Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST. JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 2004 tot 31 december 2004

Transcriptie

1 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 24 tot 31 december 24 FORTIS BANK N.V. DEXIA BANK N.V. KBC BANK N.V. PETERCAM N.V.

2 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 24 tot 31 december 24

3 Inhoudstafel ALGEMENE INFORMATIE NAAM, RECHTSVORM, OPRICHTINGSDATUM EN DUUR MAATSCHAPPELIJKE ZETEL ONDERNEMINGSNUMMER BOEKJAAR FINANCIËLE DIENST INFORMATIE AAN HET PUBLIEK MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR (VANAF 28 JANUARI 24) BEURSNOTERING EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS VAN 1/1/24 TOT 31/12/ KERNCIJFERS RESULTATEN EN TOELICHTING NETTO-ACTIVA VÓÓR WINSTVERDELING OP 31 DECEMBER INVENTARISWAARDE PER AANDEEL VÓÓR WINSTVERDELING EN VERGELIJKING MET DE BEURSKOERS FINANCIËLE KALENDER TOEPASSING IFRS... 5 BEDRIJFSPROFIEL EN OVEREENKOMSTEN STATUTAIR DOEL DIVIDENDPOLITIEK FISCALITEIT... 7 CORPORATE GOVERNANCE RAAD VAN BESTUUR DAGELIJKS BESTUUR MANAGEMENT CORPORATE GOVERNANCE-VERKLARING VERGOEDINGEN DEPOTHOUDENDE BANK (BEWAARDER) CONTROLE VAN DE JAARREKENING COMMISSARIS - VERGOEDINGEN WAARDERING VAN DE SERVICEFLATS PROFIEL ETHISCH BELEGGEN REGELING VAN BELANGCONFLICTEN VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR STAND VAN DE UITVOERING VAN HET INVESTERINGSPROGRAMMA VOORUITZICHTEN MET BETREKKING TOT HET INVESTERINGSPROGRAMMA GEBEURTENISSEN TIJDENS HET BOEKJAAR GEBEURTENISSEN NA DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR MAXIMALE DAGPRIJS WOONVOORRANGGERECHTIGDE AANDEELHOUDERS: WEERSLAG WIJZIGING OVEREENKOMST MET OCMW/VZW FINANCIERINGSSTRATEGIE EN DEKKING VAN HET RENTERISICO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR VOORUITZICHTEN MET BETREKKING TOT HET RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR SCHATTINGSVERSLAG VAN DE N.V. WINSSINGER & VENNOTEN...19 VASTGOEDOVERZICHT...2 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 24 GERICHT TOT DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS...24 BALANS...25 RESULTATENREKENING...26 TOELICHTINGEN BIJ DE FINANCIËLE STAAT...27 SOCIALE BALANS...29 VOORNAAMSTE WAARDERINGSREGELS...3 BIJLAGE: GECOÖRDINEERDE STATUTEN PER 28/1/

4 Algemene Informatie Naam, Rechtsvorm, Oprichtingsdatum en Duur Serviceflats Invest, beleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht of bevak naar Belgisch recht naamloze vennootschap opgericht op 3 oktober 1995 voor onbepaalde duur Maatschappelijke Zetel Frankrijklei bus 7, 2 ANTWERPEN Ondernemingsnummer De vennootschap is gekend onder het nummer BTW BE , RPR Antwerpen. Boekjaar Het boekjaar van Serviceflats Invest loopt van 1 januari tot en met 31 december, met uitzondering van het eerste boekjaar dat liep van 3 oktober 1995 tot en met 31 december Financiële Dienst De volgende financiële instellingen werden aangeduid als mandataris bij wie de aandeelhouders hun financiële rechten kunnen uitoefenen: Dexia Bank, Fortis Bank, KBC Bank, Petercam, en VDK Spaarbank. Informatie aan het publiek De raad van bestuur deelt mee dat, zoals vereist door artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 31 maart 23, alle nodige informatie ter beschikking wordt gesteld van het publiek om de transparantie, de integriteit en de goede werking van de markt te verzekeren. Deze informatie wordt bekendgemaakt via de pers en de website van de vennootschap zoals voorzien in het KB van 31 maart 23. De raad van bestuur garandeert dat de verstrekte informatie getrouw, nauwkeurig en oprecht is en de aandeelhouders en het publiek in staat stelt de invloed van de informatie op de positie, het bedrijf en de resultaten van de vennootschap te beoordelen, zoals vereist door artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 31 maart 23. De financiële berichtgeving en oproeping van de aandeelhouders voor de algemene vergaderingen van aandeelhouders worden gepubliceerd in de financiële pers en zijn tevens consulteerbaar op de website. De besluiten betreffende de benoemingen en ontslagen van de leden van de raad van bestuur en de commissaris, worden bekendgemaakt in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België. Het jaarverslag wordt elk jaar toegezonden aan de aandeelhouders op naam en éénieder die erom verzoekt. De jaar- en halfjaarlijkse verslagen en de gecoördineerde statuten zijn eveneens consulteerbaar op de website ( Alle relevante wetsartikelen, Koninklijke Besluiten en beslissingen van toepassing voor Serviceflats Invest, worden vermeld op de website en kunnen geraadpleegd worden. Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt ,. -2-

5 Aandeelhoudersstructuur (vanaf 28 januari 24) Voor de beslissingen dienaangaande genomen op de buitengewone algemene vergaderingen van 7 en 28 januari 24: zie pagina 15. Categorie Aantal Fractiewaarde (in euro) T.o.v. aantal bijzondere aandelen T.o.v. totaal aantal aandelen Bijzondere aandelen , 1, % 1,47 % Dexia Bank n.v , 53,33 %,79 % Fortis Bank n.v , 2, %,29 % KBC Bank n.v , 2, %,29 % Petercam n.v , 6,67 %,1 % Gewone aandelen , 98,53 % Totaal , 1, % Conform artikel 34, eerste lid van de statuten geeft ieder aandeel recht op één stem. Overeenkomstig artikel 5, eerste lid, 2 KB 31 maart 23 zal de vennootschap elke wijziging in het aantal bestaande aandelen van ten minste 1%, wat overeenstemt met 12 aandelen, bekendmaken. Beursnotering Er worden 1.6 gewone aandelen verhandeld op Euronext, Eerste Markt. Ingevolge de beslissing van de buitengewone algemene vergaderingen van 7 en 28 januari 24, verder besproken op pagina 15, werden 6 aandelen van categorie A omgezet naar gewone aandelen. Evolutie van de beurskoers van 1/1/24 tot 31/12/24 12., beurskoers van 1/1/24 tot 31/12/24 inventariswaarde per 3/6/24 en 31/12/24 11., 1., 9., 8., 7., 6., 1/1/4 15/1/4 29/1/4 12/2/4 26/2/4 11/3/4 25/3/4 8/4/4 22/4/4 6/5/4 2/5/4 3/6/4 17/6/4 1/7/4 15/7/4 29/7/4 12/8/4 26/8/4 9/9/4 23/9/4 7/1/4 21/1/4 4/11/4 18/11/4 2/12/4 16/12/4 3/12/4-3-

