NOTA GRONDBELEID GEMEENTE ZUIDHORN. Vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 5 maart 2012

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE ZUIDHORN 2012 Vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 5 maart 2012

2 INHOUDSOPGAVE Pagina 1. Inleiding Aanleiding Doelstelling Werkwijze Opbouw nota 2. Vigerend beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Regiovisie Gemeentelijk beleid 4 3. Grondbeleid Inleiding op het grondbeleid Actief grondbeleid Passief grondbeleid 7 4. Verwerving Verwerving van particulier Vestiging van voorkeursrechten Minnelijke verwervingen Onteigening Financiële kaders Verwerving van projectontwikkelaar Bouwclaimmodel Samenwerkingsovereenkomst Exploitatieovereenkomst Baatbelasting Uitgifte en grondprijsbeleid Verkoop Particulieren Projectontwikkelaars Aanbesteding Staatssteun Grondprijsbeleid Woningcorporatie Grondexploitatie Kosten Opbrengsten Saldo, risico en verevening Samenvatting 17 Bijlage 1: Wet voorkeursrecht gemeenten 20 Bijlage 2: Onteigeningswet 22 Bijlage 3: Samenwerkingsovereenkomsten 25 Bijlage 4: Kostenverhaal 27 Bijlage 5: Grondprijsberekening 30 1

3 1. Inleiding 1.1. Aanleiding In de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX, 1993) oefende de rijksoverheid een grote invloed uit op de concentratie van woningbouw. Met deze trend is in de Nota Ruimte (2005) gebroken. De keuze om woningbouwprojecten op te starten en de bepaling van de locatie is veel meer gedecentraliseerd. Dit betekent dat ook kleinere gemeenten, die tijdens de VINEX niet of nauwelijks konden uitbreiden, weer mogelijkheden krijgen om te groeien. Veel projectontwikkelaars hebben al op deze ontwikkeling ingespeeld, door ook in de kleinere gemeenten strategische grondposities te verwerven. Bovendien vertonen ook particuliere grondeigenaren steeds meer strategisch gedrag. Wanneer de gemeente een sturende rol wil blijven spelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, dan zal zij het volledige instrumentarium dat haar daartoe ter beschikking staat moeten aanwenden. De geschetste ontwikkelingen spelen ook in de gemeente Zuidhorn. In het woningbouwproject Oostergast heeft projectontwikkelaar Plegt-Vos Vastgoedontwikkeling positie gekozen. Dit plan biedt plaats aan circa 1150 woningen. De eerste fase is inmiddels voor een groot deel gerealiseerd door middel van het concessiemodel. Hoewel de overige projecten in de gemeente Zuidhorn veelal kleinschalig(er) zijn, is het met het oog op deze ontwikkelingen van belang om het te voeren grondbeleid formeel vast te leggen. Het streven om het grondbeleid formeel vast te stellen vloeit tevens voort uit het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (2003). Dit besluit verplicht de gemeente om in haar begroting en jaarrekening in te gaan op het gevoerde grondbeleid. In de Nota van Toelichting wordt benadrukt dat het grondbeleid transparant dient te zijn voor de gemeenteraad. Enerzijds draagt het grondbeleid immers bij aan het bereiken van doelstellingen op andere beleidsterreinen, terwijl anderzijds de financiële belangen en risico s vaak groot zijn. Een volgende reden om het grondbeleid te formaliseren wordt gevormd door de Wet dualisering lagere overheden (2002). Het daarbij ingevoerde zogenaamde duale stelsel in het gemeentelijk bestuur heeft een belangrijke wijziging aangebracht in de verhoudingen tussen college en gemeenteraad. Het basisprincipe van dualisme is dat de gemeenteraad de kaders vaststelt voor het beleid dat door het college wordt uitgevoerd. Bij ruimtelijke plannen betreft het daarbij het vaststellen van het beleidskader (nota grondbeleid, de inhoud van de ruimtelijke plannen en de financiële aspecten daarvan. De uitvoering van de plannen geschiedt binnen de gestelde kaders door de betrokken projectwethouder en het college. De gemeenteraad en het college dienen in het duale stelsel zelf de nuances in hun rolverdeling te bepalen. Een laatste reden om het grondbeleid vast te stellen komt voort uit de verplichtingen die voortvloeien uit de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 van kracht is geworden. Met name de afdeling grondexploitatie (6.4 van de Wro) is van belang. De Wro voorziet in de mogelijkheid om kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten en in een versterkte regiefunctie voor de gemeente als het gaat om locatie eisen die opgelegd kunnen worden aan de particuliere exploitant. Om de mogelijkheden die de nieuwe Wro biedt te benutten dient door de gemeente een aantal bestaande beleidsdocumenten aangepast cq opnieuw vastgesteld te worden en dienen een aantal andere beleidsdocumenten voor het eerst vastgesteld te worden. Zo zal bijvoorbeeld de gemeente voor het eerst een door de gemeenteraad vastgestelde nota grondprijzen vaststellen en een nota bovenwijkse voorzieningen. Deze grondbeleidsnota gaat in het kort in op een aantal zaken die (mede) door invoering van de Wro veranderd is Doelstelling De huidige nota Grondbeleid dateert van juli Naar aanleiding van de invoering van de nieuwe Wro dient deze nota te worden geactualiseerd en opnieuw te worden vastgesteld met als doel de nota grexwetproof te maken. De startnotitie Grondexploitatiewet zoals deze op 24 november 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld, heeft hierbij als basis gediend. De 2

4 rekenkamercommissie heeft in 2009 onderzoek gedaan naar het grondbeleid in de gemeente. De gemeenteraad heeft op 14 december 2009 het onderzoeksrapport van de rekenkamercommissie voor kennisgeving aangenomen en de conclusies en aanbevelingen onderschreven. De bevindingen vanuit de rekenkamercommissie zijn ook in deze geactualiseerde Nota Grondbeleid verwerkt. In deze nota wordt beschreven op welke wijze de gemeente Zuidhorn de beschikbare instrumenten wenst in te zetten en welke afwegingen daarbij een rol spelen. De nota is te beschouwen als een kadernota: het schept een kader voor het te voeren grondbeleid waaraan voorkomende gevallen kunnen worden getoetst. Er is naar gestreefd om een nota te schrijven die recht doet aan het aantal en de schaal van de ontwikkelingen waarmee de gemeente Zuidhorn wordt geconfronteerd. Tevens is getracht om het beleid kort en bondig te formuleren, zonder afbreuk te doen aan de volledigheid Werkwijze Het grondbeleid dat de gemeente Zuidhorn voert is momenteel geformaliseerd in de Nota Grondbeleid van juli Bij de samenstelling van deze Nota is gebruik gemaakt van verwante beleidsnotities en beschikbare gegevens ten aanzien van concrete projecten. De nota van 2010 is gebruikt als uitgangspunt voor het schrijven van deze nota. Waar nodig zijn aanvullingen en / of wijzigingen aangebracht in de bestaande Nota Grondbeleid Opbouw nota 3

