wat is jouw inspiratiebron? 4 Maatschappelijke 27 Duurzaamheid bouwinvest magazine nr 4 jaargang 2 oktober 2011

Transcriptie

1 bouwinvest magazine nr 4 jaargang 2 oktober 2011 wat is jouw inspiratiebron? 4 Maatschappelijke veranderingen inspiratie voor vastgoed 22 Prinsenhof krijgt met de WTC-licentie nog meer allure 27 Duurzaamheid inspireert huurders tot andere leefwijze

2 inleiding 22 Inspiratie Ik vind inspiratie, het thema van dit nummer, een mooi woord. Het heeft iets uitdagends. Inspiratie zorgt ook voor gedrevenheid. Een goed voorbeeld daarvan vind ik elders in deze uitgave het verhaal van winkelstraatmanager Nel de Jager. Geïnspireerd door haar overtuiging dat de Amsterdamse Haarlemmerbuurt een echte winkelstraat moest hebben, zette zij zich hiervoor met hart en ziel in. Terecht ontving zij tijdens de Provada voor haar inspanningen de Piet Kranenberg-ring. Dergelijke geïnspireerde personen houden je een spiegel voor. Het zet je aan het denken over wat je eigen inspiratiebron of drijfveer is. Goed beschouwd zijn dat voor Bouwinvest de mensen die door onze inspanningen maandelijks van hun pensioen kunnen genieten. Ook worden wij geïnspireerd door de wensen van onze huurders. Juist het vertalen van deze wensen in vastgoedproducten zorgt voor aansprekende woningen en kantoren met nauwelijks leegstand. Het mooie aan inspiratie is ook dat je het uit zo veel dingen kunt halen. Zo vind ik evenementen altijd inspirerend. Praten met anderen, kennisdelen en nieuwe ideeën op doen. Met dat doel zijn we aanwezig op de Provada, de Expo Real in München, doen we mee aan de Dutch Green Building Week en organiseren wij onze eigen investorseminars. En, niet te vergeten, maken we ons eigen relatiemagazine. Ik wens u inspirerend leesplezier, Dick van Hal, directievoorzitter Inspiratie Wat inspireert de vastgoedsector? Waardoor komen ontwikkelingen op gang en hoe gaat de sector daar mee om? 1 Marktverhaal Inspiratie, bron voor initiatieven 2 Visie Markt als inspiratiefactor 3 Rondetafelgesprek Inspiratie om te innoveren 22 In Ontwikkeling Van internationale allure Prinsenhof Den Haag heeft de WTClicentie gekregen. Het voelt aan als een kroon op het gebouw. 27 Samen Samenwerken voor duurzaamheid Iris Gelten van Bouwinvest en Maarten Dansen van DGBC over het duurzaamheidonderzoek onder huurders. Duurzaamheid staat meer in de belangstelling. 30 Zeker Toekomst als grote inspiratiebron Professor Guus Boender is duidelijk. Pensioenbestuurders moeten niet alleen voor de toekomst investeren, maar ook in de toekomst Met Passie Ik geloof in deze straat Sommige mensen worden geïnspireerd door een straat. Nel de Jager is zo iemand. Jaren geleden raakte zij helemaal in de ban van de Haarlemmerdijk e.o. in Amsterdam. En verder 3x Inspiratie 16 Ter Zake 20 Column 26 3

3 1 marktverhaal De veranderende rol van vastgoed Inspiratie bron voor initiatieven het zijn de beroemde wederopbouwjaren. in hoog tempo worden heel efficiënt galerijflats bijna letterlijk uit de grond gestampt. 4 De rol van vastgoed in de samenleving is door de jaren heen telkens veranderd. Van bijvoorbeeld zorgen voor een dak boven het hoofd tot de financiële aanjager van de consumptiemaatschappij. De grootste transformatie heeft echter sinds de crisis plaats. Immers, niet langer 5 is de samenleving, maar juist het individu de grootste inspiratiebron voor de vastgoedsector. Kleinpolder in het zuiden van de Rotterdamse deelgemeente Overschie heeft in 1947 de primeur. Dit is de eerste wijk in Nederland waar met de wederopbouw wordt begonnen. Stedenbouwkundige Lotte Beese heeft voor Kleinpolder een wijk bedacht met veel hoogbouwflats waar uiteindelijk mensen hun thuis in moesten vinden. Het is de zogenoemde wijkgedachte die Beese heeft geïnspireerd: buurten met moderne woningen die een uniforme uitstraling en inrichting hebben. De hoogbouw zorgt er voor dat de wijk ruim van opzet is. Tussen de flats komen groenstroken. Hier kunnen de bewoners elkaar ontmoeten en bouwen aan een sociale cohesie. In dit artikel Gaan we met zevenmijlslaarzen door de na-oorlogse ontwikkelingen in het vastgoed. Wat is de inspiratiebron voor de veranderingen geweest. De wensen van de consument of zijn de grote ontwikkelingen simpelweg door de marktomstandigheden afgedwongen?

4 1 marktverhaal Navolging voorbeeld van wonen in de toekomst. Wonen in Gebieden waar de scheiding tussen wonen en aangepast. De omwenteling van een aanbod- naar Het is een aanpak die in het hele land navolging ruime appartementen in het groen. werken veel minder strikt is. Voorbeelden daarvan een vraaggestuurde markt is voor veel ontwikkel- krijgt. Overal verrijzen aan de randen van de stad ruime hoogbouwwijken die in rap tempo de door Privacy zijn de Kop van Zuid in Rotterdam, de IJ-oevers en het Oostelijk Havengebied in Amsterdam en het partijen wennen. Er moet op een hele andere manier met consumenten worden gecommuni- de oorlogsjaren hoog opgelopen woningnood In de zeventiger jaren willen mensen steeds meer Céramique-terrein in Maastricht. ceerd. Anderen vinden er de inspiratie voor totaal moeten oplossen. De stedenbouwkundige gedachte bij deze wijken is geïnspireerd op de privacy. Het individualisme doet in de maatschappij zijn intrede en het wonen in galerijflats, die Compacte stad nieuwe producten. Producten en woonconcepten die niet over de consument heen zijn bedacht maar vooroorlogse architectuurtheorie om goed en allemaal dezelfde uitstraling hebben, staat daar Eind jaren 80 draagt het ministerie van VROM met juist voor of, beter nog, sámen met de consument modern wonen voor alle burgers toegankelijk te natuurlijk haaks op. Gezinnen die het zich kunnen de Vierde Nota-extra de compacte stadsgedachte worden bedacht. Met andere woorden, de wensen maken. De nieuwbouw wordt, zeker wanneer het veroorloven verhuizen naar eengezinswoningen uit. Ruim woningen moeten er in hoge van de individuele woonconsument als nieuwe economisch wat beter gaat met Nederland, die in de zogenoemde groeikernen worden dichtheden tussen 1995 en 2005 op locaties aan de inspiratiebron. En deze bron is misschien wel bevolkt door de opkomende middenklasse. gerealiseerd. Wonen in nieuwe kernen als randen van de steden worden gebouwd. De onuitputtelijk. Jonge gezinnen met goede vooruitzichten die zich Purmerend, Zoetermeer, Almere en Nieuwegein is Vinex-woning wordt een begrip en bekritiseerd een moderne huurflat kunnen veroorloven. De buurt als kraamkamer voor de nieuwe welvaart. Op basis van de functionele stad-ideeën van de in. De uitstroom van vooral ook weer de middenklasse heeft flinke gevolgen voor de stad. Het inwonersaantal loopt terug en vooral de naoorlogse wijken en oude stadsvernieuwingsgebieden maar vindt wel gretig aftrek. Logisch, want de eigen woning is door de bijna automatische waardevermeerdering en verschillende hypotheekvormen verworden tot een flappentap voor De buurt als kraamkamer voor de nieuwe welvaart Zwitsers-Franse architect Le Corbusier, begint in worden het domein van migranten. Pas in de jaren luxeartikelen als caravans, auto s en verre 1966 de bouw van de Bijlmermeer als staduitbrei- negentig begint de stad weer wat aan populariteit vakantiebestemmingen. ding van Amsterdam. Kern van de functionele stad is een strikte scheiding tussen wonen, werken en terug te winnen. Dit komt ook door de transformatie van terreinen die hun oorspronkelijke functie Klant als inspiratiebron recreëren. De Bijlmermeer is volgens de architect verloren hebben in aantrekkelijke woongebieden. De recente kredietcrisis heeft de woningmarkt 6 en stedenbouwkundige Siegfried Nassuth hét aardig op zijn kop gezet. Het is vooral de onzeker midden jaren zestig start het groeikernenbeleid. gemeenten als zoetermeer heid bij de woonconsumenten over de gevolgen van de crisis voor hun baan, inkomen en bezuinigingsmaatregelen van het rijk, dat zij een pas op de plaats maken. De doorstroming stokt. Nieuwbouwplannen voor zowel huur- als koopsector worden geschrapt of moeten flink worden en purmerend worden de woonparadijzen voor gezinnen de individualisering viert hoogtij. de behoefte aan eengezinswoningen is groot. stadsvernieuwing bepaalt het straatbeeld in de stad.

