Nieuw Leven voor Dc van hall

Transcriptie

1 Nieuw Leven voor Dc van hall Voorstel voor vernieuwing van de locatie Donker Curtiusstraat Van Hallstraat De Key Studioninedots

2 2

3 Inhoud 1 In een oogopslag 3 2 Inleiding 4 3 Huidige situatie Projectomschrijving Plek in de stad Technische en functionele staat Conclusie 10 4 ruimtelijke visie Planopzet Inzoomen op het bedrijfsverzamelgebouw Nieuwbouw en Merkelbachgebouw 14 5 programmatische visie 16 6 randvoorwaarden Parkeren Studenten en overlast? Omwonenden en belanghebbenden Huurders bedrijfsverzamelgebouw Duurzaamheid Bodem, kabels en leidingen Boom aan de kade Overig 19 SWOT met strategie 20 7 conclusie 21 BIJLAGEN 22 Tekeningen In deze notitie zet De Key uiteen waarom en op welke wijze zij tot vernieuwing wil komen van de locatie Donker Curtiusstraat - Van Hallstraat. Het doel van deze notitie is het informeren van belanghebbenden, het verkrijgen van medewerking van het stadsdeel en gemeente tot transformatie van de locatie DC Van Hall en het wijzigen van het bestemmingsplan op basis van deze visie. De locatie zal gefaseerd ontwikkeld worden, te beginnen met het bedrijfsverzamelgebouw aan de Donker Curtiusstraat, vervolgens de nieuwbouw aan de Kostverlorenvaart en tot slot de renovatie van het Merkelbachgebouw. Amsterdam, maart De Key en Studioninedots 1

4 Donker Curtiusstraat Donker Curtiusstraat Kostverlorenvaart Onbebouwde kavel Merkelbach-gebouw Van Hallstraat 2

5 1. In een oogopslag Potentie van DC Van Hall ca 35 starterswoningen Nieuwbouw ca. 178 studentenwoningen plint: kleinschalige bedrijven Bedrijfsverzamelgebouw De Key is eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw (erfpacht), het Merkelbachgebouw en het braakliggende terein aan de Kostverlorenvaart. Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Van Hallstraat heeft grote potentie en verdient een tweede leven. De verslechterende staat van het gebouw maakt ingrijpen noodzakelijk. De Key is al jaren nauw betrokken bij het gebied rond de Van Hallstraat en Donker Curtiusstraat, zowel in eigendom en beheer van bestaande sociale huurwoningen, als ook in herontwikkeling met nieuwbouwlocaties aan weerszijden van de Kostverlorenvaart. De Key heeft samen met architectenbureau Studioninedots een nieuwe ruimtelijke en programmatische visie ontwikkeld voor de gehele locatie DC Van Hall. De Key ziet in de aanpak van het bedrijfsverzamelgebouw een kans om het gebouw duurzaam te renoveren en extra levendigheid toe te voegen aan deze centraal gelegen locatie in de stad. De transformatie van het gebouw gaat hand in hand met de ontwikkeling van een hofvormig ensemble waar behalve het bedrijfsverzamelgebouw, ook het Merkelbachgebouw en de beoogde nieuwbouw onderdeel van uitmaken. Merkelbachgebouw bedrijfsruimte 2 woonwerkwoningen op dak De Key wil in het daarvoor zeer geschikte bedrijfsverzamelgebouw studentenwoningen realiseren en in de nieuwbouw sociale huurwoningen voor starters op de woningmarkt. Onder de naam DC Van Hall wordt deze locatie een plek voor ambachtelijke ondernemers en woonstarters zoals studenten en werkende jongeren. In de plint van het bedrijfsverzamelgebouw komt plek voor nieuwe functies. Kernwoorden daarbij zijn: creatief, kleinschalig en ambachtelijk. Alle gebruikers bewoners en bedrijven zullen elkaar ontmoeten in het nieuwe gezamenlijke binnenhof. De nieuwe gebruikers zullen zorgen voor een levendige plint en brengen leven op straat en in de buurt. 3

6 2. Inleiding De Key en de locatie Donker Curtiusstraat - Van Hallstraat In 2007 is De Key eigenaar geworden van de locatie die begrensd wordt door de Donker Curtiusstraat, Van Hallstraat en Kostverlorenvaart. De Key was op dat moment zeer actief als (her-)ontwikkelaar in verschillende delen van stadsdeel Westerpark. De Key heeft eerder in de nabijheid van het bedrijfsverzamelgebouw projecten gerealiseerd. Het project Buyskade met woningen en bedrijfsruimten aan de Buyskade, en aan de overzijde van de Kostverlorenvaart het project De Binderij. De Key is daarnaast eigenaar van het ateliergebouw aan de Donker Curtiusstraat 21-25, van 16 sociale huurwoningen en 5 vrije sector huurwoningen in de VVE Donker Curtiusstraat/Kempenaerstraat tegenover het bedrijfsverzamelgebouw, 12 sociale huurwoningen in de middelste toren aan de Kostverlorenkade en een tweetal sociale huurwoningen in het gebouw tegenover de torens aan de Donker Curtiusstraat. De Key heeft na de verwerving van de locatie in 2007 vergaande plannen voor herontwikkeling uitgewerkt in de jaren 2008 tot Door de complexe situatie ter plaatse en door de vastgoedcrisis zijn deze plannen steeds verre van haalbaar gebleven. Sinds de verwerving is er veel veranderd voor woningcorporaties in het algemeen en dus ook voor De Key. Door de nieuwe Woningwet is het speelveld van corporaties aanzienlijk verkleind, zeker waar het gaat om commercieel vastgoed. De Key neemt daarom een nieuw initiatief op deze locatie met een plan dat uitstekend past in de nieuwe visie en missie van De Key. Context Woonstichting de Key Woonstichting De Key (externe factoren) De Key is een Toegelaten Instelling (TI) De nieuwe Woningwet is aangenomen en in werking getreden. Het speelveld van de corporaties is hiermee aanzienlijk verkleind Splitsing vereist van Daeb en niet-daeb activiteiten Corporaties mogen in basis geen koopwoningen of bedrijfsonroerend goed realiseren, tenzij een marktoets aantoont dat er geen marktpartij is die deze activiteiten oppakt. De woningwet maakt een uitzondering voor bebouwde grond die al voor januari 2015 in eigendom bij de corporaties is, dan is niet-daeb toegestaan (mits goedkeuring minister). Erfpacht wordt echter niet als eigendom gezien. De woningcorporatie trekt zich daarom (noodgedwongen) terug op zijn kerntaak. De Key heeft deze beleidsmatige koerswijziging omarmd. Woonstichting De Key (interne factoren) De Key komt net als andere corporaties uit een legitimiteitscrisis. De financiële randvoorwaarden voor corporaties zijn dusdanig veranderd, dat De Key nieuwe prioriteiten en ambities heeft opgesteld, verwoord in de Strategienota De Key Op weg naar een visie en een missie van De Key d.d. 6 oktober De Key richt zich nu primair op de metropoolregio Amsterdam. De Key bezit veel woningen in dat deel van de metropool waar die diversiteit steeds meer onder druk komt, namelijk binnen of langs de rand van de Amsterdamse ring A10. De Key zal zich in hoofdzaak richten op het bieden van huisvesting in dit gebied, en levert hiermee een bijdrage aan de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte in centrale delen van de stad. De Key richt zich op het huisvesten van starters op de woningmarkt, waaronder studenten. Daarbij wenst ze haar woningen telkens opnieuw beschikbaar te krijgen voor nieuwe starters. Hierdoor blijft de stad continu verjongen en wordt bijgedragen aan het behoud van de diversiteit in de metropool, de stad, haar wijken en buurten. Eigendom van bedrijfsonroerend goed wordt door De Key stapsgewijs afgebouwd. 4

