ADVIESNOTA GEMEENTE SOEST

Transcriptie

1 ADVIESNOTA GEMEENTE SOEST Steller advies: Par. hfd Kenmerk Afdeling: Datum: Par. dir K.C.P. Haagen Ruimte Onderwerp: Herontwikkelingsplan Kleine Melm, Eemweg 4 en 6. Voorstel tot besluit: 1. Kennis nemen van de inrichtingsschets plus toelichting voor de Kleine Melm van 5 juni 2015; 2. De adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit overnemen; 3. Een gecombineerd fiets- wandelpad dient over het openbare Jaagpad langs de Eem te komen; 4. De Eemweg dient verbreed te worden ten behoeve van de goede bereikbaarheid; 5. Nadere eisen stellen aan de clustering van alle bebouwing zoals de horecagelegenheid en de woningen. Advies secretaris: Bespreken Beslissing Conform de adviespunten 1, 2, 4 en 5. Punt 3. In principe toevoegen. Openbaar Bijzondere aspecten Ja, na mondelinge toelichting aanvrager. Nee B&W verg.d.d. Portefeuillehouder J.G.S. Pijnenborg Akkoord Overleg met portefeuillehouder Overleg met andere afd. en ext. partners Ja Ja, V&H, CRK, medewerker Recreatie, Waterschap, provincie Bespreken RM YK Xxx PvdT JP JvB Ter inzage voor beleidsveld Ruimte Bijlage(n) 1.a Inrichtingsschets 5 juni b schriftelijke toelichting aanvrager 1.c schets gemeentelijk voorstel 1.d adviezen van de CRK 1.e roze formulier

2 Volledig voorstel behorend bij: Voorstel tot besluit 1. Kennis nemen van de inrichtingsschets plus toelichting voor de Kleine Melm van 5 juni 2015; 2. De adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit overnemen; 3. Een gecombineerd fiets- wandelpad dient over het openbare Jaagpad langs de Eem te komen; 4. De Eemweg dient verbreed te worden ten behoeve van de bereikbaarheid; 5. Nadere eisen stellen aan de clustering van alle bebouwing zoals de horecagelegenheid en de woningen. Inleiding Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Landelijk gebied op 19 december 2013 was nog een wijzigingsbevoegdheid voor de Kleine Melm opgenomen. Op grond van deze bevoegdheid was het mogelijk naast het oude veerhuis twee woningen te realiseren met een horecagelegenheid van maximaal 180 m2 en een kleine haven voor de botenverhuur. De parkeerplaatsen zouden langs de A.P. Hilhorstweg komen. Gedeputeerde Staten heeft deze wijzigingsbevoegdheid echter verwijderd uit het bestemmingsplan omdat er aan het raadsbesluit geen goede ruimtelijke onderbouwing ten grondslag lag met een integrale afweging van de verschillende functies waaruit een kwaliteitsverbetering voor het gebied zou blijken. Ook werd er voor een extra nieuwe woning onvoldoende bebouwing afgebroken (slechts 600 m2). Voor de haven was tevens geen onderzoek naar de aantasting van de ecologische waarden van de Eem gedaan. De parkeerplaatsen langs de weg waren landschappelijk niet aanvaardbaar vond GS. De huidige situatie bestaat uit het monumentale veerhuis (Rijksmonument) met een in stijl aangebouwd 2 e huis en de botenloods met verhuur van boten. Het besluit van GS heeft aanvrager doen besluiten een aangepast plan te ontwikkelen. Dit is een plan van het adviesbureau Haver Droeze. Het plan is qua functies gelijk maar de inrichting van het totale terrein is geheel anders. Er komen een kleine haven, 180 m2 horeca, het monumentale veerhuis en twee nieuwe woningen. Alvorens een uitgebreide motivering van de plannen met ruimtelijke onderbouwing te vragen is de inrichtingsschets voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie is tevens ter plaatse geweest. Bij dit besluit wordt u verzocht een standpunt in te nemen over de situering van de verschillende functies om zo voor aanvrager duidelijk te bepalen wat de voorkeur van het college is. Aan de hand van deze voorkeur kan aanvrager nadere onderzoeken laten doen een conceptbestemmingsplan laten opstellen. Beoogd resultaat Te komen tot een invulling van de Kleine Melm welke onder andere ruimtelijk, landschappelijk, cultuurhistorisch en vanuit een oogpunt van recreatie acceptabel is. Argumenten 1. De verschillende functies op de Kleine Melm zijn conform het raadsbesluit. Bij de herontwikkeling van de plannen is rekening gehouden met het besluit van de raad tot