Subsidie Stichting Huurteams Nijmegen

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Subsidie Stichting Huurteams Programma / Programmanummer Wonen / 1021 Portefeuillehouder B. Frings Samenvatting Conform coalitieakkoord zet ons college zich in voor bescherming van huurders tegen ongewenste situaties en ter verbetering van de betaalbaarheid van het wonen. De Stichting Huurteams is sinds 2009 actief en staat huurders bij in geval van conflicten met hun verhuurder aangaande de huurprijs, all in-prijzen en servicekosten en onderhoudsgebreken. Op basis van bijgaand plan van aanpak van de stichting zetten wij jaarlijks in, zodat in de periode 2015 tot en met 2018 in totaal 1500 huurders kunnen worden bijgestaan. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. ML40, Bas Böhm, 3436 Datum ambtelijk voorstel 8 oktober 2014 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. Op basis van bijgaand plan van aanpak voor de periode 2015 tot en met 2018 een bijdrage van jaarlijks aan de Stichting Huurteams vast te stellen, onder voorbehoud van vaststelling van de Stadsbegroting 2015; 2. De brief aan de Stichting Huurteams vast te stellen; 3. De brief aan de raad over subsidie Stichting Huurteams vast te stellen. Steller Bas Böhm Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 28 oktober 2014 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.9 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling In het coalitieakkoord is betaalbaarheid als randvoorwaarde voor een woon- en groeistad opgenomen. Ons college gaat door met de huurteams om te hoge huren en gebrekkig onderhoud tegen te gaan, zowel op de kamermarkt als de reguliere huurmarkt. De Stichting Huurteams heeft nu een subsidieaanvraag en plan van aanpak ingediend voor de periode 2015 tot en met Juridische aspecten De subsidiebijdrage wordt verstrekt conform de regels van de Nijmeegse Kaderverordening Subsidieverstrekking. De huurteams handelen op verzoek van huurders. Mocht er sprake zijn van te hoge huur, servicekosten of achterstallig onderhoud, dan kan de huurder de stichting machtigen om een procedure bij de Huurcommissie te voeren. Als gemeente spelen wij hierin geen rol. Dit is een juridisch zuivere vorm. De gemeente heeft wettelijk toezicht op bouwkundige kwaliteit van panden maar niet op de huurstelling. Voor geschillen over de hoogte van de huur, maar ook voor achterstallig onderhoud en servicekosten, is de (onafhankelijke) Huurcommissie de aangewezen instelling. 3 Doelstelling Het beschermen van huurders tegen ongewenste situaties door het tegengaan van te hoge huren (verbeteren van de betaalbaarheid), all-inprijzen en servicekosten en onderhoudsgebreken. 4 Argumenten 1. De betaalbaarheid van het wonen verbetert Sinds 2009 behaalt de Stichting Huurteams goede resultaten: honderden huurders betalen nu lagere huren of zijn geholpen bij conflicten met verhuurders over achterstallig onderhoud. 2. Subsidie leidt tot ondersteuning aan meer huurders per jaar Vanaf 2009 zijn gemiddeld 220 nieuwe zaken per jaar gestart. Tot 2011 met een subsidie van per jaar en vanaf 2012 met een subsidiebijdrage van Verhoging van de subsidiebijdrage naar leidt tot hulp aan gemiddeld 375 huurders per jaar. 3. Uitvoering coalitieakkoord Met de vaststelling van een meerjarige subsidie wordt invulling gegeven aan één van de doelstellingen uit het coalitieakkoord: voortzetting van de huurteams. 5 Klimaat Stichting Huurteams behandelt ook zaken waarbij sprake is van achterstallig onderhoud. De aanpak hiervan heeft een positief effect op de (energetische) kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. 6 Financiën In de Stadsbegroting 2015 is tot en met 2018 jaarlijks gereserveerd ter ondersteuning van de huurteams. De dekking is opgenomen onder deelproduct D

