Bijlage bij memo Nadere toelichting raadsvoorstel nadere toelichting raadsvoorstel Voorbereidingskrediet renovatie en update Het Baken.

Transcriptie

1 Bijlage bij memo Nadere toelichting raadsvoorstel nadere toelichting raadsvoorstel Voorbereidingskrediet renovatie en update Het Baken. Oplegnotitie toekomst sportcomplex Het Baken (mrt. 2016) 1. Inleiding Het sportcomplex (zwembad en sporthal) dateert van 1989 wat betekent dat het einde van de technische en deels ook bouwkundige levensduur met rap nadert. Met het oog hierop is een conditieonderzoek uitgevoerd om te bezien wat er nodig is/gedaan moet worden om het sportcomplex de komende jaar ( /30) te kunnen blijven gebruiken en dit eventueel af te zetten tegen (gedeeltelijke) nieuwbouw. Deze notitie is bedoeld om globaal het speelveld c.q. de (financiële) consequenties en voor- en nadelen van beide opties op een rij te zetten. 2. Opbouw onderzoek en uitkomsten In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar het sporthaldeel van het complex (incl. sportcafé) en het zwembaddeel omdat de eisen voor gebruik van beide delen verschillen en aan het sporthaldeel een wettelijke verplichting hangt v.w.b. het onderwijsgebruik. De opname van de technische staat is gebaseerd op visuele inspecties, wat inhoud dat er geen breekwerk of andere vormen van destructief onderzoek heeft plaatsgevonden. Dit betekent, dat de nu beschreven en geraamde werkzaamheden mogelijk niet volledig zijn. De conditie van het zwembad wordt beoordeeld als matig. Naast leeftijd speelt in een zwembad aantasting door vocht en het gebruik van chemicaliën een rol. Dit geldt niet voor een sporthal, waardoor de conditie hiervan iets beter is en op dit moment nog als redelijk wordt beschreven. In het onderzoek wordt verder een verdeling gemaakt naar A: werkzaamheden/kosten die tussen nu en twee jaar uitgevoerd moeten zijn (onderdelen vormen een risico voor de bedrijfsvoering) B: noodzakelijk onderhoud met een termijn tussen de 1 en 5 jaar en C: wensen/verbeteringen. De wensen c.q. verbeteringen betreffen bouwkundige, functionele en energetische maatregelen/aanpassingen. Om het totale sportcomplex voor de komende jaar in bedrijf te houden (gerekend vanaf nu!!) is een investering noodzakelijk met een orde van grootte van 3 3,5 miljoen euro excl. BTW. Ondergrens zijn de geraamde kosten voor de onderdelen A en B met 50% van C. Dit is een aanname op basis van het uitgangspunt, dat bij ingrijpende werkzaamheden aan een gebouw de verplichting bestaat om het gebouw aan te passen aan de huidige eisen van het Bouwbesluit. Bovengrens zijn de kosten van A + B + 100% C.

