a. (1999) wordt een relatie gevonden tussen een stijging van huurprijzen en ontwikkelingsactiviteit. Een stijging van de huurprijs 13

14 kan op basis van de bovenstaande onderzoeken geïnterpreteerd worden als een indicator voor een krappe marktsituatie en een verwachting dat de voorraad op termijn zal stijgen. De derde indicator die van invloed is op de ontwikkeling van de voorraad is de ontwikkeling van de (lange en korte) rente. De ontwikkeling van de rente is van invloed op de marktdynamiek doordat de rente een belangrijke variabele is in de vastgoedmarkt. Investeringen in vastgoed vinden veelal plaats met gebruik van vreemd vermogen. Kantoorruimteobjecten zijn kapitaalintensieve goederen. De mogelijkheid om vreemd vermogen aan te trekken is voor veel beleggers van groot belang en heeft daarnaast ook een grote invloed op het verwachte rendement. Een daling van de rente resulteert in een stijging van het rendement, waardoor een toename van de vraag naar vastgoed ontstaat. Beleggers zullen de investeringen op waarde schatten aan de hand van het verwachte risico/rendement en de beschikbaarheid van vreemd vermogen. Een daling van de rente zal derhalve resulteren in een stijging van de vastgoedprijzen. Dit heeft vervolgens weer een positieve invloed op de voorraad, die door de stijging van de prijzen een groei vertoont. Er bestaat een negatieve correlatie tussen rente en voorraad van kantoorruimte. In de academische literatuur is deze relatie meerdere keren aangetoond. In Hendershott e.a. (1999) resulteert een daling van de reële rente in een daling van de bouwkosten en een stijging van het rendement op vastgoed. In Kling en McCue (1987) wordt gevonden dat de bouw van kantoorruimte wordt versneld als de nominale rente daalt, doordat de verwachtingen van vastgoedontwikkelaars voor toekomstige economische groei en daarmee de vraag naar kantoorruimte doet stijgen. In Wheaton (1992) wordt naast de relatie tussen de bouwactiviteit en de rentekosten van geld, ook een relatie gevonden tussen de beschikbaarheid van geld en bouwactiviteit. Op het moment dat de financierbaarheid van vastgoed afneemt (credit crunch), vindt er in de jaren erna bijna geen nieuwbouwontwikkeling van kantoren plaatst. In Hart en Moor (1994) wordt beargumenteerd dat de ontwikkeling van vastgoed frequent wordt ondernomen door ondernemers die ontwikkelingen realiseren met een projectfinanciering. De tijdelijke financiering wordt vervolgens omgezet in een langere termijn financiering. Naast de kortlopende rentetarieven speelt de executiewaarde bij financieringen een belangrijke rol. Indien bij een waardering een hogere executiewaarde wordt afgeven, heeft dit ook een positievere invloed op de financierbaarheid van een nieuwbouwontwikkeling, hetgeen ook in een stijging van nieuwbouwontwikkelingen resulteert. De vierde indicator betreft het belastingregime. Aansluitend op de bovenstaande analyse is een verandering van het belastingregime ook van invloed op het rendement voor een investeerder. Indien de belastingdruk daalt, stijgt het rendement. Een stijging van het rendement resulteert in een stijging van de prijzen van vastgoed doordat beleggers meer in vastgoed willen beleggen gegeven hun risicoverwachting van deze assets. Een stijging van de prijzen resulteert in een toename van de mogelijkheden voor de ontwikkelaar om rendabel een nieuw object te realiseren. In Wheaton (1986) wordt onderzoek gedaan naar de relatie tussen de voorraad van kantoorruimte en het belastingregime. In het onderzoek komt naar voren dat een gunstig belastingregime een positief effect kan hebben op de ontwikkelingsactiviteit. Ook in Pyhhr (1999) wordt melding gemaakt van de invloed van het belastingregime op de ontwikkelingsactiviteit van vastgoed. 14