7 3. Huidige situatie De projectomgeving en de verschillende planonderdelen DONKER CURTIUSSTRAAT 3. Onbebouwde kavel 1. ABC 1. Bedrijfsverzamelgebouw 2. Merkelbach VAN HALLSTRAAT 1. bedrijfsverzamelgebouw 2. Merkelbachgebouw 3. Onbebouwde kavel 5

8 3.1 Projectomschrijving Het gebied met het bedrijfsverzamelgebouw, het Merkelbachgebouw en de huidige onbebouwde kavel vormen samen één ruimtelijk gebied dat begrensd wordt door de Kostverlorenvaart, de Donker Curtiusstraat en de Van Hallstraat. Merkelbach bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Donker Curtiusstraat is in 1961 opgericht als industrie- en handelsflat en is momenteel in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. De grond is uitgegeven in erfpacht. Het gebouw bestaat uit een kelder, begane grond met tussenverdieping en daarboven 5 verdiepingen. Het is ca m2 BVO groot. Het U-vormige gebouw heeft twee doorgangen naar het binnenterrein dat voor parkeren wordt gebruikt. Merkelbachgebouw Het tweede gebouw, het Merkelbachgebouw, staat op de hoek van de Van Hallstraat en de Kostverlorenvaart. Dit is een rijksmonument. De begane grond en eerste verdieping zijn in gebruik als bedrijfsgebouw. Er zijn in totaal drie huurders. Op de tweede verdieping bevinden zich de twee oorspronkelijke woningen. Deze woningen hebben hun berging in het souterrain. In het souterrain bevinden zich behalve deze bergingen, ook opslagruimte van de bedrijven en het ketelhuis. Verder wordt het souterrain niet gebruikt. Het gebouw staat op eigen grond. Het aangrenzende terrein ligt hoger dan het terrein van het bedrijfsverzamelgebouw, de scheiding wordt gevormd door een keermuur. Dit terrein wordt uitsluitend gebruikt als parkeerterrein. Onbebouwde kavel Van het onbebouwde kavel is niet bekend of en welke bebouwing hier in het verleden heeft gestaan. Het terrein is eigen grond. De boom naast het Merkelbachgebouw aan de Kostverlorenvaart wordt als waardevol aangemerkt. Hoogteverschillen maaiveld kadastraal perceeloppervlakte Bedrijfsverzamelgebouw Y are 17 ca. Merkelbachgebouw Y are 44 ca. Onbebouwde kavel Y are 70 ca. eigendom/erfpacht Erfpacht tot Eigendom Eigendom Belang van het Merkelbachgebouw Deze voormalige drukinktfabriek Graficolor uit is van algemeen belang vanwege de architectuur-historische, industrieel-archeologische en typologische waarden. Het is een uitwendig overwegend gaaf bewaard voorbeeld van een nieuw-zakelijk fabrieksgebouw en representatief voor de in Amsterdam zo belangrijke bedrijfstak van de grafische industrie. Het gebouw is tevens van belang in het oeuvre van Merkelbach en Karsten als toonaangevende utiliteitsbouwarchitecten. 6

9 Westerpark Sloterdijk 3.2 Plek in de stad De locatie ligt zeer centraal in de stad. Op korte fiets- en wandelafstand liggen de Jordaan, het centrum en het Westerpark. Amsterdam Centraal en Station Sloterdijk zijn goed bereikbaar. Het autoverkeer vindt via de Haarlemmerweg direct aansluiting op de A10 Ring Amsterdam. De wandel- en fietsroute langs het water van de Kostverlorenvaart wordt fysiek onderbroken door het Merkelbachgebouw dat pal aan de waterkant staat. Het langzaam verkeer volgt daarom de route via de Donker Curtiusstraat. Binnenstad CS Ten westen van het plangebied wordt binnenkort het gebied van het Food Center Amsterdam herontwikkeld. Deze toekomstige ontwikkeling heeft als gevolg dat via de geplande brugverbinding meer fietsers en wandelaars door de Donker Curtiusstraat en dus langs de locatie zullen komen. Food Center Binnenstad 7