vaststelling van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Landelijk gebied. De functies voor de horeca (180 m2) aan de Eem, de (in totaal 3) woningen en de haven zijn in de aangepaste inrichtingsschets van 5 juni 2015 opgenomen, waarbij het parkeren op eigen perceel plaatsvindt. Aanvrager heeft tevens een apart fietspad en de aanpassing van de toegangsweg naar het terrein aangegeven. De 3 e woning is alleen mogelijk in het geval voldoende vierkante meters (1000) aan bebouwing wordt afgebroken waardoor de verstening in het landelijk gebied afneemt. Op dit moment wordt daar nog niet aan voldaan. Maar volgens aanvrager zal hij de extra 400 m2 nog vinden voor het nieuwe bestemmingsplan in ontwerp gereed is. 2. De eerste onderzoeken in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) zijn positief. Omdat de Eem op grond van de PRV is aangeduid als Ecologische Hoofdstructuur moet voor de ontwikkelingen die zo dicht bij de EHS zijn gelegen een onderzoek worden uitgevoerd naar de ecologische aanvaardbaarheid. Uit de eerste toetst blijkt dat er geen belemmering hoeft te zijn. 3. Alvorens een standpunt in te nemen waarmee aanvrager de plannen verder kan uitwerken is de CRK om advies gevraagd. De verschillende ingediende inrichtingsschetsen zijn driemaal met de commissie besproken waarbij een bezoek ter plaatse zeker voor de commissieleden erg verhelderend was. De commissie ziet de Kleine Melm als een van

3 Volledig voorstel behorend bij: de meest bijzondere plekken van Soest, waarbij de openheid van de plek en de historische betekenis haar grote kwaliteit is. De commissie vindt het belangrijk dat de ontwikkeling historisch gezien zo weinig mogelijk geweld doet aan deze bijzondere plek. Aan de commissie is de bouw van twee nieuwe woningen voorgelegd waarbij de latere aanbouw aan het monument wordt afgebroken en waarbij voldoende compensatie in afbraak van bebouwing wordt gevonden. Dat is namelijk de wens van aanvrager. Ten aanzien van de verschillende onderdelen van het plan adviseert de commissie uiteindelijk als volgt: a) De twee nieuw te bouwen woningen: deze dienen als collectief geclusterd te worden waarbij ze wel een eigen karakteristiek mogen krijgen binnen het te vormen ensemble. Dus zo smal als mogelijk situeren haaks op de Eem. Hierbij kan dan ook de ontsluiting beter worden afgesteld op de locatie. Het historische Veerhuis (nummer 4) dat een rijksmonument is, blijft het hoofdgebouw op de locatie. De peilhoogte van de 2 nieuwe woningen moet op maaiveld worden gelegd zodat deze niet op een terp komen. Hierdoor blijven ze deels verscholen achter de dijk. Ook adviseert de commissie een terughoudendheid in de hoeveelheid bijgebouwen te betrachten. Op deze wijze blijft er een vrij liggend terrein aan de oostzijde (de zijde van het gemaal) hetgeen beter past bij de kwaliteit van het gebied, de openheid. b) Langs de Eem loopt een oorspronkelijk Jaagpad. Een historisch pad dat cultuurhistorisch gezien absoluut behouden moet blijven, eventueel slechts visueel, zo oordeelt de commissie. Hierbij oordeelt de commissie dat zij het op prijs stelt als het zijn publieke functie terugkrijgt, die het krachtens de Wegenlegger van Soest ook als openbare weg heeft. c) Herstel van het Veerhuis in zijn oorspronkelijke staat door afbraak van het aangebouwde 2 e huis wordt als positief ervaren maar de commissieleden hebben tijdens het bezoek ook aangegeven dat de aanbouw van de tweede woning (nr 6) aan het monument vast zo passend is gedaan dat deze woning toch gehandhaafd kan blijven. Dit in de jaren 60 aangebouwde tweede huis wordt nu in het voorstel afgebroken en herbouwd als een van de twee nieuw te bouwen woningen. d) De horecalocatie is gepland verder van het Veerhuis af dan de oorspronkelijke botenloods. De commissie adviseert deze horeca echter op dezelfde plek weer op te richten om zo een volwaardige parkeerplaats te kunnen realiseren nabij de Eemweg en ook de bebouwing geclusterd te houden. e) Een wandelroute over de kavel zelf wordt acceptabel geacht waarbij wordt geadviseerd te bezien in hoeverre de boomgaard daarin een rol kan spelen. 