B en W - advies. Ruimtelijke Ontwikkeling. Gerard Steentjes. Ter bespreking

Transcriptie

1 B en W - advies Gemeente Elburg Portefeuille houder Afdeling Advies van Datum advies Advies O.R. I.o.m. afdeling(en) LO.m. wijkcontactambtenaar Beslissing d.d. Conform voorstel. J. Polinder Ruimtelijke Ontwikkeling Gerard Steentjes Nee Fipe Nee Nummer Afdelln~( B W W /' (/ (L >< R' ~ w~ W -~~ Besluit Persbericht Openbaar Ja S, ~ ~I Commissie Ja Ter bespreking Raad Nee Onderwerp Bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Doornspijk - De Glinde' Voorstel Een extern deskundige opdracht geven om een onderzoek te verrichten cfm. artikel Bra (ladderonderzoek) ; Overleg voeren met de ontwikkelaar/eigenaar; Onderhavig voorstel met bijlage ter beraadslaging toezenden aan de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling van 18 mei a.s. 1

2 Toelichting Als gevolg van een ingesteld beroep tegen het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Doornspijk - De Glinde' heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 4 februari jl. het besluit van de raad vernietigd voor zover het betreft het plandeel met de bestemming "Bedrijventerrein". In de aanbiedingsbrief geeft de Afdeling aan dat met bedoelde uitspraak de procedure is beëindigd. De uitspraak heeft meerdere gevolgen: Omdat specifiek de bestemming 'Bedrijventerrein' van het plandeel is vernietigd, zijn de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer', 'verkeer-verblijfsgebied' en 'tuin' in stand gebleven. Voor de percelen ZUiderzeestraatweg West 132 (garagebedrijf Seldenrijk/Top) en ZUiderzeestraatweg West 111 (Van den Dragt, aannemersbedrijf) is in het verleden vrijstelling verleend op grond van artikel 19, lid 1 WRO (oud) en bouwvergunning verleend. Het bestemmingsplan zou de vrijstelling/bouwvergunning planologisch regelen. Met de uitspraak is dat niet gebeurd. Voor het bestaande perceel Zuiderzeestraatweg 101 (Buurkes, bestemming eengezinshuizen in open bebouwing, winkel en bedrijf toegestaan); Zuiderzeestraatweg West 105 (Van den Hardenberg, bestemming eengezinshuizen in open bebouwing, winkel toegestaan) en Zuiderzeestraatweg West 109 (Wolf, agrarisch bouwperceel) is de met het bestemmingsplan beoogde bedrijfsbestemming eveneens vervallen en geldt wederom de bestemming van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van Omdat de hele bestemming 'Bedrijventerrein' is vernietigd, moet worden beoordeeld: óf voor het gehele terrein de bedrijfsbestemming alsnog weer op te nemen (algehele reparatie), óf voor alleen de bestaande bedrijfspercelen, die hiervoor zijn genoemd, te komen tot een passende bestemming. De bestemming is vernietigd omdat de zogenaamde 'ladder' voor duurzame verstedelijking niet juist is toegepast, en de exploitatieovereenkomst onvoldoende borging geeft (de exploitatieovereenkomst gaat uit van 2 jaar) over de toewijzing van bedrijfskavels aan uitsluitend Doornspijkse ondernemers. Wij hebben de Stec groep gevraagd ons naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling nader te adviseren. De analyse van de uitspraak met advies is als bijlage toegevoegd aan dit voorstel. Omdat het bestemmingsplan deels is vernietigd op grond van de 'ladder', moet worden beoordeeld of dat aspect alsnog kan worden gerepareerd. Door een deskundige partij moet daarvoor worden onderzocht of alsnog kan worden voldaan aan de criteria van de 'ladder' voor de ontwikkeling van dit lokale bedrijventerrein. Ook in relatie tot de exploitatieovereenkomst speelt dat een rol. De kosten van het 'ladder-onderzoek' zijn geoffreerd voor zo'n 5.000,-- en wordt overeenkomstig de bestaande exploitatieovereenkomst door de gemeente afgehandeld. Tegelijkertijd wordt -gelet op de uitspraak van de Afdeling - met de projectontwikkelaar onderhandeld over de wijze waarop alsnog kan worden voorzien in de 'borging' van toewijzing van bedrijfskavels aan Doornspijkse ondernemers. Als beide aspecten een voldoende positief resultaat opleveren, kan alsnog een nieuw ontwerpbestemmingsplan (algehele reparatie) voor hetzelfde gebied in procedure worden gebracht. Als één van bedoelde aspecten niet tot een positief resultaat leidt, dan kan geen