10 3.3 Technische en functionele staat Bedrijfsverzamelgebouw Het bedrijfsverzamelgebouw verkeert technisch én functioneel in een slechte staat. Technische staat Het gebouw kampt met betonrot en de stalen kozijnen zijn ernstig gecorrodeerd. Verder zijn de installaties verouderd, is er een lift afgekeurd, is het gebouw energetisch zeer slecht en is er in de gevelelementen (hechtgebonden) asbest verwerkt. De huidige conditie van het gebouw maakt een grondige aanpak op korte termijn onvermijdelijk. Het gebouw zal tot op het casco moeten worden gestript en worden voorzien van een volledig nieuwe gevel en nieuwe installaties. Daarbij moet het betonrot worden aangepakt. Er zijn al tijdelijke veiligheidsmaatregelen getroffen, zoals het verwijderen van loszittend beton en maatregelen aan de beglazing, om te voorkomen dat naar beneden vallende stukjes beton en glas passanten zullen treffen. In zichzelf gekeerde uitstraling Het gebouw is nogal in zichzelf gekeerd. Door de manier waarop het nu als bedrijfsverzamelgebouw is ingericht, zijn er s avonds geen activiteiten en is het gebouw donker. De beleving aan de straat is daarom s avonds niet prettig. Twee doorgangen leiden naar het achterterrein waar behalve parkeren niets gebeurt. Het achterterrein eindigt met een keermuur naar het hoger liggende terrein van het Merkelbachgebouw. In de basis heeft het bedrijfsverzamelgebouw met haar kloekheid en eenvoud best potentie, mits de plint beter wordt uitgenut en er leven wordt toegevoegd. Het huidige achterterrein heeft, behalve het bieden van parkeerruimte, geen enkele kwaliteit. 8

11 Exploitatie De huidige staat van het gebouw en de verwaarloosde uitstraling maken verhuur steeds lastiger. De exploitatiekosten nemen intussen toe. Door toegenomen verhuisdynamiek worden de beheerkosten hoger. Ook moet steeds vaker huurkorting worden gegeven in de vorm van een of meer maanden huurvrij. Renovatie en exploitatie van een bedrijfsverzamelgebouw past niet binnen de kaders van de nieuwe Woningwet en binnen de visie en missie van De Key. Indien het gebouw zou worden verkocht, is het aannemelijk dat het geen bedrijfsverzamelgebouw meer zal zijn voor starters, maar gezien de benodigde ingrijpende renovatie een bedrijfsverzamelgebouw voor het hogere segment. De Key ziet juist kans om het gebouw in te zetten voor haar kerntaken en wil het graag transformeren tot studentenwoningen. 9

12 Merkelbachgebouw Het Merkelbachgebouw kampt ook met veroudering, huurdersklachten en achterstallig onderhoud. De conditie is veel minder slecht dan die van het bedrijfsverzamelgebouw. Dat maakt renovatie minder urgent, wel is onderhoud noodzakelijk. Omdat het een rijksmonument betreft, zal hierover afstemming plaatsvinden met Bureau Monumenten & Archeologie (BMA). Het trafogebouwtje en het toegangshek maken onderdeel uit van het monument. Onbebouwde kavel Het belendende braakliggende perceel langs de Kostverlorenvaart heeft in verschillende eerdere nietgerealiseerde plannen een invulling met wonen gekregen als onderdeel van een stedenbouwkundige visie op de strook Buyskade en omgeving. Er is duidelijk sprake van een ruimtelijk-functionele verwevenheid met bedrijfsverzamelgebouw en Merkelbachgebouw. Het huidige maaiveldniveau sluit aan op souterrainniveau van het Merkelbachgebouw. De extra kwaliteit van dit perceel is de plek aan het water. Conclusie De locatie heeft potentieel veel kwaliteit, maar de huidige uitstraling en bouwkundige staat, evenals het ontbreken van samenhang tussen de gebouwonderdelen, maken het een sombere en in zichzelf gekeerde plek in de stad. Om de potentie van deze locatie ten volle te benutten is een totaalvisie nodig, zowel ruimtelijk als programmatisch passend binnen de huidige context van De Key. Een gefaseerde uitvoering is wenselijk. Gezien de bouwkundige staat van het bedrijfsverzamelgebouw zal dit gebouw als eerste en met urgentie aangepakt moeten worden. Vanwege juridisch-planologische redenen vraagt nieuwbouw meer voorbereidingstijd en zal deze volgen op de transformatie van het bedrijfsverzamelgebouw. Voor het Merkelbachgebouw is primair van belang dat het noodzakelijk onderhoud wordt uitgevoerd, dit kan parallel met de planvorming van het bedrijfsverzamelgebouw worden voorbereid. Een meer ingrijpende renovatie kan dan plaatsvinden als de nieuwbouw is gerealiseerd. 10

13 Teruglopende huuropbrengsten Uitstraling: doods gebouw aan Donker Curtius Slechte bouwkundige staat van huidige galerijen Slechte bouwkundige conditie Deels vervangen liften Bedrijfsverzamelgebouw Monument Monumentale boom Merkelbach Onbebouwde omheinde kavel Slechte bouwkundige conditie gevel. Souterrain grotendeels onbenut Bodemvervuiling Onderhoud noodzakelijk Onsamenhangend geheel Donkere en onaangename binnenplaats Huidige situatie en conditie bedrijfsverzamelgebouw en Merkelbachgebouw 11

14 4. Ruimtelijke visie Planopzet van de locatie en inzoomen op de gebouwen 4.1 Planopzet Voor de opzet van de locatie zijn in eerdere fase twee stedenbouwkundige modellen onderzocht. 1. Het straatmodel. Dit sluit aan op een wandelroute langs het water. In dit model zal er een nieuwe publiek toegankelijke binnenstraat door het DC Van Hall-terrein lopen. 2. Het hofmodel. Door de nieuwbouw op het braakliggende terrein ontstaat een (semi-)gesloten bouwblok. 1. Straatmodel 2. hofmodel Het straatmodel is afgevallen. Vanwege de bebouwing direct aan de Kostverlorenvaart is geen doorgaande fiets- en wandelroute langs het water te realiseren. Vanuit de wens om meer reuring aan de bestaande straat toe te voegen en om kwaliteit toe te voegen aan het binnenterrein, is de keuze gemaakt voor het hofmodel. Dit model kenmerkt zich door levendigheid aan de buitenzijde en een collectief binnenhof voor alle gebruikers van de gebouwen. Het hof smeedt de drie planonderdelen aaneen tot een ensemble. Het hof Een volledig gesloten bouwblok is niet mogelijk vanwege de functies die het huidige Merkelbachgebouw in zich heeft. Een ontsluiting vanaf de Van Hallstraat blijft noodzakelijk, met name voor bezoekers van verfhandel Engels. Het huidige hek is onderdeel van het monument en maakt dat het hof buiten kantooruren afsluitbaar is. In plaats van de huidige twee parkeerterreinen die gescheiden zijn door een keermuur, ontstaat er één ruim hof met subtiele hoogteverschillen. Het zal als collectieve ruimte worden ingericht mét compensatie voor de boom aan de kade indien deze niet behouden kan blijven. De enige parkeerplaatsen op het hof zijn de 6 bezoekersplekken voor Engels. Het verlagen van het maaiveld bij het Merkelbachgebouw biedt de kans om een deel van het souterrain van het Merkelbachgebouw een gebruiksfunctie te geven die direct aansluit op het nieuwe hof en die de relatie tussen het gebouw en het hof versterkt. De verschillende gebouwen van het ensemble hebben een eigen karakter en verschillen in hoogte. Plint De ontsluitingen van de gebouwen zullen op maaiveld aan de straat plaatsvinden en daarmee de levendigheid vergroten ADRES MERKELBACH Ten behoeve van entree en expeditie van het Merkelbachgebouw, zal een deels toegankelijke binnenstraat moeten worden behouden ALZIJDIGE GEBOUWEN Alle gebouwen zijn alzijdig. Er vormen zich zo geen achterzijdes, zowel vanuit de buurt als vanaf het hof. Deze hoogteverschillen zorgen ervoor dat de gevels aan de hofzijde ook zichtbaar zijn vanuit de omgeving. Deze binnengevels maken daarom onderdeel uit van de stedenbouwkundige uitstraling. De gebouwen kennen dus een alzijdige uitstraling, er is geen achterkant. De plint van het bedrijfsverzamelgebouw biedt bij uitstek kansen om met nieuwe uitnodigende functies de uitstraling naar de straat te vergroten. De entrees zullen zich dan ook aan de straatzijde bevinden. 12

