De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de energielabelingcampagne van VROM.

Transcriptie

1 a

2 De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de energielabelingcampagne van VROM. Copyright 2008 by H.W.W. Hartman, TU-Delft and Vestia Rotterdam Noord All rights reserved. No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any way or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without the prior permission from the proprietors. Uitgave is uitsluitend bestemd als eindresultaat voor de afstudeerrichting Sustainable Housing Transformation aan de TU-Delft. Hoewel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is gewerkt aan de totstandkoming van dit rapport, kan geen aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens worden geaccepteerd. Voor eventuele verbeteringen houdt de samensteller zich aanbevolen. i

3 EPBD van rood naar groen Een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Afstudeerorganisatie Personalia Naam Henk Hartman Adres Hendrik Hamerstraat CH s-gravendeel Tel nr / henkhartman@gmail.com Student nr. b Universiteit Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde Afdeling Real Estate & Housing Afstudeerlab Sustainable Housing Transformation Rapport Peiling 4 Datum rapport 17 juni 2008 Datum peiling 24 juni 2008 Afstudeerbegeleiders afdeling RE&H, faculteit Bouwkunde TU Delft Hoofdmentor Prof. Dr. ir. J.D.M. van Hal 2 e mentor Dr. ir. V.H. Gruis Gecommitteerde Ir. R. J. Nottrot Afstudeerbedrijf en begeleider Bedrijf Vestia Rotterdam Noord Adres Kruisplein 15 Postbus AM Rotterdam Begeleider Ir. J.W. Smid (beleidsmedewerker) ii

4 Lijst met afkortingen BAR BAR e BBSH BEG BRL CEN CGI CO 2 CR CV DE DIN DUP EFQM EG EI EIA EOS EPA EPBD EPC EPG EPN ESAM ESCN EU H 2 HCR HIP HR INK ISSO KBI KWR MEP MIA MT MV NEN NMDA NPR OFW PDCA PEGO POS PV RCI REG RE&H RV SAP Bruto Aanvangsrendement Bruto Aanvangsrendement energiebesparende maatregelen Besluit Beheer Sociale Huisvesting Besluit Energieprestatie Gebouwen Beoordelingsrichtlijnen Comité Européen de Normalisation Clinton Global Initiative Koolstofdioxide Conventioneel Rendement Centrale Verwarming Duurzame Energie Deutsches Institut für Normung Delft Universitaire Pers European Foundation for Quality Management Europese Gemeenschap Energie Index Energie Investeringsaftrek Energie Onderzoek Subsidie Energie Prestatie Advies Energy Performance of Building Directive Energie Prestatie Coëfficiënt Energieprestatie Gebouwen Energie Prestatie Norm Energy Strategic Asset Management Energie Service Center Nederland Europese Unie Waterstof Home Condition Report Home Information Pack Hoog Rendement Instituut Nederlandse Kwaliteit Kennisinstituut voor de installatiesector Stichting Kwaliteitsborging Installatiesector Kwalitatieve Woningregistratie Milieukwaliteit Energie Productie Milieu Investeringsaftrek Management Team Mechanische Ventilatie Norm, vastgesteld door Stichting Nederlands Normalisatie-instituut Niet Meer Dan Anders Nederlandse Praktijkrichtlijn Oost Flevoland Wonen Plan, Do, Check, Act Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving Planmatig Onderhoud Schil Photovoltaïsch Rotterdam Climate Initiative Regeling Energieprestatie Gebouwen Real Estate & Housing Ruimte Verwarming Standard Assessment Procedure iii

5 SDE SMART SNG SVB TU VAMIL VN VR VRN VROM WKK WKO WM WOZ WTW WWS ZAV Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden Substitute Natural Gas Strategisch Voorraadbeleid Technische Universiteit Willekeurige afschrijving milieu-investering Verenigde Naties Verbeterd Rendement Vestia Rotterdam Noord Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Warmte Kracht Koppeling Warmte Koude Opslag Wet Milieubeheer Waarde Onroerende Zaken Warmteterugwinning Woningwaarderingsstelsel Zelf Aangebracht Veranderingen iv

6 Voorwoord Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek genaamd: EPBD van rood naar groen een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Het onderzoek is verricht aan de faculteit Bouwkunde op de Technische Universiteit Delft. Het onderwerp van het onderzoek is verbonden aan het afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformation als onderdeel van de mastervariant Real Estate & Housing. De titel EPBD van rood naar groen slaat op de vernieuwende regelgeving, welke als doel hebben de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Maar in hoeverre hebben sturende maatregelen en nieuwe regelgeving invloed op een corporatie om de woningvoorraad van een rood naar een groen energielabel te brengen? En op welke manier kan een corporatie energiebesparende maatregelen verwerken binnen haar beleid? Dit onderzoek leidt tot de aanbeveling hoe een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering, binnen de bestaande woningvoorraad, kan verwerken binnen haar strategisch voorraadbeleid. Graag wil ik van de mogelijkheid gebruik maken om de betrokkenen bij dit onderzoek te bedanken voor hun bijdrage. Speciale dank gaat uit naar mijn mentoren van de TU Delft, Anke van Hal en Vincent Gruis voor hun sturing en kritische vragen gedurende het afstudeerproces. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn begeleider vanuit Vestia Rotterdam Noord Jan-Willem Smid voor het inzicht in de praktijk en zijn ervaringen m.b.t. dit onderwerp. Verder wil ik graag Gilles de Rooij van adviesbureau Atrivé, Fattah Kabbaj van woningcorporatie Staedion en Ad Straub van het onderzoeksinstituut OTB bedanken voor de discussies die wij gevoerd hebben over dit onderwerp. Tenslotte wil ik één ieder bedanken welke enigszins betrokken is geweest bij het tot stand brengen van dit afstudeerrapport. Henk Hartman s-gravendeel, 17 juni 2008 v