5 Na deze inleiding zal in hoofdstuk 2 een beschrijving worden gegeven van het vigerend beleid op het gebied van grondzaken. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de fundamentele keuze tussen actief en passief grondbeleid. In dit hoofdstuk worden ook de keuzes die samenhangen met het gewenste beleid behandeld. Aansluitend wordt in hoofdstuk 4 een beschrijving gegeven van de beleidskeuzes en werkwijzen als de gemeente gronden en opstallen gaat verwerven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitgifte van bouwrijpe percelen en de prijsvorming. Daarna wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op een aantal financiële aspecten van het grondbeleid. In hoofdstuk 7 worden de beleidskeuzes die de gemeente Zuidhorn maakt samengevat. 2. Vigerend beleid De overheid maakt op verschillende niveaus grondbeleid. In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van het vigerende beleid. In paragraaf 2.1 wordt ingegaan op het rijksbeleid, in de paragrafen 2.2 en 2.3 wordt vervolgens het provinciaal en gemeentelijk beleid beschreven Rijksbeleid In paragraaf 1.1 is de Nota Ruimte al genoemd. Het vigerend Rijksbeleid op het gebied van ruimtelijke ordening is vastgelegd in deze nota. Uitgangspunten van de nota zijn vermindering van Haagse regels en meer ruimte voor decentrale afwegingen; decentraal wat kan, centraal wat moet. Met de Nota Ruimte is een tendens ingezet die meer is gericht op ontwikkelingsplanologie en minder op toelatingsplanologie. Toevoeging van bebouwing zal meer gebaseerd worden op kwalitatief beleid bouwen naar behoefte in plaats van alleen via de zogenaamde contingenten (kwantitatief beleid) Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan. Een onderdeel hiervan is de Regiovisie Groningen-Assen De vier schakelgemeenten Zuidhorn, Bedum, Winsum en Ten Boer zijn als één deelgebied van de regiovisie aangewezen. Binnen dit deelgebied heeft de gemeente Zuidhorn voor de periode 2008 tot en met 2019 een woningbouwruimte van nieuwe woningen, waarvan 1470 uitbreiding en 130 vervangende nieuwbouw. De bebouwing dient aan te sluiten bij het karakter van de bestaande bebouwing. De geplande uitbreiding zal voor een groot deel op het conto van De Oostergast komen, waar circa woningen worden gerealiseerd. Het Provinciaal Omgevingsplan gaat tevens in op de mogelijkheden om bestaande bedrijventerreinen uit te breiden of nieuwe terreinen te ontwikkelen. Zuidhorn valt ten aanzien van bedrijventerreinen buiten de kernzones zoals deze in het Provinciaal Omgevingsplan zijn gedefinieerd. Dit betekent dat Zuidhorn zich dient te richten op het faciliteren van bestaande lokale bedrijven. De provincie streeft er naar om de bedrijvigheid te concentreren in plaatsen met een regionale functie op het gebied van verzorging, voorzieningen en werkgelegenheid. In de uitwerking van dit beleid voor West Groningen wordt Zuidhorn overigens niet met name genoemd waar het gaat om het creëren van vestigings- en verplaatsingsmogelijkheden voor lokaal georiënteerde bedrijven Regiovisie Momenteel vindt binnen het gebied van de Regiovisie Groningen-Assen afstemming plaats op het gebied van de woningbouw. Tot dusverre lag er de taakstelling om binnen het Regiovisiegebied 2900 woningen per jaar te bouwen. Op basis van de huidige cijfers wordt gedacht aan een scenario van 1000 op jaarbasis. Vertaald naar Zuidhorn betekent dat, dat de nieuwbouwruimte wordt teruggebracht van 120 woningen per jaar naar circa 40 per jaar Gemeentelijk beleid 4

6 Het grondbeleid dat de gemeente Zuidhorn voert is zoals in paragraaf 1.3 al is aangegeven formeel vastgelegd in een beleidsnota sinds augustus Er is geen afzonderlijk grondbedrijf, de lopende exploitaties vallen binnen de algemene dienst. Er is een aantal grote lijnen te ontdekken in het gevoerde grondbeleid. Zo streeft de gemeente er naar om zoveel mogelijk de regie over de ruimtelijke ontwikkelingen te houden. Verder worden in principe alleen die ontwikkelingen door de gemeente geïnitieerd die een positief financieel resultaat hebben. Het financiële resultaat wordt echter altijd afgewogen tegen het maatschappelijk belang. Tot slot kan worden geconcludeerd dat de gemeente geen grote strategische grondposities heeft verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Gronden en opstallen worden pas verworven op het moment dat er voldoende perspectief bestaat voor de realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente doet in voorkomende gevallen wel strategische aankopen die beperkt zijn qua omvang en qua financieel risico. In 2012 is een aantal projecten in uitvoering dan wel in voorbereiding, waarbij een belangrijke rol voor de gemeente is weggelegd - Zuidhorn Oostergast. - Zuidhorn Komplan. - Pieterzijl Westerwaarddijk. - Lauwerzijl Uitbreidingsplan. In 2012 zal een besluit vallen over het al dan niet verder ontwikkelen van Aykemaheerdt. Bij deze afweging zullen de technische en stedenbouwkundige mogelijkheden een rol spelen evenals het gegeven dat er op dit moment diverse ontwikkelingen binnen de kern Grijpskerk spelen. (Molenstraat, locatie Vogelzang en locatie Meindertsma). Het vigerende beleid van de gemeente Zuidhorn kan worden samengevat als maatwerk; per project wordt bepaald of en hoe de instrumenten van het grondbeleid worden ingezet. Gelet op het aantal en de schaal van de projecten kon tot voor kort met deze werkwijze worden volstaan. In maatwerk schuilt echter het gevaar dat de keuzes op het gebied van grondbeleid buiten het gezichtsveld en de invloedssfeer van de raad worden gemaakt, terwijl deze keuzes wel consequenties hebben voor terreinen waarop de raad bevoegd is. In deze Nota wordt getracht om een formeel kader te scheppen voor het grondbeleid van de gemeente Zuidhorn dat recht doet aan het aantal en de schaal van de voorkomende projecten. Maatwerk moet mogelijk blijven, maar de afweging die daarbij wordt gemaakt dient langs vaste en transparante lijnen vorm te krijgen. Met de invoering van de Wro heeft de gemeente een aantal instrumenten in handen gekregen die de gemeente in staat stellen maatwerk te leveren. De gemeente staat wel voor de noodzaak om een aantal beleidsdocumenten op te stellen om te voldoen aan de eisen van de nieuwe Wro. Een van deze beleidsdocumenten is deze Nota Grondbeleid. 3 Grondbeleid 3.1. Inleiding op het grondbeleid Grondbeleid is het beleid dat gericht is op het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Het is daarmee geen doel op zich, maar een middel om andere doeleinden te verwezenlijken. Het grondbeleid ondersteunt andere gemeentelijke beleidsterreinen, zoals bijvoorbeeld volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en economische zaken.de meest fundamentele keuze die de gemeente ten aanzien van het grondbeleid moet maken is de keuze tussen actief en passief grondbeleid. 5

