INTERN HUURREGLEMENT WOONHAVEN ANTWERPEN CVBA

Transcriptie

1 INTERN HUURREGLEMENT WOONHAVEN ANTWERPEN CVBA Verwijzend naar het kaderbesluit sociale huur, Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 12 oktober 2007 (laatst gewijzigd door besluit Vlaamse regering dd. 23 december 2013 hebben het directiecomité en de raad van bestuur van Woonhaven Antwerpen cvba van 5 augustus 2014 goedkeuring gehecht aan het hiernavolgend intern huurreglement. Indien bepalingen uit dit intern huurreglement later niet meer conform zijn met de vigerende regelgeving, worden deze bepalingen automatisch en zonder voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur vervangen door de van toepassing zijnde regelgeving. Het gewijzigde intern huurreglement wordt aan de eerstvolgende raad van bestuur meegedeeld. Dit reglement heft met ingang van 6 augustus 2014 alle voorgaande reglementen op die van toepassing waren bij de verhuurder. 1. Inschrijvingsvoorwaarden en keuze Vooreerst wordt hierna een bondig en vereenvoudigd overzicht gegeven van de toewijzingsvoorwaarden en -regels zoals vermeld in het kaderbesluit sociale huur. Het overzicht wordt louter en alleen ter algemene informatie van de kandidaat-huurder gegeven, zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden, noch ten voordele, noch ten nadele. Bij deze wordt dan ook formele verwijzing gedaan naar de integrale tekst van het kaderbesluit sociale huur van 23 december 2013 waarvan tevens kopie kan worden opgevraagd bij Woonhaven Antwerpen cvba. A. Inschrijvingsvoorwaarden: aan welke voorwaarden moet een kandidaat-huurder voldoen? Artikel 3 1 van het kaderbesluit bepaalt 6 voorwaarden, waaraan de kandidaat-huurder moet voldoen om zich in te schrijven voor een sociale huurwoning : 1) Meerderjarig zijn of een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarden De kandidaat moet op het ogenblik van de inschrijving voldoen aan de inkomensvoorwaarde zoals vastgelegd in artikel 3, 2 en 3 van het kaderbesluit. Het inkomen dat in aanmerking wordt genomen, is het geïndexeerd inkomen van het "referentiejaar", nl het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving. Had de kandidaat-huurder geen inkomen tijdens het derde jaar dat aan de inschrijving voorafgaat, dan wordt het geïndexeerd inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. Indien het inkomen van het referentiejaar te hoog was, maar de kandidaat kan op basis van documenten van de laatste 3 maanden voor de inschrijving aantonen dat zijn huidig inkomen beneden bovenstaande grenzen gedaald is, kan hij ingeschreven worden. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 1

2 De verhuurder kan in individuele gevallen afwijken van de voorwaarden voor de kandidaat die zich wil inschrijven tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten, of in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling. Dan wordt het actueel besteedbaar inkomen van de kandidaat die zich wil inschrijven in aanmerking genomen en getoetst aan de inkomensgrenzen (hoofdstuk I art.1) 3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woongelegenheid of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland. Uitzonderingen: de woongelegenheid in eigendom betreft een in het Vlaams Gewest gelegen: 1. woning, gelegen binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan 2. woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard maximaal 2 maanden voor inschrijving en die moet ontruimd worden 3. woning, onaangepast voor een persoon met fysieke handicap 4. woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning 5. woning, gelegen in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet toegelaten is 6. De woning die moet worden ontruimd met toepassing van art. 18, 2, tweede lid, art. 26, 60, 3 en art. 90, 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode 7. woning, waarover een persoon het beheer is verloren ten gevolge van een faillietverklaring 4) Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden De wettelijk bepaalde bewijzen voorleggen in verband met kennis van het Nederlands of in verband met de bereidheid Nederlands te leren: zie art. 4 van het besluit. 5) Voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden Voor verplichte inburgeraars: de wettelijk bepaalde bewijzen voorleggen in verband met de inburgeringsbereidheid en het volgen van een inburgeringstraject: zie art. 4 van het besluit. 6) Ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters De kandidaat (en zijn gezinsleden) moeten ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister, zoals vermeld in de artikel 1, 1, eerste lid, 1 van de Wet van 19 juli 1991 betreffende de bevolkingsregisters, de identiteitskaarten, de vreemdelingenkaarten en de verblijfsdocumenten en tot wijziging van de Wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen, of hij en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden zijn ingeschreven op een referentieadres als vermeld in artikel 1, 2, van de voormelde wet. B. Inschrijvingsprocedure: hoe kan iemand zich kandidaat stellen voor een sociale huurwoning? De inschrijving gebeurt aan de hand van inschrijvingsformulieren, die opgevraagd kunnen worden bij de verhuurder. Het ingevulde inschrijvingsformulier met de bijhorende vereiste documenten wordt samen met de kandidaat overlopen en aangevuld waar nodig tijdens een intakegesprek op de kantoren van de verhuurder. Er wordt uitleg verstrekt over de wijkkeuzes en mogelijke wachttijden zodat de kandidaat een realistische keuze kan maken. Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven wie als toekomstige referentiehuurder wordt aangewezen. De kandidaat kan een maximaal mogelijke huurprijs opgeven die door de verhuurder genoteerd wordt. Een kandidaat moet zich inschrijven voor woningen die overeenstemmen met de rationele bezettingsnormen die voor het gezin van de kandidaat van toepassing zijn. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 2

3 Deze woningkeuze kan maar gewijzigd worden op het moment van actualisatie of wanneer de kandidaat-huurder gegronde redenen kan aanvoeren die op het ogenblik van de keuze niet aanwezig waren of niet konden gekend zijn. Deze gegronde redenen zijn (art. 5 MB 30/07/08, gewijzigd bij MB 06/02/09): - een wijziging in de gezinssamenstelling, die tot gevolg heeft dat de kandidaat-huurder een ander type woning nodig heeft; - een wijziging van de situatie die een invloed heeft op de prioriteiten, die van toepassing zijn in het toewijzingssysteem dat de verhuurder hanteert. De inschrijvingsdatum blijft in voornoemde gevallen behouden. Voor mensen die in de onmogelijkheid verkeren om zich fysiek te verplaatsen naar de kantoren van de verhuurder, kan een telefonische intake voldoende zijn om het dossier te vervolledigen. Onvolledige dossiers worden niet aanvaard en worden ter vervollediging terugbezorgd aan de kandidaat-inschrijver. Wanneer het dossier volledig is en indien de kandidaat voldoet aan alle voorwaarden, ontvangt de kandidaat-huurder per brief een inschrijvingsbewijs en -nummer. De kandidaat-huurder kan, bij de inschrijving, op eenvoudig verzoek zijn kandidatuurstelling laten bezorgen aan de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in de verhuursector die in de (aangrenzende) gemeenten actief zijn. C. Schrapping kandidaat-huurder: wanneer wordt een kandidaat-huurder geschrapt van de lijst? Kandidaat-huurders worden geschrapt uit het inschrijvingsregister, overeenkomstig art. 12 van het kaderbesluit, indien: de kandidaat een aangeboden woongelegenheid heeft aanvaard de kandidaat die bij actualisering niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde de kandidaat bij een aanbod van een woongelegenheid niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning de kandidaat die onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, te kwader trouw heeft afgelegd de kandidaat daar zelf schriftelijk om vraagt de kandidaat tweemaal een woongelegenheid weigert of tweemaal niet reageert als een woongelegenheid wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat de kandidaat-huurder telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, kreeg om te reageren. De verhuurder moet bij het aanbod van de volgende woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De verhuurder kan omwille van zwaarwichtige uitzonderlijk redenen afzien van de toepassing van deze schrappingsgrond. de kandidaat niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief bij actualisering van het register, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de herinneringsbrief. De raad van bestuur beslist in toepassing van artikel 12 eveneens tot schrapping over te gaan indien een brief onbestelbaar terugkeert bij een aanbod van een woongelegenheid of tijdens de actualisatie, op voorwaarde dat de verhuurder de briefwisseling verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister is vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk en schriftelijk heeft verzocht de briefwisseling naar een ander adres te sturen. Deze schrappingsgrond wordt vermeld in het inschrijvingsbewijs. Tussen 2 aanbiedingen van een woongelegenheid aan dezelfde kandidaat laat de verhuurder een periode van minimaal 3 maanden verstrijken die gerekend wordt vanaf de datum van de eerste aanbodbrief, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk en schriftelijk heeft verzocht om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij vervolgens het aanbod van een van die woningen weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet-reageren wordt de kandidaat-huurder door de verhuurder op dat recht gewezen. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 3