2 3. Bijkomende aspecten en kosten Het werkzaamheden die gebeuren moeten zijn ingrijpend en zullen enkele maanden tot half jaar/driekwart jaar in beslag nemen. De sporthal wordt intensief gebruikt door zowel verenigingen (avond) als het onderwijs (overdag). Als het wat meezit zijn de werkzaamheden aan de sporthal nog wel zo te plooien dat het normale gebruik door kan gaan en de overlast binnen de perken blijft. Dit geldt echter niet voor het zwembad. Werkzaamheden aan het zwembad zijn door de complexe samenhang niet te faseren en het gebruik van dit deel van het sportcomplex moet tijdens de renovatie volledig stilgelegd worden. Het tijdelijk stilleggen van zwembadactiviteiten betekent een gemis aan inkomsten. Dit zowel in de aanloop naar, tijdens als na oplevering van de renovatie. Daar staat uiteraard tegenover dat ook een deel van de exploitatiekosten gedurende renovatie wegvallen. Het bieden van een alternatief (bijv. voor leszwemmen) op een andere locatie kan overwogen worden. Dit heeft als voordeel dat er een continuïteit blijft in de aangeboden activiteiten en het huidige klantcontact. Dit brengt echter wel weer kosten met zich mee in de vorm van huur en evt. vervoer van en naar de alternatieve locatie. Praktische mogelijkheden en haalbaarheid zijn (nog) niet onderzocht. In het complex is de sportkantine verhuurd aan een uitbater. Of en in hoeverre er sprake zal zijn van inkomstenderving en eventuele compensatieverplichting is in dit stadium niet duidelijk. 4. Wat levert de renovatie op. Bij renovatie gaat het om een integrale aanpak van het gebouw, gericht op verbetering van het prestatieniveau en verlenging van de levensduur waardoor een continuering van de exploitatie mogelijk blijft. Een groot deel van het werk en het geld gaat zitten in installaties en het op andere wijze(bouwtechnisch) functioneel houden van het complex voor een periode van jaar. In essentie verandert met de uitvoering van de werkzaamheden niets aan de gebruiksmogelijkheden van het complex. Voor een goed beeld is het wellicht goed om een korte opsomming te geven wat met de renovatie niet wordt gedaan of bereikt. Geen vervanging van gevelbeplating (hele complex). Uitgegaan wordt van reinigen en conserveren. Coating is op meerdere plaatsen dermate versleten dat steeds sprake is van een zichtbare vervuiling (groene aanslag). Geen volledige isolatie van het complex. Met vervanging van kozijnen en plaatsen HR++ glas (zwembad) vindt een gedeeltelijke verbetering plaats. Na-isolatie van gevelbeplating wordt nu echter niet voorzien. Geen wijziging van de zwembad configuratie. Indeling, omvang en gebruiksmogelijkheden blijven, inclusief de huidige beperkingen. Nieuwe grote onderhoudsuitgaven in de komende jaren worden niet uitgesloten. Een grote onderhoudsbeurt van het dak bijvoorbeeld is nu niet nodig, maar zal binnen een jaar of 10 wel een keer aan de orde komen.

3 Geen garanties. De stalen kolommen in het zwembad (waar het dak op rust) vertonen roestvorming. Omvang van het probleem en te nemen maatregelen zijn op basis van dit onderzoek niet voorzien. Hetzelfde geldt voor eventuele betonrot aan de(niet geïsoleerde) zwembakken. Zonder hak-, breek-, boor- of graafwerk zijn dit niet te inspecteren risico s. 5. Financiële vergelijking met (gedeeltelijke) nieuwbouw Renovatie betekent een investeringsbedrag van 3-3,5 miljoen (excl. BTW). Deze investering zal in principe volledig gekapitaliseerd moeten worden. Rente en afschrijving worden dan te laste gebracht van de algemene dienst wat een jaarlijks extra belasting van de gemeentelijke begroting betekent. Uitgaande van een verlenging van de levensduur van jaar en een omslagrente van 4% brengt renovatie een jaarlijkse kapitaallast met zich mee van ,- (3 milj. In 15 jaar) tot ,-- (3,5 milj. In 10 jaar). Volledige vervanging van het complex door nieuwbouw waarbij het zwembad functioneel hetzelfde omvat (basiszwembad voor zwemlessen, doelgroepen, verenigingsactiviteiten, banenzwemmen) brengt een investering met zich mee van ongeveer 12 miljoen (excl. grond en excl. BTW). Bij nieuwbouw is de afschrijvingstermijn van de investering jaar waarmee de jaarlast bij 4% omslagrente neerkomt op duizend. Het verschil in jaarlijkse lasten tussen renovatie (bovenkant bandbreedte) en volledige nieuwbouw (onderkant bandbreedte) bedraagt bijna 3 ton per jaar en is te groot om terug te verdienen met een besparing op energiekosten, een meer efficiënte inzet van personeel of combinatie daarvan. Verder zal nieuwbouw niet leiden tot een grote toename van het aantal bezoekers van het zwembad en dus meer inkomsten. Voordeel van volledige nieuwbouw is wel, dat hiermee ook alle onzekerheden en risico s op extra kosten die bij renovatie aanwezig blijven, vermeden worden. Gedeeltelijke vervanging door nieuwbouw is natuurlijk ook een mogelijkheid. Meest logische is dan om het zwembaddeel nieuw te bouwen en het sporthaldeel te renoveren. Uitgaande van een investering van 7 milj. voor nieuwbouw van het zwembad (exclusief grond en BTW) en 1,5 milj. (excl. BTW) voor grootschalig onderhoud aan de sporthal, een afschrijving van resp. 30 en 15 jaar bij 4% rente, bedraagt de jaarlast bijna 6,8 ton per jaar (zwembad en sporthal ). Het verschil in jaarlijkse lasten tussen renovatie en gedeeltelijke vervanging is ruim 1,3 ton per jaar en is daarmee ruim 1,7 ton per jaar voordeliger dan volledige nieuwbouw. Bestaande kapitaallasten In het verleden zijn bouwkundige voorzieningen getroffen aan het complex (1996/1997) en een verbouwing/uitbreiding (2003), waarvan de investeringskosten gekapitaliseerd zijn en nog niet volledig afgeschreven.

