Een bijzonder, gewoon project

Transcriptie

1 Integrale samenwerking in traditioneel besteksproject Een bijzonder, gewoon project In het centrum van Den Haag wordt gebouwd aan een nieuwe, indrukwekkende aanvulling op de skyline: het onderkomen voor het ministerie van Veiligheid en Justitie en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (JuBi). Het project wordt, ondanks een traditionele contractvorm, gekenmerkt door een integrale samenwerking. De redactie sprak met Marc van Noort, projectmanager van de Rijksgebouwendienst, en Piet Reijnen, projectdirecteur JuBi BV. Historie Het project kende een lange aanloop met veel bezwaarprocedures. Op de plek waar de twee 140 m hoge torens voor de twee ministeries worden gebouwd, stond vroeger het wooncomplex De Zwarte Madonna. In 2001 werd besloten dit gebouw uit 1985, ontworpen door architect Carel Weeber, te slopen. De sloopwerkzaamheden begonnen uiteindelijk op 6 juni Het oude onderkomen voor de twee ministeries, die al sinds de jaren 70 samen zijn gehuisvest, was toe aan een grootschalige renovatie. Bovendien bleken de twee oude torens, vanwege de opbouw als cellenkantoor, niet meer geschikt voor moderne kantoorconcepten. Ook de gemeente had problemen met de panden. Marc van Noort: Ze dateerden uit de jaren 70 en

2 1 1 In het centrum van Den Haag wordt gebouwd aan een nieuwe, indrukwekkende aanvulling op de skyline foto: Anton van Daal Fotografie 125 m hoge woontoren naast de nieuwbouw voor de twee ministeries. Dit gebouw is inmiddels gereed. Fase 2 behelst de herontwikkeling van de twee oude panden van de ministeries. Dit plan is nog in ontwikkeling door de gemeente. Contract De nieuwbouw voor de twee ministeries is als traditioneel besteksproject op de markt gebracht. Van Noort: Dat is een van de bijzondere aspecten aan het project. Wij laten zien dat traditioneel bouwen nog steeds goed kan gaan. Dat in een tijd dat PPS en Design & Build duidelijk de voorkeur hebben, zeker bij de Rgd. In de tijd dat de eerste schetsen zijn gemaakt, in 2000, kwam PPS nog niet voor in de gebouwensector. Nu is dat anders. Op dit moment zou een project met een dergelijke omvang zeker als PPS worden uitgevoerd. De keuze voor een traditioneel bestekswerk had ook te maken met de planning. De voortgang werd in die fase erg gehinderd door diverse procedures. We konden twee dingen doen: wachten of het ontwerp tot een niveau brengen waarbij je het zorgvuldig in de kast kunt zetten. We hebben voor dat laatste gekozen. Voordeel was dat het bestek helemaal af was toen de procedures waren afgerond. Het ontwerp van de ministeries is van de hand van de Duitse Prof. Hans Kollhoff Architekten. De keuze viel, na een prijsvraag onder 7 architectenbureaus, op dit bureau omdat het plan zo goed rekening hield met inpassing in de stad. Architect en adviseurs werden in 2003 geselecteerd. De aanbesteding was pas in oktober Van Noort: Dat was in de waren op een negatieve manier bepalend voor het stadsgezicht. In samenspraak met de gemeente zijn we gaan kijken of en hoe we nieuwbouw konden inpassen in het gebied dat wordt omsloten door de Zwarteweg, het Spui, de Schedeldoekshaven en de Turfmarkt. Daar is het project Wijnhavenkwartier uit voort gekomen. De nieuwbouw van de ministeries is fase 1a van het Wijnhavenkwartier. Dit deel is het hoogtepunt in de ontwikkeling van Den Haag Nieuw Centrum en moet een grote bijdrage leveren aan een levendige binnenstad met een aantrekkelijke mix van wonen, werken, cultuur, winkelen en horeca. Het plan vormt de logische schakel tussen het vernieuwde Centraal Station en het Spuikwartier (fig. 2). Fase 1b is het project De Kroon, een Facts & figures locatie Turfmarkt Den Haag totale oppervlakte m 2 BVO rijwielstalling 1038 m 2 ; 866 plaatsen parkeervlakken 6802 m 2 ; 190 parkeerplaatsen auto s en 28 parkeerplaatsen motoren commerciële ruimte 2100 m 2 expositieruimte BG 1412 m 2 aantal bouwlagen 41; 2 bouwlagen ondergronds, 10 bouwlagen in de laagbouw, 28 bouwlagen in de torens en 1 dakopbouw aantal werkplekken 4050 hoogte torens 140 m + 6 m dakopbouw hoogte laagbouw 41,7 m (tot 10e verdieping) aantal bouwkranen 5 geplande oplevertijd december 2012 geplande bouwmaanden