5 2 visie Markt als inspiratiefactor Dit betekent dus niet het klantdenken als haarlemmerolie introduceren. Maar juist diepgaande Huurder als inspirator Klantgericht ontwikkelen. De term wordt, zeker in de vastgoedwereld, te pas en te onpas gebruikt. De ontwikkelingen van het vastgoed kenmerken Zegt u het maar klantkennis verwerven, en op een gestructureerde manier tot nieuwe mogelijkheden komen om Maar wat er mee wordt bedoeld, blijft veelal ongewis. Onmiskenbaar wordt de invloed van de zich door golfbewegingen die vaak beleidsmatig Van aanbod- naar vraaggestuurd wordt naar ons vervolgens samen prioriteiten vast te stellen. klant op het eindproduct steeds groter. Logisch, worden ingezet; de naoorlogse woningbouw, idee nog te vaak vertaald naar zegt u het maar. Zo ontwikkelen professionals bruikbare nieuwe alleen de producten die naadloos aansluiten bij de het groeikernenbeleid, de stadsvernieuwing en Of we het in de woningmarkt via co-creatie doen, producten, geïnspireerd door diepgaand inzicht in vraag vinden voldoende aftrek. Het vergt continu Vinex. Maar het zijn vervolgens de economische (collectief) particulier opdrachtgeverschap of via de klantwensen. in gesprek gaan met de consument. Wij geven daar omstandigheden die de ruimte voor nieuwe ontwikke lingen bepalen. Kortom, de markt als traditioneel marktonderzoek: er is maar een kleine groep consumenten die zin heeft én in staat is zelf Gemakken handen en voeten aan door bijvoorbeeld ons huurderspanel regelmatig te bevragen over inspiratie factor. een woning te bedenken en te laten ontwikkelen. Binnen de sectoren wonen, kantoren en winkels nieuwe ontwikkelingen en wensen. zijn wij dan ook volop bezig met de veranderende De regelgeving neemt toe waardoor de ruimte voor vernieuwing een stuk beperkter is. Ook risicomanagement speelt een belangrijke rol. Sinds de laatste crisis ligt de nadruk op het inzichtelijk We moeten ons laten inspireren door onze creativiteit marktomstandigheden. Goede voorbeelden daarvan zijn de ontwikkeling van de zogenoemde Bouwinvestwoning die, van alle gemakken voorzien, aansluit bij de vraag van onze klanten. Balanceren We zitten momenteel in de fase van balanceren. maken en beheersen van de risico s. En daarmee is En initiatieven zoals het actief bezig zijn met de Enerzijds zetten we ons in om aan de wensen van er minder ruimte voor innovaties. Risico s die een Consumenten hebben vaak geen idee wat bepaal- seniorenhuisvesting en het toepassen van het onze huurders te voldoen en anderzijds om project kunnen bedreigen wegen immers zwaarder de ideeën kosten, of wat de doorlooptijden of nieuwe werken concept in kantoren. Als het gaat voldoende rendement te maken om de partijen dan het uitzicht op mogelijke opbrengsten. Dat tij praktische bezwaren zijn. De crux zit hem in de om het omgaan met het overschot aan leegstaande die in onze fondsen beleggen tevreden te houden. is te keren door een flink risicobudget te alloceren. uitkomst van een onderzoek van nota bene een kantoren dan ligt er voor de vastgoedsector nog En dat in een periode waarin de middelen schaars Alleen de rendementen zijn momenteel niet bedrijf gespecialiseerd in co-creatie. Dat is dat een opgave. Hoewel wij er zelf geen voorraad van zijn. Tegelijkertijd zet de crisis iedereen wel weer 8 zodanig dat daar de ruimte voor is. In tijden dat je goede marketingmensen en specialisten minstens hebben, moeten we bij nieuwbouw in het kader van met twee benen op de grond, een inspirerende 9 tien procent rendement hebt, is het gemakkelijk om één procent te reserveren voor het risicobudget of nieuwe ideeën. Maar helaas leven we momenteel niet in die wereld. zo goed, ja, zelfs beter dan consumenten in staat zijn om nieuwe en unieke oplossingen te bedenken. Echter, je hebt de klánt nodig om de juiste relevantie te bepalen. Dit is ook intuïtief juist. Immers, de meeste niet-specialisten weten niet wat de mogelijkheden zijn. Welke automobilist had uit zichzelf een antiblokkeersysteem bedacht? onze maatschappelijke verantwoordelijkheid wel een oplossing voor leegstand bieden. De winkelmarkt is eveneens volop in beweging. We zijn van de naoorlogse winkelstrips via geconcentreerde winkelgebieden naar grootschalige detailhandelsvestigingen gegaan. De kale functie van de winkel gaat verdwijnen. Dit komt vooral door de intrede van internet en de toenemende populariteit van gedachte webshops. Het winkelen wordt meer een dagje uit marktpartijen gaan met de vinexbouw aan de gang. Naast hele grootschalige concepten heeft de consument ook behoefte aan kleinschaligheid. de belangstelling voor de woningen op de nieuwe eenvormige woonenclaves is groot de woonconsument wil terug naar de menselijke maat. geen grote bouwlocaties meer maar kleinschalig en meer maatwerk is het devies.

6 Inspiration exists, but it has to find you working pablo picasso 10 11

7 3 rondetafelgesprek In dit artikel Gaan Tom Espinosa, directeur Hotel V, Erwin Drenth, marketingmanager Bouwinvest, Robert Jooren, hoofd verkoop Van Gansewinkel, Frank van Beek, directeur Lingotto, Dick van Hal, directievoorzitter Bouwinvest en Jacqueline Rempt van Remptation met elkaar in gesprek over innovatie in de vastgoedsector Inspiratie voor innovatie Voor de deelnemers aan het rondetafelgesprek is het glashelder: de vastgoedsector moet meer innoveren. Niet alleen op productniveau maar vooral ook op procesniveau. Op zoek naar de onderscheidende factor, nieuwe samenwerkingsvormen met andere sectoren en vooral nieuwe businessmodellen. Daarom dit gesprek: inspiratie om te innoveren. Halverwege het rondetafelgesprek merkt Tom Espinosa, eigenaar van Hotel V in Amsterdam, op dat de hotelbranche op sommige punten even conservatief is als de vastgoedsector. Maar ook in onze sector is er het besef dat we moeten innoveren. Hotels die daar niet voor openstaan zien dat direct terug via social media waar gasten laten weten wat ze van je vinden. Dus je merkt het direct aan je bezettingsgraad, kamerprijs en tevredenheid van het personeel. Met andere woorden, alles gaat disfunctioneren als je niet innoveert. Erwin Drenth, manager van de afdeling marketing en communicatie van Bouwinvest is het met Espinosa eens. Zowel de vastgoedmarkt als de beleggersmarkt, de twee terreinen waar wij ons op bewegen, vragen daar om. Je hebt de corporaties, de huursubsidies, hypotheekrenteaftrek, grondposities die vastliggen; een heel stramien waar je aan moet werken. Dus innovatie is van cruciaal belang. Tegelijkertijd vluchten pensioenfondsen uit de beursaandelen en zijn ze op zoek naar stabiele beleggingsvormen. Ik denk dan ook dat als wij als sector laten zien dat wij met die partijen meedenken en met concepten