15 Tenslotte wordt in diverse onderzoeken een relatie gelegd tussen de bouwkosten van nieuwbouwontwikkelingen en de marktwaarde van de onroerende zaak op het moment dat de beslissing wordt genomen een nieuwbouw te realiseren. Net als bij de analyse van de rente en het belastingregime, heeft een daling van de bouwkosten gevolgen voor de rentabiliteit van de investering in een nieuw kantoorgebouw. Door een daling van de bouwkosten wordt het goedkoper om een kantoorruimte object te realiseren en word het voor een ontwikkelaar/investeerder interessant om een nieuw gebouw te vervaardigen. In Abel en Blanchard (1986) en Hayaschi (1982) is een relatie gevonden tussen nieuwe kantoorruimteontwikkelingen en de bouwkosten. Ook in Hess (2007) wordt uiteengezet dat de hoogte van de bouwkosten in relatie tot de huuropbrengsten kunnen resulteren in een toename van de ontwikkelingsactiviteit Leegstand veroorzaakt door veroudering van kantoorruimte De tweede verklaring die in de literatuur wordt gevonden voor het ontstaan van leegstand is het optreden van veroudering van kantoorruimte. Veroudering ontstaat doordat de fysieke levensduur over het algemeen veel langer is dan de economische en/of financiële levensduur van een pand. Een kantoorpand verliest de optimale gebruiksmogelijkheid lang voordat het bouwkundig gezien niet meer voldoet (Remøy, 2010). Veroudering is een relatief begrip. Sommige panden en locaties verouderen sneller dan andere panden en locaties, omdat de gebruikers meer eisen stellen. Veroudering is te kenmerken als een proces waarbij een object, pand en/of locatie langzaam in onbruik raakt (Korteweg, 2002). Meurs (2009) beschrijft vier typen van veroudering. Als eerste noemt zij de structurele veroudering. Structurele veroudering treedt op door fysieke slijtage. Verval als gevolg van slijtage kan veroorzaakt worden door gebruik, het uitblijven van onderhoud en door externe factoren zoals het weer. Ten tweede is er sprake van maatschappelijke veroudering die bijvoorbeeld optreedt wanneer door nieuwe regelgeving een bedrijfsterrein niet meer aan de eisen voldoet. Ten derde treedt ruimtelijke veroudering op als de geografische omgeving van het terrein zo veranderd is dat de functie van het terrein in het gedrang komt. Tenslotte noemt Meurs de functionele of economische veroudering. Economische veroudering kan ook optreden als een locatie niet meer aan de moderne eisen voldoet. Door een toevoeging van nieuwere panden aan de voorraad verouderen de bestaande panden in relatieve zin. In een ruime marktsituatie verdringt de nieuwe (of beter gelegen) leegstand de oudere leegstand uit de markt ondanks het feit dat de oudere panden bouwtechnisch niet zijn afgeschreven. Dit mechanisme treedt ook op als de vraag naar kantoorruimte afneemt. Economische veroudering kan dus optreden als de voorraad van kantoorruimte stijgt of als de vraag naar kantoorruimte daalt. In de vorige paragraaf is de ontwikkeling van de voorraad al besproken. Onderstaand wordt de ontwikkeling van de vraag geanalyseerd. 15

16 In de literatuur wordt de vraag naar kantoorruimte door auteurs vaak op verschillende wijze omschreven. Enerzijds wordt de vraag naar kantoorruimte omschreven als de geaggregeerde meters kantoorruimte in gebruik. Anderzijds wordt de vraag omschreven als de extra in gebruik genomen meters kantoorruimte. In Rabiansky (2004) is een duidelijk overzicht van alle definities van kantoorruimte gepresenteerd. In het onderzoek worden meerdere soorten vraag geïdentificeerd, waarvan de volgende vier definities worden toegelicht. De totale vraag naar kantoorruimte. Hiermee worden alle kantoorruimtemeters bedoeld die daadwerkelijk worden gebruikt. De netto totale vraag naar kantoorruimte. Hiermee wordt bedoeld een schatting van alle kantoorruimtemeters die gehuurd/in bezit zijn door/van gebruikers, waarbij rekening gehouden wordt met de meters die niet daadwerkelijk in gebruik zijn door een huurder. De additionele vraag naar kantoorruimte. Dit betreft een schatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimtemeters in bestaande of nieuw te bouwen