4 Als de kandidaat-huurder voor de weigering van een aanbod gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij de verhuurder verzoeken om die weigering niet in rekening te brengen voor de schrappingsgrond, vermeld in het eerste lid, 6. Als kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving, beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende regeling gevolgd: - als slechts één van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; - als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, vermeld in artikel 7, eerste lid, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer. Een kandidaat kan enkel nog omwille van gegronde redenen tijdelijk niet uitgenodigd worden, ook al komt hij volgens de chronologie of de specifieke regels aan de beurt. Deze redenen zijn verblijf residentiële setting (gevangenschap, psychiatrische instelling, ), medisch (als kandidaat huurder kan aantonen dan men voor een periode niet kan verhuizen) en beslissing directiecomité (weigering met opschorting van toewijzing voor één jaar). Deze vraag tot uitstel blijft maximum geldig tot de volgende actualisatie en moet door de kandidaathuurder schriftelijk ingediend worden. D. Actualisatie: hoe moet een kandidaat-huurder kandidaat blijven? Elk oneven jaar worden de registers van kandidaten geactualiseerd. Alle kandidaat-huurders die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, worden aangeschreven en gevraagd hun kandidatuur te bevestigen. Daarbij wordt nagegaan of de kandidaat-huurder nog voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarde. De kandidaat kan bij actualisatie zijn keuze van gewenste wijken wijzigen, met behoud van zijn inschrijvingsnummer en inschrijvingsdatum. Wie niet tijdig reageert op deze vraag of niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarden wordt geschrapt uit het inschrijvingsregister. 2. Toelatingsvoorwaarden Art. 14, 1 van het kaderbesluit sociale huur bepaalt 5 voorwaarden, waaraan de kandidaat- huurder moet voldoen, om toegelaten te kunnen worden tot een beschikbare sociale woongelegenheid: 1. ingeschreven zijn in het register van kandidaat-huurders en op het ogenblik van de toewijzing nog steeds aan al de inschrijvingsvoorwaarden voldoen 2. voldoen aan de inkomensvoorwaarden (zie punt 2 bij inschrijvingsvoorwaarden) 3. voldoen aan de eigendomsvoorwaarden (zie punt 3 bij inschrijvingsvoorwaarden) Ingeval men bij inschrijving wel eigendom mocht hebben geldt de volgende regeling: uiterlijk 1 jaar na de toewijzing van de sociale woongelegenheid moet de eigendom vervreemd zijn. Indien de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan deze de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. 4. voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden (art. 16 van het besluit) 5. voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden (art. 15 van het besluit) Alle meerderjarige personen die de sociale huurwoongelegenheid zullen betrekken bij de aanvang van de huurovereenkomst dienen te voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden. Alle meerderjarigen die na aanvang van de huurovereenkomst de sociale huurwoning willen bewonen, dienen eveneens aan alle toelatingsvoorwaarden te voldoen. Ook de wettelijke partner zal bij toetreding tot de huurovereenkomst moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden, met uitzondering van de inkomensvoorwaarde. Dit betekent dat wanneer bijvoorbeeld de echtgeno(o)t(e) uit het Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 4

5 buitenland overkomt, of trouwt of wettelijk gaat samenwonen, men geen rechtstreekse onvoorwaardelijke toegang tot de sociale huurwoning meer heeft. Het KSH bepaalt dat gehuwde koppels bij inschrijving enkel alleen kunnen inschrijven als zij kunnen aantonen dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. Bij toewijs is de wet nog explicieter: bij toewijs wordt er vereist dat de echtscheidingsprocedure ingeleid is tenzij er gegronde reden zijn waardoor dit niet kon. Echter, de beslissing tot een ontwricht huwelijk blijft een autonome beslissingsbevoegdheid van de sociale huisvestingsmaatschappij. De toezichthouder kan nagaan of de beslissing wel voldoende gegrond is. Vermits wij frequent vaststellen dat kandidaat-huurders officieel gehuwd zijn maar feitelijk gescheiden leven staat WHA toe dat kandidaat-huurders die meer dan één jaar feitelijk gescheiden zijn zich ook kunnen inschrijven en een woning krijgen toegewezen. Als bewijs van aparte domiciliëring kan geldig zijn: een afschrift van KSZ of de bevolking waaruit aparte domicilie blijkt de meest recente belastingsaangifte: gehuwde mensen die apart wonen, kunnen na 1 jaar aparte domiciliëring aan FOD Financiën vragen om apart belast te worden. Dit element onderschrijft ook het feit dat ze niet alleen apart wonen maar ook apart hun belastingen betalen Een huurovereenkomst (hier staat letterlijk dat een kandidaat en partner elders wonen en ook apart huurgeld betalen) 3. Toewijzingsregels Beslissingsorgaan Artikel 13 kaderbesluit sociale huur bepaalt dat de toewijzing van een sociale woongelegenheid gebeurt door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de persoon of de personen die hij daartoe aanstelt. De raad van bestuur heeft het directiecomité hiertoe aangesteld, dat kan beslissen over een verdere delegatie. De toewijzing gebeurt op basis van een sociaal verslag over de kandidaat-huurder op het ogenblik dat de woning in opzeg is of beschikbaar komt. De raad van bestuur neemt maandelijks kennis van de toewijzingen. Toewijzingsregels Artikel 18 en volgende van het sociaal huurbesluit leggen toewijzingsregels voor sociale woongelegenheden vast. De toewijzingen moeten met name gebeuren, rekening houdend met: de rationele bezetting van de sociale woongelegenheden volgens de criteria hieronder bepaald; er wordt ook rekening gehouden met geplaatste kinderen of kinderen waarvoor de huurder omgangsrecht heeft of co-ouderschap; en dit tot de leeftijd van 25 jaar én voor zover de kinderen regelmatig overnachten in de woning van hun ouder(s). de voorrangsregels die achtereenvolgens gelden voor sommige categorieën van kandidaathuurders: absolute of verplichte voorrangsregels (art. 19), optionele voorrangsregels (art. 20) en eventuele voorrangsregels in het kader van gemeentelijke toewijzingsreglementen (art. 25 en volgende) de chronologische volgorde van de inschrijvingen. Volgens de bepalingen en bewoordingen van artikel 18 en 19 kaderbesluit sociale huur wordt achtereenvolgens verplicht voorrang verleend aan de kandidaat-huurder: 1. de kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 5

