RAADSVOORSTEL Agendapunt : 5 Aan de gemeenteraad. Datum : 14 april 2015

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Agendapunt : 5 Aan de gemeenteraad. Datum : 14 april 2015 Onderwerp Verkoop gebouw 'Bachten Vaete' aan de Brouwerijstraat 1 in Kruiningen. case raadsvoorstel programma 14 Financieel ondersteunen budgethouder P.C.E. Kil portefeuillehouder I. Vogelaar stellers mr. S. Reubens en ir. J. Gideonse behandeld in opinieraad ja afdeling REO Voorstel Voorgesteld wordt in te stemmen met: 1. de verkoop van het gebouw Bachten Vaete en het verschil tussen de koopsom en de boekwaarde ten laste te brengen van de algemene reserve; 2. het terug huren van een belangrijk deel van het onder 1. genoemde gebouw onder de in het voorstel aangegeven condities; 3. de als gevolg van de verkoop vrijvallende kapitaalslasten te gebruiken voor de invulling van de taakstellende bezuinigingen op de huisvestingskosten en op de algemene baten en lasten. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Reimerswaal mr. F. Marquinie MBA secretaris A.J. Huisman burgemeester Voor een toelichting op het raadsvoorstel wordt verwezen naar de volgende pagina's. RAADSBEHANDELING Conform aangenomen voor: tegen: Gewijzigd aangenomen Overig

2 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Reimerswaal, gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, nummer , BESLUIT 1. In te stemmen met de verkoop van het gebouw Bachten Vaete aan de Brouwerijstraat 1 in Kruiningen aan de heer H.J. Knulst en de heer J.A. van de Velde, allebei woonachtig in Kruiningen, met inachtneming van de met deze natuurlijke personen gesloten koopovereenkomst met kenmerk Het verschil tussen de koopsom en de boekwaarde van ,75 ten laste te brengen van de algemene reserve. 3. De door de gemeente te betalen huursom voor het terug te huren deel van de begane grond ten laste te brengen van het product Subsidie bibliotheken en binnen dat product te verrekenen met de door de Bibliotheek Oosterschelde op te brengen huur voor de centrale biblitoheekvoorziening. 4. De door de gemeente te betalen huursom voor de verdiepingen ten laste te brengen van de post onvoorzien structureel, zolang en voor zover er onvoldoende inkomsten van onderhuurders tegenover staan. 5. De vrijvallende kapitaalslasten te gebruiken als dekkingsmiddel voor de in de meerjarenbegroting opgenomen taakstellingen op de kostenplaatsen Huisvesting en Algemene baten en lasten. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Reimerswaal, gehouden op 21 april T. Jansen A.J. Huisman raadsgriffier voorzitter

3 Toelichting op het raadsvoorstel Inleiding Door het vertrek van de afdeling Sociale Zaken en de cluster Personeelszaken is het gebouw Bachten Vaete vanaf 1 januari 2015 niet meer in gebruik bij de gemeente Reimerswaal. Het is niet onze bedoeling het gebouw Bachten Vaete in eigendom te houden. Zoals wij uw raad eerder hebben gemeld, wensen wij het gebouw geheel af te stoten, in combinatie met het voor een bepaalde periode terug huren van een belangrijk deel ervan. Op zichzelf bezien zouden instanties als de Bibliotheek Oosterschelde en de GGD zelf rechtstreeks ruimten kunnen huren van een koper van het gebouw Bachten Vaete, maar wij vinden het belangrijk om daarbij op te treden als intermediaire partij. Het op peil houden van het voorzieningenniveau zien wij namelijk als een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Wij willen daarom de regie blijven voeren over de vestigingsplaats van de medische en maatschappelijke voorzieningen in de gemeente. Daarbij hanteren wij het uitgangspunt, dat de gemeente ruimten beschikbaar stelt aan aanbieders van zorg en aan exploitanten van voorzieningen zoals een centrale bibliotheek. Het is daarbij de bedoeling dat de betrokken gebouwdelen door de gemeente worden terug gehuurd van de koper en vervolgens in onderverhuur worden gegeven aan de eindgebruikers. Daarbij wordt voor de benedenverdieping ingezet op een huurperiode van 10 jaar (met