15 4.2 Inzoomen op het bedrijfsverzamelgebouw De bestaande structuur van het bedrijfsverzamelgebouw maakt een logische knip in functioneel gebruik tussen plint en bovenbouw. De huidige interne corridorontsluiting begint vanaf de eerste verdieping en is een voor de hand liggende programmatische scheiding. Door de corridorontsluiting en de bestaande stramienen zijn de (liftontsloten) verdiepingen zeer geschikt te maken voor kleine woonunits voor studenten. De galerij en de liften aan de achterzijde zijn bouwkundig in dusdanig slechte staat, dat deze verwijderd zullen worden. Door deze ingreep en de noodzaak de puien te vervangen, zal de gevel aan de hofzijde minder monotoon en minder als achterkant ogen. Doorsnede De structuur van het bedrijfsverzamelgebouw maakt een logische knip in functioneel gebruik tussen plint en bovenbouw CORRIDOR CORRIDOR Alzijdige leefuitstraling van gebouwen op het DC Van Hall-terrein Liftontsloten CORRIDOR intern ontsloten 13

16 kantoorplek showroom relatie binnen en buiten werkvloer 14 Doorsnede bedrijfsverzamelgebouw

17 Levendige en open plint Een open en uitnodigende plint zorgt voor verbeterd contact tussen de bewoners en gebruikers van het ensemble, de mensen op straat en de buurt. De sociale veiligheid op straat verbetert met levendigheid in de plint. Het is van belang dat er ook na werktijd levendigheid in de plint is, zodat niet s avonds het aangename gevoel van overdag verdwenen is. Een plint die om 18:00 uur donker is, is onwenselijk. De plint van het bedrijfsverzamelgebouw heeft een hoge ruimtelijke kwaliteit. De huidige ruimtes hebben drie verdiepingen: de kelder, de begane grond en een entresol. Het goed benutten van de doorsnede levert veel extra kwaliteit. Door deze doorsnede te combineren met de huidige brede fronten aan de straat, ontstaan er bijzondere gebruiksmogelijkheden van de ruimte. Aan de straat Showroom - Tonen, vanuit de showroom naar de Entresol - Werken en naar beneden de Kelder - Produceren. De volgende ingrepen dragen bij aan een verbetering van het straatbeeld: 1. Doorsnede ruimtelijk maken en de kelder bij de ruimte betrekken 2. Luifelverlichting 3. Relatie creëren met het binnenhof. Doorzicht en licht vanuit het binnenterrein zorgen voor lichtere ruimtes 4.3 Nieuwbouw en Merkelbachgebouw Het nieuwe woongebouw sluit aan op het hof, de woningen op de begane grond sluiten hier direct op aan. Het woongebouw krijgt de gewenste alzijdige uitstraling door een portiek of corridorontsluiting, in combinatie met studiotypologie (ca. 40m2). De aansluiting van de nieuwbouw op het Merkelbachgebouw vraagt een zeer zorgvuldige oplossing. Samen met de afdeling Stedenbouw en Bureau Monumenten en Archeologie zal dit in de komende fase verder worden uitgewerkt. Onderstaande aandachtspunten zijn door de afdeling Monumenten meegegeven (volledig advies zie bijlage) het terugleggen van nieuwbouwrooilijn aan de kade het vrijhouden van de zuidelijke Merkelbachgevel (m.u.v. een eventuele verbinding via de reeds bestaande gevelopeningen op kelder/maaivelniveau) het laten verspringen van de bouwhoogtes van de nieuwbouw het voortborduren op de asymmetrische compositie van kubische volumes die het Merkelbachgebouw en de voormalige verffabriek van Lau Peters (1940, gemeentelijk monument in procedure) kenmerkt. Hierdoor kan ook een link worden gelegd met het bedrijfsverzamelgebouw dat een heel andere schaal, maat en opzet heeft de architectuur van (een deel van) de bestaande gebouwen met de in het zicht gelaten betonnen draagconstructies, de bakstenen velden en de stalen vensters gebruiken als aanknopingspunt. Door deze ingrepen wordt de plint gemaximaliseerd zonder dat de kleinschaligheid van de bedrijvigheid verloren gaat. Alleen op de plek van de horeca zal een aantal units worden samengevoegd, zie hiervoor het hoofdstuk Programmatische visie. De luifel en doorsnede kunnen een karakteristieke meerwaarde leveren aan deze bedrijven Bij het toevoegen van een gebruiksfunctie aan het souterrain van het Merkelbachgebouw zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de bestaande structuur van het gebouw en de bestaande gevelopeningen. Deze ingreep zal zorgvuldig worden afgestemd met Bureau Monumenten en Archeologie. 15

