Onderzoek: Toekomst voor stedelijke woningbouw? KENNIS- DOCUMENT

Transcriptie

1 Onderzoek: Toekomst voor stedelijke woningbouw? KENNIS- DOCUMENT

2 Inhoud Samenvatting 4 1 Inleiding Stedelijke woningbouw voldoende aantrekkelijk? Onderzoeksopzet en leeswijzer 9 2 Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbod Verstedelijkingsbeleid Uitwerking beleid woningbouw in bestaand stedelijk gebied Feitelijke woningbouw en plancapaciteit tot in stedelijke gebieden 2.4 Woningbouwplannen in enkele regio s Conclusies 20 3 Behoefte aan woningen in stedelijk gebied Vraag naar nieuwe woningen op landelijk niveau 22 Colofon Dit kennisdocument is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Onderzoek is uitgevoerd door RIGO Research en Advies in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Het onderzoek wordt behandeld in NAW Dossier #39: Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus. Auteurs: Geurt Keers, Elien Smeulders, Tjeerd Teerlink van RIGO Research en Advies Rapportnummer: P15360 Vormgever: Maurits Gemmink van Gemmink Grafisch Editie: maart 2011, kennisdocument nr Regionale verschillen in nieuwbouwbehoefte Conclusies 32 4 Discrepanties beleid en vraag in stedelijk gebied Meer appartementen in stedelijk gebied op gespannen 34 voet met vraag consumenten 4.2 Meer mogelijkheden voor gedifferentieerd bouwen? 35 Bijlagen Bijlage 1 Woningbouw naar eigendom en woningtype in Bijlage 2 Woningmarktanalyse WoON Bijlage 3 Voorbeelden stedelijke laagbouw 70 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 3

3 Samenvatting Het verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid is ook in gericht op bundeling van wonen en werken in stedelijke regio s met nu een sterker accent op bouwen binnen bestaand bebouwd gebied. Stedelijke gemeenten zullen een creatieve slag moeten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus te ontwikkelen die aansluiten op de vraag en bovendien financieel uitvoerbaar zijn. In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling is deze thematiek nader onderzocht. Voor de onderzoeksaanpak is een deskstudie uitgevoerd en een aparte analyse van het recente WoON 2009 (Woningbehoeften Onderzoek Nederland). a) Verstedelijkingsbeleid en woningaanbod Het rijksbeleid voor verstedelijking is gericht op bundeling van wonen, werken en voorzieningen om het landschap zoveel mogelijk van verstedelijking te vrijwaren en draagvlak voor stedelijke voorzieningen te versterken, waaronder het openbaar vervoer en om mobiliteitsgroei te beheersen. Belangrijk aspect daarbij is het realiseren van groei van woningvoorraad en arbeidsplaatsen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Het rijk heeft een hogere ambitie voor woningbouw binnen BBG. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de Verstedelijkingsafspraken de regionale ambitie meestal 40% of meer in BBG in In is gemiddeld onder de 30% BBG gebouwd. De 40% is feitelijk gehaald in (circa woningen, ervoor gemiddeld per jaar). Voor is er voldoende plancapaciteit voor 40% BBG in de meeste regio s. Welke woningtypen en woonmilieus in stedelijk gebied worden nagestreefd is mistig. Het rijk geeft geen richtlijnen over de vorm van woningbouw of woonmilieus. Binnen de verstedelijkingskaders moet het aanbod zijn afgestemd op de woonvraag. Tweeslachtigheid in beleid is te constateren. Verdichting met hoge kwaliteit kan het voor de consumenten toch aantrekkelijk maken. Ook is er twijfel over de afzetbaarheid en kosten van veel stedelijk bouwen. In de praktijk komt het erop neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de woningproductie opgelopen van 22% in 2001 tot 42% in 2009; in de vier grote steden van 54% naar 64%. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aandeel koopappartementen het hoogst, bijna 40%. De ambitie is groter. Er worden vooral ook nog meer appartementen gepland. In een stad als Den Haag wordt 60% appartementen in nagestreefd. Sommige regio s waaronder de Haagse gaan voor 60% BBG. Met termen als hoogstedelijk wordt de binnenstedelijke ambitie verder benoemd, maar niet geconcretiseerd. Aandacht is er wel voor zaken als energiebesparing in woningen, minimaliseren van milieuknelpunten en het klimaatbestendig inrichten van locaties (onder andere met behulp van groen en blauw) en heel soms zelfs het parkeren. Volgens een onderzoek noemen gemeenten en marktpartijen drie redenen voor de veelheid aan appartementen: het rijksbeleid dat meer inzet op verdichting; het bouwen van appartementen sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van steden en de financiering van de bouwlocaties wordt erdoor bewerkstelligd. Regionale verschillen in beleid en aanbod Regio s met een grote woningbouwopgave hebben meestal een hoge ambitie voor stedelijk bouwen. De meeste regio s in de Randstad gaan voor 60% bouwen binnen BBG. Zeeland met ruimte en ontspannen woningmarkt spant relatief echter de kroon met 75% BBG, met een uitwerking naar woningtype: 35 tot 60% appartementen (10 tot 25% koop). In Limburg weet men de ambitie nog niet vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt. In Noord-Brabant wordt uitgegaan van 25%. In regio s als Groningen-Assen en Emmen wordt de ambitie op 40% gesteld, maar met meer aandacht voor woonwensen van de consumenten. Uitleggebieden krijgen dan ook voldoende capaciteit voor de vraag naar landelijk groen wonen. In Leeuwarden is binnenstedelijk ook aandacht voor intensieve laagbouw. De planologische capaciteit is zeker nog niet in alle regio s zeker gesteld voor de ambities voor binnenstedelijk bouwen in , zoals in de regio Rotterdam. Maar gemiddeld is er al wel voldoende locatiecapaciteit in beeld voor 40% bouwen binnen BBG. Ondanks regionale verschillen krijgt het aanbod in stedelijke gebieden een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. Of deze stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn zal afhankelijk zijn van in welke mate het aanbod voldoet aan de vraag en van de financiële uitvoerbaarheid bij de trend van het duurder worden van locaties bij minder of geen locatiesubsidies van de rijksoverheid. b) Behoefte aan woningen in stedelijk gebied De nieuwbouwvraag voor uitbreiding van de woningvoorraad in Nederland betreft in % eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezinshuur en 21% meergezinshuur. Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen. Het aandeel koopappartementen in de vraag naar koopwoningen is sinds 1995 nauwelijks toegenomen. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens, bijvoorbeeld, hebben nauwelijks invloed op de verdeling van de vraag naar woningtypen in de koopsector. De nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterkt gericht op goedkopere segmenten: 27% goedkope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop; 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur. De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk 48% van het totaal. Dus dat is komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen in stedelijk gebied (BBG). De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd. In het centrumstedelijk milieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huurappartementen 13%). In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezins woningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd bijna 15% van de totale behoefte. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartementen; aan huurappartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is de behoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen en resteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen. In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezinshuurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft een deel van de senioren behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) appartementen. Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer op ongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector. 4 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 5

4 Regionale verschillen in vraag Opvallend is dat in grootstedelijke gebieden van de vier grote steden de behoefte aan stedelijke milieus relatief wel groter is, G4 regio s 60%, G4 zelfs 70%. In stadsregio Rotterdam en Haaglanden is de behoefte (met 48% en 30%) echter kleiner dan de ambitie voor binnenstedelijke woningbouw (60% BBG). Maar zelfs in de G4 bestaat in centrum stedelijke milieus nog behoefte aan toevoeging van bijna 40% grondgebonden huizen. In stedelijke buitencentrum milieus gaat dit meer richting de 100%. Rotterdam en Den Haag zijn meer steden met uitgesproken stedelijke laagbouw behoefte, Utrecht en Amsterdam zijn steden met meer prominente vraag naar (koop)appartementen, waarbij evenwel de vraag naar grondgebonden woningen in stedelijk gebied ook bepaald niet verwaarloosbaar is. c) Discrepanties beleid en vraag in stedelijk gebied Door de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitie uit over het percentage woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de ambitie van ten minste 40% BBG in gesteld. In de Randstad gaan Metropoolregio Amsterdam en de stedelijke regio s in de Zuid-vleugel zelfs voor 60% toevoegen van woningen binnen stedelijk gebied. Deze beleidsambities staan niet op gespannen voet met de woonvoorkeuren naar woonmilieus. In beginsel is de opgave in kwantitatieve zin ook geen duidelijk probleem. In 2006 en 2007 is 40% BBG gerealiseerd, ook in jaarlijkse aantallen zoals die worden voorzien voor Het grote knelpunt ligt bij de invulling van de woonmilieus in stedelijk gebied, vooral het woningtype. Het rijksbeleid voor het wonen beoogt evenwel binnen de kaders van het verstedelijkingsbeleid ook het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Hier is echter sprake van een tegenspraak in beleid. Hoewel het rijk geen richtlijnen geeft over de vorm van de woningbouw of woonmilieus komt de praktijk er vooral op neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de totale productie al toegenomen van 26% in 2001 naar 42% in Het aanbod in stedelijke gebieden krijgt een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen, zoals hierboven beschreven. Voor zover bekend wordt in stedelijk gebied soms al 60% appartementen voorzien in , terwijl de vraag 30% aangeeft. In stedelijke centrummilieus kan het aandeel 60% zijn, maar in het overig stedelijk gebied (buitencentrum milieus) is de vraag naar appartementen vrij klein (in de meeste gebieden per saldo een potentieel overschot), en betreft de behoefte aan toevoegen alleen koopappartementen. Voor een deel is daarin met verkoop van huurwoningen in te voorzien. Binnenstedelijk bouwen heeft veel kansen in de markt, maar dan moet veel meer marktconform volgens de woonwensen worden gebouwd. Dat is de kern van de bevindingen. In de plannen van stedelijke regio s wordt echter onvoldoende rekening gehouden met de woonwensen. Dat vormt voor de realisatie van de stedelijke woningbouwopgave een groot knelpunt. De intensiteit van het knelpunt vertoont samenhang met druk op de ruimte en krapte op de woningmarkt en betreft dus in sterke mate regio s in de Randstad. Maar zelfs in stedelijk gebied van Zeeland is het knelpunt aan de orde. In de afgelopen paar jaar is de afzet van koopappartementen al knelpunt geworden, al enkele jaren vóór de recessie. Gemeenten moeten dus een creatieve slag maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus in stedelijk gebied te ontwikkelen die ook financieel uitvoerbaar zijn. De vraag naar een meer gedifferentieerde woningbouw in de steden wordt komende jaren naar verwachting meer pregnant. Als de economie aantrekt kan hier beter op worden voorgesorteerd. De woningbouw voor de komende decennia is vermoedelijk de laatste grote bouwopgave. Na 2035 is de groei van huishoudens in de meeste regio s naar verwachting voorbij en is krimp in veel regio s een opgave. Dus wat wordt toegevoegd is de laatste grote kans om te bouwen waar nog veel behoefte aan is. Naast wonen in groene woonmilieus is er behoefte aan stedelijke laagbouwmilieus en aan appartementen in specifieke marktsegmenten met functionele en architectonische kwaliteit. Hiervoor biedt het stedelijk gebied veel mogelijkheden. Maar bij stedelijk bouwen zullen de programma s voor woningen en woonmilieus meer gedifferentieerd moeten worden om tot aantrekkelijke en afzetbare woningen te komen. Mogelijke gevolgen bij minder marktconform aanbod stedelijk bouwen Bij onvoldoende vraagconform aanbod in stedelijk gebied zijn er gevolgen denkbaar. Binnen de steden zelf kan de productie van woningen (vooral appartementen) minder omvangrijk zijn dan de beoogde aantallen in de Verstedelijkingsafspraken. Een deel van de woonconsumenten die het zich kunnen permitteren wijken uit naar verder gelegen gebieden om hun gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen vinden. Een deel van de woonconsumenten verhuist niet en geeft een deel van hun mogelijke woonbudget uit aan doelen zoals vakanties en een tweede woning in het buitengebied. De alternatieven brengen bij migratie verdere selectiviteit in bewoning van de stad en meer mobiliteit voor woon-werk en recreatie met zich mee. Bij meer tweede wonen is ook extra ruimtebeslag een gevolg. Oplossingsrichtingen De vraag voor het realiseren van het beleid voor stedelijk bouwen is vooral of andere woonkwaliteiten zijn aan te bieden dan tot nu toe gebruikelijk. Hiervoor zijn enkele richtingen aan te geven: Binnen dezelfde marktsegmenten zijn aantrekkelijkere appartementen te maken, met kwaliteit in vormgeving, buitenruimte en woonoppervlakte en voorzieningen. Andere niches in de appartementenmarkt zijn ook kansrijk, vooral met tussenvormen tussen appartement en stadswoning, zoals gestapelde villa s met groot oppervlak en dakterrassen. Uiteindelijk kan ook meer sociale huur in de appartementensector worden toegevoegd. Corporaties zullen de onrendabele toppen hiervoor dan moeten dragen. Die markt kan aanzienlijk zijn, maar ook zijn grens kennen als bestaande huurappartementen leeg komen te staan. Belangrijk ander stedelijk woningaanbod, wat op veel belangstelling kan rekenen, is de grondbonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus moeten worden gemaakt, waarbij voor voldoende ruimtelijke kwaliteit (zoals groen en speelgelegenheid) en gebouwd parkeren een belangrijk onderdeel vormen. Ook die milieus hebben gevolgen voor de haalbare grondopbrengsten. Maar stedelijke laagbouw kan ook in hoge dichtheden worden gerealiseerd. Bij lagere dichtheden in de steden als gevolg van met name meer bouwen van de zo gewenste grondgebonden stadswoningen zal er eerstkomende jaren niet direct meer beslag op het landelijk gebied te hoeven worden gelegd. Als gevolg van de recessie is er nog betrekkelijk veel plancapaciteit in stedelijk gebied voorhanden. Op langere termijn is de ruimte binnen de stad mogelijk een knelpunt dat vraagt om uitleglocaties. Mogelijk biedt bestaand bebouwd gebied in kleinere gemeenten nog eerst ruimte om de vraag te accommoderen. Voor de kansen van door consumenten gewenste stedelijke woningbouw zal vooral het bouwprogramma moeten worden bijgesteld in bovengenoemde zin. Dat zal financiële gevolgen hebben. Voor meer variatie in het appartementenaanbod zal het grondprijsbeleid (minder rigide residuele grondprijsbepaling) moeten worden aangepast om hogere bouwkosten mogelijk te maken voor meer woningkwaliteit. Lagere dichtheden met meer grondgebonden woningen zullen ook financiële gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Hiervoor zijn bijdragen van overheden nodig of toepassing van minder gebruikelijke maatregelen, zoals een kleiner aandeel sociale woningbouw en marktconforme grondprijzen voor sociale woningbouw. Beheersing van plankosten en faseringkosten zijn ook opties om kosten te besparen. Bij meer gewilde woningbouw is de afzet van bouwgrond ook sneller. Voor de toekomst van stedelijk bouwen zijn volop kansen als consument gericht wordt ontwikkeld. En dat vereist maatwerk van gemeenten en marktpartijen en waar nodig steun van de rijksoverheid. 6 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 7

