Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld

Transcriptie

1 Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld Effectievere toewijzing van sociale huurwoningen, door meer differentiatie naar huishoudgrootte. Afstudeerscriptie Bob Witjes (424664) Master Real Estate & Housing, Bouwkunde, TU Delft 24 juni 216

2 2

3 Colofon Ongelijke gevallen ongelijk behandeld Effectievere toewijzing van sociale huurwoningen, door meer differentiatie naar huishoudgrootte Naam Bob Witjes Studienummer Adres Spaarnestraat VN Den Haag Telefoonnummer adres b.witjes@student.tudelft.nl Datum Type rapport Universiteit Faculteit Master Mastertrack Domein Eerste mentor Tweede mentor Gecommitteerde 24 juni 216 (verdediging) Afstudeerscriptie TU Delft Bouwkunde Architecture, Urbanism & Building Science Real Estate & Housing Housing Prof. dr. Peter Boelhouwer Ir. Agnes Franzen Prof. mr. Hendrik Ploeger Afstudeerbedrijf Aedes vereniging van woningcorporaties Afdeling Belangenbehartiging Publieke Zaak Adres Koningin Julianaplein AA Den Haag Telefoonnummer adres b.witjes@aedes.nl Begeleider Arjen Wolters (tot februari 216) Jasper Willems (vanaf februari 216) j.willems@aedes.nl Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 3

4 Voorwoord Woningcorporaties kunnen door (nieuwe) regelgeving nog maar aan een beperkte hoeveelheid huishoudens woningen toewijzen. De inkomensgrens zorgt ervoor dat huishoudens met een inkomen bóven die grens in principe geen sociale huurwoning meer krijgen toegewezen. Dat is gunstig voor mensen met een laag inkomen, maar pakt slecht uit voor met name huishoudens met een middeninkomen. Sommige van hen vallen tussen wal en schip omdat een goed middensegment ontbreekt en koopwoningen te duur zijn. Zijn zij niet ook aangewezen op de sociale huursector, ondanks dat hun inkomen hiervoor te hoog is? Een probleem van de inkomensgrens is dat deze grens voor alle huishoudtypes hetzelfde is. Er zijn echter grote verschillen tussen bijvoorbeeld het budget dat verschillende huishoudtypes hebben voor woonlasten. Ongelijke gevallen worden dus gelijk behandeld en dat leidt tot problemen. Zou de differentiatie van de inkomensgrens naar huishoudtype er wellicht aan bij kunnen dragen, dat sociale huurwoningen effectiever worden toegewezen? In deze scriptie staat deze vraag centraal. Ik heb onderzocht welke huishoudens gezien hun situatie zijn aangewezen op de sociale huursector. Hoe zou de regelgeving hier beter op kunnen aansluiten? En wat zijn daarvan de gevolgen? Het onderzoek heb ik gedaan binnen een afstudeerstage bij Aedes vereniging van woningcorporaties. dat had ik zeker niet alleen kunnen doen. Ik wil dan ook een aantal mensen bedanken. Allereerst mijn afstudeerbegeleiders Peter Boelhouwer en Agnes Franzen. Dank voor jullie kritische blik en constructieve commentaar en voor het keer op keer lezen van mijn teksten. Daarnaast wil ik ook Sake Zijlstra, Cor Lamain en Hendrik Ploeger bedanken voor hun bijdragen aan dit onderzoek. Verder wil ik mijn collega s bij Aedes bedanken voor hun inhoudelijke bijdragen en de goede werksfeer. In het bijzonder bedank ik Jasper Willems, mijn afstudeerbegeleider, met wie ik altijd kon brainstormen over het hoe nu verder. Ook dank ik collega s Jonne Arnoldussen, Rob Ravestein en Arjen Wolters voor hun bijdragen aan met name het vroege stadium van dit onderzoek. Verder wil ik mijn collega Hanneke Nagtzaam, mijn moeder Els Suur en mijn broertje Sjoerd Witjes bedanken voor het kritisch meelezen op taalkundig vlak. Verder wil ik een aantal mensen bedanken voor hun input. Allereerst Maarten Vos van woningcorporatie Vidomes en Enno Vittner van woningcorporatie Woonbron. Dank voor jullie feedback vanuit de sector. Ook Sanne Lamers van het NIBUD wil ik bedanken voor haar goede toelichting op de NIBUD-methodiek. Tot slot wil ik mijn vrienden, familie en vriendin bedanken voor hun steun, maar zeker ook voor hun interesse in mijn onderzoek. Af en toe vertellen waar je nou eigenlijk mee bezig bent, is niet alleen leuk maar houdt je ook nog eens scherp. Met deze scriptie sluit ik zeven jaar studie aan de faculteit Bouwkunde in Delft af. Een enerverende tijd waarin ik veel heb geleerd, zowel in de collegebanken als daarbuiten. Het afgelopen jaar heb ik vol overgave aan deze scriptie gewerkt, maar Ik wens u veel plezier met het lezen van mijn afstudeerscriptie Bob Witjes Den Haag, 19 juni 216 4

5 Inhoudsopgave Voorwoord... 4 Leeswijzer... 6 Samenvatting... 7 Managementsamenvatting... 9 Management summary (English) Hoofdstuk 1 - Context Sociale huursector in Nederland...28 Hoofdstuk 2 - Probleemanalyse Woningcorporaties en woningtoewijzing Nederlandse Woningmarkt Middeninkomens en de sociale huursector Differentiatie van inkomens- en huurgrenzen Probleemstelling Relevantie...45 Hoofdstuk 3 - Onderzoeksopzet Hoofdvraag Deelvragen Conceptueel model Onderzoeksstrategie Onderzoeksopzet Doelstelling en eindproduct...5 Hoofdstuk 4 - Analyse en Resultaten Huidig toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen Knelpunten in de woningmarkt Huurbudget bij verschillende huishoudens Woonwensen huishoudens Huidige situatie: Huishoudens die te duur of te klein wonen Differentiatie van de inkomens-, aftoppings- en liberalisatiegrens naar huishoudsamenstelling Gevolgen van de differentiatie van de inkomensgrens in de vraag- aanbodverhoudingen...86 Hoofdstuk 5 - Conclusie en Aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen voor beleid Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Discussie...14 Literatuur & Bijlage Literatuur...18 Bijlage I. Gebruikte variablelen uit het WoON Bijlage II. Berekeningen budget voor woonlasten (Deelvraag 3) Bijlage III. Technische toelichting op de schatting van een aantal variabelen uit het WoON Bijlage IV. Vraag- en aanbodverhoudingen huidige en nieuwe situatie Bijlage V. Analyse vraag- en aanbodverhoudingen passend toewijzen Bijlage VI. Vergelijking uitkomsten WoON212 en WoON Bijlage VII. Gesprekken Maarten Vos en Enno Vitner Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 5

6 Leeswijzer Deze scriptie bestaat uit 5 hoofdstukken. De hoofdstukken zijn weer opgedeeld in paragrafen en soms in sub paragrafen. Aan het eind van elke paragraaf volgt een korte conclusie. In het eerste hoofdstuk wordt de context van deze scriptie verkend. Daarbij wordt vooral gekeken naar de rol van de sociale huursector en relevante ontwikkelingen in wet- en regelgeving in de afgelopen jaren. Hoofdstuk 2 gaat dieper in op de gevolgen van het toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen. Allereerst wordt uiteengezet hoe deze toewijzing is geregeld en welke gevolgen dit heeft. Daarna volgt een korte analyse van de Nederlandse woningmarkt, waarbij de focus ligt op het snijvlak tussen de sociale en de private huursector. Paragraaf 2.3 gaat over de gevolgen van het beleid en de problemen die hieruit ontstaan voor middeninkomens. In paragraaf 2.4 wordt verkend of en hoe het differentiëren van de inkomensgrens, liberalisatiegrens en aftoppingsgrens naar huishoudgrootte zou kunnen bijdragen aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen. Ten slotte volgt de probleemstelling. In Hoofdstuk 3 worden de hoofd- en deelvragen geformuleerd. Vervolgens is uiteengezet welke onderzoeksmethode is gebruikt. Hoofdstuk 4 gaat in op de analyses die gedaan zijn om tot een antwoord op de hoofd- en deelvragen te komen. Elke paragraaf bevat een analyse die antwoord geeft op een bepaalde deelvraag. De eerste twee paragrafen hebben betrekking op de huidige situatie en regelgeving. In paragraaf 4.3 en 4.4 wordt de kwantitatieve basis gelegd voor dit onderzoek. Er is berekend hoeveel budget de verschillende huishoudtypen hebben voor huur en er is bekeken welke woonbehoeften ze hebben. In paragraaf 4.5 is de huidige situatie nader onderzocht en wordt het probleem ook meer kwantitatief bloot gelegd. Paragraaf 4.6 gaat in op de manieren waarop de verschillende grenzen kunnen worden gedifferentieerd. In paragraaf 4.7 wordt vervolgens geanalyseerd wat deze differentiatie voor gevolgen heeft. Hoofdstuk 5 bevat conclusies en aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn weer opgesplitst in beleidsaanbevelingen en aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Tot slot wordt in de discussie ingegaan op de aannames die gedaan zijn in dit onderzoek en de tekortkomingen van het onderzoek. In de Bijlagen is achtergrondinformatie te vinden. Hier wordt in de tekst regelmatig naar verwezen. 6

7 Samenvatting Nederland telt 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dat is één derde van de woningmarkt. Het grootste deel daarvan wordt verhuurd door woningcorporaties. De overheid bepaalt wie er vanwege zijn of haar inkomen zo n woning mag huren. De afgelopen jaren zijn de regels hiervoor strenger geworden. Woningcorporaties moeten minstens 9 procent van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens (een jaarlijks bruto inkomen van , prijspeil 216). Huishoudens met een inkomen net boven deze grens komen hiermee in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Veel (lage) middeninkomens vallen daardoor tussen wal en schip onder meer door een zeer beperkt aanbod in de vrije huursector en hoge huizenprijzen op de koopmarkt. Vooral meerpersoonshuishoudens met een inkomen net boven de grens hebben het moeilijk, terwijl sommige eenpersoonshuishoudens met een inkomen net onder de grens veel makkelijker een woning buiten de sociale huursector kunnen betalen. Een goede afbakening van de doelgroep voor de sociale huursector is noodzakelijk. Enerzijds moet de sector toegankelijk zijn voor huishoudens die buiten de sector geen woning kunnen vinden. Om bijvoorbeeld wachtlijsten te voorkomen moet de sector anderzijds niet of beperkt toegankelijk zijn voor huishoudens die wel een woning buiten de sector kunnen vinden. Het is echter zeer de vraag of verschillende huishoudtypes bij de huidige grens allemaal een woning buiten de sociale huursector kunnen betalen. Deze scriptie bekijkt daarom of er verschillende inkomensgrenzen nodig zijn voor verschillende typen huishoudens en of zo n gedifferentieerde grens kan leiden tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen. Op dezelfde manier wordt gekeken naar nog twee andere grenzen de liberalisatiegrens die onder meer de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen bepaalt - en de aftoppingsgrens die onder meer de maximale huurprijs voor huurtoeslaggerechtigden bepaalt. Ook die grenzen maken in het huidige stelsel niet of nauwelijks onderscheid in huishoudgrootte, terwijl verschillende huishoudtypes ook verschillende woonbehoeften hebben. Om een antwoord te vinden op deze vragen, is voor verschillende huishoudtypes onderzocht hoeveel budget zij bij diverse inkomens hebben voor woonlasten. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens het NIBUD. Hieruit komt duidelijk naar voren dat er grote verschillen in wat verschillende huishoudens kunnen besteden aan woonlasten. Bij de huidige inkomensgrens kan een éénpersoonshuishouden ongeveer twee tot drie keer zoveel huur betalen als bijvoorbeeld een stel met twee kinderen. Vervolgens is onderzocht hoeveel ruimte verschillende huishoudens minimaal nodig hebben om fatsoenlijk te kunnen wonen (de grootte van een woning heeft immers veel invloed op de huurprijs). Ook hierbij komen de verschillen tussen huishoudtypes weer duidelijk naar voren. Op basis van deze gegevens is geanalyseerd hoeveel huishoudens te duur of te klein wonen. Hieruit komt duidelijk naar voren dat grotere huishoudens bij een hoger inkomen veel vaker te duur of te klein wonen dan kleinere huishoudens. Kan een gedifferentieerde inkomensgrens uitweg bieden? In hoeverre dit het geval is, is afhankelijk van diverse factoren, waarbij de hoogte van de grens natuurlijk de belangrijkste is. Bij een zekere inkomensgrens hoort een zekere huur de ijkhuur die conform de gebruikte budgetteringsmethode door een huishouden opgebracht kan worden. In deze scriptie is op basis van een relatief lage ijkhuur, een gedifferentieerde inkomensgrens bepaald, waarna is bekeken wat dit voor de vraag naar sociale huurwoningen en vrije huur- en koopwoningen doet. De gekozen inkomensgrens leidt tot een krimp van de doelgroep, met name bij éénpersoonshuishoudens. Ook wanneer voor een hogere ijkhuur zou zijn gekozen, zou de groep éénpersoonshuishoudens afnemen en omdat deze groep zo n 6% van de doelgroep uitmaakt, krimpt de doelgroep al snel wanneer je de inkomensgrens differentieert. De keuze van de ijkhuur is echter een ingewikkelde exercitie. Door de koppeling tussen de inkomensgrens en deze ijkhuur, bepaalt de ijkhuur feitelijk vanaf welke huurprijs huishoudens in de vrije sector terecht kunnen. Wanneer je kijkt naar de vraag- en aanbodverhoudingen, zie je behoorlijke verschillen tussen woningtypes en regio s. Bij de gekozen differentiatie van de inkomensgrens, verschuiven sommige huishoudens terecht naar de doelgroep voor hen is er weinig aanbod in de sociale huursector maar sommige huishoudens blijven in de niet-doelgroep, terwijl het aanbod daar schaars is. Anderzijds verschuiven er ook Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 7

8 huishoudens naar de doelgroep terwijl er voor hen op zich voldoende aanbod was in de vrije huur- of koopsector. Het is echter de vraag of ontbrekend aanbod gaat ontstaan als de vraag ook toeneemt. Er zijn meerdere redenen aan te wijzen waarom investeerders nauwelijks investeren in goedkope woningen. Dat zal nader moeten worden onderzocht. Uit deze scriptie is verder naar voren gekomen, dat de differentiatie van de liberalisatie- en aftoppingsgrens tot een aantal problemen leidt. Wanneer de grens voor grotere huishoudens hoger komt te liggen, komt er in principe meer aanbod voor hen beschikbaar. Maar omdat dit ook leidt tot hogere huurprijzen en deze huurprijsstijging niet volledig wordt vergoed door de huurtoeslag, leidt het ook tot betaalbaarheidsproblemen. Ook voor kleinere huishoudens kunnen er problemen ontstaan wanneer de grens voor heb juist verlaagd wordt. Het aantal kleine woningen in de sociale huursector is namelijk zeer beperkt. Tot slot is opgemerkt dat met name de liberalisatiegrens verbonden is aan woningen en niet aan huishoudens. Dit maakt het differentiëren van deze grens naar huishoudtype ingewikkeld. Concluderend is uit het onderzoek duidelijk naar voren gekomen dat er grote verschillen zijn in de budgetten die verschillende huishoudtypes hebben voor woonlasten. In het huidige beleid wordt er nauwelijks onderscheid gemaakt. Dit leidt tot diverse problemen en meer bewustzijn hierover bij beleidsmakers is absoluut nodig. Een gedifferentieerde inkomensgrens bakent de doelgroep in ieder geval beter af, maar of een gedifferentieerde inkomensgrens ook daadwerkelijk gaat leiden tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen, is afhankelijk van meerdere factoren, waaronder het aanbod in het middensegment. Maar dat er meer oog moet zijn voor de verschillen tussen huishoudens, is uit deze scriptie wel duidelijk geworden. 8

9 Managementsamenvatting 1. Context De sociale huursector is een belangrijke schakel in de Nederlandse woningmarkt. Er staan zo n 2,4 miljoen sociale huurwoningen in Nederland. Dat is ongeveer één derde van de woningmarkt. Veel sociale huurwoningen zijn in handen van woningcorporaties. Zij hebben de wettelijke taak om personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting te huisvesten. Over de vraag wie deze personen precies zijn is wel discussie. Waar linksgeoriënteerde partijen over het algemeen graag een brede sociale huursector zien, vinden de meeste rechtsgeoriënteerde partijen dat de corporatiesector alleen een rol heeft bij de huisvesting van huishoudens die echt geen woning op de vrije markt kunnen vinden. De toewijzingsregels voor de sociale sector zijn de afgelopen jaren strenger geworden, mede onder druk van Europees beleid. Hoewel corporaties financieel los staan van de overheid ontvangen ze wel indirecte staatssteun, waardoor ze onder meer goedkoper geld kunnen lenen. Omdat de corporaties in open competitie waren met private verhuurders, was de Europese Commissie van mening dat alle corporaties hun werkzaamheden zouden moeten beperken tot de meer kansarme en achtergestelde huishoudens. Hiertoe moest de doelgroep doormiddel van een subjectieve grens worden gedefinieerd. Na een lang proces heeft de Nederlandse overheid de inkomensgrens ingesteld: corporaties moeten minstens 9% van hun sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens) toewijzen aan huishoudens met een jaarlijks verzamelinkomen onder de euro (prijspeil 216; wordt jaarlijks geïndexeerd). Dit wordt ook wel de 9%-toewijzingsnorm genoemd. Daarnaast geldt sinds 216 het passend toewijzen. Aan minstens 95% van de huishoudens die gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, moeten corporaties een woning onder de aftoppingsgrens toewijzen. Hiermee wil de overheid voorkomen dat huishoudens met een laag inkomen relatief dure huurwoningen toegewezen krijgen. Dat moet tevens de oplopende huurtoeslaguitgaven beperken. In dit onderzoek wordt de toewijzing van sociale huurwoningen onder de loep genomen. Daarbij wordt met name gekeken naar de verschillen die er zijn tussen huishoudtypes. In de probleemanalyse wordt het probleem dat hierbij speelt nader verkend. 2. Probleemanalyse Woningcorporaties en woningtoewijzing Vanuit de Nederlandse politiek klonk de afgelopen jaren steeds harder de roep dat woningcorporaties terug zouden moeten gaan naar hun kerntaak: het huisvesten van achtergestelde doelgroepen. Corporaties investeerden steeds meer in bijvoorbeeld vrije-sector huurwoningen of koopwoningen om daarmee wijken leefbaar te houden, maar hiermee waren ze dus in competitie met private investeerders. In de sector is sinds dien, al dan niet onder druk van het maatschappelijke debat, een terugtrekkende beweging te zien. De 9%-toewijzingsnorm en het passend toewijzen, hebben er alleen maar aan bijgedragen, dat corporaties ook daadwerkelijk terug moeten naar hun kerntaak. Dit alles heeft wel effect op de toegankelijkheid van de sociale huurmarkt. Over de effectiviteit en wenselijkheid van de inkomensgrens is discussie. Allereerst is het de vraag of zo n grens wel de juiste manier is om de doelgroep van sociale huur af te bakenen. Daarnaast was men bang dat veel huishoudens in de sociale huursector zouden blijven zitten, omdat ze door de inkomensgrens geen recht meer zouden hebben op een sociale huurwoning na verhuizing. Uit onderzoek (Kromhout & Diemel, 213) blijkt dat de niet-doelgroep inderdaad veel minder op sociale huurwoningen is gaan reageren. Echter, huishoudens uit de doelgroep zijn ook niet méér gaan reageren. Al met al is de slaagkans van de doelgroep, volgens onderzoek, door de inkomensgrens niet heel erg veranderd. Het passend toewijzen is pas recent ingevoerd, maar geen nieuw fenomeen. In het verleden zijn vaker passendheidscriteria ingevoerd. Over de effecten van de huidige passendheidstoets is op dit moment nog weinig bekend. Men verwacht dat corporaties de huren van veel woningen zullen moeten verlagen, omdat er anders onvoldoende aanbod is. Nederlandse woningmarkt Ook de werking van de Nederlandse woningmarkt beïnvloedt de toegankelijkheid van de sociale huursector. In de Nederlandse woningmarkt zijn diverse overheidsinterventies zichtbaar. De huurwoningmarkt wordt gesubsidieerd door Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 9