18 5. Programmatische visie Bewoners, bedrijven en de ruimtelijke samenhang De bewoners Starters De Key wil graag bijdragen aan een dynamische stad met kansen voor starters op de woningmarkt zodat de stad zichzelf blijft vernieuwen en uitvinden. Op de locatie zullen in de aanvullende nieuwbouw ca. 35 sociale huurwoningen voor starters (inkomen < ) worden gerealiseerd. De appartementen zijn dus niet bedoeld voor de young urban professionals, maar voor jonge mensen die aan de start van hun werkcarrière staan en die (nog) niet voldoende verdienen om zelf een woning te kopen of in de vrije sector te huren. De Key wil deze doelgroep blijvend faciliteren en daarom de woningen met een tijdelijk contract verhuren. De leeftijdscategorie van starters is van 18 t/m 27 jaar. Studenten Daarnaast wil De Key, ter vervanging van tijdelijke studenteneenheden elders in Amsterdam waarvan vergunningen aflopen, inzetten op permanente eenheden voor studenten onder andere in het bedrijfs-verzamelgebouw. De structuur van het huidige bedrijfsverzamelgebouw leent zich bijzonder goed voor studentenhuisvesting door de aanwezige binnencorridor vanaf de eerste verdieping. Er kunnen ca. 180 woningen worden gerealiseerd. Gezien de ligging in het centrum (300 meter van de Jordaan) verwachten wij dat deze locatie zeer gewild zal zijn. Dat betekent dat dit complex veelal een tweede stap in de wooncarrière van de student zal worden, de benodigde inschrijftijd zal ongeveer 2,5 tot 3 jaar zijn. De studenten die hier gaan wonen zullen over het algemeen dan ook wat ouder zijn dan gemiddeld. De doelgroep voor deze woningen bestaat dus primair uit oudere studerende jongeren aan een mbo-, hbo- of wo-instelling en promovendi (deze zijn wettelijk gelijkgesteld aan studenten). De beide doelgroepen, oudere studenten en mensen aan het begin van hun werkcarrière, liggen erg dicht bij elkaar zowel in leeftijd als in levensfase. Deze passen goed bij elkaar op één locatie. De bedrijven De programmering van de drie gebouwen met een overkoepelend thema zal de onderlinge samenhang versterken. Het thema is Maken. Bedrfijsverzamelgebouw: Nieuwe ambacht De plint van het bedrijfsverzamelgebouw heeft als thema Nieuwe Ambacht en geeft lokale kleine ondernemers de kans hun producten te maken (in de kelder), te tonen (in de showroom) en kantoor te houden (in de entresol). Dit gebruik sluit naadloos aan bij de structuur die het bestaande gebouw biedt. Er kan worden gedacht aan een koffiebranderij met koffieschenken op de begane grond en werkplekken op de entresol, een bierbrouwer (bijv. Oedipus), een fietsenmaker (bijv. Van Moof), een 3D-printbedrijf (bijv. Joris Laarman), een meubelmaker (bv. Gewoon Hout) of de Vegetarische Slager. Op de hoek van de Donker Curtiusstraat en de Van Hallstraat zorgt een horecafunctie voor extra levendigheid in de straat. De horeca is kleinschalig en buurtgericht, zoals bijvoorbeeld de Stadskantine aan de Van Woustraat. Merkelbachgebouw: fabriekskarakter Het Merkelbachgebouw kan blijven functioneren zoals het is met verfwinkel Engels, het architectenbureau, een pr-bureau voor mode en lifestyle en de twee woningen. De huidige functies passen goed in het fabriekskarakter van het gebouw: de verfhandel als duidelijkste voorbeeld, maar ook het architectenbureau en de twee dienstwoningen die nog steeds verhuurd worden als woningen. Op de langere termijn kan het Merkelbachgebouw het concept verder versterken door aan te sluiten bij de programmering van de plint van het bedrijfsverzamelgebouw. Net als bij het bedrijfsverzamelgebouw is ook bij het Merkelbachgebouw de bestaande structuur een logische aanleiding voor het toekomstig gebruik. Het is ooit gebouwd als fabriek met bedrijfswoningen en zou dat in de toekomst ook weer kunnen zijn. Binnen hetzelfde thema als de plint van het bedrijfsverzamelgebouw, biedt Merkelbach straks plaats voor grotere lokale ondernemer(s). Ook zouden ondernemers die uit de plint van het bedrijfsverzamelgebouw groeien, in het Merkelbachgebouw hun producten kunnen vervaardigen. Een mooi voorbeeld van een dergelijk gegroeide onderneming is worstenmaker Brandt& Levie, zij zijn ooit klein begonnen en hebben onlangs een grote locatie aan de Archangelkade betrokken met een ruimte voor workshops. Gezamenlijke invulling bewoners en bedrijven Omdat we zoeken naar bedrijven met dezelfde signatuur, is het een optie om de gezamenlijke gebruikers zelf een nieuwe gebruiker te laten voordragen als er een bedrijfsruimte leegkomt. Een vorm van coöptatie dus, uiteraard tegen vooraf vastgestelde huurprijs. Hiermee wordt de samenhang, samenwerking en verbondenheid op deze plek gewaarborgd en ontstaat een nieuwe betekenisvolle plek in de stad. De levendigheid die de makers met zich meebrengen, past goed bij de jonge doelgroep die hier zal gaan wonen. De nieuwe bewoners zullen de dynamiek die op deze plek ontstaat zeker weten te waarderen. Alle huurders, bewoners en makers, ontmoeten elkaar op de binnenhof, de common space. Het collectieve hof is een verbindend element en meer dan alleen verblijfsgebied. Het hof zorgt voor een ruimtelijk logische structuur. Bij de inrichting van het hof zal voldoende ruimte worden gelaten voor initiatieven van huurders zoals bijvoorbeeld moestuintjes, een basketbalveldje of een buitenstudiehoek. De Key zal in de komende fase verder onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een gezamenlijke invulling van het hof met huurders en voor actief beheer door de huurders van de gebouwen, bijvoorbeeld door naast een huurcontract ook lidmaatschap van het Hof op te nemen. 16