5 1 Inleiding Het verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid is gericht op bundeling van wonen en werken in stedelijke regio s met een sterk accent op bouwen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Het minimale percentage nieuwe woningen binnen BBG is door het rijk op 25% gesteld. Voor de Randstad wordt daar nog een schep bovenop gedaan: tenminste 40% binnen BBG. Een belangrijke vraag is nu hoe en waar deze woningen gerealiseerd moeten worden zonder dat de prijskwaliteitverhouding maar voor een beperkte groep aantrekkelijk is. Vast staat dat stedelijke gemeenten een creatieve slag zullen moeten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus te ontwikkelen die aansluiten op de vraag en bovendien financieel uitvoerbaar zijn. In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling wordt deze thematiek nader onderzocht. 1.1 Stedelijke woningbouw voldoende aantrekkelijk? Een bouwopgave van een half miljoen woningen in de Randstad tot 2040 is op zich al niet niets, maar ruim binnen bestaand stedelijk gebied (40%) laat menigeen schrikken. De gedachte achter deze bouwopgave is dat door concentratie van de verstedelijking verder beslag op het landelijke gebied, zoals het Groene Hart, wordt tegengegaan en de mobiliteitsgroei wordt beperkt. Duurzame verstedelijking wordt zo nagestreefd. Aan de andere kant staan echter de woonwensenonderzoeken die keer op keer aangeven dat de vraag naar binnenstedelijke woningbouw, vooral in de vorm van appartementen aanzienlijk minder groot is dan de vraag naar laagbouw in groenstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus. Ook blijkt dat ondanks vergrijzing het aandeel appartementen in de woningvraag, vooral in de marktsector, niet echt toeneemt. Door diverse betrokkenen wordt gewezen op deze spanning tussen vraag en aanbod in het verstedelijkingsbeleid. Het realiseren van het zware accent op (binnen)stedelijk bouwen is een lastige opgave, omdat een belangrijke doelgroep voor de nieuwbouw, jonge gezinnen, maar in beperkte mate in de stad wil wonen en dan vooral in een grondgebonden woning. Daarnaast is binnenstedelijk ontwikkelen kostbaar, wegens bodemsanering, hoge grondkosten en grote kans op planvertraging door de vele omwonenden. Die kosten leiden vervolgens tot een voor de vraag eenzijdig bouwprogramma, omdat alleen met veel dure appartementen de financiële onderbouwing van de binnenstedelijke projecten sluitend gemaakt kan worden. Aansluiten bij de wensen van bewoners is broodnodig, zeker nu de crisis op de woningmarkt ertoe leidt dat consumenten kritischer zijn geworden. In een tijd dat marktpartijen hun risicoprofiel terugbrengen is het in ieder geval van belang is dat de woningproductie is afgestemd op de wensen van de markt. Een belangrijke vraag is dus op welke manier de (binnen)stedelijke woningbouwopgave zo ingevuld kan worden dat deze voldoende aantrekkelijk is voor toekomstige bewoners. Dit kan betekenen dat aantrekkelijkere appartementen moeten worden aangeboden: groter woonruimte met grotere balkons, zoal terrasappartementen. Het kan ook betekenen dat een deel van de appartementen op veel binnenstedelijke locaties heroverwogen moet worden. Wellicht leidt dat tot een lagere binnenstedelijke woningbouwcapaciteit - eengezinswoningen met voldoende buitenruimte nemen meer ruimte in dan appartementen. Dit zou uiteindelijk kunnen betekenen dat er meer ruimte voor woningbouw op uitleglocaties nodig is. Voor een realistisch en duurzaam op de marktvraag afgestemd woningbouwprogramma kan dit echter van groot belang zijn. 1.2 Onderzoeksopzet en leeswijzer Om nader in beeld te brengen op welke manier het mogelijk zou zijn de stedelijke woningbouwopgave beter te laten aansluiten op de vraag heeft RIGO in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling dit onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek gaat in op: a. Het verstedelijkingsbeleid en het aanbod van nieuwe woningen b. De woonwensen, wat de mensen willen. c. Vergelijking van aanbod en vraag en de knelpunten die dan naar voren komen. Voor de onderzoeksaanpak is een deskstudie uitgevoerd en een aparte analyse van het recente WoON 2009 (Woningbehoeften Onderzoek Nederland). Leeswijzer en begeleiding In hoofdstuk 2 staat het verstedelijkingsbeleid en het daaruit volgende woningaanbod naar binnenstedelijk gebied, woonmilieu en woningtype centraal. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de woonwensen van woonconsumenten. Tot slot, in hoofdstuk 4, wordt de woonvraag afgezet tegen het aanbod waar het beleid op afkoerst en worden de knelpunten voor het verstedelijkingsbeleid duidelijk. Het onderzoek is namens Bouwfonds Ontwikkeling begeleid door Hans Wisman en Han Joosten. Hart van Hoograven - Utrecht 8 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 9

6 2 Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbod Het rijksbeleid hecht veel waarde aan binnenstedelijk bouwen, bouwen in hoge dichtheden en bundeling van functies rond vervoersknooppunten. Dit beleid stuurt zelf niet direct op type woningen, maar werkt met deze doelstellingen wel in de richting van de bouw van meer appartementen. Dit hoofdstuk geeft de doelstellingen en programma s voor (binnen)stedelijke woningbouw in het beleid van het rijk, de provincies, de regio s en gemeenten van de G4-regio s. De regio Groningen wordt als voorbeeld gegeven van een regio waar de woonwensen meer meetellen bij het samenstellen van het bouwprogramma. Ook wordt de feitelijke woningbouw in beeld gebracht. 2.1 Verstedelijkingsbeleid Sinds de nota VINEX voor het verstedelijkingsbeleid streeft het rijk naar compacte verstedelijking. Door bundeling van wonen, werken en voorzieningen blijft het open landschap zoveel mogelijk behouden en de mobiliteit(sgroei) beperkt. Door bundeling wordt ook het draagvlak voor stedelijke voorzieningen, waaronder openbaar vervoer vergroot. Ook kan zo bestaande infrastructuur optimaal worden benut. Met de Nota Ruimte is dit verstedelijkingsbeleid voortgezet voor de zogenaamde bundelingsgebieden met nationale en regionale stedelijke netwerken. Doel is dat het bundelingspercentage voor woningen, arbeidsplaatsen en bedrijventerreinen ten minste gelijk blijft aan het bestaande percentage. 1 Belangrijk onderdeel in het beleid voor bundeling en zuinig ruimtegebruik is het bouwen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Met VINEX werd ernaar gestreefd circa 30% van de woningbouw voor uitbreiding van de woningvoorraad binnen BBG te realiseren. Voor de groei van arbeidsplaatsen werd dit ook nagestreefd. Het doel voor BBG (begrenzing jaar 2000) in de stedelijke regio s is in de Nota Ruimte gesteld op 25% tot 40% van de groei van de woningvoorraad en arbeidsplaatsen. Deze variatie is met name ingebracht omdat de bouwmogelijkheden binnen BBG tussen gemeenten en regio s kunnen verschillen. Het is ook niet de bedoeling dat andere doeleinden hierdoor in de knel komen, zoals voldoende groen en water in de stad en het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Wonen en werken dienen ook in samenhang te worden gezien. Bij woningbouw op verouderde bedrijventerreinen moet meer worden gestreefd naar combinatie van wonen en werken. Bij verlies aan ruimte voor bedrijven dient dit elders in de regio te worden gecompenseerd, eerst op bedrijvenlocaties in BBG door intensivering of herstructurering. Voor de Randstad is het beleid van de Nota Ruimte nader uitgewerkt. In de Structuurvisie Randstad 2040 wordt voor de vier Westelijke provincies de realisatie van gemiddeld 40% van de woningbehoefte in BBG voorgestaan en zo mogelijk een nog hoger percentage. 2 Gegeven de voorziene uitleglocaties wil het rijk inzetten op verdichting in de vier grote steden en voormalige groeikernen. Pas als bouw binnen BBG onvoldoende mogelijk is kunnen nieuwe uitleglocaties worden gezocht. Woonvoorkeuren kunnen volgens het rijk door aanbod worden beïnvloed. Hoge kwaliteit van het bouwen in BBG moet het voor meer consumenten aantrekkelijk maken er te komen wonen. Rijk geeft in de Nota Ruimte echter ook als doel aan de kwantitatieve en kwalitatieve woning-vraag te accommoderen binnen de bundelingsgebieden. Het beleid wil - met Verstedelijkingsafspraken met 21 regio s - ervoor zorgen dat er voldoende woningen komen op de juiste plaats (ruimtelijke ordening en woningbehoefte), met de juiste kwaliteit en op de juiste tijd. Het streven is het bereiken van een landelijk gemiddeld woningtekort van 1,5%. De woningbouw dient in overeenstemming te zijn met de vraagvoorkeuren van de woonconsumenten binnen de kaders van het ruimtelijk- en milieubeleid. Bijvoorbeeld het juiste type woning (eengezins of meergezins, huur of koop) op de juiste plek, zoals een groenstedelijk of centrumstedelijk milieu. De verantwoordelijkheid om de kwaliteit te realiseren ligt bij de gemeente en ontwikkelende partijen. Voor het rijk kunnen er echter beleidsmatige overwegingen zijn om op onderdelen de kwalitatieve opgave te sturen. Daarvoor kan de regionale marktsituatie een aanleiding zijn. Zo kan het rijk erop sturen dat in regio s met een tekort ver boven 1,5% zo nodig ook gekeken wordt naar benutting van alternatieve woningbouwlocaties buiten de regio. 2.2 Uitwerking beleid woningbouw in bestaand stedelijk gebied De Verstedelijkingsafspraken voor de stedelijke regio s gaan wat betreft de woningbouw over de kwantitatieve en de kwalitatieve opgave. De kwantitatieve opgave komt neer op de bouw van bruto ruim woningen per jaar. Hiervan is circa 40% voor vervanging van verouderde woningen in de voorraad. Voor uitbreiding van de woningvoorraad is er een opgave van bijna woningen per jaar (netto, zie tabel 2-1). Tabel 2-1 Opgave totale woningbouw volgens de Verstedelijkingsafspraken # Bruto productie Netto productie Metropool regio Amsterdam Noord-Holland Noord BRU (Utrecht) / Amersfoort / Groningen Assen Zuidvleugel Stadsregio Leeuwarden /2.500 Emmen 3.700/ /1.350 Stadregio Arnhem/Nijmegen / / Stadsregio Twente Stedendriehoek Zwolle-Kampen Waalboss SRE Breda-Tilburg Limburg Zeeland Totaal / / Zie met name: Programmadirectie Verstedelijking, Rijksreferentiekader verstedelijking, Den Haag, 23 maart # Niet alle gebieden van het land zijn hier opgenomen, zodat het totaal niet geheel Nederland betreft. 2 Ministerie van VROM, Structuurvisie Randstad 2040, Den Haag, Ministerie van VROM, Verstedelijkingsafspraken bestuurlijk overleg MIRT najaar Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 11