4 Wanneer het complex volledig wordt gerenoveerd, blijven deze kosten gewoon staan. Op het moment dat gekozen wordt voor nieuwbouw van het complex, zullen deze kosten eenmalig afgeschreven moeten worden en vallen de jaarlijkse kapitaallasten weg. Dit beïnvloedt op zich niet de hiervoor genoemde verschillen tussen nieuwbouw of renovatie wat jaarlijkse lasten betreft, maar wel het totale effect van de ene of de andere keuze op de jaarlijkse lasten in de gemeentebegroting. Bestaande exploitatielasten sportcomplex begroting 2016 Kosten Baten KP Huisvesting ,-- Verhuur ,-- KP Ondersteuning ,-- Entree ,-- Pers. kosten ,-- Overig ,-- Energiekosten ,-- Kap.lasten ,-- Overige expl.kosten ,-- Totaal , Huidig exploitatieresultaat o.b.v. begr ,-- (negatief) Samenvattend Hoge variant Renovatie Volledige nieuwbouw Combinatie Investeringsbedrag ca. 3,5 miljoen ca. 12 miljoen ca. 8,5 miljoen Kapitaallasten 1 e jr Eenmalige afschrijving Wegvallen kap.lasten Extra lasten begroting Lage variant Renovatie Volledige nieuwbouw Combinatie Investeringsbedrag ca. 3,0 miljoen ca. 12 miljoen ca. 8,1 miljoen Kapitaallasten 1 e jr Eenmalige afschrijving Wegvallen kap.lasten Extra lasten begroting Bedragen excl. eventuele grondkosten en excl. BTW.

5 6. Plussen en minnen van keuzerichtingen Renovatie van het huidige complex. Pro + handhaving centrale locatie + financieel minst belastende optie + nodigt niet uit tot kostenverhogende discussies vanuit hoge ambities + overzichtelijke voorbereidingstijd Contra - geen oplossing voor de lange termijn - update naar huidige eisen en inzichten beperkt - ook tijdens verlengde levensduur (10 jr.) nog grotere onderhoudsinvesteringen nodig - risico s t.a.v. niet te inspecteren onderdelen zwembad - zwembad moet tijdens renovatie lange tijd dicht Volledige nieuwbouw van het complex (algemeen en naar locatie) Pro + oplossing voor de lange termijn + volledige update mogelijk naar huidige eisen & inzichten, incl. technieken t.a.v. energieverbruik + op middel lange termijn(10 jr.) geen grotere onderhoudsinvesteringen nodig + geen risico s meer op verborgen gebreken + handhaving centrale ligging + geen bijkomende grondkosten en parkeervoorzieningen + weinig tot geen discussie met omgeving + geen gebruik huidig complex dus ook geen tussentijdse (financiële) risico s Contra Algemeen Op huidige locatie - financieel de meest belastende optie - nodigt uit tot uitgebreide discussies vanuit verschil in ambitieniveau - lange voorbereidingstijd nodig - geen gebruik complex mogelijk gedurende langere periode - extra kosten vervangende ruimte sporthal t.b.v. onderwijs onvermijdelijk + gebruik huidig complex tijdens bouwperiode blijft mogelijk 1 Op nieuwe locatie - duurder door bijkomende grondkosten en aanleg parkeervoorzieningen - nieuwe locatie is niet direct voorhanden - zoekgebied voor sporthal is klein i.v.m. gebruik scholen en afstand daar naar toe - mogelijk discussie met omgeving - gebruik huidig complex geeft kans op tussentijdse (financiéle) risisco s 1 Behoudens gedwongen sluiting omdat de techniek het laat afweten of niet meer voldaan kan worden aan de gezondheids- of veiligheidseisen.