6 woning een sociale assistentiewoning is1 bis: de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de normen, vermeld in art. 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode. Dit betekent dat bijvoorbeeld gezinnen die overbezet (=mutatie overbezetting) wonen volgens de Vlaamse woonkwaliteitsnormen een hogere prioriteit krijgen voor een toewijs naar een grotere woning dan de overige huurders die willen verhuizen naar een grotere woning (=mutatie rationele bezetting) ter: de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van art. 92, 3, eerste lid, 12, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Dit betekent dat de huurder verplicht moet verhuizen als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer bewoond wordt door een persoon die daar nood aan heeft of in het geval van de sociale assistentiewoning, niet langer bewoond wordt door een 65-plusser. 3. de kandidaat-huurder waarvan werd vastgesteld dat hij benadeeld werd: -of bij de toewijzing van een woning aan een andere kandidaat-huurder; -of door een onterechte beslissing om de kandidaat-huurder te weigeren; -of wanneer er binnen de 30 dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing werd betekend 4. die door de verhuurder opnieuw moet worden gehuisvest als gevolg van (renovatie)werken aan de woongelegenheid van de huurder. De huurder die op deze manier opnieuw gehuisvest wordt, dient niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde 5. waarbij, op het moment van toewijzing, de bij inschrijving gemelde gezinshereniging, vermeld in artikel 9, eerste lid, 6, nog niet heeft plaatsgevonden. Er wordt hem een woongelegenheid toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast. 6. aan bepaalde categorieën, opgesomd in de Vlaamse Wooncode, die vervolgens voorrang krijgen. Dit geldt onder meer voor een kandidaat die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a) een ruimte die niet bestemd is voor wonen overeenkomstig de Vlaamse Wooncode b) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk is; c) volgens de Vlaamse Wooncode onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is of een voorwerp was van een conformiteitonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, (voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken Omhulsel of Binnenstructuur, ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft); d) zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; op voorwaarde dat de bewoner binnen de twee maanden na verklaring van a) - d) als kandidaat-huurder ingeschreven is. Voor eenzelfde woongelegenheid of verblijf zoals vermeld in art. 8a, 8b en 8c kunnen deze voorrangsregels slechts éénmaal worden toegepast. 7. die een ontvoogde minderjarige persoon is. Optionele voorrangsregel Wonen in gemeente De Raad van Bestuur heeft, in toepassing van artikel 20, beslist om, na toepassing van de verplichte voorrangsregels, voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die in de periode van 6 jaar voor de toewijzing ten minste 3 jaar inwoner is geweest van een van de drie gemeenten van het werkgebied, nl. Antwerpen, Edegem en Mortsel. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 6

7 De kandidaten die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Antwerpen gewoond hebben, hebben voorrang voor het patrimonium in Antwerpen. De kandidaten die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Edegem gewoond hebben, hebben voorrang voor het patrimonium dat in Edegem gelegen is. De kandidaten die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Mortsel gewoond hebben, hebben voorrang voor het patrimonium dat in Mortsel gelegen is. Deze voorrang gemeente geldt in uitvoering van het gemeentelijk toewijzingsreglement niet voor de seniorenwoningen, waar specifieke voorrangsregels op van toepassing zijn (zie verder). Weigeren van een toewijzing door verhuurder of huurder Het kaderbesluit sociale huur voorziet dat de toewijzing kan worden geweigerd (art. 22). Deze weigering van toewijzing gebeurt voor de kandidaat-huurder die reeds huurder van de verhuurder is of geweest is en: Van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van art. 98, 3, 2 van de Vlaamse Wooncode Die de woning van de verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan de sociale verhuurder; en wel voor zover de schulden bij deze verhuurder op het ogenblik van de toewijzing niet werden afgelost behoudens in die uitzonderingen die specifiek in het sociaal huurbesluit zijn omschreven inzake budgetbegeleiding, budgetbeheer of collectieve schuldenregeling (art. 22, 2 de lid) De toewijzing een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. De toewijzing kan eveneens worden geweigerd als de kandidaat-huurder niet langer voldoet aan de toelatingsvoorwaarden en/of de Vlaamse normen inzake woonbezetting door de toewijzing zouden overschreden worden. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst af met de kandidaat-huurder. Versnelde toewijzing De verhuurder kan in uitzonderlijke omstandigheden aan een kandidaat-huurder versneld een woongelegenheid toewijzen (art. 24) door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikel 18 tot en met 21, en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26. De beslissing om versneld een woongelegenheid toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op omstandigheden van bijzondere sociale aard (art van het Kaderbesluit Sociale Huur). De verhuurder beslist dat het moet gaan om een multi-probleemsituatie. Eén probleem is onvoldoende om een versnelde toewijzing toe te staan, aangezien heel veel kandidaat-huurders met een probleem te maken hebben. Slechts na gezamenlijke goedkeuring van de hoofden sociale dienst wordt een vraag tot versnelde toewijzing aan het directiecomité voorgelegd. Ook in geval van medisch gegronde redenen kan een versnelde toewijzing worden toegestaan. Voor de versnelde toewijzingen conform de 5% regeling (art van het Kaderbesluit Sociale Huur) hebben de verschillende actoren uit de sector afspraken gemaakt. Deze versnelde toewijzingen zijn: Het OCMW dat ingevolge de wet van 2 april 1965 betreffende het ten laste nemen van de steun verleend door de openbare centra voor maatschappelijk welzijn bevoegd is voor de hulpverlening aan Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 7

8 een dakloze, kan ten behoeve van die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen, in overleg met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen. Een CAW kan ten behoeve van de volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen: - Een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand; - Een dakloze. Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve van een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen, een versnelde toewijzing van een woning vragen. De verhuurder kan het verzoek weigeren in de gevallen vermeld in het huurbesluit. De Raad van Bestuur heeft verder beslist om in een opvangmogelijkheid te voorzien voor inwoners van Antwerpen die het slachtoffer zijn van een brand of een natuurramp waarbij de door hen bewoonde woongelegenheid onbewoonbaar geworden is en geen ander oplossing beschikbaar is, op voorwaarde dat zij zelf niet opzettelijk de brand hebben veroorzaakt en zij verzekerd waren. Indien deze personen niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden om als sociale huurder in te kunnen huren, wordt een tijdelijke overeenkomst van precaire bezetting afgesloten. Indien ze wel aan alle inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden voldoen, kan het beslissingsorgaan tot een versnelde toewijzing overgaan. Het gemeentelijk toewijzingsreglement Een gemeente kan, in overleg met de relevante huisvestings- en welzijnsactoren, een specifiek toewijzingsreglement opstellen (art ). Dit moet onderbouwd worden met objectieve gegevens en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister of zijn gemachtigde. Antwerpen keurde het gemeentelijk toewijzingsreglement goed in gemeenteraad op 28 februari 2011 en een gewijzigde versie op 19 december A. de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente (art. 27) Antwerpen geeft achtereenvolgens voorrang aan de kandidaat-huurder: die in de hoedanigheid van mantelzorger activiteiten van zorg en bijstand verricht ten aanzien van een of meer personen met een verminderd zorgvermogen, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is die zorg en bijstand ontvangt vanwege één of meerdere mantelzorgers, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is die drie jaar voor de toewijzing woont of gewoond heeft in de wijk waar de toe te wijzen woning gelegen is, op voorwaarde dat de toewijzing de eerste verhuring betreft van een woning na de aankoop van de woning, of na de oplevering van de bouw of de renovatie ervan die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van Antwerpen. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 8