7 Uit de Verstedelijkingsafspraken blijkt vervolgens dat de meeste regio s 40% of meer in BBG willen bouwen van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad in (tabel 2-2). Tabel 2-2 Verstedelijkingsafspraken : aandeel woningbouw BBG, woonmilieu en woningtype % BBG Woonmilieu Woningtype: aandeel appartementen Amersfoort >40% Geen uitspraak Geen uitspraak Utrecht >40% Geen uitspraak Geen uitspraak MR Amsterdam 60% Geen uitspraak Geen uitspraak Zuidvleugel 60%* 52% stedelijk** Geen uitspraak Groningen-Assen 40% Geen uitspraak Geen uitspraak Regio Leeuwarden >40% (stad 30%) Geen uitspraak Geen uitspraak Emmen >40% Geen uitspraak Geen uitspraak Oost Nederland >40% Geen uitspraak Geen uitspraak Zeeland 75% Geen uitspraak 35-60% (koop 10-25%) Noord-Brabant 25% (streven 40%) Geen uitspraak Geen uitspraak Limburg Geen uitspraak Geen uitspraak Geen uitspraak *bruto 80%, BBGgrens 2010, i.p.v ** Vraag: 39% in stedelijke woonmilieus Alleen de stadregio s in Noord-Brabant hanteren 25% nog als uitgangspunt. Ook de stad Leeuwarden heeft met 30% een lager percentage. In Limburg is het beeld voor bouwen in BBG niet helder vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt. De Randstedelijke regio s van de Zuidvleugel en Metropoolregio Amsterdam gaan evenwel voor 60% bouwen in BBG, en Zeeland zelfs voor 75%. In de Tweede Kamer is voorgesteld binnen de Randstad een streefpercentage van ten minste 60% voor te schrijven. Het kabinet heeft ten minste 40% aangehouden omdat een hoger percentage niet in alle regio s van de Randstad haalbaar lijkt. Gemiddeld 60% zou lastig zijn in verband met de markt voor wonen in hoge dichtheden, de complexiteit van locaties en de hoge kosten om de binnenstedelijke woningbouw te realiseren. In krappe markten als die van Amsterdam zou de markt een hoger percentage wel mogelijk kunnen maken. De minister heeft echter grote twijfels over de realisatie van een 60% doelstelling voor de Randstad. Die opgave zal kwantitatief en kwalitatief zeer moeilijk zijn. Het doel van 40% is al een ambitie, aangezien de feitelijke realisatie in in de Randstad maar 24% binnen BBG was. 4 Het College van Rijksadviseurs (CRA) adviseert het kabinet naar aanleiding van de studie Prachtig Compact NL dat de verstedelijkingambitie van 40% uit de Structuurvisie Randstad 2040 te bescheiden is. Het CRA stelt dat een verdichtingopgave van gemiddeld 80% binnenstedelijk haalbaar zou moeten zijn. 5 Aanbevolen wordt sterk in te zetten op verdichting en herstructurering van verouderende woon- werklocaties in stedelijke gebieden en transformatie van in onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden. Er wordt gesteld dat wanneer deze herstructurering wordt uitgevoerd er pas na 2030 grootschalige uitbreidingslocaties nodig zullen zijn. Veel bouwen binnen BBG hoeft niet per definitie te leiden tot stapelbouw en geeft het belang aan van een doordachte mix van grondgebonden en gestapelde woningtypen. Over de te realiseren verhouding eengezins- en meergezinswoningen binnen BBG doet het rapport echter geen uitspraken en ook niet over de haalbaarheid in de markt. Ambities voor het percentage BBG bouwen worden voor alle regio s gesteld. In welke typen woonmilieus en met welke mix van woningtypen die ambitie wordt gegoten willen de meeste regio s niet 4 Ministerie van VROM, Uitvoering Structuurvisie Randstad 2040 aangepast, Den Haag, 19 oktober 2009, blz (zie verder paragraaf 2.3 waar wordt vermeld dat in dit percentage wel is gerea-liseerd). 5 College van Rijksadviseurs (2010), Advies van het college van Rijksadviseurs n.a.v. Prachtig compact NL; blz. 8 en 9. vermelden. Vermoedelijk wordt hier om de hete brij heen gelopen. Daar waar er wel indicaties over worden gegeven wordt duidelijk dat er iets wringt bij de hoge ambities voor BBG. In Zeeland gaat het bij woningtypen al snel om een groot aandeel appartementen: 35% tot 60%. In de Zuidvleugel van de Randstad wordt ruim 50% van de opgave in stedelijke woonmilieus voorzien, terwijl de vraag wordt geschat op 39%. In de Zuidvleugel wordt gesteld dat de verdichtingsopgave alleen kan slagen als er aantrekkelijke leefbare milieus worden gerealiseerd. In Holland Rijnland wordt voor verbetering van de woonkwaliteit echter een goede balans in woonmilieus gewenst. Bij Rijnmond twijfelt het rijk over het BBGprogramma. Daartoe wordt een regionale MKBA uitgevoerd naar de kosten en baten van meer binnen- versus meer buitenstedelijk bouwen. In Metropoolregio Amsterdam wil men binnen het bouwprogramma extra aandacht besteden aan toevoeging van (hoog)stedelijke en suburbane woonmilieus. In Emmen wil men woonmilieus en woningtypen die beter aansluiten op de eisen van de tijd en bij de wensen van de woonconsument. Kwaliteitsaspecten aanbod volgens de Verstedelijkingsafspraken In Limburg wordt de woningbouwopgave nog uitgewerkt in regionale woonvisies en een overkoepelende provinciale woonvisie. De kwalitatieve opgave heeft ook betrekking op een betere afstemming op vraagvoorkeuren met betrekking tot woonmilieus, woningtypen en speciale doelgroepen. Doel is ook een klimaatbestendige inrichting van locaties en het minimaliseren van knel-punten inzake lucht, geluid, geur en externe veiligheid. Bij verdichting en functieverandering wordt gestreefd naar een toename van groen en blauw. In Noord-Brabant wordt uitgegaan van een vraaggestuurde productie waarbij onder meer wordt ingespeeld op de vraag naar hoogstedelijke en groenstedelijke woonmilieus. In Zeeland is het programma gedifferentieerd naar woningtype. Voor de locaties wordt eerst aanbod gerealiseerd op binnenstedelijke locaties en herstructureringslocaties (waar verdunning zal plaatsvinden) en inbreidingslocaties en pas dan op een select aantal uitleglocaties. De uitleglocaties blijven van belang voor de nodige differentiatie en voor de kwaliteitsverbetering van ran-den van steden en dorpen. Ook worden bijzondere woonmilieus belangrijk gevonden voor het aantrekken van forenzen en de tweede woningmarkt. Voor Zuid-Holland, de Zuidvleugel in het bijzonder, is voor de opgave een apart document opgesteld: Ambitieuze stedelijke ontwikkeling van de Zuidvleugel. Focus wordt op de stad gelegd, vooral om hogere en middeninkomens aan de stad te verbinden. Verdere uitleglocaties worden beperkt tot 20% van de opgave voor groei van de woningvoorraad, voor woonmilieus waar binnen de steden geen ruimte bestaat. Zo wordt vliegveld Valkenburg bij Leiden een top groen en blauw woonmilieu met wonin-gen (met 30% sociale woningbouw). De verdichtingsopgave kan alleen slagen als er aantrekkelijke en leefbare woonmilieus wor-den gemaakt, als het regionaal groen beter bruikbaar en bereikbaar wordt voor de burgers. Verdichte woonmilieus worden vooral ontwikkeld langs de stedenbaanstations en langs de RijnGouweLijn. Van de opgave woningen te bouwen in komen er circa in de invloedsfeer van dit Zuidvleugelnet. Nieuwe woon- en werkmilieus wil de provincie concentreren langs de haltes in het stedelijk gebied. 6 In de Noordvleugel wordt geconstateerd dat de nieuwbouw kwalitatief dient aan te sluiten op de behoeften van woningzoekenden (woonmilieu en voldoende sociale woningbouw). Focus ligt in Amsterdam en omgeving vooral op hoogstedelijke milieus en groenstedelijke milieus. Bij hoogstedelijke milieus gaat het onder andere om locaties aan de IJ-oevers en de Zaanoevers. Op uitleglocaties is 75 m2 groen en blauw op loop- en fietsafstand richtgetal (zoals bij een aantal andere regio s). Een tijdige ontsluiting per auto, OV en fiets inclusief voldoende parkeerruimte wordt nagestreefd, en een klimaatbestendige inrichting en het minimali-seren van milieuknelpunten. Bij Amersfoort wordt ook energieneutrale nieuwbouw in 2020 nagestreefd. In Noord Nederland komen bovengenoemde items ook terug. In de stadsregio Groningen-Assen wordt collectief particulier opdrachtgeverschap gestimuleerd en integraal aanbod van wonen, welzijn en zorg. Stadsregio Leeuwarden wil de kwaliteit van woonmilieus uitbreiden en uitleglocaties groen en landelijk wonen invullen en er ten minste 25% sociale woningbouw realiseren. Functieveranderingslocaties worden benut voor nieuwe vormen van stedelijk wonen, niet alleen appartementen, maar ook inten-sieve laagbouw. Emmen wil eengezinswoningen en appartementen in centrumstedelijke en groenstedelijke milieus en net als enkele andere re-gio s aandacht voor wonen boven winkels in de voorraad. De regio s in Oost hebben vergelijkbare thema s. Twente wil gezien de ontspannen woningmarkt nog onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor een extra kwaliteitslag in de voorraad. De regio Stedendriehoek zal haar duurzaamheidsambities nog scher-per in beeld brengen. Vooral in ontspannen woningmarkten is er meer aandacht voor kwaliteit, zoals benoeming van woningtypen naar woonmilieus. In andere gebieden blijft dit vaag en zijn er eerder indicaties voor veel stedelijke milieus met gestapelde woningbouw bij verdichting in BBG. In die gebieden is wel aandacht voor bepaalde kwaliteitsaspecten zoals een bepaalde hoeveelheid groen en blauw bij uitleglocaties, milieuduurzaamheid (minimaliseren van milieuknelpunten, klimaatbestendige inrichting en energiebesparing in nieuwe woningen) en soms zelfs parkeergelegenheid. 6 Provincie Zuid-Holland, Uitvoeringsagenda Structuurvisie , april 2010, blz Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 13