7 Bij actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich min of meer als marktpartij. De gemeente koopt zelf grond aan, maakt deze grond bouwrijp en verkoopt vervolgens de bouwrijpe kavels. Daarnaast maakt de gemeente het plangebied woonrijp en neemt vervolgens het beheer van de openbare plandelen op zich. Bij passief grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie van gronden soms noodgedwongen over aan private partijen. De gemeente speelt slechts een faciliterende rol; zij geeft kaders en schept de (planologische) condities die ontwikkeling door de private partij mogelijk maken Actief grondbeleid Het voeren van een actief grondbeleid stelt de gemeente in staat om regie te houden over ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeentelijke grenzen. Wanneer de gemeente de volledige regie heeft over een ontwikkeling, kunnen andere beleidsterreinen optimaal worden bediend. Omdat de gemeente de gronden zelf kan uitgeven, kan langs privaatrechtelijke weg bijvoorbeeld de realisatie van sociale huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap veilig worden gesteld. Bovendien heeft de gemeente maximale invloed op de kwaliteit en de fasering van het te ontwikkelen plan. Een ander belangrijk argument voor een actieve opstelling van de gemeente is van financiële aard. Door zelf gronden te verwerven, ontwikkelen en te verkopen, kan de gemeente (alle) gemaakte kosten terugverdienen. De gemeente kan de kosten dan immers verwerken in de verkoopprijs van de grond. In voorkomende gevallen zal de gemeente een positief planresultaat kunnen behalen. Het financiële aspect houdt echter tevens een risico in. De gemeente kan ook worden geconfronteerd met een negatief planresultaat indien de verkoopopbrengsten de kosten niet dekken. Een actieve houding stelt de gemeente tevens in staat om projecten te initiëren die niet door marktpartijen worden opgepakt. Hierbij kan worden gedacht aan de realisatie van bedrijventerreinen en reconstructies van bestaande winkelcentra. Doorgaans zal het in dit geval gaan om kostendekkende of verliesgevende plannen. De genoemde voorbeelden zijn overigens niet per definitie kostendekkend of verliesgevend, dit is sterk afhankelijk van de situatie. Met de invoering van de Wro heeft de gemeente een sterkere positie gekregen in het verhalen van exploitatiekosten op marktpartijen. De invoering van de Wro betekent echter niet dat de gemeente publiekrechtelijk winsten kan afromen bij projectontwikkelaars. Overigens is het wel mogelijk om privaatrechtelijk afspraken te maken met marktpartijen die verder reiken dan de publiekrechtelijke mogelijkheden. Privaatrechtelijke winstafroming is daarmee mogelijk gemaakt door de wetgever. De Wro maakt het ook mogelijk om locatie-eisen af te dwingen bij particuliere exploitanten. De regiefunctie van de gemeente is daarmee sterker geworden. Gelet op de huidige economische situatie en de situatie op de woningmarkt past hier wel een nuancering. De gemeente zal telkens een inschatting maken van de risico s en zal zich gereserveerder dan voorheen opstellen wanneer het gaat om investeringen in vastgoed. Op basis van vorengenoemde argumenten wenst de gemeente Zuidhorn waar mogelijk en noodzakelijk een overwegend actief grondbeleid te voeren. De gemeente beoogt op deze wijze de kwaliteit en de continuïteit van ontwikkelingen te borgen. Doordat de gemeente na invoering van de Wro de beschikking heeft over een sterk kostenverhaalinstrument, zal de gemeente per te ontwikkelen plangebied wel de afweging maken of een actief grondbeleid dan wel een passief grondbeleid het meest voor de hand liggend is. 6