7 Samenvatting Introductie Na de film An Inconvenient Truth van Al Gore, is er een flinke discussie losgebarsten over het milieu en duurzaamheid wereldwijd. Eenieder is er zich van bewust geworden wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Op internationaal tot regionaal niveau wordt gesproken over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, het verlagen van CO 2 emissies, duurzame energie etc. Vanuit de Kyoto doelstellingen moet Nederland in 2012 een CO 2 reductie van 6% t.o.v behalen, echter de centrale overheid van Nederland heeft een doelstelling geformuleerd van 30% CO 2 reductie in 2020 t.o.v [ ] Binnen de Europese Unie nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik en 30% van de totale CO 2 uitstoot voor hun rekening. [Sunikka, 2006] Voor Nederland betekent dit dat er een belangrijke opgave is weggelegd voor woningcorporaties welke een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bezitten. Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties binnen Nederland, heeft een doelstelling geformuleerd in Het antwoord aan de samenleving van 20% CO 2 reductie op gasverbruik binnen de bestaande woningvoorraad in de periode Mede om al deze redenen is het van belang dat een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeert in haar dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. De centrale hoofdvraag van dit afstudeerrapport luidt daarom: Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch voorraadbeleid? Huidige situatie Duurzaamheid en het verbeteren van de energetische kwaliteit in de ruimste zin van het woord zijn thema s die tegenwoordig een prominente plaats innemen op veel beleidsagenda s. Steeds meer bedrijven spelen in op de maatschappelijke-, sociale- en duurzaamheidvraagstukken en noemen zich maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Corporaties zijn al maatschappelijke ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het beleid maakt het tot een duurzame maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam ondernemen gaat het vooral om de evenwichtige samenhang tussen de sociale-, ruimtelijke-, milieu- en economische kwaliteiten. In dit rapport is er niet gesproken over duurzaamheid maar over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Dit omdat duurzaamheid een erg ruim begrip is en voor meerdere interpretaties vastbaar is. Over het algemeen zijn de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfvoering bij corporaties er niet op gericht om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Echter er zijn tal van bewegingen die in de goede richting duiden (zie praktijkvoorbeelden hoofdstuk 3). Dit komt mede door stimulerende maatregelen die de Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties heeft opgelegd. Zo heeft de Europese Unie de EPBD-richtlijn ingevoerd. Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. In feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en voorzieningszekerheid van energie. Aan de richtlijn zijn een vijftal concrete verplichtingen verbonden, voor woningcorporaties is de verplichting van de invoering van een systeem voor energiecertificering voor Nederland van belang. Dit betekent dat woningcorporaties voor januari 2009 alle woningen moeten voorzien van een energieprestatiecertificaat. Door vi

8 middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie maatwerkadvies kan er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad van een woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen. Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen. Beleid Het doorrekenen van scenario s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid. Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de besparingsresultaten op het gebied van CO 2 reductie, labelklassen verbetering, woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden. Bij de ontwikkeling van een strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en vooral onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en daarmee samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteitsen serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden. Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt mee in de bepaling van het beleid en het beleid bepaalt mede het energetische of duurzame ambitieniveau. Figuur 1: Niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: Nieboer et al, (2003) bewerkt door auteur Het strategisch voorraadbeleid valt vooral binnen het strategisch en tactisch managementniveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden is in dit rapport ook het operationele niveau meegenomen bij het proces voor het opstellen van een strategisch voorraadbeleid. De energieprestatie van gebouwen heeft ankerpunten op alle niveaus van het strategisch voorraadbeleid. Op strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en scenarioanalysen een goed inzicht wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met betrekking tot de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het tactische niveau waar de beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de verschillende complexen om de meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende maatregelen te kunnen realiseren per complex. En op operationeel niveau waar met behulp van de beschikbare energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de meest optimale oplossingen zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie ook gekoppeld moeten worden aan communicatie- en verhuurfuncties. De uitvoering van het beleid, m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, zal vooral via onderhoud plaats vinden. Een koppeling tussen de gewenste onderhoudssituatie en de feitelijke onderhoudssituatie ofwel de koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid is van essentieel belang. Doormiddel van conditiescores is het mogelijk om het gewenste onderhoudsniveau aan te geven en deze te toetsen aan het vii