8 2.3 Feitelijke woningbouw en plancapaciteit tot 2020 in stedelijke gebieden Woningproductie naar woningtype Het verstedelijkingsbeleid voor woningbouw tot 2020 is in enkele opzichten niet duidelijk. De beoogde mix van woningtypen is vaak vaag, evenzo het bijpassende woonmilieu. Een houvast hiervoor biedt onder andere wat er feitelijk gebouwd is aan woningtypen de afgelopen jaren en of daar een bepaalde trend in zit. Voor Nederland, het Westen, de stadsregio s G4 en de vier grote steden geven de volgende figuren de woningbouw naar huur en koop en woningtype. Voor de andere landsdelen en de G4 (regio s) afzonderlijk wordt verwezen naar Bijlage 1. Figuur 2-1 Woningproductie naar eigendom en woningtype in Nederland en het Westen, Bij de G4 en G4 regio s wordt het aandeel appartementen alleen maar hoger. In de G4 regio s loopt het aandeel appartementen op van 35% naar 57%, bij de G4 zelf van 54% naar 64%. Het aandeel appartementen is in de G4 relatief minder opgelopen dan in de G4 regio s en het Westen. Het aandeel appartementen in de G4 was al hoog, en dankzij de VINEXuitleg met meer kansen voor eengezinswoningen is het niet zo snel gestegen. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aandeel koopappartementen het hoogst, bijna 40%. Woningbouw en plancapaciteit in stedelijk gebied tot 2020 Met gegevens over plancapaciteit voor woningbouw is te verkennen in welke mate de ambities voor bouwen binnen BBG al gestalte krijgen in planontwikkeling van de stedelijke regio s (tabel 2-3). Van de totale capaciteit van alle stedelijke regio s ligt 59% binnen de contouren van BBG2000. Het gaat dan om de bruto plancapaciteit, dus zonder de vermindering van de nieuwbouw ter vervanging van te slopen woningen. Wordt wel rekening gehouden met sloop, die voor het overgrote deel binnen de BBGcontouren plaatsvindt, dan resteert een aandeel van 47% binnen BBG. Tussen de verschillende regio s is een grote variatie te zien. De regio s Venlo, Maastricht, Heerlen, Holland-Rijnland en Haarlem plannen een groot (netto) aandeel binnen BBG, meer dan 75%. Voor een deel gaat het hier om de krimpregio s, waar uitbreiding van de woningvoorraad niet meer aan de orde is. De regio met op afstand het kleinste aandeel BBG is Flevoland, met slechts 3% van de totale plancapaciteit binnen BBG. Ook de regio s Groningen-Assen en Leeuwarden hebben een relatief kleine (netto) plancapaciteit binnen het bestaand bebouwd gebied. Bron: CBS statline, RIGO bewerking In sommige regio s zit er nog een flink gat tussen ambitie en planaanbod binnen BBG (zoals bij de regio Rotterdam). Bij andere regio s zijn er nog meer plannen dan de ambitie aangeeft (zoals Amersfoort, Breda /Tilburg, Holland Rijnland en Haarlem). Landelijk is in het aandeel eengezinskoopwoningen teruggelopen met 18% van 66% naar 48% van de totale nieuwbouw (bruto). Het aandeel koopappartementen is daarentegen opgelopen van 15% tot 22% en het aandeel huurappartementen van 11% naar 20%. Van de nieuwbouw is inmiddels in % appartement. Negen jaar geleden was dat 26%. Het aandeel huurwoningen is in negen jaar overigens opgelopen van 20% naar 31%. Het ontwikkelingsbeeld voor de vier provincies van de Randstad is vergelijkbaar met de landelijke trend. Alleen is het aandeel appartementen er hoger (49% in 2009) en is zelfs ook het aandeel eengezins huur teruggelopen. Figuur 2-2 Woningproductie naar eigendom en woningtype in stadsregio s G4 en de G4, Bron: CBS statline, RIGO bewerking Meerpad - Amsterdam 14 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 15

9 Tabel 2-3 Bruto en netto plancapaciteit woningbouw totaal en in BBG per stedelijke re-gio, Bruto capaciteit Netto capaciteit Regio totaal BBG Perc.BBG totaal BBG Perc.BBG Alkmaar % % Amersfoort % % Breda Tilburg % % BRU % % Drechtsteden % % Emmen % % Flevoland* % % Goes Terneuzen % % Groningen Assen % % Haaglanden % % Haarlem % % Heerlen % % Hilversum % % Holland Rijnland % % Kan % % Leeuwarden % % Maastricht % % Sittard % % SRE % % SRR % % regio Amsterdam % % Stedendriehoek % % Twente** Venlo % % Vlisburg % % Waalboss % % Zwolle Kampen*** % % Totaal % % Tabel 2-4 De verwachte (bruto en netto) productie in BBG tot 2020 per jaar op basis van de plancapaciteit vergeleken met de feitelijke productie Bruto productie per jaar Netto productie per jaar Regio capaciteit verschil capaciteit verschil tot 2020 tot 2020 Alkmaar % % Amersfoort % % Breda Tilburg % % BRU % % Drechtsteden % % Emmen % % Flevoland* % % Goes Terneuzen % % Groningen Assen % % Haaglanden % % Haarlem % % Heerlen % % Hilversum % % Holland Rijnland % % Kan % % Leeuwarden % % Maastricht % % Sittard % % SRE % % SRR % % regio Amsterdam % % Stedendriehoek % % Twente** Venlo % % Vlisburg % % Waalboss % % Zwolle Kampen*** % % Totaal % % *Exclusief Lelystad **Exclusief kampen ***Twente: Voor deze gemeenten zijn gegevens over de ligging van de plannen (BBG of uitleg) niet beschikbaar. Bron: RIGO, De ruimte voor wonen in bestaand stedelijk gebied, blz *Exclusief Lelystad **Exclusief kampen ***Twente: Voor deze gemeenten is de ligging van de plannen niet beschikbaar. meer; 2x zoveel; ongeveer gelijk; minder Landelijk geldt voor alle stedelijke regio s dat de ambitie van 40% binnen BBG zich al in planaanbod heeft vertaald. Of die plannen realistisch zijn, met name voor wat betreft de marktvraag naar woonmilieu en woningtype is de grote vraag. De opgave is bijzonder groot in vergelijking met wat de gemeenten in de stadsregio s de afgelopen jaren feitelijk hebben gepresteerd. Vergeleken met de (netto en bruto) woningproductie in BBG in zijn plannen voor woningbouw in BBG in ruim 70% meer: netto per jaar tot 2020 versus per jaar in In is het aandeel van 40% in de netto productie wel gehaald. 8 Het is dus vooral de vraag of deze omvang van de binnenstedelijke woningbouw kan worden volgehouden. Met name de woningvraag en de financiele uitvoerbaarheid bij minder of geen locatiesubsidies van VROM kunnen voor aanzienlijke vertraging bij het bouwen in stedelijke gebied zorgen. Bron: RIGO, De ruimte voor wonen in bestaand stedelijk gebied, p. 28 De bruto woningproductie is de totale woningbouw = vervangende nieuwbouw (voor een gesloopte woning) + toevoeging aan de woningvoorraad. Netto woningproductie is toevoeging aan/ groei van de voorraad = bruto woningbouw - ververvangen-de nieuwbouw. De begrippen bruto en netto gelden voor de productie en (bestemmingsplan)capaciteit binnen BBG 7 Dit is de meest recente peiling op landelijk niveau. Na 2007 is er geen landelijke update gemaakt. 8 Planbureau voor de Leefomgeving, Verdichten met lagere dichtheden, Den Haag, 2010, blz Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 17

