Haalbaarheidsstudie Riemst-Herderen Versie Juli 2016

Transcriptie

1 Haalbaarheidsstudie Riemst-Herderen Versie Juli 2016

2 Ontwerper Opdrachtgever a2o Vissersstraat 2 B-3500 Hasselt a2o atelier voor architectuur en omgeving T F W E info@a2o.be Gemeente Riemst vzw Patrimonium K.O.L. vzw Parochiale werken en Instellingen van het bisdom Hasselt (PWI - Bisdom Hasselt) 2

3 Inhoud SITE & CONTEXT 0 Situatie 04 Planologische context 06 Historische lezing 8 Ontsluiting 9 Landschap 10 Dorpskenmerken 12 Schoolsite & klooster 14 VOORSTEL 18 Voorstel zone A 20 Voorstel zone B 21 Voorstel zone C 22 Voorstel zone D 23 REFERENTIES 24

4 Site & Context Situatie De site is gelegen op de Tolstraat vlak aan de Tongersesteenweg in Herderen een deelgemeente van Riemst. De site ligt vlak aan het centrum van Herderen, een landelijk en rustig dorp en heeft ook een zeer goede verbinding met de grotere centra in de buurt. De ligging en het landelijk karakter van Herderen zijn zeker troeven voor de herbestemming van de schoolsite. Vandaag bestaat de site uit een klein schoolcomplex, een voormalig gemeentehuis en een klooster. Het schoolgebouw aan de Tolstraat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. CAPACITEITSSTUDIE Deze capaciteitsstudie onderzoekt de voornaamste randvoorwaarden voor de herbestemming van de school en het klooster van Herderen. We reiken een aantal ontwerpprincipes aan die de basis vormen voor een ingreep. Er wordt onderzocht hoe we de site kunnen transformeren tot een nieuwe woonomgeving met respect voor de context en de geschiedenis van de site en de omgeving. De ontwerpen, voorgesteld in deze bundel, zijn naast een capaciteitsstudie onze interpretatie van de opgave binnen de gestelde randvoorwaarden. Tolstraat Uiteraard is zij slechts een eerste indicatieve aanzet en schept zij geen verplichtingen voor de herbestemming van het klooster en de school. We willen met onze interpretatie van de opgave vooral enkele aandachtspunten naar voren schuiven die we belangrijk vinden. N79, Tongersesteenweg Site (oppervlakte +/- 36,4 a) 4

5 Herderen, schoolsite en klooster

6 Site & Context Planologische context Deze bundel bevat een overzicht van de meest relevante informatie voor de verkaveling van de schoolsite in Herderen Aan de hand van cartografische gegevens worden de bestaande juridische, milieutechnische en stedenbouwkundige randvoorwaarden kort onderzocht. Deze bundel bevat een selectie van de meest relevante informatie voor de herontwikkeling van de schoolsite in Herderen. Bijkomend onderzoek en voortschrijdend inzicht zullen in volgende fases het project verder beïnvloeden. AGIV (geopunt.be) AGIV (geopunt.be) Gewestplan In het gewestplan is de schoolsite aangeduid als rode gearceerde zone; Zone voor woongebieden met een landelijk karakter. Geluidsbelasting Hoewel de site niet rechtstreeks aansluit op de N79 zorgt deze drukke verkeersweg wel voor een geluidsbelasting. Hiermee rekening houden in de stedenbouwkundige en architecturale aanpak zal een meerwaarde bieden. 6

7 AGIV (geopunt.be) AGIV (geopunt.be) Lokale ontsluiting De site wordt goed ontsloten door routes van de Lijn. Vlakbij zijn er meerdere busstops te vinden wat een snelle verbinding met de omgeving verzekert. Cultuur en erfgoed Verschillende vierkantshoeven in Herderen zijn beschermd als beschermd dorpsgezicht. Enkele zijn ook opgenomen als beschermd monument. Verder bevindt er zich een beschermd landschap aan de overkant van de site. Hier moet rekening mee gehouden worden in de architecturale vertaling van de nieuwe woonzone op de site. Beschermde monumenten Beschermde landschappen Beschermde dorpsgezichten