8 De keerzijde van de keuze voor een actief grondbeleid is het gegeven dat de gemeente het financiële risico loopt ten aanzien van ontwikkelingen. Dit kan positief uitpakken maar ook negatief. Om dit risico te beperken zal de gemeente in principe in een vroeg stadium van ruimtelijke ontwikkelingen een grondexploitatie en risicoanalyse opstellen. In hoofdstuk 6 wordt een nadere toelichting gegeven op de grondexploitatie. De hier bedoelde voorlopige grondexploitatie dient tevens als onderlegger voor de onderhandelingen met de grondbezittende marktpartijen. Het resultaat van de voorlopige grondexploitatie geldt als minimaal onderhandelingsresultaat voor de zogenaamde anterieure overeenkomst (zie ). Als dit resultaat niet bereikt wordt dan heeft de gemeente de keuze uit twee alternatieven. De eerste is dat de gemeente zelf een bijdrage doet om het tekort te dekken of de gemeente stelt een exploitatieplan op waarmee de ontwikkelaar gedwongen wordt om de publiekrechtelijk vastgestelde exploitatiebijdrage te voldoen bij afgifte van de bouwvergunning. In het hoofdstuk 4 leest u meer over dit onderwerp. Bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten van een beperktere omvang kan omwille van de efficiency en voortgang van het project worden besloten de grondexploitatie en risicoanalyse in een latere fase op te stellen. Een gedegen exploitatie en risicoanalyse vormt echter altijd de basis voor grootschalige en of risicovolle projecten. Deze documenten kunnen de basis vormen voor de beslissing om een plan al dan niet te ontwikkelen. Daarbij is het aan de politiek om een afweging te maken tussen de kosten, het risico en het maatschappelijk belang van het plan. Heeft de politiek de exploitatie en risicoanalyse vastgesteld, dan wordt daarmee het kader gegeven waarbinnen het college bevoegd is het plan uit te voeren. Als de exploitatie en risicoanalyse eenmaal inzicht hebben gegeven in het verwachte planresultaat, dan wordt dit planresultaat afgewogen tegen de andere belangen die met de ontwikkeling zijn gemoeid. Op basis van deze afweging wordt besloten of de gemeente in dat concrete geval de regierol in het project opeist. Aspecten als bv. toekomstig onderhoud en de toekomstige winst in verhouding tot de investering worden bij de afweging betrokken. Als uitgangspunt geldt dat de gemeente alleen die ontwikkelingen initieert die naar verwachting een positief financieel resultaat hebben. Omdat de gemeente Zuidhorn geen grondbedrijf heeft, maken alle exploitaties onderdeel uit van de algemene dienst. Dit maakt het voor de gemeente noodzakelijk om extra voorzichtig te zijn met grote en / of risicovolle projecten. Tegenvallers zullen immers direct zichtbaar en merkbaar zijn in het resultaat van de algemene dienst, terwijl tegenvallers in een grondbedrijf doorgaans eerst nog worden opgevangen door het aanwezige weerstandsvermogen. Afgezien van de risico s ten aanzien van het planresultaat moet in dit kader worden opgemerkt dat de investeringen in grond en opstallen beslag leggen op het gemeentelijke kapitaal. Om de rentecomponent zo veel mogelijk beheersbaar te houden wordt de periode die verstrijkt tussen aankoop en uitgifte zo kort mogelijk gehouden. Dit betekent dat de gemeente overeenkomstig het actuele beleid geen strategische grondvoorraad zal aanleggen. Percelen en opstallen worden pas verworven op het moment dat er voldoende perspectief bestaat voor de realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling. In voorkomende gevallen kan de gemeente wel besluiten over te gaan tot strategische aankopen, mits vooraf een goede afweging wordt gemaakt tussen de noodzaak hiertoe en het financiële risico. Tevens dient de periode die verstrijkt tussen aankoop en realisatie van de plannen zo kort mogelijk te worden gehouden. Om op een goede wijze invulling te geven aan het actieve grondbeleid van de gemeente, dient de gemeente echter wel in staat te zijn snel de benodigde grondpositie te verwerven. Hiertoe dient het college slagvaardig te kunnen optreden. Dit kan indien het onroerend goed onderdeel uit maakt van een door de raad vastgestelde planexploitatie. In zijn algemeenheid is het college competent waar het gaat om het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. De raad dient te allen tijd het benodigd krediet beschikbaar te stellen. Om tegemoet te komen aan de wens tot slagvaardig handelen is conform de aangenomen motie op 5 juli de bevoegdheid tot het aankopen van onroerend goed, waarbij het aankoopbedrag gelijk aan of kleiner is dan , gedelegeerd aan het college. Dat geldt voor zover de aankoop buiten de begroting valt en het aantal van drie gevallen per begrotingsjaar niet wordt overtroffen, of 7

9 het bedrag dat ermee gepaard gaat afzonderlijk of in totaal in dat begrotingsjaar de stand van de ABR van de gemeente niet overschrijdt. Het college hoeft dan in de omschreven gevallen geen inlichtingen vooraf te verstrekken. Dit ontslaat het college vanzelfsprekend niet van de plicht om achteraf verantwoording af te leggen. Het delegatiebesluit d.d. 11 september 2006 voorziet thans in deze mogelijkheid. Ter verduidelijking kan aan het delegatiebesluit worden toegevoegd dat het om aankopen gaat die buiten de begroting vallen. Overigens is het zo dat het college op grond van de gemeentewet bevoegd is tot verkoop van onroerende zaken. Zoals hierboven aangegeven, is met invoering van de Wro de gemeente in de gelegenheid bij elke gebiedsontwikkeling 100% van haar kosten te verhalen. De gemeente kan bij elke gewenste ontwikkeling de keuze maken of zij een actief dan wel een passief grondbeleid wenst te voeren. De keuze wordt gemaakt op basis van risico inschatting. Uitgangspunt van de gemeente blijft een actief grondbeleid. Voornamelijk omdat uit de opbrengsten van actief grondbeleid ook onrendabele (maatschappelijke) functies gerealiseerd kunnen worden Passief grondbeleid Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, kiest de gemeente Zuidhorn in beginsel voor een actief grondbeleid. In de praktijk kan de gemeente echter gedwongen worden tot het voeren van een min of meer passief of faciliterend grondbeleid. Deze situatie doet zich voor indien een projectontwikkelaar een grondpositie heeft verworven in een plangebied. In eerste instantie benadert de gemeente Zuidhorn elke grondeigenaar als particulier. Er zijn echter particulieren die zich er op beroepen dat zij in staat en bereid zijn om het plan te realiseren. Indien de particulier dit kan aantonen, dan wordt hij niet langer als particulier maar als projectontwikkelaar beschouwd. Dit onderscheid is gebaseerd op de onteigeningswet. Indien een partij in staat en bereid is om de nieuwe bestemming te realiseren, dan zal onteigening doorgaans niet slagen. Het bovengenoemde onderscheid tussen particulieren en projectontwikkelaars is van belang voor de wijze waarop de gemeente de gronden in een plangebied verwerft. In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op de verwerving van particulieren, in paragraaf 4.2 wordt de verwerving van projectontwikkelaars behandeld. Het kostenverhaalinstrumentarium, dat zoals aangegeven, opgenomen is in de Wro, wordt ingezet om zowel kosten te verhalen en locatie eisen te stellen bij ontwikkelaars. De gemeente kiest er voor om met alle ontwikkelaars in het te exploiteren gebied overeenkomsten te sluiten. Dit zijn de zogenaamde anterieure contracten. Indien de gemeente en ontwikkelaar geen overeenstemming weten te bereiken en de gemeente wenst de ontwikkeling wel te realiseren dan is de gemeente verplicht om samen met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Het verhaal van exploitatiekosten is onderdeel van de bouwvergunning procedure. In bijlage 4 over de systematiek van het kostenverhaal wordt uitgebreid ingegaan op deze problematiek. 4 Verwerving 4.1. Verwerving van particulier Er staat de gemeente een aantal wettelijke middelen ter beschikking die de verwerving van eigendommen van particulieren ondersteunt. Hiermee wordt gedoeld op de vestiging van voorkeursrechten op basis van de Wet voorkeursrechten gemeenten (Wvg) en onteigening op basis van de Onteigeningswet (Ow). In alle gevallen speelt de minnelijke verwerving van percelen een rol Vestiging van voorkeursrechten Met de vestiging van een voorkeursrecht verschaft de gemeente zich een recht van eerste koop. Indien een eigenaar van een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd besluit om zijn eigendom te vervreemden, dan dient hij dit perceel eerst aan te bieden aan de gemeente. 8

