Toelichting. Verplaatsing ALDI Driebergen. van de Traay naar de Appelgaard

Transcriptie

1 Toelichting Verplaatsing ALDI Driebergen van de Traay naar de Appelgaard Januari

2 Aanleiding In het voorjaar van 2013 heeft Reggestede Invest NV aan Griffioen Architecten gevraagd om te bezien of het plan voor de verplaatsing van de Aldi - van de Traay in Driebergen naar de Appelgaard in Driebergen - in tweede instantie kans van slagen zou hebben. In tweede instantie omdat een eerder ingediend plan in 2012 sneuvelde bij de behandeling in de vergadering van de Commissie Ruimte en derhalve niet werd voorgelegd aan de gemeenteraad. Na bestudering van het in 2012 ingediende plan en de situatie ter plaatse zijn gesprekken gevoerd met een aantal winkeliers, omwonenden, de winkeliersvereniging en leden van politieke partijen. Daaruit bleek dat de weerstand op het ingediende plan voornamelijk is terug te voeren op de volgende kernpunten. - De verkeerssituatie van en naar de Appelgaard - De positie en afmetingen van de nieuwbouw - De weerstand van een aantal omwonenden Om met het laatste te beginnen, het ligt niet in de lijn van de verwachtingen dat het mogelijk is een plan te maken voor een verplaatsing van een supermarkt waar geen enkel bezwaar tegen wordt ingediend, maar het moet toch wel mogelijk zijn om een plan te maken waar zoveel mogelijk rekening is gehouden met de geuite bezwaren. Verder werd vastgesteld dat de voorgestelde ligging van het gebouw zodanige was gesitueerd dat een lastige ontsluiting en routing ontstond die nadelig zou zijn voor zowel de verkeersveiligheid als voor de omwonenden vanwege het geluid van de vrachtauto s. Terzijde werd vastgesteld dat geen aandacht was besteed aan de herontwikkeling van de bestaande locatie van de ALDI aan de Traay. Tenslotte werd vastgesteld dat de gemeente had besloten tot het herstructureren van de Hoofdstraat waardoor de mogelijkheid ontstond dat de aansluiting van de Appelgaard op de Hoofdstraat sterk te verbeteren indien hiermee bij de herinrichting rekening zou worden gehouden. Op basis van deze bevindingen is een nieuw plan ontwikkeld voor de verhuizing van de ALDI. Dit plan is in schetsvorm voorgelegd aan alle partijen waarmee in eerste instantie is gesproken om na te gaan of de bezwaren tegen het vorige plan voldoende waren gereduceerd waardoor tegen dit nieuwe plan geen bezwaar of geen overwegend bezwaar meer bestond. Daarbij zijn ook een aantal omwonenden gehoord die vervolgens ook feed-back gegeven hebben. 2

3 Inhoud 1. Waarom wil de ALDI verhuizen van de Traay naar de Appelgaard 2. Hoe is de situatie nu rond de Appelgaard 3. Hoe kan de ALDI het beste worden gerealiseerd bij de Appelgaard 4. Welke randvoorwaarden gelden voor deze verhuizing 5. Wat zijn de mogelijkheden voor de locatie van de ALDI aan de Traay 6. Wat zijn de vervolgstappen 3