6 Kerncijfers Resultaten en toelichting 31 december december 23 Netto-omzet , ,75 Bedrijfsresultaat , ,2 Financieel Resultaat , ,41 Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening , ,61 per aandeel 521,53 478,15 Uitzonderlijk Resultaat 7.633, ,66 Resultaat vóór belasting , ,27 Belastingen , ,82 Netto Resultaat , ,45 per aandeel 52,95 477,73 Zoals verwacht kende het bedrijfsresultaat alsook het netto resultaat van het boekjaar 24 een stijging voornamelijk omwille van de jaarlijkse indexaties van de lopende erfpachtvergoedingen (canon) en de bijkomend in erfpacht gegeven nieuw afgewerkte serviceflatgebouwen welke de voornaamste bron van inkomsten vertegenwoordigen van Serviceflats Invest. De bedrijfskosten stegen met 26,92% ten opzichte deze van het vorige boekjaar. Deze stijging vloeit ondermeer voort uit volgende bijkomende kosten: wettelijke publicaties statutenwijziging, indexaties van de lonen, toekenning van de vergoeding aan de bestuurders en een premie aan het personeel. Tevens dienen hogere indirecte werkingskosten betaald te worden ingevolge de toename van het netto beheerd vermogen van de vennootschap (schattingen, kosten depothouder, ICB taks, e.a.). Tegenover deze kosten staan, buiten de canonontvangsten, ook hogere bedrijfsopbrengsten zoals o.a. de terugbetaling door de Gewestelijke Investeringsmaatschappij van Vlaanderen van een gedeelte van de kosten voor omzetting van hun oprichtersaandelen naar gewone aandelen en de activering van projectleidingskosten en studiekosten met betrekking tot het project te Hemiksem welke Serviceflats Invest in eigen beheer uitvoerde in plaats van deze door externe architecten te laten uitvoeren. Tevens werden in boekjaar 23 geen geproduceerde vaste activa geboekt met betrekking tot studiekosten aangezien deze reeds voorgaande boekjaren in opbrengst werden genomen. Vanaf het boekjaar 24 gebeurt dit echter pas bij ondertekening van de notariële leasingovereenkomst. Het financieel resultaat daalt met 16,2% voornamelijk door de stijging van de kosten van de externe financieringen. Zoals verder vermeld op pagina 17, doet de vennootschap sinds juni 21 beroep op straight-loans en investeringkredieten tot 31 december 25 om de bouw van de serviceflats te prefinancieren. Anderzijds bleven de financiële opbrengsten quasi constant gezien de belegging op lange termijn identiek zoals het vorige boekjaar werd aangehouden. Geen enkele gebeurtenis na het afsluiten van de rekeningen gaf aanleiding tot het aanleggen van bijkomende provisies. -4-

7 Netto-activa vóór winstverdeling op 31 december 24 Totaal van de activa ,92 Totaal van het vreemd vermogen ,98 Netto-activa vóór winstverdeling ,94 Inventariswaarde per aandeel vóór winstverdeling en vergelijking met de beurskoers 31 DECEMBER DECEMBER 23 Materieel vast activa , ,82 Netto-activa vóór winstverdeling , ,25 Aantal aandelen in omloop Inventariswaarde / aandeel 7.29, ,97 Beurskoers op 31 december 1.8, 8.8, Financiële kalender KALENDER 25 Jaarresultaten maart Persbericht ook op website Jaarverslag 2 mei Beschikbaar op de website Aandeelhoudersvergadering 18 mei 11 uur, Osterriethhuis, Meir 85 te Antwerpen Resultaten halfjaar 23 september Persbericht ook op website Halfjaarverslag 23 september Beschikbaar op de website KALENDER 26 Jaarresultaten maart Persbericht ook op website Jaarverslag 3 april Beschikbaar op de website Aandeelhoudersvergadering 17 mei 11 uur, Osterriethhuis, Meir 85 te Antwerpen Resultaten halfjaar 22 september Persbericht ook op website Halfjaarverslag 22 september Beschikbaar op de website Toepassing IFRS In tegenstelling tot wat vermeld werd in het vorige jaarverslag is de vennootschap die een enkelvoudige jaarrekening opstelt en geen geconsolideerde, verplicht de boekhouding verder te blijven voeren volgens het Belgisch jaarrekeningrecht. De boekhouding van de vennootschap kan heden, op basis van de huidige regelgeving en onder voorbehoud van wijzigingen in deze regelgeving, dus niet overgeschakeld worden naar de IAS, International Accounting Standards / IFRS, International Financial Reporting Standards. -5-

8 Bedrijfsprofiel en overeenkomsten Serviceflats zijn een antwoord op de behoeften van een nieuwe generatie ouderen die veel belang hechten aan een zo lang mogelijke zelfstandigheid en onafhankelijkheid. Anderzijds bieden serviceflats de mogelijkheid om op een groot dienstenaanbod beroep te kunnen doen, indien gewenst. De n.v. Serviceflats Invest, bevak naar Belgisch recht, heeft zich tot doel gesteld serviceflats te bouwen die zowel architecturaal als technisch op een hoog kwaliteitspeil staan en uitgerust worden met nieuwe technologieën ter verhoging van het comfort en de veiligheid van de oudere bewoners. De samenwerking tussen de bevak en de OCMW s of VZW s wordt vastgelegd in een overeenkomst van onroerende leasing. De leasing is een niet opzegbaar huurcontract op lange termijn met een aankoopoptie op het einde van het contract. In deze structuur is de leasing gebaseerd op een erfpacht op het gebouw welke ingaat nadat het project gerealiseerd is op het perceel dat door OCMW of VZW ter beschikking werd gesteld via aan recht van opstal aan Serviceflats Invest. Het OCMW of de VZW is eigenaar van een perceel bouwgrond en verleent een recht van opstal (beperkt tot de omtrek van het op te richten serviceflatgebouw) aan Serviceflats Invest gedurende 3 jaar tegen een symbolische vergoeding van 1 euro. Na afloop van de 3 jarige periode is het OCMW of de VZW een eindeopstalvergoeding verschuldigd aan Serviceflats Invest welke gelijk is aan het nominale bedrag van de investeringskost opdat het OCMW of de VZW eigenaar zou worden van de flats. Het bedrag van de eindeopstalvergoeding wordt aldus niet herzien, noch geïndexeerd. Deze vergoeding vertegenwoordigt de terugbetaling van het kapitaal dat door Serviceflats Invest werd geïnvesteerd. De uitvoeringstermijn van het geheel der bouwwerken sleutel op de deur bedraagt gemiddeld 14 kalendermaanden maar met inbegrip van de aanbestedingsprocedure en de aanvraag voor de bouwvergunning bedraagt de gemiddelde termijn zo n 2 jaar. Na oplevering van het serviceflatgebouw gaat een erfpachtperiode in van 27 jaar gedurende dewelke het OCMW of de VZW het volle genot heeft van het gebouw en volledig instaat voor de uitbating ervan als serviceflatgebouw en dit tegen betaling van een maandelijkse canon per flat. De canon vertegenwoordigt de rentevergoeding op het door Serviceflats Invest geïnvesteerde kapitaal en wordt jaarlijks geïndexeerd. Gedurende de overbruggingstijd na het eindigen van de erfpachtperiode tot aan het einde van het 3- jarig recht van opstal loopt een huurovereenkomst gedurende dewelke het OCMW of de VZW een vergoeding verschuldigd is conform de alsdan geldende marktrentevoeten. De n.v. Serviceflats Invest is erkend door de Vlaamse regering. Het OCMW of de VZW die met de bevak-vennootschap een project van serviceflats laat oprichten, ontvangt daardoor vanwege de Vlaamse Gemeenschap een subsidie van 961,83 per flat en per jaar, en dit gedurende 18 jaar vanaf de definitieve erkenning van de serviceflats. Ook kan zij in dat geval beroep doen op een belangrijke tussenkomst voor de uitvoering van infrastructuurwerken rond de serviceflats. Deze alternatieve financieringsmethode is het enige systeem waarbij de Vlaamse Gemeenschap nog subsidies aan de initiatiefnemers verstrekt m.b.t. de bouw van serviceflats. -6-