6 Combinatie nieuwbouw zwembad en renovatie sporthal Pro + oplossing voor de lange termijn + volledige update van zwembad(bassins) naar huidige eisen & inzichten + toepassing mogelijk van laatste technieken op het gebied van energiebesparing v.w.b. zwembad + op middel lange termijn(10 jr.) grotere onderhoudsinvesteringen beperkt nodig + geen risico s verborgen gebreken zwembad + financieel minder belastend dan volledige nieuwbouw + handhaving centrale ligging + geen bijkomende grondkosten en parkeervoorzieningen + weinig tot geen discussie met omgeving + mogelijkheid tot handhaving huidige kleedkamers e.d. + mogelijkheid betere situering horeca in complex + geen gebruik huidig zwembad mogelijk dus ook geen tussentijdse (financiële) risico s + gebruik huidig zwembad blijft tijdens bouw mogelijk Contra Algemeen - financieel meer belastend dan alleen renovatie - nodigt uit tot uitgebreide discussies vanuit verschil in ambitieniveau - langere voorbereidingstijd nodig Op huidige locatie - zwembad gedurende langere tijd dicht Zwembad op nieuwe locatie - duurder door bijkomende grondkosten en aanleg parkeervoorzieningen - nieuwe locatie is niet direct voorhanden - mogelijk discussie met omgeving - gebruik huidig complex geeft kans op tussentijdse (financiéle) risisco s

7 Bijlage enkele cijfers Jaren afschr. Omslag rente Investeringskosten afschr. rente totaal Renovatie complex hoog % laag % Volledige nieuwbouw hoog % laag % Combinatie Renovatie sporthal laag % Nwbouw zwembad laag % Renovatie sporthal hoog % Nwbouw zwembad hoog % Bestaande kapitaallasten Bouwk. voorzieningen Het Baken 1996 Bouwk. voorzieningen Het Baken 1997 Energiebespr. VZ Baken 2012 Uitbreiding Sporthal Het Baken 2003 boekwaarde 1 jan 2016 kap.lasten

8 Tekst uit ambtelijk advies d.d. 11 maart Renovatie/opknappen van het huidige complex Bouwkundig gezien is het Baken het beste te vergelijken met een bedrijfshal. Een betonnen vloer, metalen staanders voor ondersteuning van het dak en als muur panelen tussen de staanders. Een bouwwijze met een levensduur van 30 jaar dus. Met een renovatie/opknapbeurt hiervan is een verlenging van de gebruiksduur mogelijk van jaar (gerekend vanaf nu). Voor met name het zwembaddeel is dit wel ongeveer de meest maximale termijn. 2. Vervanging van het hele complex Dit biedt bouwkundig mogelijkheden om iets neer te zetten voor + 40 jaar. Het brengt echter de grootste investering (en hoogste jaarlijkse lasten) met zich mee plus het vraagstuk van locatie (huidige of andere locatie). 3. Combinatie renovatie sporthal en nieuwbouw zwembad De sporthal is het minst onderhoudsgevoelige deel van het complex en kan na een grondige opknapbeurt bouwtechnisch langer mee dan het zwembad. Dit geldt ook voor de entree, kleedkamers personeelsruimten van het zwembad (nu 9-10 jaar oud). In principe is het mogelijk deze delen van het complex te handhaven en het bad gedeelte te vervangen c.q. van de grond af opnieuw op te bouwen. Van deze 3 opties de meest interessante om verder uit te werken. Hij lijkt een stuk duurder dan optie 1 (renovatie) maar dat kan bij een verdere uitwerking meevallen omdat: - in de vergelijking v.w.b.de kosten van nieuwbouw zwembaddeel uitgegaan is van een relatief hoog bedrag - vervanging van het bad gedeelte een relatief hoge besparing op de energienota met zich meebrengt Het is dan ook voorstelbaar dat aan een uitwerking van deze optie een maximale extra jaarlast wordt gekoppeld ter hoogte van die van renovatie van het hele complex. Een variant op de combinatie renovatie/nieuwbouw is het volledig nieuw bouwen van een zwembad in combinatie met een marktpartij. Omdat de exploitatie van een zwembad geen verdienmodel kent, ligt een recreatieonderneming (huisjes/camping) dan het meest voor de hand. Aan de haalbaarheid hiervan moet echter ernstig worden getwijfeld. Ten eerste omdat het recreatieve gebruik niet gelijktijdig met zwemlessen of doelgroepen (Baken is nu 50 uur per week) in één bad samengaat. Ten tweede is het onmogelijk om voor jaar over en weer sluitende afspraken te maken. Globaal weekrooster zwembad dag/tijd maandag dinsdag woensdag donderdag