8 Site & Context Historische lezing Historische kaarten tonen Herderen als een kleine gemeenschap omgeven door landbouwgebied. Op de Ferrariskaart, ontstaan tussen , zien we al enkele vierkantshoeven die tot op de dag van vandaag nog bestaan. Op de Vandermaelenkaart ( ) zijn de verschillende vierkantshoeven op De la Brassinnestraat, die vandaag beschermd zijn als dorpsgezicht al aanwezig. Het dorp is ook blijven groeien rond deze hoeven en de kerk. Hierdoor is het eerder een compact dorp in vergelijking met typisch Vlaamse dorpen die gegroeid zijn rond een expresweg en verder gekenmerkt zijn door verlinting. In veel gevalllen wordt de baan het dorp. Voor Herderen is de baan een verbindingsweg naar de ruimere omgeving maar deze speelt geen dominante rol in de dorpsbeleving. Ferrariskaart, Vandermaelenkaart, Conceptuele voorstelling, compact dorp Herderen, langs steenweg Altlas der buurtwegen,

9 Site & Context Ontsluiting Maas Albert Kanaal Er is een zeer goede ontsluiting met de ruimere omgeving, door de nabijheid van de N79, de Tongersesteenweg. Zo ligt de site op ongeveer 8km van Tongeren en nog geen 10km van Maastricht en ongeveer 20km van Hasselt. Als deelgemeente van Riemst, ligt Herderen slechts op 2,5km van het centrum van Riemst. HASSELT 30km min Anderzijds ligt de site langs een cultuurhistorische route en zijn er enkele waardevolle bezienswaardigheden in de buurt te bezichtigen. De Via Belgica, een in de Romeinse tijd bestaande Romeinse weg tussen Maastricht en Tongeren, als onderdeel van de Romeinse weg van Keulen naar Bavay, ligt vlak bij de N79. Niet al te ver van de baan zijn er twee Gallo-Romeinse tumuli gelegen: bij de Vlijtingerweg in het Grootbos en bij de De La Brassinnestraat. Herderen ligt bovendien volledig ingebed in het fietsroutenetwerk, waardoor de nabijgelegen steden op een recreatieve manier gemakkelijk bereikbaar zijn. Ook de natuurgebieden en historische bezienswaardigheden zijn op deze manier goed verbonden met Herderen. Via Belgica Herderen N79 MAASTRICHT 10km + 15 min - Riemst TONGEREN 8km + 10 min - Fietsroutenetwerk Herderen Stedelijke kernen Stadscentrum Herderen in verbinding

10 Site & Context Landschap Herderen ligt in Droog-Haspengouw. Het is een golvend, open landschap met hoogte tot ongeveer 130 meter. Herderen is gelegen op twee heuvels, één waarop de kerk pronkt, een andere waarop de beschermde watertoren van Herderen staat. Onderaan de heuvel van de kerk ligt de schoolsite. Het open landschap omsluit het hele dorp Herderen. Bovendien loopt het groen ook sterk door in de woonzones van Herderen. Aan de Westzijde van de site ligt er een beschermd landschap, begrensd door een aantal vierkantshoeven. In het beschermd lanschap ligt een tumulus, een Gallo-Romeinse grafheuvel, deze is zelf ook beschermd als monument. De vierkantshoeven die de tumulus omringen zijn beschermd als dorpsgezicht, waarvan enkele zelf ook beschermd zijn als monument. Het groene karakter kan een meerwaarde bieden bij de herbestemming van de schoolsite. Kerk + kerkhof Klooster Geinventariseerd schoolgebouw Tongersesteenweg Oud-Gemeentehuis Conceptuele snede 10