10 De geplande toename verschilt per regio en per gemeente bezien is er meer capaciteit in stedelijke gemeenten. Kleinere gemeenten buiten of aan de randen van stedelijke regio s hebben minder capaciteit. De data geven een indicatief beeld en zijn voor enkele regio s mogelijk niet geheel actueel. Dit geldt vooral voor de regio Rotterdam (SRR) die inmiddels een grote binnenstedelijke bouwopgave heeft geformuleerd. Vergeleken met de nieuwbouwbehoefte in is te constateren dat de plancapaciteit in de meeste regio s voldoende is. Tekorten dreigen vooral in de Randstad in de regio Haaglanden en BRU (Utrecht) en de overige stedelijke regio s in Noord-Holland (exclusief regio Amsterdam). 2.4 Woningbouwplannen in enkele regio s Met informatie van enkele stedelijke regio s is een indruk te krijgen van de woningtypen die voor de (binnen)stedelijke woningbouwplannen worden voorzien. In de Woonvisie van Amsterdam wordt aangegeven dat de belangrijkste reden dat Amsterdammers verhuizen voortkomt uit ontevredenheid met de woning. Belangrijke oorzaak van deze ontevredenheid is het woningtype. Veel huishoudens geven de voorkeur aan een eengezinswoning, terwijl slechts 12% feitelijk in een eengezinswoning woont. Met dit percentage eengezinswoningen wijkt Amsterdam af. De woonvisie stelt dat het aanbod onvoldoende aansluit bij de vraag. Op korte termijn wil 25% van de huishoudens een andere woning en nog eens 30% zou misschien willen verhuizen. Veel midden- en hoge inkomens blijven ongewenst in goedkope huurwoningen zitten door gebrek aan eengezinswoningen. Veel huishoudens zouden in Amsterdam willen blijven wonen, maar kunnen de gewenste woning niet vinden, waardoor huishoudens niet doorstromen of de stad verlaten. 11 Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbod Ook voor de omliggende gemeenten worden er relatief veel appartementen in de woningbouwprogrammeringen opgenomen. In Zaanstad wordt 55% van de woningbouw tot 2015 als appartement gepland. 12 In Almere worden in 2010 tot woningen gepland. Almere wil meer variatie in woonmilieus en ook andere bewonersgroepen met hogere opleiding aantrekken. Dat beoogt Almere te bereiken met de bouw van stedelijke milieus die goed per OV zijn ontsloten richting Amsterdam. Circa woningen worden voorzien in stedelijke milieus met ongeveer 70% appartementen. 13 Utrecht De provincie Utrecht heeft in de Gebiedsagenda de afspraak gemaakt in 2010 tot woningen te realiseren en in 2010 tot woningen. De regio Utrecht geeft aan in 2015 tot woningen te willen realiseren. Van deze woningen is 72% in BBG gepland: woningen. 14 In de stad Utrecht worden in 2010 tot woningen aan de voorraad toegevoegd. Hierbij doet Utrecht geen uitspraken over de te bouwen hoeveelheid eengezinswoningen. Uit onderzoek naar woningwensen komt wel een grote vraag naar eengezinswoningen naar voren en dat de slaagkans voor het vinden van een eengezinswoning het laagst is. 15 Yside - Amsterdam Zuidvleugel In de Gebiedsagenda van de Zuidvleugel is voor deze gehele regio voor 2010 en 2020 de afspraak gemaakt de voorraad uit te breiden met woningen. Met een vervangingsbehoefte van woningen betekent dit een totale productie van woningen. Voor de periode tot 2030 worden nog eens woningen toegevoegd. Men gaat voor netto toevoeging van 60% BBG. 16 Het aandeel appartementen binnen BBG blijft onduidelijk. Voor Den Haag gaat het in ieder geval om de bouw van veel appartementen. Metropoolregio Amsterdam In de Gebiedsagenda van Noordwest-Nederland is vermeld dat voor de Metropoolregio Amsterdam in 2010 en 2020 ongeveer nieuwe woningen nodig zijn en dat er daarnaast een vervangingsbehoefte is van woningen. Doel is om 60% van de woningbehoefte binnenstedelijk te realiseren. 9 Amsterdam geeft in de ontwerp Structuurvisie Amsterdam 2040 aan woningen in de stad te willen bijbouwen om de bevolkingsgroei in de stad te accommoderen. Hiervan moet voor op zijn minst woningen nog een locatie gevonden worden. Daarbij zet Amsterdam zich in om een hoogstedelijke gemeente te creëren. Voor het overgrote deel van de opgave betekent dit de bouw van appartementen. Appartementen passen in de visie van Amsterdam om gemengde woonwerkmilieus te creëren en bedrijvigheid en kennisinfrastructuur te clusteren Ministerie van VROM (2009), Gebiedsagenda Noordwest-Nederland, blz. 6 en Poelgeest (2009), Pijlers Ontwerp Structuurvisie Amsterdam 2040, Wethouder Ruimtelijke Ordening. Amsterdam, blz. 3 en Gemeente Amsterdam (2009), Woonvisie Amsterdam tot 2020 Wonen in de Metropool, Dienst Wo-nen, blz. 23 en Gemeente Amsterdam (2009), Woonvisie Amsterdam tot 2020 Wonen in de Metropool, Dienst Wo-nen, blz. 23 en Gemeente Zaanstad, Bouwprogramma Zaanstad In de MKBA Almere is aangenomen dat de behoefte aan die stedelijke milieus met veel appartementen er wel zal komen. Er is geen onderzoek naar gedaan. 14 VROM (2009), Gebiedsagenda Utrecht 2009; blz Gemeente Utrecht (2009), Woonvisie gemeente Utrecht , Utrecht; blz. 12 en VROM (2009), Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland; blz. 22 en Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 19

11 Den Haag De gemeente Den Haag geeft in haar Structuurvisie aan nieuwe woningen te willen bouwen (inclusief voor vervanging in herstructureringswijken). De structuurvisie legt daarbij de nadruk op appartementen, op ruimteintensieve werkgelegenheid, op functiemenging en op meervoudig grondgebruik. Grote VINEXuitbreidingswijken zijn samen nog goed voor woningen in groenstedelijke milieus. 17 De Woonvisie van Den Haag heeft als uitgangspunt de bouw van woningen tot 2020: 30% in het goedkope segment, 45% in het middensegment en 25% in het hoge segment. Er wordt uitgegaan van gemiddeld 60% appartementen en 40% eengezinswoningen. In centrumstedelijk gebied zal het aandeel appartementen hoger zijn en in uitleggebieden lager. 18 Van de Haagse woningbouwopgave bestaat 2% uit (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Groningen De provincie Groningen wil net als de meeste stedelijke regio s sterke en compacte steden ontwikkelen. De stad Groningen richt zich daarom net als andere steden op hoge dichtheden binnen de stad. Groningen wil tot woningen, voornamelijk appartementen, bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. 19 De provincie Groningen heeft voor het opstellen van het woningbouwprogramma woningmarktverkenningen 20 laten uitvoeren en concludeert daaruit naast vraag naar appartementen een grote vraag naar eengezinswoningen. In samenwerking met de regio Groningen-Assen worden om in deze vraag tegemoet te komen in Haaren-Noord, Ter Borg en Meerstad woningen gerealiseerd, voornamelijk eengezinswoningen. 21 Meerstad is hierbij goed voor woningen Conclusies Het rijksbeleid voor de verstedelijking is gericht op bundeling van wonen, werken en voorzieningen om het landschap zoveel mogelijk van verstedelijking te vrijwaren en draagvlak voor stedelijke voorzieningen te versterken, waaronder het openbaar vervoer en om mobiliteitsgroei te beheersen. Belangrijk aspect daarbij is het realiseren van groei van woningvoorraad en arbeidsplaatsen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Door de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitie uit over het percentage woningbouw binnen BBG. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de regionale ambitie van ten minste 40% BBG in gesteld. In is gemiddeld onder de 30% BBG gebouwd. De 40% is feitelijk gehaald in (ca woningen, ervoor gemiddeld per jaar). Voor is er voldoende plancapaciteit voor 40% BBG in de meeste regio s. Of deze stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn zal afhankelijk zijn van in welke mate het aanbod voldoet aan de vraag en van de financiële uitvoerbaarheid bij de trend van het duurder worden van locaties bij minder of geen locatiesubsidies van de rijksoverheid. Welke woningtypen en welke woonmilieus in stedelijk gebied worden nagestreefd is tamelijk mistig. Het rijk geeft geen richtlijnen over de vorm van de woningbouw of woonmilieus. Binnen de verstedelijkingskaders moet het aanbod zijn afgestemd op de vraag van woonconsumenten. Tweeslachtigheid in beleid is te constateren. Verdichting met hoge kwaliteit kan het voor de consumenten toch aantrekkelijk maken. Ook is er twijfel over de afzetbaarheid en kosten van veel bouwen binnen BBG. In de praktijk komt het erop neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de jaarlijkse woningproductie opgelopen van 22% in 2001 tot 42% in 2009; in de vier grote steden van 54% naar 64%. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aandeel koopappartementen het hoogst, bijna 40%. De ambitie is groter. Er worden vooral ook nog meer appartementen gepland. In een stad als Den Haag wordt 60% appartementen in nagestreefd. Sommige regio s waaronder de Haagse gaan voor 60% van de woningbouw in BBG. Met termen als hoogstedelijk wordt de binnenstedelijke ambitie verder benoemd, maar niet geconcretiseerd. Aandacht is er wel voor zaken als energiebesparing in woningen, minimaliseren van milieuknelpunten en het klimaatbestendig inrichten van locaties (onder andere met behulp van groen en blauw). Volgens een onderzoek noemen gemeenten en marktpartijen drie redenen voor de veelheid aan appartementen: het rijksbeleid dat steeds meer inzet op verdichting in steden; het bouwen van appartementen sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van steden en de financiering van de bouwlocaties wordt erdoor bewerkstelligd. 23 Ook in uitleglocaties bij de steden worden appartementen ingezet om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Regionale verschillen Binnen dit algemene beeld bestaan er toch belangrijke verschillen. Regio s met een grote woningbouwopgave hebben meestal een hoge ambitie voor stedelijk bouwen. De meeste regio s in de Randstad gaan voor 60% bouwen binnen BBG. In de provincie Utrecht gaan de stadsregio s BRU en Amersfoort voor ten minste 40%. Zeeland met ruimte en ontspannen woningmarkt spant relatief echter de kroon met 75% bouwen in BBG, met een uitwerking naar woningtype: 35 tot 60% appartementen (10 tot 25% koop). In Limburg weet men de ambitie nog niet vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt. In Noord-Brabant wordt vooralsnog uitgegaan van 25%. In regio s als Groningen-Assen en Emmen wordt de ambitie wel hoger gesteld (40% of meer) maar met meer aandacht voor woonwensen van de consumenten. Uitleggebieden krijgen dan ook voldoende capaciteit voor de vraag naar landelijk groen wonen. In Leeuwarden is binnenstedelijk ook aandacht voor andere vormen van stedelijk wonen in appartementen, zoals intensieve laagbouw. De planologische capaciteit is zeker nog niet in alle regio s zeker gesteld voor de ambities voor binnenstedelijk bouwen in , zoals in de regio Rotterdam. Maar gemiddeld is er al wel voldoende locatiecapaciteit in beeld voor 40% bouwen binnen BBG. Ondanks regionale verschillen krijgt het aanbod in stedelijke gebieden een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. In welke mate dit op gespannen voet staat met de woonwensen, zal in het volgende hoofdstuk nader worden onderzocht. 17 Gemeente Den Haag, Structuurvisie Den Haag Wereldstad aan Zee, Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Den Haag; blz. 9 en Gemeente Den Haag (2009), Woonvisie Den Haag , Den Haag, blz. 55 en Regio Groningen-Assen, Woningbouwprogrammering Regio Groningen-Assen Provincie Groningen (2007), Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON Gemeente Groningen, Structuurvisie Groningen, blz. 29 en Provincie Groningen (2009), Provinciaal Omgevingsplan , Groningen, blz. 21. K. Dol, H. van der Heijden, Regels, regels, regels.in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, april 2010, blz Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 21

12 3 Behoefte aan woningen in stedelijk gebied Een belangrijke rol in het debat over de (binnen)stedelijke bouwopgave wordt gespeeld door de wensen van toekomstige bewoners. In dit hoofdstuk wordt verkend wat de woonwensen zijn waaraan zoveel mogelijk tegemoet zal moeten worden gekomen om de stedelijke woningbouwopgave in te kunnen realiseren. De informatie over woonwensen is vooral ontleend aan het recente landelijke behoeftenonderzoek WoON Eerst wordt het landelijk beeld van de woningbehoefte beschreven, gevolgd door een uitwerking naar landsdelen en de vier grootstedelijke regio s en de vier grote steden. 3.1 Vraag naar nieuwe woningen op landelijk niveau Koop en huur en woningtype Een belangrijke vraag is of het huidige aanbod aansluit bij de huidige vraag. Hiermee wordt immers inzicht gegeven in de kans dat men kan wonen zoals men wenst te wonen. Figuur 3-1 maakt duidelijk dat er anno 2010 een grotere vraag naar eengezinswoningen is dan naar appartementen. Dat neemt niet weg dat ook voor appartementen de vraag nog steeds groter dan het aanbod is. Het verschil tussen vraag en aanbod is in de koopsector groter dan in de huursector. Figuur 3-1 Saldo vraag en aanbod naar koop en huur en woningtype, Nederland 2009 Tabel 3-1 Samenstelling woningvoorraad voor de vier landsdelen en Nederland 2009 Noord Oost West Zuid NL abs % abs % abs % abs % abs % koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % onzelfstandig % % % % % totaal % % % % % Bron: WoON 2009, RIGO bewerking Deze differentiatie van de landelijke nieuwbouwbehoefte komt relatief gezien redelijk overeen met de verdeling in de voorraad. Het aandeel koopappartementen in de voorraad (bijna 10%) is echter lager dan in nieuwbouwbehoefte (bijna 20%). De voorraad van landsdeel West is overigens het meest afwijkend van het landelijke beeld: 42% appartementen versus landelijk 30%. Huur en koop naar prijsklassen De nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterk gericht op goedkopere segmenten: 27% goedkope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop, 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur. Figuur 3-2 Saldo vraag en aanbod koop en huur naar prijsklasse, Nederland 2009 Bron: WoON 2009, RIGO bewerking De nieuwbouwvraag 24 betreft 45% eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezinshuur en 21% meergezinshuur. Eengezinskoopwoningen maken bijna de helft van de nieuwbouwbehoefte uit en zijn ook het uitgesproken segment voor doorstromers. Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte vanuit de markt dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen. Definities prijsklassen: Goedkoop (tot 2de aftoppingsgrens) < 535 Midden (tot liberalisatiegrens) < 632 Duur (vrije sector) > 632 Koop goedkoop < Koop midden < Koop duur > Bron: WoON 2009, RIGO bewerking 24 Het saldo van vraag en aanbod (in de woningvoorraad, dat vrij komt als de verhuisgeneigde de gewens-te woning kan vinden) wordt ook de nieuwbouwbehoefte of nieuwbouwvraag (voor uitbreiding van de voorraad) genoemd. Als het aanbod groter is dan de vraag is er sprake van een potentieel overschot in de voorraad. 22 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 23