9 B. de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen in de gemeente (art. 28) Antwerpen heeft vier specifieke doelgroepen bepaald: 1. senioren Woningen voor senioren (zie bijlage 4) worden achtereenvolgens en volgens de regels van het standaardstelsel toegewezen aan: a. kandidaat-huurders van minstens 65 jaar oud b. kandidaat-huurders van 60 jaar of meer c. kandidaat-huurders van 55 jaar of meer Dit betekent dat alleenstaande senioren van 55+ zich zowel voor studio s, één- en 2 slaapkamerwoningen kunnen inschrijven. Voor die ouderen die na de omzendbrief betreffende de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen dd. 17 februari 2011 werden aangeduid en goedgekeurd als seniorenwoning, werd enkel een leeftijdsgrens van 65 jaar voorzien. Op het Lokaal Woonoverleg van 4 februari 2012 werd afgesproken dat ook voor die woningen het getrapte seniorentoewijzingssysteem wordt gebruikt, vooraleer overgestapt wordt naar de gewone wachtlijsten om mogelijke leegstand van seniorenflats bij gebrek aan kandidaten te vermijden. Voor de toewijzing worden seniorenwoningen gelijkgesteld met specifiek voor ouderen aangepaste woningen zoals bepaald in art. 19, eerste lid, 1 van het kaderbesluit sociale huur. In afwijking op die bepaling worden seniorenwoningen eerst toegewezen aan de kandidaat-huurder die al huurder is bij dezelfde verhuurder en vervolgens aan de externe kandidaat-huurder. Bij gebrek aan kandidaathuurders die behoren tot de doelgroep dienen de woningen die werden voorbehouden voor de doelgroep te worden toegewezen op basis van de standaard toewijzingsregels. 2. mensen met een fysieke of psychische handicap In het kader van het stedelijk welzijnsbeleid zullen tien toegankelijke woningen worden aangeduid als woningen voor mensen met een fysieke handicap. De woningen dienen gelegen te zijn op het gelijkvloers of te beschikken over een lift. De kandidaat-huurder heeft een fysieke handicap: - waarbij de kandidaat-huurder permanent of hoofdzakelijk een rolstoel dient te gebruiken en al dan niet een beperkte stapfunctie heeft; - waarbij de kandidaat-huurder niet in een rolstoel zit maar slechts een heel beperkte stapfunctie heeft. De kandidaat-huurder moet een van volgende documenten kunnen voorleggen: - een FOD-attest waarin vermeld wordt dat er minstens 50 % blijvende invaliditeit is aan de onderste ledematen; - een attest van een behandelende geneesheer-specialist die verklaart dat de kandidaathuurder of een gezinslid een blijvende en ernstige mobiliteitsbeperking door functionele handicap aan de onderste ledematen heeft die overeenkomst met een blijvende invaliditeit van minstens 50 %. Indien dit attest wordt ingediend, moet het toewijzingsvoorstel ondersteund worden met een sociaal verslag. Deze groep van kandidaat-huurders krijgt dezelfde voorrang als de personen bedoeld in art. 19, 1 kaderbesluit sociale huur. Woonhaven Antwerpen heeft acht dergelijke woningen voorbehouden. In het kader van het stedelijk welzijnsbeleid zullen tien woningen aangeduid worden als woningen voor mensen met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek. Onder deze doelgroep vallen personen die geen voltijdse ziekenhuisbehandeling vereisen en die omwille van psychiatrische redenen in hun leef- en woonmilieu geholpen moeten worden. Zij moeten een gestabiliseerde psychiatrische problematiek hebben en moeten omwille van deze problematiek al minstens twee jaar behandeld en/of begeleid worden. Personen die een aanvraag indienen om beschut te wonen, moeten aan enkele toelatingsvoorwaarden voldoen. Dit wordt nagegaan aan de hand van een puntensysteem. De voorrang wordt gegeven in functie van de score die de kandidaat-huurder haalt volgens deze puntentelling. Woonhaven Antwerpen heeft 4 dergelijke woningen voorbehouden en één Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 9

10 ontmoetingsruimte. 3. slachtoffers van slechte woonkwaliteit en huisjesmelkerij Voor slachtoffers van slechte woonkwaliteit en huisjesmelkerij die in de transitopvang van de stad verblijven, worden een grotere en een bijkomende voorrang voorzien. In afwijking van art. 19, 6 van het kaderbesluit sociale huur krijgt deze doelgroep een hoge voorrang die in rangorde geplaatst wordt na art. 19, quater. Daarnaast kunnen slachtoffers van een procedure slechte woonkwaliteit en huisjesmelkerij die in de transitopvang van de stad verblijven en die niet voldoen aan de voorwaarden van art. 19, 6 in bepaalde gevallen toch voorrang krijgen. Dit is het geval wanneer een sociaal verslag van bewonerswerking van de verhuurder de nood aan een sociale woning aantoont en het technisch verslag dat werd opgemaakt tijdens de woonkwaliteitsactie aantoont dat de volgens artikel 15 van de Vlaamse wooncode ongeschikt- en onbewoonbaar verklaarde woning zich in een zeer slechte staat bevond: - één gebrek van categorie drie (zeer ernstig) in verband met vocht of stabiliteit en één van categorie vier (acuut) risico) hetzij - drie gebreken van categorie twee (ernstig) in verband met vocht of stabiliteit en één gebrek van categorie vier (acuut risico). Een woning kan maar éénmaal aanleiding geven tot de voorrang. In afwijking van art. 19, zesde lid, kaderbesluit sociale huur moet de kandidaat-huurder sedert ten minste twaalf maanden de woning, het onroerend goed of de kamer bewoond hebben. C. het bewaken of herstellen van de leefbaarheid in bepaalde wijken of wooncomplexen (art. 29) a. hogere inkomensgrenzen Voor de verhuring van woningen worden de verhoogde inkomensgrenzen gehanteerd. De verhoogde grenzen zullen vermits meer dan zes procent van het patrimonium in de gemeente sociaal wordt verhuurd zowel preventief als curatief worden toegepast op de sociale huurwoningen van de shm s in de gemeente. De toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen mag er niet toe leiden dat - meer dan twintig procent van de huurders van de verhuurder een hoger inkomen heeft dan de toepasselijke inkomensgrenzen - de verhuurder per gebouw of wijk op jaarbasis meer dan twintig procent toewijzingen doet aan kandidaat-huurders van wie het inkomen hoger is dan de inkomensgrenzen - de verhuurder op jaarbasis meer dan tien procent toewijzingen doet aan kandidaathuurders van wie het inkomen hoger is dan de inkomensgrenzen b. preventieve maatregelen Gedurende een periode van vijf jaar, vanaf de eerste verhuring van woningen in eigendom van Woonhaven Antwerpen, na de aankoop of na de oplevering van de bouw of renovatie waarbij leegmaking vereist is, zijn specifieke toewijzingsregels van toepassing. Deze woningen moeten deel uitmaken van een project met als eindresultaat minimaal dertig woningen. Elke fase van verhuring moet betrekking hebben op minstens vijftien woningen. Voor deze projecten worden preventieve leefbaarheidsplannen opgesteld. Met het oog op meer draagvlak, gelijke kansen en samenhang in het belang van de leefbaarheid wordt gekeken naar stabiliteit in de bewoning en voldoende draagvlak en wordt erop toegezien dat er achtereenvolgens voorrang wordt gegeven tot er - minstens dertig procent van de referentiehuurders werk heeft of niet-werkende werkzoekende is - minstens twintig procent van de referentiehuurders ouder is dan 50 jaar. De parameters werk en leeftijd worden niet-cumulatief toegepast. Iemand die werkt of niet-werkende werkzoekende is en ook nog eens 50-plusser is, komt terecht in de categorie van 30 % werk. De specifieke toewijzingsregels worden gedurende vijf jaar toegepast. De termijn van vijf jaar loopt vanaf de Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 10