10 Figuur S.1 Disbalans tussen middensegment en middeninkomens (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 215, p. 5) de huurtoeslag en de indirecte subsidies aan corporaties. Ook worden de huurprijzen van kleinere woningen gereguleerd door het WWS. Hierdoor ontstaat een enigszins verstoorde, maar voor de huurders gunstige, prijs-kwaliteit verhouding. Dit verhoogt de betaalbaarheid, maar ook de gewildheid van sociale huurwoningen. Aan de koopkant zien we dat de huizenprijzen relatief hoog zijn - onder andere door de hypotheekrenteaftrek, hoge huizenprijzen in het verleden en een lage aanbodselasticiteit. De laatste jaren zijn de huizenprijzen door de economische crisis wel iets gedaald. Daar staat weer tegenover dat woningen de laatste jaren maar moeilijk van eigenaar wisselden. Hierdoor ontstaat een gat tussen de sociale huursector en de koopsector. Een goed middensegment ontbreekt. Dit komt onder meer omdat juist de vrije huursector, niet wordt gesubsidieerd door de overheid, in tegenstelling tot de sociale huursector en de koopsector via de hypotheekrenteaftrek. Middeninkomens in de sociale huursector Vooral de (lage) middeninkomens lijken hiervan de dupe. Aan hen mogen immers geen sociale huurwoningen meer worden toegewezen en een hypotheek krijgen ze niet altijd. Door het ontbreken van een goed middensegment, komen zij in de problemen. Dit zou een argument kunnen zijn om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen hoger te leggen. Wanneer dit echter gedaan zou worden, zou dit ingaan tegen het principe dat sociale huurwoningen vooral moeten worden toegewezen aan kansarme en sociaaleconomisch achtergestelde huishoudens. Het is immers de vraag of de middeninkomens tot deze groep gerekend kunnen worden. Hoe groot moet de doelgroep van de sociale huursector zijn? Enerzijds moeten woningen worden toegewezen aan kansarmere huishoudens en niet aan huishoudens die wellicht ook buiten de sociale huursector afkunnen, anderzijds zijn er onmiskenbaar problemen voor middeninkomens. En zijn hiermee de middeninkomens in zekere zin niet voor een deel ook achtergestelde huishoudens? Niet voor niets pleiten diverse rapporten ervoor om de inkomensgrens voor de sociale huursector te verhogen, zodat de middeninkomens ook in de sector terecht kunnen. In alle analyses wordt vaak voorbij gegaan aan de grote verschillen die er zijn tussen verschillende huishoudens in het middensegment. Deze scriptie focust daarom juist op deze verschillen. Differentiatie van inkomens- en huurgrenzen Middeninkomens bestaan uit huishoudens in allerlei soorten en maten. Verschillende huishoudtypen hebben een verschillend uitgavenpatroon en daardoor ook een verschillend budget wat ze aan woonlasten kunnen besteden. Zo kunnen sommige eenpersoonshuishoudens ook al bij een inkomen ónder de inkomensgrens een huur bóven de liberalisatiegrens betalen. Voor grotere gezinnen geldt juist het tegenovergestelde: zij houden bij een inkomen (net) boven de inkomensgrens niet genoeg geld over voor een huur boven de liberalisatiegrens. Daarnaast hebben verschillende huishoudsamenstellingen ook verschillende woonbehoeften. Het is de vraag of met een gelijke inkomens-, liberalisatie-, en aftoppingsgrens voor iedereen de verschillende doelgroepen voldoende worden bediend. Ongelijke gevallen worden gelijk behandeld, waardoor sommige huishoudens onterecht buiten de doelgroep lijken te belanden, terwijl andere huishoudens er juist onterecht binnen lijken te vallen. De hypothese van deze scriptie is daarom: wanneer de grenzen worden gedifferentieerd naar huishoudsamenstelling, kan binnen de 9%-toewijzingsnorm en het passend toewijzen veel effectiever worden toegewezen. Passende woningen voor huishoudens die vanwege hun inkomen én huishoudsamenstelling zijn aangewezen op de sociale huursector. Een grotere differentiatie van deze grenzen naar huishoudsamenstelling, zou er overigens wel toe kunnen leiden dat er een veel complexer systeem ontstaat dan nu, wat voor huurders en corporaties een stuk lastiger wordt om 1

11 te begrijpen en te hanteren. Ook kan het de keuzevrijheid van huurders inperken wanneer zij door de begrenzingen voor minder woningen in aanmerking komen. Probleemstelling Vanuit de overheid is er de wens om sociale huurwoningen veel gerichter en passender toe te wijzen aan huishoudens die deze woningen ook echt nodig hebben. Mede daarom zijn de 9%-toewijzingsgrens en het passend toewijzen, gekoppeld aan de inkomens- liberalisatieen aftoppingsgrens, ingevoerd. Door deze begrenzingen dreigen lagere middeninkomens tussen wal en schip te vallen, omdat er voor hen weinig (betaalbaar) aanbod is in de vrije huur- en koopsector. De vraag is dus: wordt met de huidige grenzen de juiste doelgroep afgebakend? Uit de analyse is naar voren gekomen dat de middeninkomens die nu tussen wal en schip dreigen te raken een diverse groep huishoudens is. Verschillende huishoudtypes hebben verschillende budgetten voor woonlasten. Daarom wordt er in diverse rapporten voor gepleit om de verschillende grenzen, en met name de inkomensgrens, te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Maar hoe zou dit het best kunnen gebeuren? Welke elementen spelen daarbij een rol? Welke gevolgen heeft dit? En leidt dit uiteindelijk tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen? 3. Onderzoeksopzet Hoofdvraag In hoeverre zou de differentiatie van de inkomensgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens naar huishoudsamenstelling bij kunnen dragen aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen in Nederland? Deelvragen 1. Hoe ziet het huidige toewijzingsbeleid eruit en welke rol hebben verschillende partijen hierin (gehad)? 2. Welke knelpunten, die enige relatie hebben met het toewijzen van sociale huurwoningen, bestaan op dit moment in de Nederlandse woningmarkt? 3. Hoeveel budget hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling en verschillende inkomsten redelijkerwijs om aan woonlasten te besteden? 4. Hoeveel woonruimte hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling redelijkerwijs nodig? 5. Hoe verhouden het budget voor woonuitgaven en de (minimale) woonbehoefte van verschillende huishoudsamenstellingen zich tot elkaar en tot welke problemen leidt dit op dit moment in de vraag- en aanbodverhoudingen? 6. Op welke manier kunnen de inkomensgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens gedifferentieerd worden, gegeven de bevindingen van deelvragen 3, 4 en 5? 7. Hoe verhouden de vraag- en aanbodverhouding zich tot elkaar na differentiatie van de huurgrenzen naar huishoudsamenstelling en hoe verhoudt zich dat tot de huidige vraag- en aanbodverhoudingen? Onderzoeksmethode Het antwoord op de eerste twee deelvragen kan grotendeels al worden gegeven op basis van de context en probleemanalyse. Wat betreft het toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen, komt vooral naar voren dat woningcorporaties terug moeten naar de kerntaak en veel gerichter en passender toewijzen. Een deel van de lage middeninkomens valt daardoor tussen wal en schip. Bovendien zijn er sowieso al behoorlijke wachtlijsten in de sociale huursector en is er een beperkte doorstroming. In het onderzoek zelf worden hier nog enkele kwantitatieve gegevens aan toegevoegd. De overige deelvragen behoeven meer onderzoek. Om een antwoord te krijgen op de derde deelvraag (het budget voor woonlasten van verschillende huishoudens), wordt gebruik gemaakt van gegevens van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Om te berekenen wat huishoudens kunnen uitgeven aan wonen, is het nodig om te weten hoeveel ze verdienen en hoeveel ze aan overige lasten uitgeven. Voor deelvraag 4 (hoeveel woonruimte hebben), zijn geen standaard gegevens beschikbaar. Daarom wordt er een analyse gemaakt van de huidige situatie: hoe wonen huishoudens op dit moment? Van welke factoren is dit het meest afhankelijk (aantal personen, huishoudsamenstelling, etc.) en welke variabelen zeggen het meest over de woninggrootte (aantal kamers, aantal vierkante meters, etc.)? Hiervoor wordt de database WoON212 gebruikt. Als dit is achterhaald kan in kaart worden gebracht wat redelijke woninggroottes voor verschillende huishoudtypes zijn. Op basis van deze gegevens kan onder meer Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 11

12 bepaald worden welke huishoudens er te duur en/ of te klein wonen (deelvraag 5). Voor deze analyse worden vier representatieve regio s in Nederland geselecteerd. Deelvraag 6 (de daadwerkelijke differentiatie van de grenzen) wordt beantwoord aan de hand van de uitkomsten van de eerdere analyses.. Bij de inkomensgrens is vooral van belang wat huishoudens bij een zeker inkomen aan huur kunnen besteden, en op basis van welke huur de inkomensgrens wordt gedifferentieerd. Bij de liberalisatie- en aftoppingsgrens is vooral van belang hoe groot mensen wonen en of er voldoende aanbod is. Aan de hand van de vastgestelde nieuwe, gedifferentieerde grenzen volgt een analyse om deelvraag 7 te beantwoorden. Door de differentiatie ontstaat onder meer een nieuwe doelgroep en niet-doelgroep. In hoeverre zijn de kansen voor deze huishoudens binnen én buiten de sociale huursector toegenomen of verslechterd? En leidt de differentiatie van de grenzen uiteindelijk tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen? 4. Analyse en resultaten Huidig toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen In de probleemanalyse en de context is op dit punt al uitgebreid ingegaan. Corporaties moeten meer terug naar hun kerntaak, en door de 9%-toewijzingsnorm en het passend toewijzen, is de toewijzing van sociale huurwoningen sterk gereguleerd. Knelpunten in de woningmarkt Door de sterke regulering, en de hogere prijzen in de koopsector, vallen met name middeninkomens tussen wal en schip. De middengroep woont op dit moment voor een relatief groot deel (61%) in koopwoningen. Toch woont ook nog een significant deel (27%) in sociale huurwoningen. Het is de vraag of het aanbod voor hen echt onbereikbaar is, of dat ze andere motieven hebben om niet te verhuizen. Huurbudgetten bij verschillende huishoudtypes Om te berekenen hoeveel budget huishoudens hebben voor woonlasten, zijn gegevens van het NIBUD gebruikt. Het NIBUD berekent op twee manieren het uitgavenpatroon van huishoudens. Allereerst de basisbegroting: dit zijn de absoluut noodzakelijke (minimale) uitgaven die je als huishouden hebt, zoals een minimale hoeveelheid eten en kleding. Hierop aanvullend is er het niet-veel-maar-toereikend-budget, waarbij ook uitgaven voor sociale participatie zijn meegenomen. Beide begrotingen zijn onafhankelijk van het inkomen Daarnaast zijn er de voorbeeldbegrotingen, gebaseerd op gegevens van het CBS. Daarin is het gedrag dat huishoudens vertonen in verschillende situaties meegenomen. Hierbij wordt er bijvoorbeeld vanuit gegaan dat uitgaven aan bijvoorbeeld kleding en eten stijgen naarmate je inkomen stijgt. Deze begroting is dus wel afhankelijk van het inkomen. Op beide methoden is kritiek. Het basisniveau is de meest neutrale variant, maar daarmee ga je er wel vanuit de huishoudens op een absoluut minimum Figuur S.2 Basisbehoefteniveau, NVMT-budget, voorbeeldbegroting en normbedragen afgezet tegen het besteedbaar inkomen en de ruimte voor woonlasten. (Kromhout, 213, p. 14) 12

13 worden gezet. De voorbeeldbegroting is een realistischere variant, maar het is ook niet helemaal juist om daadwerkelijke uitgavenpatronen als de objectief juiste begroting te zien. Daarom kiest dit onderzoek, net als veel andere onderzoeken, voor de normbedragen. In figuur S.2 is schematisch weergeven hoe deze norm eruit ziet ten opzichte van andere normen. Op basis van de normuitgaven en het besteedbaar inkomen, kan per huishouden worden bepaald hoeveel de huishoudens over hebben voor woonuitgaven. Uit deze berekeningen komt duidelijk naar voren dat bijvoorbeeld een eenpersoons huishouden ongeveer twee á drie keer zoveel huur kan betalen als een paar met twee of drie kinderen. Woonbehoeften huishoudens Om in kaart te brengen wat redelijke woonbehoeften van huishoudens zijn, is eerst bekeken tussen welke huishoud- en woningvariabele de sterkste relatie is. Verschillende variabelen zijn daarbij bekeken. Uiteindelijk is de beste analyse te maken op basis van het aantal personen in een huishouden, waarbij ook wordt gekeken naar het aantal kinderen versus het aantal volwassenen en het aantal kamers. Op basis van de analyse kan bekeken worden in welke twee typen woningen (aantal kamers) huishoudens in de sociale huursector het vaakst wonen. De twee typen woningen waarin huishoudens het vaakst wonen, zijn aangemerkt als de wensnorm. Daarnaast is een minimumnorm berekend. Daarbij is er vanuit gegaan dat een éénpersoonshuishouden een 1-kamerwoning nodig heeft, en dat overige huishoudens ten minste een woonkamer en één slaapkamer per 2 volwassenen en één slaapkamer per 2 kinderen nodig heeft. Woon je als huishouden nóg kleiner dan deze minimumnorm, dan woon je écht te klein. Deze minimumnormen lagen overigens vaak op hetzelfde niveau als de laagste wensnorm. De minimumnorm is gebruikt voor de analyse hoeveel huishoudens te klein wonen. De wensnormen voor de berekening van de inkomensgrens. Ook uit deze analyse zijn de verschillen tussen huishoudtypes naar voren gekomen. De verschillen zijn echter wel iets minder groot. Zo wonen éénpersoonshuishoudens relatief vaak in een grote woningen (3 of 4 kamers). Ook stijgt het aantal kamers niet even hard als het aantal personen in een huishouden. Toch zijn de verschillen er zeker. Huidige situatie: Huishoudens die te door of te klein wonen Voor vier representatieve regio s is geanalyseerd, hoeveel huishoudens op dit moment te duur en/ of te klein wonen. De regio s zijn gekozen op basis van stedelijkheid en schaarste. Het gaat om de regio s Utrecht, Den Haag / Rotterdam, Arnhem e.o. en Zeeland. Vervolgens zijn de huishoudens verdeeld in 8 huishoudsamenstellingen en 1 inkomensgroepen. Uit de analyse komt duidelijk naar voren dat grotere huishoudens en huishoudens met lagere inkomens vaker te klein en/of te duur wonen dan kleinere huishoudens en huishoudens met een hoger inkomen. Een gedifferentieerde inkomensgrens naar huishoudsamenstelling zou dus wel degelijk een uitkomst kunnen bieden. Vervolgens zijn de huidige kansen op de woningmarkt onderzocht, waarbij onderscheid is gemaakt tussen doelgroep-huishoudens en niet-doelgroep-huishoudens. Daarbij is de zogenaamde niet-passend-variant onderzocht. De huishoudens die nu te duur en/of te klein (dus niet passend) wonen zijn vergeleken met de jaarlijks vrijgekomen woningen. Voor de doelgroep zijn dit sociale huurwoningen en voor de niet-doelgroep vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Daarnaast is de strand-variant berekend, waarbij de totale populatie (per regio, huishoudtype, inkomen en doelgroep) is vergeleken met het bijpassende totale woningaanbod. De resultaten in de doelgroep/sociale huursector, verschillen nauwelijks per regio. Wat duidelijk naar voren komt is dat er met name voor kleinere huishoudens te weinig woningen zijn. Daarbij is er wel vanuit gegaan dat kleinere huishoudens ook alleen voor kleinere woningen in aanmerking komen. Daarnaast komt duidelijk naar voren dat er relatief veel huishoudens met een heel laag inkomen zijn, terwijl de meeste huurwoningen een huurprijs hebben rond de aftoppingsgrens. Deze woningen zijn voor deze lage inkomens, ondanks de huurtoeslag, niet te betalen. In de niet-doelgroep zie je duidelijkere verschillen tussen regio s en huishoudtypes. Over het algemeen is er een redelijke match in de strandvariant, maar komen er voor veel huishoudens jaarlijks niet genoeg woningen vrij om de vraag snel op te lossen. Met name rond de huidige inkomensgrens zijn veel mismatches. Niet geheel vreemd: lagere inkomens zitten vaak in de doelgroep, terwijl rijkere huishoudens behoorlijk Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 13

14 Figuur S.3 Huur bij huidige inkomensgrens naar huishoudtype (Bewerkt naar: Ministerie van BZK/ CBS 213) wat huur kunnen betalen. In de regio Zeeland die representatief is voor krimpregio s zie je overigens in veel grotere mate matches. Daar is het aanbod veel toereikender. Tot slot moet worden opgemerkt dat een groot deel van het aanbod bestaat uit koopwoningen. Hoewel de huishoudens op zich in aanmerking komen voor een hypotheek, is het de vraag in hoeverre de huishoudens de woningen ook daadwerkelijk kunnen krijgen. Ook is gekeken naar de vraag- en aanbodverhouding tussen huurtoeslagontvangers en woningen onder de aftoppingsgrens, in het kader van passend toewijzen. Hieruit blijkt dat de vraag en het aanbod naar deze woningen behoorlijk overeen komen. De vrees dat er, door het passend toewijzen, te weinig grotere woningen voor grotere huishoudens zouden zijn, is dus niet gegrond. Differentiatie van de inkomensgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens naar huishoudsamenstelling De inkomensgrens kan gebaseerd worden op basis van de uitkomsten van deelvraag 3, waarbij berekend is hoeveel budget huishoudens bij een zeker inkomen hebben voor woonlasten. Hieruit komt al duidelijk naar voren, dat verschillende huishoudtypes bij de huidige inkomensgrens, hele andere budgetten hebben voor huur (zie figuur S.3). Cruciaal bij het bepalen van de inkomensgrens zijn het type inkomen op basis waarvan de grens wordt gebaseerd, en de ijkhuur op basis waarvan dit inkomen wordt berekend. In dit onderzoek is uitgegaan van het besteedbaar inkomen. Dit zegt het meest over de daadwerkelijke uitgaven van huishoudens. De ijkhuur is een stuk ingewikkelder. Door een zekere ijkhuur te kiezen zeg je in feite: vanaf deze huurprijs kunnen woningen in de vrije sector worden gehuurd. Het is gecompliceerd om hier een keuze in te maken. Allereerst is het een politieke keuze: linkse partijen prefereren een grotere sector dan rechtse partijen. Daarnaast is Huishoudtype 1 volwassene volwassenen volwassene + 1 kind 79 1 volwassene + 2 kinderen volwassene + 3 kinderen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen 211 Huur bij huidige inkomensgrens (euro) het de vraag vanaf welke huurprijs investeerders woningen rendabel kunnen bouwen. Daarin speelt onder meer mee dat kleinere woningen onder de huurprijsregulering vallen, waardoor minder rendement behaald kan worden op deze woningen. Bovendien zijn er grote regionale verschillen tussen huurprijzen in Nederland. Daarom is ervoor gekozen om de ijkhuur te baseren op de huurprijzen in de sociale huursector. Niet zozeer omdat hiermee gezegd is dat het vanaf die prijzen mogelijk is om een woning buiten de sector te huren, maar omdat hiermee wel een basis kan worden gelegd voor het onderzoek. Zo zijn er veel minder regionale verschillen bij de huurprijzen van sociale huurwoningen. In figuur S.4 is te zien hoe de nieuwe inkomensgrens is vastgesteld. Daarbij is het besteedbaar inkomen leidend. Het bruto inkomen is erbij geschat om een vergelijking met de huidige grens te kunnen maken. In figuur S.5 is te zien hoe de huidige doelgroep eruit ziet, en hoe de doelgroep eruit zou zien wanneer de grens gedifferentieerd zou zijn. Dat sommige huishoudens in aantal krimpen, ondanks dat de inkomensgrens is verhoogd, komt omdat de nieuwe inkomensgrens is bepaald op basis van het besteedbaar inkomen, en de huidige grens op basis van verzamelinkomen. Hoe dan ook zal met name de groep éénpersoonshuishoudens flink krimpen. Deze groep is relatief groot en voor deze groep wordt de inkomensgrens het meest verlaagd. Uit de analyses in dit onderzoek kwam naar voren dat de differentiatie van de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens waarschijnlijk niet zal leiden tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen. Uit de vraag- en aanbodanalyse tussen huurtoeslagontvangers en woningen tot de aftoppingsgrens, is naar voren gekomen dat hier een redelijke match is. Het lijkt daarom niet noodzakelijk om, vanuit het oogpunt van een effectievere toewijzing, de aftoppingsgrens meer te differentiëren. Bovendien leidt een lagere grens voor kleine huishoudens ook tot minder aanbod, terwijl er voor hen al heel weinig aanbod is. Een hogere grens voor grotere huishoudens leidt ook tot een hogere huur, terwijl hier juist veel huishoudens zijn die de huidige aftoppingsgrens al niet kunnen betalen. In gesprekken met corporatiemedewerkers zijn twee redenen naar voren gekomen waarom ook de liberalisatiegrens niet naar huishoudgrootte zou moeten worden gedifferentieerd. Allereerst zou een 14