8 3 rondetafelgesprek werd begrepen. Dus we hebben veel energie jouw pensioengeld wordt geïnnoveerd? Want het gestoken in het verkondigen van de boodschap betekent ook dat er dingen fout kunnen gaan. Afval bestaat niet. Maar ook veel geluisterd naar de Jacqueline Rempt vindt juist van wel. Dan moet je Inspiratie voor innovatie klant. Hoe reageert die en welke visie heeft hij op onze boodschap? Overigens is het natuurlijk wel zo dat afval inzamelen bij klanten onze kernactiviteit degene voor wie je het doet er wel nadrukkelijk bij betrekken. Dus die burger om wiens kapitaal het gaat en die uiteindelijk moet zeggen dit is waarde- blijft. Daar is onze grondstoffenbenadering aan vol en mijn geld waard. Sluit aan bij actuele thema s gekoppeld, maar ook onlosmakelijk mee verbonden. zoals de gezonde stad, de bedrijvige stad. Mobiliseer vervolg pagina 13 komen, er kansen liggen. De omgeving aan zowel geïnvesteerd voor de korte termijn. De aandeel- Frank van Beek: Het is een doodlopende straat als je de vraag nog voor je investeert. Dat reduceert het de investeerderskant als aan de vastgoedkant is houder wil rendement zien en dat is wat ons afval alleen maar benadert als kostenpost. Dus risico. Dan krijg je ook die nieuwe businessmodel- enorm aan het veranderen. Het wordt allemaal handelen drijft. Dat maakt het tegelijkertijd lastig mede met de eindigheid van grondstoffen is het len. Volgens Frank van Beek moet er wel dynamischer en gaat steeds sneller. En daar om voor de lange termijn in innovatieve duurzame onderscheid worden gemaakt tussen proces- en moeten we op anticiperen vult Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest, aan. De openingsvraag van gespreksleider Marjet ontwikkelingen te investeren terwijl dat wel nodig en uiteindelijk meer rendabel is. Dat moet je dus op de een of andere manier zien te doorbreken. Vooral omdat we lange termijn oplossingen nodig Het gaat om keuzes maken en luisteren naar de klant productinnovatie. Bij productinnovatie gaat het om hoe goed de woning of het kantoor is en hoe we het ontwerp kunnen verbeteren. In termen van procesinnovatie gaat het om het betrekken van de Rutten of de vastgoedsector moet innoveren heeft hebben omdat bijvoorbeeld onze huidige grond- gebruikers en het slim in elkaar zetten van de keten de aanwezigen direct bij de les getrokken. Volgens stoffen eindig zijn. voor jullie een logische stap geweest om te zeggen, van ontwikkelen, realiseren en financieren. 14 Innovatie is leuk en je krijgt een soepeler organisatie Pensioenkapitaal Met andere woorden, vult Frank van Beek, directeur van Lingotto, aan je wilt het begrip rendement niet alleen beperken tot geld maar je Afval is geen kostenpost maar juist een profitpost. Jooren: Absoluut. We hebben daarvoor ook samenwerking met andere partners gezocht en andere branches hebben die samenwerking met ons gezocht. Omdat bedrijven als Philips en Ahrend ook Financiering Vooral financiering is in de sector een lastig punt en een van de oorzaken dat de woningmarkt op slot zit. Dick van Hal: En het lukt ons als maatschappij maar 15 Jacqueline Rempt, eigenaar van Remptation innovatie support, zijn het de gevolgen van de crisis die het voor de vastgoedsector simpelweg noodzakelijk maken om te innoveren. Hoewel ik niet uit de branche kom, denk ik dat de wijze waarop de sector tot nu toe heeft gefunctioneerd, niet langer meer houdbaar is. Er ontstaat een trekt het nadrukkelijk breder en gaat het ook om het maatschappelijk rendement. Jacqueline Rempt knikt. Ik ben bezig met de oprichting van de stichting 0.0. De gedachte is dat we met pensioenkapitaal van de burger innovaties kunnen realiseren gericht op het vervullen van primaire levensbehoeften zoals voldoende goede voeding, menselijke woonomgeving, hernieuwbare energie, weten dat ze op termijn de materialen niet meer hebben waarmee zij hun producten kunnen maken. Dus van beide kanten is er het besef van hé we hebben elkaar nodig. En dan is het mooi om te zien dat er door die samenwerking een concreet product wordt gemaakt. Een product dat deels bestaat uit stoffen die eens afval waren. Binnen onze organisa- niet om die zaak vlot te trekken. Frank van Beek: We hebben jarenlang een luxepositie gehad. Als je een huis wilt kopen ga je naar de bank en die leent je het geld wel. Sparen was er niet bij. Maar die tijd is echt voorbij. We moeten ons vermogen op een hele andere manier realiseren. Wellicht in een vorm van ik financier voor en jij gaat wekelijks tien uur voor mij werken. Jacqueline Rempt: Dat is een nou een nieuw speelveld. Tot op heden is er steeds meer welzijn en welvaart en tegelijkertijd het tie zijn daar overigens meer mensen mee bezig dan voorbeeld van een heel nieuw businessmodel. Tom rendement op dat vermogen van de burger het aantal dat zich bezighoudt met het vergaren van Espinosa: Zo zijn er heel veel nieuwe initiatieven te verhogen. Dus de kwaliteit van leven voor de afval. Drenth: Wat jullie hebben gedaan is op een bedenken. Ik ben ook niet zo somber over de burger wordt hoger en het rendement op zijn andere manier kijken naar je bedrijfsvoering en het vastgoedsector. Het gaat vooral om keuzes maken. Om morgen mee te beginnen Gespreksleider Marjet Rutten vroeg de deelnemers naar kapitaal wordt groter. Voorbeeld product waar jullie mee bezig zijn. Een parallel met de vastgoedmarkt zou kunnen zijn dat woningen niet het eindproduct zijn maar een grondstof om andere Luister naar je klant, leef je in en zoek naar je onderscheidende factor. Innovatie is vooral ook leuk om te doen. Je krijgt een soepeler organisatie en je ideeën waar de vastgoedsector direct mee aan de gang Van Gansewinkel is voor de deelnemers aan dit producten aan te bieden zoals verzekeringen, krijgt er blijere klanten door. De kern van het kan. Voor Robert Jooren is dat op zoek gaan naar andere rondetafelgesprek hét voorbeeld van een bedrijf hypotheken etc. Dat is ook innovatie. verhaal is, besluit Van Hal, dat het zit in het branchevreemde partijen en daar samenwerkingsverbanden mee sluiten. Dat vindt ook Jacqueline Rempt: Haal dat, geïnspireerd door grondstofschaarste, veranderende (milieu)wetgeving en economische Offensief aanpassingsvermogen van je organisatie. Dat vergt iets van je mensen. En het houdt je scherp. bijvoorbeeld de energiesector en de creatieve sector er vooruitzichten, als afvalverzamelaar en verwerker Er is een offensieve reden om te innoveren. Je moet bij. Tom Espinosa: Zoek de pareltjes. Frank van Beek: een geheel nieuwe koers is gaan varen. Het was gezien worden wil je uiteindelijk rendement blijven Lees de integrale weergave van dit rondetafel- Focus op het proces van transformatie van leegstaande voor ons ook heel spannend toen we besloten maken. Dus moet je dingen anders doen dan gesprek op kantoren naar woningen. Dick van Hal kiest voor werken we gaan geen afval inzamelen maar grondstoffen anders, zegt Espinosa. Maar, brengt Erwin Drenth aan imagoverbetering van de sector en Erwin Drenth ziet leveren. Het heeft op alle niveaus, zowel binnen naar voren, wil jij als pensioendeelnemer dat er met mogelijkheden voor minder gemakzuchtig klantdenken. als buiten onze organisatie, tijd gekost voordat dat

