Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Johannes van Zantenstraat VX TILBURG Hierna te noemen de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen verhuurder [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 618,00 per maand wordt vanaf 1 mei 2016 tot 1 augustus 2016 tijdelijk verlaagd tot 370,80 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 8 november 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 8 juli 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 6 december 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum Pagina 1 van 9

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder Het rapport zat niet bij de stukken; De deur van de berging is er volledig uit getrapt. Verhuurder stuurde een schade expert en die ging uit van een schade van 750,00. Ik heb verhuurder aangeboden om de deur voor dat bedrag vanuit mijn eigen bedrijf te repareren maar ik wilde dan wel vooraf eerst de kosten voor aanschaf van materialen vergoed hebben. Verhuurder wilde niet meer dan de helft vooruit betalen en dat was te weinig voor het materiaal; De deur is dus nog steeds niet fatsoenlijk gerepareerd. In juli wel provisorisch zodat de deur nu weer dicht kan; De gestolen goederen die in de berging aanwezig waren, worden door niemand vergoed. De situatie in de kelder is dermate erbarmelijk dat er geen inboedelverzekering is die schade wil dekken; Alle overige gebreken zijn verholpen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 mei Op die datum was de huurprijs 618,00 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, huurders verklaring op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek De houten paneeldeur van de berging in het souterrain is tijdens een inbraak op 15 april 2016 geheel gescheurd in twee delen. De aannemer van verhuurder heeft de deur aan elkaar gezet met houten balken. De deur sluit thans wel en kan op slot worden gedaan. Aan de onderzijde bevindt zich nog een gat. De deur is tot op heden nog niet vernieuwd door de verhuurder. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CI4). De tekst bij dit gebrek in het gebrekenboek van de Huurcommissie luidt "De deur of het raam van de schuur, berging of garage is ernstig door houtrot aangetast of het hang- en sluitwerk is defect als gevolg van een technisch gebrek zodat de deur of het raam niet meer afgesloten kan worden". COUGB ENV De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Pagina 2 van 9

3 Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie waarbij het gebrek zich voordoet buiten de woning vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 618,00 per maand. De huurder betaalt dus 370,80 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 8 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in beginsel in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De zou in dit geval op 1 augustus 2016 zijn. De verhuurder had van dit gebrek echter al eerder weet en wel kort na de inbraak in april Op 10 mei 2016 werd een schade expert ingeschakeld. Gelet daarop gaat de tijdelijke huurverlaging in op 1 mei 2016, de eerste van de maand volgend op de inbraak. De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. In dit geval is het gebrek, zij het provisorisch, hersteld in juli De deur kon toen weer afgesloten worden zodat de berging weer kon worden gebruikt. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 618,00 per maand betalen. Hier is dat dus 1 augustus Zolang het gebrek niet was hersteld, mocht de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Omdat huurder bij de mondelinge behandeling heeft verklaard dat bij de uitnodiging voor de zitting het rapport van onderzoek ontbrak, is het rapport bij deze uitspraak gevoegd. IV Beslissing De woonruimte had van 1 mei 2016 tot 1 augustus 2016 het volgende ernstige gebrek De houten paneeldeur van de berging in het souterrain is tijdens een inbraak op 15 april 2016 geheel gescheurd in twee delen. De aannemer van verhuurder heeft de deur aan elkaar gezet met houten balken. De deur sluit thans wel en kan op slot worden gedaan. Aan de onderzijde bevindt zich nog een gat. De deur is tot op heden nog niet vernieuwd door de verhuurder. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CI4). De tekst bij dit gebrek in het gebrekenboek van de Huurcommissie luidt "De deur of het Pagina 3 van 9

4 raam van de schuur, berging of garage is ernstig door houtrot aangetast of het hang- en sluitwerk is defect als gevolg van een technisch gebrek zodat de deur of het raam niet meer afgesloten kan worden". De geldende huurprijs van 618,00 per maand wordt vanaf 1 mei 2016 tot 1 augustus 2016 tijdelijk verlaagd tot 370,80 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter mr J.S. Buiting en J.J.M.W. van Helden Zittingsleden Pagina 4 van 9