9 Statutair doel De vennootschap opteert voor de beperking tot de categorie beleggingen als bedoeld in artikel 122 1, 5 van de wet op de financiële transacties en de financiële markten van 4 december 199, bestaande uit serviceflatgebouwen of woningcomplexen met dienstverlening, zoals bedoeld in artikel 2, 5 van de decreten inzake voorzieningen voor bejaarden, gecoördineerd op 18 december 1991, en die als dusdanig erkend werden op basis van het voorgelegde erkende investeringsprogramma. Deze dienen te voldoen aan de criteria vastgesteld voor onroerende goederen bestemd voor de sociale huisvesting, zoals vastgelegd in voornoemd koninklijk besluit m.b.t. de vastgoedbevaks dd. 1 april Deze woningcomplexen kunnen in leasing gegeven worden en dit kan de hoofdactiviteit van de bevak zijn. Dividendpolitiek In toepassing van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995 dient Serviceflats Invest ten minste 8 % van de netto-opbrengst uit te keren als vergoeding voor het kapitaal. Serviceflats Invest keert in beginsel het volledige bedrag van de jaarlijkse netto-inkomsten als dividend uit. De jaarlijkse nettoinkomsten staan gelijk met de winst van het boekjaar hetgeen voor Serviceflats Invest gelijk is aan de huurgelden vermeerderd met de financiële inkomsten en verminderd met de eventuele financiële lasten, alle kosten en commissies. Het is de bedoeling van Serviceflats Invest het hoogst mogelijke dividend aan haar aandeelhouders uit te keren. Indien nodig mag Serviceflats Invest 2 % van de netto-opbrengsten reserveren om de bouw van nieuwe serviceflats te prefinancieren in plaats van een overbruggingskrediet aan te gaan. Voor boekjaar 24 stelt de raad van bestuur voor om een deel van de winst te reserveren en over te dragen naar de volgende boekjaren om over meer eigen middelen ter prefinanciering te beschikken en aan de aandeelhouders ook na 25 conform het prospectus een stabiel dividend te kunnen bieden. (zie verder op pagina 18) Fiscaliteit Alle inlichtingen van fiscale aard vermeld in dit jaarverslag worden verstrekt op grond van de wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van uitgifte van kracht zijn. Hoewel Serviceflats Invest onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, is de grondslag daarvoor zeer beperkt waardoor zij in de praktijk quasi geen vennootschapsbelasting zal betalen. In het algemeen zijn de huuropbrengsten, de financiële opbrengsten en de verwezenlijkte meerwaarden bij de realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. Vermits Serviceflats Invest exclusief in woongelegenheden in België investeert, zal er in overeenstemming met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995 geen roerende voorheffing op de dividenden geheven worden. Indien er door een wetswijziging toch roerende voorheffing zou verschuldigd zijn, zal Serviceflats Invest ingevolge de contractuele bepalingen de canon-vergoedingen dermate verhogen dat het niveau van de uitgekeerde dividenden (na roerende voorheffing) onaangetast blijft. -7-

10 Corporate Governance Raad van Bestuur De raad van bestuur is op 31 december 24 als volgt samengesteld: op voordracht van de bijzondere aandeelhouders: Voorzitter: Willy Pintens, Directeur Public Finance, Dexia Bank Overige bestuurders: Myriam Lint, Adviseur Directie Vlaanderen Public Finance, Dexia Bank Peter Van Heukelom, Hoofd Social Profit & Openbare Sector, KBC Bank Dirk Van den Broeck, Bestuurder, Petercam Rudy Degrande, Senior Manager Real Estate, Fortis Bank Mark Suykens, Directeur, Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten Guy Denissen, Algemeen Directeur, Serviceflats Invest op voordracht van de gewone aandeelhouders: Alfons Blondeel, Bestuurder Als onafhankelijk bestuurders in de zin van artikel 524 W. Venn. en in de zin van de Corporate Governance Code van 9 december 24 worden beschouwd: Mark Suykens, Directeur, Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten Alfons Blondeel, Bestuurder Alle mandaten nemen een einde na de algemene vergadering van mei 27. De volgende taken behoren o.a. tot de opdracht van de raad van bestuur: - beslissing om een project al dan niet op te nemen in het investeringsprogramma (selectie bouwplaatsen); - eventuele ontbinding leasingovereenkomsten: betaling eindeopstalvergoeding en eigendomsrecht; - opstellen jaarrekening, jaarverslag en halfjaarverslag; - waardering bij aankoop en verkoop onroerend goed; - voorstel en nazicht toekomstige kapitaalverhogingen; - opstellen van de type-leasingovereenkomst en de essentiële wijzigingen eraan; - beslissing tot ontbinding leasingovereenkomst en vordering tot schadevergoeding; - beslissing tot uitwinning van de gemeentelijke waarborg of van de bankwaarborg; - vaststelling van de investeringswaarde van de uitgevoerde projecten; - beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdrachten; - bepaling personeelsbestand; - toekenning weddenverhogingen; - uitvoering en eventuele wijzigingen Overeenkomst Vlaamse Regering (B.S. 17/1/1996); - overmaking van alle verslagen van de CBFA aan de Vlaamse minister bevoegd voor Financiën; - bijkomende controles door commissaris op vraag van Vlaams Gewest; - financieringsstrategie. In 24 hield de raad van bestuur vergaderingen op volgende data: 28/1/24, 17/3/24, 14/4/24, 19/5/24, 1/9/24, 2/1/24 en 1/12/24. Op 25 juni 24 werden de leden van de raad van bestuur schriftelijk geraadpleegd in verband met de beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdracht voor het project te Dadizele voor het OCMW van Moorslede. De schriftelijke besluitvorming werd bevestigd in vergadering van de raad van 1 september 24. De statutaire regels voor de besluitvorming door de raad van bestuur vindt U in artikel 19 van de statuten (in bijlage). -8-