algehele reparatie van het bestemmingsplan plaats vinden, en zal aan alleen aan de bestaande bedrijfspercelen alsnog een passende bestemming moeten worden gegeven, evenals aan de onbebouwde grond tussen de bestaande bebouwing. Als er te zijner tijd sprake is van een algehele reparatie, moet er met de ontwikkelaar onderhandeld worden over de vergoeding van de alsnog te maken plankosten. De vergoeding op basis van de afspraak in de exploitatieovereenkomst ( exclusief rentevergoeding) blijft gelden. Een en ander zal dan in een aanvullende overeenkomst moeten worden opgenomen. In de exploitatieovereenkomst (artikel 2) is sprake van een inspanningsverplichting. De beleidsgarantie is afgegeven dat de gemeente het realiseren van het project binnen de wettelijke kaders en de kaders van de overeenkomst zal blijven bevorderen..., enz. Op verzoek van D66 is de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak geagendeerd voor de commissie RUimtelijke Ontwikkeling van 18 mei a.s. Ten behoeve van de beraadslaging wordt het onderhavige voorstel c.a. toegezonden aan de commissie. 2

3 Hierna treft u een korte samenvatting aan n.a.v. de uitspraak van de Afdeli ng bestuursrechtspraak. Tevens Is een analyse van de Stec groep van 14 april ;1. toegevoegd waarin meer specifiek is ingegaan op de relatie met de artikelen uit het Bro en de exploitatieovereenkomst. Relevante achtergrondinformatie. Het bestemmingsplan heeft betrekking op een netto uitbreiding van 2 ha bedrijventerrein. De reeds in het plangebied aanwezige bedrijven hebben een bedrijvenbestemming gekregen. Het ontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerrein Doornspijk - De Glinde' is met ingang van 12 juli 2013 ter inzage gelegd. Er zijn diverse zienswijzen ingekomen. Na afloop van de zienswijzentermijn is tevens een burgerinitiatief ingekomen. Met de behandeling van de zienswijzen en het 'burgerinitiatief', is het bestemmingsplan vervolgens gewijzigd vastgesteld op 16 december Op 1 oktober 2012 zijn in het Besluit ruimtelijke ordening nadere eisen over duurzame verstedelijking opgenomen. In de wandelgangen de 'Iadder' genoemd, omdat deze uit drie treden bestaat. Doel van de ladder is om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen (lees af te dwingen). Hoe rigide de uitleg van dat Bro-artikel moet worden beoordeeld blijkt inmiddels uit de zich daarover nadien ontwikkelde jurisprudentie van de Raad van State en de uitspraak van de Afdeling over De Glinde. Deze uitspraken zijn met name na de vaststelling van het bestemmingsplan naar voren gekomen. Zoals ook door de Stec groep wordt aangegeven, is door het rijk en de provincie niet erg actief gecommuniceerd over de 'Iadder' en zijn de gevolgen pas echt in beeld gekomen nadat door de Afdeling de nodige jurisprudentie over de 'Iadder' is gegeven. Ook de instemming van de provincie over de correcte toepassing van de 'SER-Iadder voor bedrijventerreinen en kantoren' De Glinde, bleek volgens de Afdeling niet te voldoen aan het Bro. De 'ladder' vraagt om een hele precieze benadering en motivering. Uit jurisprudentie blijkt ook dat elke trede van de ladder op een hele nadrukkelijke en transparante wijze moet worden ingevuld, onderbouwd met onderzoek en cijfermateriaal, beoordeeld vanuit het perspectief van de regio. In de toelichting van het bestemmingsplan moet die verantwoording ook aan de hand van de 'Iadder' stapsgewijze en gemotiveerd worden ingevuld. De jurisprudentie heeft een 'schokeffect' teweeggebracht in de ruimtelijke ordeningspraktijk. Veel inmiddels afgeronde en aan de Afdeling voorgelegde bestemmingsplannen zijn om die reden vernietigd. In de toelichting van het bestemmingsplan 'De Glinde' is wel nader ingegaan op de ladder en zijn de genoemde ladderaspecten wel benoemd en de revue gepasseerd - meer beschrijvende wijs- maar niet op de manier zoals dat blijkens jurisprudentie van de Afdeling moet geschieden. O.a. is in de toelichting/zienswijzen nota ingezoomd op de volgende aspecten: de lokale behoefte is 4x onderzocht; de bedrijfslocaties buiten Doornspijk (w.o. Broeklanden/Kruismaten) kunnen niet aan de lokale Doornspijkse behoefte voldoen; de locatie Van der Weerd is bezet; de