kantoren. De netto additionele vraag naar kantoorruimte. Dit betreft de additionele toekomstige hoeveelheid gevraagde kantoorruimte. Deze definitie wordt vaak gehanteerd, omdat hiermee de omvang van de vraag wordt geschat die door een investeerder en/of ontwikkelaar in de toekomst kan worden gerealiseerd. Op basis van de gepubliceerde onderzoeken zijn er twee belangrijke indicatoren die de toekomstige vraag naar kantoorruimte beïnvloeden. De eerste factor is de werkgelegenheid in kantoorbanen. Indien de werkgelegenheid in kantoor gerelateerde sectoren toeneemt, stijgt de vraag naar kantoorruimte. Immers meer arbeidsplaatsen in kantoorbanen zorgt ervoor dat er meer mensen in een kantoorgebouw gaan werken. In Rosen (1984), Hekman (1985), Wheaton (1995), wordt een directe relatie gevonden tussen de vraag naar kantoorruimte en de werkgelegenheid. In Liang Kin (1998) heeft werkgelegenheid een directe relatie met demografische ontwikkelingen en in Shilton (1994) heeft werkgelegenheid een directe relatie met economische ontwikkelingen. In Maisel (1989), Melizia (1991) en Rosen (1984) wordt de toekomstige vraag geschat door de werkgelegenheid te extrapoleren en te vermenigvuldigen met een kengetal voor de gemiddelde ruimtebehoefte per werknemer. In Howland & Wessles (1994) wordt deze relatie verder uitgediept doordat zij aantonen dat werkgelegenheid op lokaal niveau een hogere correlatie heeft met de toekomstige vraag naar kantoorruimte dan op een nationale schaal. In Kruijt e.a. (1993) wordt gevonden dat de lokale conjunctuurindicator (waarin de werkgelegenheid een belangrijk onderdeel is) een hoge correlatie vertoond met de opname van kantoorruimte. In alle artikelen wordt aangetoond dat er een directe relatie aanwezig is tussen de groei van de werkgelegenheid en de toekomstige vraag naar kantoorruimte. De tweede factor die in de literatuur wordt genoemd als indicator voor de toekomstige vraag naar kantoorruimte is het gemiddelde metrage per werknemer. Hiermee wordt bedoeld dat er een groot verschil bestaat op welke wijze een kantoorruimteobject wordt gebruikt. Het meest duidelijke 16

17 voorbeeld in de kantorenmarkt is een advocaat en een effectenhandelaar. In de advocatuur hebben alle advocaten een eigen kamer om zo productief mogelijk te zijn. Dit staat in schril contract met een effectenhandelaar die graag zijn belangen deelt met collega s om de omzet te laten stijgen. Beide ruimtegebruiken zijn specifiek en hebben een andere indeling nodig. In Shilton (1994) wordt aangetoond dat het metrage per werknemer afhankelijk is van de prijs per m² voor kantoorruimte. Duurdere locaties vertonen een lager metrage per werknemer. In Hakfoort, Lie en Romijn (1996) wordt uiteengezet dat de kengetallen voor het metrage per werknemer o.a. afhankelijk zijn van het metrage in gebruik; de aanpassingskosten voor het omzetten van naar het ideale gewenste metrage (hogere verhuiskosten hebben invloed of de verhuisbeslissing) en de ouderdom van de stad waarin de kantoorruimtegebruiker is gevestigd (kantoren in oudere steden hebben een kleiner gemiddelde metrage per werknemer). In Duwulf en De Jong (1992) wordt verder gevonden dat de lay-out van het gebouw ook een belangrijke invloed heeft op het metrage per werknemer. In Birch (1986), Parker (1989) en Clapp (1993) wordt aanvullend gevonden dat het metrage per werknemer afhangt van het type gebruiker en de status van de werknemer. Op basis van de literatuur kan geconcludeerd worden dat de werkgelegenheid in kantoorbanen en het metrage per werknemer de belangrijkste indicatoren vormen voor de toekomstige vraag naar kantoorruimte. Om een inschatting te kunnen maken van het totale metrage kantoorruimte dat in de toekomst gebruikt gaat worden, dient het verwachte aantal kantoorbanen te worden vermenigvuldigd met het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer (Zuidema & van Elp, 2010). 