15 Inkomensgrens Inkomensgrens Huishoudtype (Besteedbaar inkomen) (Geschat bruto inkomen) 1 volwassene volwassenen volwassene + 1 kind volwassene + 2 kinderen volwassene + 3 kinderen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen Figuur S.4 Gedifferentieerde inkomensgrenzen (eigen ill.) Huishoudtype lagere grens ook weer tot minder aanbod leiden, en een hogere grens tot betalingsproblemen. Daarnaast is de liberalisatiegrens nu gekoppeld aan het object (woning) en niet aan het subject (huishouden) wat wel zou gebeuren al deze meer naar huishoudsamenstelling zou worden gedifferentieerd. Huidige doelgroep (verzamel inkomen) Gevolgen van de differentiatie van de inkomensgrens in de vraag-aanbodverhoudingen Ook voor de nieuwe situatie zijn de vraag- en aanbodverhouding geanalyseerd. Met een gedifferentieerde inkomensgrens verschuift vooral de vraag naar sociale huurwoningen rondom de nieuwe grens. In de sociale huursector betekent dit dat hogere inkomens buiten de sector vallen, en dat de vraag iets toeneemt bij lagere inkomens. Dit komt omdat de inkomensgrens voor een aantal grote groepen huishoudtypes lager is komen te liggen. Het aanbod-probleem van te weinig kleine en écht goedkope huurwoningen blijft. Door de flinke krimp van het aantal kleine huishoudens wordt dit probleem wel iets minder groot. In de vrije huur- en koopsector zie je met name bij de kleinere huishoudens een forste stijging van de vraag. Voor deze huishoudens wordt de inkomensgrens ook het meest verlaagd. Bij de grotere huishoudens is een en ander beter in balans. Zo verdwijnen er nadrukkelijk huishoudens uit de niet-doelgroep, waarvoor ook Huidige doelgroep (besteedbaar inkomen) Verschil weinig aanbod in de vrije sector was. Dit is dus een positief effect. Uitzondering is wel de regio Zeeland, waar het aanbod erg groot is. Ook in de regio Den Haag / Rotterdam, waar de schaarste meevalt, zie je veel minder vaak tekorten dan in de regio s Utrecht en Arnhem e.o. Toch zie je ook dat er veel vraagpieken ontstaan bij huishoudens met een inkomen rondom de nieuwe inkomensgrens. Opvallend is daarbij wel dat het jaarlijks vrijkomen aanbod vaak niet toereikend is, terwijl in de strand-variant vraag- en aanbod veel beter overeenkomen. Het probleem zit dus (ook) in de beperkte doorstroming. Gaat de extra vraag die ontstaat worden opgepakt door het middensegment? Wellicht ontstaat er vanzelf meer aanbod als er ook meer vraag ontstaat. Er zijn echter een aantal specifieke redenen waarom het aanbod er nu niet is. Zo wordt de huurprijs beperkt door het WWS. Dit komt de betaalbaarheid ten goede, maar beperkt rendementen, wat vooral commerciële investeerders afschrikt. Daarnaast zijn er weinig kant en klare woningen waarin investeerders graag investeren. Voor zover ze er zijn, zijn ze in het bezit van corporaties. Of er dus voldoende aanbod is voor huishoudens die buiten de nieuwe doelgroep vallen, hangt onder meer samen met de vraag of het middensegment kan worden aangewakkerd. Nieuwe doelgroep (besteedbaar inkomen) Verschil 1 volwassene volwassenen volwassene + 1 kind volwassene + 2 kinderen volwassene + 3 kinderen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen Totaal Figuur S.5 De huidige doelgroep, de huidige doelgroep op basis van verzamelinkomen en de nieuwe doelgroep, gebaseerd op de gedifferentieerde inkomensgrens naar huishoudgrootte en besteedbaar inkomen. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 15

16 5 Conclusies en aanbevelingen Een volledig overzicht van alle conclusies en aanbevelingen, is te vinden in hoofdstuk 5. Hier volgen de belangrijkste. Conclusies - De huidige uniforme inkomensgrens doet absoluut geen recht aan de verschillen in woonbudget en woonbehoeften tussen verschillende huishoudens. Hiermee wordt niet de juiste doelgroep afgebakend. Huishoudens die feitelijk maar heel weinig huur kunnen betalen vallen buiten de doelgroep, terwijl huishoudens die meer huur kunnen betalen binnen de doelgroep vallen. - Bij het differentiëren van de inkomensgrens is de keuze van de hoogste van de zogenaamde ijkhuur cruciaal. Door te kijken naar de samenhang tussen de inkomensgrens en de ijkhuur bepaal je in feite vanaf welke huur men redelijkerwijs een woning kan vinden in de vrije sector. En dat is nou net lastig om te bepalen. Door de regulering is het de vraag vanaf welke huur investeerders daadwerkelijk huurwoningen in de vrije sector zouden kunnen aanbieden. Bovendien zijn de regionale verschillen groot. - Wanneer de gekozen differentiatie van grenzen wordt gebruikt, leidt dit tot een flinke krimp van de doelgroep. Dit heeft te maken met een vrij laag gekozen ijkhuur en het gebruik van het besteedbaar inkomen als inkomensnorm. - Of de differentiatie van de inkomensgrens naar huishoudsamenstelling leidt tot een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen, is sterk afhankelijk van diverse factoren. De gekozen ijkhuur is cruciaal, maar daarmee samenhangend ook de vraag in hoeverre ontwikkelingen in het middensegment zou kunnen worden aangewakkerd. Ook kan het zijn dat hierdoor huishoudens wanneer voor hen de grens wordt verlaagd langer in hun woning blijven zitten waardoor er nog minder aanbod komt in de sociale huursector. - Een differentiatie van de liberalisatie- en aftoppingsgrens naar huishoudgrootte leidt waarschijnlijk niet tot een effectievere toewijzing. Vraag- en aanbod rondom het passend toewijzen matchen nu goed. Bovendien leidt de differentiatie tot minder aanbod voor kleine huishoudens waarvoor al weinig aanbod is, en tot betalingsproblemen voor grotere huishoudens. Beleidsaanbevelingen - Een gedifferentieerde inkomensgrens leidt er hoe dan ook toe dat de doelgroep beter wordt afgebakend. Omdat echter met name van belang is of er een goed middensegment kan ontstaan, zou het invoeren van een gedifferentieerde inkomensgrens in perspectief moeten worden gezet met andere maatregelen om het middensegment aan te wakkeren. Ook kunnen de resultaten van dit onderzoek bijvoorbeeld goed worden gebruikt om de term scheefwoner te optimaliseren. - De huidige grenzen hebben weinig directe relatie met elkaar. Het is niet gezegd dat elk huishouden met een inkomen van de huidige inkomensgrens ook een huur gelijk aan de liberalisatiegrens kan betalen. Dat, terwijl deze twee grenzen beide de sociale huursector afbakenen. Een sterkere relatie tussen dit soort grenzen, leidt ertoe dat de sociale huursector consistenter wordt afgebakend. Hiermee wordt de politiek ook gedwongen om duidelijke(re) keuzes te maken. Zo zou de ijkhuur bijvoorbeeld gelijk kunnen worden gesteld aan de liberalisatiegrens, maar hierdoor wordt de sector wel echt een stuk kleiner. Meer onderzoek is hiervoor noodzakelijk. 16

17 Management summary 1. Context The social housing sector is an important link in the Dutch housing market. There are about 2,4 million social rented dwellings in The Netherlands. Besides the owner-occupied sector, it is the largest housing sector. Most of the social rented dwellings are owned by housing associations. These associations have a legal task to house those persons that face difficulties in finding a proper and affordable dwellings, due to their income or other circumstances. However, there has been some discussion about the exact task of housing associations in the public opinion and politics. Left-wing parties prefer a broader social rented sector, while right-wing parties prefer the social rented sector to become available only for those who really cannot find a dwellings in the private market. Housing associations are financially independent from the government, which means that they don t receive any direct subsidies and can decide upon their own financial policy. That being said, associations do receive multiple forms of indirect state-support. The state guarantees the loans for housing associations, resulting in lower interest rates on these loans. On top of this, the majority of Dutch municipalities asks reduced land price in case of social rented dwellings. For quite some time, housing associations and private investors were in open competition witch each other. Due to the privileges housing associations enjoy, private investors were not able to compete properly with the social rented sector. The European Committee (EC) argued that there should be a level playing field between the different parties. Therefore, the target group for the social rented sector should be defined objectively, resulting in a situation where housing associations only rent out dwellings to the underprivileged households. After a long process of negotiations, the income-limit was introduced. Housing associations must allocate 9% of their dwellings with a rent below the liberalization limit ( 664,- in 212) to households with an income under a certain limit (9%-allocation limit). In 212, this was a gross income of These households were considered to be really in need for social rented dwellings. Besides the income-limit, there is another issue that relates to the allocation of social rented dwellings. Expenditures for rent allowance have been rising year after year, giving way for the government to introduce the principle of fitting allocation : 95% of the households receiving rent allowance, must be allocated to dwellings with a rent under the so called capping limit (between 524 and 562 in 212). 2. Problem analysis Housing associations and allocation of dwellings In both the public opinion and politics the common view is that housing associations should focus much more on their core task: providing dwellings for the social disadvantaged households. The aforementioned measures (9%-allocation limit and the fitting allocation) force housing associations to do this. But housing associations too are leaning towards this core task by themselves more and more. There is, however, some debate around the 9%-allocation limit. First, the question is whether having a certain limit is the best way to delimit the target group. Also, it is expected that households would remain longer in their social rented dwellings if their income would be too high for the social rented sector. After all, they don t qualify for another social rented dwelling anymore. If less of these dwellings become available, this could result in a lower success rate for households which are looking for a social rented dwelling. However, research (Kromhout & Diemel, 213) shows that non-target group households are applying less for social rented dwellings. Target group households are not applying for these dwellings more than they did. The success rate is therefore the same. The other important new regulation regarding the allocation of social rented dwellings, the fitting allocating, has been introduced in 216, This makes it hard to judge the success of this regulation. That being said, the principle is not new. In the past, certain rules for fitting allocation were applied. Since these rules have been abolished, housing associations allocated more expensive dwellings to lower incomes. Therefore, the expectation is that housing associations must lower their rents the coming years. If they don t, this could lead to a decrease of the success rate in finding a social rented dwelling. of household with rent allowance. Dutch housing market The Dutch housing market is characterized by multiple government interventions. Households Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 17

18 Figure ES.1 Disbalance between the middle-segment and middle incomes (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 215, p. 5) with low incomes in rental dwellings receive rent allowance and, as stated before, there is indirect state support for housing associations. Furthermore, the maximum rent landlords can ask for especially smaller dwellings, is limited by the property valuation system. Because of this, social rented dwellings have a rather favourable price/ quality ratio. This makes them affordable, but also popular, especially for households that already live in such a dwelling, making them often unwilling to move (Boelhouwer & Hoekstra, 29). On the other hand, owner-occupied dwellings are relatively expensive. These relatively high prices are caused by several reasons. Mortgage interest relief makes dwellings more affordable, house prices were relatively high in the past and the supply elasticity is low. Due to the crisis, house prices have fallen but the available supply has also fallen as people move less. Due to these factors, some (low) middle income households fall between two stools. They cannot be allocated to the social rented dwellings (due to the income limit), but at the same time can t afford to purchase in the owner-occupied sector. A proper mid-section in the housing market is missing since there are not that much private rented dwellings. Therefore these middle income households face difficulties when trying to find a dwelling. Middle-income households in the social rented sector The lack of available and affordable private rented dwellings, causes problems for especially middleincome households. One might suggest to increase the income level for social rented dwellings. However these households face difficulties in finding a proper dwelling, it s questionable whether these households are the unprivileged households the social rented sector aim to focus on. The question arises what the size of the social rented sector should be? Several reports favour a higher income-level as the social housing sector then becomes accessible for (low) middle income groups. However, one element is often neglected in these reports: the differences between household types. Differentiation of the income- and rent levels The middle income households are a broad and therefore diverse group of households. Several household types have various patterns of expenditures and thereby various budgets for housing. According to research of the Council for the Environment and Infrastructure (CIE, Dutch: RLI), one-person households with an income around the income level can already afford a dwelling with a rent above the liberalization limit. On the other hand, there are larger households that cannot afford a dwelling with a rent above the liberalization limit, while their income is too high for a social rented dwelling. Increasing the income limit serves these larger households, but for smaller households this increase might nog be necessary. Furthermore, different households have different housing preferences and needs, yet there is not much differentiation in the capping limit and no differentiation in the liberalization limit. This gives way to the argument that it might be the case that a differentiation of these limits can serve different household types in a better way. Currently, unequal cases are treated equally while the differences among the households are significantly. When more differentiation is implemented in the income- and rent limits, social rented dwellings can be allocated more effectively to those households that are really in need of these dwellings. However, the system might also become more complex and it might lower the freedom of choice of households. Problem statement By summarizing the problem analysis, a problem statement can be formulated. Social rented dwellings must be allocated more to those households that are really in need of those dwellings. The 9%-allocation limit and the 18

19 principle of fitting allocation are two measures to accomplish this. Middle income households fall between two stools, because of high prices in the owner occupied sector and lack of private rented dwellings. Do the current limits define the target group in a proper way? The middle-income households are a very diverse group with various housing budgets. Therefore, a differentiation of the different limits is suggested in multiple reports. What is the proper way to differentiate these limits? Which elements are important? What are the consequences? And, at the end, can social rented dwellings be allocated more effectively when the aforementioned limits are differentiated to household size? 3. Research method Main research question To what extent can the differentiation of the income-, capping- and liberalization limit contribute to a more effective allocation of social rented dwellings in The Netherlands? Sub research questions 1. What is the current policy towards the allocation of social rented dwellings and which parties influenced this policy? 2. Which bottlenecks, related to the allocation of social rented dwellings, can be observed in the Dutch housing market? 3. How much budget do various household types with different incomes reasonably have to spend on housing costs? 4. What housing needs are considered to be reasonable for various household types? 5. How do the budget for housing costs and the housing needs relate to each other and to which problems do these relation lead in the current supply and demand? 6. How can the income limit, capping limit and liberalization limit be differentiated to household size, considering the results of sub questions 3, 4 and 5? 7. What effect does the differentiation of the income limit, capping limit and liberalization limit to household size have on the supply and demand? Research method The answers to the first two questions, emerge when examining the context and problem analysis. Housing associations must focus more on their core tasks. Therefore, they must allocate their dwellings more properly. Some of the households with a (low) middle income, fall between two stools. Furthermore, there are considerable waiting lists and the moving rates are low. In the research itself, some me more quantitative date will be added. To answer the third question, data from the National Institute for Family Finance Information (NIBUD) will be used. In order to calculate the available budget for housing costs, the other expenses a household has must be identified. When the income is known, the budget needed for other expenses can be subtracted from this income, which results in the budget for housing costs. However, NIBUD uses several methods to calculate these other expenses. In this paper, the methods are analysed and a preferred method is chosen. Subsequently, the budgets for housing for various household types will be calculated. While the expenses of households are rather easy to examine, the housing needs household have, are harder to determine. Where NIBUD has proper data for expenses and budgets, there are no such standards for housing needs. For this reason, the current situation is analysed in this paper, based on data from the WoON-database. The WoON (Housing Research Netherlands) is conducted every three years. For this research, the 212 database is used. First the variables that explain the relation between housing needs and household types are analysed after which reasonable housing needs are defined. Based on the budgets, the amount of households with budget-exceeding housing costs is calculated. Furthermore, based on the housing needs, the amount of households that lives in a dwelling that is too small, is calculated. Both outcomes show how many households have a mismatched dwelling. It is important to note that the calculations are not be done for The Netherlands as a whole due to significant differences between various local housing markets. Therefore, four representative regions are selected for which the calculations are conducted. The outcome of the research so far, can be used to take an important step: determining how the different limits can be differentiated. The most important factor for the income limit, the relation between income and housing budget is most important. For the liberalization limit and the capping limit, the housing needs and the available Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 19

20 amount of dwellings are most important. Finally, an additional supply and demand analysis is conducted based on the differentiated limits. Due to these new limits, a new target-group and a new non-target-group exist. The possible success rates in the new supply and demand conditions are compared to the current situation. The research leads so some recommendations for the policy regarding the allocation of social rented dwellings. The main issue is the differentiation of the income-, liberalization- and capping-limit to household type and the question whether this differentiation could lead to a more effective allocation of social rented dwellings. 4. Analysis and results Current allocation policy and bottlenecks in the Dutch housing market As stated in the context and problem analysis, housing associations must focus on the core task. The 9%-allocation-limit and the fitting allocation regulate the allocation of social rented dwellings. Due to allocation rules in the social rented sector, high prices in the owner-occupied sector and a lack of supply in the private rental sector, middle incomes fall between two stools. 61% of the middle incomes live in the owner occupied sector as 27% lives in social rented dwellings while these households are not in the target group. Budgets for housing costs In order to calculate the budgets various households have for housing costs, NIBUD-data is used in this paper. NIBUD publishes an annual budget manual in which it calculates the budgets for 8 different household types (e.g. one-person household, pair with three children, etc.). Two methods are used to calculate the other expenses. These are all expenses except for housing costs (rent or mortgage). The first method is the basic-budget, in which only the minimal costs a household has to spend are included. These costs are, for example, a minimum amount of food and clothes. A method related to the basic-budget is the not-much-butsufficient-budget (NVMT-budget). In this budget, costs for social participation (membership of a sports club or magazine subscriptions) are included on top the costs included in the basic-budget approach. Both budgets are independent from the income a household has as these expenses occur under all circumstances regardless of income. The second method is the example-budget, in which costs are based on real data from the Dutch Statistics Bureau (CBS). Within this method it is assumed that these expenses rise when the income rises. Both methods are criticized. Although the basicbudget is the most neutral budget, this method simultaneously has the effect that households can only spend the absolute minimum. The example-budget is considered more realistic, yet it also assumes that the current spending pattern is the proper spending pattern. If, for example, households spend a significant part of their budget on clothes, this model would conclude that they have a smaller budget for housing, disregarding the fact that this household is able Figure ES.2 Basic-budget, NVMT-budget and example-budget, compared with the disposable income and budget for housing expenses (Kromhout, 213, p. 14) 2