11 Beschermd landschap Landschap Herderen, met aanduiding beschermde dorpsgezichten en lanschappen

12 Site & Context Dorpskenmerken De site ligt in Herderen, een kleine deelgemeente van Riemst. Herderen wordt vooral gekenmerkt door twee heuvels waarop het dorp is gelegen. Op één van de heuvels ligt de Sint-Jan-de-Doperkerk, die op een hoogte van 127m. De site ligt hier slecht 400m vandaan. Het kerkgebouw stamt uit 1848 en is gekenmerkt door zijn kerktoren van 56m hoog. Op de tweede heuvel is de watertoren gelegen, die 130m hoog is. Het dorp Herderen is verder gekenmerkt door een aantal klassieke vierkantshoeven. Watertoren Sint-Jan-de-Doperkerk 12

13 Herderen, met aanduiding kerk, vierkantshoeven, schoolsite

14 Site & Context Schoolsite en Klooster De site bestaat uit een aantal gebouwen die toebehoren aan het schoolcomplex met aansluitend het oude gemeentehuis en een losstaand klooster. Een deel van de gemeenteschool is opgenomen in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed. Het betreft gebouw B1 op het inplantingsplan. Het gebouw dateert van de vierde kwart van de 19de eeuw. Oomkenshof Het gemeentehuis, gebouw C, staat leeg en bevindt zich in slechte staat. Ook de staat van het klooster, gebouw A, is niet goed. De gemeente Riemst heeft stabiliteitswerken uitgevoerd om te voorkomen dat de gevel zou omvallen (trekkers o.w.v. spatkrachten). B4 De site is ook verbonden met de nieuwe verkavelingen van Oomkenshof met een kleine doorsteek (publiek eigendom). A Doordat Herderen op een heuvel ligt, vangt de site heel wat hoogteverschil op. B3 Tolstraat B1 B2 C A Klooster B Schoolgebouwen C Oud Gemeentehuis Perceel Gemeente Riemst Perceel PWI - Bisdom Hasselt Perceel Patrimonium K.O.L. Site 1/500 (oppervlakte +/- 36,4 a) N79, Tongersesteenweg 14

15 Klooster (trekkers o.w.v. spatkrachten) Geïnventariseerd schoolgebouw Oud-Gemeentehuis

16 Site & Context Schoolsite en Klooster 16

17

18 Voorstel Volumestudie In eerste instantie zijn we uitgegaan van het behoud van het geïnventariseerd schoolgebouw. Dit gebouw kan met de nodige uitbouw opgedeeld worden in kwalitatieve wooneenheden. Als tweede uitgangspunt sluiten we bouwen op de tweede lijn uit. Als gevolg van deze beslissing worden de overige schoolgebouwen op de site niet bewaard. Het gemeentehuis, in slechte staat, wordt ook niet bewaard. Het klooster kan eventueel bewaard blijven of vervangen worden door nieuwbouw. We voorzien nog een aantal woningen tegen de keermuur van het buurgebouw. De rooilijn van de nieuwe woningen aan de Tolstraat springen samen met het klooster wat achteruit om zo de aandacht op het geïnventariseerd schoolgebouw te vestigen. Parkeren wordt volgens de regel, 2 parkeerplaatsen per half-open of open woning en 1 per gesloten woning, voorzien. We delen het gebied op in vier deelgebieden, dit om de verschillende mogelijkheden overzichtelijk te houden. Zo zijn het klooster, het schoolgebouw, de nieuwbouwwoningen en het binnengebied de verschillende deelgebieden. Voor elk deelgebied zijn er een aantal mogelijkheden. Omwille van de verschillende mogelijkheden per deelgebied, wordt elk deelgebied apart besproken. Deze bundel geeft op deze manier een goed beeld van wat er mogelijk is, zonder op een dwingende manier één bepaald voorstel naar voren te schuiven. Gerenoveerd schoolgebouw Uitbreiding schoolgebouw Binnengebied Principe Snede AA 18