11 allereerste datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Teneinde kandidaat-huurders niet blijvend uit te sluiten, wordt een compenserende maatregel voorzien voor kandidaat-huurders die geen woning aangeboden kregen omwille van de specifieke toewijzingsregels onder het leefbaarheidsluik. Deze maatregel houdt in dat een kandidaat-huurder een woning krijgt aangeboden, na het verstrijken van een termijn van zes maanden vanaf het ogenblik dat hij een eerste maal geen woning kreeg ingevolge de toepassing van de specifieke toewijzingsregels. Het gaat om een absolute voorrang en het gaat om een woning binnen het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappij en die ligt in de wijken waarvoor hij koos. De afbakening van deze kandidaat-huurders gebeurt nadat alle woningen van het project verhuurd zijn. Een kandidaat-huurder kan maximaal twee keer geen woning aangeboden krijgen als gevolg van de specifieke toewijzingsregels. Toewijzing garages, autostandplaatsen en ruimtes De toewijzing van afzonderlijke garages/carports en/of parkeerplaatsen gebeurt in chronologische volgorde, met achtereenvolgens voorrang voor aanvragen door: sociale huurders in het gebouw zelf (sommige autostandplaatsen kunnen hiertoe beperkt worden) sociale huurders in de onmiddellijke omgeving sociale huurders in de wijk overige aanvragers 4. Specifieke invulling voor bezettingsregels A. Rationele bezetting bij een externe toewijzing Bij de inschrijving van de externe kandidaat-huurders wordt hen meegedeeld welke types woningen aangepast zijn aan hun gezinssituatie. De rationele bezettingsgraad is per woongelegenheid door de sociale huisvestingsmaatschappij officieel vastgelegd onder vorm van volgende opsomming welke integraal deel uitmaakt van het huurreglement. Algemene principes die primeren: Bijkomende bepalingen - een ruimte kleiner dan 6,5 m² wordt niet als een extra slaapkamer beschouwd en wordt bij toewijzing niet in rekening gebracht in functie van de rationele bezetting - een slaapkamer tussen 6,5 en de 10 m² is geschikt voor één persoon - een slaapkamer tussen 10 en 15 m² is geschikt voor twee personen - een slaapkamer groter dan 15 m² kan geschikt zijn voor meer dan twee personen, maar de verhuurder zal dit slechts in welbepaalde omstandigheden toelaten - een (van de) grote slaapkamer(s) wordt altijd beschouwd als zijnde voor twee personen als koppel, ook indien de oppervlakte kleiner is dan 10 m² Per persoon mag een aparte kamer gevraagd worden. Type woning Minimale bezetting Maximale bezetting Studio (0 slaapkamer) 1 persoon Latere inwoonst partner is mogelijk (*) 1 slaapkamer 1 persoon koppel Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 11

12 2 slaapkamers 2/3 personen - alleenstaande ouder met kind - 2 volwassenen met of zonder partnerrelatie - 2 volwassenen met partnerrelatie en 1 kind 3 slaapkamers 3/4 personen - alleenstaande ouder met 2 kinderen - 2 volwassenen zonder partnerrelatie en 1 kind - 2 volwassenen met partnerrelatie en 2 kinderen 4 slaapkamers 4/5 personen - alleenstaande ouder met 3 kinderen - 2 volwassenen zonder partnerrelatie en 2 kinderen - 2 volwassenen met partnerrelatie en 3 kinderen 5 slaapkamers 5/6 personen - alleenstaande ouder met 4 kinderen - 2 volwassenen zonder partnerrelatie en 3 kinderen - 2 volwassenen met partnerrelatie en 4 kinderen 4 personen (koppel met 2 kinderen) 6 personen (koppel met 4 kinderen) 8 personen (koppel met 6 kinderen) 10 personen (koppel met 8 kinderen) (*) studio: de latere inwoonst van een partner geeft geen aanleiding tot een mutatie omwille van rationele bezetting, wel tot een ruil. Gezien de samenstelling van het patrimonium van de verhuurder kunnen 2 volwassenen met een partnerrelatie zich voor het volledige patrimonium eveneens inschrijven voor 2 slaapkamers. Bij de toewijzingen wordt in dat geval de gewone chronologie gerespecteerd. Bij toewijzing van woningen wordt rekening gehouden met effectief inwonende kinderen en de kinderen waarvoor men omgangsrecht heeft. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen (art. 18). De kandidaat-huurder waarvan de vrouw 3 maanden zwanger is (wat wordt bewezen door een attest van een arts) kan zich inschrijven voor een extra slaapkamer. Bijvoorbeeld een gezin met 2 kinderen (ingeschreven voor A2) waarbij de vrouw zwanger is van een derde kind kan zich na 3 maanden zwangerschap inschrijven voor een woning met 3 slaapkamers. Tot het ogenblik van de geboorte zijn zij ingeschreven voor A2 en A3. Voor rolstoel-aangepaste woningen kan een slaapkamer extra worden toegestaan aan gezinnen waarvan minstens 1 lid rolstoelpatiënt is. Voor ADL-woningen wordt automatisch een slaapkamer extra toegestaan. Zo kan een alleenstaande een aanvraag indien voor een 2-slaapkamer ADL- of rolstoelaangepast appartement en een koppel zich kandidaat stellen voor een ADL- of rolstoelwoning met 3 slaapkamers. De toewijzingen van de ADL- en MS-woningen gebeuren in overleg met Zewopa en met de MS-liga. Kandidaat-huurders moeten steeds ingeschreven zijn op de wachtlijsten van Woonhaven Antwerpen en voldoen aan de toelatingsvoorwaarden om in aanmerking te kunnen komen voor deze specifiek aangepaste woningen. De huurder is verplicht om in te stemmen met een verhuis wanneer hij in een sociale huurwoning woont aangepast aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, maar er niet langer een persoon woont die hieraan nood heeft. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 12