19 17 1 7

20 6. Randvoorwaarden Fysieke, procesmatige en beheersmatige randvoorwaarden 6.1 Parkeren Auto s In de resterende ruimte van de kelder van het bedrijfsverzamelgebouw kunnen 30 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Deze parkeerplekken zijn primair bestemd voor de bedrijfsruimten van het bedrijfsverzamelgebouw, de huidige gebruikers van het Merkelbachgebouw, en enkele plekken voor de starterswoningen. Uitgangspunt is dat voor de studentenwoningen een parkeernorm van nul geldt, met de voorwaarde dat de studenten niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. De Key zal dit nadrukkelijk opnemen in de campuscontracten die met de studenten worden afgesloten. Voor verfwinkel Engels zullen in het hof zes parkeerplekken worden opgenomen voor bezoekers van de winkel. Het voorstel is om voor de bedrijven van het bedrijfsverzamelgebouw tenminste één parkeerplaats te koppelen aan het huurcontract voor de bedrijfsruimte Op dit moment zijn er nog 20 vergunningen uitgegeven op straat, bij het beëindigen van huurcontracten van het bedrijfsverzamelgebouw zullen deze komen te vervallen. Aan nieuwe huurders van bedrijven en/of woningen binnen de DC Van Hall-locatie worden geen nieuwe parkeervergunningen afgegeven. Gebouw Merkelbachgebouw Nieuwbouw bedrijfsverzamelgebouw Merkelbachgebouw totaal in kelder programma woningen kantoren verfwinkel (bezoekersplekken in hof) starterswoningen bedrijfsruimte studenten toekomstige ontwikkelingen aantal parkeerplekken Fietsers In het bedrijfsverzamelgebouw is op de begane grond een ruime fietsenstalling opgenomen voor 186 fietsen en 8 scooters. Deze is heel gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk vanaf de steeg (Donker Curtiusstraat). Vanuit de fietsenstalling is er een directe toegang tot het hof of men kan direct via het trappenhuis omhoog. Wellicht kan een combinatie worden gevonden met een beheerder/fietsenmaker. Om zeker te weten dat het hof geen grote fietsverzamelplaats wordt, zal in het lidmaatschap van het Hof ook een hofreglement worden gehanteerd met o.a. regels voor fietsenstalling. In het beheer zal hier ook streng op worden toegezien. In de uitwerkingsfase wordt verder onderzocht of het monumentale trafogebouwtje wellicht ook als fietsenstalling kan worden aangewend. Voor bezoekers die hun fiets moeten parkeren, moet nog een goede oplossing worden gezocht. De openbare ruimte in de directe omgeving biedt slechts beperkte ruimte aan bezoekersparkeren. Indien fietsparkeren van bezoekers en/of bewoners meer ruimte vraagt dan de beschikbare openbare ruimte biedt, zal binnen de beschikbare ruimte in de plint en/of het binnenhof ruimte voor bezoekersfietsparkeren worden ingericht. 6.2 Studenten en overlast? De Key heeft jarenlange ervaring met het huisvesten van studenten. Als voldaan wordt aan een aantal randvoorwaarden, gaat het huisvesten van studenten in de buurt gewoon goed. Het realiseren van een goede, buitengewoon makkelijk bereikbare fietsenstalling, is een dergelijke randvoorwaarde. Ook studenten stallen hun fiets het liefst binnen, mits het hen gemakkelijk wordt gemaakt. Verder krijgen de studentenwoningen geen of beperkte buitenruimte direct bij de woning, de bestaande galerijen aan het gebouw worden verwijderd. Alleen de woningen op de bovenste verdieping behouden mogelijk het terras. Goed beheer is onontbeerlijk, één beheerder/huismeester van De Key heeft de verantwoordelijkheid voor een aantal vaste complexen. Standaard wordt er bovendien één keer per maand een ronde gelopen ter controle op schoon, heel en veilig. Dit gebeurt uiteraard vaker als het nodig is. Zeker zo belangrijk is dat de beheerder de bewoners kent: het huurcontract wordt weliswaar digitaal afgesloten, maar de sleutel van de woning wordt door de beheerder op locatie aan de student uitgereikt. De student krijgt dan ook uitleg over het complex. Juist deze persoonlijke benadering is effectief. 6.3 Omwonenden en belanghebbenden Met deze visie op de locatie kan een prachtige plek in de stad en nieuwe plek voor de buurt ontstaan. Dat het bedrijfsverzamelgebouw nodig aangepakt moet worden, zal voor de buurt zichtbaar en duidelijk zijn en naar verwachting wel op instemming kunnen rekenen. De totaalvisie en programma bevatten voldoende elementen die voor de buurt prettig zullen zijn, zoals de kleinschalige bedrijvigheid en de levendige plint. De komst van studenten in relatie tot mogelijke (geluids-)overlast, fietsparkeren en horeca zullen wellicht ook vragen oproepen. De Key organiseert in afstemming met stadsdeel West informatiebijeenkomsten. 18