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 7 Participatie en Communicatie Stichting Huurteams heeft het plan van aanpak opgesteld, mede op basis van een brainstorm met vrijwilligers en gemeenteraadsleden. Communicatie gaat via een artikel in De Brug. 8 Uitvoering en evaluatie Door verzending van bijgaande brief wordt de Stichting Huurteams op de hoogte gesteld van de meerjarige subsidie. Verantwoording en definitieve vaststelling van de subsidie geschiedt op basis van jaarverslagen. De Stichting Huurteams dient dit jaarlijks vóór 1 april na het betreffende uitvoeringsjaar in te dienen. Ons college informeert de gemeenteraad jaarlijks over de resultaten. 9 Risico Aan dit voorstel zijn geen risico s verbonden.. Bijlage(n): Subsidiebeschikking Huurteams 2015 t/m 2018 Brief aan de raad Subsidieaanvraag en plan van aanpak , Stichting Huurteams

4 Milieu Bureau Wonen Aan de gemeenteraad van Korte Nieuwstraat PP Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Datum 28 oktober 2014 Ons kenmerk ML40/ Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Subsidie Stichting Huurteams Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, Ons college zet zich in voor bescherming van huurders tegen ongewenste situaties en ter verbetering van de betaalbaarheid van het wonen. Conform coalitieakkoord zetten wij de ondersteuning van de Stichting Huurteams voort, met een jaarlijkse subsidie van maximaal in de periode 2015 tot en met Werkzaamheden De Stichting Huurteams is sinds 2009 actief en staat huurders bij in geval van conflicten met hun verhuurder aangaande de huurprijs, all in-prijzen en servicekosten en onderhoudsgebreken. Op basis van bijgaand plan van aanpak hebben wij besloten een meerjarige subsidie te verstrekken. De stichting behaalt goede resultaten: honderden huurders betalen lagere huren of zijn geholpen bij conflicten met verhuurders over achterstallig onderhoud. Vanaf 2009 zijn gemiddeld 220 nieuwe zaken per jaar gestart. Verhoging van de subsidiebijdrage naar leidt tot hulp aan gemiddeld 375 huurders per jaar. Jaarlijkse verantwoording Uiterlijk vóór 1 april na het betreffende uitvoeringsjaar verantwoordt de stichting haar werkzaamheden via een jaarverslag. Op basis hiervan informeren wij uw raad jaarlijks over de resultaten. Wij gaan er vanuit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg

5 I Plan van aanpak Op naaf het miljoen! Huurteams Bestuut P. Eymaal - voorzitter Y. Wieken - secretaris J.C. Bakker - penningmeester September 2014

6 Inhoudsopgave Onderwerp Pagina Ten geleide 03 Werkzaamheden 03 Interne organisatie 05 Financieel beleid 06 Bijlage 1: samenvatting begroting Bijlage 2: begroting per post 08 Bijlage 3: toelichtin y op de begroting per post 10