13 Afwijkende bepalingen inzake rationele bezetting In een aantal gevallen wordt de minimale bezetting bij inhuring anders bepaald in het kader van de leefbaarheid om zo de densiteit in complexen niet te hoog te laten oplopen (art. 50): - zo kunnen zowel 2 personen met een partnerrelatie, als alleenstaanden met een invaliditeit (attest erkenning onbepaalde duur) van minstens 66% (ongeacht de leeftijd), als 60-plussers zich inschrijven voor een 2-slaapkamerwoning in heel ons patrimonium. Alleenstaande 55-plussers kunnen enkel en alleen 2 slaapkamers bij de seniorenflats vragen (tenzij ze meer dan 66% invalide zijn voor onbepaalde duur). - bij complexen waarin geen volledig modern comfort verzekerd is en de normale verhuurbaarheid in het gedrang komt, mogen kandidaten, ook als die niet tot de hierboven vermelde specifieke doelgroepen behoren, volgens de regels van de beperkte minimale bezetting inhuren (Bijlage 3) Type woning beperkte minimale bezetting 2 slaapkamers 1 of 2 personen (zie hierboven) - alleenstaande - koppel 3 slaapkamers 2 of 3 personen - alleenstaande ouder met 1 kind - koppel met 1 kind 4 slaapkamers 3 of 4 personen - alleenstaande ouder met 2 kinderen - koppel met 2 kinderen 5 slaapkamers 4 of 5 personen - alleenstaande ouder met 3 kinderen - koppel met 3 kinderen De verhuurder voegt een bijlage bij het huurreglement waarin de complexen waar deze bezettingsregels worden toegepast, worden opgesomd samen met de reden. Deze lijst wordt jaarlijks geactualiseerd. Voor elke gezinssamenstelling (combinatie van volwassenen en/of kinderen al dan niet zonder relatie of verwantschap) of gezinssituatie (fysieke, medische of bijzondere toestand van de gezinsleden), die in bovenstaande regelgeving niet aan bod komt omwille van haar uitzonderlijk karakter, zal op basis van de feitelijke gezinssamenstelling het rationele woningtype bepaald worden. In het kader van een mogelijke herhuisvesting bij leefbaarheidsproblemen, herhuisvesting bij renovatie of overstap naar een sociaal huurcontract van privéhuurders in aangekochte gebouwen, kan in uitzonderlijke omstandigheden gemotiveerd afgeweken worden van de hierboven beschreven algemene en bijzondere regels. B. Rationele bezetting bij interne toewijzing Bij de inschrijving van de interne kandidaat-huurders wordt hen meegedeeld welke types woningen aangepast zijn aan hun gezinssituatie. De rationele bezettingsgraad is per woongelegenheid door de sociale huisvestingsmaatschappij officieel vastgelegd onder vorm de opsomming op pagina 12 welke integraal deel uitmaakt van het huurreglement. De (kandidaat)huurder waarvan de vrouw 3 maanden zwanger is (wat wordt bewezen door een attest van een arts) kan zich inschrijven voor een extra slaapkamer. Indien de geboorte aanleiding geeft tot overschrijding van de rationele bezettingsnormen, zal de prioriteit mutatie rationele bezetting toegekend worden na de melding van de geboorte. Bijvoorbeeld een gezin met 2 kinderen in een A2 Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 13

14 (voor 4 personen) kan een A3 aanvragen (= ruil) maar pas vanaf melding van de geboorte krijgen ze prior MUT RB naar A3. Voordat de prioriteit mutatie rationele bezetting wordt toegekend aan de aanvraag van zittende huurders van wie het gezin natuurlijk werd uitgebreid, wordt gekeken naar de oppervlakte van de slaapkamers: - is er al één kind en is de slaapkamer kleiner dan 10 m², dan wordt bij een aanvraag voor een grotere woning de prioriteit mutatie rationele bezetting toegekend nadat de geboorte van het bijkomende kind gemeld werd. - Is er al één kind en is de slaapkamer tussen 10 en 15 m², dan wordt aan de aanvraag geen prioriteit toegekend. Bovendien zal er voor alle andere gevallen die in aanmerking willen komen voor de prioriteit mutatie rationele bezetting steeds een gezinswijziging moeten hebben plaatsgevonden welke de nood aan de huidige bezetting niet meer vereist (het vertrek van een partner kan nooit aanleiding geven tot het toekennen van de prioriteit rationele bezetting (Let op! Dit is niet van toepassing in gevallen van overbezetting). Uitzonderlijk kan wel de prioriteit mutatie rationele bezetting toegewezen worden aan gezinnen die in een woning met 3 of 4 slaapkamers wonen -waarbij de gezinssamenstelling niet wijzigde en dit geen woning volgens beperkte minimale bezetting betreft- en die een kleinere woning aanvragen. Bijvoorbeeld: gezin ingehuurd met 2 kids in grote A3 (A3= 6 personen) wil naar A2-> MUT RB Bijvoorbeeld: alleenstaande ingehuurd met 1 kind in A3 beperkte minimale bezetting wil naar A2 -> RUIL. Huurder(s) die nagelaten hebben om bij inschrijving een gezinshereniging te melden en waarbij Woonhaven alle personen onder de 18 niet kon weigeren, zullen niet in aanmerking komen voor de prioriteit mutatie rationele bezetting zo lang de Vlaamse Woonnorm niet overschreden wordt. Vlaamse Woonnormen Aantal slaapkamers WHA Forfaitair aantal leeflokalen Geraamd aantal leeflokalen Mogelijk aantal personen Indien een zittende huurder die wenst te verhuizen wegens niet conform zijn aan de rationele bezetting 2x een aanbod weigert en wordt geschrapt, kan hij zich terug opnieuw inschrijven doch krijgt geen voorrang mutatie rationele bezetting meer maar een ruil. Afwijkende bepalingen inzake rationele bezetting In een aantal gevallen wordt de minimale bezetting bij inhuring anders bepaald in het kader van de leefbaarheid om zo de densiteit in complexen niet te hoog te laten oplopen (art. 50): - zo kunnen zowel 2 personen met een partnerrelatie, als alleenstaanden met een invaliditeit (attest erkenning onbepaalde duur) van minstens 66% (ongeacht de leeftijd), als 60-plussers zich inschrijven voor een 2-slaapkamerwoning in heel ons patrimonium - in afwachting van een toekomstige renovatie, afbraak of verkoop kunnen toewijzingen eveneens beperkt worden tot de minimale bezetting om de herhuisvesting niet te bemoeilijken. Bij herhuisvesting naar een andere woning wordt wel rekening gehouden met de normale rationele bezetting (bijlage 1). Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 14