9 1 Leegstaande kantoren zijn mijn inspiratiebron 3x over inspiratie Ik heb mijn vriendin wel moeten overhalen. Want ik wilde echt op een boot wonen. Ik bladerde in het NAi een boek door over waterwonen en dacht dit wil ik ook. Dus gingen we schepen bekijken en stuitten uiteindelijk op een monumentaal schip van 28 meter lang. Prachtig. En ook van binnen best wel mooi. We kregen in Zaandam een ligplaats en hebben daar drie jaar in dat schip gewoond. Het kon ook nog varen dus hebben we nog veel tochten gemaakt. Je bent echt vrij. En dat is voor mij een inspirerende gedachte. Het woonoppervlak was echter relatief klein en er was weinig uitzicht. Op onze zoektocht naar iets groters kwamen we uit bij een zogenoemde Kempenaar, een vrachtschip met een lengte van 50 meter en 6, 60 breed. Deze boot is speciaal gebouwd voor de kanalen in Zuid-Nederland en Vlaanderen. Er kwam vervolgens wel het nodige bij kijken. Zo moesten we een vergunning hebben van de gemeente en uiteraard ook een hypotheek. Vooral dat laatste is voor een schip niet echt simpel. 16 Inspiratie. Voor de een is het een boek dat hem aanzette om anders te gaan wonen, de ander vindt het bij mensen die hem weten te verrassen. En de derde loopt warm voor leegstaande gebouwen. Bas van Schelven, Emilie Vlieger en Jan de Haas over inspiratie. Naam Bas van Schelven Inspiratie een boek over wonen op het water Ik kan met mijn eigen huis verhuizen Vervolgens hebben we in negen maanden tijd de boot op een werf in Friesland verbouwd. Mijn vriendin is ontwerpster van tentoonstellingen. Zij heeft veel zelf ontworpen. Met als resultaat een boot met vijf slaapgelegenheden, een loftachtige woonkamer, een woonkeuken, twee badkamers en een sauna. Eigenlijk is het een hele luxueuze woning. Het wonen voelt ook heel goed. En ik kan met mijn eigen huis verhuizen, als we dat zouden willen. Dat is toch het grote voordeel van wonen op een schip. 17 Omdat ik toen op het idee kwam om in een boot te gaan wonen Bas van Schelven werkt sinds 1 september bij Moervast/Waterwonen in Rotterdam. Hij woont samen met vriendin en dochter op een voormalig vrachtschip dat ze voor een groot deel zelf hebben verbouwd.

10 Naam Jan de Haas 18 2 Zes jaar was ik toen mijn vader mij meenam naar Rotterdam om daar in de haven naar schepen te kijken. Ik had totaal geen oog voor de boten maar keek mijn ogen uit naar de gebouwen en bruggen om mij heen. Vervolgens hebben wij er een rondje architectuur van gemaakt. Met terugwerkende kracht denk ik dat toen de liefde voor architectuur is ontstaan. Toch ben ik met Kunst & Economie aan de Hogeschool voor de Kunsten in Utrecht een heel andere studie gaan volgen. Maar met mijn afstudeerscriptie Locatiemarketing bij revitalisering van leegstaande kantoorlocaties in de stad, keerde ik als het ware toch terug naar de bebouwde omgeving. Het vinden van oplossingen voor leegstaande kantoren is een flinke uitdaging en voor mij een bron van inspiratie. Het is zoeken naar de mogelijkheden van een gebouw in relatie tot zijn omgeving. En dat kan de ene keer een bedrijfsverzamelgebouw voor startende kleine Enthousiastelingen dragen hun passie uit en inspireren ondernemingen zijn, de andere keer is dat bijvoorbeeld een centrum voor kunstenaars. Een locatiemarketeer heeft de rol van bemiddelaar en koppelt vastgoed en toekomstige gebruikers aan elkaar. De nieuwe functie wordt, om de gewenste doelgroep te bereiken, met passende communicatiemiddelen in de markt gezet. Dat is een heel creatief proces waarbij je, zeker in het begin, zogenoemde superpromoters nodig hebt. Enthousiastelingen die zich achter het idee scharen en dit met passie uitdragen en anderen inspireren. Geweldig. Naam Emilie Vlieger Inspiratie leegstaande gebouwen Omdat zij uiteindelijk leiden tot vernieuwende ideeën Emilie Vlieger is locatiemarketeer en heeft met Vliegerprojecten een eigen 3 Pionieren zit in mijn bloed. Toen ik zes jaar geleden de zestig passeerde, wilde ik dan ook niet op mijn lauweren gaan rusten. Maar ik heb nooit kunnen bevroeden dat ik met Studio Hergebruik boven op een trend zat. Het hergebruik van oude materialen in nieuwe design gebruiksvoorwerpen of kunstwerken is in. Dat komt ook door alle aandacht die er is voor duurzaamheid. De Studio is een begrip geworden. Daar heeft de locatie aan de Coolsingel natuurlijk enorm bij geholpen. Het gebouw zou worden herontwikkeld en eigenaar Bouwinvest was op zoek naar een tijdelijke gebruiker. Ik ben dankbaar dat wij hier de kans hebben gekregen. Het was een levende etalage. Ik was op zoek naar een leuke hobby Het is ook een combinatie van een winkel, expositieruimte, atelier, workshopruimte én ontmoetingsplek. Tegelijkertijd is het natuurlijk een nichemarkt. Als je dit wilt beginnen in een ruimte waarvoor je een marktconforme huur moet betalen, dan ga je het niet redden. Inmiddels zorgen we toch voor flink wat werkgelegenheid. Studio Hergebruik is daardoor een economische factor geworden voor mensen in een sector waar het niet makkelijk is om een fatsoenlijk salaris te verdienen. We zijn nu een nieuwe fase ingegaan. Het pand aan de Coolsingel is verkocht en sinds september zijn we gevestigd aan het Rijnhoutplein. Ook een prima plek. Wel is de workshopruimte elders ondergebracht. De nieuwe ruimte is nu eenmaal wat kleiner dan wat we hadden aan de Coolsingel. Ach, ik ben dit ooit begonnen met het idee om een leuke hobby te hebben. De hobby heeft mij wel mee op drift genomen. Het houdt mij jong. Inspiratie ontwerpers en klanten Omdat ontwerpers mij steeds verrassen en klanten zo enthousiast zijn. Jan de Haas is directeur van Studio Hergebruik in Rotterdam. Zes jaar geleden begonnen met zeven ontwerpers. Inmiddels zijn er zeventig ontwerpers bij betrokken. 19 bureau. Daarnaast werkt zij samen met APTO, architectuur & planontwikkeling uit Amsterdam.

11 ter zake AaBe Fabriek decor voor Erasmus-seminar Huren betekent vrijheid In het kader van het Erasmus Festival organiseert Bouwinvest op dinsdag 22 november een bijzonder symposium in de AaBe fabriek in Tilburg. Onder het motto AaBe in Perspective; social, urban and cultural aspects of public space in Tilburg, buigen onder andere architect en stedenbouwkundige Joan Busquets en architect, stedenbouwkundige en voormalig Rijksbouwmeester Kees Rijnboutt zich over de inrichting en vormgeving van de openbare ruimte. Dit is ook het centrale thema van het Erasmus Festival. Eerder al krijgt Busquets de Erasmusprijs uitgereikt. Het Erasmus Festival wordt van 19 tot en met 27 november gehouden. Bouwinvest is hoofdsponsor van dit jaarlijkse evenement. Voor meer informatie, zie Vrijheid, gemak en dé manier om te zien of wonen in een bepaalde buurt bevalt. Dat geven huurders van Bouwinvest als belangrijkste reden om een woning te huren. Dat blijkt uit het klantenonderzoek dat Bouwinvest eerder dit jaar heeft gehouden. Veel verschuivingen ten opzichte van het onderzoek uit 2007 zijn er niet. Hoewel, meer huurders geven de economische onzekerheid als reden om te huren. Onder vijf deelnemers is een maand gratis huur verloot. De familie Poeckling uit Amsterdam was een van de gelukkigen. 20 Bouwinvest in München Nederland in het algemeen en de Amsterdamse regio in het bijzonder zijn tijdens de Expo Real 2011 onder de aandacht van institutionele investeerders gebracht. Bouw invest stond samen met circa vijftien private en publieke partijen gedurende de driedaagse beurs in de stand van Amsterdam Metropolitan Area. Internationale investeerders kregen hier een compleet beeld van de economische en culturele ontwikkeling van de Amsterdamse regio. De Expo Real was voor Bouwinvest tevens de gelegenheid om de naamsbekendheid op de internationale investeerdersmarkt te vergroten. Herontwikkeling Beurspassage dichterbij De herontwikkeling van het gebouw Beurspassage en Gravenstraat in Amsterdam is een stap dichterbij. Bouwinvest heeft onlangs de haal baarheidsstudie laten uitvoeren naar het optimaliseren van het winkel- en kantoren complex aan het Damrak en de Nieuwendijk en het tegenover gelegen pand aan de Gravenstraat. Momenteel worden voorbereidingen getroffen om de complexen van in totaal m 2 winkels en ruim m 2 kantoren flink op te knappen. Van de twee complexen wordt het uitstralingsniveau verhoogd en de courantheid verbeterd. Ook zullen de gevels volledig in een nieuw jasje worden gestoken. In 2015 moet de herontwikkeling klaar zijn. Uit de fondsen In deze rubriek de belangrijkste ontwikkelingen in onze fondsen in 2011 tot nu toe. Zo zijn er onder andere voor het Residential Fund 74 appartementen en twee commerciële ruimtes in Haarlem en 179 te realiseren woningen in het Eenhoorngebied in Amsterdam aangekocht. En in de eerste zes maanden van dit jaar zijn er negen complexen met een totale waarde van 50 miljoen verkocht. Het Retail Fund heeft, naast het huidige winkelcentrum Berkel Center in Berkel en Rodenrijs, voor 6,4 miljoen nieuwbouw aangekocht. Berkel Center was al in ons bezit. Naast de herontwikkeling van de Beurspassage en Gravenstraat in Amsterdam is ook de vernieuwing van winkelcentrum Molenhoekpassage in Rosmalen in voorbereidingsfase. DHL huurt 5100 m 2 in het Ondernemingshuis in Maastricht, dat in portefeuille van het Office Fund zit. En belangrijk is dat Cordares het huurcontract voor m 2 kantoorruimte aan de Basisweg in Amsterdam heeft verlengd. Rob Vroom vertrekt Financieel Directeur Rob Vroom gaat Bouwinvest na acht jaar verlaten. Vroom heeft de afgelopen jaren een grote bijdrage geleverd aan het opzetten van Bouwinvest als zelfstandige vastgoedonderneming en de transformatie die daarop volgde naar een zelfstandige vastgoedvermogensbeheerder. Nu daarvoor een stevige basis is gelegd gaat hij met ingang van 1 november aanstaande op zoek naar nieuwe uitdagingen. Uiteraard danken wij Rob Vroom voor zijn grote inzet en wensen hem alle succes en geluk toe voor de toekomst. 21