11 Dagelijks Bestuur Uitvoerende bestuurders op 31 december 24: gedelegeerd-bestuurders: Willy Pintens, Directeur Public Finance, Dexia Bank Peter Van Heukelom, Hoofd Social Profit & Openbare Sector, KBC Bank Guy Denissen, Algemeen Directeur, Serviceflats Invest De mandaten als gedelegeerd bestuurder nemen een einde na de algemene vergadering van mei 27. De taken die worden overgedragen aan het dagelijks bestuur zijn o.a.: - afsluiten overeenkomsten architectuurstudie en veiligheidscoördinatie; - goedkeuring facturen en betalingsopdrachten; - publicatie jaarverslag en halfjaarverslag; - organiseren van de driemaandelijkse waardering door de vastgoeddeskundige(n); - ondertekening leasingovereenkomsten; kan gedelegeerd worden bij volmacht aan personeelsleden; - toezicht op de indexering van de canon; - voorstellen aan raad van bestuur inzake personeelsbestand, wedde, premie; - afsluiten en verbreken van arbeidsovereenkomsten; - afsluiten en verbreken van verzekeringspolissen; - thesauriebeheer. Bevoegdheid van twee gedelegeerd bestuurders uitgezonderd de algemeen directeur - algemeen toezicht op uitvoering taken managementteam o.l.v. de algemeen directeur; - voorstellen aan de raad van bestuur betreffende de wijziging van de voorwaarden van de arbeidsovereenkomst van de algemeen directeur; - goedkeuring verlofaanvragen van de algemeen directeur; - goedkeuring van de onkosten van de algemeen directeur; - aankopen voor een bedrag hoger dan 2.5,. Het dagelijks bestuur vergadert in principe wekelijks. De statutaire regels voor de besluitvorming door het dagelijks bestuur vindt U in artikel 24 van de statuten (in bijlage). Management Hoofd van het managementteam is Ir. Guy Denissen, Algemeen Directeur, die verantwoordelijk is voor de volgende taken: 1. Algemene managementtaken - algemene leiding van het managementteam, waaronder bepaling van de taakverdeling van het personeel en toezicht op hun aanwezigheid, zendingen en prestaties; - aankopen tot een maximaal bedrag van 2.5,; - prospectie: gesprekken, informatievergaderingen, bezoek aan bestaande projecten. 2. Projectgebonden taken - voorstel van bouwproject aan de raad van bestuur aan de hand van een fiche ter opname in het investeringsprogramma; - mededeling aan OCMW/VZW van de beslissing van de raad van bestuur met verzoek om voorafgaande vergunning aan te vragen indien deze nog niet bekomen is en eventuele assistentie bij samenstellen dossier aanvraag voorafgaande vergunning; - bestelling van terreinopmeting grondonderzoek; - opmaken volumestudie / haalbaarheidsstudie incl. opvragen stedenbouwkundige voorwaarden e.a. voorschriften (brandweer) en inlichtingen (nutsleidingen) en opmaken kostenraming; - voorlegging aan OCMW/VZW van: - model leasingovereenkomst -9-

12 - raming investeringskosten - modeltekst besluit raad voor maatschappelijk welzijn - modeltekst van het uittreksel uit het notulenboek van de gemeenteraad - beschrijving van de standaardflat - met verzoek tot principiële beslissing tot goedkeuring leasingovereenkomst; - opvolging ontwerpfase en opmaak bestek; - indienen bouwaanvraag; - offerteaanvraagprocedure: publicatie verkoop bestekken opening biedingen - opvolging nazicht der biedingen jury eventueel heraanbesteding / onderhandelingsprocedure; - mededeling aan OCMW/VZW van de beslissing van de raad van bestuur met definitieve kostenberekening; - aanvraag subsidie art. 8 Huisvestingscode; - opvolging studie en uitvoering werken art. 8 Huisvestingscode; - prijsvragen en opvolging nutsaansluitingen; - betekenen aanvangsbevel aan algemeen aannemer en opvragen borgstellingsakte en verzekeringsbewijs; - deelbestellingen stockaannemingen in functie van de planning der werken; - opvolging werf: projectleiding (algemene aanneming en nevenaannemingen) veiligheidscoördinatie, juridische kwesties (meerwerken, termijnverlengingen, ); - vaststellen modaliteiten modelflat; - voorlopige oplevering; - opvolging gebreken en herstellingen tijdens de garantieperiode; - bespreking onderhoudscontracten/onderhoudsvoorstellen met OCMW s/vzw s; - inspectie serviceflats; - definitieve oplevering; - opvolging technische punten na garantieperiode. 3. Administratieve en contractuele handelingen - voorbereiding notariële akte met afpalingsplan; - aanstellen en opvolgen verzekering ABR, 1-jarige aansprakelijkheid en technische controle; - voorleggen van PV van voorlopige oplevering aan OCMW/VZW ter kennisgeving dat de serviceflats ter beschikking worden gesteld (aangetekend schrijven), mededeling aan OCMW/VZW van een afschrift van de polis tienjarige aansprakelijkheid, verzoek aan OCMW/VZW om verzekeringsbewijs voor te leggen (art. III.5 leasingovereenkomst), kennisgeving aan OCMW/VZW van het totale investeringsbedrag met mededeling van een gedetailleerde afrekening met opgave van alle gemaakte kosten en aangerekende kosten en mededeling aan OCMW/VZW van het bedrag van de canon; - aangifte nieuwbouw aan kadaster en opvolging: eventueel bezwaar met verzoek toekenning vrijstelling; - vrijgave van de helft van de gestelde borgtocht aan aannemer binnen de 15 kalenderdagen na diens verzoek daartoe; - vrijgave resterende borgtocht aan aannemer binnen de 15 kalenderdagen na diens verzoek daartoe; - vanaf 1/1/24 tot en met 1/12/22: maandelijkse opvraging aan OCMW/VZW van de lijst van flats welke de voorbije maand vrijgekomen zijn evenals van de voorziene vrij te komen flats (woonvoorrangrecht aandeelhouders uit te oefenen vanaf 1/1/25 en 31/12/22); - opvolging einde leasingovereenkomsten: betaling eindeopstalvergoeding en eigendomsoverdracht; - opvragen dagprijzen en diensten bij OCMW/VZW; - opvragen zesmaandelijkse lijst banken: aandeelhouders die in aanmerking komen voor woonvoorrangrecht; - behandelen en opvragen van aanvragen woonvoorrangrecht. -1-