15 - bij complexen waarin geen volledig modern comfort verzekerd is en de normale verhuurbaarheid in het gedrag komt, mogen kandidaten, ook als die niet tot de hierboven vermelde specifieke doelgroepen behoren, volgens de regels van de beperkte minimale bezetting inhuren (Bijlage 3) - zo kunnen alle alleenstaanden die een appartement of huis met 3 of 4 slaapkamers willen vrijmaken, steeds in aanmerking komen voor een appartement met 2 slaapkamers in heel het patrimonium van Woonhaven Antwerpen 5. Wijze van aanrekenen van de kosten en de lasten De huurder betaalt kosten en lasten. De verhuurder bezorgt aan de huurder een overzicht van de totale kosten per uitgavepost en van de voorafbetalingen. Jaarlijks gaat de verhuurder over tot individuele afrekening van de kosten en lasten die via voorafbetalingen zijn uitgevoerd in het voorgaande jaar of periode. Voor de huurlasten wordt per kalenderjaar gerekend, voor de collectieve verwarming op basis van het stookseizoen dat loopt van 1/7 tot en met 30/6. De al dan niet doorrekening van kosten met betrekking tot huurlasten en collectieve verwarming wordt bepaald in lijn met Bijlage III bij het Kaderbesluit sociale huur. 1.Energieverbruik Waterverbruik Bij de verdeling van het waterverbruik maken we gebruik van een formule gebaseerd op een studie van de SERV. Het waterverbruik is berekend per watermeter waar mogelijk. Dit is de verdeling volgens deze formule: a. 1 persoon = 1,00 d. 4 personen = 2,80 b. 2 personen = 1,80 e. 5 personen = 3,00 c. 3 personen = 2,40 f. elke bijkomende persoon = + 0,20 Voor de berekening van het aantal bewoners per woning per jaar wordt de gezinstoestand maand per maand genomen gedurende de periode van bewoning in het jaar van de betreffende afrekening. Appartementen die beschikken over een individuele tussenmeter, worden afgerekend op basis van het individuele waterverbuik. Eengezinswoningen betalen rechtstreeks aan de waterleverancier. Elektriciteit gemeenschappelijke delen De kosten voor elektriciteit gemeenschappelijke delen (gangen, traphallen, kelders, fietsenbergingen) verdelen we over het aantal bewoonde appartementen. We kijken hoeveel maanden de appartementen bewoond zijn. 2.Onderhoud De verdeling van deze kosten gebeurt op 2 manieren. Meestal verdelen we de kost per huurlast over het totaal aantal appartementen. De kosten van de leegstaande appartementen, die betaalt Woonhaven. Alleen bij schoonmaak gebouwen, omgeving gebouw en het reinigen van de beerputten, verdelen we de kosten over alle bewoonde appartementen. Er worden geen kosten aangerekend aan de leegstaande appartementen. Schoonmaak gebouw Dit zijn de kosten van de schoonmaak in de gemene delen van het gebouw en de controle hierop. Dit onderhoud kan zowel het poetsen van de inkom, (deel van) trapzaal en / of ramen, kelders, fietsenberging zijn, afhankelijk van gebouw tot gebouw. Voor de gebouwen die gepoetst worden door externe firma s worden de facturen aangerekend. Waar interne poetsers staan, worden de gepresteerde uren van deze mensen doorgerekend. Gasketel (cv en/of warm water) en gemeenschappelijke schouw Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 15

16 Afhankelijk van gebouw tot gebouw worden deze kosten aangerekend in de huurlasten of per afzonderlijke factuur aan de individuele huurder doorgerekend. Het betreft het tweejaarlijks wettelijk verplichte onderhoud dat ten laste valt van de huurder. Ook de kosten voor het wettelijk verplicht onderhoud en kuisen van de schouw vallen ten laste van de huurders. Lift gebouw Het is het onderhoud en de verplichte controle door externe firma s op dit onderhoud. Ook de telefoonverbinding voor noodoproepen wordt doorgerekend. De huurder die in zijn gebouw rechtstreeks of onrechtstreeks de lift kan gebruiken, betaalt deze huurlast, dus ook de huurders van de gelijkvloerse woningen. Omgeving gebouw Dit is het onderhoud van al het groen (bloemen, gras, struiken, bomen) in en rond het gebouw of in de wijk. Ook de kosten van strooizout en kosten voor sneeuwruiming worden indien van toepassing hier verrekend. Brandverzekering Woonhaven Antwerpen heeft een brandverzekering afgesloten voor haar gebouwen. Als er brandschade is aan de gebouwen, dan betaalt onze verzekering alle kosten, ook al zou de huurder, de buur of iemand anders de brand ongewild hebben veroorzaakt. De huurder betaalt hiervoor een deel van de premie, met name de afstand van verhaal. Naast dit deel van de verzekeringspremie omvat deze post ook de werkingskosten voor het behandelen van de schadegevallen. Beerputreiniging gebouw of meerdere eengezinswoningen Het reinigen van beerputten wordt aangerekend voor zover dergelijk onderhoud noodzakelijk was. Energiecentrale en brandbeveiliging gebouw Dit is het onderhoud van de brandblusapparaten of kosten van brandleidingen in uw gebouw. Daarnaast hebben een paar gebouwen een eigen energiecentrale. De kosten van het onderhoud van die energiecentrale zitten hier ook bij. Verwerken huisvuil gebouw Alle kosten voor huisvuilsortering zoals personeelskosten, huisvuilstickers, containers, openhouden en opruimen van containerpark, specifiek voor een gebouw, worden doorgerekend. Technisch onderhoud gemene delen In het algemeen onderhoud worden de kosten opgenomen van klein onderhoud aan gemeenschappelijke delen of installaties die ten laste van de huurders zijn en uitgevoerd worden door Woonhaven. De kosten voor de gebruikte onderhoudsproducten en materialen en de kosten voor de ongediertebestrijding worden gelijk verdeeld over alle betrokken woningen. Ook de werkuren van de mensen die instaan voor het onderhoud van de gemene delen, de kosten van de planning en de wachtdienst voor onderhoud en herstellingen en de hieraan verbonden vaste kosten worden hierin opgenomen. Deze kosten worden verdeeld over alle appartementen, eengezinswoningen, verhuurbare ruimtes en bureaus. Woonhaven betaalt het deel van de leegstaande woningen. 3. Collectieve verwarming gebouw Afrekening van de collectieve verwarming gebeurt op basis van de gasfacturen, onderhoudskosten van de collectieve verwarmingsinstallaties (externe onderhoudscontracten en eigen werkuren van betrokken personeel). De totale gaskost wordt verdeeld in 70% op basis van individueel verbruik en 30% als vaste kost (mogelijks verwarming gemene delen en algemeen rendementsverlies). De vaste kost bestaat vervolgens nog uit de betreffende onderhoudskosten (eigen personeel en/of onderhoudscontracten). Het individueel gedeelte van de gaskost (bepaald op 70% van de totale gaskost zonder kookgas) wordt verdeeld op basis van de gemeten punten van de caloriemeters (indien aanwezig) of op basis van oppervlakte (indien geen caloriemeters aanwezig). Indien caloriemeters aanwezig zijn wordt de huurprijs van deze caloriemeters eveneens in de afrekening meegenomen. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 16