7 vjrimegen Ten geleide In januari 2009 is Stichting Huurteams opgericht met als doel het ondersteunen van en behartigen van de beiangen van huurders van panden in en omgeving, waarbij de stichting zich in euc geval, maar niet uitsluitend, richt op studerende huurders, en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks verband houdt of daartoe bevordermjk kan zijn, aues in de ruimste zin des woords. Onze cmentele bestaat de laatste twee jaren overigens voor een derde uit nietstuderenden. Het doel verwezenlijkt Huurteams met name door het bijstaan van huurders bij conflicten met hun verhuurder aangaande de huurprijs, all w-prijzen en servicekosten en onderhoudsgebreken. Humteams controleert de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Daarbij geeft Huurteams juridisch advies en informatie aan huurders. Door de ingewildcelde juridische materie is het voor huurders moeiujk om misstanden zelf aan te pakken. Huurteams staat hen daarom bij in onderhandelingen met en juridische procedures tegen de verhuutder. Huurteams is voor haar werkzaamheden afhankeuik van subsidie van de gemeente. In 2009 en 2010 ontving Huurteams ,- per jaar; sinds 2012 kon de stichting op ,- per jaar rekenen. In het coalitiealdcoord is voor de periode een jaarlijks bedrag van ,- gereserveerd om aan Huurteams te besteden. Dit biedt Huurteams perspectief om een plan van aanpak te maken voor de periode , welk plan in onderhavig document is neergelegd. Ten behoeve van deze visie voor de langere termijn heeft Huurteams in September 2014 een brainstorm georganiseerd met vrijwilhgers, gemeenteraadsleden en andere betrokkenen. Dit plan van aanpak is deels gebaseerd op de uitkomsten van deze brainstorm. Zo worden de werkzaamheden in de toekomst uitgebreid met een huurcontractsverificatieservice en kennis zal gedeeld worden met zusterorganisaties uit andere steden. Bovendien kwam de vraag op hoe Huurteams in de bestaande organisatie met meer vrijwilligers kan werken, zodat meer werk kan worden verricht. Het plan van aanpak valt uiteen in twee punten. Enerzijds worden onze werkzaamheden toegeucht, met als doel om 1500 hutitders bij te staan en een huurbesparing te realiseren van ,-. Anderzijds wordt de interne organisatie onder de loep genomen om in de komende vier jaar efficienter te worden. Daarbij is de reauteit niet uit het oog verloren: Huurteams blijft een kleine stichting met een jaarujkse bijdrage van ,- en ongeveer 1,0 fte. Het plan van aanpak bouwt voort op die zaken waarin de stichting succesvol is gebleken de afgelopen jaren. Omdat het plan van aanpak op de komende vier jaren ziet, kunnen de plannen te zijner tijd door tijdsgeest of voortschrijdend inzicht worden bijgeschaafd. Werkzaamheden Zaken Huurteams zal 1500 Nijmeegse huurders juridisch bijstaan in de periode De cijfers van jaren 2012 en 2013 leren dat de chentele voor tweederde uit studenten en dus voor eenderde uit niet-studenten bestaat. Die verhouding zal de komende jaren waarschijnujk stabiel blijven.

8 Niet ellce zaalc levert direct een huurbesparing op. In sommige zaken wordt enkel advies gegeven. In andere zaken bemiddelt Huurteams of wordt een gesprek tussen huurder en verhuurder gefaciliteerd. Niet eike gestarte procedure levert automatisch een huurbesparing op; sommige procedures zien bijvoorbeeld op onderhoudsgebreken. Ter illustratie worden hieronder de cijfers van 2013 en 2012 gegeven. Type zaak Percentage 2013 Percentage 2012 Huurprijs AU-inprijs 7 8 Servicekosten Onderhoud Advies Huuf besparingen Het gros van de werkzaamheden van Huurteams bestaat uit het bijstaan van huurders die een te hoog huurbedrag betalen. In veel zaken wordt een voorstel gedaan tot huurverlaging aan de verhuurder, waardoor met succes een huurverlaging wordt gerealiseerd. Soms worden huurverlagingen bereikt middels procedures bij de Huurcommissie. In 2013 heeft Huurteams haar cuenten zo in totaal ,- bespaard; dat is een forse stijging ten opzichte van het jaar ervoor ( ,-). Op het moment van schrijven (September 2014) Ugt het aantal behandelde zaken in 2014 al hoger dan het totaal van 2013, hetgeen aannemehjk maakt dat de totale huurbesparing dit jaar hoger zal uitvallen. Verwacht wordt dat deze stijging van de totale huurbesparing die Huurteams kan realiseren door zal zetten in 2015 en 2016, maar af zal vlaklcen in 2017 en 2018, omdat Huurteams met de dan bestaande middelen haar maximale capaciteit heeft bereikt. Jaar Verwachte besparing , , , ,- Huurteams realiseert een totale huurbesparing van ,- gedtirende de periode Uitbreidingen in werkzaamheden In vier jaar tijd kan Huurteams haar dienstverlening lichtelijk uitbreiden. Niet uit het oog moet worden verloren dat de stichting hoe dan ook weinig middelen heeft. Uitbreidingen mogen de primaire werkzaamheden niet hinderen. De uitbreidingen zijn van toegevoegde waarde, omdat ze met name een aanvulmng op de primaire werlczaamheden zijn. Vromotie Te denken valt aan actieve promotie, door bijvoorbeeld contact te leggen met Stedelijke Informatiepunten (STIP's). Aldaar kunnen buurtbewoners terecht voor vragen en advies. Huurteams zal investeren in goede contacten met de diverse STIP's in, zodat