9 feitelijke onderhoudsniveau, het is hierdoor mogelijk om maatregelen te bepalen. De conditiescores worden bepaald aan de hand van verschillende beleidsparameters waaronder ook de energieprestatie gebracht kan worden, het energieprestatielabel is een geschikt label om de gewenste en feitelijke waarde te bepalen. Incorporatie energieprestatie in het beleid en de organisatie De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de beschreven doelstellingen groot te noemen. Er zit echter een gat tussen de noodzaak en de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek maar bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een toekomstige lijn uitgezet worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door concrete doelstellingen te formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop volgende fase is het uitvoeren van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen behalen. Zonder het verwerken van energetische kwaliteit binnen het strategisch voorraadbeleid zal het integraal toepassen van maatregelen niet mogelijk zijn, de maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden. De sleutel om de voorraad daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en organisatorisch verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol. Uit het praktische (case study Vestia Rotterdam Noord) als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel opgesteld hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Positionering onderneming Missie CO2 reductie analyse portefeuille Interne analyse Energetische analyse per complex Sociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk Toetsing technisch en sociaal Portefeuille effecten Toetsing op bedrijfsniveau Vaststellen CO2 reductie doelstelling(en) Financiële doorrekening Bepalen complexstrategie Rekening houdend met huidig SVB Financiële doorrekening Strategie toetsing O.a. toetsing doelstellingen Maatschappelijke effecten Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen Energetische ontwikkelingen Externe analyse Algemene analyse per complex Sociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk Toetsing technisch en sociaal Strategisch niveau Tactisch niveau Portefeuillemanagement Voorraadmanagement Complex beheerplannen Woonlastenverlaging Maatschappelijke inbedding Implementatie Verbetering energetische kwaliteit Financiële doorrekening Energie in organisatie Organisatorische inbedding Operationeel niveau Voorraadbeheer Uitvoeren complexbeleid Terugkoppeling strategisch niveau intern (energetisch) Terugkoppeling tactisch niveau - energetisch Verbeteren & vernieuwen (APK) Terugkoppeling strategisch niveau extern (energetisch) Terugkoppeling tactisch niveau - algemeen Figuur 2: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid viii

10 Het procesmodel geeft primair antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek, ofwel hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad geïncorporeerd kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporaties. De volgende niveaus met de verschillende stappen worden onderscheiden (hoofdstuk 6 beschrijft het model gedetailleerd): Strategisch niveau: De missie is bij de verwerking van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid vaak al vastgesteld. Het is voor een corporatie van belang om na te gaan of de huidige missie voldoet aan de rol die zij willen innemen in de veranderende omgeving ook m.b.t. energetische kwaliteitsverbeteringen. Naast de missie moet er een interne en externe analyse gemaakt worden. Bij de externe analyse is het van belang de energetische ontwikkelingen, verwachtingen en eisen te volgen vanuit internationaal tot regionaal perspectief. Daarnaast kunnen de ontwikkelingen binnen de sector, andere woningcorporaties, bijdragen aan nieuwe inzichten. De interne analyse zal zich vooral richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het bestuur en interne opinieleiders van belang is voor het creëren van een draagvlak voor energetische kwaliteitsverbeteringen. Daarnaast zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden wat er energetisch gezien mogelijk is binnen de huidige voorraad. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau is een globale indeling van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal voorbeeldwoningen voldoende. Het aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid van de energetische kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van voorbeeldwoningen worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning (eengezins/meergezins), het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie, dubbelglas, oppervlakten glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van maatregelpakketten. Voor het vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende invalshoeken mogelijk. Wordt bijvoorbeeld gestreefd naar het verkrijgen of verbeteren van het groene imago ligt een keuze voor maatregelen als het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de hand. Streeft de woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten worden gekozen die de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke kosten. Is een corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de Trias Energetica een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te stellen. Een mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het koppelen van de voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem. De energiebesparingverkenner berekend voor verschillende maatregelen de woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO 2 reductie berekend kan worden. Na het toewijzen van de voorbeeldwoningen en de maatregelenpakketten kan de gehele woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit betekent dat sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop doorberekent dient te worden. Echter aangeraden wordt de verkoop van woningen alleen mee te berekenen als de woningen voldoen aan nieuwbouw eisen. Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Daarnaast wordt aangeraden om berekeningen uit te voeren op CO 2 reductie niveau, dit omdat er op internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over het verlagen van de CO 2 uitstoot. Daarnaast brengt de berekening via woonlasten verlaging een onnauwkeurigheid van gemiddelde huren met zich mee en de energielabel verbeteringsmethode heeft slechts een beperkt aantal maatregelpakketten (zie conclusie hoofdstuk 4). Het kan soms juist interessant zijn om iets meer of iets minder te investeren waardoor het beoogde label veranderd. ix