4 1. Waarom wil de ALDI verhuizen van de Traay naar de Appelgaard. De huidige situatie aan de Traay (waar de ALDI zich nu bevindt) kenmerkt zich ten eerste door de toegang die niet aan de Traay gelegen is, maar aan de achterzijde vanaf de parkeerplaats langs de Binnenhof. Daarmee is er dus geen rechtstreekse verbinding met de belangrijkste winkelstraat van Driebergen en ontstaat er dus ook geen positieve uitstraling vanuit de winkel naar de winkelstraat. Traayzijde Achterzijde Het huidig bruto oppervlak van de bebouwing bedraagt ongeveer 560 m2. Dat is voor een standaard winkel van ALDI te klein. Niet dat bij een groter oppervlak meer artikelen worden verkocht, maar dat er van de te verkopen artikelen meer voorraad per keer kan worden aangevoerd. Een groter winkeloppervlak betekent dus minder aanvoerbewegingen. De huidige ruimte voor het parkeren van personeel en bezoekers beslaat totaal 15 personenauto s. Voor laden en lossen is geen plaats en dat gebeurd dus vanaf de Oranjelaan. Uit het expeditieschema van ALDI blijkt dat er 12 keer per week een bevoorrading plaats vindt: - diepvries 3 x (ma 10.00, do uur, za uur) - brood 6 x (ma. t/m za om 6.00 uur) - ALDI 6 x (ma t/m za om 8.00 uur) Bevoorrading Achterzijde 4

5 De vrachtauto s staan dan op de openbare weg en via trolleys worden de goederen dan naar en van de ALDI gebracht. Een zeer onwenselijke en onveilige situatie. BAG informatie huidige locatie ALDI Voorgestelde verplaatsing hemelsbreed De ALDI wenst te verhuizen omdat de huidige locatie niet kan (gaan) voldoen aan de eisen die vandaag de dag aan een supermarkt worden gesteld. Door de verhuizing wordt niet alleen de bereikbaarheid en de veiligheid verbeterd maar kan ook worden voldaan aan de minimaal gewenste oppervlakte en aan de benodigde parkeerruimte. Uit gesprekken met de ALDI blijkt dat zij weliswaar een groter oppervlak wensen maar dat dit vooral ten goede komt aan het verbeteren van de aan- en afvoer van de goederen en de interne opslagcapaciteit. Het betekent dat er niet meer artikelen worden verkocht maar dat er meer voorraad van deze artikelen zal zijn, waardoor juist minder verkeerbewegingen nodig zullen zijn. A ALDI wenst een plaatselijke supermarkt te blijven. Kortom het is tijd voor de ALDI om deze plek in te wisselen om daarmee ook kansen te creëren voor een herontwikkeling van de huidige locatie. 5

6 2. Hoe is de situatie rond de Appelgaard De Appelgaard is de ontsluiting vanaf de Traay richting de Hoofdstraat. Het terrein van de Appelgaard bestaat voor het grootste gedeelte uit een parkeerterrein met in totaal 123 parkeerplaatsen - waarvan 2 voor invaliden. Het is een redelijk gedateerd en niet overzichtelijk ingedeeld terrein waarin ook twee ondergrondse vuilcontainers zijn geplaatst. Aan de noordzijde ligt een opslagterrein met een loods voor oude automobielen. De staat hiervan draagt bij aan het rommelige beeld van het gehele terrein. De inrichting van en de route op het parkeerterrein is verre van optimaal en de uitstraling van de opslagloods is dat van een afbraakterrein. 6

7 BAG informatie huidige locatie Appelgaard De bestaande indeling van het parkeerterrein met 123 parkeerplaatsen Verder kenmerkt het terrein zich door een grote variatie aan volwassen bomen aan de rand en kleinere bomen in het middengebied. De grote oude bomen aan de oostzijde zijn het meest beeldbepalend. De grenzen van het gehele terrein wordt gevormd door de tuinafscheidingen van de belendende percelen. Er zijn gedeelten van het terrein die door hun onoverzichtelijkheid en slechte verlichting onveilig zijn. 7

8 De gemeente heeft in 2012 de herinrichting van de Hoofdstraat aan de orde gesteld en met belanghebbenden ontwerpvoorstellen uitgewerkt. Dat zorgt er voor dat bij de aansluiting op de Appelgaard op de Hoofdstraat zodanige maatregelen worden genomen dat een veilige situatie ontstaat. Voorgesteld wordt dat verkeer van de Appelgaard alleen rechtsaf kan. Hetzelfde geldt voor het verkeer dat van de overzijde komt. Daardoor kan het verkeer ter plaatse niet meer kruisen. Verkeer dat een tegengestelde richting in wil zal bij de eerstvolgende rotonde kunnen keren. Voorgestelde herinrichting Hoofdstraat Driebergen ter hoogte van de Traay en de Appelgaard 8