19 B Oomkenshof 68 m A D AA C Tolstraat 52 m A Geïnventariseerd schoolgebouw B Klooster C Nieuwbouwwoningen Tolstraat D Binnengebied Verbouwing Nieuwbouw N79, Tongersesteenweg Site 1/500 (oppervlakte +/- 36,4 a)

20 Voorstel zone A: Geïnventariseerd schoolgebouw Voor deelgebied A, de zone van het geïnventariseerd schoolgebouw, worden twee mogelijkheden voorzien. Beide voorstellen gaan uit van het behoud van het gebouw met eventuele uitbreiding. Het eerste voorstel deelt het schoolgebouw op in 3 wooneenheden met privétuin. Om aan de huidige woonstandaard te voldoen wordt het schoolgebouw gerenoveerd en wordt er aan de achterzijde een uitbouw voorzien, die met respect omgaat met de architectuur van het schoolgebouw. De woningen hebben een oppervlakte van 224 m² en een private tuin van 200 m². Het hoekperceel langs het deelgebied van het klooster heeft een diepere tuin (428 m²). Bij maximale bezetting van de volledige site zijn er 9 parkeerplaatsen nodig waardoor er plaats is om het hoekperceel dieper te maken. Parkeergelegenheid wordt voorzien op een gemeenschappelijke parking, 2 plaatsen voor half-open en 1 voor gesloten woningen. Voor dit voorstel moeten er voor deelgebied A 5 parkeerplaatsen voorzien worden. OPTIE 1: drie Woningen in geïnventariseerd schoolgebouw OPTIE 2: twee Woningen in geïnventariseerd schoolgebouw Het tweede voorstel voorziet een lichtere bezetting van het schoolgebouw. Twee wooneenheden worden geïntegreerd in het bestaande gebouw. De woningen zijn 335,5 m² groot en hebben een private tuin van 430 m² en 298 m². Voor dit voorstel moeten er voor deelgebied A 4 parkeerplaatsen voorzien worden. Oomkenshof Gerenoveerd schoolgebouw Privé tuin Gemeenschappelijke parking Uitbreiding schoolgebouw 428 m² Tolstraat 222,5 m 2 223,42 m m² 203 m 2 AA 225,2 m 2 Snede AA Voorstel Geïnventariseerd schoolgebouw N79, Tongersesteenweg 20

21 Voorstel zone B: Klooster Gerenoveerd klooster Gerenoveerd schoolgebouw Nieuwe woningen Er wordt een voorkeur gegeven aan het behoud van het klooster. Omwille van de relatief slechte staat van het klooster is de piste om het gebouw af te breken en er een nieuwe woonunit te voorzien niet uitgesloten. Afbraak is echter slechts toegelaten indien grondig en uitvoerig gemotiveerd. Snede AA, Behoud klooster Het klooster is karakteristiek voor de site en kan na verbouwingswerken gerenoveerd worden tot een ruime villa (334 m²) met een grote privé tuin (885 m²). Er is parkeermogelijkheid op het perceel zelf. Twee halfopen woningen Gerenoveerd schoolgebouw Nieuwe woningen Een tweede voorstel deelt het gebied op in twee percelen en voorziet twee halfopen woningen elk met een diepe privé tuin. De twee woningen hebben beiden een oppervlakte van 144 m² en een private tuin van +/- 450 m². De perceelsgrens grenzend aan het schoolgebouw wordt verlegd richting het schoolgebouw, op deze manier kan er parkeermogelijkheid voorzien worden op de percelen zelf. Een laatste voorstel voorziet een nieuwe vrijstaande villa in plaats van het klooster. De villa heeft een oppervlakte van 334 m² en een grote private tuin van 885 m². Er is parkeergelegenheid voorzien op het perceel zelf. Snede BB, Twee hal-open woningen met parkeermogelijkheid op het perceel AA BB 464 m² Oomkenshof 334 m² 885 m² Oomkenshof 334 m² 885 m² Oomkenshof 144 m² 144 m² 445 m² Tolstraat Tolstraat Tolstraat Voorstel behoud klooster, parkeermogelijkheid op perceel N79, Tongersesteenweg Voorstel nieuwbouw villa, parkeermogelijkheid op perceel N79, Tongersesteenweg Voorstel twee half-open nieuwbouw woningen, parkeermogelijkheid op percelen N79, Tongersesteenweg