een optie tot verlenging), om uitdrukking te geven aan het belang van het aanbieden van één centrale bibliotheekvoorziening aan de bevolking gedurende een langere periode. Het introduceren van een nieuwe onzekere factor in de vorm van een kortlopend huurcontract strookt ook niet met het nieuwe bibliotheekbeleid. Wij willen de huidige openbare bibliotheek die in het pand is gehuisvest - door middel van een interne verbouwing omvormen tot één centrale bibliotheekvestiging voor de hele gemeente. Daarbij zal ook een deel van de bovenverdieping in gebruik genomen worden voor die centrale bibliotheekvoorziening. Om het gebouw daar bouwkundig geschikt voor te maken wordt rekening gehouden met een stelpost van ,00 (inclusief btw). Aan de directie van de Bibliotheek Oosterschelde is kenbaar gemaakt, dat dit bedrag geldt als een maximaal en daarmee taakstellend budget voor de bouwkundige aanpassingen van het gebouw ten behoeve van de beoogde centrale bibliotheekvoorziening. De kosten van de inrichting, stoffering en aankleding van de bibliotheek komen voor rekening van de bibliotheekorganisatie. Verder willen wij de bovenverdieping van het gebouw Bachten Vaete geschikt maken voor de huisvesting van overige medische en maatschappelijke functies. Afhankelijk van de uitkomst van de besluitvorming over het eventueel centraliseren van medisch-maatschappelijke voorzieningen in Kruiningen is het bijvoorbeeld mogelijk op de bovenverdieping één centraal consultatiebureau voor de hele gemeente onder te brengen. Zolang daarover geen besluitvorming heeft plaatsgevonden is het in ieder geval mogelijk het consultatiebureau dat thans nog is gevestigd aan de Burg. Vogelaarstraat 2 in Kruiningen te verplaatsen naar het gebouw Bachten Vaete. Het gebouw aan de Burg. Vogelaarstraat wordt immers door de thuiszorgorganisatie verkocht, waardoor het consultatiebureau moet omzien naar een nieuwe vestigingsplaats. Aangezien niet het hele gebouw nodig is voor genoemde functies is het mogelijk om het resterende deel van de begane grond van het gebouw een binnen de omgeving passende nieuwe functie te geven. Hierbij geldt dat het gebouw door de koper kan worden herontwikkeld binnen de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan Kruiningen biedt. Daarnaast zijn wij bereid medewerking te verlenen aan het realiseren van maximaal 10 appartementen voor permanente reguliere bewoning. Via een openbare inschrijving is gezocht naar een koper voor het gebouw met ondergrond. Er is één gezamenlijke inschrijving ontvangen van de heer H.J. Knulst en de heer J.A. van de Velde, allebei woonachtig in Kruiningen (hierna: inschrijvers). Inschrijvers zijn bereid het gebouw met ondergrond aan te kopen voor een bedrag van ,25 (exclusief btw), maar inclusief de hiervoor genoemde stelpost van ,00 inclusief btw voor de bouwkundige aanpassingen ten behoeve van een centrale bibliotheekvestiging. Als dat bedrag niet opgaat aan bouwkundige maatregelen, zijn inschrijvers dat bedrag toch verschuldigd

4 Vanwege de ontwikkeling van 10 appartementen op de begane grond wensen inschrijvers tevens een strook tuingrond aan te kopen voor het aangegeven bedrag van ,00 (exclusief btw). Argumenten Beoordeling koopprijs De verkoopprocedure was erop gericht de best beschikbare gegadigde te vinden voor het aankopen van het gebouw Bachten Vaete. De procedure leverde op de voorgeschreven dag één inschrijving op. Bij de beoordeling van de inschrijving is gebleken dat inschrijver: 1. op de voorgeschreven manier heeft meegedaan aan de verkoopprocedure; 2. voldoet aan de geformuleerde eisen en randvoorwaarden en; 3. een voor de gemeente uit financieel opzicht bezien aanvaardbare aanbieding doet. ad 1. De verkoopprocedure is vastgelegd in de informatiebrochure met kenmerk ad 2. De inschrijving voldoet aan de vastgestelde eisen. Het gebouw met ondergrond wordt verkocht en vervolgens deels terug gehuurd van de nieuwe eigenaar, waarbij de gemeente een huurgarantie voor 5 jaar verleent