21 to make budget cuts. Due to these drawbacks, an alternative method, called the norm-budget, is used in many reports. The norm-budget is defined as the average between the basic-budget (or the NVMT-budget which is used in this research) and the example budget. In figure ES.2, a graphical representation of all budgets is shown. When the spendable income of a household and norm-budget for all other expenses are known, the budget for housing costs can be calculated. A drawback of this method is that there are only 8 household types in the budget manual. An alternative method is to only calculate the budget for a one-person household and use equivalency factors to calculate the budget for all other household types, however these factors already include the housing costs. The Netherlands Environmental Assessment Agency (PBL) developed an alternative formula. However, the differences with the outcomes from the budget manual are significant. Because of this the budget manual will be used. Housing needs To determine the reasonable housing needs for various household types, the WoON-database is used in this thesis. First the question which household-variable and which dwelling-variable are most closely related is examined. It turned out that the relation between number of rooms and number and ratio of adults/children are most closely related. So, for example, pairs live most often in dwellings with 3 or 4 rooms (living room and bedrooms). Much less pairs live in dwellings with 2 or less of 5 or more rooms. The relation between, for example, pairs and square meters of a dwellings, is much more diffuse. Based on the analysis the 2 most inhabited dwelling types (in terms of amount of rooms) for every household type are defined. To do this, only dwellings in the social rented sector and only households that moved within the last two years are included. These 2 most inhabited dwellings types, are considered to be the desired standard. Besides this desired standard, a minimum standard is calculated. Within this standard, it is assumed that a one person household only needs one room, and that for every adult or pair, and every 2 children one room is added. The analysis finds that the minimum standards often overlap with the lowest desired standard. The minimum standard is used to examine how many households live too small, whilst the desire standard is used to calculate the differentiation of the different limits. Current situation: Households that live too small or too expensive The budget household types have for housing costs and their housing needs are calculated. The next step is to calculate, based on these findings, how many households live in a dwelling that is too expensive or too small. And furthermore: do larger households live in a dwelling that is too expensive or too small more often than smaller household? Only then, a differentiated income-limit could result in more effective allocation of social rented dwellings. Before conducting the analysis, four representative regions are selected. The Netherlands is split up in 4 so called COROP-regions. The four regions are selected based on urbanity, scarcity and on amount of data available in WoON. The selected regions are: Utrecht (COROP Utrecht ), Den Haag / Rotterdam (COROP: Agglomeratie s-gravenhage and Groot Rijmond ), Arnhem (COROP Arnhem/ Nijmegen and Veluwe ) and Zeeland (COROP: Zeeuwsch-Vlaanderen and Overig-Zeeland ). To conduct the analysis, all households are split up according to two criteria: the 8 household types used in the budget analysis, as well as 1 income groups, based on spendable income. Per household type in every income group the budget the household type has available for housing costs is calculated. Furthermore, the minimum amount of rooms needed is determined. Subsequently, it is calculated how many household spend too much money on their housing budget, or live in a dwelling that is too small. One finding is that households with a lower income more often live too small or too expensive. Another finding is that an increase in a household s income goes parallel with a decrease in the household s tendency to live too small or too expensive. A more important finding of this research is that the turning point where the majority of households start to live in an appropriate dwelling (so not too small or too expensive), differs between household types measured by size. The turning point income is much lower income for smaller households than for larger households. In other words: at a specific income level, much less smaller households than larger households live too small or too expensive. These results give reason to believe that using only one income-limit for the social rented sector Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 21

22 Figure ES.3 Budget for housing expenses at current income level (Modified by: Ministerie van BZK/ CBS 213) impacts smaller households differently than larger households. Subsequently, all households are also split up in target-group and non-target-group-households. The supply and demand are analysed in four representative regions. Two situations are analysed. First, all households that live too small or too expensive (demand) are compared to the annual available supply. This is called the non-fitting-method and shows how soon these households are likely to find an affordable dwelling. Second, the beach-method is used, in which all households are compared with all existing supply. Obviously this is not a realistic situation, however it does give an impression about the complete situation. The results for the target-group are similar across regions. There are relatively many small households, but also relatively few small dwellings. Furthermore, there are few really cheap dwellings, while there is much demand for this dwelling type. The results for the non-target-group differ much more between regions. In general, there is a rather good match when applying the beach-method, but the amount of dwellings that become available every year is too low. The higher the household s income becomes, the more dwellings become available annually. However, for larger households the turning point where enough dwellings become available lies at a higher income/rent price. Also, the supply is rather lower in a urban and scare region as Utrecht, and rather high in a less urban and shrinkage region as Zeeland. A final remark is that most supply for the non-target-group is in the owner-occupied sector and it is questionable if all these households especially larger households qualify for mortgages. Finally, the supply and demand for households with rent allowance is researched. It turns out that for roughly all households that were allocated to a social rented dwelling in the past few years, a dwelling with a rent below the capping limit was Household type 1 adult adults adult + 1 child 79 1 adult + 2 childeren adult + 3 childeren adults + 1 child adults + 2 childeren adults + 3 childeren 211 Rent at current income level (euro) available, so although there is a certain fear that there is not enough supply for all these households (in the context of the principle of fitting allocation) the findings seem to support the opposite. Differentiation of the income- capping and liberalization limit to household size Based on the results from sub research question 3 (concerning the budget for housing costs), the amount of rent a certain household type can pay for housing costs at a certain income level is calculated. At the current income-level, there are significant differences between households, as is visually presented in figure ES.3. When determining how a differentiated income limit should look like, two factors are crucial. First: which income type should be used? Since this research uses the spendable income because this income type says much more about how much budget a household has for housing costs (as compared to gross income). The second factor is the rent for which the income is calculated, called the benchmark rent. This is a more complex matter. When choosing a benchmark rent, one actually suggests that starting from this rent, there is enough supply in the private rented sector. For example: when the benchmark rent is 5 euro s, and a certain household can pay this rent with a spendable income of 2. euro s, the income limit will be 2. euro s. So then one assumes there is enough supply in the private rented sector from a rent of 5 euro s, because households with an income of 2. euro s and more don t qualify anymore for social rented dwellings. It is however very difficult to accurately determine a proper benchmark rent for several reasons. First of all, it is a political choice, where left-wing parties prefer a larger social rented sector (higher benchmark rent), and right-wing parties prefer a smaller social rented sector (lower benchmark rent). Second, there are differences between household types regarding the dwelling size they need so multiple benchmark rents are needed. Third, it s very hard to determine which level of rent provides sufficient supply, as it is often not possible to pinpoint an exact turning point from which there is enough supply. Furthermore it is questionable whether dwellings with a lower rent are really unprofitable for investors, or whether there are other reasons why there is not enough supply. Lastly it is important to note that there are significant regional differences. 22

23 Income limit Income limit Household type (Disposable income) (Estimated gross income) 1 adult adults adult + 1 child adult + 2 childeren adult + 3 childeren adults + 1 child adults + 2 childeren adults + 3 childeren Figure ES.4 Differentiated income limits (own ill.) Household type Current target-group (gross income) Current target-group (disposable income) Difference New target-group (disposable income) Difference 1 adult adults adult + 1 child adult + 2 childeren adult + 3 childeren adults + 1 child adults + 2 childeren adults + 3 childeren Total Figure ES.5 Current target-group versus the target-group when the income limit is differentiated (Modified by: Ministerie van BZK & CBS, 213) Since it is hard to determine a benchmark rent based on the supply in the private rental sector, the benchmark rent used in this thesis is based on the current supply in the social rented sector. Not because this is necessarily the correct benchmark rent, but mainly to establish a foundation for research. The rental prices in the social rented sector are much more consistent. Also, in this way, the benchmark rent will be rather low. When using a low benchmark rent one becomes able to identify where the largest demand and supply problems are and where the benchmark rent (and the income limit) should change. Figure ES.4 shows the new, differentiated income limits. These income limits are calculated, based on the findings from sub question 3 and the benchmark rents. The disposable income is used for the differentiation instead of the gross income. Since the current income limit is based on the gross income, the corresponding gross income for every disposable income is estimated. However, this depends on the household situation, so it is considered to be a rough estimation. In figure ES.5, the current target group is compared with the new target group, based on the differentiated income limit. As an intermediate step, the current target group is also estimated assuming that the income limit is a limit based on disposable income. It becomes clear which differences between the current and the new target group arise due to the differentiated income limit, and which differences arise due to the different income approaches. When comparing the second and third column of the table, it becomes visible that the current target group would look like very different when it would have been determined based on disposable income. When comparing the third and fifth column, it becomes clear that the target group shirks when the income limit decreases and vice versa. Mainly the amount of one-person households in the target group decreases because the income limit for this household type decreases most. Overall, the target group shrinks with about 1 million households. However it must be stressed that a relatively low benchmark rent is chosen, which leads to low-income limits and therefore a smaller target group. When considering the differentiation of the capping limit, the demand and supply of households with rent allowance and dwellings with a rent below the capping limit should be taken into account. However, the research points out that there is a relatively good match between the demand and supply of these households and dwellings. Because of this one might argue that a more differentiated capping limit will probably not lead to a more effective allocation of social rented dwellings. Besides, a higher capping limit for larger households will also lead to problems related to affordability since not all rent increases Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 23

24 are covered by the rent allowance. Also, when the capping limit would be decreased for smaller households, there would be even less supply for those households. Another consideration in this research is the differentiation of the liberalization limit. During the research, discussions emerged with employees of housing associations. They argued that the liberalization limit is connected to the dwelling (object) and not to the household (subject). Furthermore, a higher liberalization limit for larger households would not only possibly lead to more supply, but also more expensive supply. It is questionable whether this supply is affordable, therefore, the differentiation of the liberalization limit to household size is not further researched in this paper. Effects of the differentiated income limit on demand and supply In previous sections, the current supply and demand for both the target-group as the nontarget-group is researched. The same method is used to research the supply and demand in the new situation, in which the income limit is differentiated to household size. Because of the differentiated income limit, other households are part of the target group. In the social rented sector, the overall demand shrinks. However, the demand is now concentrated even more in the lowest income groups. In previous sections, it was concluded that there was a lack of cheap dwellings in the social rented sector. This problem becomes larger when mainly the lowest income groups are part of the target group. Because the amount of one-person households shrinks, the problem of too few small dwellings becomes less. In the private rental sector and owner occupied sector, demand increases, especially for smaller households. For these households, the supply is not sufficient in the new situation. For larger households, the picture is more balanced. The households that move from the target group to the non-target group are often households for which there was not enough supply. One could say that these households correctly become target-group households. However, the picture is twofaced: for the Zeeland-region which is considered to be representative for shrinkage regions in The Netherlands households become target-group households while there was enough supply in the private rented sector or owner occupied sector. Yet in the scarcity-regions Utrecht and Arnhem, an increase in dwelling shortages is found. An important factor is the role of the middlesegment, especially in the private rental sector. When there is enough supply in this sector, the social rented sector could decrease in size, however, it is questionable whether this supply will be developed on short notice. When demand rises (because less households apply for social rented dwellings) supply might rise by itself, that being said, there are also some known limitations for the private rental sector. For example, the property valuation system limits the rent prices and therefore the profitability. Furthermore, investors like to invest in existing dwellings and these are not available or owned by housing associations. New developments are hard, because municipalities don t prefer to allocate land to developments for private rental dwellings. Finally, there are regions (especially shrinkage regions) in which the risk is simply too high. 5. Conclusions and recommendations Based on this research, several conclusions can be made and recommendations can be given. The most important of which are outlined below: Conclusions - The differences between household types in budget for housing costs and housing needs are large. At a certain income, a one-person household can spend about three times as much for housing than a pair with three children. - The current, uniform income limit does not reflect these differences between household types. It therefore becomes highly questionable whether the proper target group is defined. It is likely that not all small (mainly one person) households are depending on the social rented sector. On the other hand it is likely that there are larger households (e.g. pairs with 2 or 3 children) that are in fact depending on the social rented sector while their income is too high. - When differentiating the income-limit, a crucial consideration is the choice concerning the benchmark rent. Due to the connection of the benchmark rent and the income limit, the benchmark rent should ideally be the rent from which there is enough available supply in the private sector. However, there is no clear turning point from which there is enough supply. Besides that it is 24

25 unclear from which rent price it is profitable for investors to develop private rent, for instance due to regulations in the rental sector. - When the proposed differentiation of the income limit is used, the target group shrinks with about 1 million households. This is mainly attributed to one-person households. When a higher benchmark rent (and therefore a higher income level) is chosen, the decrease is smaller. However, the change in smaller households will probably always be more decrease in smaller households than the rise of larger households in the target group, unless a very high income limit is chosen. - The effectiveness of a differentiated income limit on the allocation of social rented dwellings depends on multiple factors. The choice for the benchmark rent and the developments in the middle segment are crucial. But also changes in behaviour could be relevant. When, for example, the income limit for a household decreases, some households might have the tendency to stay longer in their social rented dwelling, thereby decreasing the churn rate and creating a new set of challenges. - Differentiating the capping- and liberalization limit probably does not lead to a more effective allocation of social rented dwellings. For both limits affordability is an issue. If limits rise for larger households, supply grows but also the housing expenses grow. It is questionable whether these dwellings are still affordable in this situation. The urgency is low for the capping limit because supply and demand currently match properly. Furthermore, the liberalization limit is connected to the object (dwellings) and not to the subject (household). rent makes the policy more unambiguously. The real border between the social rented sector and the private sector becomes much more clear. Now, these limits lack correlation whereby household do not qualify for social rented dwellings due to their income but also cannot afford a dwelling with a liberalization-limit-rent. - The differentiation of the limits and especially the liberalization limit to regions are focus areas for future research, due to the significant differences between regions. - More research to the possible returns in the private rental sector and the current regulations should be done, in order to encourage more development in the private rental sector. - More research concerning the relation between gross income and disposable income is needed before being able to determine the income limit based on gross income. This is due to the finding that disposable income more accurately reflects how much a household actually can spend on housing costs. Recommendations & Future research - A more differentiated income limit will more accurately define the appropriate target group. However, when implying a differentiated income limit, there should be a strong relation with developments in the middle segment. These developments should be encouraged and monitored. Furthermore, a more gradually implementation of a differentiated income limit could help to let supply and demand in private sector align better. - Also in other policy instruments more differentiation to household types should be implemented. In terms like skewed occupants (Dutch: scheefwoners), these differences are not taken into account. - A better relation between for example the income limit, liberalization limit and/or benchmark Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 25

26 26

27 Hoofdstuk 1 Context

28 1. Context 1.1 Sociale huursector in Nederland Sinds de invoering van de woningwet in 191, is de sociale huursector een belangrijke schakel in de Nederlandse woningmarkt. In ruim een eeuw tijd heeft de sector te maken gehad met diverse beleidswijzigingen. Desalniettemin staan er nog steeds zo n 2,4 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, waardoor deze sector een marktaandeel van ongeveer 3% heeft (Boelhouwer et al., 214). Het grootste deel hiervan is in handen van woningcorporaties. Over de exacte rol van woningcorporaties, en dan met name over de grootte van de sociale huursector en de doelgroep, is de afgelopen jaren veel discussie geweest. Speyart (21, p. 126) schrijft dat de Woningwet bepaalt dat woningcorporaties, ook wel toegelaten instellingen genoemd, er vooral zijn om personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting te huisvesten. Hij schrijft echter ook dat woningcorporaties hun activiteiten in de loop der tijd hebben uitgebreid naar het beheren van allerlei maatschappelijke vastgoedprojecten, zoals buurthuizen en sportcentra. Waar partijen als de VVD juist een kleine sociale huursector prefereren met weinig overheidsinvloed, willen partijen als de PvdA juist dat de overheid een belangrijkere rol krijgt in de sociale huursector (Elsinga & Lind, 213). Volgens Boelhouwer et al. (214, p. 6) zijn er vele opvattingen over wat de exacte rol van een corporatie is. De auteurs onderscheiden er zelf drie. Allereerst is er een sociaaldemocratische benadering, waarbij elke burger, ook wanneer hij slechts een beperkt inkomen heeft, recht heeft op betaalbaar wonen. Goed wonen wordt gestimuleerd door voorzieningen met een ruim sociaal bereik, zoals woningcorporaties, huurtoeslag, huurbescherming en directe marktinterventies. In de tweede plaats is er een meer sociaalliberale benadering, waarbij mensen in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor de keuzes die ze maken. Woningcorporaties hebben vooral een vangnetrol. In de laatste, christendemocratische benadering, worden woningcorporaties meer gezien als particuliere non-profit organisaties, die burgers sociale diensten, in dit geval sociale huurwoningen, leveren. De rol van corporaties is de afgelopen jaren wel meer ingeperkt, met de komst van de nieuwe Woningwet in juli 215 als belangrijke climax. Op de gevolgen van deze wet wordt verderop in deze scriptie ingegaan. Hoewel er dus op verschillende manieren gekeken kan worden naar exacte rol van de sociale huursector binnen de woningmarkt, is er ook een aantal vaste karakteristieken aan te wijzen. Drie belangrijke elementen, die in veel Europese woningmarkten terugkeren, zijn: bij de bepaling van de huurprijzen speelt het maken van winst voor verhuurders geen primaire rol, bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt in meer of mindere mate rekening gehouden met de vraag of een huishouden er echt op aangewezen is, en er is altijd sprake van enige vorm van overheidscontrole (Boelhouwer, 213, p. 241). Hoe deze elementen precies terugkomen in de Nederlandse woningmarkt, komt gedurende deze scriptie verder aan de orde. Daarnaast is het van belang om te vermelden dat woningcorporaties in principe financieel onafhankelijk zijn van de overheid. In de jaren 9 vond de zogenaamde brutering plaats van de woningcorporaties. Toekomstige subsidies werden verrekend met bestaande schulden. De corporatiesector werd gezien als een revolving fund, waarbij de opbrengsten uit de sector ook weer in de sector zelf gebruikt worden (Boelhouwer, 213). Hiermee zit er dus wel een hoop maatschappelijk bestemd vermogen in de sector. Bovendien staat de overheid, weliswaar op behoorlijke afstand, ook garant voor de corporaties. Ook op andere wijzen krijgen corporaties financiële voordelen vanuit de overheid. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. Terug naar de rol van woningcorporaties en de sociale huursector. Hoewel de wet dus stelt dat corporaties er vooral zijn voor mensen die zelf niet, of niet voldoende, in hun huisvesting kunnen voorzien, is het nog geen uitgemaakte zaak wie die mensen dan zijn. Daarnaast is de overheid in zekere mate ook financieel betrokken bij de corporaties. Omdat dit als een vorm van staatssteun kan worden gezien, besloot toenmalig staatssecretaris van VROM Johan Remkes de regeling aan te melden bij de Europese Commissie (Speyart, 21). Europese Commissie Na een analyse van het corporatie-stelsel in Nederland, stuurde de Europese Commissie (EC) in juli 25 een brief aan Nederland, waarin de 28 Hoofdstuk 1: Context

29 commissie aangaf dat Nederland maatregelen moest treffen, zodat een gelijk speelveld zou worden gecreëerd tussen de sociale huursector en private partijen. Hoewel de woningmarkt gezien werd als een nationale aangelegenheid, achtte de EC zichzelf toch bevoegd om zich te bemoeien met het corporatiestelsel, omdat één van de Europese waarden gelijke competitie binnen een gemeenschappelijke markt in het geding was (Gruis & Priemus, 28). In een brief die toenmalig minister van Wonen Van der Laan (29) aan de Tweede Kamer stuurde over het onderhandelingsproces, schetste hij kort het probleem dat de EC had met de sociale huurbeleid in Nederland. De sociale huursector ontvangt op diverse manieren (indirecte) financiële steun van de overheid, welke als vormen staatssteun kunnen worden gezien. De EC wilde daarom dat er een duidelijke, objectieve grens zou komen voor de doelgroep van de sociale huursector. Volgens Elsinga & Lind (213), die onderzochten hoe Nederland (en Zweden) reageerde op de brief van de EC, stelde de commissie dat de sociale huursector en de private huursector in een open competitie waren met elkaar (Elsinga & Lind, 213, p. 96). Daarom was het, volgens de EC, van belang om de werkzaamheden van de woningcorporaties te beperken tot huishoudens die echt op de sociale huursector zijn aangewezen, zodat in de rest van de woningmarkt een gelijk speelveld kon. De manieren waarop woningcorporaties in Nederland staatssteun ontvangen, wordt in diverse bronnen beschreven. Zo stelt Speyart (21) dat de EC vast heeft gesteld dat woningcorporaties op vier manieren steun krijgen. Ten eerste worden corporaties gesubsidieerd via het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Hieraan betalen alle corporaties een contributie. Ten tweede staat het zogenaamde Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) garant voor woningcorporaties, waardoor zij in staat zijn om goedkopere leningen aan te trekken. In het uiterste geval moeten ook gemeenten en het rijk een bijdrage leveren aan het WSW, wanneer een corporatie in de financiële problemen komt en de gewone borging niet voldoende is. Dit is echter nog nooit gebeurd (Aedes vereniging van woningcorporaties, 213b). Ten derde waren woningcorporaties vrijgesteld van vennootschapsbelasting (dit is inmiddels afgeschaft) en ten vierde hebben corporaties recht om geld te lenen van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Aalbers (214) vult daarop aan dat woningcorporaties in veel gevallen lagere grondkosten aan gemeenten betalen voor projecten. Al met al krijgen corporaties dus op verschillende manieren steun van de overheid en van elkaar. Boelhouwer (213) stelt overigens dat dit vooral indirecte subsidies zijn, en dat dit juist ook de kracht van de sector is. Maar doordat er een goede definitie van de doelgroep ontbrak, was er sprake van marktverstoring, in de ogen van de EC (Gruis & Elsinga, 214). De EC wilde echter dat er gelijke speelvelden waren in landen, en stelde Nederland voor drie keuzes: vergelijkbare overheidssteun voor de private huursector als voor de sociale huursector, afbouwen van de overheidssteun voor de sociale huursector of ervoor zorgen dat alléén huishoudens met de laagste inkomens zouden worden gesteund door de overheid en de sociale huursector, waardoor er feitelijk geen competitie meer zou zijn. Nederland koos voor de laatste optie (Elsinga & Lind, 213). Er is in totaal zo n vijf jaar onderhandeld over de exacte doelgroep van woningcorporaties. Hierbij was het van belang dat de werkzaamheden van woningcorporaties zouden worden aangemerkt als zogenaamde diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Dit zijn economische diensten die een publiek belang dienen [ ]. Overheidsoptreden bij de uitvoering van deze diensten is noodzakelijk, omdat deze diensten anders niet (vanzelf) door de markt naar maatschappelijk aanvaardbare voorwaarden worden verricht of door de markt zelf worden opgepakt. Er is in die zin sprake van enige vorm van marktfalen (Ministerie van BZK, 214, p. 1). Met andere woorden: wanneer de werkzaamheden van woningcorporaties zouden kunnen worden aangemerkt als DAEB-activiteiten, zou overheidssteun te verantwoorden zijn. Zoals eerder aangegeven was het daarvoor echter noodzakelijk om een objectieve grens te bepalen voor de doelgroep waaraan woningcorporaties hun woningen verhuren. Er moest derhalve voor gezorgd worden dat de activiteiten van woningcorporaties, die van staatssteun profiteren, een rechtstreekse relatie met sociaal kansarme achtergestelde huishoudens hebben (Aalbers, 214, p. 125). De vraag was echter bij welke inkomensgrens aan deze wens zou worden voldaan. Volgens Speyart (21) wilde de EC in eerste instantie dat de grens zou komen te liggen op de huurtoeslaggrens: het inkomen Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 29