13 4. Boekhoudkundige handelingen - nazicht vorderingsstaat en herzieningen algemene aanneming en stockaannemingen; - opvolging canonbetalingen en jaarlijkse indexering; - dagelijkse boekhouding overeenkomstig de wettelijke voorschriften terzake; - opstellen van analytische boekhouding t.b.v. het bepalen van de investeringskost per project; - RSZ-controle; - contacten commissaris; - opdracht schattingsverslagen; - voorbereiding jaarrekening en halfjaar- en jaarverslagen. 5 Fiscale handelingen - BTW aangifte; - aangifte vennootschapsbelasting. 6. Opdrachten voor raad van bestuur en algemene vergadering - opstellen documenten voor raad van bestuur; - opstellen documenten voor de algemene vergadering; - organisatie van de algemene vergadering. 7. Externe communicatie - opstellen documenten voor erkenningscommissie; - vergaderingen erkenningscommissie; - contacten kabinetten en administraties; - communicatie aandeelhouders; - communicatie Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA); - communicatie beurs; - opvolgen ontwikkelingen in de sector van welzijns- en huisvestingsvoorzieningen (wetgeving, technisch, fiscaal, ). Corporate Governance-verklaring De raad van bestuur heeft kennis genomen van de Belgische Corporate Governance Code welke op 1 januari 25 in werking is getreden. De raad van bestuur verklaart zich eens met de hierin opgenomen Corporate Governance Principes en zal deze voor zover mogelijk rekening houdende met de omvang en het specifieke karakter van de vennootschap - in de loop van het jaar 25 in de praktijk uitwerken en toepassen zodat vanaf 1 januari 26 de structuur en werking van de vennootschap aan de Code beantwoordt en verduidelijkt zal worden in een Corporate Governance Charter welke zal opgenomen worden in een afzonderlijke rubriek op de website van de vennootschap De raad van bestuur neemt zich voor te onderzoeken op welke wijze zij kan voldoen aan de principes van de Code met betrekking tot de samenstelling van de raad, de functies van secretaris, compliance officer, interne audit en de oprichting van de gespecialiseerde comités (benoeming, remuneratie en audit). Ook zullen de verantwoordelijkheden, verplichtingen, bevoegdheden, samenstelling en werking van de raad van bestuur, het uitvoerend management en van de comités vastgelegd worden in een intern reglement dat wordt opgenomen in het CG Charter. Er zal een remuneratie- en benoemingsbeleid worden uitgewerkt. De raad zal zich beraden over het profiel en de evaluatie van de bestuurders. Teneinde de principes van de Code betreffende de openbaarmaking van de remuneratie reeds dit jaar na te komen worden hierna de vergoedingen van de bestuurders, gedelegeerd bestuurders en algemeen directeur opgegeven. -11-

14 Tenslotte zal ook een beleid en reglement worden opgesteld betreffende transacties en andere contractuele banden tussen de vennootschap enerzijds, en de bestuurders en leden van het uitvoerend management, anderzijds, alsook betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie. Vergoedingen Ingevolge de beslissing van de algemene vergadering van 28 januari 24 werd aan alle bestuurders een vergoeding toegekend van 3.5, per jaar. De gedelegeerd bestuurders ontvangen een bijkomende vergoeding van 3.5, per jaar. De algemeen directeur heeft voor het jaar 24 afstand gedaan van deze vergoedingen in de hoedanigheid van bestuurder en gedelegeerd bestuurder. (zie verder ook in het punt Regeling van belangenconflicten op pagina 13) Hij ontving volgende vergoedingen in de hoedanigheid van algemeen directeur: - gewone bezoldiging ,25 (incl. bonus t.b.v ,) - overige: aanvullend pensioen nihil representatievergoeding 1.487,/jaar maaltijdcheques 4,46/gewerkte dag hospitalisatieverzekering 125,21/jaar voordeel alle aard (bedrijfswagen) 1.452,84/jaar Depothoudende Bank (bewaarder) Dexia Bank n.v., Pachecolaan 44, 1 BRUSSEL Controle van de jaarrekening Commissaris - Vergoedingen PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren b.c.v.b.a., Generaal Lemanstraat 67, 218 ANTWERPEN, vertegenwoordigd door de Heer Luc Discry, erkend revisor (664), werd door de algemene vergadering van 19 mei 24 herbenoemd als commissaris tot na de algemene vergadering van 27. De bezoldiging voor de verrichtingen over de boekjaren 24, 25 en 26 werd vastgesteld op een bedrag van 11., per jaar, jaarlijks aan te passen aan de index. Bijkomend werd aan PricewaterhouseCoopers Tax Consultants b.c.v.b.a. een ereloon van 1.93, betaald voor het advies betreffende de eventuele wijziging van het sociaal statuut van de algemeen directeur na zijn benoeming tot gedelegeerd bestuurder en voor de opmaak van terms & conditions van het mandaat als gedelegeerd bestuurder. Waardering van de serviceflats De waarde van het vastgoedpatrimonium wordt bepaald door Winssinger & Vennoten n.v., Louizalaan 38, 15 BRUSSEL. Profiel Ethisch Beleggen De Belgische Vereniging van de Instellingen voor Collectieve Beleggingen heeft een lijst met overkoepelende principes opgesteld waaraan een ICB moet voldoen om aan het profiel Ethisch beleggen te beantwoorden. Deze principes zijn door de leden goedgekeurd op 27 april 21 ( De eigenlijke beslissing of een ICB al dan niet ethisch is, gebeurt door een onafhankelijke derde die op zijn beurt aan een aantal criteria moet voldoen om als onafhankelijk te worden aanzien. Serviceflats Invest werd door de Voorzitter van de Erkenningscommissie als onafhankelijke derde als ethisch (tweede generatie) gekenmerkt en wordt als dusdanig door BEAMA (Belgian Asset Managers Association) erkend vermits zij voldoet aan de door de BEAMA gestelde principes. -12-