9 zij bewoners die zich bij hen melden met vragen over huurrecht naar Huurteams kunnen verwijzen. Voorkomen en bemiddelen Door vergroting van de informerende rol, ook aan de zijde van verhuurders, kunnen geschiuen worden voorkomen. Waar ze dreigen te ontstaan, zal Huurteams bemiddelend of onderhandelend optreden. Hmrcontractverificatieservice Om huurders gemakkelijk een laagdrempelig van dienst te kunnen zijn zal Huurteams een huurcontractverificatieservice aanbieden. Huurders kunnen dan him huurcontract fysiek of digitaal naar Huurteams sturen, waarna het contract wordt gecontroleerd op juridische correctheld. Intimidatie Helaas komt het nog steeds geregeld voor dat verhuurders bij een geschil met de huurder overgaan tot intimidatie. In 2013 constateerde Huurteams 26 gevallen van intimidatie, tegen 7 in 2012 en 16 in Een aantal huurders werd zo ernstig geihtimideerd dat zij zich genoodzaakt zagen hun zaak af te breken. Om dit te voorkomen zal Huurteams investeren in nauwe banden met de politie en de gemeentelijke veimgheidscoordinatoren, zodat de Hjntjes kort bhjven en er tijdig aan de bel getrokken kan worden. Kenniscentrum Huurteams is slechts een van de huurteams die er bestaan in Nederland. Ook in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Groningen en Leeuwarden opereren huurteams. Momenteel bestaat er al een regelmatig contact tussen en Amsterdam. Huurteams gaat dit contact intensiveren en uitbreiden naar andere huurteams. Dit moet uiteindelijk leiden tot een landeujk kennispunt, waar kennis en ervaringen van de diverse huurteams met elkaar gedeeld kunnen worden. Interne organisatie De komende vier jaar zal Huurteams grotendeels bujven werken met de huidige structuur, waarin twee medewerkers zorgdragen voor de dageujkse gang van zaken. Met hun expertise ondersteunen zij de vrijwuugers die een deel van zaken op zich nemen. Bovendien wu de stichting minstens een stageplaats bujven aanbieden, In de komende vier jaar zal de organisatiestructuur geoptimauseerd worden, waardoor de aansturing van vrijwiuigers efficienter kan geschieden. Zo die aansturing efficienter wordt ingericht, biedt de stichting plaats voor meer vrijwuugers, waardoor meer werk kan worden verzet. Huurteams gaat ervan uit dat in de komende jaren vaker een beroep wordt gedaan op haar dienstverlening. Een efficientere structuur is echter niet zomaar verwezeruijkt. Het fundament van de organisatie moet gevestigd bujven op de medewerkers en niet enkel op de inzet van vrijwiuigers. Om de organisatie met meer vrijwuugers te kunnen laten werken, is het mogeujk om de coordinator minder inhoudeujke werkzaamheden en meer aansturingswerkzaamheden te laten verrichten. Ook kan worden gedacht aan de inzet van aansturende vrijwuugers of een managementstagiair die zich minder op de inhoud, maar vooral op de organisatie van de vrijwuugers ziet.

10 Financieel beleid De komende vier jaar zal Huurteams haar werkzaamheden kunnen verrichten dankzij een bijdrage van de gemeente van ,- per jaar. Daardoor kan Huurteams met twee werknemers en een team van vrijwilligers huurders bujven ondersteunen. In periode zal Huurteams zaken behandelen en daarmee de Nijmeegse huurder ,- besparen. Huurteams vindt het belangrijk dat de financiele positie van de stichting gezond bhjfi: en dat zij ook bestand is tegen eventaele tegenslagen. Om de stichting te dekken tegen de financiele consequenties van (langdurig) verzuim door werlmemers wordt de afgesloten verzuimverzekering verlengd. Sinds 2013 worden de vakantiegelden gereserveerd om bij eventaeel tassentijds vertrek van werknemers zonder gevolgen voor de financiele stabiliteit van de stichting aan de verplichtingen te kunnen voldoen. In de periode zal de solvabihteit versterkt worden met een reservering van 600,- per jaar voor de vervanging van inventaris & ICT. Huurteams dekt zich aldus in tegen de meest waarschijnmjke financiele tegenslagen. Om werlmemers en vrijwiuigers van de stichting te kunnen voorzien van (bij) schohng en training zal ten slotte jaarlijks een bedrag van 400,- worden begroot. Hierna vindt u de samengevatte begroting (bijlage 1), de begroting per post (bijlage 2) en een toelichting hierop (bijlage 3).