10 De gemeente Zuidhorn zal per ontwikkeling afwegen of de gemeente voorkeursrechten zal vestigen op de percelen die nodig zijn voor de realisatie van een plan. Bij de afweging over het al dan niet vestigen van een voorkeursrecht wordt aandacht besteed aan het belang van de regierol van de gemeente, het risico dat een projectontwikkelaar grondpositie kiest en de planologische procedures die nodig zijn voor de vestiging en verlenging van voorkeursrechten. Naarmate de regierol van de gemeente ten aanzien van een ontwikkeling minder van belang is, neemt ook de noodzaak voor het vestigen van voorkeursrechten af. Indien de kans dat een projectontwikkelaar een grondpositie verwerft klein is bijvoorbeeld omdat deze ontwikkelaar naar verwachting geen winst kan maken op de ontwikkeling is het belang van de vestiging van voorkeursrechten eveneens klein. Timing speelt een belangrijke rol bij de vestiging van voorkeursrechten. Enerzijds wil men in een zo vroeg mogelijk stadium van een ontwikkeling een voorsprong creëren op andere partijen, met name ontwikkelaars. Anderzijds moet men wel in staat zijn om binnen de daarvoor vastgestelde termijnen de planologische basis voor de vestiging en verlenging van voorkeursrechten te realiseren. De vestiging van een voorkeursrecht schept rechten en plichten voor zowel de burger als de gemeente. Voor een korte uiteenzetting van de juridische consequenties van de vestiging van voorkeursrechten wordt verwezen naar bijlage 1. Met de invoering van de Wro is ook de Wvg gewijzigd. De procedure is sterk vereenvoudigd waardoor de gemeente het instrument sneller uit de gereedschapskist kan halen indien de keuze is gemaakt om een actieve grondpolitiek te voeren Minnelijke verwervingen Wanneer de gemeente tracht om percelen op minnelijke wijze te verwerven, probeert men in onderling overleg met de eigenaar van een perceel tot overeenstemming te komen over de voorwaarden en condities waaronder de gemeente het betreffende perceel kan aankopen. Minnelijke verwervingen verschillen niet van de aan- en verkoop van onroerend goed tussen twee particuliere partijen. Of de gemeente nu een actieve of passieve rol inneemt, of er nu een voorkeursrecht of onteigening wordt ingezet, elke verwerving kent een fase waarin getracht wordt op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen met de eigenaar van een perceel. Het tijdstip waarop wordt gestart met minnelijke verwerving is afhankelijk van een aantal factoren. De start van minnelijke verwervingen vereist goede timing. Indien er sprake is van de vestiging van het gemeentelijke voorkeursrecht (Wvg) tracht de gemeente direct na de vestiging van het voorkeursrecht minnelijk te verwerven. Indien er sprake is van een zogenaamde harde tijdsplanning dient er een inschatting te worden gemaakt of er minnelijk verworven kan worden of dat er onteigend dient te worden. Indien er minnelijk verworven kan worden dient er minimaal een jaar van tevoren begonnen worden met verwerven. Blijkt uit de inschatting dat er waarschijnlijk onteigening plaats zal moeten vinden dan dient er drie jaar van tevoren begonnen te worden. Deze drie jaar is opgebouwd uit één jaar voor de minnelijke fase en twee jaar voor de onteigeningsprocedure. De gemeente Zuidhorn start tijdig indien daarvan sprake is gelijktijdig met de vestiging van een voorkeursrecht met de minnelijke verwerving. Deze beleidskeuze is bijna zo vanzelfsprekend dat zij overbodig lijkt. Toch wordt zij hier opgenomen, om er aan te herinneren dat hieromtrent al in een vroeg stadium van de planvorming een weloverwogen en bewuste keuze moeten worden gemaakt. De gemeente dient altijd rekening te houden met het risico dat 9

11 het voeren van een onteigeningsprocedure noodzakelijk is. Het vestigen van voorkeursrechten is gekoppeld aan de ruimtelijke besluitvorming. Afstemming tussen de afdeling Grondzaken en de afdeling Ruimtelijke Ordening is daarbij essentieel Onteigening Indien minnelijke onderhandelingen niet leiden tot overeenstemming over de voorwaarden waaronder een perceel door de gemeente wordt aangekocht, kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden overgaan tot onteigening. Onteigening is een zeer ingrijpend middel dat alleen wordt ingezet als ultimum remedium. Omdat het sterke eigendomsrecht van de burger door onteigening wordt aangetast is dit middel met veel waarborgen omkleed. In bijlage 2 is een korte uiteenzetting gegeven van de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om succesvol te kunnen onteigenen en van de procedure die met onteigening is gemoeid. Hier wordt nu volstaan met de opmerking dat pas met de gerechtelijke fase van onteigening kan worden gestart indien het bestemmingsplan onherroepelijk is. De gemeente Zuidhorn maakt de keuze om al dan niet over te gaan tot onteigening uiterlijk indien na een jaar van minnelijke onderhandelingen nog geen overeenstemming is bereikt met de eigenaar van het aan te kopen perceel. In dat eerste jaar kan er voor gekozen worden alvast de administratieve fase van de onteigeningsprocedure op te starten. De gerechtelijke fase van een onteigeningsprocedure duurt naar verwachting 1 tot 2 jaar. De keuze om onteigening als laatste middel in te zetten is van groot belang. Ten eerste wordt op deze wijze de onderhandelingspositie van de gemeente gedurende het minnelijke traject versterkt. Ten tweede wordt op deze wijze voorkomen dat (delen van) het plan niet uitgevoerd kunnen worden omdat geen overeenstemming kan worden bereikt met een eigenaar Financiële kaders Het verwerven van de vereiste grondpositie binnen een plangebied is een kostbare zaak. Doorgaans vormen de verwervingen een grote kostenpost binnen de exploitatie. Daarom is het van belang om duidelijke financiële kaders vast te stellen. De gemeente Zuidhorn laat voorafgaand aan de start van de minnelijke onderhandelingen een taxatierapport opstellen. In dit rapport worden de marktwaarde en de waarde op onteigeningsbasis vastgelegd. De verwerver dient zich bij de onderhandelingen te richten op aankoop voor de marktwaarde. Gezien de toekomstige ontwikkeling is er doorgaans sprake van zogenaamde warme grond. Dit toekomstperspectief zal een prijsopdrijvend effect hebben. De gemeente Zuidhorn streeft ernaar de waarde op onteigeningsbasis als het maximale bedrag te hanteren waarvoor de verwerver de betreffende percelen mag aankopen. Zou dit immers niet lukken middels minnelijke onderhandeling, dan vormt dit bedrag de verwachte uitkomst van een onteigeningsprocedure. De gemeente wijkt alleen af van het maximale bedrag indien de tijdsplanning van een project hiertoe noodzaakt of indien de kosten van een onteigeningsprocedure (advocaatkosten, procedurekosten) niet opwegen tegen het verschil in het bedrag dat de gemeente wil betalen en het bedrag dat de eigenaar wil ontvangen. Voor een toelichting op de taxatie- en staatssteunaspecten wordt verwezen naar paragraaf Verwerving van projectontwikkelaar Projectontwikkelaars hebben veelal bewust een grondpositie ingenomen om op die wijze partij te worden bij de ontwikkeling van een plan. Een projectontwikkelaar is doorgaans niet geïnteresseerd in de verkoop van zijn grondpositie tegen vergoeding van een bepaald geldbedrag. Veelal heeft men de grondpositie ingenomen om productie veilig te stellen voor het 10