30 Figuur Grenzen in de sociale huursector in 212 en 216 (Belastingdienst, 212; Belastingdienst, 216; Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie, 211; Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen, 215) Grens Inkomensgrens Huurtoeslaggrens éénpersoons huishouden Huurtoeslaggrens twee- of meerpersoonshuishouden Minimumbasishuur 215,5 231,87 Kwaliteitskortingsgrens 366,37 49,92 Lage aftoppingsgrens 524,37 586,68 Hoge aftoppingsgrens 561,98 628,76 Liberalisatiegrens 664,66 71,68 waarbij huishoudens nog huurtoeslag krijgen. In 21 was dit bijvoorbeeld 28.4 euro per jaar. Nederland vond deze grens echter te laag en de onderhandelingen gingen verder. Uiteindelijk werd bepaald dat de inkomensgrens zou komen te liggen op een bruto jaarinkomen van 33. euro, welke jaarlijks geïndexeerd zou Grenzen in de sociale huursector In de vorige alinea is de inkomensgrens in de sociale huursector uitvoerig besproken. Omdat in deze scriptie gewerkt wordt met gegevens uit 212, wordt vanaf nu in principe verwezen naar het prijspeil van 212. In figuur staan de grenzen van 216 ter vergelijking. In 212 worden. Bovendien mochten corporaties 1% is de inkomensgrens vastgesteld op van de woningen toewijzen aan huishoudens met euro (Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen een hoger inkomen (Speyart, 21). Waar deze en Integratie, 211). Daarnaast is er voor de grens exact vandaan kwam, was niet helemaal komende jaren een soort overgangsregeling helder. Zo wordt de grens gebruikt om aan te geven dat huishoudens scheef wonen: ze wonen eigenlijk een in te goedkope woning in relatie afgesproken, waarbij corporaties slechts 8% van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen, lager dan deze grens. (Besluit tot hun inkomen (Noom, 21). Daarnaast toegelaten instellingen volkshuisvesting, 215, komt de grens overeen met de voormalige ziekenfondsgrens (Van der Laan, 29). Aalbers (214) stelt daarnaast dat de grens is bepaald naar aanleiding van onderzoek onder starters op de woningmarkt, maar hierover is in andere bronnen niet veel terug te vinden. Het lijkt er dus op dat de grens vooral is vastgesteld op basis van wat op dat moment nou eenmaal gezien werd als een goede inkomensgrens voor sociaal kansarme achtergestelde huishoudens. Uit een verslag van een vergadering van de Tweede Kamer met de minister (Tweede Kamer der Staten-Generaal, Artikel 16). Een andere belangrijke categorie grenzen, zijn de grenzen die een rol spelen bij de bepaling van de maximale huur van een sociale huurwoning. De belangrijkste grens daarbij is de zogenaamde liberalisatiegrens. In 212 is deze vastgesteld op 664,66 euro per maand (Belastingdienst, 212). Deze grens heeft meerdere functies. Ten eerste kunnen huishoudens alleen huurtoeslag ontvangen, wanneer de huurprijs van een woning lager is dan de liberalisatiegrens (Belastingdienst, 212). Ten tweede moet bij woningen met 214) blijkt overigens dat diverse parlementariërs een huur onder de liberalisatiegrens, de van mening waren dat de grens een stuk hoger, huurprijs worden bepaald door middel van bijvoorbeeld op 38. euro per jaar, zou moeten het zogenaamde woningwaarderingsstelsel komen te liggen. Bij deze grens was er volgens (WWS) (Rijksoverheid, n.d.-a). Ten derde de EC, zo blijkt uit antwoorden van de minister, moeten verhuurders over woningen die een geen sprake meer van sociaal achtergestelde huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens, huishoudens. Naast deze inkomensgrens, werd een zogenaamde verhuurderheffing betalen ook besloten dat de borging vanuit het WSW beperkt zou worden tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Bovendien werd door het (Rijksoverheid, n.d.-b). Ten vierde moet mede op basis van de liberalisatiegrens worden bepaald of woningen vanaf 217 in de zogenaamde DAEBtak kabinet een inkomensafhankelijke huurverhoging of niet-daeb-tak van woningcorporaties ingevoerd, met als idee om mensen met een hoger komen te vallen (Herzieningswet toegelaten inkomen een stimulans te geven om uit de sociale huurwoningen te gaan (Elsinga & Lind, 213; Gruis & Elsinga, 214). instellingen volkshuisvesting, 215, Artikel 48). De laatste twee aspecten worden in deze scriptie verder buiten beschouwing gelaten en hier zal derhalve niet verder op worden ingegaan. De 3 Hoofdstuk 1: Context

31 toewijzingsvoorwaarden rondom de inkomensgrens zijn alleen van toepassing op woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor woningen van corporaties die duurder zijn dan deze woningen, geldt de toewijzingsnorm niet. Een tweede belangrijke grens is de zogenaamde aftoppingsgrens. Deze was in 212 vastgesteld op 524,37 euro per maand voor één- en tweepersoons huishoudens en op 561,98 euro per maand voor drieof meer persoons huishoudens (Belastingdienst, 212). Deze grens speelt een rol bij de bepaling van de hoogte van de huurtoeslag. Daarop wordt verderop in deze paragraaf nader ingegaan. Voor de toewijzing van sociale huurwoningen speelt echter het passend toewijzen een belangrijke rol. Sinds 1 januari 216 moeten woningcorporaties, bij nieuwe toewijzingen, aan 95% van de huishoudens waarbij het verzamelinkomen onder de huurtoeslaggrens ligt, een woning toewijzen met een huur die gelijk of lager is dan de aftoppingsgrens (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, 215, Artikel 54; Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 215, Artikel 46). Hoewel dit passend toewijzen dus nieuw is sinds 1 januari 216, is het fenomeen op zich geen nieuw fenomeen. Volgens Kromhout (215), bestond een dergelijke regel eerder ook. Sinds deze regel echter een aantal jaar geleden werd afgeschaft, is er veel minder passend toegewezen. Huishoudens met een laag inkomen, kwamen in duurdere woningen terecht. Een van de redenen is volgens hem dat corporaties zich meer genoodzaakt zagen hogere huren te vragen door hogere bedrijfslasten, onder meer vanwege de eerder genoemde verhuurderheffing. De inkomensgrens, liberalisatiegrens en aftoppingsgrens spelen dus een belangrijke rol bij het toewijzen van sociale huurwoningen. De liberalisatiegrens en de aftoppingsgrens spelen ook een rol bij de bepaling van de huurtoeslag die huishoudens krijgen. Daarom zal hier nog kort worden ingegaan op de manier waarop de huurtoeslag wordt vastgesteld. De Belastingdienst (212) beschrijft wie huurtoeslag krijgt en hoe deze toeslag is opgebouwd. Om te beginnen mogen vermogen en inkomen niet te hoog zijn. Voor éénpersoonshuishoudens was de huurtoeslaggrens in euro en voor meerpersoonshuishoudens 29.9 euro (Belastingdienst, 212). Voor AOW ers gelden iets andere bedragen. Vervolgens is de hoogte van de huurtoeslag als volgt opgebouwd. Het deel van de huurprijs tot en met de zogenaamde basishuur moet volledig zelf worden betaald. In 212 was de minimumbasishuur 215,5 euro (Belastingdienst, 212). Naarmate het inkomen van een huishouden hoger komt te liggen, komt ook de basishuur steeds hoger te liggen. Het deel van de huurprijs tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens (366,37 euro in 212) wordt volledig vergoed door de huurtoeslag. Omdat de basishuur voor huishoudens met een inkomen rond de Huurprijs ( ) 664,66 <18 >18, <23 kinderen <18; >18, <23 kinderen >23, <AOW >AOW Figuur Opbouw huurtoeslag (Bewerkt naar: Belastingdienst, 561,98 212) 524,37 366,37 215,5 Basishuur Kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens Liberalisatiegrens Dit deel van de huur wordt voor % vergoed door huurtoeslag. De basishuur stijgt mee met het inkomen Dit deel van de huur wordt voor 1% vergoed door huurtoeslag Dit deel van de huur wordt voor 65% vergoed door huurtoeslag Dit deel van de huur wordt voor 4% vergoed door huurtoeslag Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 31

32 huurtoeslaggrens rond de kwaliteitskortingsgrens ligt, is dit deel van de vergoeding voor hen heel laag of zelfs (Belastingdienst, 212; Belastingdienst. 216). Het deel van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens, wordt voor 65% vergoed door de huurtoeslag. Het deel van de huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens wordt niet vergoed, tenzij het gaat op een eenpersoonshuishouden, of een huishouden waarbij minimaal één persoon 65 jaar of ouder is. Dan wordt nog 4% van dit deel van de huurprijs vergoed. In onderstaande afbeelding is de opbouw van de huurtoeslag schematisch weergeven. In figuur is de vergoeding door de huurtoeslag schematisch weergegeven. Conclusie In dit eerste hoofdstuk is kort de rol van de sociale huursector beschreven. Woningcorporaties verhuren sociale huurwoningen hoofdzakelijk aan mensen die op de gewone woningmarkt veel moeite hebben om zelf een woning te vinden. Omdat woningcorporaties op verschillende manieren (indirect) financieel gesteund worden door de overheid en omdat de sociale sector in open competitie was met de private sector, eiste de Europese Commissie dat een duidelijke doelgroep zou worden gedefinieerd voor de sociale huursector. Dit is gedaan door middel van een inkomensgrens: corporaties moeten 9% (komende jaren 8%) van hun woningen toewijzen aan deze doelgroep. Bovendien moeten ze sinds 1 januari 216 aan 95% van de mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een woning toewijzen onder de aftoppingsgrens. Ten slotte is ook de manier waarop de huurtoeslag bepaald wordt uiteengezet. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de problemen in de Nederlandse woningmarkt, en de rol die het toewijzen van sociale huurwoningen hierin speelt. 32 Hoofdstuk 1: Context

33 Hoofdstuk 2 Probleemanalyse

34 2. Probleemanalyse 2.1 Woningcorporaties en woningtoewijzing Woningcorporaties: terug naar de kerntaak Dat woningcorporaties een belangrijk onderdeel uitmaken van de Nederlandse woningmarkt, is in het vorige hoofdstuk uiteengezet. Het is ook duidelijk geworden dat de Europese Commissie verlangt dat corporaties veel meer teruggaan naar hun kerntaak, en vooral woningen bouwen voor sociaal minder bedeelden. In hoofdstuk 1 is ook beschreven dat het werkveld van corporaties zich in de afgelopen jaren juist steeds verder heeft uitgebreid. Naast dat dit leidde tot competitie met de private sector, leidde dit ook tot diverse incidenten in de sector. Er volgde een parlementaire enquête, onder leiding van Kamerlid Roland van Vliet. In het eindrapport van de enquête (Van Vliet, 214) wordt onder meer aanbevolen dat woningcorporaties weer teruggaan naar de kerntaak, namelijk het bouwen en verhuren van woningen voor mensen die moeite hebben om via de markt een woning te vinden. Dat de enquêtecommissie niet alleen staat in dit standpunt, blijkt wel uit diverse publicaties waarin met vergelijkbare bewoordingen over de corporatiesector wordt gesproken. Allereerst is er de politiek zelf. Volgens Boelhouwer & Priemus (212) zijn diverse politieke partijen van mening dat woningcorporaties zich meer zouden moeten focussen op hun kerntaken. Hoewel de partijen verschillen van mening over de exacte manier waarop dit zou moeten gebeuren, is de algemene opvatting wel dát er iets moet gebeuren. De reactie van de sector zelf wijst ook in de richting van meer focus op de kerntaak. Het is natuurlijk denkbaar dat dit standpunt vooral is ingegeven door de politieke en maatschappelijke discussie over de rol van corporaties, maar de signalen wijzen wel hoofdzakelijk naar een terugkeer naar de kerntaak. Tijdens de Discussiedagen Toekomst van de sociale huisvesting in september 215 kwam onder meer naar voren dat een veel scherpere en meer specifieke uitwerking nodig is over wat we bedoelen met de sociale sector. Op dit moment wordt het debat vaak overheerst met de algemene stelling dat die te groot is. Dat vraagt om een kritische evaluatie ( ) (Ouwehand & Rohde, 215, p. 8). Daarnaast is er het essay Vooruit naar de kerntaak (Wijbenga, Rohde, & Windhausen, 213), geschreven door werknemers van onder andere Woonbron. De auteurs zien teruggaan naar de kerntaak niet als een achteruitgang, maar juist als winst voor de Nederlandse woningmarkt. Volgens hen is deze markt ook gebaat bij een kleinere en effectievere corporatiesector. Ook vanuit een meer wetenschappelijke invalshoek blijkt dat corporaties een terugtrekkende beweging maken en zich meer willen richten op de doelgroep. Nieboer & Gruis (215) onderzochten waar de prioriteiten van corporaties lagen in 21 en 213. Waar bijvoorbeeld in 21 de focus nog lag op lage- én middeninkomensgroepen, ligt de focus in 213 veel meer op lage-inkomensgroepen alleen. Waar bovendien corporaties in 21 nog balanceerden tussen beperken tot de volkshuisvesting en ook buiten volkshuisvesting actief zijn, hebben ze in 213 overduidelijk een voorkeur voor werkzaamheden binnen de volkshuisvesting. Rol van woningcorporaties bij toewijzing Terug naar de kerntaak betekent dus: alleen nog sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die écht op de sociale huursector zijn aangewezen. De wijze waarop woningcorporaties woningen toewijzen, wordt ook wel de woonruimteverdeling genoemd. Volgens Kromhout & Zeelenberg (214) zijn in de Huisvestingswet regels opgenomen rondom de toewijzing van sociale huurwoningen. Op grond van deze wet, kunnen gemeenten aanvullende regels stellen, zoals welke woningzoekenden in aanmerking komen voor welke woningen, en welke mensen voorrang krijgen. Daarnaast zijn er natuurlijk de eerdergenoemde 9%-toewijzingsnorm en het passend toewijzen, waarop in de volgende sub paragrafen nader wordt ingegaan. Ouwehand (214) beschrijft hoe de woonruimteverdeling zich in de afgelopen 1 jaar heeft ontwikkeld. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond hiervoor voor het eerst een wettelijk kader. Hierdoor moesten woningen doelmatiger worden verdeeld. De woningcorporaties bezochten ook vaak de potentiële huurders om te kijken of ze wel geschikt waren voor een bepaalde woning. In 1974 werd de regelgeving beperkt tot de goedkope woningen. Eind jaren 8 deed het zogenaamde aanbodmodel haar intrede, waarbij woningzoekenden veel meer zelf konden kiezen. Er waren wel toelatings-, passendheids- 34 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

35 en rangordecriteria. Doordat de corporaties zich steeds minder met de toewijzing bemoeide, ontstonden ook weer andere problemen. Zo stonden autochtonen vaak al langer op wachtlijsten waardoor ze sneller konden kiezen voor betere woningen. Ook konden corporaties veel minder ingrijpen wanneer er binnen een complex allerlei botsende leefstijlen samen zouden komen. Met de nieuwe Huisvestingswet, die in 215 is ingegaan, hebben gemeenten volgens Ouwehand nog minder sturingsmogelijkheden gekregen. Ondanks dat de sturing minder wordt, kunnen corporaties en gemeenten nog wel samenwerken bij de woonruimteverdeling. Volgens Kromhout & Zeelenberg (214) gebeurt dit vooral in de Randstad. In de loop der jaren is er dus op verschillende manieren omgegaan met de toewijzing van sociale huurwoningen. Dit is van belang om in het achterhoofd te houden, wanneer de toewijzing van sociale huurwoningen wordt onderzocht. Hierop wordt verderop in deze scriptie nader ingegaan. 9%-toewijzingsnorm In hoofdstuk 1 is al naar voren gekomen dat woningcorporaties, onder invloed van de EC, sinds 1 januari 211 9% van hun woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrensmoeten toewijzen aan mensen met een inkomen onder de inkomensgrens (de EC-doelgroep). De komende jaren is dit aantal overigens verlaagd naar 8%. 1% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de en euro (prijspeil 216). 1% is echte vrije ruimte, waarbij overigens wel voorrang geven wordt aan bijvoorbeeld mensen met gezondheidsproblemen of deze ruimte gebruiken om te voldoen aan de gemeentelijke huisvestingsverordening (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, 215, Artikel 16; Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen, 215). Hoewel deze regel vooral is ingegeven vanuit concurrentie-oogpunt met de private huursector, en om ervoor te zorgen dat de activiteiten van woningcorporaties gezien kunnen worden als DAEB-activiteiten, is het op zich niet onredelijk om te stellen dat woningcorporaties vooral woningen toewijzen aan een bepaalde doelgroep. De vraag is natuurlijk wel of mensen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning hiermee ook meer kansen krijgen op zo n woning en of de gedefinieerde doelgroep ook de echte doelgroep is. Volgens Zeelenberg (211) was de angst onder velen groot dat zittende huurders die niet meer tot de doelgroep zouden horen ook niet meer zouden verhuizen omdat ze niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Hij stelt echter dat dit nog maar de vraag is, omdat het hierbij vooral belangrijk is wat de alternatieven zijn voor deze huishoudens buiten de sociale huursector. Bovendien stelt hij dat in het verleden de 9% al op diverse plekken werd gehaald. Dit wordt overigens niet helemaal bevestigd door een onderzoek van Ferment & Poulus (21), maar zij concluderen wel dat corporaties, op basis van het aantal EC-huishoudens dat jaarlijks op zoek is naar huurwoningen, hun woningen zouden kúnnen vullen op basis van de 9%-toewijzingsnorm. Bovendien stellen Kromhout & Zeelenberg (214) dat veel corporaties ook bij hun advertenties aangeven dat de woningen in principe alléén beschikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens. Het is volgens Zeelenberg (211) echter vooral de vraag wat de alternatieven zijn van de niet-ec-doelgroep in de woningmarkt. Kromhout & Diemel (213) onderzochten een aantal effecten van de 9%-toewijzingsnorm. Zij keken met name naar de slaagkans van de EC-doelgroep, en daarbij namen ze mee of de niet-ec-doelgroep nu ook minder naar sociale huurwoningen zoekt en of ze wellicht minder vaak uit een sociale huurwoning verhuizen. De onderzoekers concludeerden dat woningzoekenden die niet tot de EC-doelgroep behoren, minder zijn gaan reageren op huurwoningen. Tegelijkertijd zijn woningzoekenden uit de EC-doelgroep niet méér gaan reageren, terwijl ze toch minder concurrentie hebben. Dit zou deels te verklaren zijn als scheefwoners (huishoudens die niet tot de EC-doelgroep behoren, maar wel in een sociale huurwoning wonen) minder zijn gaan verhuizen. In 21 en 211 was dit volgens de onderzoekers niet het geval en steeg de slaagkans voor de EC-doelgroep. Maar in 212 leek hier toch enige sprake van te zijn. Al met al concluderen de onderzoekers dat de slaagkans voor de ECdoelgroep niet significant verbeterd is, maar ook niet verslechterd, iets wat vooraf wel gevreesd werd. Ook hier komt weer naar voren dat een belangrijke factor is of de niet-ec-doelgroep ook alternatieven heeft buiten de sociale huurmarkt. Ook Kromhout & Zeelenberg (214) stellen dat corporaties zich meer zorgen maken over de niet- EC-doelgroep, dan over de EC-doelgroep. Op de Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 35