13 Woonmilieu en woningtype Met het WoON wordt ook indicatief inzicht verkregen in het gewenste woonmilieu. Figuur 3-3 Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, Nederland 2009 Bron: WoON 2009, RIGO bewerking De meeste verhuisdynamiek in Nederland is in het stedelijk buitencentrum milieu te verwachten. In dat milieu willen veel huishoudens verhuizen (erbinnen, eruit en ernaartoe). De landelijke nieuwbouwbehoefte is echter relatief het sterkst gericht op het centrum stedelijk milieu (37%), het landelijke milieu (25%) en het groenstedelijk milieu (18%). Dit zijn naar verhouding ook milieus die meer in trek zijn bij doorstromers. De uitbreidingsvraag in het stedelijk buitencentrum milieu is met 11% relatief beperkt, evenzo in het centrumdorpse milieu (9%). De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk 48% van het totaal. Dus dat is de komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen in stedelijk gebied (BBG). De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd. In het centrumstedelijk milieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huurappartementen 13%). In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezinswoningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd 15% van de totale behoefte. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartementen; aan huurappartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is de behoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen en resteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen. In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezinshuurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft een deel van de ouderen behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) huurappartementen. Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer op ongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector. Dit beeld voor de nieuwbouwvraag is de afgelopen jaren vermoedelijk niet veel veranderd. Belangstelling voor appartementen bovenmodale huishoudens sinds 1995 De belangstelling van verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens voor apartementen in Nederland is in de afgelopen jaren relatief slechts beperkt toegenomen ondanks processen als vergrijzing. De belangstelling voor appartementen onder verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens ligt rond de 15%. 25 Figuur 3-2 Voorkeur van bovenmodale huizenkopers naar woningtype, Figuur 3-4 Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, huur/koop en woningtype, Nederland 2009 Bron: NVB, Huizenkopers in profiel 2008, blz. 77 Bron: WoON 2009, RIGO bewerking De doelgroep die per se in een appartement wil wonen is kleiner (5%). Daarnaast is een groep van circa 15% die eventueel een appartement met riant dakterras wil kopen als de gewenste grondgebonden woning niet wordt aangeboden. Dit geeft aan dat het maximum voor nieuwe woningbouwkoopappartementen dus hoger kan liggen dan de uitgesproken belangstelling voor een koopappartement. Van een duidelijk opwaartse trend in de belangstelling voor koopappartementen is de afgelo-pen jaren geen sprake. Het nieuwbouwaanbod is in kwaliteit toegenomen vergeleken met de flats uit de jaren De beeldvorming van het wonen in een appartement wordt dus vermoedelijk niet meer negatief beïnvloed door het beeld van die oudere flats. In Nederland is er maar een kleine traditie wat betreft gestapeld wonen. De kwaliteit van de flats uit de wederopbouwperiode hebben geen positieve 25 NVB, Huizenkopers in Profiel 2008, Voorburg, blz Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 25

14 bijdrage geleverd aan de beeldvorming rond appartementen. Het blijkt echter dat de keuze voor een bepaald woningtype en woonmilieu vooral gevoed wordt door ervaringen vanuit het ouderlijk huis, de omgeving waarin men is opgegroeid. Vanuit die invalshoek mag er geen plotselinge ommekeer in de markt worden verwacht. Ook senioren blijken, in tegenstelling tot wat veel beleidsmakers denken, nog steeds een voorkeur te hebben voor grondgebonden wonen. Nadere woonwensen bij appartementen In Huizenkopers in Profiel wordt een profiel geschetst van de bovenmodale huishoudens die naar een koopappartement willen verhuizen en hun nadere woonwensen. 26 Ongeveer 15% van bovenmodale gegadigden zoekt een appartement; een betrekkelijk kleine groep. Het gemiddelde huishouden bestaat uit twee personen, gemiddeld 54 jaar en wil relatief iets meer een grote stad (> inwoners) wonen: 35% grote stad, 22% middelgrote gemeente, 26% kleine gemeente en 18% in een dorp of platteland. De gemiddelde beoogde koopprijs is , maar de totale bestedingsruimte is gemiddeld hoger, (inclusief overwaarde en eigen geld). In de klasse boven zoekt 15%, binnen de klasse %. De gewenste woonoppervlakte is gemiddeld 126 m 2 (23% > 150m 2 ; 35% m 2, 29% m 2 en 14% <100m 2 ) en 3,5 kamers. 50% wenst een traditionele bouwstijl, 38% een modern appartement met plat dak en 8% een experimentele bouwstijl. 32% laat een huurwoning achter, 16% een huurwoning met een huur lager dan 500 per maand. Van de doelgroep heeft 52% voorkeur voor een garage en ongeveer 40% wil extra betalen voor een riant (dak)terras. Meer dan de helft wil een park, restaurants en terrasjes in de buurt. Een OV halte (70%) en winkels voor dagelijkse boodschappen (90%) worden het meest gewenst. Woningvraag naar stad en land De belangstelling voor het appartement van bovenmodale huishoudens valt in de grote stad (> inwoners) tegen, hoewel 25% hieraan toch de voorkeur geeft. 27 In de grote stad zijn eengezinswoningtypen aanzienlijk meer gewild, van rijtjeshuis tot vrijstaand. Deze groep is serieus op de markt en zoekt meestal binnen de eigen gemeente. 26 Potentiële doelgroepen voor appartementen Appartementen, zoals die nu in veel gebieden gebouwd worden, zijn bij gezinnen niet erg populair. In Smaak voor de stad, een studie van VROM naar de stedelijke woonvoorkeur van gezinnen, wordt echter stilgestaan bij het feit dat er ook gezinnen zijn met een stedelijke woonvoorkeur. De nieuwe belangstel-ling van gezinnen voor stedelijk wonen komt voort uit twee ontwikkelingen; de huidige praktijk van het werkend ouderschap, waardoor meer gezinnen behoefte hebben aan stedelijke voorzieningen zoals goede kinderopvang, en de stedelijke oriëntatie van veel migrantengezinnen. Ook in Bouwen voor de schuifpuzzel van ABF en VROM (2007) wordt de niet-westerse allochtoon als potentiële doelgroep voor binnenstedelijke nieuwbouwlocaties gezien. Autochtone Nederlanders en westerse allochtonen zouden na een verhuizing de stad graag achter zich laten, om zich in een groener woonmilieu te vestigen. Van de niet-westerse allochtonen wil echter bijna 90% na een verhuizing in een stedelijk woonmilieu blijven wonen. Binnen het stedelijke woonmilieu geven zij aan hun huidige buiten centrummilieu te willen verruilen voor een meer groene stadsomgeving. Voor gezinnen die zich graag aan de stad willen binden, zijn een eigen of collectieve buitenruimte waar gespeeld en ontmoet kan worden, brede stoepen en levendigheid op straat belangrijke kenmerken. Naast gezinnen zijn ook ouderen een mogelijke maar in omvang beperkte doelgroep voor apparte-menten in de stad. Hierboven bleek al dat ouderen feitelijk vaak in een eengezinswoning wonen. On-danks dat zij weinig verhuisgeneigd zijn, zijn zij degenen die van een eengezinskoopwoning naar een appartement verhuizen. Juist voor ouderen is het echter van belang dat de aangeboden woning goed aansluit op hun wensprofiel (kwaliteit maar ook prijs). Ouderen hebben immers al een woning, waarin ze over het algemeen naar tevredenheid wonen. Minder dan starters zullen ouderen daarom geneigd zijn hun woonwensen aan te passen aan het toevallige aanbod. 26 NVB, Huizenkopers in Profiel 2008, Voorburg, blz NVB, Huizenkopers in Profiel 2008, Voorburg, blz Zie ook: NVB en OTB, Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid een onderzoek naar woonwensen en woonproducten bij binnenstedelijk bouwen, Voor-burg, Tabel 3-2 Woonwensen bovenmodale huishouden:van grote stad tot platteland 2008 Algemeen/overige grote stad stad / middelgrote gemeente kleine / middelgrote gemeente dorp of platteland leeftijd 44 jaar 47 jaar 45 jaar 45 jaar autobezit 1,1 auto s 1,3 auto s 1,3 auto s 1,5 auto s aantal inwonende personen 2,6 personen 2,5 personen 3,1 personen 3,2 personen aantal gegadigden gewenste koopprijs totale bestedingsruimte Gewenste prijsklassen zeer luxe vanaf euro 15% 15% 22% 37% luxe van 250 tot euro 37% 52% 40% 33% middenklasse van 150 tot euro 46% 24% 36% 28% basisklasse tot euro 2% 9% 1% 2% Gewenste woonvormen appartement/penthouse 26% 30% 15% 8% vrijstaand 24% 28% 32% 53% 2-1 kap 22% 29% 36% 21% rij/hoek/drive-in woning 28% 13% 18% 19% Gewenste architechtuur traditioneel/schuine kap 67% 61% 72% 79% experimenteel 11% 17% 10% 8% modern/plat dak 22% 22% 17% 13% Woonvoorkeuren gewenste woninggrootte 135 m m m m 2 voorkeur extra kamer beneden bij eengezinswoningen 34% 46% 42% 43% voorkeur grote achtertuin vanaf 10 meter bij eengezinswoning 69% 82% 72% 86% voorkeur ruim (dak)terras bij appartementen 37% 24% 47% 39% Gewenste buurtvoorzieningen winkels dagelijkse boodschappen 84% 77% 75% 64% bushalte 66% 52% 46% 36% openbaar park 45% 59% 54% 41% NS station 31% 47% 29% 17% scholen 41% 38% 39% 44% restaurants / terrasjes 29% 37% 25% 19% café s 25% 26% 20% 19% theater 18% 24% 16% 10% Doorstroming: waar willen ze heen? zelfde gemeente 81% 68% 66% 63% andere gemeente 19% 14% 20% 13% maakt niet uit - 18% - - Wat laten zij achter? huurwoning tot 350 euro p.m. 9% 4% 1% 2% huurwoning van 350 euro tot 500 euro p.m. 16% 6% 19% 12% huurwoning vanaf 500 euro p.m. 7% 19% 8% 9% koopwoning tot euro 21% 17% 18% 12% koopwoning van 200 tot euro 30% 38% 31% 34% koopwoning vanaf euro 16% 16% 24% 31% Bron: NVB, Huizenkopers in profiel 2008 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 27