15 Regeling van belangconflicten Tijdens het boekjaar 24 hebben er zich twee situaties voorgedaan waarbij de bepalingen van artikel 523 W. Venn. toegepast dienden te worden. Zo besliste de raad van bestuur op 14 april 24 tot het toekennen van een bijkomende jaarlijkse bezoldiging van 3.5, aan de drie gedelegeerd bestuurders. De tekst van de notulen met weergave van deze beslissing wordt hieronder weergegeven: agendapunt 3: Vergoeding aan de gedelegeerd bestuurders Voorstel tot toekenning van een jaarlijkse vergoeding van 3.5,. De navolgende beslissing vervangt de beslissing van de raad van 28 januari 24 aangaande hetzelfde agendapunt. De Heer Willy Pintens is afwezig, maar mede namens hem, delen de andere twee gedelegeerd bestuurders, de Heer Guy Denissen en de Heer Peter Van Heukelom, mee dat zij bij de besluitvorming over het agendapunt aangaande de toekenning van een bezoldiging aan de gedelegeerd bestuurders, een belang hebben dat geviseerd wordt in artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen. Zij hebben een rechtsreeks belang van vermogensrechtelijke aard dat erin bestaat dat de vennootschap hen een geldelijke vergoeding zou toekennen ter vergoeding van hun prestaties als gedelegeerd bestuurder in het kader van de uitoefening van het dagelijks bestuur van de vennootschap zoals voorzien in artikel 24 van de statuten. De genoemde drie gedelegeerd bestuurders hebben de commissaris schriftelijk op de hoogte gesteld van dit strijdige belang per brief van 7 april 24, welke ter tafel wordt gelegd. De betrokkenen nemen verder geen deel aan de beraadslaging en de stemming. De Heer Suykens neemt, als oudste aanwezige bestuurder voorgedragen door de houders van de bijzondere aandelen, het voorzitterschap van de vergadering verder waar overeenkomstig artikel 18 van de statuten. Gezien de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van 28 januari 24 beslist heeft om aan alle bestuurders een jaarlijkse vergoeding toe te kennen van 3.5, en gezien de extra inspanning en verantwoordelijkheid die de functie van gedelegeerd bestuurder meebrengt, acht de raad het opportuun om een bijkomende vergoeding van 3.5, per jaar toe te kennen aan de gedelegeerd bestuurders. Op basis van deze overwegingen beslist de raad met éénparigheid van stemmen tot het toekennen van een jaarlijkse vergoeding van 3.5, aan alle gedelegeerd bestuurders vanaf het jaar 24. Gezien het dagelijks bestuur van de vennootschap overeenkomstig artikel 24 van de statuten opgedragen wordt aan drie gedelegeerd bestuurders, worden de vermogensrechtelijke gevolgen van deze beslissing beperkt tot een bijkomende jaarlijkse uitgave van maximum 1.5,. De tekst van de notulen met weergave van deze beslissing zal ter publicatie worden opgenomen in het jaarverslag over het boekjaar 24. Deze beslissing zal tevens meegedeeld worden aan de commissaris. Na afloop van de beraadslaging en de stemming over dit agendapunt worden de betrokken gedelegeerd bestuurders door de waarnemend voorzitter op de hoogte gebracht van de genomen beslissing. De Heer G. Denissen wenst om sociaalrechtelijke en fiscale redenen af te zien van deze vergoeding, evenals van de vergoeding als bestuurder. De raad van bestuur kan hiermee akkoord gaan. Op 19 mei 24 besliste de raad van bestuur tot het toekennen van een premie aan het personeel. De tekst van de notulen met weergave van deze beslissing wordt hieronder weergegeven: agendapunt 5: Personeel De Voorzitter verzoekt mevrouw Cornelis, Adjunct-Directeur, om de vergadering te verlaten. a) Voorstel tot toekenning premie voor projectleiding Hemiksem. De Heer Guy Denissen, Gedelegeerd Bestuurder, deelt mee dat hij bij de besluitvorming over het agendapunt m.b.t. de toekenning van een premie voor de projectleiding van de serviceflats te Hemiksem aan de personeelsleden waartoe hij in zijn functie van algemeen directeur behoort, een rechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat geviseerd wordt in artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen. De Heer Denissen heeft de commissaris schriftelijk op de hoogte gesteld van dit strijdige belang per brief van 11 mei 24, waarvan een afschrift ter tafel wordt gelegd. De betrokkene neemt verder geen deel aan de beraadslaging en de stemming. De Voorzitter licht toe dat de projectleiding en het toezicht der werken van de restauratie van de oostvleugel van de Sint-Bernardusabdij te Hemiksem en de inrichting ervan tot serviceflats wegens het uitzonderlijk karakter ervan door het managementteam zelf werd uitgevoerd, waardoor een totale minderuitgave van 64.81, aan externe projectleidingskosten kon gerealiseerd worden. Dit bedrag houdt nog geen rekening met de risicopremie van 19.89, welke eveneens voor dit project in opbrengst zal kunnen genomen worden. Aan de raad van bestuur wordt voorgesteld om de gerealiseerde besparing t.b.v , onder de vorm van een premie en na afhouding van de bijdragen aan de RSZ aan het personeel uit te keren. De raad van bestuur stemt in met dit voorstel en verzoekt de twee gedelegeerd bestuurders W. Pintens en P. Van Heukelom, de verdeling van dit bedrag over de verschillende personeelsleden vast te stellen. -13-

16 Verslag van de raad van bestuur Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma Het investeringsprogramma met projecten voor het eerste werkjaar dat 13 projecten, hetzij 296 serviceflats, omvat, werd volledig uitgevoerd. Het projectenplan voor het tweede werkjaar omvat 13 projecten voor in totaal 277 serviceflats. Op 31 december 24 zijn hiervan 12 projecten opgeleverd. Eén project, zijnde het project Hemiksem, werd in het tweede kwartaal van 24 opgeleverd en het laatste project te Ekeren voor het OCMW van Antwerpen werd in aanbesteding gesteld en start op 14 maart 25. Het projectenplan 3 voor het derde werkjaar telt 6 projecten voor in totaal 188 serviceflats waarvan 5 projecten zijn opgeleverd. Het project voor het OCMW van Waasmunster is in uitvoering. Het projectenplan voor het vierde werkjaar omvat 6 projecten voor 135 flats. projecten zijn opgeleverd. Het project Leopoldsburg-Centrum werd in het derde kwartaal van 24 opgeleverd. Het project As is in uitvoering. Projectenplan 5 voor het vijfde werkjaar 2-21 omvat 3 projecten voor 46 flats waarvan reeds 2 projecten werden opgeleverd. Het project Hamme-Moerzeke werd in het tweede kwartaal van 24 opgeleverd. Het project Lennik is in aanbesteding. Het enige project van het projectenplan voor het zesde werkjaar van 25 serviceflats voor het OCMW van Ravels werd in het derde kwartaal van 24 opgeleverd. Projectenplan 7 voor het zevende werkjaar omvat 4 projecten voor 95 flats. De projecten Brecht en Zulte zijn in uitvoering. Het project Destelbergen is in fase van aanbesteding en het project Kortenberg werd inmiddels gewijzigd van 19 naar 24 flats en is in aanbesteding. Projectenplan 8 voor het achtste werkjaar omvat 6 projecten voor 15 flats. Het project Moorslede werd gewijzigd (17 i.p.v. 15 flats) en is in uitvoering. De overige 5 projecten (Zaventem, VZW Ter Walle Menen, Assenede, Sint-Niklaas en Zonhoven) zijn in fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Het aantal flats voor het project Zaventem-Sterrebeek werd gewijzigd van 2 naar 15. In het projectenplan 9 voor het negende werkjaar werden in het vierde kwartaal van 24 twee nieuwe projecten opgenomen: één project van 3 flats voor het OCMW van Tienen en één project van 24 flats voor het OCMW van Sint-Martens-Latem. Beide projecten zijn in fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Vooruitzichten met betrekking tot het investeringsprogramma Het is nog te vroeg om het effect te kunnen meten van de beslissing van de raad van bestuur van 17 maart 24 om de financiering voor nieuwe projecten gunstiger te maken en voor deze projecten de door de OCMW s en VZW s verschuldigde rentevergoeding (canon-vergoeding) op het erfpachtrecht te verlagen. In het projectenplan 1 voor het tiende werkjaar werden in het eerste kwartaal van 25 twee projecten opgenomen: een project van 23 flats voor het OCMW van Hamont-Achel te Achel en een project van 2 flats voor het OCMW van Zaventem te Sint-Stevens-Woluwe. Vijf -14-