voor de bovenverdieping en een huurgarantie van 10 jaar voor het op de begane grond van het gebouw te realiseren bibliotheekdeel. Inschrijvers hebben aangegeven dat zij een deel van de begane grond van het gebouw willen verbouwen tot 10 appartementen voor permanente reguliere bewoning. Daarmee voldoet hun inschrijving aan de eis dat de herontwikkeling van het resterende deel van de begane grond past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan Kruiningen, waarbij de bereidheid bestaat om in afwijking hiervan medewerking te verlenen aan het realiseren van maximaal 10 appartementen voor reguliere permanente bewoning. ad 3. Om reden van gewenste transparantie en rechtmatigheid heeft een onafhankelijke deskundige het gebouw getaxeerd. De door de taxateur toegekende actuele waarde aan het pand bedraagt ,--. Er zit een behoorlijk verschil tussen de getaxeerde actuele waarde en de boekwaarde. Dit is echter ook logisch. De boekwaarde van het gebouw is gebaseerd op de aanschafwaarde, minus de lineaire afschrijving. De boekwaarde is bij de vorige verbouwing in 2005 toegenomen als gevolg van het vernieuwen van technische installaties. De boekwaarde is derhalve een bedrijfseconomische waarde en wijkt in dit geval dus verklaarbaar af van de actuele marktwaarde. Het is daarmee realistisch de aanbieding van inschrijvers te vergelijken met de actuele waarde van het object. Hoewel hun aanbieding van ( , ,00 voor genoemde bouwkundige aanpassingen =) ,25 onder de getaxeerde actuele waarde ligt, is het verschil gering. Wij zijn van mening dat er sprake is van een uit financieel oogpunt bezien aanvaardbare aanbieding. Hierbij nemen wij niet alleen in aanmerking dat de aanbieding in overeenstemming is met de getaxeerde verkoopwaarde van het gebouw, maar dat het afstoten ervan ook leidt tot een besparing op de exploitatiekosten. Als het gebouw niet wordt verkocht, gaan de kosten van onderhoud en instandhouding immers gewoon door. Het is dus belangrijk om niet te wachten met de verkoop ervan. Samen met de opbrengst van de grondverkoop zijn inschrijvers bereid een bedrag van ( , ,00 =) ,25 neer te leggen voor het gebouw met ondergrond. De actuele boekwaarde van het gebouw Bachten Vaete (per 1 januari 2015) bedraagt 925,213,00. Vergelijking van de aanbieding van de inschrijvers met deze boekwaarde leert, dat er een bedrag van ( 925,213, ,25 =) ,75 moet worden afgedekt. Voorgesteld wordt hiertoe een beroep te doen op de algemene reserve. Beoordeling huurprijzen All-in huurprijs gedeelte centrale bibliotheek De inschrijvers bieden het gedeelte van de begane grond dat bedoeld is voor het realiseren van een centrale bibliotheek aan voor een (aanvangs)huurprijs van ,00 per jaar. Het gaat om een bruto-oppervlakte (dus inclusief de verkeersruimte voor de ontsluiting van de bovenverdieping en de technische ruimten zoals de lift en de meterkast) van ongeveer 325 m². Dit komt neer op een huurprijs van 92,31/m²

5 De bestaande bibliotheek heeft een oppervlakte van circa 175 m². Volgens het door inschrijvers aangeleverde schetsontwerp met kenmerk , is op de begane grond een uitbreiding van de bibliotheekfunctie mogelijk met een oppervlakte van circa 70 m². De daarmee te realiseren oppervlakte van circa 245 m² is onvoldoende voor een centrale bibliotheekvoorziening in Reimerswaal, omdat de oppervlakte daarvan volgens de bibliotheekorganisatie 400 tot 600 m² behoort te bedragen. Op dit moment huurt de Bibliotheek Oosterschelde nog een viertal objecten in de gemeente, die gebruikt worden als bibliotheek. De huurprijs van 92,31/m² die door inschrijvers wordt gevraagd voor het desbetreffende deel van het gebouw Bachten Vaete ligt een stuk lager dan de huurprijs van 162,85/m² van de huidige bibliotheek in Kruiningen. De nu gevraagde huurprijs van ,00 ligt slechts een fractie hoger dan de huurprijs van ,00, die nu door de Bibliotheek Oosterschelde wordt betaald voor de bibliotheekvoorziening in Kruiningen, terwijl de huidige oppervlakte