ontwikkellocatie als zodanig is aangewezen in de 'Provinciale verordening Gelderland', opgenomen in de provinciale 'Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties', de gemeentelijke 'Visie wonen en werken' en vervolgens in de gemeentelijke structuurvisie; de regio Noordwest Veluwe heeft expliciet ingestemd met De Glinde tot netto 2 ha uitbreiding; bij het Bro-vooroverleg heeft de provincie ingestemd met de 'SERladder voor bedrijventerreinen en kantoren'; de locatie ligt aan een provinciale weg, is goed bereikbaar met openbaar vervoer, de komgrens wordt verlegd enz. Maar omdat niet alle aspecten van het planproces op de blijkens jurisprudentie vereiste specifieke en gedetailleerde wijze zijn opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan, is het eindresultaat als onvoldoende beoordeeld. Alle beleidsuitspraken die door verschillende instanties, zoals de provincie en de regio Noord-West Veluwe, lopende het bestemmingsplanproces zijn gegeven en ook benodigd waren voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan, moeten met de introductie van de 'Iadder' weer opnieuw worden gewogen, onverlet het stadium van het planproces. Daarnaast is in de uitspraak opgenomen dat de (uitgifte van) bedrijfsgrond, als Zijnde uitsluitend beschikbaar voor de lokale Doornspijkse ondernemers, niet is geborgd:... niet is gebleken dat...'. In de exploitatieovereenkomst is wel een bepaling ten behoeve van die borging opgenomen met een termijn van 2 jaar. Na afloop van die termijn is afwijking mogelijk middels een aangegeven procedure van vruchteloze aanbieding. Blijkbaar acht de Afdeling dat onvoldoende borging. 3

4 A. Ladder: De navolgende drie treden moeten worden genomen, waarbij aan een volgende trede pas wordt toegekomen als de uitkomst van de eerdere trede dat mogelijk maakt: De voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte; Waarom kan die behoefte niet in bestaand stedelijk gebied van de regio worden ondergebracht; benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; Als die behoefte niet binnen bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden ingevuld, moet aangetoond worden dat de locatie passend ontsloten wordt, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer. Actuele regionale behoefte : Sprake is van een stedelijke ontwikkeling omdat sprake is van uitbreiding in plaats van inbreiding. Alvorens men een bedrijventerrein (geldt ook voor andere bestemmingen) mag ontwikkelen moet worden onderzocht waarop die behoefte is gebaseerd en/of die behoefte niet elders in de regio kan worden ondergebracht. Uit jurisprudentie blijkt dat alleen de behoefte aangegeven door concrete gegadigden (Doornspijkse ondernemers) te weinig is voor de ladder. Er moet een actuele, concrete regionale behoefteraming of behoefteonderzoek worden overgelegd. Een goede lokale doorvertaling van bijvoorbeeld de 'Bedrijfslocatiemonitor' van het CPB, dan wel de nieuwste provinciale ramingen moet worden gemaakt en worden 'vertaald' naar de eigen behoeftepeiling. De behoefte moet kwalitatief en kwantitatief worden geduid, en worden afgewogen tegen bestaand aanbod in de regio, w.o. leegstand van terreinen en gebouwen, waardoor mogelijk elders in die behoefte kan worden voorzien. Het begrip 'regio' is niet nader gedefinieerd in het Bro. Uit juristprudentie blijkt dat men gemotiveerd moet aangeven wat de 'marktregio' is waar men rekening mee moet houden. De lokale en regionale behoefte moet op een beargumenteerde wijze nader uiteengezet worden. Een en ander werkt ook in elkaar door. Sprake moet zijn van een op maat gesneden behoeftepeiling. Voor De Glinde kan dit betekenen dat e.e.a. moet worden afgezet ten opzichte van de bedrijvenlocatie De Kolk in Nunspeet, maar mogelijk ook ten opzichte van Broeklanden en Kruismaten. In ieder geval moet die regionale markt gemotiveerd worden begrensd. Vervolgens moet men motiveren waarom de behoefte niet op die locaties kan worden ondergebracht en het op De Glinde moet. In het bestemmingsplan en de zienswijzennota is gewezen op specifiek de lokale behoefte voor Doornspijk (4 ha) en aangegeven is dat de locatie De Weerd bezet is en Broeklanden en Kruismaten in