2.4 Het conceptuele model In bovenstaande paragraaf is een literatuurstudie uitgevoerd naar de factoren die van invloed zijn op de ontwikkeling van de leegstand. Hieruit is naar voren gekomen dat de ontwikkeling van de leegstand wordt bepaald door de ontwikkeling van de vraag en van de voorraad. De dynamiek van de vraag wordt beïnvloed door economische en demografische omstandigheden. Een stijging van de werkgelegenheid wordt veroorzaakt door een toename van de economische activiteit en/of een toename van de beroepsbevolking. Op het moment dat de werkgelegenheid in kantoor gerelateerde banen stijgt, neemt de vraag naar kantoorruimte toe. Daarnaast is de wijze van gebruik van belang. Dit wordt gemeten in het aantal vierkante meters per werkplek. Er zijn verschillende variabelen van invloed op het ideale metrage per werknemer. De dynamiek van de kantoorruimtevoorraad wordt in de literatuur door vijf indicatoren beïnvloed, te weten de vraag naar kantoorruimte, de huurprijs van kantoorruimte, de bouwkosten, ontwikkeling van de rente en het belastingregime. Op basis van de in de literatuur gevonden relaties is de volgende weergave van de werkelijkheid opgesteld. 17

18 Figuur Verklarende factoren op de dynamiek van de leegstand bouwkosten rente belasting (netto) huurprijs economische ontwikkeling demografische ontwikkeling m² per werkplek o.g. in gebruik voorraad vraag overbebouwing economische veroudering leegstand Bron: Auteur Het bovenstaande model geeft schematisch weer welke factoren van invloed zijn op de dynamiek van de omvang van de leegstand. In het model is waar te nemen dat leegstand een resultante is van de ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte en de ontwikkeling van de voorraad van kantoorruimte. Indien in de markt meer meters kantoorruimte worden ontwikkeld dan dat er vraag is, resulteert dit in een toename van de leegstand. Daarnaast resulteert een afname van de vraag naar kantoorruimte ook in een toename van de leegstand. Indien de vraag door economische of demografische ontwikkelingen daalt, is er minder vierkante meter kantoorruimte meer nodig en stijgt de leegstand ook. 18

19 3. De operationele definitie van het theoretische conceptuele model In dit hoofdstuk vindt een verdieping plaats van het conceptuele model uit hoofdstuk 2. De verdieping van het model wordt uitgevoerd aan de hand van twee stappen. In paragraaf 3.1 wordt op basis van drie onderzoeken, die zijn uitgevoerd in een Nederlandse context, het conceptuele model verdiept met de relevante conclusies van die onderzoeken. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 op basis van theoretische argumenten en beperkingen van de dataset het theoretische conceptuele model geoperationaliseerd tot een raamwerk dat toegepast kan worden bij de analyse van de ontwikkeling van de leegstand zoals beschreven in hoofdstuk 1. Het doel van dit hoofdstuk is om een operationeel raamwerk te creëren dat als basis dient voor het uitvoeren van het empirisch onderzoek. 3.1 Drie kern artikelen voor de Nederlandse vastgoedmarkt Voor dit onderzoek is gekozen voor drie artikelen uit de literatuur die tezamen gebruikt worden voor een verdieping van het conceptuele model. Het eerste artikel is geschreven door Kruijt (1993). In dit onderzoek is een model geschat voor de verklaring van de toekomstige dynamiek van de kantorenmarkt in Nederland en Amsterdam. Het onderzoek is uitgevoerd over de periode van 1974 tot 1993 en in het onderzoek worden vraag, leegstand en de huurprijs van kantoorruimte als de afhankelijke inputvariabelen gehanteerd. In het onderzoek wordt de volgende regressievergelijking geschat ten behoeve van het verklaren van de dynamiek van de leegstand van kantoorruimte. (1) AB = α + β 1 TV + β 2 BAR + U In het bovenstaande model wordt de afhankelijke variabele leegstand (AB) van kantoorruimte getoetst aan de ontwikkeling van het transactievolume (TV) en het bruto aanvangsrendement (BAR). De inputvariabele voor