15 Vergeleken met doelgroepen in kleinere gemeenten liggen de gewenste prijsklassen in de grote stad het laagst. Het gemiddelde huishouden betreft er toch 2,6 personen, en gemiddeld is er ook ten minste één auto waarmee rekening moet worden gehouden. Buurtvoorzieningen zijn belangrijk, vooral winkels voor dagelijkse voor zieningen, een OV-halte, park en school. Bij verhuizing laat 25% een goedkope betaalbare huurwoning achter; bij kleinere gemeenten is dit lager, maar bepaald niet verwaarloosbaar, 10 tot 20%. In middelgrote gemeente/stad gaat het om een kleinere maar serieuze groep. Het valt op dat de belangstelling voor het appartement hier groter is dan in de grote stad. Gemiddeld heeft deze groep ook (iets) meer te besteden dan de groep in de grote stad. In de kleine/middelgrote gemeente sluit het vraagprofiel van de bovenmodale groep aardig aan bij het algehele gemiddelde. De belangstelling voor een appartement is hier bijvoorbeeld 15%. In dorpen en op het platteland is de bovenmodale groep het grootst en kapitaalkrachtig. Wonen in een dorp of op het platteland is erg in trek, vooral mensen met jonge kinderen zoeken de rust en veiligheid. De vrijstaande woning is hier het meest gewild. 3.2 Regionale verschillen in nieuwbouwbehoefte In deze paragraaf wordt ingegaan op verschillen in nieuwbouwvraag die er regionaal kunnen bestaan. Gekeken wordt naar stedelijke milieus in de landsdelen en de stedelijke regio s van de vier grote steden en de G4 zelf. Er wordt alleen ingegaan op de opvallende verschillen. 28 Landsdelen De nieuwbouwvraag naar woonmilieu naar landsdelen wijkt op enkele punten af van het landelijk beeld. In het Westen is de vraag naar woningen in stedelijke milieus relatief iets groter (51% versus 48% landelijk). In landsdeel Oost is deze vraag relatief laag (41%). In landsdeel Zuid wordt het landelijk gemiddelde benaderd (46%), maar is er vrijwel geen vraag naar groenstedelijk wonen, maar vooral naar landelijk dorps (53%, landelijk 31%). Voornemens voor 60% binnenstedelijk bouwen, zoals in grote delen van de Randstad, gaan de vraag duidelijk te boven. Tabel 3-3 Vraag-aanbodverhouding landsdelen naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009 Noord Oost West Zuid Nederland centrum-stedelijk Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden 520-6% % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % buiten-centrum koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % groen-stedelijk koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % centrum-dorps koop grondgebonden % % % % % koop appartement 80-2% % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % landelijk wonen koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Opvallend is wederom dat in centrumstedelijke milieus in de meeste landsdelen bijna 50% grondgebonden woningen worden gewenst, zelfs in het Westen. Alleen in het Noorden is dit aandeel met 20% evenwel laag. Voor stedelijke buiten centrummilieus is het beeld per landsdeel op enkele punten ook verschillend. Net als landelijk is in dit type stedelijk milieu een overaanbod aan huurappartementen waarbij de nieuwbouwvraag naar koopappartementen bescheiden is (bijna 20%). Er is een grote nieuwbouwvraag naar eengezinswoningen, vooral in de koopsector. In Zuid is evenwel in alle vier de segmenten nieuwbouwbehoefte, dus zelfs aan huurappartementen (25%). In het Westen is de overmaat aan bestaande huurappartementen het grootst. Daar staat een grote behoefte aan eengezinshuur (naast eengezinskoop) tegenover. 28 Voor nadere gegevens - zoals die ook voor Nederland als geheel zijn gegeven wordt verwezen naar de cijfers in Bijlage Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 29

16 De regio s van de vier grote steden De vraag naar nieuwbouw in stedelijke milieus is in de G4 regio s relatief hoger dan gemiddeld (59%, versus bijna 48% landelijk). In de regio s Utrecht en Amsterdam (ROA) ligt dit aandeel nog hoger (68%). Rijnmond scoort het landelijk gemiddelde; Haaglanden heeft echter maar een nieuwbouwbehoefte van 30% in stedelijke milieus, en dan alleen in het centrumstedelijk milieu, het stedelijk buitencentrum is per saldo minder gewild. Het potentieel overaanbod is daar zelfs groter dan de vraag naar grondgebonden woningen. Tabel 3-4 Vraag-aanbodverhouding G4 regio s naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009 Utrecht ROA Haaglanden Rijnmond Totaal centrum-stedelijk Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % buiten-centrum koop grondgebonden % % % % % koop appartement 580-9% % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % groen-stedelijk koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % centrum-dorps koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % 40-1% % % 460-6% huur appartement % % % % % Totaal % % % % % landelijk wonen koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Ook in de centrumstedelijke milieus van de G4 regio s is de vraag naar grondgebonden woningen relatief groot, bijna de helft van de totale vraag (47% landelijk (48%). In Haaglanden ligt dit percentage wat hoger, in regio Utrecht lager (30%). In de regio Utrecht is relatief veel vraag naar huurappartementen in centrummilieus (veel starters, waaronder vermoedelijk ook veel studenten). In de regio s Amsterdam en Rotterdam is in het centrum stedelijk milieu het aandeel koop met 50% of meer opvallend. In stedelijke buitencentrum milieus doet het potentieel overaanbod van huurappartementen zich het sterkst voor in de regio s Haaglanden en Rotterdam. In Haaglanden heeft dit milieu zelfs een potentieel overschot aan koopappartementen. In de regio Utrecht is er in dit stedelijke milieu zelf een beperkte nieuwbouwvraag naar huurappartementen en lijkt de markt voor koopappartementen ongeveer in evenwicht. In de regio Amsterdam is ook de nieuwbouwvraag naar koopappartementen relatief groot (40%), maar ook daar weer net wat meer overschot aan huurappartementen (49%). Vier grote steden In de G4 is de nieuwbouwvraag naar stedelijke woonmilieus haast vanzelfsprekend relatief het grootst (71% van de totale nieuwbouwbehoefte). Utrecht spant de kroon met bijna 100%, gevolgd door Amsterdam met 82%. Den Haag heeft daarentegen met 46% een landelijke score. Aan toevoeging van woningen in het stedelijke buiten centrummilieu in Den Haag is zelfs geen behoefte. Tabel 3-5 Vraag-aanbodverhouding G4 naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009 Utrecht Amsterdam s-gravenhage Rotterdam Totaal centrum-stedelijk Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling koop grondgebonden % % % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % buiten-centrum koop grondgebonden % % % % % koop appartement 610-7% % % % % huur grondgebonden % % % % % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % groen-stedelijk koop grondgebonden % -40 1% % % % koop appartement % % % % % huur grondgebonden % % % 60-2% % huur appartement % % % % % Totaal % % % % % centrum-dorps koop grondgebonden % % - 0% % % koop appartement % - 0% % - 0% % huur grondgebonden % - 0% - 0% - 0% % huur appartement % - 0% % - 0% % Totaal % % % % % landelijk wonen koop grondgebonden % - 0% % - 0% -90 9% koop appartement % - 0% - 0% - 0% % huur grondgebonden - 0% % % % % huur appartement - 0% - 0% % % % Totaal % % % % % Bron: WoON 2009, bewerking RIGO 30 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 31

17 In centrummilieus van de G4 is de nieuwbouwbehoefte aan grondgebonden woningen lager (37%) dan landelijk of in de eigen regio (48%). Dit betreft de vraag in Utrecht (28%) en Amsterdam (31%). De vraag naar eengezins ligt relatief hoger in Rotterdam (50%) en Den Haag (60%). De vraag naar koopappartementen in centrumstedelijk milieu is in Amsterdam relatief het hoogst (34%). In stedelijke buitencentrum milieus van Den Haag is er duidelijk geen markt voor toevoeging van appartementen als het aan de consumenten ligt. Dit betreft vooral potentieel overschot aan huurflats, maar ook koopappartementen (vermoedelijk de Haagse portieketages ). In Rotterdam betreft het vooral relatief veel overschot aan huurflats. Alleen in Utrecht is er in dit stedelijk milieu behoefte aan toevoeging van huurappartementen. De nieuwbouwbehoefte aan koopappartementen in buitencentrum milieus in Amsterdam is ongeveer gelijk aan het overschot aan huurappartementen. In Rotterdam is behoefte aan koopappartementen in dit milieu duidelijk kleiner. Ook voor de nieuwbouwvraag in stedelijk buitencentrum milieus in de G4 geldt dat er grote behoefte is aan grondgebonden woningen, ongeveer in gelijke mate koop en huur. In Den Haag en ook Rotterdam geldt dit weer relatief sterker dan in Amsterdam en Utrecht, wat toch de twee steden zijn met een grotere markt voor appartementen. Opvallend is dat in grootstedelijke gebieden van de vier grote steden de behoefte aan stedelijke milieus relatief wel groter is, G4 regio s 60%, G4 zelfs 70%. In de stadsregio s Rotterdam en Den Haag is de behoefte (48% en 30%) kleiner dan de geplande ambitie (60%). Maar zelfs in de G4 bestaat in centrum stedelijke milieus nog behoefte aan toevoeging van bijna 40% grondgebonden huizen. In stedelijke buitencentrum milieus gaat dit meer richting de 100%. Rotterdam en Den Haag zijn meer steden met uitgesproken stedelijke laagbouw behoefte, Utrecht en Amsterdam zijn steden met meer prominente vraag naar (koop)appartementen, waarbij evenwel de vraag naar grondgebonden woningen in stedelijk gebied ook bepaald niet verwaarloosbaar is. Hierbij speelt een verschil in marktdruk vast een rol. In een krappe markt neemt men eerder genoegen met een appartement. 3.3 Conclusies De nieuwbouwvraag in Nederland betreft in % eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezinshuur en 21% meergezinshuur. Eengezinskoopwoningen maken bijna de helft van de nieuwbouwbehoefte uit en zijn ook hét segment voor doorstromers. Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte vanuit de markt dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen. Het aandeel koopappartementen in de vraag naar koopwoningen is sinds 1995 nauwelijks toegenomen. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens, bijvoorbeeld, hebben nauwelijks invloed op de verdeling van de vraag naar eengezinswoningen en appartemententen in de koopsector. De nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterkt gericht op goedkopere segmenten: 27% goedkope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop; 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur. De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk 48% van het totaal. Dus dat is komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen in stedelijk gebied (BBG). De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd. In het centrumstedelijk milieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huurappartementen 13%). In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezinswoningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd bijna 15% van de totale behoefte. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartementen; aan huurappartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is de behoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen en resteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen. In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezins huurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft een deel van de ouderen behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) huurappartementen. Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer op ongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector. Regionale verschillen Regionaal zijn er op verschillende aspecten verschillen, maar het algemene beeld blijft gelden. Olympisch kwartier - Amsterdam 32 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 33