36 kansen van de niet-ec-doelgroep wordt verderop in dit hoofdstuk nader ingegaan. Passend toewijzen Al eerder is genoemd dat woningcorporaties vanaf 1 januari 216 passend moeten toewijzen. Wanneer zij een woning toewijzen aan een huishouden dat een inkomen heeft onder de huurtoeslaggrens, mag de huur van deze woning in 95% van de gevallen niet hoger zijn dan de aftoppingsgrens. Volgens Kromhout (215) is dit geen nieuw fenomeen. Begin van deze eeuw werden de passendheidscriteria echter afgeschaft, nadat bij experimenten was gebleken dat woningen ook zonder deze criteria nog veelvuldig passend werden toegewezen. Maar de huren voor veel lage inkomens zijn de afgelopen jaren in ieder geval in de ogen van de overheid weer te hoog geworden. Een belangrijke reden voor de overheid om dit niet te willen is dat deze hoge huurprijs deels gecompenseerd moet worden door de huurtoeslag. De hogere huren komen volgens Kromhout echter vooral, omdat corporaties door hogere bedrijfslasten en bijvoorbeeld de verhuurderheffing, meer huur moeten vragen. Over de effecten van het passend toewijzen sinds begin dit jaar is vanzelfsprekend nog weinig bekend. Wel stellen Kromhout & Zeelenberg (214) dat corporaties bij recente toewijzingen nog maar weinig onderscheid maakten tussen de huishoudens met een inkomen boven of onder de huurtoeslaggrens. Dit komt deels omdat het volgens de corporaties niet nodig is (er is volgens hen voldoende passend aanbod), deels omdat men vindt dat het de keuzevrijheid van huurders beperkt. Kromhout (215) stelt bovendien dat corporaties een deel van de huurprijzen naar beneden zal moeten aanpassen om de slagingskans van de huurtoeslagontvangers niet te laten dalen. Dit drukt natuurlijk op de financiële middelen van corporaties. Anderzijds kan het natuurlijk wel helpen de betaalbaarheid te verhogen. In het vorige hoofdstuk is al naar voren gekomen dat de huurprijs boven de aftoppingsgrens in mindere mate gecompenseerd wordt door de huurtoeslag dan het bedrag eronder. Volgens een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (Schilder, De Groot, & Conijn, 215), had in 212 ongeveer 12% van de huurders van een sociale huurwoning met name huurtoeslagontvangers een betaalrisico. Het huishoudinkomen is dan lager dan de kosten die ze maken voor de meest basale uitgaven en de huur. Dit betekent niet per definitie dat ze de huur niet kunnen betalen (wellicht hebben ze bijvoorbeeld nog spaargeld), maar een gunstige financiële situatie is het in ieder geval niet. Dit suggereert weer dat de huurprijzen in de sociale sector niet altijd laag genoeg zijn of dat er niet passend genoeg wordt toegewezen. Dat in ieder geval een deel van de corporaties zich wel voorbereidt heeft op de nieuwe regelgeving blijkt uit bijvoorbeeld de huur- en inkomenstabellen van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH, 215). Daarin wordt nadrukkelijk gestuurd op zowel het passend toewijzen als op het toewijzen onder de inkomensgrens. De vrije ruimte bij de 9%-toewijzingsgrens (komende jaren 8%) wordt hierbij vooral gebruikt voor middeninkomens en met name voor gezinnen. Huurprijzen Het is goed om ook in algemene zin stil te staan bij de huurprijzen die corporaties vragen bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen. De relatie tussen de liberalisatiegrens en aftoppingsgrens met het toewijzen van woningen is al uitgebreid uiteengezet. Volgens Aedes vereniging van woningcorporaties (214) vragen corporaties echter lang niet altijd de maximale huurprijs, maar blijft die vaak steken op ongeveer 7% van de maximale huur. Dit komt onder meer door de maximale huurverhoging die corporaties mogen doorvoeren. Dit wordt bevestigd door onder meer Poulus (215). Hij stelt bijvoorbeeld dat wanneer alle woningen voor de maximale huurprijs verhuurd zouden worden, slechts 28% onder de aftoppingsgrens zou zitten. In 212 was dit aantal echter veel hoger: 84%. Deze vaststelling is echter wel van belang wanneer gegevens over de woningmarkt worden onderzocht. Daar staat tegenover dat corporaties de huren wel steeds vaker harmoniseren, wanneer ze de woning opnieuw verhuren. Dit betekent dat de huurprijs van de woning dan dichter bij de maximale waarde van de woning komt te liggen (Lijzenga, 213). Volgens Zijlstra (213) komt dat onder andere door de verslechterende financiële situatie van corporaties als gevolg van bijvoorbeeld de verhuurderheffing. Conclusie Corporaties moeten terug naar de kerntaak en vooral woningen toewijzen aan mensen die buiten deze markt moeite hebben om een woning te 36 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

37 vinden. De 9%-toewijzingsnorm moet hiervoor zorgen en het passend toewijzen moet ertoe leiden dat de woningen voor iedereen betaalbaar blijven. Kortom: bij het toewijzen van sociale huurwoningen wordt veel kritischer gekeken naar de huishoudens aan wie de woningen worden toegewezen. Hiermee zouden huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huursector moeten zijn gediend. Een relevante vraag is dan: wanneer ben je aangewezen op de sociale huursector? 2.2 Nederlandse woningmarkt Overheidsingrijpen in de huurmarkt Boelhouwer & Hoekstra (29) beschrijven een aantal aspecten van de Nederlandse woningmarkt. Een belangrijke karaktereigenschap is volgens de onderzoekers dat de Nederlandse woningmarkt gekenmerkt wordt door een relatief hoge mate van overheidsingrijpen. Over de vraag of dit overheidsingrijpen de woningmarkt ten goede komt, wordt verschillend gedacht. Boelhouwer & Hoekstra stellen dat overheidsingrijpen nodig is omdat de woningmarkt diverse gebreken en specifieke kenmerken heeft. Hierdoor kan de woningmarkt alleen voldoende effectief functioneren als er een bepaalde mate van overheidsingrijpen is. Het CPB (28) stelt dat de huurwoningmarkt jaarlijks met zo n 14,5 miljard euro wordt gesubsidieerd. Hiermee worden, volgens het CPB, de prijzen van huurwoningen gemiddeld met 5% verlaagd ten opzichte van wat een marktconforme prijs zou zijn. Bovendien zou ongeveer de helft van de subsidiëring niet bij huurders met een laag inkomen terecht komen. Boelhouwer (28) zegt hierover echter dat bij deze berekening uit is gegaan van een huurquote van 5% wat als een zeldzaam hoge huurquote kan worden gezien. Het bedrag dat dus daadwerkelijk niet bij de doelgroep terecht komt, is daarmee mogelijk een stuk lager. Toch stellen Boelhouwer & Hoekstra wel dat deze subsidiëring leidt tot een verstoorde prijskwaliteitverhouding. Ook het feit dat corporaties bijvoorbeeld nauwelijks winst hoeven te maken, draagt hieraan bij. Deze prijs-kwaliteitverhouding leidt er toe dat er kwalitatief goede woningen zijn voor lage inkomens maar het leidt ook tot een vraagoverschot. Immers, men wil natuurlijk graag in een goedkope maar kwalitatief goede woning wonen. Daarnaast zijn sociale huurwoningen voor veel mensen natuurlijk de enige betaalbare optie. Hierdoor ontstaan lange wachtlijsten voor deze sociale huurwoningen. Het CPB stelt: Zonder woninghuurbeleid zouden de problemen met wachtlijsten, scheefwonen en een gebrek aan doorstroming niet aan de orde zijn en zou iedereen kunnen wonen zoals hij wil. De huren zouden dan echter bijna twee maal zo hoog zijn [dan] nu (CPB, 28, p. 9). Die laatste toevoeging is natuurlijk vrij essentieel. Een dergelijke ontwikkeling zou kunnen leiden tot grote betaalbaarheidsproblemen en bovendien stelt Boelhouwer (28) dat het nog maar de vraag is of huishoudens bereid zijn om een dergelijke huur te betalen. Maar alles overziend kan wel gesteld worden dat het overheidsingrijpen ervoor zorgt dat sociale huurwoningen een lagere huurprijs hebben dan, gezien hun kwaliteit, reëel zou zijn. Wachtlijsten voor deze woningen zouden echter niet zo groot zijn wanneer de doorstroming goed zou zijn. Dat dit, mede onder invloed van de genoemde overheidsinterventies, niet het geval is, wordt onder meer bevestigd door Van Ommeren (26), die onderzoek deed naar de verhuismobiliteit van huurders en kopers. Hij concludeert dat de huurprijsbeheersing een negatief effect heeft op de verhuisbewegingen van mensen, omdat zij op dat moment hogere woningdiensten consumeren dan de huurprijs eigenlijk doet vermoeden. Bij een verhuizing zullen zij er qua kwaliteit mogelijk op achteruit gaan, terwijl de kosten hoger worden. Hierdoor ontstaat een disbalans in vraag en aanbod, wat leidt tot wachtlijsten (Van Ommeren, 26, p. 2). Hoge prijzen van koopwoningen. Tegenover deze lagere huurprijzen staan relatief hoge prijzen van koopwoningen. Zo stellen Boelhouwer & Hoekstra (29) dat er in een aantal economisch belangrijke gebieden nog steeds een tekort is aan woningen waardoor de huizenprijzen in deze regio s erg hoog liggen. Ook stellen de onderzoekers dat huidige huiseigenaren hebben geprofiteerd van prijsstijgingen in de afgelopen decennia welke, volgens Boelhouwer (28), kunstmatig hoog zijn door onder meer de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast drijven mensen die hun dure huis verkopen de prijzen weer op, wanneer zij een nieuwe woning kopen, met het geld dat zij hebben verdiend met de prijsstijging van hun vorige huis. Hierdoor krijgen starters op de woningmarkt meer moeite om een woning te kopen. Bovendien is het voor hen, Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 37

38 door de crisis, al veel lastiger geworden om een hypotheek te krijgen (Elsinga, De Jong-Tennekes, & Van der Heijden, 211). Daarnaast is ook de aanbodelasticiteit (mate waarin het aanbod zich aanpast aan de vraag) erg laag, waardoor de prijzen van woningen ook toenemen. Problemen op de Nederlandse woningmarkt. Boelhouwer & Hoekstra (29) stellen dat er door de hoge koopprijzen en lage, gereguleerde huurprijzen een gat is ontstaan tussen de huur- en koopsector. Hierdoor is het bijzonder lastig om van de ene naar de ander sector over te stappen. In een ander artikel van deze onderzoekers (Hoekstra & Boelhouwer, 214), stellen ze bovendien dat dit gat, onder invloed van de nieuwe regelgeving, alleen maar groter wordt. Priemus (215a) voorspelt bovendien dat de zogenaamde ECdoelgroep de komende jaren alleen maar groter zal worden terwijl de sociale huursector krimpt. De sociale woningmarkt zal zodoende nog meer dan nu al het geval is, gebruikt worden voor de laagste inkomens. Ook de belangrijkste spelers op de woningmarkt erkennen dat er diverse problemen zijn die zouden moeten worden opgelost. In het advies Wonen 4. benoemen Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de NVM (212) vergelijkbare problemen als in de vorige alinea s naar voren kwamen. Vooral nieuwkomers (door de beperkte doorstroming) en middeninkomens (door het gat tussen huur en koop) hebben het, volgens deze organisaties, zwaar. Door onder meer afbouw van de hypotheekrenteaftrek, een verlaging van de inkomstenbelasting, het verhogen van huren richting de markthuren en een woonsubsidie voor lage inkomens, zou de woningmarkt vlot getrokken moeten worden. Enige vorm van overheidsingrijpen lijkt wel gewenst maar te veel overheidsingrijpen kan ook leiden tot ongewenste bijeffecten en beleidsfalen. Bovendien zien veel mensen het nut van goed wonen ook zeker in en daarmee is sterke sturing op goed wonen niet per se noodzakelijk. Overheidsinterventies zouden zich daarom kunnen beperken tot het repareren van marktfalen (Boelhouwer et al., 214) maar het is de vraag of de overheidsinterventies zich nu tot dit doel beperken. Er ontstaat vooralsnog vooral een gat tussen de huur- en koopsector. Met het doel van de sociale huursector in het achterhoofd woningen verhuren aan mensen die hier op de markt moeite mee hebben is het dus van groot belang om kritisch te kijken aan wie je de woningen toewijst. Conclusie Onder meer door allerlei overheidsinterventies is er een gat ontstaan tussen de sociale huur- en koopsector. De doorstroming is beperkt en er zijn veel wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Daarnaast is er, zoals eerder naar voren is gekomen, de wens om de sociale huursector vooral dienstbaar te stellen aan de laagste inkomens. Een goed middensegment ontbreekt. Wat betekent dit voor (lage) middeninkomens? Hoe zijn de kansen voor deze groep in de private huursector? En wanneer die kansen klein zijn, zijn deze huishoudens dan niet toch aangewezen op de sociale huursector? In de volgende paragraaf wordt hier nader naar gekeken. 2.3 Middeninkomens in de sociale huursector Alternatieven voor middeninkomens in de woningmarkt Wanneer de inkomensgrens op euro ligt, zoals in 212, komen huishoudens met een iets hoger inkomen dus niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Huishoudens met een wat hoger inkomen zouden een woning in de private sector moeten huren of zelfs een woning moeten kopen. In dat laatste geval is het zelfs de vraag of de prijs-kwaliteitverhouding niet nóg beter is (Gualthérie van Weezel & Kooistra, 213). Er ontstaan echter problemen, wanneer deze alternatieven niet voldoende betaalbaar of beschikbaar zijn. Dat dit een reëel probleem is, wordt bevestigd door Kromhout, Smeulders & Scheelde-Goedhart (21). Zij concluderen onder meer dat de half miljoen huishoudens die een inkomen hebben tussen de 33. en 38. euro per jaar, slechts zo n 4%-7% van de koopwoningen kunnen kopen. Niet gek gezien de conclusies uit de vorige paragraaf dat de woningprijzen behoorlijk hoog zijn. Er waren in 21 zo n 4 miljoen koopwoningen (CBS Statline, 214), wat betekent dat er in theorie zo n 16. tot 28. woningen bestaan die voor deze groep betaalbaar zijn. Dit is veel te weinig en bovendien zal een deel van deze woningen worden bewoond door hogere inkomens en deze woningen komen natuurlijk lang niet allemaal op korte termijn vrij. Daarnaast schrijven Boelhouwer, Marien, Lamain 38 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

39 Figuur Disbalans tussen middensegment en middeninkomens (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 215, p. 5) & De Vries (211) dat, door aanscherping van de maximale leencapaciteit en verscherpte NIBUD woonlastennormeringen, huishoudens sowieso al moeilijker aan een hypotheek kunnen komen. Volgens de onderzoekers kunnen huishoudens met een inkomen van 38. euro per jaar bijvoorbeeld maar zo n 16. euro lenen. Ook schrijven Kromhout et al. (21) dat er voor deze groep slechts een beperkt aanbod is in de particuliere huursector. Met name het aantal gezinswoningen in de particuliere huursector is laag. In figuur is schematisch weergeven dat het aantal woningen in het middensegment zeker niet overeenkomt met het aantal huishoudens met een middeninkomen (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 215). Ook stelt Marien de Langen, directeur-bestuurder bij de Amsterdamse corporatie Stadsgenoot, dat er simpelweg te weinig aanbod voor de middeninkomens. [Z]elfs in de Amsterdamse praktijk toch een van de sterkste woningmarkten van Nederland blijkt dat niemand het [bouwen van woningen in het middensegment] wil oppakken (Harms, 214, p. 1). Volgens Nienhuis (215), die onderzocht hoe de kansen voor de private huursector in de Nederlandse woningmarkt verbeterd zouden kunnen worden, is een belangrijke oorzaak dat de er veel regulering is vanuit de overheid. Hierdoor kunnen particuliere verhuurders maar beperkte huren vragen en bovendien genieten zittende huurders veel bescherming. Ook stelt Frank van Blokland, directeur van beleggingsvereniging IVBN, dat middeninkomens prima woningen van boven de liberalisatiegrens kunnen betalen. Volgens hem houden woningcorporaties bewust de prijzen van woningen onder de liberalisatiegrens waardoor ze zich volgens hem schuldig maken aan oneerlijke concurrentie (Harms, 214). Hoekstra & Boelhouwer (214) zijn echter van mening dat de huurquoten in de private huursector erg hoog liggen, vooral voor lage middeninkomens. Volgens hen heeft 6,7% van deze lage middeninkomens in de private huursector een huurquote van meer dan 3%, en 35,9% is zelfs meer dan 35% van het netto inkomen kwijt aan woonlasten (Hoekstra & Boelhouwer, 214, p. 37). In het artikel Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording stelt Harms (214) dat de Tweede Kamer in 213 voor een verhoging van de inkomensgrens tot 38. euro of zelfs 42. euro pleitte. Minister Blok liet echter weten dit niet nodig te vinden, omdat volgens hem corporaties binnen hun 1%-toewijzingsvrijheid woningen aan deze groepen kunnen toewijzen. Bovendien ziet hij hier kansen voor private partijen. Tevens kwam al eerder aan de orde, dat men bij een hogere grens niet meer zou kunnen spreken over de sociaal achtergestelde huishoudens, terwijl dit volgens de EC wel de doelgroep van de sociale huursector zou moeten zijn. Grootte van de sociale huursector Al eerder kwam aan de orde dat sommige politieke partijen van mening zijn dat de sociale huursector kleiner kan worden. Het eerder genoemde gat tussen huur en koop zou opgelost kunnen worden door meer aanbod in de vrije huursector. Ook stelt bijvoorbeeld Van Ommeren (26) dat in 23-24, ongeveer 8% aan de huishoudens een woning kreeg die eigenlijk te goedkoop was voor hun inkomen. Hoewel deze cijfers verre van recent zijn, kan niet zonder meer worden genegeerd dat een deel van de sociale huurwoningen kennelijk onterecht wordt toegewezen aan huishoudens of dat ten minste een deel van de goedkope sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een wat hoger inkomen. Met de komst van de 9%-toewijzingsgrens en het passend toewijzen, wordt dit probleem echter mogelijk (deels) opgelost. Zeker met het gebrek aan alternatieven voor middeninkomens in het achterhoofd kan echter ook eenvoudig worden gesteld dat de sector te klein is. Zo kwam eerder al aan de orde dat corporaties, als ze zouden willen, al hun woningen aan de ECdoelgroep zouden kunnen verhuren, wat aangeeft Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 39