de regressiemodellen betreft de eerste verschillende van de geaggregeerde volumes van opname en leegstand. Beide variabelen zijn significant en het model heeft een relatieve hoog verklarend vermogen met een R 2 van 86 % voor Nederland en in iets mindere mate voor Amsterdam met een R 2 van 55%. In het onderzoek wordt empirisch aangetoond dat leegstand door twee onafhankelijke variabelen wordt beïnvloed. Enerzijds is er een relatie tussen vraag en leegstand gevonden. In het model wordt het transactievolume als proxy voor de vraag naar kantoorruimte gehanteerd. Daarnaast wordt in dit model een relatie tussen rendement en leegstand geïdentificeerd. Als proxy voor rendement is het bruto aanvangsrendement (BAR) gehanteerd. De BAR wordt berekend door de bruto huurprijs per jaar te delen door de aankoopsom (Van Gool e.a. 2007). Voor het bereken van de BAR wordt met de volgende variabelen rekening gehouden; de betaalde huurprijs ten opzichte van de huurwaarde in de markt, de verwachte leegstand, de financieringsmogelijkheid van vastgoed, een opslagpercentage voor het risico van vastgoed, de herbouwwaarde van een object, reële en nominale renten. In de vergelijking tot de gevonden factoren in het literatuuronderzoek is dit een opvallende relatie. In het 19

20 literatuuronderzoek zijn namelijk voor de ontwikkeling van de voorraad van kantoorruimte de indicatoren huurprijs, verandering van de rente, belastingklimaat en de ontwikkeling van de bouwkosten als bepalende indicatoren geïdentificeerd (zie hoofdstuk 2). De bevinding van Kruijt e.a. (1993) wordt daarom gezien als een toevoeging voor het conceptuele model. In het conceptuele model wordt BAR toegevoegd als factor voor de verklaring van de ontwikkeling van de voorraad. Het tweede onderzoek dat een verdieping biedt voor het conceptuele model is uitgevoerd door Van Dijk (2009). In het onderzoek van Van Dijk (2009) wordt geanalyseerd of er een mogelijke tweedeling ontstaat in de kantorenmarkt tussen enerzijds kansrijk vastgoed en anderzijds kansarm vastgoed. In het onderzoek maakt de auteur onderscheid tussen gezonde -en ongezonde marktsituaties. Een gezonde marktsituatie kenmerkt zich door een leegstandspercentage kleiner dan 10% ten opzichte van de totale voorraad. Indien de leegstand groter is dan 10% van de voorraad is er al sprake van een ongezonde marktsituatie en als de leegstand groter is dan 20 %, is er sprake van een zeer ongezonde en zorgelijke situatie. Opvallend aan het onderzoek van Van Dijk (2009) is dat de auteur een dimensie toevoegt aan de discussie over de kloof in kwalitatieve zin. De onderzoeksresultaten tonen aan dat de toename van de leegstand in een specifieke omgeving resulteert in een ongezonde marktsituatie. Dit brengt de discussie verder dan alleen een onderscheid te maken tussen courante en incourante objecten. Hierdoor wordt de discussie van de huidige leegstandsproblematiek niet alleen gevoerd op het gebied van het verschil in kwaliteit van onroerend goed, maar wordt tevens het verschil in gebiedskwaliteit aan de discussie toegevoegd. In het onderzoek Van Dijk (2009) wordt geconcludeerd dat er in algemene zin sprake is van een gezonde marktsituatie in centrumgebieden van de nationale deelmarkten grenzend aan vooroorlogse woongebieden, kantoorgebieden grenzend aan centrumlocaties en centrumlocatie met een historische binnenstad. Een ongezonde marktsituatie wordt geïdentificeerd in naoorlogse kantoorgebieden in de satellietsteden; kantoren kleiner dan m² in kantoorgebieden, ontwikkeld tussen 1940 en 2005, buiten de grote lokale markten en buiten een straal van 3 kilometer van het centrum van de grote nationale markten; de naoorlogse kantoren gebouwd tot 1990 grenzend aan centrumgebieden van de regionale markten. Op basis van het onderzoek van Van Dijk (2009) worden twee interessante toevoegingen voor het conceptuele model geïdentificeerd. Zoals hierboven uiteengezet is, wordt er in het