11 Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Na de berekening van de verschillende scenario s is het mogelijk een CO 2 reductie doelstelling te formuleren. Om te bepalen of de CO 2 reductie doelstelling haalbaar is, en zo ja op welk termijn is een financiële doorrekening op strategisch niveau van belang. Een mogelijke doelstelling voor een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad met als kenmerk CO 2 reductie is: Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v een CO 2 reductie van 25% over zijn gehele voorraad behalen. Tactisch niveau: Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een algemene analyse en een energetische analyse per complex en per wijk gemaakt moeten worden. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken milieu-, sociale-, fysieke- en ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale benadering is op dit niveau van groot belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd op basis van CO 2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief gemakkelijk het CO 2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen de verschillende invalshoeken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de Quadruple P, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en Project. Door uiteindelijk een evenwicht te vinden tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden. Nadat de complexstrategie is bepaald is het mogelijk om een meer gedetailleerde financiële doorrekening te maken. Naast de financiële doorrekening zullen de complexstrategieën getoetst moeten worden. In eerste instantie is het van belang om te toetsen of de CO 2 reductiedoelstelling behaald wordt met de voorgestelde complexstrategieën, daarnaast moet er een toetsing zijn op alle andere doelstellingen en op de missie/visie van een corporatie. Een proces van aanpassingen en toetsingen zal volgen om vanuit de missie/visie, alle doelstellingen en de interne en externe analyse de definitieve complexstrategieën vast te stellen. Operationeel niveau: Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de complexbeheerplannen op te stellen. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen er binnen de complex beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mochten de complexstrategieën veranderd zijn. Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren van het beleid zit een bepaald gat, dit gat kan deels opgevangen worden door een organisatorisch en maatschappelijk draagvlak te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Organisatorisch wordt aangeraden een energiecoördinator aan te stellen binnen de organisatie. Hij/zij is er als procescoördinator voor verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingtraject verder worden geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de rechterhand van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega s met raad en daad terzijde. x

12 Door publiciteitscampagnes van de overheid, de invoering van de EPBD-energielabels en het stijgen van de energiekosten worden huurders zich steeds meer bewust van het belang van de energieprestatie van woningen. Bij het energetisch verbeteren van de woningen is het voor een woningcorporatie van belang inzicht te geven in de woonlastenverlaging, eventueel ook na een huurverhoging. Door inzichtelijk te maken welke voordeel er voor de huurder is, d.m.v. woonlastenverlaging, is het mogelijk een maatschappelijk draagvlak te creëren. Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening aan de hand van de complexbeheerplannen uitgevoerd worden. Deze financiële berekening kan op detailniveau worden uitgevoerd omdat alle maatregelen in de complexbeheerplannen zijn vastgesteld. De definitieve financiële consequenties van het vernieuwde beleid kunnen gedetailleerd in kaart worden gebracht. Verbeteren & vernieuwen: Na het plan en do is nu het check en act aan de orde. Vastgoedsturing begint en eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest. Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad. xi

13 Inhoudsopgave 1. ONDERZOEKSKADER AANLEIDING PROBLEEMANALYSE RESULTAAT EN RELEVANTIE ONDERZOEK ONDERZOEKSAANPAK BEGRIPPENKADER ENERGY PERFORMANCE OF BUILDING DIRECTIVE STRATEGISCH VOORRAADBELEID ONDERHOUDSBELEID ENERGETISCHE KWALITEIT IN HUIDIG BELEID DUURZAAM BELEID WONINGCORPORATIES QUADRUPLE P PRAKTIJKVOORBEELDEN SAMENVATTEND ENERGIESCAN BESTAANDE WONINGVOORRAAD MOGELIJKHEDEN TOT BEPERKING CO 2 -EMISSIE ENERGIEBESPARING IN BESTAANDE WONINGEN SCENARIOBEREKENINGEN BESTAANDE WONINGEN INCORPORATIE ENERGIEBELEID IN VOORRAADBELEID PROCESMODEL STRATEGISCH NIVEAU TACTISCH NIVEAU OPERATIONEEL NIVEAU VERBETEREN EN VERNIEUWEN ORGANISATORISCHE INBEDDING SAMENVATTEND CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN CONCLUSIES AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK REFLECTIE LITERATUURLIJST xii

14 BIJLAGE I * : Energy Performance of Building Directive BIJLAGE II * : Richtlijn 2002/91/EG BIJLAGE III * : Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) BIJLAGE IV * : Regeling energieprestatie gebouwen BIJLAGE V * : Strategisch voorraadbeleid BIJLAGE VI * : Onderhoudsbeleid BIJLAGE VII * : Toelichting onderhoudsaspecten BIJLAGE VIII * : CO 2 reductieberekeningen BIJLAGE IX * : Randvoorwaarden Vestia Rotterdam Noord BIJLAGE X * : Analysemodel BIJLAGE XI * : Organisatiemodellen * Voor de bijlagen wordt verwezen naar de bijgevoegde cd xiii