17 Gebeurtenissen tijdens het boekjaar 24 Zoals reeds vermeld in het vorige jaar- en halfjaarverslag besliste de buitengewone algemene vergadering van 7 en 28 januari 24 tot enkele belangrijke wijzigingen aan de statuten. Zo werd beslist dat de 6 aandelen categorie A, die volledig in het bezit waren van de GIMV, worden omgezet naar gewone, beursgenoteerde aandelen zodat het aantal gewone aandelen verhoogt van 1. naar 1.6. De aandelen van de bijzondere klassen verminderen van 21 naar 15. De algemene vergadering heeft tevens beslist om de bestaande klassen B tot en met F aandelen te verenigen in één klasse geheten bijzondere aandelen. Bijgevolg is het aandelenkapitaal vanaf 28 januari 24 als volgt samengesteld: - 15 bijzondere aandelen, in casu de vroegere klasse B t.e.m. F aandelen gewone aandelen, in casu de vroegere gewone aandelen en de vroegere klasse A-aandelen De algemene vergadering keurde de hiermee verbonden wijzigingen van de statuten goed. Zo werden alle verwijzingen naar de aandelen van klasse A t.e.m. F aandelen vervangen door de verwijzing naar de bijzondere aandelen. Ook werden alle verwijzingen naar de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen of naar de Vennootschappenwet vervangen door verwijzingen naar het Wetboek van vennootschappen. De actuele plaats van de zetel van de vennootschap Frankrijklei 53-55, 2 Antwerpen- werd ingeschreven in de statuten. De algemene vergadering besliste tot het gedeeltelijk vernieuwen en het gedeeltelijk bevestigen van de samenstelling van de raad van bestuur en tot het toekennen van een jaarlijkse vergoeding aan elke bestuurder van 3.5,. De raad van bestuur kende een bijkomende jaarlijkse vergoeding van 3.5, toe aan elke gedelegeerd bestuurder. De tekst van de gecoördineerde statuten wordt in bijlage van dit jaarverslag gevoegd. Op 17 maart 24 nam de raad van bestuur ook een belangrijke beslissing inzake de financiering voor nieuwe projecten. Gelet op de terughoudendheid van OCMW s en VZW s om projecten van serviceflats met bevak-financiering te realiseren omwille van de hoge financieringskost, achtte de raad het noodzakelijk om de door de OCMW s en VZW s verschuldigde rentevergoeding (canon-vergoeding) op het erfpacht meer marktconform te maken. De raad heeft daartoe beslist om voor de eerstkomende projecten een externe financiering aan te gaan in plaats van een kapitaalsverhoging door te voeren zoals contractueel bepaald in het prospectus. Deze formule heeft het voordeel dat het rendement van de bestaande aandelen ná de opbouwfase tijdens dewelke de management- en prefinancieringskosten zowel bij een kapitaalsverhoging als bij een externe financiering enigszins op het rendement drukken blijvend hoger zal liggen en dat bovendien het aanbod voor het woonvoorrangrecht wordt uitgebreid. In geval de verlaagde rentevoeten beduidend meer projecten opleveren kan alsnog met kennis en meer zekerheid beslist worden om over te gaan tot een kapitaalsverhoging met relevante rendementsvooruitzichten. Gebeurtenissen na de afsluiting van het boekjaar 24 Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan behoudens volgende vermeldingen. Sinds 1 januari 25 is het woonvoorrangrecht in werking getreden. Dit recht geeft aan de aandeelhouders die reeds gedurende vijf jaren tien aandelen in hun bezit hebben, vanaf de leeftijd van -15-

18 75 jaar een voorrang op de bestaande wachtlijsten voor de projecten die door de vennootschap werden opgericht. Totnogtoe werd echter nog geen enkele aanvraag ontvangen. De Algemene Overeenkomst tussen de Vlaamse Gemeenschap en de vennootschap (Belgisch Staatsblad van 17/1/1996) voorziet een actieve bouwperiode van tien jaren. De vennootschap voert momenteel besprekingen met de vertegenwoordigers van de Vlaamse minister van Welzijn over het verder zetten van de projectinvesteringen na de vermelde actieve bouwperiode van tien jaren. De aandeelhouders zullen op de hoogte worden gehouden van de toekomstige strategie van de vennootschap. Het Besluit van de Vlaamse regering van 3 mei 1995 tot regeling van de vrijstelling inzake successierechten verbonden aan de maatschappelijke rechten in vennootschappen opgericht in het kader van de realisatie en/of financiering van investeringsprogramma s van serviceflats voorziet dat de vrijstelling van successierechten geldt voor aandelen welke uiterlijk verworven worden op 31 december 25 (art. 11). De aandelen verworven na 31 december 25 geven derhalve geen aanleiding meer tot de vrijstelling van successierechten. Maximale dagprijs woonvoorranggerechtigde aandeelhouders: weerslag wijziging overeenkomst met OCMW/VZW De raad van bestuur besliste op 1 augustus 21 tot het doorvoeren van een aantal commerciële wijzigingen aan de onroerende leasingovereenkomsten die worden afgesloten. Eén van de doorgevoerde wijzigingen is dat de vennootschap het eventuele verschil tussen de maximale dagprijs voor woonvoorranggerechtigden en andere bewoners ten laste neemt. Zolang de houder eigenaar blijft van minstens tien aandelen Serviceflat Invest, en het pand op de naakte eigendom van deze aandelen gevestigd blijft, zal de dagprijs van de woonvoorranggerechtigde aandeelhouder voor het verblijf in de serviceflat overeenkomstig het uitgifteprospectus maximum vijftien euro en tweeënzestig eurocent (zeshonderddertig Belgische franken) bedragen, aangepast aan het indexcijfer der kleinhandelsprijzen, volgens hiernavolgende formule: 15,62 euro x nieuwe index basisindex De basisindex is deze van de maand december De nieuwe index zal deze zijn van de maand die voorafgaat aan het sluiten van de verblijfsovereenkomst met de uitbater van de serviceflat. Berekend tot en met februari 25 bedraagt deze maximale dagprijs 18,52. Tijdens de verblijfsovereenkomst zal de dagprijs jaarlijks kunnen aangepast worden aan het indexcijfer der kleinhandelsprijzen. Van de 38 projecten die nu in uitbating zijn, zijn er 6 OCMW s en 2 VZW s die een hogere dagprijs aanrekenen ( 19,83; 19,86 ; 21 ; 21,7 ; 25, (2x) 26,96; 29,5) aan de bewoners dan de gegarandeerde maximale dagprijs voor woonvoorranggerechtigde aandeelhouders. De ingevoerde maatregel kan dan ook een beperkte financiële weerslag hebben voor de vennootschap. De exacte weerslag is afhankelijk van het effectieve aantal aandeelhouders dat een beroep zal doen op het woonvoorrangrecht in de betreffende projecten. Het woonvoorrangrecht kan vanaf 1 januari 25 tot en met 31 december 22 uitgeoefend worden. -16-