11 Bijlage 1: samenvatting begroting Veraeliikina lasten Winst/vcrlics : Kantoor- en overheadlasten : Loonlasten : Promotielasten : Verzekeringslasten : Medewerkersbeleid : Proceslasten : Onvoorziene lasten Totaal lasten Vergelijking baten : Subsidie Gemeente : Rentebaten : Vrijval reserveringen : Giften : Procesbaten 2700: Onvoorziene baten Totaal baten

12 sjijmegen Bijlage 2: begroting per post Vergelijking lasten 1100: Kantoor- en overheadlasten 1100: Kantoor- en overlieadlasten (hoofdrekening) 1101: Overhead 1102: Huisvestingslasten 1104: Telecomlasten 1105: Reislasten 1106: Banklasten 1109: ICT-lasten 1110; Reservering vervanging inventaris & ICT : Loonlasten 1200: Loonlasten (hoofdrekening) 1201; Salarislasten 1202: Beiastinglasten 1203: Reislasten 1204: Saiarisadministratielasten 1205: Vakantiegelden 1206; Reservering vakantiegeld : Promotielasten 1300: Promotielasten (hoofdrekening) : Verzekeringslasten 1400: Verzekeringslasten (hoofdrekening) : Medewerkersbeleid 1500; Medewerkersbeleid (hoofdrekening) 1501; Scholing Straining : Proceslasten 1600: Proceslasten (hoofdrekening) : Onvoorziene lasten 1700: Onvoorziene lasten (hoofdrekening) Totaal lasten

13 : Subsidie Gemeente 2100: Subsidie Gemeente (lioofdrei<ening) : Rentebaten 2200: Rentebaten(hoofdrekening) : Vrijval reserveringen 2300: Vrijval reserveringen (hoofdrekening) 2301: Vrijval reservering vakantiegelden 2304: Vrijval reservering inventaris & ICT : Giften 2500: Giften (hoofdrekening) : Procesbaten 2600: Procesbaten (hoofdrekening) 2700: Onvoorziene baten 2700: Onvoorziene baten (hoofdrekening) Totaal baten

14 Bijlage 3: toelichting op de begroting per post Lasten 1100: Kantoor- en overheadlasten 1101: Overhead: kopieren, printen, kantoorartikelen, portolcosten etc. Deze post is hoger begroot, omdat de lasten voorgaande jaren bedioidend hoger uitvielen, onder andere door het groter aantal zaken dat Huurteams behandelt. 1102: Huisvestingslasten: Huurteams is per 1 September 2014 ingetrokken in het Universitair Bedrijven Centrum. De lasten voor de huur van het kantoor (27 m^) bedragen 3.400,- per jaar. 1104: Telecomlasten: kosten voor de mobiele telefoon van Huurteams, op dit moment circa 15,- per maand. 1105: Reislasten: reislasten buiten de arbeidscontracten van de medewerkers. Onder deze post vallen reislasten van vrijwilligers voor het bijwonen van zittingen bij de Huurcommissie. 1106: Banldasten: transactiekosten en kosten ten behoeve van de rekening. 1109: ICT-lasten: lasten voor aanschaf, onderhoud of vervanging van soft- en hardware. Tevens vauen de lasten voor het boeldioudprogramma en de lasten voor onderhoud en hosting van de website onder deze post. 1110: Reservering vervanging inventaris & ICT: reservering ten behoeve van vervanging van inventaris en ICT-software en -hardware. 1200: Loonlasten 1201: Salarislasten: netto salarislasten. Huurteams zal komende twee jaar bhjven werken met een stmctuur van twee medewerkers. Vanaf 2016 zijn extra lasten begroot in verband met eventuele urenvermeerdering en/of mogelijke salarisverhoging. 1202: Beiastinglasten: afdracht van loon- en sociale belastingen. Zie post : Reislasten: reislasten die zijn opgenomen in de arbeidsovereenkomsten. 1204: Saiarisadministratielasten: salarisadministratie wordt bijgehouden door een externe partij weike ons voorziet van loonstroken en loonaangiften. 1205: Vakantiegelden: de vakantiegelden zijn conform de wet gelijk aan 8% van het nettoloon. 1206: Reservering vakantiegeld: gedurende het jaar bouwen medewerkers vakantiegeld op dat in mei wordt uitbetaald. Wanneer een arbeidsovereenkomst wordt beeindigd dan moet het opgebouwde vakantiegeld met het laatste salaris worden uitbetaald. Hiertoe wordt eike maand een reservering gemaakt. Hierbij worden ook de bijkomende beiastinglasten gereserveerd. 1300: Promotielasten 1300: Promotielasten: (be)drukl?:en nieuw promotiemateriaal zoals visitekaartjes, briefpapier en flyers.

