KAVELPASPOORT. Iepenlaan Dubbeldam

Transcriptie

1 KAVELPASPOORT Iepenlaan Dubbeldam Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam oktober

2 Kavelpaspoort Locatie Iepenlaan, Dubbeldam Oktober 2016 Dubbeldam, ooit een zelfstandige gemeente, is een van de mooiste en meest geliefde wijken van Dordrecht. Dubbeldam bestaat uit een oude dorpskern, enkele landwegen en veel nieuwbouw. Aan het Damplein ligt het winkelcentrum, waar u onder andere terecht kunt voor de dagelijkse boodschappen en de weekmarkt. Er zijn in Dubbeldam diverse voorzieningen zoals basisscholen voor openbaar en bijzonder onderwijs. De wijk grenst aan natuurgebied de Hollandse Biesbosch. Ben je geïnteresseerd in zelfbouwen? Meld je aan voor nieuwsbrief op en volg de pagina Zelfbouwen in Dordrecht op Facebook. Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 2

3 Iepenlaan: kavels A-1, A-2 en A-3 Waarmee moet u rekening houden wanneer u een huis bouwt aan de Iepenlaan? Dit locatiepaspoort bevat de bouwregels en beeldkwaliteitsrichtlijnen voor de kavels A-1, A-2 en A-3. Algemeen Project: Zelfbouw Iepenlaan Voor de ontwikkeling zijn de volgende documenten kader stellend: Bestemmingsplan Dubbeldam (2013), inclusief 2e herziening Dubbeldam, locatie Iepenlaan Welstandsnota gemeente Dordrecht. Daarnaast zijn er, aanvullend op het bestemmingsplan en de welstandsnota, specifieke regels van toepassing voor maatvoering, bouwwijze en beeldkwaliteit. Voor de verbeelding van genoemde kaders wordt verwezen naar bijlage 1 (Verbeelding kavelpaspoort PO Iepenlaan d.d.06 juni 2016) Kavelinformatie De zelfbouwwoningen vormen gezamenlijk de bebouwing langs de Iepenlaan. Er is sprake van drie kavels met een variërende diepte tussen de 30 en de 60 meter. Er kunnen maximaal drie vrijstaande woningen worden gebouwd. Dit kavelpaspoort gaat uit van drie woningen op drie kavels. Bij de biedprocedure (zie laatste paragraaf) kan op meer dan een kavel worden geboden. Als blijkt dat er voor twee aansluitende kavels of voor alle kavels door één bieder het hoogste bod is uitgebracht, dan wordt op deze locatie de bouw van twee woningen of zelfs een woning toegelaten. Mocht deze situatie zich voor doen, dan wordt het kavelpaspoort hiertoe iets verder uitgewerkt. Woningtype: vrijstaande woning. Kavelaanduiding en oppervlakte: A-1: 610 m2, A-2: 710 m2 en A-3: 1030 m2. Kavelprijs: De kavels worden niet tegen een vaste prijs verkocht maar via een biedprocedure. Bouwregels per kavel alle bebouwing voldoet aan het geldende bestemmingsplan; het aantal woningen bedraagt maximaal 1 woning per kavel; de woningen worden ontsloten via de Iepenlaan; de woningen worden gebouwd in de gevellijn, dan wel maximaal 4 m daarachter; de afstand van de hoofdbebouwing tot de zijdelingse perceelgrens is minimaal 2,5m; in afwijking hiervan mogen maximaal 2 woningen aan elkaar worden gebouwd; er wordt niet gebouwd (geen gebouwen) in de zones met de bestemming Tuin ; de oppervlakte van de hoofdbebouwing bedraagt maximaal150 m2, daarnaast zijn de vergunningsvrije bouwwerken (zoals bedoeld in de landelijke wet- en regelgeving) toegestaan; de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11m, met dien verstande dat de derde bouwlaag uitsluitend in de vorm van een kap mag worden gebouwd; het bouwen van ondergrondse bouwwerken is toegestaan onder de hoofdbebouwing. Alle bodemingrepen tot maximaal 1,5 meter beneden maaiveld kunnen zonder archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd worden. Dit geldt ook Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 3