daarvan een stuk kleiner is. Wij zijn van mening dat er sprake is van een uit financieel oogpunt bezien aanvaardbare aanbieding. Daarbij geldt, dat de huurprijs die de gemeente jaarlijks moet betalen wordt afgedekt door de huur die de Bibliotheek Oosterschelde gaat betalen voor de nieuwe centrale bibliotheekvoorziening. Daartoe worden binnen het product Subsidie bibliotheken zowel de huurkosten (die de gemeente moet betalen aan de nieuwe eigenaren van het gebouw Bachten Vaete ) als de huuropbrengsten (die de Bibliotheek Oosterschelde gaat betalen aan de gemeente) met elkaar verrekend. Uitgangspunt daarbij is vanzelfsprekend, dat de huurprijs die de bibliotheekorganisatie aan de gemeente betaalt op dezelfde manier jaarlijks wordt geïndexeerd als de huurprijs die de gemeente verschuldigd is aan de kopers van het gebouw Bachten Vaete. All-in huurprijs bovenverdieping De bovenverdieping van het gebouw Bachten Vaete wordt door inschrijvers aangeboden voor een (aanvangs)huurprijs van ,00 per jaar. Hiervoor is al aangegeven dat een deel van de verdieping gelet op het voorlopige programma van eisen van de bibliotheek nodig is voor de centrale bibliotheekvoorziening. Het gaat om een oppervlakte van circa 200 m². In totaal krijgt de bibliotheek dus een oppervlakte van circa (245 m² op de begane grond m² op de verdieping =) 445 m². Het resterende deel van de bovenverdieping heeft een gebruiksoppervlakte van circa 325 m². De desbetreffende ruimte kan worden verhuurd aan andere medische en maatschappelijke zorg- en dienstverleners. Wij hebben echter nog geen concrete afspraken gemaakt met potentiële gegadigden over het gebruik van (delen van) de door de gemeente terug te huren bovenverdieping. Hiervoor is al aangegeven, dat de bovenverdieping in beginsel de ruimte biedt voor de vestiging van een centraal consultatiebureau, indien daartoe zou worden besloten. In de loop van dit jaar zullen wij een voorstel doen over het al dan niet laten werken van de GGD vanuit één locatie. Op korte termijn zou in ieder geval het Kruiningse consultatiebureau kunnen verhuizen van de Burg. Vogelaarstraat 2 naar het gebouw Bachten Vaete. De GGD betaalt daarvoor op dit moment een bedrag van ,00 per jaar aan huur aan Allevo. Het desbetreffende huurcontract loopt af op 31 december Er is al overleg gevoerd met de GGD over de haalbaarheid van deze alternatieve vestigingsplaats voor het lokale consultatiebureau en de GGD staat positief ten opzichte van de mogelijkheid om - indien daartoe op termijn zou worden besloten - alle consultatiebureaus onder te brengen op de bovenverdieping van het gebouw. Zolang er nog geen sprake is van huurcontracten met eventuele gebruikers van de bovenverdieping zal de door de gemeente te betalen huurprijs ten laste moeten worden gebracht van de post onvoorzien structureel. Zodra er sprake is van huuropbrengsten van onderhuurders worden die vanzelfsprekend verrekend met de huurprijs die de gemeente verschuldigd is aan de kopers van het gebouw Bachten Vaete. Indien het nodig is om (bouwkundige) aanpassingen te doen ten behoeve van onderhuurders, dienen de kosten die daarvoor moeten worden gemaakt uiteindelijk te worden opgebracht door de huurprijs die bij de onderhuurders in rekening zal worden gebracht. Vooruitlopend daarop zullen de eventuele verbouwingskosten ten laste van de Voorziening Onderhoud Gebouwen (VOG) worden gebracht