15 Leeswijzer Deze leeswijzer geeft de structuur van het rapport weer en verduidelijkt de samenhang tussen alle verschillende hoofdstukken. Een meer gedetailleerde uitleg van de onderzoeksstructuur wordt beschreven in paragraaf 1.4. Hoofdstuk 1: Onderzoekskader Hoofdstuk 1 zal ingaan op het onderzoekskader met betrekking tot het afstudeeronderwerp. Dit hoofdstuk zal de aanleiding, de probleemanalyse, het resultaat en de relevantie van het onderzoek, en de onderzoeksaanpak bespreken. Hoofdstuk 2: Begrippenkader Hoofdstuk 2 heeft voornamelijk een theoretische inslag. In eerste instantie zal de Europese richtlijn Energy Performance of Building Directive (EPBD) besproken worden in relatie tot de corporatiesector. Het tweede begrip wat besproken wordt in dit hoofdstuk is strategisch voorraadbeleid. Ten slotte zal er ingegaan worden op het onderhoudsbeleid van woningcorporaties. Hierbij zal een koppeling gemaakt worden tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid. Immers het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal d.m.v. onderhoud gerealiseerd moeten worden. Hoofdstuk 3: Energetische kwaliteit in huidig beleid Het derde hoofdstuk zal ingaan op praktijkvoorbeelden hoe corporaties op dit moment omgaan met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het beleid en in de organisatie. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de invalshoeken People, Planet, Prosperithy en Project ofwel de Quadruple P. Hoofdstuk 4: Energiescan bestaande woningvoorraad Om te bepalen welke energetische kwaliteitsverbetering er haalbaar is voor een corporatie wordt er in hoofdstuk 4 een energiescan besproken. Deze energiescan kan gebruikt worden om de huidige portefeuille door te rekenen en door middel van scenario s een CO 2 reductie, woonlastenbesparing of EPBD-energielabel verbetering te bepalen. Hoofdstuk 5: Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid Door de bevindingen uit de Case Study en het algemene onderzoek te combineren is het mogelijk een procesmodel te ontwikkelen hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het SVB van een woningcorporatie. Dit procesmodel zal aan de hand van de verschillende stappen besproken worden in hoofdstuk 6. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de stappen op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Daarnaast zal er aan de hand van het INKmanagementmodel besproken worden hoe de organisatie energiebeleid succesvol kan implementeren. Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk 7 zal uiteindelijk antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek, daarnaast zullen er aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek, aanbevelingen voor Vestia Rotterdam Noord en zal uiteen worden gezet hoe het onderzoek is verlopen. xiv

16 1. Onderzoekskader Het onderzoekskader beschrijft de wetenschappelijke structuur van het afstudeeronderzoek. Dit hoofdstuk bespreekt de aanleiding tot het onderzoek, de probleemanalyse met de probleemstelling, de doelstelling en onderzoeksvragen, de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie en beschrijft uiteindelijk de onderzoeksaanpak waarbij ook verwant onderzoek wordt aangegeven. 1.1 Aanleiding Na de film An Inconvenient Truth van Al Gore, is er wereldwijd een flinke discussie losgebarsten over het milieu en duurzaamheid. Eén ieder is er zich van bewust geworden wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Al in de jaren 90 waren de Verenigde Naties (VN) zich bewust van de toenemende risico s van klimaatverandering. Naar aanleiding van deze bewustwording is er een klimaatverdrag opgesteld welke als doel had: Het stabiliseren van concentraties van broeikasgassen in de atmosfeer op een niveau waarop gevaarlijke verstoring van het klimaatsysteem ten gevolge van menselijk handelen wordt voorkomen. [ECN, 1999] Het Kyoto Protocol vloeit voort uit het klimaatverdrag van de VN. Dit protocol bepaalt dat de meest ontwikkelde landen hun emissies van de zes broeikasgassen (CO 2, CH 4, N 2 O en de fluorverbindingen HFK, PFK en SF 6 ) in de periode met gemiddeld ruim 5% ten opzichte van het niveau van 1990 respectievelijk 1995 moeten reduceren. Per land gelden uiteenlopende reductiepercentages. De VS moet de uitstoot van broeikasgassen met 7% verminderen, Japan met 6% en de Europese Unie (EU) met gemiddeld 8%. [ ] De EU heeft vervolgens na onderling overleg de emissie reducties per lidstaat bepaald. Nederland moet zijn broeikasgasemissies in de periode 2008 tot 2012 met 6% hebben gereduceerd ten opzichte van [ ] De percentages lopen sterk uiteen (tabel 1.1.), dit komt doordat bij de verdeling rekening is gehouden met factoren als economische groei en de mogelijkheden die landen hebben om kosteneffectieve reducties te realiseren. Tabel 1.1 Verplichtingen van de EU-lidstaten ten opzichte van het referentieniveau 1990 Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting België -7,5% Griekenland +25,0% Oostenrijk -13,0% Denemarken -21,0% Ierland +13,0% Portugal +27,0% Duitsland -21,0% Italië -6,5% Spanje +15,0% Finland 0,0% Luxemburg -28,0% Engeland -12,5% Frankrijk 0,0% Nederland -6,0% Zweden +4,0% Bron: Dalen e.a., 2007 Het verwarmen van onze woningen wordt inmiddels gezien als een milieuprobleem. Er bestaat dan ook een verband tussen het energieverbruik van woningen en de CO 2 uitstoot die hierbij gepaard gaat. Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik en 30% van alle CO 2 -uitstoot voor hun rekening. [Sunikka, 2006] Om de CO 2 uitstoot van de gebouwde omgeving te verminderen heeft de EU een stimuleringsinstrument opgesteld. De Energy Performance of Building Directive (EPBD) is een stimuleringsinstrument van de EU om de CO 2 uitstoot te verminderen in de gebouwde omgeving, doel van de richtlijn is: - 1 -