4 voor het plaatsen van diepere funderingspalen en/of de aanleg van een rioolaansluiting. Voor de aanleg van kelders of een ondergrondse parkeergarage is archeologisch vervolgonderzoek verplicht, op kosten van de zelfbouwer de aan- en bijgebouwen liggen ten minste 1m achter de voorgevel van het hoofdgebouw en niet in de bestemming Tuin. Parkeren Parkeren vindt plaats op eigen terrein naast de woning. De zelfbouwer legt zelf 2 parkeerplaatsen aan en zorgt voor instandhouding daarvan. Fietsen worden gestald in de berging of garage. Bezoekers parkeren op openbare parkeerplaatsen in de buurt. Er is in dit deel van Dubbeldam geen betaald parkeerregime. Richtlijnen Beeldkwaliteit Elk bouwplan waarvoor een bouwvergunning nodig is, wordt door de Welstands- en Monumentencommissie getoetst aan redelijke eisen van welstand. Voor alle zelfbouwwoningen gelden de basiscriteria uit de gemeentelijke Welstandsnota als toetsingskader. De locatie Iepenlaan ligt in de wijk Dubbeldam en valt onder het regulier welstandsregime en het gebiedstype Wederopbouw - Stratenwijken. De zelfbouwlocatie zal door de wijze van ontwikkelen, namelijk per kavel, een sterke architectonische individualiteit per woning krijgen. Daar de kavels onderdeel uitmaken van een strook vrijstaande woningen aan de rand van Dubbeldam, die op eenzelfde manier zijn ontwikkeld, zullen de woningen zich relatief gemakkelijk voegen naar de kenmerken van de wijk. Aanvullende richtlijnen beeldkwaliteit: De woning wordt bij voorkeur ontworpen door een architect die is ingeschreven in het Architectenregister. Tijdens de bespreking van het bouwplan in de commissie dient in ieder geval een professional aanwezig te zijn, die het plan kan toelichten. De woning heeft een architectuur, die past bij de bestaande bebouwing langs de rand van Dubbeldam. Interactie tussen woning en openbare ruimte is belangrijk in verband met de sociale veiligheid; gesloten gevels aan de straat zijn daarom niet toegestaan. Aanbouwen vormen een integraal onderdeel van het totaalontwerp. Begrippen en wijze van meten Voor een verklaring van de in het kavelpaspoort gebruikte begrippen en de wijze van meten wordt verwezen naar het bestemmingsplan Dubbeldam (2013) Geldend bestemmingsplan Dubbeldam (2013) Om de bouw van (maximaal) 3 woningen mogelijk te maken is op 15 juni 2016 het bestemmingsplan 2e herziening bestemmingsplan Dubbeldam, locatie Iepenlaan vastgesteld. Genoemd bestemmingsplan, dat op 6 augustus 2016 in werking is getreden, kan worden ingezien via Overige aandachtspunten Het speelveld aan de westzijde van de locatie blijft (in aangepaste vorm) bestaan; het speelveld wordt een kwartslag gedraaid en in een kleinere vorm uitgevoerd in kunstgras en voorzien van ballenvangers. Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 4

5 Het nutsgebouw aan de oostzijde van de locatie, een glasvezelgebouwtje van Reggefiber, blijft gehandhaafd (wordt ook op termijn niet verplaatst). Wanneer de airconditioning in dit gebouwtje aan slaat, dan kan dit in de directe nabijheid iets te horen zijn. De grond wordt bouwrijp, vrij van bebouwing geleverd. + De structuurbepalende bomen langs de Iepenlaan en de Oudendijk blijven behouden. Op de uit te geven gronden staan diverse bomen. Voor deze bomen is geen kapvergunning vereist. Wanneer bij de verkoop blijkt dat de koper deze bomen (of een aantal daarvan) niet wil behouden, dan worden ze alsnog op kosten van de gemeente gekapt en verwijderd. Biedprocedure en vervolgstappen Deze locatie leent zich goed voor een biedprocedure gericht op verkoop aan de hoogste bieder. Uitgegaan wordt van kaveluitgifte op basis van inschrijving en gunning aan de hoogste bieder. Bij de in het laatste kwartaal van 2016 geplande biedprocedure zullen de hierna beschreven voorwaarden worden gehanteerd. De grond wordt verkocht aan degene die het hoogst heeft ingeschreven op kavel A1 en/ of kavel A2 en/of kavel A3 ( verkoop aan de hoogste bieder ). Om een kwalitatief hoogwaardige invulling van deze bijzondere locatie in Dubbeldam te bereiken, moet worden voldaan aan de gemeentelijke kwaliteitseisen uit het kavelpaspoort, met name aan het bestemmingsplan en de welstandsnota. De gemeente behoudt zich het recht voor om niet tot verkoop over te gaan wanneer de geboden prijs naar het oordeel van de gemeente te laag is. Om onzinnige inschrijvingen te voorkomen gelden de volgende bedragen als minimum grondprijs: - kavel A-1 (610 m2): vanaf ,- incl. BTW, k.k. - kavel A-2 (710 m2): vanaf ,- incl. BTW, k.k. - kavel A-3 (1030 m2): vanaf ,- incl. BTW, k.k. Om speculatie te voorkomen wordt de grond alleen beschikbaar gesteld voor zelfbewoning (via een antispeculatie beding wordt doorverkoop binnen 1 jaar niet toegestaan). De daadwerkelijke biedprocedure met alle daarvoor geldende voorwaarden wordt nog bekendgemaakt op de website en door middel van publicatie(s). De start van deze procedure, waarin gedurende een aantal weken de mogelijkheid bestaat om een schriftelijk bod in te dienen, is gepland rond oktober De nu voorgenomen (vervolg)stappen zijn beschreven in bijlage 2 (Stappenplan zelfbouw Iepenlaan, concept d.d. 27 juni 2016). De door notariskantoor StijnWery opgestelde voorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving van 3 kavels Iepenlaan te Dordrecht zijn als apart document beschikbaar op Bijlagen 1. Verbeelding bij kavelpaspoort PO Iepenlaan, Dubbeldam d.d. 6 juni Stappenplan zelfbouw Iepenlaan, concept d.d. 27 juni 2016 Meer informatie Disclaimer Aan de teksten en beelden in dit kavelpaspoort kunnen geen rechten worden ontleend. Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 5