18 4 Discrepanties beleid en vraag in stedelijk gebied Figuur 4-1 De landelijke voorraad onverkochte woningen als % verkochte woningen in dat jaar naar woningtype, Meer appartementen in stedelijk gebied op gespannen voet met vraag consumenten Door de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitie uit over het percentage woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de ambitie van ten minste 40% BBG in gesteld. In de Randstad gaan Metropoolregio Amsterdam en de stedelijke regio s in de Zuid-vleugel zelfs voor 60% toevoegen van woningen binnen stedelijk gebied. Deze beleidsambities staan niet op gespannen voet met de woonvoorkeuren naar woonmilieus. In beginsel is de opgave in kwantitatieve zin ook geen duidelijk probleem. In 2006 en 2007 is 40% BBG gerealiseerd, ook in jaarlijkse aantallen zoals die worden voorzien voor Het grote knelpunt ligt bij de invulling van de woonmilieus in stedelijk gebied, vooral het woningtype. Het rijksbeleid voor het wonen beoogt evenwel binnen de kaders van het verstedelijkingsbeleid ook het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Hier is echter sprake van een tegenspraak in beleid. Hoewel het rijk geen richtlijnen geeft over de vorm van de woningbouw of woonmilieus komt de praktijk er vooral op neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de totale productie al toegenomen van 26% in 2001 naar 42% in Het aanbod in stedelijke gebieden krijgt een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen, zoals die in hoofdstuk 3 zijn beschreven. Voor zover bekend wordt in stedelijk gebied soms al 60% appartementen voorzien in , terwijl de vraag 30% aangeeft. In stedelijke centrummilieus kan het aandeel 60% zijn, maar in het overig stedelijk gebied (buitencentrum milieus) is de vraag naar appartementen vrij klein (in de meeste gebieden per saldo een potentieel overschot), en betreft de behoefte aan toevoegen alleen koopappartementen. Voor een deel is daarin met verkoop van huurwoningen in te voorzien. Binnenstedelijk bouwen heeft veel kansen in de markt, maar dan moet veel meer marktconform volgens de woonwensen worden gebouwd. Dat is de kern van de bevindingen. In de plannen van stedelijke regio s wordt echter onvoldoende rekening gehouden met de woonwensen. Dat vormt voor de realisatie van de stedelijke woningbouwopgave een groot knelpunt. De intensiteit van het knelpunt vertoont samenhang met druk op de ruimte en krapte op de woningmarkt en betreft dus in sterke mate regio s in de Randstad. Maar zelfs in stedelijk gebied van Zeeland is het knelpunt aan de orde. In de afgelopen paar jaar is de afzet van koopappartementen al knelpunt geworden, los van de recessie. Bron: MNW, RIGO bewerking. Los van de kredietcrisis is er sinds 2004 een relatief grote hoeveelheid plannen met koopappartementen ontwikkeld die groter is dan de vraag. Dit houdt verband met de prioriteit voor bouwen in bestaand stedelijk gebied waar het overheidsbeleid op gericht is Meer mogelijkheden voor gedifferentieerd bouwen? De mogelijkheden voor meer gedifferentieerd bouwen staan onder druk van financiële haalbaarheid. Naar verwachting rijkssubsidies voor binnenstedelijk bouwen verminderd of stopgezet. De woningbouwplannen bestaan daarnaast nog vaak voor 30% sociale woningbouw met grondprijzen ver onder de kostprijs. Dit hoge aandeel belast de grondexploitaties en daarmee de kwaliteitsruimte voor woningen en woonomgeving van marktsectorwoningen. De behoefte aan sociale woningbouw kan kleiner worden als de goedkope scheefheid wordt teruggedrongen. Van de hogere inkomensgroepen in Nederland woont 12% tot 22% in een huurwoning van een corporatie (in de G4 is dit 20% tot 35%, zie Bijlage 2, paragraaf 3). Door juist meer voor die doorstromers in stedelijk gebied te bouwen kunnen meer goedkope huurwoningen vrijkomen voor de doelgroep van lage inkomens. Door straf residueel grondprijsbeleid en andere gemeentelijke randvoorwaarden wordt het aanbod van nieuwe appartementen echter in kwaliteit vrij eenzijdig ontwikkeld met weinig ruimte voor variatie in architectuur, woninggrootte en buitenruimten met privacy (vrij saaie blokken die wijzen op het moeten volbouwen van de bouwenvelop ). Dit speelt vooral in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt. De prijskwaliteitverhouding van dit aanbod is maar voor een relatief beperkte doelgroep aantrekkelijk. De praktijk van stedelijke appartementenbouw wordt echter als aantrekkelijk voor veel doelgroepen aangeprezen. De aantrekkingskracht wordt dan niet zozeer gerelateerd aan de kwaliteit van woning en woonomgeving, maar aan de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Naast de woonwensen is ook de betaalbaarheid een item. Bouwen in de vorm van appartementen is per m 2 duurder dan het bouwen van eengezinswoningen. Het vraagstuk van betaalbaarheid wordt belangrijker door afname en mogelijk zelfs beëindiging van subsidies voor binnenstedelijke woningbouw. Daarbij komt ook koopkracht onder druk te staan. Komende tijd door de crises, en op iets langere termijn vermoedelijk ook door bezuiniging op de hypotheekrenteaftrek. Deze nieuwe randvoorwaarden stellen nieuwe eisen aan gebiedsontwikkeling. Gemeenten zullen een creatieve slag moeten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus in stedelijk gebied te ontwikkelen die ook financieel uitvoerbaar zijn. 29 Het aandeel appartementen in de voorraad te koop staande nieuwe woningen is gestegen tot boven de 50% terwijl dit bij de verkochte woningen maar rond 37% ligt. In de knelpuntenmonitor 2009 komt het teveel aan aanbod van koopappartementen als knelpunt in de top 10 naar voren. Het blijkt in een geleidelijk aan toenemend knelpunt. Zie K. Dol, H. van der Heijden, Regels, regels, regels.in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2 april 2010, blz Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 35

19 De vraag naar een meer gedifferentieerde woningbouw in de steden wordt komende jaren naar verwachting meer pregnant. Als de economie weer aantrekt kan hier beter op worden voorgesorteerd. De woningbouw voor de komende decennia is de laatste grote bouwopgave, zoals de toekomst zich nu af laat tekenen. Na 2035 is de groei van huishoudens in de meeste regio s naar verwachting voorbij en is krimp in veel regio s de opgave. Dus wat de komende jaren wordt toegevoegd is de laatste grote kans om die woningen en woonmilieus te bouwen waar nog grote behoefte aan is. Naast wonen in groene en blauwe woonmilieus is er behoefte aan stedelijke laagbouwmilieus en aan appartementen in specifieke marktsegmenten met functionele en architectonische kwaliteit. Hiervoor biedt het stedelijk gebied zeker veel mogelijkheden. Maar bij binnenstedelijk bouwen zullen de programma s voor woningen en woonmilieus meer gedifferentieerd moeten worden om tot aantrekkelijke en afzetbare woningbouw te komen. Mariastichting - Haarlem Mogelijke gevolgen bij minder marktconform aanbod stedelijk bouwen Bij onvoldoende vraagconform aanbod in stedelijk gebied zijn er verschillende gevolgen denkbaar. Binnen de steden zelf kan de productie van woningen (vooral appartementen) minder omvangrijk zijn dan de beoogde woningbouwaantallen in de Verstedelijkingsafspraken. Een deel van de woonconsumenten die het zich kunnen permitteren wijken uit naar verder gelegen gebieden om hun gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen vinden. In krimpgebieden vormt daar het buurland een aantrekkelijk alternatief, als woningprijzen (voor vrijstaande huizen) daar beduidend lager liggen (zoals in Duitsland bij Parkstad Limburg). Een deel van de woonconsumenten verhuist niet meer en geeft een deel van hun mogelijke woonbudget uit aan andere doelen (zoals vakanties) of zetten dit in voor de aanschaf van een tweede woning in het buitengebied in het binnen- of buitenland. De alternatieven brengen bij migratie verdere selectiviteit in bewoning van de stad ( relatief meer jongeren, oudere één- en tweepersoonshuishoudens en allochtone huishoudens met lagere inkomens) en meer mobiliteit voor woon-werk en recreatie met zich mee. Vooral bij meer tweede wonen is ook extra ruimtebeslag een gevolg. Mogelijke oplossingsrichtingen De vraag voor het realiseren van het beleid voor stedelijk bouwen is vooral of andere woonkwaliteiten zijn aan te bieden dan tot nu toe gebruikelijk. Kan er meer variatie worden gebracht in het aanbod van appartementen? Bij minder rigide residuele grondprijsbepaling en minder financiële druk van sociale woningbouw is er meer financiële ruimte om aantrekkelijkere appartementen te maken, met kwaliteit in vormgeving, buitenruimte en woonoppervlakte en voorzieningen bij de appartementen (gemeenschappelijke sport- en wellnessvoorzieningen bijvoorbeeld). Andere niches in de appartementenmarkt zijn ook kansrijk, vooral met tussenvormen tussen appartement en stadswoning, zoals gestapelde villa s met groot woonoppervlak en dakterrassen. Kan er meer in goedkopere segmenten worden gebouwd waar nog wel vraag is naar de standaardappartementen van nu? Uiteindelijk kan ook meer sociale huur in de appartementensector worden toegevoegd. Corporaties zullen de onrendabele toppen hiervoor dan moeten dragen. Die markt kan aanzienlijk zijn, maar ook zijn grens kennen als bestaande huurappartementen daardoor leeg komen te staan. Belangrijk ander aanbod in BBG, wat op veel belangstelling kan rekenen, is de grondbonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus moeten worden gemaakt, waarbij voor voldoende ruimtelijke kwaliteit (zoals groen en water en speelgelegenheid) gebouwd parkeren een belangrijk onderdeel is. Ook die milieus hebben gevolgen voor de haalbare grondopbrengsten. Maar stedelijke laagbouw kan ook in hoge dichtheden worden gerealiseerd van 60 tot 200 woningen netto per hectare (zie Bijlage 3). Voor de kansen van door consumenten gewenste binnenstedelijke woningbouw zal vooral het bouwprogramma moeten worden bijgesteld in bovengenoemde zin. Voor meer variatie in het appartementenaanbod zal ook het grondprijsbeleid moeten worden aangepast om hogere bouwkosten mogelijk te maken voor meer woningkwaliteit. Beide beleidsaanpassingen zullen financiële gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Hiervoor zijn bijdragen van overheden nodig of meer toepassing van minder gebruikelijke maatregelen, zoals een kleiner aandeel sociale woningbouw en marktconforme grondprijzen voor sociale woningbouw. Beheersing van plankosten en faseringkosten zijn ook opties om kosten te besparen. Bij meer gewilde woningbouw is de afzet ook sneller. Bij lagere dichtheden binnen BBG zal er eerstkomende jaren niet direct meer beslag op de open ruimte te hoeven worden gelegd. Als gevolg van de recessie is er nog betrekkelijk veel plancapaciteit in BBG voorhanden. Op wat langere termijn is de ruimte binnen BGG mogelijk een knelpunt dat vraagt om locaties buiten BBG. Mogelijk biedt BBG in kleinere gemeenten nog eerst ruimte om de vraag te accommoderen. Vaak blijkt werkende weg dat er nog tal van kleinere locaties in BBG beschikbaar komen, terwijl in huidige inventarisaties van plancapaciteit het beeld voor de langere termijn voornamelijk door grotere locaties wordt bepaald. Aan de Potmarge - Leeuwarden 36 Kennisdocument Toekomst voor stedelijke woningbouw? 37

20 Bijlagen onderzoek Bijlage 1 Woningbouw naar eigendom 40 en woningtype in Bijlage 2 Woningmarktanalyse WoON Samenstelling woningvoorraad 46 Betrokken woningvoorraad 47 Scheefwonen 48 Vraag/aanbodverhoudingen woningtype en eigendom 49 Prijsklassen 52 Woonmilieu 55 Woonmilieu en woningtype 58 Woonmilieu en prijsklassen 64 Bijlage 3 Voorbeelden stedelijke laagbouw 70 Parkhaven - Utrecht