4. De door het college te stellen eisen aan de gehele ontwikkeling. U wordt geadviseerd nu reeds aan te geven welke eisen u stelt aan een verdere uitwerking van de plannen zodat dit in een vroeg stadium helder is en aanvrager weet waar hij aan toe is. Aanvrager weet dit en kan daar mee instemmen. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de openheid van het landschap en de cultuurhistorische waarde van de Kleine Melm. Met aanvrager is het advies van de CRK besproken. Dit heeft bij aanvrager geleid tot de inrichtingsschets van 5 juni 2015 en zijn daarbij behorende schriftelijke toelichting. Hierover adviseren wij u vanuit Ruimte als volgt: a) De woningen: Nu de aangebouwde woning aan het Veerhuis cultuurhistorisch acceptabel is wordt u geadviseerd de eis te stellen deze aangebouwde woning te handhaven. De Rijksdienst voor cultureel Erfgoed zal hierover ook om advies worden gevraagd. Dit komt zeker de openheid van het gebied ten goede aangezien er een woning minder elders op het terrein gebouwd hoeft te worden. Er behoeft dan slechts één nieuwe woning in het open landschap te worden gebouwd indien uiteraard voldoende compensatie (afbraak van 1000 m2) wordt gevonden. De afbraak is nu slechts aantoonbaar 600 m2. De andere 400 m2 is nog niet aangetoond. Gemeentelijke eis: behoud aanbouw aan het monument. Een nieuwe extra woning alleen als voor deze 1000 m2 wordt afgebroken. b) Uitweg van de woningen: Deze is vanaf de Eemweg over eigen terrein verkeerskundig de meest logische ontsluiting die de omgeving het minste aantast. Nu verzoekt aanvrager deze woningen te ontsluiten via de Verlengde Hooiweg. Verkeerskundig geen probleem maar landschappelijk ongewenst omdat deze ontsluiting dan door een open gedeelte bij de Klein Melm komt. Namelijk bij het huidige pompstation. Gemeentelijke eis: uitweg voor alle functies over de Eemweg. c) Het Jaagpad: Onze voorkeur (en ook die van de CRK) is een openbaar Jaagpad geheel langs de Eem. Dit kunt u als harde eis stellen ook al is het gebruik van het huidige pad al jaren niet meer openbaar. Bij het huidige pompstation aan de Verlengde Hooiweg staat zelfs een hekwerk. In feite is het pad al openbaar omdat de Wegenlegger dit zo bepaalt. Er is geen aantoonbare sprake van verjaring (meer

4 Volledig voorstel behorend bij: dan 30 jaar niet openbaar in gebruik) van de openbaarheid. Ook het Waterschap is bereid het hekwerk te verplaatsing waardoor het Jaagpad weer gebruikt kan worden. De nieuw te bouwen woning kan dan wel op iets grotere afstand van dit openbare pad komen waardoor de privacy zo min mogelijk wordt aangetast. Aanvrager is het hier niet mee eens in verband met de aantasting van de privacy als het openbare pad zo dicht langs de woningen komt te lopen. Wel willen zij meewerken aan een visueel aanwezig pad. Toch heeft het de voorkeur van de afdeling het Jaagpad openbaar te houden omdat deze locatie nou eenmaal een bijzondere locatie is met een aantoonbare historie: en één daarvan is dit van oorsprong aanwezige openbare Jaagpad. Gemeentelijke eis: behoud van de openbaarheid van het aanwezige Jaagpad. d) Nieuw fietspad/wandelpad: Er loopt ook een discussie met aanvrager over de bereikbaarheid van de horecalocatie per fiets en als wandelaar. Aanvrager wenst dat fietsers en wandelaars over de A.P. Hilhorstweg gaan dan wel over een nieuw aan te leggen pad. Vanuit een oogpunt van zowel recreatie als landschap vinden wij dat ongewenst. Nu loopt er reeds een fietspad vanaf het ziekenhuis in Amersfoort voor een deel langs de Eem. Het is de bedoeling dat dit op den duur wordt doorgetrokken over dan wel langs de dijk naar Baarn. Daarom is het logisch hier ook op de Kleine Melm de route zo dicht mogelijk langs de Eem te laten lopen. Op deze wijze wordt de beleefbaarheid van de Eem vergroot evenals de bereikbaarheid van de horeca. Voor de fietsers en wandelaars adviseren wij u de eis te stellen dat er een nieuw aan te leggen gecombineerd pad komt strak langs de Eem over de dijk Het pad sluit dan aan op de Verlengde Hooiweg en de Eemweg. Fietsers en wandelaars hoeven