6 Bijlage 1 Verbeelding bij kavelpaspoort PO Iepenlaan, Dubbeldam d.d. 6 juni 2016 Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 6

7 Bijlage 2 Stappenplan zelfbouw Iepenlaan, concept d.d. 27 juni 2016 Degene die het hoogste bod heeft uitgebracht krijgt gedurende een periode van maximaal 4 weken de mogelijkheid om: a. een formele optie te nemen, welke negen maanden het recht geeft om voor de kavel een koopovereenkomst met de gemeente te sluiten. Deze optie biedt negen maanden de tijd om de plannen voor een droomwoning uit te (laten) werken. Voor het nemen van een optie is een aanbetaling nodig van 2.150,-. Bij aankoop van de grond wordt deze aanbetaling in de koopprijs verrekend. b. een verklaring van een hypotheekverstrekker te overleggen, waaruit blijkt dat de financieringsmogelijkheden genoeg zijn om de kavel te kopen en een woning te bouwen. Binnen 2 maanden na het nemen van de optie dient een voorlopig ontwerpplan voorgelegd te worden aan de gemeentelijke contactpersoon van de locatie. Hij toetst het aan het kavelpaspoort en kijkt of het ontwerp voldoet aan het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Na goedkeuring kan met de architect een definitief ontwerp worden gemaakt. Binnen negen maanden na het nemen van de optie dient koopovereenkomst ondertekend te worden. Hierbij hoort een aanbetaling van 10% van de koopsom. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst moet binnen twee maanden een geldige en volledige aanvraag voor een omgevingsvergunning bouw worden in gediend. De procedure omgevingsvergunning duurt meestal 8 weken. Is de omgevingsvergunning aangevraagd, dan werkt de architect het definitief ontwerp verder uit tot contractstukken (bestek en bestekstekeningen). Hiermee kan opdracht worden gegeven aan een aannemer. Dit werk neemt meestal 8-12 weken in beslag en kan parallel lopen aan de vergunningaanvraag. Dit laatste wordt aangeraden; een aannemingsovereenkomst is voor banken vaak een voorwaarde voor het verstrekken van een hypotheek. Binnen twee maanden na het verkrijgen van de omgevingsvergunning volgt de grondoverdracht. Dan wordt de resterende 90% van de koopsom voor de kavel betaald. De gemeente levert de grond bouwrijp op. Wat dat precies inhoudt wordt te zijner tijd in de verkoopdocumentatie bekend gemaakt. Zodra de vergunning onherroepelijk is en de contracten met de aannemer zijn getekend, kan de bouw starten. De bouw moet binnen zes maanden na het verlenen van omgevingsvergunning starten. De oplevering moet binnen twee jaar volgen. Kavelpaspoort Iepenlaan Dubbeldam 26 oktober 2016 (aangevuld op 2 november 2016) 7