15 Niimegen 1400: Verzekeringslasten 1400: Verzekeringslasten: Icosten verzuimverzelcering in geval van (langdurige) ziekte van medewericers. Voor de begroting is gerekend met een premie van 3,89% van het nettosalarls en vakantiegelden. 1500: Medewerkersbeleid 1500: isledewerkersbeleid: bindingsactiviteiten voor vrijwiuigers en bedanlcjes. kerstpaldcetten, etc. 1501: Scholing & training: budget voor scholings- en trainingsactiviteiten voor vrijwilligers en medewerkers. Dit budget voorziet voornameujk middelen voor trainingen en schomngsactiviteiten door externen. 1600: Proceslasten 1600: Proceslasten: gestarte procedures bij de Huurcommissie die worden ingetrokken omdat er is geschikt of waarvan de zaak is verloren. Restitutie van leges vindt in deze gevauen niet plaats. Het beleid van Huurteams is om eerst in gesprek te gaan met de huurder en verhuurder alvorens een procedure te starten. Dit behoort echter niet altijd tot de mogelijkheden. Tevens vallen ander gemaakte proceskosten, zoals aangetekend verzenden van poststaklien, onder deze post. Huurteams zal steeds meer zaken behandelen, waardoor ook het aantal verloren zaken enigszins zal toenemen. 1700: Onvoorziene lasten: 1700: Onvoorziene lasten: De onvoorziene lasten zijn al enkele jaren 0,-. Daarom is besloten om conservatief 500,- per jaar te begroten aan onvoorziene lasten. Baten 2100: Subsidie Gemeente 2100: Subsidie Gemeente : de subsidie van de Gemeente zal ,- per jaar bedragen. 2200: Rentebaten 2200: Rentebaten: rente over de spaarrekening. 2300: Vrijval reserveringen 2301: Vrijval reservering vakantiegelden: vrijval van het maandehjks gereserveerde bedrag voor het vakantiegeld. Zie post : Vrijval reservering inventaris & ICT: vrijval van reservering ten behoeve van vervanging van inventaris en ICT-software en -hardware. Deze reservering zal vrijvauen wanneer vervanging nodig is. 2500: Giften 2500: Giften: vrijwillige giften van cuenten.

16 2600: Procesbaten 2600: Procesbaten: baten in het geval Huurteams aanspraak maakt op vergoedingen voor de geleverde bijstand aan de client. Dit is bijvoorbeeld het geval bij procedures bij de kantomechter of incassottajecten. Omdat dit waarschijniijk niet zal voorkomen, maar ook niet is uit te sluiten, worden geen baten inbegroot. 2600: Onvoorziene inkomsten 2600: Onvoorziene inkomsten: inkomsten die niet vootzien kunnen worden bij het opstellen van de begroting. Afgelopen jaren zijn deze inkomsten te marginaal geweest om hier een bedrag in te begroten.