21 De Key zal in afstemming met stadsdeel West een eerste informatiebijeenkomst organiseren waarvoor alle omwonenden worden uitgenodigd. De Key zal haar visie in deze eerste informatiebijeenkomst toelichten, waarbij de voorgestelde randvoorwaarden, uitgangspunten en programma voor de locatieontwikkeling worden uitgelegd Niet alleen de visie, maar ook het vervolgtraject zullen worden besproken. Het is belangrijk om vanaf het begin duidelijk te zijn over de rol van de omwonenden en de mate van participatie. Hiervoor kan aansluiting worden gezocht bij de vijf treden van de participatieladder bij burgerparticipatie (informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren, meebeslissen). Voor dit plan zal het voornamelijk gaan om de onderste twee treden: infomeren en raadplegen. Raadplegen: we willen graag de mening horen van omwonenden. Wat leeft er, zijn er nieuwe ideeën? De Key is niet verplicht de ideeën over te nemen of de plannen aan te passen, maar zal er wel zoveel mogelijk rekening mee houden. Altijd moet er een of andere vorm van terugkoppeling plaatsvinden. Deze raadpleging kan bijdragen aan de kwaliteit van de plannen en draagvlak in de buurt. Afhankelijk van de uitkomsten van de eerste informatiebijeenkomsten zal in afstemming met het stadsdeel besloten worden welke vervolgbijeenkomsten georganiseerd worden in voorbereiding op de aanvragen van de benodigde omgevingsvergunningen, de wijziging van het bestemmingsplan en eventuele wijzigingen aan de openbare ruimte. 6.4 Huurders bedrijfsverzamelgebouw Op dit moment worden bij mutatie alleen nog contracten aangegaan voor een half jaar, met uitzondering van het Cartesius Lyceum waarmee een huurovereenkomst voor één jaar is afgesloten. Alle overeenkomsten die onlangs en nu nog worden afgesloten, eindigen van rechtswege. Het aantal langjarige contracten is beperkt. In dezelfde periode dat de omwonenden worden geïnformeerd, zullen alle huurders worden uitgenodigd voor een bijeenkomst waarin we de plannen voor het gebouw kenbaar maken en de planning en het stappenplan zullen toelichten. In deze bijeenkomst wordt duidelijk aangeven dat we met elke huurder individueel in gesprek gaan om te bespreken wat onze plannen betekenen voor de huurder. We benaderen alle huurders dus actief, te beginnen met de huurders met de langjarige contracten. In de periode vanaf de eerste voorlichtingsbijeenkomst zal een vast contactpersoon op vaste dagen spreekuur houden in het gebouw, zodat huurders met hun vragen direct terecht kunnen bij de verantwoordelijke medewerker. Daarnaast kan een huurder de verantwoordelijke medewerker altijd benaderen voor een afspraak buiten het reguliere spreekuur. Door huurders ruim de tijd te geven om iets anders te zoeken en door de mogelijkheid om andere huisvesting te bieden, verwachten wij, ook gezien de hoge mutatiegraad, geen grote problemen met de huidige huurders. 6.5 Duurzaamheid Hergebruik van gebouwen is het eerste aspect van duurzaamheid. Daarnaast draagt de specifieke programmering van de gebouwen ook bij aan duurzaamheid, namelijk de keuze voor ondernemers die lokaal producten maken. Verder wordt vanzelfsprekend aangesloten op het duurzaamheidsbeleid van De Key: Nieuwbouw basis EPC-eis bouwbesluit, streven klimaatneutraal Maximale inspanning op verduurzaming van het bestaande bedrijfsverzamelgebouw. Mede gezien het volume van het gebouw valt daar de grootste winst te behalen. Doel is het behalen energielabel A met een zo laag mogelijke energievraag en energiekosten voor de huurder. Uitgangspunt is de trias energetica : eerst vraag beperken, dan duurzaam opwekken en dat met een zo hoog mogelijk rendement inzetten. Wens zonnepanelen voor collectieve voorzieningen in het bedrijfsverzamelgebouw en nieuwbouw. Bij voorkeur zijn deze niet nodig om gewenste energie-index te halen, maar additioneel zodat deze bijdragen aan verdere besparing op energieverbruik en -kosten. Verder onderzoek naar de mogelijkheid om zonnepanelen aan te sluiten op individuele woningen Fsc-hout, led-verlichting in algemene ruimten en individuele bemetering Huurders zijn goed geïnformeerd over hun installatie 6.6 Bodem, kabels en leidingen De kabels en leidingen zijn geïnventariseerd, zie bijlage. De bestaande trafo heeft, buiten de huurders van het bedrijfsverzamelgebouw, geen andere gebruikers. De strook grond voor het Merkelbachgebouw en het onbebouwde terrein zijn beide ernstig vervuild. In de notariële akten voor zowel het bedrijfsverzamelgebouw als voor het Merkelbachgebouw is een aantekening opgenomen betreffende artikel 55 Wet bodembescherming. 6.7 Boom aan de kade Uitgangspunt is behoud van de Italiaanse populier aan de Kostverlorenvaart. Als bij de uitwerking van de nieuwbouw blijkt dat het niet mogelijk is de boom te behouden, wordt deze vervangen. Ook in het nieuwe hof zullen groenvoorzieningen gerealiseerd worden. 6.8 Overig In het vervolgtraject is akoestisch onderzoek nodig vanwege het wegverkeerslawaai van de Van Hallstraat. Andere onderzoeken die nodig zijn voor bestemmingswijziging/omgevingsvergunning, zoals externe veiligheid en luchtkwaliteit, zullen eveneens in de vervolgfase worden meegenomen 19

22 HUIDIG kansen noodzaak renovatie bedrijfsverzamelgebouw eigenaar van hele locatie: mogelijkheid nieuwe plek in stad te maken verduurzaming nieuw programma binnenruimte veel volume realiseren permanente studentenhuisvesting en jongerenwoningen risico s monumentale boom beperkingen bestemming door vervuilde grond bezwaren uit de buurt bezwaren huurders bedrijfsverzamelgebouw bezwaren huurders Merkelbachgebouw woningwet - speelveld woningcorporaties overlast fietsen verkeersaantrekkende werking ondernemers in de plint Merkelbachgebouw monument huidig bestemmingsplan Sterk centrale plek in de stad mooi monument onbebouwde kavel veel volume aan fietsroute aan water strategie uitnutten locatie één ruimtelijke visie één programmatische visie nieuwbouw maakt blok af collectief hof als verbindend element verduurzaming door volledige transformatie en nieuwbouw strategie nieuw(e) bo(o)m(en) in hof de buurt goed informeren en goed naar de buurt luisteren realiseren programma vnl wonen realiseren goede en gemakkelijk bereikbare fietsenstalling bezoekersparkeren Engels in hof, overig parkeren bedrijven in garage onder bedrijfsverzamelgebouw goede afstemming met BMA goede afstemming met stadsdeel zwak huidige conditie bedrijfsverzamelgebouw donkere binnenplaats onsamenhangend geheel doods gebouw aan Donker Curtius uitstraling bedrijfsverzamelgebouw teruglopende huuropbrengsten bedrijfsverzamelgebouw aanwezigheid asbest en betonrot bedrijfsverzamelgebouw bodemvervuiling strategie strippen tot op casco en transformeren één hof dat gebouwen aansluit op maaiveld en verbindt levendigheid aan plint door type ondernemer, levendigheid verdiepingen toevoegen door wonen geheel nieuwe gevel bedrijfsverzamelgebouw verbeteren uitstraling lokale ondernemers voor de plint en Merkelbach, overig wonen studenten en starters strategie goed aanvullend onderzoek bodem, asbest en beton tijdig opzeggen huurders bedrijfsverzamelgebouw en alternatief bieden huurders Merkelbach kunnen blijven strippen gevel bedrijfsverzamelgebouw incl. asbest verwijderen galerijen binnenzijde bedrijfsverzamelgebouw saneren bodem 20 SWOT met strategie