22 Voorstel zone C: Nieuwbouwwoningen Het straatbeeld aan de Tolstraat wordt vervolledigd door een aantal nieuwe woningen. De woningen worden aansluitend gebouwd tegen de keermuur van de buurwoning. Voor deze woningen voorzien we twee opties. Een eerste optie voorziet drie grondgebonden woningen met elk een private tuin. Twee woningen van 156 m² en een derde woning van 169 m². De private tuinen zijn respectievelijk 250 m², 221 m² en 214 m². De woningen krijgen een parkeerplaats toegewezen op de gemeenschappelijke parkeerzone. Snede AA : drie grondgebonden woningen Een tweede optie voorziet slechts twee woningen met parkeermogelijkheid op de percelen zelf. De woningen hebben een oppervlakte van 174 m² en 186 m² en private tuinen van respectievelijk 385 m² en 307 m². Snede BB : twee grondgebonden woningen met eigen parkeermogelijkheid BB AA Oomkenshof Oomkenshof Tolstraat Tolstraat 156 m m m m m m m m m m 2 Optie 1: drie grondgebonden woningen N79, Tongersesteenweg Optie 2: twee grondgebonden woningen met eigen parkeermogelijkheid N79, Tongersesteenweg 22

23 Voorstel zone D: Binnengebied Het binnengebied heeft centraal een gemeenschappelijke parkeerzone, die zo efficiënt mogelijk ingericht wordt. Hierdoor kunnen de private tuinen gemaximaliseerd worden. De private tuinen samen met de parkeerzone gaan op een intelligente manier om met het hoogteverschil van het terrein. Hierdoor kan de parkeerzone deel worden van de groene tuinen en wordt het niet als storend ervaren. Parkeren wordt volgens de regel, 2 parkeerplaatsen per half-open of open woning en 1 per gesloten woning, voorzien. Omwille van de verschillende combinatie mogelijkheden bij de invulling van de deelgebieden, zit er op het aantal parkeerplaatsen die moeten voorzien worden een marge. Maximaal worden er 13 parkeerplaatsen voorzien, minimaal 5 afhankelijk van de keuzes per deelgebied. In plan wordt het voorstel getoond waar er een maximum nodig is aan parkeerplaatsen. 144 m² 144 m² 388 m² 363 m² 274 m² Oomkenshof Bijkomend kan er nagedacht worden over de zone van de site grenzend aan de woningen van Oomkenshof. Deze woningen hebben een relatief kleine tuin. De site kan eventueel een zone van +/- 5 m diep vrijgeven om te verkopen aan de eigenaars van de aangrenzende woningen. De tuinen van de site blijven ruim genoeg (+/- 20 m) en de tuinen van de aangrenzende woningen krijgen een grote meerwaarde. 222,5 m 2 223,42 m 2 225,2 m m² 163 m² 225 m² 156 m m² 5 m Tolstraat 156 m m² 169 m 2 Verbouwing Nieuwbouw N79, Tongersesteenweg Combinatie met, met oppervlaktes, 1/500

24 Referenties Referentie voor uitbreiding/verbouwing geïnventariseerd schoolgebouw Gearwheel Factory Reconversion / Ronald Janssen Architects + Donald Osborne Architect 24

25 Referenties Referentie voor gerenoveerde schoolgebouwen, parkeermogelijkheden Ampe.Trybou architecten, Low Energy Social Housing Woonerf Binnenhof Genk - cn Drieskens & Dubois architecten