6 Voor de huurprijzen in de resterende looptijd van de huurovereenkomsten geldt overigens uitsluitend een jaarlijkse indexering van de (aanvangs)huurprijs, op basis van de reeks CPI Alle huishoudens van het CBS, waarbij gekozen wordt voor het meest recente basisjaar. De kosten van klein onderhoud aan het door de gemeente te huren deel van het gebouw Bachten Vaete komen natuurlijk ook ten laste van de VOG. Conclusie Door het ontbreken van andere inschrijvers is het vanzelfsprekend onmogelijk om op basis van een vergelijking de conclusie te trekken dat er sprake is van de best beschikbare gegadigde, zoals bedoeld in de informatiebrochure. Het voorgaande samenvattend zijn wij echter van mening, dat de aanbieding van inschrijvers voldoet aan de financiële verwachtingen die de gemeente mocht hebben. Om die reden is een koopovereenkomst aan inschrijvers voorgelegd, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. Overlegresultaten Wethouder Vogelaar heeft tijdens de vergadering van de besluitraad op 3 maart 2015 mondeling aangegeven, dat er 1 inschrijving is ontvangen. Na beoordeling van hun inschrijving is de koopovereenkomst ter ondertekening voorgelegd aan de kopers. De overeenkomst is op 18 maart 2015 door alle partijen ondertekend. Aanpak/Uitvoering Het voorgaande samenvattend wordt voorgesteld: 1. In te stemmen met de verkoop van het gebouw Bachten Vaete aan de heer H.J. Knulst en de heer J.A. van de Velde, allebei woonachtig in Kruiningen, met inachtneming van de op 18 maart 2015 met deze natuurlijke personen gesloten koopovereenkomst met kenmerk Het verschil tussen de koopsom en de boekwaarde ten laste te brengen van de algemene reserve. 3. De door de gemeente te betalen huursom van ,00 per jaar (aanvangshuurprijs) voor een deel van de begane grond ten laste te brengen van het product Subsidie bibliotheken en binnen dat product te verrekenen met de door de Bibliotheek Oosterschelde op te brengen huur voor de centrale biblitoheekvoorziening. 4. De door de gemeente te betalen huursom van ,00 per jaar (aanvangshuurprijs) voor de verdiepingen ten laste te brengen van de post onvoorzien structureel, zolang er onvoldoende inkomsten van onderhuurders tegenover staan. 5. De vrijvallende kapitaalslasten te gebruiken als dekkingsmiddel voor de in de meerjarenbegroting opgenomen taakstellingen op de kostenplaatsen Huisvesting (taakstelling bezuiniging op huisvestingskosten) en Algemene baten en lasten (taakstelling bezuiniging door centraliseren voorzieningen). Lasten, baten en dekking De actuele boekwaarde van het gebouw Bachten Vaete (per 1 januari 2015) bedraagt 925,213,00. Vergelijking van de aanbieding met deze boekwaarde leert, dat er een bedrag van ( 925,213, ,25 =) ,75 moet worden afgedekt. Voorgesteld wordt hiervoor een beroep te doen op de algemene reserve. Daarmee wordt de volledige boekwaarde van het gebouw afgeschreven. Dit heeft tot gevolg, dat de voor 2015 geraamde afschrijving van ,- - volledig vrij valt. Dit bedrag kan worden gebruikt als dekkingsmiddel voor de invulling van de in de meerjarenbegroting opgenomen bezuinigingstaakstelling op de kostenplaatsen Huisvesting en Algemene baten en lasten. Vanaf het boekjaar 2016 vallen de kosten van rente en afschrijving voor het gebouw Bachten Vaete vrij. Deze kapitaallasten worden ingezet voor genoemde bezuinigingstaakstelling. Een en ander is verwerkt in de bij dit voorstel behorende begrotingswijziging met kenmerk Voor wat betreft de door de gemeente te betalen huur geldt als uitgangspunt, dat deze minimaal dient te worden afgedekt door de huurinkomsten van de beoogde onderhuurders. Voor wat betreft de Bibliotheek Oosterschelde geldt dat de verrekening plaatsvindt binnen het product

7 Subsidie bibliotheken. Zolang er voor de overige door de gemeente te huren gebouwdelen nog geen onderhuurders zijn gecontracteerd, worden huurkosten ten laste gebracht van de post onvoorzien structureel. Standpunt opinieraad Dit voorstel is op 7 april 2015 voorgelegd aan de opinieraad. Op verzoek van de opinieraad is het voorstel aangevuld met een aantal financiële aspecten. Het college heeft de opinieraad verder toegezegd in de loop van dit jaar een voorstel te zullen presenteren over het al dan niet concentreren van de consultatiebureaus van de GGD in het gebouw Bachten Vaete. Verder voert het college in verband met de op handen zijnde verkoop van het zogenoemde kruisgebouw aan de Burg. Vogelaarstaat 2 in Kruiningen - overleg met de GGD over de mogelijkheid de consultatiebureauvoorziening voor Kruiningen onder te brengen op de bovenverdieping