onderzoek onderscheid gemaakt tussen ongezonde en gezonde kantoorgebieden. Veelal wordt in de academische literatuur de markt als een geheel gezien en vindt er geen onderverdeling plaatst naar locatietypen. Hierdoor wordt geen rekening gehouden met de specifieke lokale marktomstandigheden die de huidige marktsituatie kenmerkt. Indien men deze onderverdeling aan het onderzoeksmodel toevoegt, is het mogelijk om de analyse van Kruijt (1993) uit te breiden. Daarnaast is in het onderzoek van Van Dijk (2009) een opmerkelijke conclusie getrokken. Er is geen bewijs gevonden voor de bewering dat de aanwezigheid van openbaar vervoer, goede ontsluitingen op het rijkswegennet en voorzieningen in de directe omgeving de kans op leegstand vermindert. Deze bevindingen zijn 20

21 opvallend omdat in de praktijk de aanwezigheid van deze locatie-eigenschappen juist veelal als een positieve eigenschap wordt ervaren, omdat deze verhuurbaarheid zou vergroten. Het toevoegen van een onderverdeling op basis van openbaar vervoer, ontsluitingen op het rijkswegennet en de ligging binnen een stedelijke omgeving is om die reden interessant. Vandaar dat in dit onderhavige onderzoek expliciet rekening is gehouden met verschillen tussen locaties op basis van bereikbaarheid. Het laatste onderzoek dat wordt gebruikt voor het uitbreiden van het raamwerk voor het empirische onderzoek is uitgevoerd door Meurs (2009). In dit artikel is een uitgebreid literatuuronderzoek uitgevoerd naar het verouderingsproces van bedrijventerreinen. Zoals reeds in hoofdstuk 2 uiteengezet is, bestaan er verschillende soorten veroudering. Waarvan de economische veroudering voor dit onderzoek het meest interessant is. In het onderzoek van Meurs (2009) komt naar voren dat indien een langdurige leegstandsperiode optreedt de kans steeds groter wordt dat objecten niet meer verhuurd zullen worden en dit in structurele leegstand zal resulteren. In paragraaf 2.1 is weergegeven dat er veel leegstand aanwezig is in de markt waardoor de kans wordt steeds groter wordt dat deze objecten niet meer verhuurd zullen worden. Indien de conclusie van Van Dijk (2009) gecombineerd wordt met de bevindingen van Meurs (2009) resulteert dit in de volgende overweging. Het optreden van economische veroudering als gevolg van de aanwezigheid van overaanbod van kantoorruimte kan voor bepaalde kantoorgebieden met een ongezonde marktsituatie betekenen dat deze gebieden in een economisch verouderingsproces terecht zullen komen. In deze gebieden is de kans op een afname van de leegstand steeds kleiner. Daar staat tegenover dat de kans op structurele leegstand volgens Meurs (2009) steeds groter wordt. In het geval dat de vraag de komende jaren constant blijft, kan een veranderende vraag (ingegeven door economische veroudering) ervoor zorgen dat er verhuizingen plaatsvinden naar nieuwbouw (wat in een verdere toename van de leegstand resulteert). Ook kan een verandering in de relatieve vraag ertoe leiden dat gebruikers verhuizen naar objecten/gebieden die beter aansluiten bij hun wensen. Dit kan ervoor zorgen dat, ondanks dat de vraag en de voorraad constant blijven (of zelfs afnemen), er wel een verschil in de vraag tussen gebieden ontstaat. Met als gevolg dat de gezonde marktsituaties gezonder worden en de ongezonde marktsituaties verder verslechteren. Deze redenering voegt een nieuwe dimensie toe aan het conceptuele onderzoeksmodel, door te stellen dat economische veroudering niet alleen zal resulteren in een migratie van gebruikers van bestaande bouw naar nieuwbouw, maar ook dat er een migratie zal gaan plaatsvinden van ongezonde gebieden naar gezonde gebieden. Op basis van de bovengenoemde onderzoeken wordt het conceptuele model op de volgende vier punten aangepast: 1) Rendement (BAR) wordt opgenomen als variabele voor het schatten van de dynamiek van de voorraad. 2) Geaggregeerd transactievolume (opname) wordt opgenomen als proxy voor de vraag. 21