dan niet om te gaan via de A.P. Hilhorstweg. De gemeente zal mee kunnen financieren in de aanleg van het pad. Vanuit het project Verder zijn hiervoor gelden beschikbaar. De precieze kosten moeten nog berekend worden. Een eerder voorstel voor een fietspad dwars door het weiland is niet acceptabel in verband met de aantasting van de landschappelijke waarde en de omrijfactor voor de fietsers. In een gesprek en uit de toelichting bij het inrichtingsplan is duidelijk geworden dat aanvrager onder geen beding wil meewerken aan een fietspad direct langs de percelen in verband met hun privacy. Het is hen duidelijk geworden dat een bijdrage vanuit het Fietsactieplan van de gemeente Soest voor het aanpassen van de Eemweg dan ook niet tot de mogelijkheden behoord. Door het Jaagpad echter te gebruiken voor fietser en wandelaars komen zij dicht langs de woningen. Het is door de combinatie echter mogelijk dat alle drukte slechts aan één zijde van de woningen is. De andere zijde kan dan volledig vrij zijn van enige inbreuk op de privacy. Gemeentelijke eis: nieuw fiets/wandelpad over het openbare Jaagpad. e) Verbreding Eemweg: Voor de te realiseren voorzieningen zal als voorwaarde worden gesteld dat aanvrager de Eemweg verbreedt. Aanvrager is hier al van op de hoogte. De Eemweg is namelijk een openbare weg in eigendom bij de gemeente en is nu te smal voor elkaar passerend autoverkeer. Als de horecalocatie van 180 m2 met een botenverhuur en de toegang van 3 woningen op de Kleine Melm worden gerealiseerd dan moet deze weg worden verbreed. De gemeente ziet als beheerder geen urgentie de weg te verbreden. Daarom zullen de kosten voor een verbreding voor rekening van aanvrager komen. Aanvrager weet van deze eis. De verbreding kan in combinatie met het de aanleg van het fietspad vanuit het Fietsactieplan bekostigd worden. Als het fietspad echter niet op de gewenste locatie van het Jaagpad komt dan kan de bekostiging ook niet door gaan. f) Parkeerplaatsen: De aanleg van voldoende parkeerplaatsen zal op eigen terrein opgelost moeten worden. Door de horeca op de plek van de huidige loods te realiseren ontstaat er voldoende ruimte voor parkeren van auto s en fietsers. Indien voldaan wordt aan bovenstaande eisen kan aanvrager een verdere uitwerking van de plannen aan de gemeente voorleggen. Voor de duidelijkheid is een schets door de afdeling gemaakt met de ambtelijke voorkeur ten aanzien van de locaties. Kanttekeningen/risicobeheersing Van aanvrager is dus al vernomen dat hij grote moeite heeft met een openbaar Jaagpad. Hij wenst volledige privacy rondom de woningen. De locatie heeft echter door de horecavoorziening en de botenverhuur een meer openbaar karakter gekregen, zoals het dat vroeger natuurlijk ook had. Ook leent de locatie zich door de ligging langs de Eem voor meer dagrecreatie. De Grote en de Kleine Melm worden in de Visie Landelijk gebied aangewezen als plekken waar het cultuurhistorische verhaal over Soest verteld kan worden. Het zijn plekken van lokaal belang (groene entrees) geworden.

5 Volledig voorstel behorend bij: Zodra aanvrager zijn plannen heeft aangepast aan de gestelde eisen zal de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit nogmaals om advies worden gevraagd. In een vervolgfase zal ook bekeken moeten worden hoe de bestemmingsplanregeling zal worden. Aanvrager zal een totaalplan moeten overleggen en dat vervolgens vertalen in een nieuw bestemmingsplan Kleine Melm. Privaatrechtelijk zal de verbreding van de Eemweg geregeld worden. Aanpak/uitvoering Aanvrager schriftelijk berichten over de gemeentelijke eisen. Mocht aanvrager moeite blijven houden met de gestelde eisen waaronder het openbare Jaagpad met fiets- en wandelpad langs de Eem, dan kunnen de plannen geen doorgang vinden. Collegebesluit ter inzage leggen voor gemeenteraad. Communicatie en participatie nvt Evaluatie en verantwoording nvt Kosten, baten, dekking Komen voor rekening van aanvrager behoudens de aankoop van de gronden voor de aanleg van het fietspad. Ook kunnen gelden vanuit het project Fietsactieplan besteed worden. Referendabel ja/nee nee