40 dat er meer vraag naar sociale huurwoningen is dan aanbod. Ook het feit dat veel woningen nog onder de maximale huurprijs worden verhuurd (Poulus, 215), geeft wel aan dat er nog veel vraag is naar deze woningen. Immers, wanneer er voor de laagste inkomens voldoende woningen zouden zijn, zouden corporaties hun huren niet zoveel hoeven te verlagen. Dat een deel van de woningzoekenden, en dan met name middeninkomens, buiten de boot vallen door alle nieuwe toewijzingsnormen, blijkt ook uit andere publicaties. Zo pleit de RLI (211) er in haar rapport Open deuren, dichte deuren voor om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen, gebaseerd op de eerdergenoemde problemen die middeninkomens (door hen gedefinieerd als huishoudens met een inkomen tussen de 34. en 42. euro per jaar) hebben op de woningmarkt. Echter, in een reactie op dit rapport stelt toenmalig minister van Binnenlandse Zaken Piet Hein Donner (211), ook al dat hij verwacht dat woningcorporaties de 1% vrije toewijzingsruimte (komende jaren feitelijk 2%) hoofdzakelijk voor deze doelgroep zal gebruiken, waarmee in zijn ogen het probleem is opgelost. De vraag is natuurlijk of het aantal toewijzingen dan toereikend is. Zo zijn er volgens Boelhouwer & Hoekstra (214) ongeveer 2,7 miljoen ECdoelgroep huishoudens en,9 miljoen lage middeninkomens. Dit is veel meer dan 1% (en ook meer dan 2%) van de EC-doelgroep. Hoewel sommige corporaties de vrije ruimte inzetten voor gezinnen met middeninkomens, richten veel corporaties zich op de echte doelgroep en zetten ze de vrije ruimte bijvoorbeeld in voor mensen met een fysieke beperking (Kromhout & Diemel, 213). Conclusie Er zijn weinig kansen voor middeninkomens op de woningmarkt. Wanneer deze huishoudens ook niet meer op de sociale huurmarkt terecht kunnen, ontstaan nog meer problemen. Maar toch wil men een begrensde sociale huursector waarin gerichter en passender wordt toegewezen. Waar moet die grens dan liggen? In de analyses tot nu toe is één element nauwelijks aan bod gekomen. Er wordt weliswaar gesproken over de (lage) middeninkomens, maar wat is dit nou eigenlijk voor een groep? Zijn er geen grote verschillen in wat deze huishoudens wensen en kunnen betalen? Kan een antwoord op de vraag waar moet die grens dan liggen niet alleen gegeven worden, wanneer wordt losgelaten dat dit één starre grens zou moeten zijn? In de volgende paragraaf wordt het differentiëren van deze grenzen nader bekeken. 2.4 Differentiatie van inkomens- en huurgrenzen Eenheidsworst in een diverse groep De sector moet terug naar de kerntaak, woningen moeten veel gerichter en passender worden toegewezen maar tegelijkertijd zijn er problemen voor middeninkomens. De inkomensgrens is voor iedereen gelijk. Ook de liberalisatiegrens is voor iedereen gelijk. De aftoppingsgrens is de enige grens die enigszins naar huishoudsamenstelling is gedifferentieerd maar deze differentiatie is slechts beperkt. De groep huishoudens met een middeninkomen is echter erg divers. Volgens Nienhuis (215) is de verdeling van leeftijd onder de lage middeninkomens relatief gelijkwaardig en komen ook alle typen huishoudsamenstellingen voor. De verschillen in wat verschillende huishoudtypes aan huur kunnen betalen, verschilt echter behoorlijk. Wanneer je kijkt naar de maximale basishuur (zie figuur 2.4.1, gebaseerd op normen van het NIBUD) die huishoudens kunnen betalen, zie je grote verschillen tussen type huishoudens. Zo kunnen éénpersoonshuishoudens met een inkomen boven de 33. euro volgens deze tabel een maximale huur betalen die boven de toenmalige liberalisatiegrens van 647,52 euro (Rijksoverheid, n.d.-c) ligt. Er lijkt dus een (kleine) groep eenpersoonshuishoudens te zijn die weliswaar recht heeft op een sociale huurwoning maar die qua inkomen in theorie ook buiten de sociale huursector terecht kan. Voor hen zou de inkomensgrens wellicht lager kunnen liggen. Daar staat tegenover dat bijvoorbeeld meerpersoonshuishoudens met een inkomen van 38. euro nét een woning buiten de sociale huursector kunnen betalen. Wat bij deze tabel moet worden opgemerkt, is dat de huurquota in deze tabel vrij hoog zijn. Er wordt vanuit gegaan dat al het geld wat over blijft na aftrek van allerlei vaste en noodzakelijke lasten kan worden besteed aan de huur (RLI, 211, p. 77). Daarnaast stellen Hoekstra & Boelhouwer (214) dat lang niet alle huishoudens bereid zijn dergelijke huren te betalen. Wat het bovendien lastig maakt om precies te bepalen wat betaalbaar is voor 4 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

41 Verzamelinkomen en Netto huurquote bij Maximale basishuur (in ) huishoudenstype maximale basishuur pers. < pers pers. < pers Gezin pers. < pers pers. < pers Gezin pers. < pers pers. < pers Gezin Figuur Maximale basishuur naar inkomen en huishoudtype (bewerkt naar: RLI, 211, p. 77) huishoudens en wat niet, komt volgens Boelhouwer et al. (214) ook omdat goede ijkpunten voor betaalbaarheid eigenlijk ontbreken. Maar wat in ieder geval duidelijk wordt, is dat de situatie per huishoudsamenstelling behoorlijk verschilt. Daarnaast is het natuurlijk de vraag of de huidige liberalisatiegrens die voor elk huishoudtype hetzelfde is, ook het bedrag is waarnaar gekeken moet worden. Zo stellen Ouwehand & Rohde (215, p. 8): De doelgroep is niet eenduidig en amorf ( ), maar we kijken eigenlijk alleen naar de standaard sociale huurwoning. Bovendien stellen Kromhout & Zeelenberg (214, p. 1) dat in ongeveer de helft van de gemeenten zogenaamde bezettingsnormen worden gehanteerd. Deze stellen eisen aan het aantal mensen dat in een huis mag wonen, meestal aan de hand van het aantal kamers in een woning. Het is daarom niet ondenkbaar dat ook bij de liberalisatiegrens en in het verlengde daarvan ook bij de aftoppingsgrens meer gedifferentieerd zou worden naar huishoudsamenstelling. Ongelijke gevallen worden gelijk behandeld Het eerder genoemde rapport Wonen 6. (Boelhouwer et al., 214) stelt dat [e]en nonprofit stelsel [slechts] bestaat bij de gratie van de begrenzing ervan; de legitimiteit van een dergelijk stelsel wordt zeer gediend met een zodanige grensstelling dat er ook brede maatschappelijke steun voor bestaat (Boelhouwer et al., 214, p. 13). Maar, zoals in de vorige sub paragraaf naar voren is gekomen, zorgen de starre grenzen nu niet voor een optimale situatie. Het idee van meer differentiatie naar de genoemde grenzen in de sociale huursector is zeker geen nieuw idee. Boelhouwer et al. (214, p. 27) zeggen hierover bijvoorbeeld dat [b]ij de toewijzing van sociale huurwoningen in de voorraad mede rekening gehouden [zal moeten worden] met de relatie tussen het niveau van de huur en het inkomensniveau van het desbetreffende huishouden. Dit vergt algemeen geaccepteerde normen voor betaalbaarheid bij verschillende huishoudengroottes en verschillende inkomensniveaus. Priemus (215b) stelt dat het onlogisch is dat er slechts één grens wordt gehanteerd bij het bepalen van de EC-doelgroep. Volgens hem moet er ten minste onderscheid worden gemaakt tussen éénpersoons- en meerpersoonshuishoudens. In het eerder genoemde rapport van de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur (RLI, 211, p. 6-7), wordt gesuggereerd om bij het hanteren van inkomensgrenzen voor toewijzing van sociale huurwoningen te differentiëren naar huishoudgrootte, vooral gebaseerd op het gene wat naar voren is gekomen in de vorige paragraaf. Ook een ander rapport van de RLI (215) gaat in op meer differentiatie naar huishoudsamenstelling. De RLI deed onderzoek naar de veranderingen in de woningmarkt en constateerde onder meer dat gelijke gevallen [ongelijke behandeld] worden (RLI, 215, p. 72), waar het gaat om de verschillende manieren van toeslagen voor huurders (huurtoeslag) en kopers (hypotheekrenteaftrek). Vanwege dit gegeven Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 41

42 stelt de raad een meer eigendomsneutrale woontoeslag voor waarbij onder meer differentiatie naar huishoudgrootte als onderdeel van zo n toeslag wordt genoemd (RLI, 215, p. 84). Hoewel deze scriptie niet ingaat op een dergelijk eigendomsneutraal systeem is de gedachte voor meer differentiatie hier wel interessant. Daarnaast constateert de raad ook dat ongelijke gevallen [gelijk] worden behandeld (RLI, 215, p. 72). Hier wordt, naast meer differentiatie van de huurtoeslag- en inkomensgrenzen naar regio, ook meer differentiatie naar huishoudgrootte genoemd. Elders in het rapport suggereert de raad ook dat de huurtoeslag gericht zou moeten zijn op huishoudens die zelf geen woning met bepaalde basiskwaliteiten kunnen betalen. Een vastgestelde woonquote wordt hierbij als middel genoemd (RLI, 215, p. 25). Ook Boelhouwer & Hoekstra (29) nemen een vergelijkbare stelling in wanneer ze schrijven dat de huidige, algemene vorm van inkomensondersteuning te algemeen is en meer gedifferentieerd zou moeten worden naar onder andere huishoudgrootte. Teruggrijpend op de vorige paragraaf zou dit, gezien het verschil in huur die verschillende huishoudgroottes kunnen betalen, ook leiden tot meer differentiaties naar huishoudgrootte. Differentiatie in relatie tot de woninggrootte Logisch redenerend kun je stellen dat verschillende huishoudgroottes ook verschillende woningen nodig hebben die vervolgens ook verschillende huurprijzen hebben. Doorredenerend is het ook denkbaar dat bijvoorbeeld een eenpersoonshuishouden niet altijd een woning nodig heeft met een huur die gelijk is aan de liberalisatiegrens, terwijl gezinnen wellicht niet uitkomen met een woning van dezelfde prijs, tenzij de prijs natuurlijk kunstmatig laag wordt gehouden. Maar aan een eenpersoonshuishouden kan in theorie wel een grote woningen worden toegewezen, waarmee die woning dan niet meer aan een gezin kan worden toegewezen. Bovendien draagt dit ook bij aan de oneerlijke concurrentie en aan beperktere doorstroming: kleine huishoudens kunnen voor een bepaalde huur een veel grotere woningen huren in de sociale huursector dan in de private sector. Wanneer deze verschillende woninggrootten en bijbehorende prijzen meer in acht worden genomen, kan passender worden toegewezen en kan de inkomensgrens nog verder worden gedifferentieerd. Bijvoorbeeld: een eenpersoonshuishouden zal bij een zeker inkomen x een woning van boven de huidige liberalisatiegrens kunnen betalen. Wanneer blijkt dat zo n huishouden al genoeg heeft aan een woning die goedkoper is dan de liberalisatiegrens, zal het inkomen waarop zo n huishouden een dergelijke woning kan betalen ook lager liggen dan x. Over de differentiatie van de liberalisatiegrens en de aftoppingsgrens in relatie tot huishoudsamenstelling wordt veel minder geschreven. Wat wel wat vaker terugkomt, is dat de huurprijzen van sociale huurwoningen meer richting markthuurprijzen zouden moeten bewegen, vaak in combinatie met beperking van de hypotheekrenteaftrek en een eigendomsneutrale woontoeslag. Dit zou onder meer de eerder genoemde gunstige prijs-kwaliteitverhouding van sociale huurwoningen enigszins temperen. Al eerder kwam dit standpunt naar voren bij het rapport Wonen 4. (Vereniging Eigen Huis et al., 212) maar ook de Sociaal Economische Raad steunt volgens Boelhouwer & Priemus (212) een dergelijke opvatting. De hoogte van sociale huurprijzen wordt nu feitelijk op twee manieren begrensd: door het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (Rijksoverheid, n.d.-a) en door de liberalisatiegrens (en bij passend toewijzen ook de aftoppingsgrens). Wanneer een woning minder dan 142 punten krijgt vanuit het WWS moet de huur van de woning bepaald worden door middel van dit stelsel. Op dit moment is het gemiddeld aantal punten van corporatiewoningen echter 142 (Aedes vereniging van woningcorporaties, 213a). Dit betekent dus dat er ook woningen zijn die méér dan 142 punten hebben maar een huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens. Immers, anders zijn het geen sociale huurwoningen. Er zijn waarschijnlijk ook woningen die 142 punten of méér hebben maar nu een huurprijs hebben die lager is dan de liberalisatiegrens. Ook hierin komt de verstoorde prijs-kwaliteitverhouding naar voren. Al eerder is genoemd dat corporaties hun huurprijzen steeds vaker harmoniseren bij nieuwe verhuringen, iets wat de huurprijzen weer dichter bij de maximale huur brengt. Naast het WWS lijkt dus ook vooral de liberalisatiegrens bepalend voor de hoogte van de huur van corporatiewoningen. Dat terwijl die woningen er op zich in alle soorten en maten zijn. Een meer gedifferentieerde liberalisatiegrens 42 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

43 naar huishoudgrootte zou veel meer recht doen aan het diverse landschap van huishoudens én woningen. Bovendien zorgt het ervoor dat in grotere mate kleine woningen aan kleine huishoudens en grote woningen aan grote huishoudens worden toegewezen. Daarnaast is er voor de aftoppingsgrens eenzelfde soort probleem sinds corporaties per 1 januari 216 woningen passend moeten toewijzen. Volgens Kromhout (215) zullen corporaties vanwege deze nieuwe regeling de huurprijzen van deel woningen moeten verlagen tot de aftoppingsgrens. Met name voor grote woningen kan dit grote problemen opleveren omdat de aftoppingsgrens ten opzichte van zo n woning relatief laag is. Een meer gedifferentieerde aftoppingsgrens zou hiervoor uitkomst kunnen bieden. Maar belangrijker nog: het zorgt ervoor dat grote huishoudens meer huurtoeslag krijgen terwijl, wanneer je de aftoppingsgrens voor kleinere huishoudens zou verlagen, zij juist iets minder huurtoeslag zouden krijgen. Differentiatie naar regio Voor de volledigheid is het goed om stil te staan bij nog één andere manier van differentiatie van de genoemde grenzen: differentiatie naar regio. In diverse publicaties wordt gepleit voor meer differentiatie van met name de liberalisatiegrens naar regio (bijvoorbeeld: Priemus, 215b; RLI, 211, 215; Van Vliet, 214). Dit is op zich geen vreemde gedachte. Zo stelt de RLI (215, p. 8): Er zijn binnen Nederland grote regionale verschillen op de woningmarkt. In een landsdeel of zelfs één regio kunnen zowel gebieden met krimp als met groei voorkomen. De raad constateert dat er dus geen nationale woningmarkt is, maar een archipel van regionale woningmarkten, elk met hun eigen dynamiek en hun eigen eigenaardigheden. Daarnaast is er tussen regio s veel minder verschil in huurprijs dan in bijvoorbeeld de WOZwaarde. Zo zou je per regio kunnen kijken in hoeverre huurprijzen, de huurprijs per WWS-punt en de WOZ-waarden afwijken van het Nederlandse gemiddelde. Wanneer je deze afwijkingen per element (huurprijs, huurprijs per WWS-punt en WOZ-waarde) rangschikt van de grootste negatieve, tot de grootste positieve afwijking, krijg je figuur (NB: 3 punten die verticaal boven elkaar liggen behoren dus niet noodzakelijk tot dezelfde regio). Daarin is bijvoorbeeld te zien dat de gemiddelde huurprijs in een regio maximaal 1% hoger of lager ligt dan het Nederlands gemiddelde terwijl het verschil in gemiddelde WOZ-waarde kan oplopen tot 3%. Wanneer in één regio de WOZ-waarden relatief hoog liggen maar de huurprijzen rond het gemiddelde, zal het gat tussen huur en koop nog veel groter worden. Wanneer de WOZ-waarde juist veel lager ligt, zullen juist veel meer huishoudens in staat zijn een woning te kopen. Hoewel het zeker interessant zou zijn om, naast meer differentiatie naar huishoudsamenstelling, ook differentiatie van de normen en grenzen naar regio te onderzoeken, beperkt dit onderzoek zich tot het eerste. Ten eerste ten behoeve van de afbakening van het onderzoek. Ten tweede focust het onderzoek zich daardoor meer op de doelgroep van de sociale huur en een efficiëntere toewijzing aan die groep. Ten derde is het mogelijk dat meer differentiatie naar huishoudgrootte ook al een deel van de regionale problemen oplost.,3,2,1 -,1 -,2 Huurprijs/WWS-punt Huurprijs WOZ-waarde Lineair (Huurprijs/WWS-punt) Lineair (Huurprijs) Lineair (WOZ-waarde) Figuur Regionale afwijkingen huurprijs, huurprijs per WWS punt en WOZ-waarde van het gemiddelde (Aedes vereniging van woningcorporaties, 213a) -,3 -,4 Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 43

44 Waarom nog géén differentiatie? Hoewel er in verschillende rapporten en onderzoeken dus wordt gepleit voor méér differentiatie van de huur- en inkomensgrenzen is dit in het beleid nog steeds niet doorgevoerd. Wat is hier de reden van? Een belangrijke reden is de complexiteit die deze differentiatie met zich mee zou brengen. Volgens minister Blok is een dergelijke differentiatie onwenselijk omdat het de toewijzing en het toezicht op de toewijzing zeer complex zou maken. Bovendien stelt hij dat corporaties de vrije toewijzingsruimte van 1% (komende jaren feitelijk 2%) kunnen gebruiken om bijvoorbeeld gezinnen met een hoger inkomen toe te wijzen. Ook in algemenere zin stelt hij dat corporaties zelf kunnen sturen op de toewijzing en hier derhalve differentiatie in kunnen aanbrengen (Tweede Kamer der Staten-Generaal, 214, p. 86). Ook voor corporaties zelf zouden gedifferentieerde grenzen natuurlijk meer complexiteit met zich meebrengen. Wanneer de aftoppingsgrenzen en liberalisatiegrens meer gedifferentieerd zouden worden naar huishoudgrootte, zou dit de keuzevrijheid van huurders kunnen beperken. Volgens Thomsen (214) is zeggenschap in de manier waarop je woont belangrijk voor de hoeveelheid geluk en tevredenheid die je als huurder ervaart. Aan het begin van deze eeuw was het volgens Thomsen ook nog een belangrijk leidmotief in de sector. Dit is bijvoorbeeld terug te vinden in de Nota Mensen, wensen wonen van de toenmalige minister en staatssecretaris van Volkshuisvesting (Remkes & Pronk, 21). Daarin wordt keuzevrijheid gezien als een logische gevolg van het beleid. Een denkbeeldige woningzoekende wordt geciteerd: Hoezo mag ik kiezen uit een rijtjeshuis type A, B of C, ( ), waarna gesteld wordt dat keuzevrijheid, binnen maatschappelijke randvoorwaarden, een belangrijk element is (Remkes & Pronk, 21, p. 12). Wanneer echter veel gedetailleerder bepaald zou worden welk huishouden tot welke huurprijs zou mogen huren zou dit de keuzevrijheid voor huurders beperken. Zeker wanneer de grenzen voor sommige groepen omlaag zouden worden gebracht. Op deze twee elementen (complexiteit en keuzevrijheid) zal wordt in hoofdstuk 5 verder gereflecteerd. Conclusie In deze paragraaf is aangegeven dat er diverse redenen zijn om de inkomens-, liberalisatieen aftoppingsgrens te differentiëren naar huishoudgrootte. De starre grenzen leiden nu tot een eenheidsworst die problemen op de woningmarkt, zoals het gat tussen huur en koop en de gunstige prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen en problemen rondom de doorstroming op de huurmarkt, zeker niet ten goede komt. Wanneer de genoemde grenzen voor sommige huishoudtypen hoger en voor sommige huishoudtypen lager zou komen te liggen, kan een veel gerichtere doelgroep worden gedefinieerd. Belangrijke opmerking hierbij is dat de groep op zich niet per definitie groter wordt wanneer je sommige grenzen hoger maar ook sommige grenzen lager zou leggen. 2.5 Probleemstelling Vanuit verschillende hoeken, zoals de Europese Commissie maar ook de Nederlandse politiek en maatschappij, komt steeds meer de roep aan woningcorporaties om zich te beperken tot de kerntaak: namelijk het verhuren van woningen aan huishoudens die zichzelf in de rest van de woningmarkt niet kunnen redden. Door middel van allerlei toewijzingsrichtlijnen zou dit bereikt moeten worden. Ook zouden woningen veel passender moeten worden toegewezen waardoor onder meer de betaalbaarheid voor lage inkomens gegarandeerd moeten worden. Hierdoor en door het grote gat dat er is tussen huur en koop, dreigt een deel van de huishoudens in Nederland tussen wal en schip te vallen: de (lage) middeninkomens. Deze groep heeft het echter lastig op de woningmarkt. Er is weinig aanbod in de private huursector en een hypotheek wordt vaak niet verstrekt. In de discussie over waar de begrenzing van de sociale huursector zou moeten liggen, wordt vooralsnog één aspect veelal niet of maar in beperkte mate meegenomen: de lage middeninkomens zijn een zeer diverse groep met verschillende huishoudsamenstellingen. Deze verschillende huishoudsamenstellingen hebben verschillende woonbehoeften en verschillende financiële mogelijkheden. Waar een éénpersoonshuishouden een relatief kleine woning zoekt en in sommige gevallen financieel gezien ook een woning buiten de sociale sector zou kunnen betalen (ondanks dat zo n huishouden qua inkomen tot de EC-doelgroep behoort), geldt voor grotere huishoudens juist precies het tegenovergestelde. 44 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