23 7. Conclusie Met het voorliggende voorstel heeft De Key zowel ruimtelijk als programmatisch een totaalvisie neergelegd waarmee een nieuwe, betekenisvolle plek in de stad ontstaat. Betekenisvol voor de buurt, niet alleen omdat er veel meer levendigheid ontstaat aan de bedrijvenplint, maar ook omdat er gewoond gaat worden op de verdiepingen. Betekenisvol ook voor de toekomstige gebruikers van het hof dat niet alleen verblijfsruimte is, maar een plek om elkaar te ontmoeten, om samen te gebruiken en te beheren. De levendigheid die de makers met zich meebrengen past goed bij de jonge doelgroep die hier gaat wonen. De herontwikkeling draagt bij aan de doelstelling van De Key tot het realiseren van een substantieel aantal permanente woningen voor studenten in een duurzaam gerenoveerd gebouw. De nieuwbouw biedt starters op een prachtige plek in de stad een kans op de woningmarkt. 21

24 BIJLAGEN DONKER CURTIUSSTRAAT 1. Bedrijfsverzamelgebouw 1. ABC VAN HALLSTRAAT 2. Merkelbach Situatie bestaand 22

25 DONKER CURTIUSSTRAAT 3. nieuw 3. Nieuw 1. Bedrijfsverzamelgebouw 1. ABC 2. Merkelbach VAN HALLSTRAAT Situatie NIEUW 23

26 V A N REENENSTRAAT VAN HALLSTRAAT B.B DONKER CURTIUSSTRAAT 20 STRAAT DONKER CURTIUSSTRAAT KOSTVERLORENVAART EERSTE KOSTVERLORENKADE 15 Huidig Bestemmingsplan Enkel te bebouwen binnen bestaande bouwvlakken Maximale bouwhoogtes binnen bouwvlak Buiten bestaande bouwvlakken voor 5% te bebouwen. Bestemmingsplankaart bestaand 24

27 VAN REENENSTRAAT horeca functie in plint VAN HALLSTRAAT toegang niet privaat vanwege ontsluiting Merkelbach aan binnengebied B.B. 171 gedeeltelijk transformatie ABC kantoren/bedrijven naar wonen DONKER CURTIUSSTRAAT 27 = BESTAAND binnengebied 10% te bebouwen 13 = BESTAAND verlevendigen kopgevel monument STRAAT 25 nieuwbouwvolume waardevolle boom; indien niet behouden verplaatst of gecompenseerd EERSTE KOSTVERLORENKADE DONKER CURTIUSSTRAAT KOSTVERLORENVAART Voorstel Uitgangspunten nieuwe ontwikkeling ABC Afwijkingsprocedure voor gedeeltelijke transformatie van kantoren/bedrijven naar woningen voor ABC gebouw Bestemmingsplankaart nieuw 25

28 P dakvloer P dakvloer P vijfde verdieping P vijfde verdieping P vierde verdieping P vierde verdieping P derde verdieping P derde verdieping P tweede verdieping P tweede verdieping P eerste verdieping P eerste verdieping P begane grond P begane grond P = P begane grond 4.30-p 3.00-p 200 opstelruimte 6% % 24% vermoedelijk stabiliteit parkeerplaatsen % te slopen +70mm ophogen 24% Uitgang Voetgangers parkeergarage P ruimtelijke contour % 20% P dakvloer P vijfde verdieping P vierde verdieping P derde verdieping P tweede verdieping P eerste verdieping P begane grond 200+ P begane grond Plattegrond kelder P = 0 26

29 26+ BEDRIJFSRUIMTE 29+ WOONFUNCTIE 29+ BEDRIJFSRUIMTE 34+ lift hek Entree Merkelbach 48+ ENTREE 37+ NIEUWBOUW TRAFO Scooters 186 Fietsen te slopen , , F (dubbel) Entree studenten secundair 30F (dubbel) Entree Horeca naar terras contour garage 36+ vluchttrap Entree Fietsenstalling vluchttrap 49+ Entree Fietsenstalling 16F (dubbel) F (dubbel) F (dubbel) 30F (dubbel) F (dubbel) (bestaand) F (dubbel) 240+ Fietsenstalling 287+ leverancier Engels Entree Starterswoningen leverancier Engels leverancier Engels Entree Bergingen(Fiets) Starters 251+ Entree Nieuwbouw secundair lift Entree Fietsenstalling 24% BEDRIJFSRUIMTE lift post Entree Horeca Entree Entree Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Entree Studenten Entree Voetgangers parkeergarage 6% 20% BEDRIJFSRUIMTE opstelruimte HORECA Bedrijfsruimte contour garage lift Fietsenmaker Entree Entree Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte P plattegrond maaiveld 27

30 totaal: laag 0,1 BOG laag 2t/m7 Starterswoningen 563m 2 [33 GBO] lift [28 GBO] [28 GBO] 33 GBO] [28 GBO] [28 GBO] [28 GBO] lagen met 7 starterswoningen = 42 stuks (1236m2 GO) E D C 46 m2 GO 37 m2 VBR vluchttrap 24 m2 GO 20 m2 VBR 37 m2 GO 33 m2 VBR te slopen te slopen 24 m2 GO 20 m2 VBR 37 m2 GO 33 m2 VBR vluchttrap VBR lift lift 1VBR 7500 B 28 m2 GO 23 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR 28 m2 GO 23 m2 VBR 7500 A VERDIEPING totaal: laag -1,0,1 BOG laag 2-5 Studentenwoningen laag 6 Studentenwoningen (setback)

31 totaal: laag 0,1 BOG laag 2t/m7 Starterswoningen Bestaand: 2 woningen [33 GBO] lift [28 GBO] [28 GBO] 33 GBO] [28 GBO] [28 GBO] [28 GBO] lagen met 7 starterswoningen = 42 stuks (1236m2 GO) E D C 46 m2 GO 37 m2 VBR vluchttrap 24 m2 GO 20 m2 VBR 37 m2 GO 33 m2 VBR te slopen te slopen 24 m2 GO 20 m2 VBR 37 m2 GO 33 m2 VBR vluchttrap VBR lift lift 1VBR 39 m2 GO 35 m2 VBR 7500 B A 28 m2 GO 23 m2 VBR 27 m2 GO 22 m2 VBR Plattegrond dakverdieping VERDIEPING (Setback) totaal: laag -1,0,1 BOG laag 2-5 Studentenwoningen laag 6 Studentenwoningen (setback) 29

32 30 Tekening kabels en leidingen

33

34 32