17 het stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de Gemeenschap rekening houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw als met de eisen voor het binnenklimaat, en de kosteneffectiviteit. [Europees parlement & de raad van de Europese Unie, 2002] Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. Immers de betekenis van het energieprestatiecertificaat zal in een ontspannen markt wellicht een grotere rol spelen bij de woningkeuze van consumenten. In feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot de invoering van de EPBD-richtlijn zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal concrete verplichte activiteiten: Het ontwikkelen van een methode voor de berekening van de geïntegreerde energetische prestaties van gebouwen. Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van gebouwen. Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van bestaande gebouwen met een oppervlakte groter dan 1000m 2 die een ingrijpende renovatie ondergaan. Het invoeren van een systeem voor energiecertificering van gebouwen. Het invoeren van een systeem ten aanzien van het regelmatig keuren van verwarmingsketels en airconditioningsystemen in gebouwen en een eenmalige totale keuring van verwarmingsinstallaties waarvan de ketel ouder is dan 15 jaar. [Dalen e.a., 2007] Beleidsmakers in Nederland hebben verdergaande ambities, zo zijn in het werkprogramma Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat van het kabinet de volgende ambities beschreven: De uitstoot van broeikasgassen, met name CO 2, in 2020 met 30% verminderen vergeleken met Het tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% nu naar 2% per jaar. Het aandeel duurzame energie in 2020 verhogen van ongeveer 2% nu naar 20% van het totale energiegebruik. [ ] De invoering van deze maatregelen hebben voor woningcorporaties, welke een groot deel van de woningvoorraad binnen Nederland bezitten, mogelijk grote gevolgen. Het in te voeren energiecertificaat zal naar verwachting voor corporaties een belangrijke omschakeling betekenen in het te voeren beleid. De verwachting is dat bij invoering van de EPBD de energetisch kwaliteit van woningen hoger op de agenda komt te staan. Om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk te verbeteren zal dit onderwerp geïncorporeerd moeten worden binnen de processen en het beleid van een woningcorporatie. De bepalendheid van verschillende beslisfactoren kan veranderen of er kunnen nieuwe beslisfactoren bij komen die een rol gaan spelen (bijvoorbeeld een duurzaamheidfactor). De vraag is echter hóe kan een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerken binnen haar beleid. 1.2 Probleemanalyse Vanuit internationaal tot regionaal perspectief wordt er gesproken over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Voor woningcorporaties is er de verplichting om voor 1 januari 2009 alle woningen te voorzien van een energieprestatiecertificaat. Het energieprestatiecertificaat zal naar verwachting een groeiende invloed hebben op de verhuurbaarheid van woningen, met name in een aanbiedersmarkt. Dit komt mede omdat de energieprijzen de afgelopen jaren sterk zijn - 2 -

18 gestegen, waardoor in de toekomst de energielasten wellicht hoger zijn dan de kale huurlasten. Hoewel de verplichte certificering slechts informatief van karakter is, is het te verwachten dat overheidssturing op basis van de energie-index in het verschiet ligt. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassing van het woningwaarderingstelsel (WWS) op de energieprestatie, door de energieprestatie te koppelen aan de onroerende zaak- of overdrachtsbelasting of door bijvoorbeeld de laagste energieprestatie certificaten onbewoonbaar te verklaren mocht dit juridisch gezien tot de mogelijkheden behoren. Dit zijn logische mechanismen die uiteindelijk stimuleren of dwingen tot energiebesparende maatregelen. In positieve zin zijn er nieuwe financiële producten bij hypotheekverstrekkers ontstaan, zoals klimaathypotheken. Daarbij wordt een gunstige hypotheekrente berekent, mede omdat betaalbare energielasten het betalingsrisico beperken. De noodzaak om te investeren in het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is aanwezig echter er is voor woningcorporaties ook een keerzijde aan dit verhaal. Voor corporaties betekent woningverbetering, m.b.t. de energetische kwaliteit, een extra kostenpost. Om een woning energetisch te verbeteren moet extra geïnvesteerd worden, investeringen die niet altijd direct terugverdiend kunnen worden. Voor corporaties bestaat het probleem dat de besparingen op het energiegebruik voor de bewoners zijn. Ook in verband met de huurwet kunnen investeringen lang niet altijd doorberekend worden aan de huurders. Maar ook de eisen van een gemeente en van de overheid bepalen de speelruimte van een corporatie. Daardoor zijn corporaties verplicht de energieprestaties van nieuwe woningen te verbeteren. Daarnaast staan er twee opvallende passages in het Antwoord aan de Samenleving van Aedes, met betrekking op het energiebeleid: Wooncorporaties zijn bereid een extra impuls aan energiebesparing te geven, omdat de energielasten een substantieel deel uitmaken van de vaste lasten van onze huurders. We verlagen met energiebesparingen de woonlasten van onze huurders. Tevens zijn hiermee positieve milieueffecten te realiseren. Ook zo dragen wij extra bij aan betaalbaarheid! [Aedes, 2007] We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode [Aedes, 2007] Doormiddel van het energieprestatiecertificaat krijgt een woningcorporatie inzicht in de energetische kwaliteit van haar woningvoorraad, waardoor zij verbetermaatregelen kan bepalen. Vanuit het strategisch voorraadbeleid kan bepaald worden welke investeringen in welke complexen gedaan moeten worden, de invloed van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad kan hierbij een grotere rol gaan spelen. Door het toepassen van energetische verbeteringen kan de technische kwaliteit van woningen verbeterd worden en kan er een bijdrage geleverd worden aan het comfort, veiligheid en de gezondheid van de woningvoorraad. Daarnaast kan een woningcorporatie voldoen aan haar maatschappelijke doelstelling, het bereikbaar houden van huurwoningen. Immers door het investeren in energetische verbeteringen zullen de woonlasten van de huurder per saldo dalen. Door de aanpassing van het woningwaarderingstelsel in 2009 zullen de huurinkomsten van een corporatie afhankelijk worden van de energieprestatie van gebouwen, waardoor het financieel gezien aantrekkelijk is te investeren in energetische kwaliteitsverbeteringen. Al deze veranderingen geven het belang aan van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad voor een woningcorporatie. Het is daarom zaak voor een corporatie om energetische kwaliteit in te bedden in de dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het SVB zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen, omdat het niet als beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van een energielabel in - 3 -