12 in ontwikkeling Prinsenhof wordt WTC The Hague Van internationale allure Prinsenhof in Den Haag gaat vanaf het 2e kwartaal 2012 als World Trade WTC Het concept van World Trade Center Association (WTCA) is na de oorlog in Amerika ontstaan om de internationale handel te stimuleren. Door de WTC Business Clubs waar bedrijven lid van zijn worden handelsbevorderende activiteiten georganiseerd. WTC The Hague wordt de tiende van Nederland. Er zijn al WTC s in Amsterdam, Rotterdam, Schiphol, Eindhoven, Heerlen, Arnhem, Almere en Leeuwarden. Center door het leven. Daarmee wordt het complex dé internationale ontmoetingsplek van Den Haag. Het voelt aan als een kroon op het complex. Niet alleen voor ons maar ook voor de ondernemers die hier al gevestigd zijn, zegt Kelly Rodrigus, asset manager kantoren van Bouwinvest Het is druk in Prinsenhof Plaza. Het is lunchtijd en de terrassen van Tiny Tokyo, Pepperoni en de Coffee Company stromen vol. Kelly Rodrigus geniet zichtbaar van de hectiek beneden in het atrium. De tafel in het restaurant van NH Hoteles op de entresol biedt daarvoor dan ook een plezierig Enerzijds voor Nederlandse bedrijven die een internationale focus hebben of willen ontwikkelen en anderzijds voor buitenlandse ondernemingen die graag in een internationale setting werken. En dat we daar nu al een sterke voedingsbodem voor hebben, blijkt uit het feit dat 80 procent van de overzicht. Plaza is de huiskamer van Prinsenhof. bedrijven die hier zitten internationaal georiën- buitenzijde is heel goed te zien dat Prinsenhof uit Het bruist hier altijd de hele dag door. De asset teerd zijn. verschillende bouwdelen bestaat maar tegelijker- manager kantoren is al weer ruim drie jaar bij Prinsenhof betrokken. Het is echt een bijzonder Visie tijd ook één bouwmassa vormt. Er zijn acht torens, vertelt Rodrigus, waarin de kantoorruimtes, het gebouw, een mooi ontwerp met hoogwaardige Prinsenhof, waarvan de bouw in 2002 startte, past NH hotel, woningen en woonwerkunits gevestigd materialen en wat mij vooral aanspreekt, is het in de visie van de gemeente Den Haag om van het zijn. Zes bruggebouwen verbinden de torens met open karakter van Prinsenhof. Beatrixkwartier een hoogwaardig stedelijk gebied elkaar. De verbinding onder de bruggebouwen, en te maken. Een gebiedsontwikkeling met als doel dus tussen de torens, wordt gevormd door drie Deze zomer heeft Prinsenhof als complex de WTC- een geïntegreerde woon- en werkomgeving te deels overdekte corporate gardens. Dit zijn de licentie van de gemeente Den Haag in de wacht realiseren met een spraakmakende en duurzame centrale entreehallen met daarin de servicebalies gesleept. Dat betekent concreet, dat vanaf het 2e inrichting van de openbare ruimte en voorzien van en de diverse voorzieningen. Drie internationaal kwartaal 2012 niet alleen de grote WTC logo s op een hoogwaardig stedelijk vervoerssysteem. vermaarde architecten hebben aan Prinsenhof het complex prijken, maar dat het gebouw het Rodrigus: Een zakendistrict waar men ook gewerkt; Kees Rijnboutt, destijds verbonden aan decor wordt voor tal van internationaal georiën- plezierig in woont. Wat dat betreft is de ligging van De Architectengroep, Rob Ligtvoet van architecten- teerde activiteiten. Het zal de aantrekkingskracht Prinsenhof dicht tegen het centrum en in de buurt bureau Kraaijvanger Urbis en Hans van Beek van als vestigingsplek vergroten, verwacht Rodrigus. van de Haagse uitvalswegen ideaal. Aan de Atelier Pro.