5 Rapport van onderzoek Verzoek huurverlaging in verband met gebreken (artikel 257 van het Burgerlijk Wetboek) Foto woonruimte Woonruimte Johannes van Zantenstraat 73, 5025 VX te TILBURG Hierna te noemen woonruimte Huurder G.J.J.C. van Nieuwenhuijzen Verhuurder Kervezee Vastgoed Management B.V. ALGEMENE INFORMATIE Datum ingang huurovereenkomst Datum aanzegging gebreken Datum ontvangst verzoekschrift Eerdere uitspraken (laatste 3 jaar) Aard van de woonruimte Woonvorm Bouwjaar/bouwperiode Monument Betaalde huurprijs Rapporteur Datum onderzoek 1 januari juli november 2016 nee Zelfstandig meergezinshuis 2e etage zonder lift 1954 nee 618,-- per maand per 31 juli 2016 H. Kras 6 december 2016 Doel van het onderzoek Het onderzoek omvat een inspectie naar de door huurder gemelde onderhoudsklachten, waarbij alleen de klachten onderzocht worden die zijn opgenomen in de aanzegging onderhoudsgebreken. Klachten die niet schriftelijk aan de verhuurder zijn gemeld, worden niet onderzocht. Doel van het rapport Dit rapport is opgesteld door de Dienst van de Huurcommissie. Tijdens de hoorzitting worden de partijen in de gelegenheid gesteld om op het rapport te reageren. De Huurcommissie zal aan de hand van dit rapport beoordelen of er sprake is van gebreken die in het gebrekenboek van de Huurcommissie zijn opgenomen of daarmee zijn gelijk te stellen. Het gebrekenboek is te vinden op Hoe leest u dit rapport De huurder heeft in de gebrekenmelding de klachten schriftelijk gemeld aan de verhuurder. Pagina 5 van 9

6 De onderzoeker heeft zijn bevindingen per klacht beschreven en gerelateerd aan het gebrekenboek. Per gebrek zal in het rapport aangegeven worden of deze volgens het gebrekenboek als een gebrek gekwalificeerd kan worden. Pagina 6 van 9

7 BEVINDINGEN ONDERZOEKER Huurder heeft de verhuurder verzocht een (aantal) gebreken of tekortkomingen in of aan de woonruimte op te heffen. 1.Het herstellen van gebroken en gescheurde wandtegels keuken 2. het niet kunnen openen van een draai/kiep raam in de woonkamer 3.Vervanging deur berging na vernieling als gevolg van inbraak ( ) 4.Keuring en onderhoud CV installatie Reeds verricht onderhoud 5. het dicht maken / vlak zetten d.m.v. stucwerk van diverse grote gaten in diverse muren (in overleg door huurder zelf gedaan) 6.Douche kraan / lekkage badkamer (reeds verholpen door H.de Bont) 7.Het werkend maken / aansluiten van diverse stopcontacten en licht schakelaars (reeds door huurder zelf gedaan) 8. Nieuw Probleem Vocht/klimaat Probleem in gehele woning, waardoor de laminaat vloer sedert geheel omhoog aan het komen is De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten. Dit is in het dossier gevoegd. Klacht 1 Twee wandtegels ter hoogte van de vloer in de keuken zijn gescheurd en van één tegel ontbreekt een gedeelte. Klacht 2 Het draai-/kierpraam kan alleen open in de kiepstand. De draaifunctie is defect De draai-/kiep buitendeur van de woonkamer naar het balkon is verzakt op het bovenste scharnier. De deur klemt in lichte mate op de onderdorpel. Pagina 7 van 9

8 Klacht 3 De houten paneeldeur van de berging in het souterrain is tijdens een inbraak op 15 april 2016 geheel gescheurd in twee delen. Aannemer van verhuurder heeft de deur aan elkaar gezet met houten balken. De deur sluit thans wel en kan op slot worden gedaan. Aan de onderzijde bevindt zich nog een gat. De deur is tot op heden nog niet vernieuwd door de verhuurder. Een dergelijke schade valt onder de opstalverzekering van verhuurder. Klacht 4 De c.v.-combiketel van 1999 heeft voor het laatst een onderhoudsbeurt gehad in februari Volgens de onderhoudssticker zou de volgende onderhoudsbeurt in 2016 plaats moeten vinden. Volgens huurder is dit niet uitgevoerd. Klacht 8 De woning is gelegen op de 2e etage. Huurder heeft in juni 2016 in de gehele woning een laminaatvloer gelegd. Plaatselijk staat de vloer bol. De vloer ligt strak tegen de houten vloerplinten en stofdorpels. Huurder verteld dat hij een tijdens het leggen van de vloer rondom een uitzetruimte heeft aangehouden van 3/4 mm. Dit is te weinig gezien de grote oppervlakte van de vloer en het feit dat de verdiepingsvloer wordt verwarmd door de ondergelegen woning. Standaard dient een ruimte van minimaal 8 mm te worden gehanteerd tijdens het leggen en worden deze met plakplinten afgedekt. Pagina 8 van 9

9 Opmerking algemeen Geen. Pagina 9 van 9