19 2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering om te investeren in maatregelen die de energieprestatie van woningen verbeteren. Samenvattend kan vastgesteld worden dat de EPBD wetgeving voor corporaties mogelijk een verandering binnen het strategisch voorraadbeleid betekent. Hoe het strategisch voorraadbeleid van een corporatie aangepast moet worden aan de nieuwe wetgeving is nog niet helder. Er zal mogelijk een verandering optreden binnen het langere en kortere termijn beleidsplan. Met kortere termijn betekent dit een verandering binnen het technisch beheer van een corporatie (klachtenonderhoud, mutatie onderhoud, planmatig onderhoud, renovatie e.d.). Met langere termijn wordt bedoeld wat er met woningen met een laag label (bijv. G label) moet gebeuren. Als de woningmarkt zich ontspant, heeft dit mogelijk consequenties voor het huurbeleid, of in directe zin de verhuurbaarheid e.d. Om als corporatie zowel voor zichzelf als voor de huurder positieve resultaten uit energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te halen zal een corporatie mogelijk zijn strategisch voorraadbeleid aan moeten passen. In dit rapport zal onderzoek gedaan worden op welke manier dit mogelijk is Doelstelling Door middel van dit onderzoek wordt geprobeerd zowel voor huurders als woningcorporaties een positief resultaat te halen uit het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De EPBD moet gezien worden als een kans om de huidige woningvoorraad te verbeteren met als doel het energie verbruik terug te dringen. Voor huurders is dit van belang om de energiekosten te verlagen, daarnaast leeft men in een goed geïsoleerde woning prettiger. Voor een woningcorporatie is het van belang om de woningkwaliteit te verhogen om zo het gehele bezit in een goede staat te krijgen wat mogelijk waardecreatie tot effect heeft. Daarnaast is dit een stap om de Kyoto en andere doelstellingen dichterbij te halen wat van belang is voor de gehele maatschappij. Binnen dit onderzoek wordt ingezoomd op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Dit wordt gedaan omdat hier de belangrijkste beslissingen worden genomen m.b.t. het beleid voor de komende jaren waarin de bovengenoemde energiebesparing van belang is. Het strategisch voorraadbeleid beschrijft onder andere de belangen van een corporatie rekening houdend met de huurders. De definitie van strategisch voorraadbeleid die bij dit onderzoek gebruik wordt luidt als volgt: Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder. [Broeke van de, 1998] De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: Aanbevelingen geven aan woningcorporaties hoe zij, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kunnen incorporeren in het strategisch voorraadbeleid Onderzoeksvragen Om het doel zoals eerder beschreven te kunnen bereiken zal antwoord gegeven moeten worden op de centrale vraagstelling die hieruit is afgeleid. De centrale vraagstelling die uit de doelstelling naar voren komt is: - 4 -