9 vrijdag zaterdag zondag proefzwemmen, leszwemmen en diplomazwemmen vereniging doelgroepen (incl. discozwemmen) recreatief zwemmen 4. Renovatie sporthal en sloop zwembad Ambtelijk gezien niet het vertrekpunt en bestuurlijk is er geen directe aanleiding geweest om deze richting hier te noemen. In de oplegnotitie is deze mogelijkheid niet genoemd, maar voor een volledig beeld mag deze echter niet onvermeld blijven. Binnen deze richting kunnen een paar varianten worden onderscheiden t.a.v. de sloop van het zwembad. a. Sloop zonder alternatief Deze variant houdt in dat met sloop de zwembadfunctie vervalt en van gemeentewege op geen enkele wijze een alternatief wordt aangereikt. Vanuit het gezichtspunt gemeentefinanciën aantrekkelijk omdat de investering beperkt blijft tot de sporthal en het huidige negatieve exploitatieresultaat ( ,--) van het complex op termijn sterk 2 terug gebracht kan worden. Maatschappelijk heeft dit de nodige consequenties en zal tot de nodige commotie leiden. Verder is het maar de vraag of de zwembaden in de directe omgeving voldoende zwemlescapaciteit hebben om leerlingen uit Zeewolde op te vangen. Harderwijk kent bijv. al een wachtlijst en Nijkerk is doende om terug te gaan van 2 naar 1 overdekt zwembad. b. Sloop met vervoer als alternatief Net als hiervoor vervalt de zwembadfunctie, maar om het effect hiervan te dempen, wordt voor bepaalde groepen vervoer naar een zwembad in Nijkerk of Harderwijk aangeboden. Gedacht kan dan worden aan vervoer voor deelnemers aan warm watertherapie (mensen met chronische aandoeningen), niet mobiele ouderen (meer bewegen voor ouderen, MBVO) en speciaal onderwijs. Omvang van deze groepen zijn niet overmatig groot en de bezoekfrequentie (1 x p/w per groep) is beperkt. Een andere groep waaraan gedacht kan worden is het leszwemmen. Dit is echter een doelgroep met een dermate omvang in uren (18 uur p/w), dat deze niet zijn in te passen in een rooster van een ander zwembad. Stel dat het laatste wel mogelijk zou zijn in Harderwijk, dan moet uitgaande van alleen busvervoer (geen aangepast vervoer voor ouderen) rekening gehouden worden met een bedrag van rond de ,-- (excl. BTW) per jaar. Met eventuele organisatiekosten of begeleidingskosten is hierbij 2 Op termijn omdat personele kosten niet ineens wegvallen en sterk omdat kosten voor de sporthal en beheer binnensportaccommodaties blijven evenals doorberekende kosten van de gemeentelijke organisatie.

10 geen rekening gehouden evenals spreiding van het vervoer naar zwemles over de regio (meerdere bestemmingen, hogere kosten). c. Sloop met een alternatief aanbod in Zeewolde Een alternatief aanbod voor zwemlessen en doelgroepen is in Zeewolde op dit moment niet aanwezig of in ontwikkeling. Elders zijn voorbeelden aanwezig waar (beperkt) doelgroepen ook bediend worden vanuit de markt. Voorbeelden hiervan zijn sportscholen zoals bijvoorbeeld in Club Rebel (Nijkerk), Nautilus Health Club (Nijkerk), Rebelsport (Huizen) of een wellness accommodatie zoals Aphrodites Thermen (Dronten). Naast doelgroepenzwemlessen worden hier ook veelal zwemlessen aangeboden. Dit aanbod vindt overigens plaats naast het reguliere aanbod in deze plaatsen. Een dergelijk aanvullend aanbod heeft ook in Zeewolde plaatsgevonden door Akwaak Zwemscholen met lessen in het zwembad van RCN. Deze activiteiten zijn inmiddels gestaakt. Een opmerking die bij dit marktaanbod gemaakt moet worden, is dat de baden eigenlijk altijd beperkt van omvang (lengte en breedte) plus diepte zijn en daarmee niet geschikt voor diplomazwemmen.