12 eigen bouwbedrijf, de eigen beleggingsportefeuille of de eigen financiële instelling. Tijdens de minnelijke onderhandelingen vereisen projectontwikkelaars derhalve een andere benadering dan particulieren. Wanneer de gemeente Zuidhorn wordt geconfronteerd met een projectontwikkelaar bij de ontwikkeling van een plan zal zij in eerste instantie trachten een bouwclaimmodel uit te onderhandelen, in tweede instantie wordt gepoogd een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de betreffende partij, in derde instantie zal getracht worden een anterieure overeenkomst te sluiten met de projectontwikkelaar en pas in laatste instantie wordt een exploitatieplan opgesteld om aldus het kostenverhaal veilig te stellen. Na het vaststellen van een exploitatieplan kan nog wel gecontracteerd worden met de ontwikkelaar. Deze overeenkomst wordt een posterieure overeenkomst genoemd. De gemeente is in dat geval verplicht om de bepalingen van het exploitatieplan in acht te nemen. De uitkomst van de onderhandelingen met projectontwikkelaars is sterk afhankelijk van de onderhandelingspositie van de gemeente en de voorkeur van de projectontwikkelaar. Voorafgaand aan de onderhandeling wordt daarom een inschatting gemaakt van het meest gunstige en reëel haalbare resultaat. Deze inschatting vormt de inzet van de onderhandelingen (de in paragraaf 3.2 genoemde voorlopige exploitatieopzet). Bij de onderhandelingen is de gemeente in ieder geval verplicht om minimaal de grondexploitatiekosten te verhalen op de projectontwikkelaar. Immers, als het kostenverhaal niet verzekerd is, dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen Bouwclaimmodel In het ideale bouwclaimmodel koopt de gemeente de grondpositie van de projectontwikkelaar tegen de kostprijs vermeerderd met de rente die inmiddels op de grondpositie is bijgeschreven. In aanvulling daarop wordt overeengekomen dat de projectontwikkelaar een bouwclaim krijgt ten opzichte van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente bij de ontwikkeling van een plan de realisatie van een nader te bepalen aantal woningen gunt aan de betreffende ontwikkelaar. Deze betaalt de gemeente de normale uitgifteprijs. De gemeentelijke onderhandelingspositie is afhankelijk van de omvang van de gemeentelijke grondposities en de snelheid waarmee de gemeente het project wenst te realiseren. De onderhandelingspositie en -vaardigheden van de gemeente zijn van invloed op de uitkomst van de onderhandelingen. Het streven van de gemeente blijft echter immer een optimale uitkomst. Wanneer men het uitgangspunt van actieve grondpolitiek letterlijk neemt, is deze strategie te verkiezen boven de hierna te behandelen strategieën. Het stelt de gemeente in staat om de regie ten aanzien van de ontwikkeling te voeren en om alle kosten die zij maakt binnen de ontwikkeling te verdisconteren in de uitgifteprijs van de grond. De gemeente zal per geval een afweging maken tussen het bouwclaimmodel en de samenwerkingsovereenkomst die in de nu volgende paragraaf wordt behandeld. In bijlage 3 is een nadere uitleg van het bouwclaimmodel en de andere modellen gegeven Samenwerkingsovereenkomst In paragraaf 3.1 is gewezen op het financiële risico van het voeren van een actieve grondpolitiek. Door een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met een projectontwikkelaar kan de gemeente trachten om (een deel van) dat risico af te wentelen. In een samenwerkingsovereenkomst kunnen partijen afspraken vastleggen ten aanzien van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, grondtransacties, planologische procedures, kostenverhaal, enzovoort. Wanneer de gemeente en de projectontwikkelaar in een min of meer gelijke onderhandelingspositie verkeren kan deze strategie voor beide partijen de beste oplossing vormen. Bij deze strategie is het realistisch om aan te nemen dat alle kosten door de 11

13 gemeente terugverdiend kunnen worden. In ruil hiervoor zal de projectontwikkelaar invloed willen uitoefenen op het (deel)plan, waardoor de regiefunctie van de gemeente wordt beperkt. Bij het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst is het van belang dat de gemeente een sterke onderhandelingspositie bezit. Van een sterke gemeentelijke positie is sprake indien de grondpositie van de ontwikkelaar: - geheel buiten de ontwikkeling valt; - een (financieel) ongunstige bestemming heeft in de eindsituatie; - pas in een late fase van de ontwikkeling aan bod komt. Naarmate de plannen verder vastliggen en de tijdsdruk op de gemeente toeneemt, wordt de onderhandelingspositie van de gemeente slechter. Het is daarom van groot belang om de planning en het detailniveau van het bestemmingsplan nauwkeurig af te stemmen op de onderhandelingen met projectontwikkelaars Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) Bij het sluiten van een exploitatieovereenkomst is de rol van de gemeente beperkt tot het faciliteren van de ontwikkeling door een projectontwikkelaar, dit wordt ook het concessie model genoemd. De doelstelling om de maximale regie te voeren over de ontwikkeling en om alle gemaakte kosten te verdisconteren in de uitgifteprijs wordt met deze oplossing niet gehaald. De mogelijkheden om de kosten van dit faciliterende beleid te verhalen is door nieuwe wetgeving (Wro)sterk verbeterd. De mogelijkheid om winst af te romen is echter niet afdwingbaar, maar is wel overeen te komen in de overeenkomst. De gemeente Zuidhorn kiest om deze laatste reden pasvoor deze strategie indien pogingen tot het realiseren van een bouwclaimmodel of het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst op niets zijn uitgelopen. Het streven van de gemeente is om (maximaal) 100% van de gemaakte kosten te verhalen. De exploitatieverordening en het (aangevuld) bekostigingsbesluit zijn hierbij van toepassing op gevallen waarbij het gaat om particuliere initiatieven waarvoor voor 1 juli 2008 een bestemmingsplan of artikel 19 WRO vrijstelling ter inzage is gelegd. Voor alle gevallen na bovengenoemde datum is de exploitatieverordening en het (aangevuld) bekostigingsbesluit niet van toepassing. Voor deze gevallen geldt dat voor dat het bestemmingsplan vastgesteld wordt er privaatrechtelijk overeenstemming moet zijn met de ontwikkelaar (anterieure overeenkomst). Is dat niet het geval dan is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen. De beslissing om geen exploitatieplan vast te stellen is vatbaar voor bezwaar en beroep en dient om deze reden voldoende gemotiveerd te worden genomen. De voorwaarden waaronder de gemeente Zuidhorn medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van gronden door een derde zijn vastgelegd in de exploitatieverordening die in 1998 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit document vormt de basis bij de onderhandelingen over het sluiten van een exploitatieovereenkomst. Bij bestemmingsplannen die in procedure zijn gebracht na 1 juli 2008 is, zoals hierboven aangegeven, de exploitatieverordening niet van toepassing. In bijlage 4 wordt nader ingegaan op kostenverhaal via het exploitatieplan Baatbelasting Het instrument baatbelasting is enkel van belang in het geval er geen particuliere initiatieven zijn waarvoor een bouwvergunning aangevraagd moet worden. In die situatie (denk aan aanleg van riolering in het buitengebied of herinrichting van de winkelstraat) bestaat de mogelijkheid om baatbelasting te heffen bij particulieren die niet vrijwillig meebetalen aan de door de gemeente aangelegde voorzieningen van openbaar nut. De gemeente Zuidhorn gaat in eerste instantie niet uit van het gebruik van het instrument baatbelasting. Indien het noodzakelijk geacht wordt zal dit instrument echter wel als sluitpost van het kostenverhaal gebruikt worden. Met de betrokken eigenaren zal in eerste instantie getracht worden tot overeenstemming te komen over het kostenverhaal voordat een baatbelastingaanslag opgelegd wordt. 5 Uitgifte en grondprijsbeleid Indien het actieve grondbeleid er toe heeft geleid dat de gemeente de benodigde percelen voor de ontwikkeling van een plangebied in eigendom heeft, worden de gronden bouwrijp gemaakt. 12