17 4. Doorrekening naamplaatjes en uurtarieven Woonhaven voorziet bij aanvang van een huurovereenkomst in haar service het opmaken en plaatsen van naamplaatjes voor de nieuwe huurder. Het zijn 1 tot 4 naamplaatjes, afhankelijk van het gebouw van verhuring (bel, brievenbus, kelder, lift). Dit werk wordt door onze eigen mensen geleverd. Vanaf maart 2014 wordt deze kost doorgerekend worden omdat het specifiek toebehoort aan de huurder en geen vast element is eigen aan de woning. De prijzen zijn exclusief 6% btw. Voor 2014 bedraagt de kostprijs voor het eerste naamplaatje 20; voor elk bijkomend naamplaatje, tot een maximum van 3 naamplaatjes, komt er 7 euro bij. Wie dus bijvoorbeeld 2 naamplaatjes nodig heeft, betaalt dus 27 euro (excl. 6% BTW) of 28,62 euro (incl. 6% BTW). Totale kost 1ste naamplaatje (excl. 6% btw): 20,90 (afgerond 20 ) Totale kost 2 de naamplaatje tot 4 de naamplaatje: 7 per stuk (geen extra verplaatsing) Afhankelijk van het aantal naamplaatjes nodig voor de woning, betaalt de klant voor 1 tot maximum 3 naamplaatjes. Maximum prijs bedraagt 34 (excl. 6% BTW). De vervanging van naamplaatjes bij zittende huurders werd al gefactureerd. De eenheidsprijs bedroeg tot op heden 17,00. De prijs zal eveneens opgetrokken worden naar 20 (excl. 6% BTW). Indien van toepassing zal Woonhaven Antwerpen steeds de gemaakte kosten voor een nutteloze verplaatsing doorrekenen aan de huurder. Deze kosten worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig aangepast op basis van de realiteit. Deze prijzen worden jaarlijks aangepast aan materiaalkost en de uurlonen van de technische dienst na beslissing van het directiecomité. 6. Overige bepalingen Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst wordt de lopende huurovereenkomst van rechtswege ontbonden, op het moment dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat. Transitregeling bij renovatieprojecten (art. 37bis 2) De huurder is verplicht in te stemmen met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. De te betalen huurprijs mag tijdens de duur van de werkzaamheden niet hoger liggen dan de huurprijs van de sociale huurwoning die gerenoveerd wordt. Bij de bestaande huurovereenkomst wordt een addendum gevoegd, waarin het adres van de tijdelijke woning en alle andere afspraken wordt vermeld. Na de beëindiging van de werken is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een andere woning van de verhuurder. Als de verhuurder en de huurder overeenkomen dat de huurder in de transitwoning blijft wonen, als hij die rationeel kan bezetten, dan wordt er een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs voor die woning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Bijwoonsten Voor zover dit in overeenstemming is met de artikels van het sociaal kaderbesluit betreffende toetreding tot een huurcontract, wordt toestemming verleend tot inwoonst of bijwoning. De huurder dient hiertoe de door de verhuurder opgestelde procedure te volgen. Informatie kan opgevraagd worden bij de verhuurder. Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 17

18 In woongelegenheden voorbehouden voor senioren worden geen in- of bijwoonsten toegestaan, tenzij van een partner, ouder, meerderjarige broer/zus, een meerderjarig kind of indien minderjarig een kind met lichamelijke beperkingen, waardoor het niet mogelijk is om onafhankelijk en zelfstandig te kunnen functioneren. Indien in de woning, door een gewijzigde gezinssituatie van huurder of bijwoner, de rationele bezettingsnorm is overschreden, dan kunnen bovenvermelde huurders of bijwoners, als kandidaathuurder, geen beroep doen op de voorrangsregel i.v.m. onaangepast wonen om een woongelegenheid toegewezen te krijgen zo lang de Vlaamse Woonnorm niet overschreden wordt. Ook huurder(s) die nagelaten hebben om bij inschrijving een gezinshereniging te melden en waarbij Woonhaven alle personen onder de 18 niet kon weigeren, zullen niet in aanmerking komen voor de prioriteit mutatie rationele bezetting zo lang de Vlaamse Woonnorm niet overschreden wordt. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op indien de huurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig bij dit besluit verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten. Met behoud van de toepassing van artikel 52, 2, heeft de huurder uitsluitend recht op de sociale korting, vermeld in artikel 47, als hij alle noodzakelijke informatie aan de verhuurder bezorgt en die informatie niet frauduleus is. De verhuurder kan de toegekende korting te allen tijde terugvorderen als blijkt dat dit niet het geval is geweest (art. 38). Waarborgregeling (art. 37 kaderbesluit) De raad van bestuur beslist dat de waarborg in handen van de verhuurder dient te worden gestort. In afwijking hierop is een schriftelijke garantie van het bevoegde ocmw mogelijk, in afwachting van een eenmalige doorstorting door dat ocmw van het volledige bedrag, binnen 18 maanden na ondertekening van de huurovereenkomst. Vanaf 1 maart 2014 heeft de huurder van een sociale huisvestingsmaatschappij het recht om de waarborg af te betalen: Hij stort één maand reële huurprijs als borg Het saldo van de waarborg zal samen met een administratieve vergoeding in maximaal 18 maanden moeten worden afbetaald Begeleiding Wanneer de verhuurder oordeelt dat de begeleiding wenselijk is, kan de verhuurder begeleidende maatregelen opleggen. De verhuurder vraagt aan de kandidaat-huurder om hiermee akkoord te gaan en bespreekt met de kandidaat-huurder welke begeleiding nodig is. Indien dit nog niet aanwezig is, wordt een welzijns- of gezondheidsvoorziening gezocht die de begeleiding op zich kan nemen. De welzijns- of gezondheidsvoorziening sluit een begeleidingsovereenkomst af met de kandidaat-huurder. Het niet respecteren van de afspraken in de begeleidingsovereenkomst kan aanleiding geven tot een opzeg van de huurovereenkomst. 7. Verhaal De kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld acht door een beslissing betreffende materies vermeld in artikel 30 van het sociaal kaderbesluit (hieronder integraal weergegeven) kan met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder. Hij kan hiertoe contact opnemen met Agentschap Inspectie RWO, t.a.v. de toezichthouder, Koning Albert II-laan 19 bus 22, 1210 Brussel. Artikel 30 Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder: Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 18

19 1 de beslissing met betrekking tot de toewijzing van een woning aan een andere kandidaat; 2 de beslissing om geen afwijking toe te staan, als vermeld in artikel 3, 1, vijfde lid, of een versnelde toewijzing als vermeld in artikel 24; 3 de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; 4 de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te weigeren; 5 de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 6 de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder te weigeren; 7 de beslissing, naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek, om de kandidaat-huurder niet op te nemen in het referentiebestand; 8 de beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen. Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing, behalve in het geval vermeld in het eerste lid, 1 (beslissing inzake de toewijzing van een woning). In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan de verhuurder en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. Enkel als de toezichthouder het verhaal gegrond beoordeelt, betekent de verhuurder zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder. Als de verhuurder vaststelt dat in het geval, vermeld in het eerste lid, 1, de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat in het geval, vermeld in het eerste lid, 4, dat de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang, vermeld in artikel 19, eerste lid, 1 quater en artikel 21, 2, eerste lid, 1 bis. Als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing als vermeld in het derde lid wordt betekend, wordt: 1 in het geval, vermeld in het eerste lid, 2, de afwijking vermeld in artikel 3, 1, vijfde lid, of de versnelde toewijzing, vermeld in artikel 24 toegestaan; 2 in het geval, vermeld in het eerste lid, 3, de schrapping ongedaan gemaakt; 3 in het geval, vermeld in het eerste lid, 5, de persoon ingeschreven of toegelaten tot toetreding tot de huurovereenkomst. 4 in het geval, vermeld in het eerst lid, 6, de voorkeur van de kandidaat-huurder aangenomen. 5 in het geval, vermeld in het eerste lid, 7, de beoordeling van de toezichthouder bepalend voor de vaststelling van het recht op de tegemoetkoming voor kandidaat-huurders. 6 in het geval, vermeld in het eerste lid, 8, de weigering van het aanbod niet in rekening gebracht voor de schrappingsgrond, vermeld in artikel 12, 1, eerste lid, 6. Voor Woonhaven Antwerpen cvba Wouter Gehre algemeen directeur Liesbeth Homans voorzitter Intern huurreglement goedgekeurd raad van bestuur dd. 05/08/2014 Pagina 19