3 2 Het Wijnhaven kwartier wordt omsloten door de Zwarteweg, het Spui, de Schedeldoeks haven en de Turfmarkt 3 Artist Impression van de twee ministeries bron: Prof. Hans Kollhoff Architekten 4 Er is een aantal slimme oplossingen bedacht zoals de gevelklimsteiger we regelmatig zaken mee doen. Waar we zeker van wisten dat die het aankonden. We hebben voor een aantal onderdelen wel geëist dat die co-makers ook een combinatie vormden. Daarmee verlaag je het risico. hoogconjunctuur, voor opdrachtgevers een moeilijke markt. Het was bovendien een complex project op een postzegellocatie. Niet alle bouwers konden dat aan. Uiteindelijk hadden we slechts één inschrijving: Bouwcombinatie JuBi. Helaas lagen budget en inschrijving te ver uit elkaar. Het was, zoals we dat noemen, een niet-passende aanbesteding. In theorie had Rgd toen opnieuw kunnen aanbesteden. Er werd echter gekozen met de bouwcombinatie verder te gaan en het project te optimaliseren. Dit mede gezien de goede ervaringen die Rgd had met deze combinatie bij het project Westraven in Utrecht. Van Noort: We zijn toen dus toch wat afgeweken van een traditioneel project. We zijn samen gaan zoeken naar bezuinigingen om het project rendabel en goed bouwbaar te krijgen. 3 2 Ook intern zijn de nodige slimme oplossingen bedacht. Zo wordt een gevelklimsteiger toegepast, een van de ideeën van Reijnen (foto 4): Het was een behoorlijk risico. Als het niet had gewerkt hadden we met een kapitaalvernietiging te maken gekregen van zo n 6 miljoen. Als je zoiets doet moet je er dan ook van overtuigd zijn dat het lukt. Gelukkig blijkt het goed te werken. Dat komt ook door de goede voorbereidingen met de juiste partijen. Van Noort: Die goede voorbereiding is kenmerkend voor het hele project. Het is echt het halve werk. In het begin leek het soms wat overdreven maar aan het eind blijk je gewoon faalkosten te kunnen besparen. Co-makers De optimalisatie duurde ongeveer 6 à 7 maanden. Voor zowel de opdrachtgever als de bouwer was die periode bijzonder zinvol. In dat traject is vooral naar uitvoerbaarheid gekeken. Reijnen: Er waren in het voorstadium wel onderzoeken gedaan naar bouwmethodieken. Maar die bleken niet haalbaar of niet efficiënt genoeg. Net als bij alle grote aannemers wilden wij het op onze eigen manier doen, onze eigen kennis inbrengen. En die van anderen, ook van co-makers. Zij hebben het hele bezuinigingstraject meegelopen en ook over uitvoeringsmethodieken meegedacht. Bijvoorbeeld voor de gevels, liften en staalcontructies. Die externe kennis voor die specifieke onderdelen blijkt gewoon noodzakelijk. De co-makers zijn vooral geselecteerd op basis van ervaring. Reijnen: Je moet zeker weten dat zij het werk kunnen realiseren. Technisch maar ook financieel. Het ging in dit project om grote bedragen. Daarom hebben we gekozen voor partijen waar Ik ben ervan overtuigd dat hier het brandveiligste hoogbouwproject van Nederland staat. 6