9 3. Hoe kan de ALDI het beste worden gerealiseerd bij de Appelgaard Zoals in de inleiding is vermeld was de voorgestelde positie in het vorige plan zodanig dat de hele ruimte van het terrein werd ingenomen door een gebouw met een hoogte van ruim 8 meter. Impressie van het in 2012 behandelde plan 9

10 In het nu voorliggend plan wordt de ALDI aan de noordkant van het terrein geplaatst ongeveer waar de loods nu is gelegen. De rest van het terrein wordt zodanig ingericht dat er 168 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden waarvan 4 voor invaliden, Dat zijn 45 parkeerplaatsen meer dan in de huidige situatie. De bebouwing voorziet in een verkoopoppervlak van 940 m2 en een kiosk met een oppervlak van 130 m2. De goothoogte van het ontwerp is 3,50 meter en de maximale hoogte van het golvend sedumdak bedraagt 5,50 meter. Nieuwe situatie en inrichting Aan de langsgevel van het gebouw bevinden zich aan de zijde van de entree de winkelwagentjes en kunnen over de verdere lengte van de gevel fietsen geplaatst worden. Bij de herinrichting van het terrein worden de bestaande ondergrondse containers opnieuw geplaatst, kan het profiel van de weg in een meer vloeiende lijn worden uitgevoerd, en zal er goede (led)verlichting worden aangebracht. Verder wordt de langzaam verkeer verbinding tussen de Traay en de Appelgaard verbreed zodat er een doorkijk ontstaat van en naar de Traay waardoor ook de aan de Traay gelegen winkels beter toegankelijk worden vanuit deze centraal gelegen parkeervoorziening. 10

11 De bevoorrading - zoals gemeld maximaal 15 keer in 6 dagen - zal vanaf de Hoofdstraat plaatsvinden. Dus niet vanaf de Traay zodat het vrachtverkeer niet door dat deel van het centrum van Driebergen hoeft te rijden. Het laden en lossen bevindt zich aan de achterzijde van het gebouw onder de overkapping van het doorlopende dak, Impressie van het nieuwe plan 11

12 4. Welke randvoorwaarden gelden voor deze verhuizing Ten behoeve van de voorgenomen verhuizing is een wijziging op het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. In verband hiermee zullen een aantal onderzoeken en overeenkomsten gemaakt moeten worden. Enerzijds zullen er anterieure overeenkomsten opgesteld worden, zoals een exploitatieovereenkomst, om vast te leggen welke kosten door welke partij zullen worden gedragen. Uitsnede van het vigerend bestemmingsplan Anderzijds zullen er diverse onderzoeken uitgevoerd moeten worden om vast te stellen of de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan niet op bezwaren stuit op de gebieden van bodem, geluid, luchtkwaliteit, milieu, externe veiligheid, watertoets, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, kabels en leidingen. Tenslotte zal uit de uitwerking van de herinrichting van terrein en de voorgestelde bebouwing het bouwplan voortvloeien en maatregelen ten aanzien van het verkeer & parkeren worden vastgelegd. Indien de gemeente, naast de wettelijk voorgeschreven kaders, nog andere kaders wenst mee te geven bij de uitwerking van het bouwplan en het bestemmingsplan, dan vernemen wij die graag. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het gebruik van specifieke materialen bij de aanleg van de parkeervoorziening of het gebruik van luchtbanden voor de winkelwagentjes om daarmee bijvoorbeeld maatregelen te nemen die een potentiele overlast naar omwonenden tot een minimum te beperken. 12