19 Financieringsstrategie en dekking van het renterisico Gezien het historisch lage peil van de rentevoeten doet de vennootschap voor externe schuldfinanciering sinds juni 21 beroep op korte termijnfinancieringen via straight loans en investeringskredieten teneinde de vastlegging van een belangrijk deel van haar eigen middelen op lange termijn tot einde 25 te kunnen aanhouden via Dexia Bank. De straight loans werden telkens einde boekjaar omgezet in investeringskredieten met vervaldatum 31 december 25 om in te spelen op de lage rentestand. De totale financiering bij Fortis Bank tot einde 25 bedraagt ,. Om in de loop van het jaar 25 te kunnen voldoen aan de liquiditeitsbehoeften, keurde de raad van bestuur van 1 december 24 een nieuwe overeenkomst straight loans goed met Fortis Bank voor de opname van maximum 1 miljoen euro met als uiterste vervaldag 31 december 25. Conform het KB van 1 juni 21 tot wijziging van het KB van 1 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks mag de totale schuldenlast van de vastgoedbevak 5 % van de activa niet overschrijden op het ogenblik van de sluiting van de lening en mogen de aan die schuldenlast verbonden jaarlijkse financiële lasten op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 8 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten van de bevak. Onder schuldenlast wordt verstaan alle rubrieken in de balans opgenomen onder de posten VIII en IX van de passiva. Op 31 december 24 bedroeg deze schuldenlast ,27 of 32,57 % van de totale activa. De jaarlijkse financiële lasten hieraan verbonden bedragen slechts 11,62 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten. Het investeringskrediet bij Fortis tot einde 25 alsook de straight loans welke opgenomen worden in de loop van het boekjaar 25, zullen terugbetaald worden met de middelen welke vrijkomen uit de voormelde belegging op lange termijn via Dexia Bank met vervaldatum 21 december 25. Verder wordt verwezen naar de beslissing van de raad van bestuur van 17 maart 24 zoals hierboven reeds vermeld, betreffende de lange termijnfinanciering van de serviceflatgebouwen. Voor deze nieuwe financieringen werd de offerte van Dexia Bank als meest gunstige weerhouden voor de opname van gelden tot uiterlijk 31 december 27 voor een maximaal bedrag van 3 miljoen euro. De rentevoet welke wordt vastgelegd per afzonderlijke opname bij de terbeschikkingstelling van het serviceflatgebouw wordt overgenomen in de leasingovereenkomst, verhoogd met een marge, als zijnde de door het OCMW of de VZW verschuldigde canon-vergoeding. Om de leasingnemers de mogelijkheid te bieden de huidige lage rentevoeten vast te leggen werd een ISDA-overeenkomst afgesloten om een forward-irs rentevoet te kunnen vastleggen. In oktober 24 werd een eerste forward rentevoet vastgelegd ingaand op 1 februari 26 voor een te ontlenen bedrag van ,5 en een looptijd van 27 jaar. Deze forward rentevoet werd opgenomen in de leasingovereenkomst en wordt aldus doorgerekend aan de leasingnemer waardoor geen prijs- noch kredietrisico aan dit financieel instrument verbonden is. Anderzijds zal een nauwgezette opvolging plaatsvinden teneinde het thesaurie- & liquiditeitsrisico op te vangen. -17-

20 Resultaat van het boekjaar 24 Het resultaat van het achtste boekjaar 24 bedraagt ,3. Rekening houdende met de overgedragen winst van het vorige boekjaar van 6.12,64 bedraagt het te bestemmen resultaat ,67. Het resultaat van het vorige boekjaar bedroeg ,45. De uitkeerbare winst voor het boekjaar 24 bedraagt aldus ,67 t.o.v ,4 voor het boekjaar 23. De raad van bestuur stelt voor om, behalve de overgedragen winst van de vorige boekjaren, nogmaals een bedrag van 5.39,33 te reserveren. De bedoeling daarvan is om vanaf het boekjaar 26, wanneer de opbrengst van de belegging op lange termijn wegvalt, een plotse terugval van het dividend beneden de verwachtingen gesteld in het prospectus en een daaruit volgende mogelijke koersdaling te voorkomen. Eveneens kan de vennootschap deze middelen tijdelijk aanwenden om de bouw van de serviceflatgebouwen te prefinancieren. De door de raad van bestuur voorgestelde bestemming van het resultaat is dus als volgt: vergoeding van het kapitaal ,7 over te dragen winst van boekjaar ,59 over te dragen winst van boekjaar ,5 over te dragen winst van boekjaar ,33 Aan de gewone algemene vergadering van 18 mei 25 wordt aldus voorgesteld een vergoeding van het kapitaal uit te keren van ,7 wat een dividend oplevert van 471,97 hetgeen overeenstemt met een rendement van 7,93 % ten opzichte van de initiële uitgiftekoers. Het saldo van de winst t.b.v ,97 wordt overgedragen naar het volgende boekjaar en op die manier bij het eigen vermogen van de vennootschap gevoegd. Het dividend is vrijgesteld van roerende voorheffing en is betaalbaar vanaf 27 mei 25. Vooruitzichten met betrekking tot het resultaat van het boekjaar 25 Behoudens onvoorziene omstandigheden verwacht Serviceflats Invest voor het boekjaar 25 andermaal een lichte stijging van het resultaat ten opzichte van het voorbije boekjaar. Deze verwachting is gebaseerd op de stijging van het aantal opgeleverde projecten, de indexaties van de huidige canon-ontvangsten, de opbrengst van de belegging op lange termijn en de zekerheid met betrekking tot de kosten van de kortlopende financiering. Vanaf het boekjaar 26 zal het resultaat een daling kennen ingevolge de beëindiging van de lange termijnbelegging via Dexia einde 25. Door het huidige uitkeringsbeleid waarbij een deel van de winst wordt overgedragen, kan een correctie doorgevoerd worden waardoor Serviceflats Invest voor de komende boekjaren een stabiel dividend kan vooropstellen. -18-