4 Bewuste bouwers Het project Het ministerie van Veiligheid en Justitie en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het keurmerk Bewuste Bouwers ontvangen. Dit keurmerk houdt in aandacht voor de omgeving, medewerkers en het milieu. Ook veilig werken is van belang. Initiatiefnemers zijn BAM, Ballast Nedam, Strukton en VolkerWessels. Zij zagen het succes van de gedragscode in Engeland en besloten in 2009 een stichting zonder winstoogmerk op te richten. De stichting geeft niet alleen een gedragscode voor bouwplaatsen uit maar initieert ook activiteiten die het imago van de bouw moeten verbeteren. Brandwerendheid Ook voor het vloersysteem is veel energie in de voorbereiding gaan zitten. In het bestek stond nog een ander vloersysteem maar tijdens de optimalisatie is gekozen voor een bollenplaatvloer (foto 5). Dat had een aantal redenen. Één daarvan was brandwerendheid. Van Noort: In die fase kwamen er nieuwe brandwerendheideisen op tafel. BubbleDeck kon een goede vloer leveren die daar aantoonbaar aan voldeed. Het product is uitvoerig op brand getest en beschikt over de juiste certificaten. Juist die brandeisen waren belangrijk want brandveiligheid had in het project een hoge prioriteit. Probleem was dat er voor hoogbouw nauwelijks regelgeving was. En de regelgeving die er was, was ontwikkeld vanuit het perspectief van een woonhuis. Het is heel lastig die toe te passen op een gebouw van bijna 150 m. In sommige opzichten hebben wij feitelijk zelf regelgeving ontwikkeld. Dit door vooral uit te gaan van het doel van die eisen die er al liggen en ze te vertalen naar een dergelijk hoogbouwproject. Ook de brandweer was daarbij betrokken. Nu ben ik ervan overtuigd dat hier het brandveiligste hoogbouwproject van Nederland staat. De keuze voor de bollenplaatvloer had met meer aspecten dan alleen brandveiligheid te maken. Reijnen: Ook de vorm van het gebouw was bepalend. Het is geen recht-toe-recht-aan gebouw met vierkante plattegrond. Het feit dat de vloer vierzijdig draagt heeft daardoor grote voordelen. Ook was het mogelijk luchtkanalen mee te nemen door op specifieke plaatsen bollen weg te laten. En uit het oogpunt van duurzaam bouwen scoort het product goed dankzij gewichtsbesparing en gerecycled materiaal. Het bleek al met al gewoon de meest economische en technisch slimste oplossing. Duurzaamheid Voor de duurzaamheid van het project worden de standaarden van de Rgd gehanteerd. In dit geval gaat het onder meer om betonkernactivering, bodemopslagsystemen, warmtepompen, daglichtafhankelijke regelingen, duurzame materialen. Van Noort: Wij scoren redelijk hoog op duurzaamheid. Maar om echt goed te scoren is in dit geval lastig. Het feit dat het een hoogbouw betreft, werkt dat met de huidige systemen immers tegen. Onterecht. Want in mijn ogen is hoogbouw juist heel duurzaam dankzij effectief ruimtegebruik. Nu telt bijvoorbeeld 4 de grote hoeveelheid beton, die je nou eenmaal nodig hebt om een gebouw met deze hoogte overeind te houden, negatief door. Wel hebben we onze doelstelling, die dateert van 2002, gehaald. Wij hebben tijdens de ontwikkeling steeds per product bekeken hoe het duurzaam was in te vullen, meestal samen met de leverancier of adviseur. In mijn ogen is hoogbouw juist heel duurzaam dankzij effectief ruimtegebruik De keuze voor beton lag al vroeg vast. In feite was het een direct gevolg van de keuze voor de architect. Stalen draagconstructies passen immers niet goed bij zijn vormgeving. Kruisen in de gevels zijn bijvoorbeeld niet denkbaar. Kollhoff gaat over het algemeen voor jaren 30 architectuur. Zijn plan wordt ook wel het Chicago aan de Turfmarkt genoemd. Dergelijke architectuur is bijna alleen in beton te realiseren. Samenwerking Naast de goede voorbereiding zijn de collegiale sfeer en de plezierige samenwerking kenmerkend voor het project. Mede