14 Dit onderdeel valt buiten het bestek van het grondbeleid. Wanneer de grond eenmaal bouwrijp is opgeleverd volgt de uitgifte, hetgeen wel behandeling behoeft in het kader van het grondbeleid Verkoop Bij verkoop wordt de volle eigendom van de grond overgedragen aan de toekomstige eigenaar. Dat kan zijn de eindgebruiker zelf, projectontwikkelaar, een belegger of een corporatie. De verkoop komt tot stand via de koop-/verkoopovereenkomst. De gemeente Zuidhorn wenst de bouwrijpe percelen uit te geven door middel van verkoop. Een alternatief voor uitgifte door middel van verkoop vormt uitgifte in erfpacht. Bij uitgifte in erfpacht behoudt de gemeente de (blote) eigendom van het betreffende perceel en wordt slechts een erfpachtsrecht uitgegeven. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de gemeente in ruil voor dit beperkte recht op de grond. Deze vorm van uitgifte is door de gemeente Zuidhorn nooit toegepast. Ook landelijk komt deze vorm van uitgifte steeds minder voor, mede als gevolg van de behoorlijke administratieve belasting die uit dit systeem voortvloeit. De gemeente Zuidhorn zal ook in de toekomst niet kiezen voor uitgifte door middel van erfpacht. De gemeente Zuidhorn heeft ten behoeve van de uitgifte algemene verkoopvoorwaarden opgesteld. Bij het opstellen van algemene verkoopvoorwaarden dient de gemeente er rekening mee te houden dat zij alleen bepalingen kan opnemen die ook tussen twee particulieren overeengekomen kunnen worden. Bepalingen die betrekking hebben op bevoegdheden die alleen aan de gemeente toekomen uit hoofde van haar publieke taak kunnen door de rechter nietig worden verklaard. Momenteel wordt gebruik gemaakt van de algemene verkoopvoorwaarden die zijn vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 11 april Indien grond wordt uitgegeven door middel van verkoop dient de gemeente kopers te selecteren. Welke procedure hiervoor wordt gehanteerd is afhankelijk van het type koper dat de gemeente voor ogen heeft. In de paragrafen en wordt achtereenvolgens ingegaan op de selectieprocedure van respectievelijk particulieren en projectontwikkelaars Particulieren De gemeente Zuidhorn heeft bij de verkoop van bouwrijpe kavels aan particulieren al jaren een aanmeldingslijst gehanteerd. Als er kavels worden uitgegeven, heeft degene die boven aan de lijst staat de eerste keuze. Indien deze particulier weigert dan blijft deze op de lijst staan. Deze methode heeft als voordeel dat het een beproefde methode is, die bovendien redelijk eerlijk is. Daar kan aan worden toegevoegd dat de gemeente verwachtingen heeft gewekt bij de burgers die thans op de lijst staan. Als men voor een ander systeem kiest zouden deze burgers teleurgesteld moeten worden of dient er een overgangsperiode te worden vastgesteld. Voor wat betreft de uitgifte van bouwrijpe vrijesectorkavels is bij wijze van proef in 2008 gekozen voor uitgifte door een makelaar. Met deze werkwijze zijn inmiddels goede ervaringen opgedaan. Wij zullen ons beraden over de wijze van uitgifte in de toekomst Projectontwikkelaars Wanneer de gemeente de beschikking heeft over de grond en nog niet bekend is welke projectontwikkelaar het plan gaat ontwikkelen en realiseren, dient daarvoor een marktpartij te worden geselecteerd. 13