13 in ontwikkeling vervolg pagina 23 Een win-win situatie Wij zijn als handelsbevorderende organisatie In totaal beschikt Prinsenhof over m² kantooroppervlak. Een deel daarvan zal overigens Hier worden kleine kantoorunits vanaf 25 m 2 en flexibele werkplekken aangeboden. Ideaal voor de Cachet De bestaande vergaderzalen van NH Hoteles, en de heel blij dat Prinsenhof de status van World niet als WTC worden aangemerkt. Dat is namelijk zelfstandige zonder personeel (zzp-er) die zich er opening van het Congress Center in oktober 2011 Trade Center krijgt. Dat zegt Gerard Vaandrager, de ruimte die op dit moment door de Belasting- tijdelijk of permanent kan vestigen en gebruik met een zaal met ruimte voor meer dan 350 directeur van het Nederlands Centrum voor dienst in gebruik is. Feitelijk zijn dat twee torens maken van alle mogelijke moderne kantoorvoor- personen, maken naast voorzieningen zoals een Handelsbevordering (NCH). Sinds half juli is NCH, en een bruggebouw, aldus Rodrigus. zieningen. En dan moet je denken aan internet stomerijservice, kapper, fitnesscenter en kinder- een netwerkorganisatie voor ondernemers die internationaal actief zijn, in Prinsenhof gevestigd. Hart -wifi is trouwens in heel Prinsenhof beschikbaar-, repro voorzieningen, receptiediensten, post dagverblijf het complex WTC waardig. We gaan natuurlijk de komende tijd nog wel het een en Terug naar Plaza, de centrale entree van Prinsen- door stuur service en vergader- en presentatie- ander veranderen, zegt Rodrigus. Zo moet Voor onze uitstraling is het een uitstekende hof. Samen met de verschillende restaurantjes en ruimten. Met al deze voorzieningen, benadrukt bijvoorbeeld de centrale hal van de E-toren nog plek. Maar het is voor beide partijen een win- de receptie van NH Hoteles vormt dit, zoals gezegd, Rodrigus, vormt het Business Center een ideale meer een dynamische uitstraling krijgen. Dat mag win situatie. Wij organiseren voor alle sectoren het dynamische hart van Prinsenhof. Deze ruimte plek voor kleine ondernemers en internationale wel wat meer bruisen. En verder richten we ons op diverse activiteiten die ook in het kader van de is ook zo inspirerend. Hier zie je de medewerkers satellietkantoren. En wanneer bedrijven door het officiële openingsfeest. Daar kijken onze WTC-licentie moeten worden ontwikkeld. De van de diverse ondernemingen elkaar ontmoeten willen groeien, dan kunnen zij elders binnen het huidige huurders nu al naar uit. Wat dat betreft is faciliteiten zoals grote en kleinere vergaderzalen en spreken hotelgasten met hun zakelijke relaties complex een plek krijgen. Door deze benadering iedereen ook heel enthousiast over het feit dat zijn daarvoor aanwezig. En verder hebben af. Maar ook de bewoners van de woningen komen dragen we bij aan de werkgelegenheid en daarmee Prinsenhof een WTC gaat worden. Het geeft wij de kennis en ervaring in huis, waarbij ik hier graag. Je moet namelijk niet vergeten dat hier dus ook aan de economische versterking van Prinsenhof als vestigingsplaats nog meer cachet. bijvoorbeeld denk aan het invullen van een trade ook nog wordt gewoond. We hebben een keuze Den Haag. Dát is het goede woord. & investment information desk. En dat is denk ik uit compleet ingerichte drie- tot vijfkamerhuur- toch de onderscheidende factor van Prinsenhof. woningen variërend van woon-werkunits, apparte - 24 Internationale bedrijven die naar ons komen, menten en penthouses tot maisonnettes, waarvan 25 kunnen wij in Prinsenhof in alles ondersteunen. Tot huisvesting aan toe. Het is volgens Vaandrager ook de uitstraling van het gebouw dat aanspreekt. Dat is zondermeer internationaal. Als je in Prinsenhof Plaza zegt dat je in New York bent, geloof je het ook. De levendigheid in combinatie met voorzieningen enkele zelfs verdeeld over drie woonlagen. Voor expats is het bijvoorbeeld ideaal dat ze een gestoffeerd of compleet afgewerkt appartement kunnen huren. Uitstraling De zakelijke uitstraling van een WTC zal volgens Rodrigus de aantrekkingskracht van Prinsenhof zoals het hotel, restaurant, fitness en ook de vergroten. Om alle doelgroepen te kunnen architectuur natuurlijk, is van internationale bedienen wordt momenteel hard gewerkt aan allure. Daarnaast speelt de bereikbaarheid een de totstandkoming van een Business Center. belangrijke rol. Het openbaar vervoer stopt voor de deur en de op- en afrit van de snelweg zijn op steenworp afstand. En verder speelt alles wat te maken heeft op het gebied van handel en politieke besluitvorming zich natuurlijk op deze vierkante kilometer af. Prinsenhof Plaza is als ruimte enorm inspirerend

14 column Samenwerken voor duurzaamheid Inspiratie? Het bestaande Als haar onderzoek iets duidelijk heeft gemaakt, dan is het Wil je ontwerpen? Bevlogen en geïnspireerd werken aan architectonische opgaven? Dan ga je ervan uit dat je dat uitstekend onder de knie krijgt tijdens één van de vele goede opleidingen die ons land rijk is. Je oefent in de praktijk van de talrijke architectenbureaus en misschien begin je voor jezelf. Ontwerpen 26 Liesbeth van der Pol leer je zo wel, maar raak je ook voldoende geïnspireerd? Je ging van Zumthor naar Zaha, van Herzog naar Hertzberger, en maakte mogelijk nog eens een uitstapje naar Berlage en Frank Lloyd Wright. De grote opgave van dit moment, herbestemmen en renoveren, vraagt om heel andere inspiratiebronnen. Bestaande gebouwen zijn immers ook ooit bedacht. Jouw ideeën vermengen zich nu met die van je voorganger, de oorspronkelijke architect. Dat was iemand die een visioen had en dat uitwerkte, of wellicht iemand die alleen maar een beschikbaar budget en een aantal gevraagde ruimtes voorgeschoteld kreeg. En daar moet je het dan mee doen?! Angst, twijfel en paniek slaan toe. Inspiratie halen uit het bestaande is voor velen van ons nieuw, maar heeft wel de toekomst. Ik mocht Het Scheepvaartmuseum in Amsterdam verbouwen. Het waren de tekeningen van de oorspronkelijke architect, Daniël Stalpaert, die me hierbij als geen ander inspireerden. De prachtige geometrie van het zeventiende-eeuwse pakhuis in het water, inmiddels verborgen door diverse verbouwingen. Wij hebben hier onzichtbare ingrepen, als de installaties, vermengd met duidelijk zichtbare, waaronder het patineren van de gevel en de overkapping van de binnenplaats. Een aantal latere toevoegingen, zoals de steigers rondom het gebouw, zijn weggehaald. Dit alles deden we samen met andere bevlogen ontwerpers, Rappange en Ney. Nu kan de bezoeker de originele schoonheid van het gebouw, dat voldoet aan alle hedendaagse museale eisen, weer in volle glorie ervaren. Ik denk dat Stalpaert meer dan tevreden zou zijn met ons werk. Mijn motto? You should always beat the master. Liesbeth van der Pol wel dat er ook in de vrije sector huurmarkt kansen liggen voor verduurzaming. Huurders willen zelfs hun leefwijze hiervoor aanpassen, benadrukt Rianne de Jong. In opdracht van Bouwinvest en de Dutch Green Building Council (dgbc) heeft de vierdejaars studente Bouwkunde Vastgoedeconomie aan de Haagse Hogeschool onderzoek gedaan naar de perceptie over een duurzaamheidkeurmerk onder de huurders van Bouwinvest. Het onderzoek was tweeledig, legt De Jong uit. Enerzijds wil Bouwinvest weten wat huurders onder duurzaamheid verstaan en of men voor duurzaamheid extra huur wil betalen. Anderzijds wil dgbc inzicht hebben in de waardering van de huurder ten aanzien van de categorieën van het breeam-nl 2.0 certificaat. Een literatuurstudie leerde De Jong dat er op dit vlak nog weinig onderzoek is gedaan. Zeker niet naar de wensen over duurzaamheid van vrije sectorhuurders. Ruim 90 procent wil zijn leefpatroon aanpassen Haar onderzoek heeft geleid tot interessante inzichten. In totaal hebben 724 huurders uit het Bouwinvest Huurderspanel deelgenomen aan het onderzoek. Over een antwoord op de vraag wat zij als meest opvallende uitkomst bestempelt, hoeft zij niet lang na te denken. Dat is toch wel het feit dat 65% van de huurders een hogere huur (1 tot 4%) acceptabel vindt, zonder dat daarbij inzicht vereist is in de besparing. Daarnaast is ruim 90% van de huurders bereid om hun leefpatroon aan te passen. Hiervan geeft 42% aan dat ze het gedrag aan willen passen zonder dat daar een financieel voordeel tegenover staat. Natuurlijk erkent De Jong dat er een verschil zal zijn tussen zeggen en doen. Zaken die huurders als gedragsverandering bestempelen zijn onder andere korter douchen, een trui aantrekken in plaats van de verwarming hoger zetten en meer aandacht hebben voor het materiaalgebruik. breeam-nl keurmerk voor duurzame bouw Het breeam-nl keurmerk zegt de huurders nog weinig. Slechts een beperkt aantal huurders kiest uit oogpunt van duurzaamheid bewust voor een woning met een keurmerk. De Jong: Men kent het keurmerk vaak niet. De meeste aspecten waar het keurmerk voor staat zijn echter wel herkenbaar. Deze hebben voor een deel te maken met zaken die huurders belangrijk vinden zoals daglichttoetreding en energiebesparing. 27