20 Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch voorraadbeleid? Om antwoord te kunnen geven op de centrale hoofdvraag zijn er verschillende onderzoeksvragen en deelvragen opgesteld. De onderzoeksvragen en deelvragen zijn afgeleid uit het onderzoeksdesign (figuur 1.3). Hierin is ook de Case Study bij Vestia Rotterdam Noord verwerkt. Theoretisch basismodel OTB Theoretisch model Strategisch voorraadbeleid Model van den Broeke Model SenterNovem 5-lagenmodel Atrivé Analyse aanpak Vestia Rotterdam Noord Energielabel Verhuurbaarheid (WWS, Huurtoeslag e.d.) Woonlasten Energetische kwaliteit in SVB Terugkoppeling II Terugkoppeling I Scenario berekeningen POS (Planmatig Onderhoud Schil) VESTIA Project- / planmatig Huur Verhuur Technisch beheer Onderhoud Renovatie Mutatie onderhoud Klachtenonderhoud Figuur 1.3 Onderzoeksdesign Uit de centrale hoofdvraag en het onderzoeksdesign zijn een drietal belangrijke begrippen te filteren, dit zijn de begrippen energetische kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid. De drie begrippen worden in hoofdstuk 2 uitvoerig besproken. Door middel van verschillende deelvragen wordt de relatie tussen de drie begrippen gelegd. Door de relatie te leggen tussen de drie begrippen is het mogelijk de centrale hoofdvraag te beantwoorden. De verschillende onderzoeksvragen met de deelvragen zijn: Onderzoeksvraag 1: Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen binnen het beleid? Deelvragen: 1.1 Wat is de Energy Performance of Building Directive (EPBD), en welke verplichtingen brengt deze richtlijn met zich mee voor woningcorporaties? 1.2 Wat is strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, en welke theoretische modellen zijn er om het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie op stellen? 1.3 Op welke manier zit energetische kwaliteit in het huidige beleid van woningcorporaties verwerkt? - 5 -

21 Onderzoeksvraag 2: Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren? Deelvragen: 2.1 Wat is het mogelijke effect van het verbeteren van de energetische kwaliteit op de verhuurbaarheid van woningen? 2.2 Wat is de betekenis van het verbeteren van de energetische kwaliteit voor huurders? Onderzoeksvraag 3: Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van een woningcorporaties? Deelvragen: 3.1 Wat zijn de mogelijk effecten op het project- en planmatig onderhoud van een woningcorporatie? 3.2 Wat zijn de mogelijke effecten op het mutatieonderhoud van een woningcorporatie? 3.3 Wat zijn de mogelijke effecten op het klachtenonderhoud van een woningcorporatie? Onderzoeksvraag 4: Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten? Deelvragen: 4.1 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit voor woningcorporaties? 4.2 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit voor huurders/bewoners? 4.3 Op welke manier kan een woningcorporatie inzichtelijk maken wat de energetische kwaliteit is van de huidige woningvoorraad, en wat de mogelijkheden zijn tot verbetering? 1.3 Resultaat en relevantie onderzoek Het resultaat van het onderzoek moet ten eerste inzicht geven in de complexiteit van het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Hierbij moeten alle mogelijke momenten van implementatie en verschillende inzichten op het onderwerp worden meegenomen. De belangen moeten constant vanuit alle actoren en kenmerken bekeken worden. Daarnaast zal het onderzoek voor Vestia Rotterdam Noord een gerichte aanpak geven hoe zij de implementatie van het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid aan kunnen pakken

22 1.3.1 Maatschappelijke relevantie Binnen het onderzoek wordt er onderzocht wat de mogelijke rol van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is. Woningcorporaties hebben zelf verschillende verantwoordingsvelden / maatschappelijke taken, alle activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting moeten altijd bijdragen aan het vervullen van de kerntaken en deze verantwoordingsvelden. Volgens de Woningwet mogen toegelaten instellingen uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting (kerntaken). In het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) is een limitatieve opsomming gegeven van wat hieronder dient te worden verstaan: Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden; Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan eigen woongelegenheden en aan woongelegenheden van derden; Het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden grenzende omgeving; Het verbeteren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden; Het vervreemden (verkopen) van woongelegenheden; Het aan bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het aan aanstaande bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen; De werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de hiervoor genoemde werkzaamheden. [Boerema, 2007] Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop corporaties verantwoordelijkheden dragen, ofwel de maatschappelijke taken: Passend huisvesten van de doelgroep; Kwalitatief in stand houden van het woningbezit; Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Waarborgen van de financiële continuïteit; Bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten; Bijdragen aan een combinatie wonen en zorg (per november 2001). [ ] De EPBD zou onder de noemer kwalitatief in stand houden van het woningbezit gebracht kunnen worden waardoor het één van de maatschappelijke taken wordt. Woningcorporatie de Alliantie te Amsterdam heeft het aspect duurzaamheid als een extra maatschappelijke taak aangegeven. [Pel, 2007b] De relevantie van het onderwerp is in eerste instantie uit te leggen aan de hand van de actualiteit. Vanaf januari 2008 moeten woningen een energielabel bezitten bij elke mutatie of dit nu verhuur of verkoop is, voor corporaties moet voor 2009 de gehele voorraad een label bezitten. Daarnaast zijn er de Kyoto en andere doelstellingen die nagestreefd dienen te worden, om deze doelstellingen te behalen moet er minder energie verbruikt worden om de CO 2 uitstoot te kunnen verlagen. Tenslotte is het ook voor de huurders van belang, omdat de energiekosten tegenover de huurkosten substantieel meer stijgen. Dit betekent dat de woonlasten de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Door meer te investeren in de energetische kwaliteit van woningen kunnen de woonlasten verlaagd worden. Grafiek 1.1 geeft de ontwikkeling van de energieen gaskosten tegenover de stijging van de huurkosten weer