die specifiek plaatselijke Doornspijkse behoefte niet kan voorzien. Verder is aangegeven dat de behoefte is opgenomen in de 'Structuurvisie bedrijventerrein en werklocaties' van de provincie en het 'Regionaal Programma Bedrijventerreinen Noord-Veluwe ', en dat de regio schriftelijk heeft ingestemd met de ontwikkeling van De Glinde tot netto 2 ha uitbreiding; met de vooroverlegreactie heeft de provincie ingestemd met de verwerking van de 'SER-ladder voor bedrijventerreinen en kantoren' in het bestemmingsplan. Waarom biedt de regio ge-en oplossing/bestaand stedelijk gebied : Eerst moet worden bezien of de geconstateerde, actuele, regionale behoefte niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Dit betekent dat wordt bezien of binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering, transformatie of anderszins. Onderdeel hiervan is dat ook wordt gekeken of leegstaande ruimte voor het treffen van kwalitatieve maatregelen in de behoefte kan voorzien. Dat geldt voor de regio en de kern Doornspijk. Sprake moet zijn van inventarisatie en afweging van alternatieven op basis van ruimtelijke, functionele, juridisch-planologische of financiële gronden. AI de betreffende locaties moeten benoemd de revue passeren en aan de hand van genoemde criteria worden beoordeeld als passend of niet passend. De uitkomst daarvan moet inzichtelijk worden gemaakt en is bepalend voor het vervolg. Die specifieke afweging is niet gemaakt. In de 'Provinciale Verordening Gelderland' en de 'Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties' is De Glinde in het verleden specifiek áángewezen als bedrijven locatie voor Doornspijk. Zonder een dergelijke aanwijzing had de voorgestelde ontwikkeling niet kunnen worden gestart. Vervolgens is die uitbreidingslocatie opgenomen in de 'Visie Wonen en Werken' en in de 'Structuurvisie gemeente Elburg 2030', waarbij de vrijkomende inbreidingslocaties zijn aangewezen voor woningbouw. In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat vrijkomende inbreidingslocaties in Doornspijk worden benut voor minder milieubelastende functies w.o. wonen. Gewezen is op de beperkte omvang van de kern Doornspijk, waardoor er geen andere locatie voorhanden is als bedrijventerrein. Met de 4

5 ontwikkeling van De Glinde kunnen de bestaande bedrijven juist uit de kern Doornspijk worden geplaatst. Aangetoond moet worden dat de uitbreidingslocat ie passend ka n worden ontsloten voor verschillende middelen van vervoer. 'Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmaken van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld'. In het bestemmingsplan is die vraag beantwoord. Mogelijk dat deze 'trede' specifiek moet worden herhaald (verwijzing naar) bij de paragraaf over de 'ladder-onderbouwing'. In het bestemmingsplan is in de paragraaf 'Bereikbaarheid en ontsluiting' van de toelichting aangegeven dat De Glinde goed bereikbaar is voor gemotoriseerd vervoer vanaf de Zuiderzeestraatweg West. Per openbaar vervoer redelijk goed bereikbaar is. De Glinde ligt op 400 meter van de halte van buslijn 100 (Zwolle-Nunspeet) en is via de regiotaxi (van deur tot deur) bereikbaar vanaf Elburg en omliggende gemeenten. Ter plaatse zal de komgrens worden verlegd (50 km/h) en een verkeersremmende maatregel wordt aangelegd. De ontsluiting van het gehele terrein ligt dan binnen de bebouwde kom. De ontsluitingsstructuur - waar ook de gescheiden fietspaden zijn opgenomen - is met een tekening afgebeeld. Samenvatting voor een nieuw bestemmingsplan. De marktregio moet expliciet worden gemaakt; Voor trede 1 moet een concreet actueel behoefteonderzoek uitgevoerd worden met een kritische nuancering voor de lijst van belangstellenden; Inventarisatie van bestaand aanbod, leegstand, inbreidingsruimte, restkavels en alternatieve nieuwe stedelijke ontwikkelingen; Voor trede 2 moet een complete afweging van de (on)mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied worden gemaakt; Sterk inzetten op alternatieve en aanvullende argumentatie: * terrein is een opvanglocatie voor bedrijven uit de kern en buitengebied; * gebied wordt afgemaakt, gelet op aanwezige bedrijvigheid; * het terrein onderscheidt zich van andere