15 samen Iris Gelten projectmanager marketing Gedragsaanpassing huurder kans voor nieuwe huurconcepten Maarten Dansen, projectmanager DGBC Bewoners willen zich inzetten voor duurzaamheid Iris Gelten is projectmanager marketing en heeft Rianne de Jong bij haar onderzoek begeleid. Waarom is dit gezamenlijk onderzoek gedaan? Bouwinvest is founding partner van dgbc. Wij streven niet zo zeer naar een koppositie in duurzaamheid, maar willen duurzaamheid wel concreet maken. Met onze vastgoedfondsen willen we een bijdrage leveren aan een duurzame gebouwde omgeving. Inzicht in de opvattingen van huurders over het breeam-nl keurmerk en de bereidheid om te betalen voor duurzaamheid geeft ons richting. Het helpt ons bij het maken van keuzes voor duurzaamheidmaatregelen die aansluiten bij huurderswensen voor woningen in de portefeuille. Wat vind je de meest opvallende uitkomst van het onderzoek? De bereidheid van de huurder om te betalen en het gedrag aan te passen vind ik het meest opvallend. Dit biedt perspectief voor nieuwe huurconcepten. Men is zelfs bereid 5% extra huur te betalen en het gedrag aan te passen wanneer inzichtelijk kan worden gemaakt dat dit, vanwege de lagere energiekosten, per saldo een besparing van ca. 3% voor hen oplevert. Dit betekent dat investeringen in de verduurzaming van de woningporte feuille gezamenlijk met de huurder kunnen worden gerealiseerd. Leiden de uitkomsten tot andere woonproducten? Er is ruimte voor nieuwe businesscases en huurconcepten. Een idee van een nieuw huurconcept is een integrale huurprijs. Hierbij worden de maandlasten van huur en energiekosten gebundeld. Huurkosten zijn hoger vanwege de opslag van verduurzamingskosten. De energielasten zijn lager door het relatief lage energieverbruik in combinatie met duurzame energietechnieken. Maar liefst 60% van de huurders vindt zo n integrale huurprijs aantrekkelijk. Wat is de toekomst van het BREEAM-NL 2.0 keurmerk? Bouwinvest heeft behoefte aan het meten en vergelijken van de duurzaamheid van haar portefeuille. Onze investeerders vragen dat van ons. Echter, hoewel de huurder de verschillende aspecten van het keurmerk belangrijk vindt, geldt dat nog niet voor het keurmerk zelf. Hier ligt dus nog een opgave voor de dgbc. Maarten Dansen is als projectmanager bij Dutch Green Building Council bij het onderzoek betrokken geweest. Waarom is dit gezamenlijk onderzoek gedaan? Omdat hier een kennislacune zit. Er zijn niet of nauwelijks gegevens beschikbaar over duurzaamheid in de brede zin, in combinatie met gedrag en de woningmarkt. Ik denk dat kennis op dit gebied voor veel partijen interessant is en noodzakelijk om een gedegen strategie te bepalen. Wat vind je de meest opvallende uitkomst van het onderzoek? De bereidheid van bewoners om zich in te zetten voor duurzaamheid als het transparant wordt uitgelegd. Het idee dat bewoners niet om duurzaamheid vragen is niet omdat bewoners niet willen, maar omdat bewoners niet weten. Indien zij weten wat duurzaamheid in de brede zin inhoudt (inclusief transport, gezondheid, veiligheid, kwaliteitsborging, ecologie etc.), en de gebouweigenaar is transparant over zijn duurzame investeringen, dan zijn bewoners bereid daarvoor te betalen. Leiden de uitkomsten tot andere woonproducten? Ik verwacht niet direct. Daarvoor is aanvullend onderzoek nodig, of testcases. Wel laat het onderzoek zien dat er ruimte is voor nieuwe woonproducten. En als het bewustzijn bij de bewoners blijft groeien, kan dit een hele interessante markt zijn. De producten moeten er al zijn als de eindgebruiker er om gaat vragen. In de markt heeft men het tegenwoordig wel altijd over de eindgebruiker, maar dit onderzoek laat zien dat we nog een flinke slag hebben te maken. Wat is de toekomst van het BREEAM-NL keurmerk? breeam-nl wordt de standaard in Nederland. In het keurmerk worden de juiste duurzame aspecten geborgd, alleen voor breeam-nl woningen is onbekendheid bij de bewoner is nog de bottleneck. In Engeland is het keurmerk verplicht gemaakt voor nieuwe woningen. Zo ver zijn we nog niet in Nederland. Eerst moet een groot deel van de markt er om vragen. dgbc moet met haar participanten gaan kijken hoe we dit probleem gezamenlijk kunnen oppakken. Interesse in het onderzoek? Stuur een mail naar i.gelten@bouwinvest.nl

16 zeker Guus Boender, hoogleraar alm en directeur Ortec Finance Risicomanagement als inspiratiebron Pensioenfondsen en toezichthouders moeten niet alleen voor de toekomst dit laatste bestrijd, gaan pensioenfondsen daar- investeren, maar ook in de toekomst, bijvoorbeeld door maatschappelijke mee voorbij aan de grootste maatschappelijke risico s die ons bedreigen. initiatieven op het gebied van gezondheidszorg, het onderwijs en het Vraagstukken bedrijfsleven. Professor dr. Guus Boender over wat pensioenbestuurders Hij pakt een wit velletje papier om zijn gedachten te vormen en tekent drie rondjes. Ten eerste gaan echt moet inspireren om uiteindelijk tot structurele, lange termijn we van zeven werkenden op één gepensioneerde in 1952 naar vier werkenden op één gepensioneerde 30 oplossingen te komen. Het gesprek met Guus Boender, hoogleraar ALM aan de Vrije Universiteit in Amsterdam en directeur van Ortec-Finance in Rotterdam heeft ren. De al maar oplopende schulden verwonderen hem. Net als het feit, dat er overal ter wereld een soort Dagobert Ducks zijn waardoor er niets mag op dit moment, naar twee werkenden op één gepensioneerde in De vraag is of die twee dan hetzelfde kunnen leveren wat nu vier werkenden doen. Dat is dus een megagroot risico. Energie krijgt een plek bij het tweede rondje. Oók een risico. We moeten op zoek en investeren in alternatieve energievormen. We kunnen niet zeggen we hebben bij toeval gas gevonden en we zullen wel ergens op stuiten. Dat is slecht risicomanagement. Het derde moet ook wel. Je weet als pensioenfonds anders zéker, dat je in de nabije toekomst in de problemen komt. Met andere woorden, als je zekerheid wil hebben, ook en vooral voor de lange termijn, dan 31 plaats op de dag dat de beurskoersen weer overal veranderen als ook maar één iemand daar slechter en laatste rondje staat voor gezondheidszorg. Een moeten partijen zich juist daar op focussen. Dat ter wereld rode cijfers laten zien. Het radiojour- van wordt. drama, want de kosten voor de gezondheidszorg betekent niet alleen investeren voor de toekomst naal meldt zorgen bij pensioenfondsen over de Knoppen draaien worden nog hoger dan de pensioenkosten. Het zijn drie grote en vooral risicovolle vraagstukken waar maar vooral ook in de toekomst. Volgens Boender moeten vooral de pensioenbestuurders daarbij het Pensioenfonds heeft ook een maatschappelijke taak Het is in zijn ogen vooral het opportunisme dat regeert. Op alle vlakken. En er is nauwelijks ruimte om aan de knoppen te draaien terwijl dat voor vraagstukken als Europa, zorg, woningmarkt volgens Boender oplossingen voor kunnen komen door bijvoorbeeld energie en gezondheid te combineren. Deze vraagstukken moeten ons inspireren tot innovatieve benaderingen. En dat heft in handen nemen. Lef tonen, niet alleen maar de cijfers voor de korte termijn laten regeren, maar vooral ook durven luisteren naar de onderbuik. Daarmee biedt je perspectief voor de gezondheids- en energie wel nodig is. En juist als het gaat om begint met investeren in het onderwijs. Dat moet zorg, voor het onderwijs én voor het bedrijfsleven. dekkingsgraden. Een mooi moment om het over het brengen van fundamentele veranderingen ziet natuurlijk veel beter. Daarnaast dusdanige innova- Nederland geeft door een dergelijk initiatief niet zekerheid te hebben, zegt Boender met een brede Boender een rol weggelegd voor institutionele ties bedenken waardoor we onze productiviteit alleen de nationale vergrijzende economie een glimlach op zijn gezicht. Maar die glimlach beleggers. Vanuit risicomanagement vluchten kunnen verhogen. enorme en cruciaal belangrijke stimulans. We verdwijnt al snel als hij er serieus op laat volgen dat we in een gekke wereld terecht zijn gekomen institutionele beleggers van het ene aandeel naar het andere. Daarbij leggen ze alle vertrouwen bij Maatschappelijke taak kunnen hiermee ook internationaal het voortouw nemen met betrekking tot echte pensioenbeleg- waarin Chinezen met een inkomen van een vooraanstaande vermogensbeheerders omdat die Boender ziet hierin een taak voor institutionele gingen. Combinatieconcepten waarmee je veel honderdste van wat Amerikanen verdienen, de in het verleden al zulke goede rendementen beleggers. Er is 800 miljard euro beschikbaar. efficiënter kunt werken zijn toch een mooi consumptie van diezelfde Amerikanen financie- hebben weten te brengen. Los van de vraag of ik Met dat geld kun je wel iets op gang brengen. Het exportproduct?