15 Er zijn verschillende methoden om ontwikkelaars te selecteren: - rechtstreekse keuze: er bestaat al een voorkeur bij de gemeente voor een bepaalde marktpartij; - selectieprocedure met concurrentie: er wordt eventueel na het houden van een competitie of prijsvraag een marktpartij geselecteerd uit meerdere partijen; - roulatiesysteem: de jaarlijkse productieomvang wordt onder een beperkt aantal partijen verdeeld; - aanbesteding: waarbij de gunning via een openbare aanbesteding aan de hoogst biedende inschrijver op het bestek dat niet alleen financiële aspecten maar ook kwaliteitseisen bevat plaatsvindt. De rechtstreekse keuze en het roulatiesysteem zijn als gevolg van de bouwfraude volledig uit de gratie geraakt. Omdat de publieke middelen zo efficiënt mogelijk aangewend dienen te worden, is het raadzaam om altijd een selectiemethode te kiezen waarbij marktpartijen met elkaar dienen te concurreren. De gemeente Zuidhorn heeft de voorkeur voor de selectieprocedure met concurrentie. Door een competitie of prijsvraag uit te schrijven zullen de marktpartijen niet alleen concurreren op prijs, maar ook op kwaliteit. De gemeente heeft bij deze methode derhalve de mogelijkheid om bij haar definitieve keuze voor een ontwikkelaar ook andere aspecten dan de prijs mee te laten wegen. Om persoonlijke voorkeuren bij de selectie zoveel mogelijk uit te schakelen is wel vereist dat de gemeente objectieve selectiecriteria hanteert die vooraf bekend worden gemaakt Aanbesteding Als gevolg van uitleg van Europese regels door de Europese rechter op het gebied van aanbesteden van overheidsopdrachten, wordt het begrip overheidsopdracht steeds ruimer uitgelegd. Met name het arrest van 18 januari 2007 (Auroux) heeft veel impact gekregen op de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling. De exacte gevolgen zijn momenteel nog niet goed in te schatten. Uiterste consequentie zou kunnen zijn dat niet alleen de aanleg van de openbare voorzieningen aanbestedingsplichtig is maar ook de realisatie van de commerciële opstallen. Dit laatste is het geval indien de gemeente eisen stelt aan de ontwikkelaar met betrekking tot de realisatie van de opstalontwikkeling, die verder reiken dan de publiekrechtelijke mogelijkheden of in het geval de gemeente financieel participeert in de opstalontwikkeling. De Europese regelgeving kent drempelwaarden voor overheidsopdrachten. Ligt de waarde van een levering, dienst of werk boven die drempelwaarde dan zijn de daarin opgenomen (procedure) regels voor aanbesteding van toepassing. Naast deze Europese regels is de gemeente gebonden aan haar eigen aanbestedingsbeleid vastgelegd in de notitie Inkoop- en aanbestedingsbeleid, in werking getreden op 1 april 2009.De gemeente Zuidhorn houdt de recente ontwikkelingen met betrekking tot aanbestedingsregels scherp in de gaten en schakelt waarnodig externe adviseurs in om concrete situaties te beoordelen. Vooralsnog kan worden uitgegaan van het gegeven dat uitgifte van gemeentelijke gronden niet aanbestedingsplichtig is. De gemeente Zuidhorn werkt vanaf 1 januari 2012 samen met de overige gemeenten in het Westerkwartier. Het centraal inkoopbureau is ondergebracht bij de gemeente Leek Staatssteun Van staatssteun is sprake indien de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. Dit houdt onder meer in dat overheden gronden en gebouwen niet mogen verkopen dan nadat een openbare biedprocedure heeft plaatsgevonden of nadat een onafhankelijke deskundige de waarde heeft bepaald en vervolgens het object tegen ten minste het getaxeerde bedrag wordt verkocht. Indien geen van beide voorschriften wordt opgevolgd, is sprake van een vermoeden van staatssteun. De transactie moet dan worden aangemeld bij de Europese Commissie. Indien er niet wordt aangemeld, kan er een klacht worden ingediend bij de Europese Commissie. Ook bij verwerving van gronden en opstallen geldt dat de gemeente voor marktconforme prijzen gronden verwerft. 14

16 De gemeente kiest er voor om per geval te beoordelen of er strijdigheid bestaat met staatssteunbepalingen en schakelt hierbij desgewenst een externe adviseur in. Het taxatieprotocol dat de gemeente na invoering van de nieuwe Wro heeft vastgesteld kan als leidraad dienen voor de bepaling van een objectieve waarde Grondprijsbeleid Indien de gemeente bouwrijpe gronden door middel van verkoop uitgeeft, dient de gemeente een grondprijs te bepalen. De bepaling van de grondprijs dient weloverwogen te geschieden. Enerzijds moet de grondprijs de ontwikkelingskosten dekken, anderzijds dienen de grondprijzen recht te doen aan de marktomstandigheden. De verschillende berekeningsmethodieken zijn opgenomen in bijlage 5. Momenteel worden de grondprijzen in de gemeente Zuidhorn bepaald op basis van de zogenoemde comparatieve methode. De grondprijzen die door omringende gemeenten worden gehanteerd worden geïnventariseerd. Op basis van de inventarisatie wordt door de gemeente een concurrerend grondprijspeil vastgesteld. Daarbij vindt een differentiatie plaats naar de verschillende kernen van de gemeente Zuidhorn en binnen die kernen naar locatie. De aldus tot stand gekomen grondprijzen worden vastgelegd in een grondprijsnota die formeel wordt vastgesteld. De grondprijsnota wordt jaarlijks geactualiseerd en is een openbaar document. Naast de comparatieve methode maakt de gemeente Zuidhorn ter controle gebruik maken van de kostprijsmethode. Bij de comparatieve methode kan goed rekening worden gehouden met de grondprijzen zoals deze worden gehanteerd in de overige gemeenten in het gebied van de Regio Groningen-Assen. Bij de kostprijsmethode wordt de prijs vastgesteld op basis van de totale kosten die zijn gemaakt bij de productie van bouwrijpe grond, te weten verwerving, bouw- en woonrijpmaken en overige kosten. De uitkomst die met deze methode wordt berekend kan worden beschouwd als de bodemprijs waartegen de grond kan worden verkocht. Wanneer bouwrijpe percelen worden verkocht aan projectontwikkelaars wordt daarnaast tegenwoordig veel gebruik gemaakt van de residuele waarde methode. Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd; de residuele waarde is het verschil tussen de v.o.n.-prijs en de bouwkosten in de meest ruime zin, inclusief bijkomende kosten en BTW. Op deze wijze wordt de maximale prijs bepaald die een projectontwikkelaar kan betalen voor de grond. Het nadeel van deze methode is dat bij de start van het ontwerpproces niet exact kan worden ingeschat wat deze residuele waarde is c.q. uiteindelijk zal zijn. Om dit nadeel te ondervangen maakt de gemeente Zuidhorn gebruik van de normatieve residuele methode waarbij vooraf residuele grondquotes worden vastgesteld. Per bouwcategorie wordt door de gemeente een grondquote vastgesteld. Een uitwerking van deze waardebepaling treft u aan in de door de gemeente vastgestelde Grondprijsbeleidsnota. De gemeente kan om haar moverende redenen ook gebruik maken van de comparatieve methode of de kostprijsmethode. In bepaalde gevallen is de bepaling van de grondprijs sterk programmagerelateerd vgl. grondprijs doelgroepenbad. Veelal biedt de residuele waardebepaling dan uitkomst Woningcorporatie De afspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie Wold en Waard zijn beschreven in de prestatieafspraken, vastgesteld in april Hierin is bepaald dat de gemeente eraan bijdraagt dat de verkoopprijs v.o.n. van de sociale koopwoningen en de stichtingskosten van sociale huurwoningen zo laag mogelijk worden gehouden. Dit doet zij door een aangepast gronduitgifteprijs te hanteren. Maatwerk is hier het sleutelbegrip. Deze bijzondere positie wordt gerechtvaardigd door de overlapping in de sociale doelstellingen van de gemeente en de corporaties. 15