bedrijventerreinen : -op een deel van het terrein zijn bedrijfswoningen mogelijk; -ook kleine bedrijfskavels worden aangeboden (min. 500 m2); B. Exploitatieovereenkomst. Niet is gebleken van de borging van toewijzing van bedrijventerrein exclusief voor de Doornspijkse ondernemers, aldus de Raad van State. In de exploitatieovereenkomst staat in artikel 3.f. met betrekking tot de borging aangegeven, dat bedrijfsgrond alleen mag worden uitgegeven om te voorzien in de lokale, aan de kern Doornspijk / Hoge Enk gebonden behoefte aan bedrijfsterrein. Aanbieding, toewijzing en verkoop vindt slechts plaats na goedkeuring van de gemeente, op straffe van C ,-- per overtreding. De termijn van 2 jaar is daarbij aangehouden, met een afwijking na die 2-jaartermijn middels de procedure vruchteloze aanbieding (3.g). Indien de uitspraak in het licht van dat artikel 3.f. is gegeven, dan kan dat (alleen) betekenen dat de Raad van State ook binnen die context als onvoldoende beoordeelt. Welke termijn dan wel voldoende passend is, c.q. voldoende borging verstrekt, wordt niet aangegeven. Samenvatting van de borging in de exploitatieovereenkomst. Nieuwe onderhandelingen met exploitant voeren over de inhoud van de overeenkomst; Alle eigenaren zich laten binden aan de exploitatieovereenkomst; In de overeenkomst verwijzen naar lokale vraag en onderzoek; In artikel 3 een extra subartikel opnemen met definities over gebonden bedrijvigheid, c.q. de termijn waarna vruchteloze aanbieding mag plaatsvinden aanpassen; Het goedkeuringsproces (voor de vestiging door bedrijven) door de gemeente meer expliciet beschrijven met bewijsplicht bij de exploitant; Afspraken maken met de ontwikkelaar over vergoeding en kosten (oud en nieuw) en de rol van de overige eigenaren binnen het exploitatiegebied. 5

6 Vervolg: Na de uitspraak heeft tweemaal een gesprek plaatsgevonden met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft aangegeven het bestemmingsplan te willen laten repareren, zodat deze weer opnieuw in procedure kan worden gebracht. Het noordelijk deel van het plangebied, nabij de Lageweg, is in eigendom van de fam. Van Zeeburg uit Doornspijk. Ook met dhr. Van Zeeburg zal nader moeten worden gesproken over zijn inzet. Met de heer Van Zeeburg is een separate exploitatieovereenkomst gesloten. Communicatieparagraaf Overleg met initiatiefnemers. Persbericht Financiële paragraaf Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State kan het in de exploitatieovereenkomst opgenomen bedrag van excl. rente, niet geïnd worden. Om die reden wordt bij het vaststellen van de jaarrekening 2014 op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de raad voorgesteld de boekwaarde van complex 36 de Glinde, groot , als verlies te nemen. Om mogelijk toch aanspraak te kunnen maken op het in de exploitatieovereenkomst opgenomen bedrag en daarmee het genomen verlies grotendeels goed te maken is allereerst een 'ladder-onderzoek' noodzakelijk. De kosten voor een dergelijk 'ladder-onderzoek' worden geraamd op en kunnen worden gedekt binnen product 105, bestemmingsplannen algemeen. Risicoparagraaf a. De gemeente kan de gemaakte kosten van de planherziening (nog) niet innen. Dat is het gevolg van de uitspraak van de Afdeling van 4 februari jl. b. Bij een algehele reparatie van het bestemmingsplan zullen in overleg met de ontwikkelaar/eigenaar nadere afspraken worden gemaakt over de betaling van de gemaakte kosten ( , exclusief rente), de kosten van de alsnog door te voeren reparatie, de borging van kavels voor Doornspijkse bedrijven enz. c. Indien niet wordt voorzien in een reparatiemogelijkheid, te beginnen met een 'ladderonderzoek': kan geen aanspraak worden gemaakt op de in de exploitatieovereenkomst opgenomen bijdrage van excl. rente; kan het gevolg zijn dat de ontwikkelaar/eigenaar extra schade claimt. d. Indien niet wordt voorzien in een algehele reparatie van het bestemmingsplan moet alsnog worden voorzien in een bestemmingsplanherziening van de in het plangebied reeds aanwezige bedrijven {w.o. bedrijven met verleende vrijstelling ex artikel 19,1id 1 WRO (oud)} en de daarbij te maken kosten. Vervolg van integrale herzieningen bestemmingsplannen. 6