5 5 Tijdens de optimalisatie is gekozen voor een bollenplaatvloer 5 hierdoor zijn alle partijen er tijdens de optimalisatie goed in geslaagd het doel te bereiken: een rendabel en uitvoerbaar project met een aanneemsom van uiteindelijk 328 miljoen. En de esthetische kant van het project is bijna helemaal onaangetast gebleven. Van Noort: Het resultaat mag er zijn. Het project wordt naar tevredenheid van alle partijen gerealiseerd en, zoals het er nu naar uitziet, binnen de kaders, zowel financieel als qua tijd. Daar heeft dat half jaar optimalisatie sterk aan bijgedragen. Van Noort: We zijn niet te beroerd iets voor elkaar te doen. Soms kan een collega nou eenmaal makkelijker iets voor jou oplossen. Die inspanning krijg je later weer terug. Door deze houding krijg je allemaal positieve energie. Voor al die mensen die aan het gebouw werken is het hun gebouw. Voor iedereen geldt dat ze het beter willen maken. Bijna iedereen zit in dezelfde flow. En we werken eraan dat zo te houden. De Rijksgebouwendienst probeert wel voldoende afstand te bewaren tot het project: Wij hebben meer een regierol en sturen vooral op kwaliteit. Hoe de aannemer het organiseert is zijn verantwoordelijkheid. Als hij ons maar informeert zodra iets wijzigt. Het gaat dus om transparantie. We moeten het bespreekbaar maken als er iets aan de hand is. Het heeft geen zin iets weg te stoppen want het komt uiteindelijk toch boven. Reijnen: Die cultuur werpt zijn vruchten af. Het gaat zo goed dat onze Raad van Bestuur zich wel eens afvraagt waarom ze nooit iets horen over problemen. Het is wel duidelijk waarom: die zijn er nauwelijks. Van Noort: Niet dat we het altijd met elkaar eens zijn. Dat hoeft ook niet. Maar als er een meningsverschil is gaan we terug naar de feiten en proberen we er samen uit te komen. Werktekeningen Wel is er een heldere structuur afgesproken met duidelijke verantwoordelijkheden. De hoofddirectievoerder werkt in opdracht van de Rijksgebouwendienst, daaronder komt het externe toezicht met de adviseurs. De hoofdconstructeur heeft de gewichts- en stabiliteitsberekening uitgevoerd en het vervolgens t.m. peil uitgewerkt. Daarna heeft de bouwcombinatie het stokje overgenomen. Het maken van die werktekeningen werd wel weer uitbesteed aan diezelfde constructeur. De bouwkundige tekeningen werden uitbesteed aan Inbo. Reijnen: Voordeel daarvan was dat we de informatiestromen beter konden sturen. En dat is van groot belang voor de voortgang. Bovendien kon de invloed van uitvoering op de constructie eenvoudiger worden meegenomen, zoals een hogere sterkteklasse of meer wapening die nodig zijn door de klimsteiger. Hier gingen we dus ook wat verder dan een zuiver traditioneel project. Maar deze manier van werken is veel logischer en heeft zich in de praktijk ook bewezen. Tegenwoordig zijn we met al die Engineer&Build-projecten bijna niet anders gewend. Planning De bouw loopt goed op schema. Op dit moment is er zelfs een voorsprong op het contractschema van 6 tot 8 weken. En de eerste twee verdiepingen zijn al zo goed als klaar. Alles wijst er dan ook op dat de afgesproken opleverdatum wordt gehaald. Reijnen: We hebben twee jaar geleden tegen elkaar gezegd dat we op 8 december 2012 gaan opleveren. We hebben nog net niet het tijdstip genoemd. Maar ik heb er alle vertrouwen in dat we dat gaan halen. Jacques Linssen Projectgegevens project Nieuwbouw ministerie van Veiligheid en Justitie en ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (JuBi) opdrachtgever Rijksgebouwendienst, Directie Projecten directievoering Brink groep architect Prof. Hans Kollhoff Architekten uitwerkend architect Inbo constructeur Zonneveld ingenieurs adviseur installaties Deerns Raadgevende Ingenieurs adviseur bouwfysica DGMR aannemer JuBi B.V., een combinatie van BAM Utiliteitsbouw, Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling Speciale Projecten, Imtech Nederland en Homij Technische Installaties leverancier vloeren BubbleDeck leverancier gevels Loveld