13 Ook de voorgestelde maatregelen op het gebied van duurzaamheid zoals het toepassen van een sedumdak en de ontkoppeling van de afvoer van hemelwater van het gemeenteriool kunnen als extra kader meegegeven worden in het uit te werken bestemmingsplan of worden opgenomen in de exploitatieovereenkomst. Niet onvermeld mag worden dat door de planvorming een aantal bomen verplaatst moeten worden en dat er enkele zullen verdwijnen. Voor de laatste categorie zal compensatie worden gegeven door het aanbrengen van extra nieuwe bomen. Tenslotte zal, net zoals in het tot nu toe gevolgde proces, ook in het proces van het maken van een gewijzigd bestemmingsplan en het ontwerpen en uitwerken van het gebouw en de herinrichting van het terrein, zo veel mogelijk worden gecommuniceerd met belanghebbenden. Illustratief in deze is onderstaande reactie van enkele omwonenden waarin zij melden dat zij het liefst natuurlijk helemaal geen supermarkt willen, maar dat als deze er komt, zij voorstellen om het laden en lossen niet aan de achterzijde maar aan de voorzijde van het gebouw te positioneren. Na overweging van logistieke aard, de inrichting van de supermarkt en de uitstraling naar het binnenterrein lijkt ons dit voorstel niet haalbaar. Bovendien staat de ontwikkeling van geluidreductie bij vrachtverkeer ook niet stil gelet op de geluidloze vrachtauto s die nu geproduceerd worden. Reactie van omwonenden om het laden en lossen aan de voorzijde te laten plaatsvinden 13

14 5. Wat zijn de mogelijkheden voor de locatie van de ALDI aan de Traay. Omdat het voor de Traay en voor het winkelbestand aan de Traay belangrijk is, is nagedacht welke toegevoegde waarde op de huidige locatie van de ALDI zou kunnen worden gerealiseerd om deze plek te optimaliseren. Het ligt voor de hand om op de begane grond de winkelfunctie te behouden. Daarbij kan wel gedacht worden aan het realiseren van bijvoorbeeld twee kleinere winkels. De positie, relatief vooraan de Traay wordt gunstig gevonden. Mogelijkheid tot het toevoegen van woningen wonen boven winkels Voorgesteld wordt om kleine woningen toe te voegen op de verdieping, bijvoorbeeld voor starters of voor studenten. De ontsluiting van deze woningen kan via de binnenhof over het dak van de winkel waarmee op een eenvoudige wijze ten minste vier woningen kunnen worden toegevoegd. het vigerend bestemmingsplan Dit voorstel past binnen het bestemmingsplan en zal de aantrekkelijkheid en de uitstraling van dit gedeelte van de Traay sterk verbeteren. 14

15 6. Wat zijn de vervolgstappen Indien u als fractie(s) of als Gemeenteraad het college verzoekt de hier voorgestelde plannen betreffende de voorgenomen verplaatsing van de ALDI en de herontwikkeling van de huidige locatie van de ALDI te agenderen, dan voorzien we het volgende proces tot april 2014: o Gesprek tussen college en initiatiefnemer om de voorwaarden waaraan een Principe Verzoek moet voldoen af te stemmen. o Het afronden en verstrekken van het Principe Verzoek aan het college. o Het besluiten over dit Principe Verzoek door het college. o Het behandelen van dit (voorgenomen) besluit op het Principe Verzoek door de raad (i.c. de commissie). Indien dit positief wordt bekrachtigd - al dan niet met aanvullende voorwaarden uit uw raad - wordt de procedure voor het wijzigen van het vigerende bestemmingsplan ingezet, worden de plannen verder uitgewerkt, en voorzien we aansluitend de volgende stappen tot december 2014: o Het maken van een Bestemmingsplan Appelgaard inclusief de benodigde onderzoeken. o Het maken van een definitief ontwerp voor de verplaatsing van de ALDI o Het maken van een definitief ontwerp voor de huidige locatie van de ALDI Vanzelfsprekend zal ook in deze processen het contact worden onderhouden met partijen die dit wensen en kan een ieder zijn of haar zienswijzen inbrengen. Januari 2014 Griffioen Architekten bv J.G.Griffioen architect avb/bna 15