17 Nel wint ring Op de Provada in Amsterdam heeft Nel de Jager de Gouden Piet Kranenberg Ring om haar vinger geschoven gekregen. Deze ring, die Bouwinvest jaarlijks uitreikt, is bestemd voor een persoon die zich verdienstelijk heeft gemaakt op het gebied van vastgoedontwikkeling of vastgoedbeheer in Amsterdam. Ik ben er supertrots op, zegt ze, het doosje staat open in de kast. Helaas is de ring te groot om te dragen. Anders zou ik dat zeker doen. 32 Het gezicht van de vrouw spreekt boekdelen als toeval was zij in 87 in de Haarlemmerbuurt terecht 33 Nel de Jager haar vriendelijk meldt dat de stoep niet is om op te fietsen: waar bemoeit dat mens zich mee. De ontvangster van de vernietigende blik kan er om lachen. Ik weet het, ik heb een grote mond en er zijn mensen die mij een echte heks vinden. Maar ik kan mij daar niet zo druk om maken. Het gaat mij om het resultaat. We staan midden op de Haarlemmerdijk in Amsterdam. gekomen. Ik was aan de wandel en werd getroffen door de sfeer en die bijzondere steegjes. Via een studievriendin werd Nel gevraagd of zij wellicht interesse had om voor een werkgroep wat werk te verrichten. Nel woonde inmiddels zelf op het Haarlemmerplein en viel zo met haar neus in de spreekwoordelijke boter. Ze werkte op dat moment in Rotterdam als buurtopbouwwerkster Uiteraard is de bioscoop The Movies nog dicht, maar trok zich het lot van de afglijdende buurt aan maar Bakkerij Mediterrane doet op deze vroege en ging als vrijwilliger aan de slag. Op stap met winkelstraatmanager Nel de Jager vrijdagochtend goede zaken. Op zondagmorgen staat heel Amsterdam hier in de rij om warme Diversiteit croissants te kopen. Ik heb wat met de stad, zegt De Jager terwijl zij Ik geloof in deze straat De sfeer vond ik zo bijzonder. De Haarlemmerbuurt was een krakerswijkje Deze buurt heeft een goed geoutilleerde winkelstraat nodig even bij Bloomfeld binnenstapt. Puck Lauder is met deze exclusieve heren- en bruidsmodezaak een nieuwkomer op de Haarlemmerdijk. En? Al een beetje gesetteld, vraagt Nel geïnteresseerd. Absoluut, zegt Lauder. Wij hebben echt voor deze straat gekozen om z n diversiteit aan winkels met verpauperde pandjes en de Haarlemmerdijk/Haarlemmerstraat waren Wanneer je de winkelstraat langzaam maar zeker wakker ziet worden is het lastig voor te stellen dat en het leuke publiek dat hier komt. We verwachten er veel van. De woorden laten een brede glimlach als winkelstraat op z n retour. Ik leek bijna de enige die er nog potentie in zag. de Haarlemmerbuurt midden jaren tachtig ten dode was opgeschreven. Niemand gaf er nog een op het gezicht van Nel verschijnen. Buiten zegt zij; het is best wel een gevecht geweest. De Haarlem- En kijk nu: een langgerekte winkelstraat met 263 winkels. stuiver voor, benadrukt De Jager. Eigenlijk bij merdijk was als winkelstraat opgegeven.

18 met inleiding passie Ik geloof in deze straat 34 Inspiratie vervolg pagina 33 Dat vond ik toen onterecht. Ik was er van overtuigd dat er wat van te maken zou zijn. Zo zorgde Nel er met de nodige overtuigingskracht voor dat panden die op de nominatie stonden om te worden gesloopt niet meer werden dichtgetimmerd of Ik vind inspiratie, het thema dichtgemetseld. van dit nummer, Ik regelde ondernemers die een mooi woord. Het heeft iets tijdelijk uitdagends. een ruimte wilden betrekken. Uiteindelijk Inspiratie zorgt ook voor gedrevenheid. zijn daar veel Een van gebleven. goed voorbeeld daarvan vind ik elders in deze Verbeteren uitgave het verhaal van winkelstraatmanager Nel de Jager. Geïnspireerd door De inspanningen haar overtuiging van De Jager, we hebben ook tal dat de Amsterdamse Haarlemmerbuurt van lege etalages een ingericht, zorgden er voor dat echte winkelstraat moest hebben, de Haarlemmerbuurt zette zij zich als winkelstraat bleef leven. hiervoor met hart en ziel in. Stapje Terecht voor ontving stapje zij zag je het klimaat verbeteren. tijdens de Provada voor haar De inspanningen panden werden vernieuwd, de ondernemers Piet Kranenberg-ring. bleven of kwamen terug. En door te zorgen voor een goede ondernemersvereniging hebben we Dergelijke geïnspireerde personen voor onderlinge houden je binding gezorgd. Het was een spiegel voor. Het zet je aan natuurlijk het denken ook de over tijd van de stadsvernieuwing met wat je eigen inspiratiebron of een drijfveer projectgroep, is. Goed het grondbedrijf en woningcorporaties als de belangrijke mensen participanten. Een andere beschouwd zijn dat voor Bouwinvest die door onze inspanningen maandelijks van hun pensioen kunnen genieten. Ook worden wij geïnspireerd door de wensen van onze huurders. Juist het vertalen van deze wensen in vastgoedproducten zorgt voor aansprekende woningen en kantoren met nauwelijks leegstand. Het mooie aan inspiratie is ook dat je het uit zo veel dingen kunt halen. Zo vind ik evenementen altijd inspirerend. Praten met anderen, kennisdelen en nieuwe ideeën op doen. Met dat doel zijn we aanwezig op de Provada, de Expo Real in München, doen we mee aan de Dutch Green Building Week en organiseren wij onze eigen investorseminars. En, niet te vergeten, maken we ons eigen relatiemagazine. Ik wens u inspirerend leesplezier, tijd volgens De Jager. Absoluut. Nu zijn er veel meer particuliere eigenaren en commerciële partijen met allemaal hun eigen belangen. Dat maakt dit soort operaties lastiger. Dan ziet ze midden op het trottoir een reclamebord van Ekoplaza, de biologische supermarkt, staan. Er klinkt een zucht en ze beent naar binnen. Twee tellen later keert ze terug met een medewerkster die het bord weghaalt. Daar moet je best wel bovenop zitten, uitleggen dat er spelregels zijn, anders wordt het een rommeltje. Sinds 2005 is Nel de Jager zelfstandig winkelstraatmanager en bedrijfsadviseur. Niet alleen meer voor de Haarlemmerbuurt, maar ook voor tal van andere straten in Amsterdam en andere steden. Zij ziet zich als klankbord/intermediair voor zowel winkeliers/ondernemers als eigenaren. Niets ten nadele van hen, maar zij kijken vaak vanuit het eigen belang naar de straat terwijl ik het grotere geheel in de gaten kan houden. Motortje Wanneer we weer terug zijn bij het Haarlemmerplein zegt ze: Je krijgt wanneer je doorzet veel voor elkaar. Het is zoeken naar het motortje dat het vliegwiel in werking zet. Hier ben ik dat motortje geweest, of noem het de gek die voortdurend de kar trekt. Door in de straat te blijven geloven. En zie, de Haarlemmerbuurt is nu een echte winkelstraat waar je je dagelijkse 10 boodschappen kunt doen. Maar je kunt er ook winkelen en aangenaam verblijven. We hebben ketens als Albert Heijn en Etos maar ook de Kookboekwinkel, waarvoor je speciaal hier naar toe komt. Dick van Hal, directievoorzitter

19 Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus AA Amsterdam T +31 (0) F +31 (0) info@bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Redactioneel concept Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies viervier Grafisch concept en ontwerp viervier Tekst en redactie Bouwinvest Liesbeth van der Pol Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies Fotografie Twan de Veer Drukker Akxifo oktober