45 De vraag die hierbij opkomt is: welke woonbehoeften hebben verschillende huishoudens en bij welk inkomen kunnen ze vervolgens wel of niet in deze behoefte voorzien in de private huur- of koopsector? Alleen dan kan een veel passend antwoord worden gegeven op de vraag: waar moet de grens voor de sociale huursector liggen? Daar is echter wel een differentiatie van de inkomensgrens, liberalisatiegrens en aftoppingsgrens naar huishoudsamenstelling voor nodig. Hierbij spelen natuurlijk ook de wensen van onder meer de EC: de sociale huursector moet niet concurreren met de private sector, en de overheid: beperkte huurtoeslaguitgaven door bijvoorbeeld passend deze scriptie niet onderzocht. Niet omdat differentiatie hierop niet mogelijk of niet nuttig zou zijn maar omdat deze grenzen geen directe rol spelen bij het toewijzen van sociale huurwoningen. 2.6 Relevantie Wetenschappelijke relevantie In de vorige paragrafen is duidelijk naar voren gekomen dat verschillende onderwerpen die aan de probleemstelling raken terug komen in publicaties en onderzoeken. Allereerst wordt er in diverse bronnen gereflecteerd op de invloed van de EC op de nieuwe toewijzingsnormen (Aalbers, 214; Elsinga & Lind, 213; Gruis & Elsinga, 214; Gruis & Priemus, 28; Speyart, 21; Zeelenberg, 211). Ook de toewijzingsnormen en de (mogelijke) gevolgen, zijn in de literatuur al uitgebreid aan bod gekomen (Ferment & Poulus, 21; Kromhout, 215; Kromhout & Diemel, 213; Poulus, 215), waarbij ook uitgebreid de positie van middeninkomens is aangehaald (Boelhouwer et al., 211; Harms, 214; Hoekstra & Boelhouwer, 214; Jonker-Verkaart & Wassenberg, 215; Kromhout et al., 21; Nienhuis, 215; RLI, 211). In veel van deze onderzoeken wordt echter vaak gesproken over de (lage) middeninkomens. Dat, terwijl de groep divers is. In diverse publicaties zijn de mogelijkheden voor differentiatie al aangehaald (Priemus, 215b; RLI, 211, 215), maar nog nergens wordt echt doorgepakt op deze differentiatie. Terwijl, wanneer hier goed naar gekeken zou worden, dit het debat over bijvoorbeeld de vraag voor wie de sociale huursector nou eigenlijk is en welke mogelijkheden middeninkomens hebben, naar een hoger detailniveau kan tillen. Door een goede analyse te maken van de financiële mogelijkheden en woningbehoefte van verschillende huishoudentypes en dit te relateren aan een huurprijs in de sociale en private sector, kan worden bepaald bij welke inkomens bepaalde huishoudsamenstellingen daadwerkelijke aangewezen zijn op de sociale huursector. Deze gegevens kunnen vervolgens in verdere studies en publicaties worden gebruikt. Maatschappelijke relevantie De resultaten van dit onderzoek kunnen een bijdrage leveren aan het politiek-maatschappelijke debat over de rol van de sociale huursector. Nu blijft het debat vaak steken op de grens ligt op inkomen x, en huur y en daarmee zijn alle problemen opgelost. Het vraagstuk wat is de doelgroep van de sociale huursector, kan veel beter beantwoord worden, wanneer de doelgroep en vooral de financiële middelen en kansen op woningen buiten de sector in kaart worden gebracht. Ook vanuit bijvoorbeeld het oogpunt van de private verhuurders kan dit onderzoek een nuttige bijdrage leveren. Zo kwam in de probleemanalyse naar voren dat de uitgebreide regelgeving op het gebied van goedkope huurwoningen en de concurrentie van woningcorporaties factoren zijn waarom het aantal private huurwoningen achterblijft. Wanneer deze regelgeving meer beperkt wordt tot de echte doelgroep, biedt dit wellicht meer kansen. Vanuit de sector is ook meer vraag om duidelijkheid ten aanzien van dit thema. Men wil, zoals aangegeven, best meer terug naar de kerntaak, maar wat is die kerntaak precies? Zo werd al eerder het document vooruit naar de kerntaak (Wijbenga et al., 213) aangehaald. In dit document wordt gesteld dat onder meer zou moeten worden uitgezocht welke groepen niet zonder steun hun eigen woning kunnen vinden, hoe de doelgroep goed te bepalen is en wat bijvoorbeeld realistische huurquoten zijn. Daarnaast zijn er natuurlijk nog de huurders zelf. Het deel dat nu tussen wal en schip valt, zou wellicht geholpen zijn wanneer gedifferentieerde inkomens- en huurnormen zouden worden ingevoerd. Het zou ook voor meer doorstroming kunnen zorgen wanneer mensen niet vast blijven zitten in een woning omdat ze verder nergens terecht kunnen. Bovendien kan ook vaker worden voorkomen dat mensen onterecht profiteren van de, gesubsidieerde, sociale huursector of bijvoorbeeld de huurtoeslag. Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 45

46 Persoonlijke motivatie Voorafgaand aan dit afstudeeronderzoek heb ik stage gelopen bij Aedes vereniging voor woningcorporaties. Mede door deze stage ben ik erg enthousiast geworden over het thema volkshuisvesting, waarin zowel woningmarktaspecten als politieke aspecten terugkomen. Twee werkvelden die ik erg interessant vind. Daarnaast vind ik het al langer vreemd dat de grenzen in de sociale huursector zo star zijn. Het debat gaat telkens over een zekere doelgroep die in mijn ogen zeer divers is. Hierdoor worden allerlei overheidsinterventies onvoldoende benut en ontstaan problemen voor middeninkomens. Met dit onderzoek hoop ik aan zowel de woningmarktvraagstukken als aan de meer politiek-maatschappelijke vraagstukken een bijdrage te leveren. 46 Hoofdstuk 2: Probleemanalyse

47 Hoofdstuk 3 Onderzoeksopzet

48 3. Onderzoeksopzet In dit hoofdstuk is de onderzoeksopzet uiteengezet. Allereerst worden de hoofdvraag en deelvragen geformuleerd. Vervolgens wordt ingegaan op de verschillende stappen die in dit onderzoek zullen worden gezet. 3.1 Hoofdvraag De hoofdvraag voor deze scriptie luidt als volgt: In hoeverre zou de differentiatie van de inkomensgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens naar huishoudsamenstelling bij kunnen dragen aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen in Nederland? Huishoudsamenstelling Meegenomen worden: - Het aantal mensen in een huishouden; - Het aantal volwassenen in een huishouden; - Het aantal kinderen in een huishouden. Effectiever Onder effectiever worden in dit onderzoek drie zaken verstaan: - Toewijzen aan huishoudens die daadwerkelijk aangewezen zijn op de sociale huursector. Dit is weer afhankelijk van: (1) Inkomen t.o.v. huishoudsamenstelling; (2) Beschikbaarheid van betaalbare en geschikte alternatieven buiten de sociale huursector. - Woningen qua grootte passender toewijzen, waardoor de beperkte sociale woningvoorraad aan de juiste huishoudens wordt toegewezen en waardoor huishoudens mogelijk ook sneller zullen doorstromen, omdat ze minder snel een grote (en gunstig geprijsde) woning zullen wonen. - Geen (significant) hogere huurtoeslagkosten voor de staat, geen (significante) extra concurrentie met de private woningmarkt en geen (significant) lagere huuropbrengsten voor de woningcorporaties. De eerste twee punten wordt nadrukkelijk meegenomen in het onderzoek. Feitelijk draait hier het onderzoek om. Het derde punt wordt meer in hoofdstuk 5 meegenomen. Bijdragen aan toewijzing In paragraaf 2.1 is naar voren gekomen dat er allerlei regels meespelen bij het toewijzen van sociale huurwoningen, maar dat corporaties ook zelf bewegingsvrijheid hebben. Omdat dit onderzoek in feite in een denkbeeldige toekomst kijkt, zal nooit vastgesteld kunnen worden of, met meer gedifferentieerde regels, ook daadwerkelijk effectiever toegewezen gaat worden. Daarom richt dit onderzoek zich op de 9%-toewijzingsnorm en het passend toewijzen. De drie genoemde grenzen zijn direct gekoppeld aan deze twee toewijzingsregels. Door in de hoofdvraag te stellen in hoeverre zou meer differentiatie kunnen bijdragen aan effectievere toewijzing, in plaats van in hoeverre draagt meer differentiatie bij aan effectievere toewijzing, wordt in dit onderzoek vooral gekeken of er, met differentiatie van de grenzen, meer ruimte komt om binnen die twee toewijzingsnormen effectiever toe te wijzen. Daarbij wordt vooral gekeken naar de (veranderende) vraag- en aanbodverhoudingen. 3.2 Deelvragen Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden, zullen achtereenvolgens een aantal deelvragen beantwoord worden. 1. Hoe ziet het huidige toewijzingsbeleid eruit en welke rol hebben verschillende partijen hierin (gehad)? Dit zal gedaan worden op basis van bronnen- en literatuuronderzoek. Daaruit wordt een overzicht gedestilleerd van de huidige wet- en regelgeving rondom toewijzen en de huidige toewijzingspraktijk bij woningcorporaties. 2. Welke knelpunten, die enige relatie hebben met het toewijzen van sociale huurwoningen, bestaan op dit moment in de Nederlandse woningmarkt? Ook dit wordt gedaan op basis van literatuuronderzoek. Problemen die hieruit naar voren komen, vormen uiteindelijk de zaken waarop getoetst wordt of meer differentiatie ook helpt om effectiever toe te wijzen. 3. Hoeveel budget hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling en verschillende inkomsten redelijkerwijs om aan woonlasten te besteden? Op basis van data-onderzoek en literatuuronderzoek wordt een overzicht gemaakt van verschillende huishoudsamenstellingen en hun beschikbare inkomen voor huur. 48 Hoofdstuk 3: Onderzoeksopzet

49 4. Hoeveel woonruimte hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling redelijkerwijs nodig? Door middel van data-onderzoek wordt geanalyseerd hoe de verschillende huishoudtypes nu wonen en wat redelijke woonbehoeften zijn. Op basis van simulaties van de data wordt bekeken hoe de vraag-aanbodverhouding eruit ziet voor de doelgroep en de niet-doelgroep bij de nieuwe, gedifferentieerde grenzen. Deze bevindingen zullen worden gerelateerd aan de vraag-aanbodverhouding van de huidige situatie. 5. Hoe verhouden het budget voor woonuitgaven en de (minimale) woonbehoefte van verschillende huishoudsamenstellingen zich tot elkaar en tot welke problemen leidt dit op dit moment in de vraag- en aanbodverhoudingen? Deelvragen 3 en 4 worden hier gecombineerd. Hieruit komt naar voren bij welke huishoudtypen en bij welke inkomens problemen ontstaan en bij welke niet. 6. Op welke manier kunnen de inkomensgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens gedifferentieerd worden, gegeven de bevindingen van deelvragen 3, 4 en 5? Op basis van de gegevens uit de vorige deelvragen wordt bekeken hoe de verschillende grenzen kunnen worden gedifferentieerd en welke factoren hierbij een rol spelen. 7. Hoe verhouden de vraag- en aanbodverhouding zich tot elkaar na differentiatie van de huurgrenzen naar huishoudsamenstelling en hoe verhoudt zich dat tot de huidige vraag- en aanbodverhoudingen? 3.3 Conceptueel model In afbeelding is het conceptueel model van dit onderzoek weergeven. Een huishouden heeft een bepaald inkomen en een bepaalde huishoudsamenstelling. Dit inkomen heeft nu een relatie met de inkomensgrens (behoor je tot de doelgroep of niet?), de liberalisatiegrens (als je tot de doelgroep behoord, kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning) en de aftoppingsgrens (als je inkomen beneden de huurtoeslaggrens is, krijg je een woning onder de aftoppingsgrens toegewezen). De invloed van de huishoudsamenstelling is er nauwelijks (alleen enigszins bij de aftoppingsgrens). Deze relatie gaat onderzocht worden, waarbij ook een directere relatie tussen de liberalisatiegrens en de inkomensgrens onderzocht wordt. Deze grenzen zorgen voor een doelgroep en een niet-doelgroep. Daarnaast zijn de omvang van de doelgroep en de liberalisatie- en aftoppingsgrens van invloed op de vraag-aanbodverhouding. Uiteindelijk leidt dit tot een zekere manier van toewijzen die ook wordt beïnvloed door de woonruimteverdeling van corporaties en de weten regelgeving. Inkomen Huishoudsamenstelling Figuur Conceptueel model (Eigen ill.) Wet- en regelgeving Inkomensgrens Liberalisatiegrens Aftoppingsgrens Niet-doelgroep Doelgroep Vraag-aanbodverhouding in sociale huursector Vraag-aanbodverhouding buiten sociale huursector Toewijzing van sociale huurwoningen Woonruimteverdeling woningcorporaties Wet- en regelgeving Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 49

50 3.4 Onderzoeksstrategie Tijdens dit onderzoek wordt een theorie meer differentiatie van inkomens- en huurgrenzen kan bijdragen aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen getest op basis van data. Volgens Bryman (212) is dit een deductieve manier van onderzoeken, waar een kwantitatieve onderzoeksstrategie het best bij aansluit. Deze manier van onderzoeken zal dan ook hoofdzakelijk gebruikt worden. 3.5 Onderzoeksopzet Het onderzoek zal uitgevoerd worden in een aantal stappen die min of meer corresponderen met de verschillende deelvragen. In hoofdstuk 4 wordt bij de analyses en resultaten gedetailleerd ingegaan op de gevolgde werkwijze. In deze paragraaf worden de verschillende stappen die genomen gaan worden, kort toegelicht. Huidig beleid en knelpunten De eerste twee deelvragen gaan over het huidige toewijzingsbeleid en de knelpunten in de woningmarkt. Het antwoord op deze vragen kan voor het overgrote deel al worden gehaald uit de probleemanalyse. In het onderzoek worden deze aspecten nog aangevuld met meer kwantitatieve data. Het huidige toewijzingsbeleid kenmerkt zich door teruggaan naar de kerntaak. Woningcorporaties ontvangen (indirecte) staatssteun en dienen zich derhalve, vanuit concurrentie-oogpunt, te beperken tot huishoudens die echt aangewezen zijn op de sector (sociaal achtergestelde huishoudens). Daarnaast is er de wens vanuit de overheid om woningen meer passend toe te wijzen, zodat de huurprijs meer in overeenstemming is met het (lage) inkomen van huurders. Hierdoor zijn twee belangrijke toewijzingsregels ontstaan: de 9%-toewijzingsnorm waarbij de inkomensgrens en de liberalisatiegrens een rol spelen, en het passend toewijzen waar vooral de aftoppingsgrens een rol speelt. In de probleemanalyse is de werkwijze van beide toewijzingsregels uitgebreid aan bod gekomen. Ook zijn er al een aantal knelpunten naar voren gekomen in de probleemanalyse. Corporaties, en daarmee de sociale huursector, moeten meer terug naar de kerntaak, met als doel eigenlijk uitsluitend diensten van algemeen economisch belang aan te bieden: woningen voor mensen die op de markt geen woning kunnen vinden, zodat er geen concurrentie ontstaat met private partijen. Doordat de inkomensgrens nu voor iedereen op één inkomen ligt, is het de vraag of hiermee de doelgroep voldoende wordt gedefinieerd, omdat de doelgroep zeer divers is. Mensen behoren zo wellicht onterecht tot de doelgroep maar (problematischer) sommige mensen vallen tussen wal en schip omdat er een zeer kleine private huursector is en hypotheken voor hen onbetaalbaar zijn. Daarmee botst feitelijk de eis dat de corporatie zich vooral richt op mensen die op de sociale huursector aangewezen zijn met het gegeven dat mensen die nu níet meer tot de doelgroep behoren, tóch aangewezen zijn op de sector. Daarnaast zijn er wachtlijsten en is de doorstroming beperkt. De woningen zouden daarom zo passend mogelijk moeten worden toegewezen. Bestedingsmogelijkheden huishoudens Om te kunnen berekenen hoeveel budget huishoudens hebben voor hun woonlasten, is het noodzakelijk om te weten wat deze huishoudens aan overige zaken besteden. In feite kan de volgende formule worden opgesteld: Inkomen Overige uitgaven = Bedrag dat maximaal aan huur besteed kan worden. Bij onderzoek naar huishoudbudgetten, worden veelal de gegevens van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) gebruikt. Het NIBUD berekent twee soorten budgetten: de basisbegrotingen, waarbij wordt berekend hoeveel een huishouden kan besteden aan woonlasten, wanneer andere uitgaven tot een minimum worden beperkt, en de voorbeeldbegrotingen, waarbij wordt gekeken hoeveel huishoudens gemiddeld aan allerlei posten uitgeven. In die laatste zit dus meer inkomensafhankelijkheid (Hoekstra & Boelhouwer, 214; NIBUD, 212a). In de analyse zullen de verschillende begrotingen met elkaar worden vergeleken. Er zal een keuze gemaakt worden welke begroting zal worden gebruikt en welke posten worden meegenomen. In de literatuur is enige discussie over welke begrotingen en posten gebruikt zouden moeten worden (o.a. De Groot, Schilder & Daalhuizen, 215; Hoekstra & Boelhouwer, 214), en in de analyse zal hierin een keuze worden gemaakt. In principe zullen alle huishoudtypen die in het NIBUD Budgethandboek staan, worden doorgerekend. Daarbij wordt, in het handboek, onderscheid 5 Hoofdstuk 3: Onderzoeksopzet

51 gemaakt tussen: aantal personen in een huishouden en aantal kinderen in een huishouden. Hierbij moeten twee opmerkingen worden geplaatst. Ten eerste zijn er natuurlijk huishoudtypes denkbaar die niet in dit boek staat. Wanneer verderop in het onderzoek blijkt dat bepaalde typen huishoudens toch wel vaak voorkomen, zal hiervoor een schatting worden gemaakt. Ten tweede is er door het NIBUD geen onderscheid gemaakt tussen werken en niet-werken. Dit kan echter wel van invloed zijn op het budget en met name op de hoeveelheid belasting die betaald moet worden. Zo stellen Boelhouwer & Schiffer (215) dat bijvoorbeeld een eenpersoonshuishouden met een inkomen van 5. euro, meer belasting moet betalen dan tweeverdieners met elk 2.5 euro. Daardoor heeft een eenverdiener minder te besteden. Maar, omdat het NIBUD uitgaat van besteedbaar inkomen, maakt dit in feite niet uit. In de analyse wordt hier nader op ingegaan. Benodigde woonruimte voor doelgroepen Waar er voor het budget van huishoudens normen zijn gesteld door het NIBUD, zijn dergelijke normen er niet voor woonruimte. Hoewel door corporaties soms wel eisen worden gesteld aan het aantal mensen dat in een huis woont ten opzichte van de grootte of het aantal kamers (Kromhout & Zeelenberg, 214; SVH, 215), zijn deze niet wetenschappelijk onderbouwd. Om toch een beeld te krijgen van de manier waarop verschillende huishoudens wonen, zal een analyse worden gemaakt binnen het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit onderzoek wordt elke 3 jaar gedaan. Voor dit onderzoek wordt WoON 212 gebruikt (Ministerie van BZK & CBS, 213). Er zal geselecteerd worden op huishoudens die in corporatiewoningen wonen en die in de afgelopen 2 jaar verhuisd zijn. Dit laatste heeft twee redenen. Ten eerste is de kans zo het grootst dat de huishoudsamenstelling nog hetzelfde is als op het moment van verhuizen. Ten tweede is de woningprijs de meest recente prijs. Al eerder is aan bod gekomen dat corporaties de huurprijzen steeds vaker harmoniseren, omdat woningen tientallen jaren geleden voor veel lagere huren zijn verhuurd en deze huren jaarlijks maar beperkt verhoogd konden worden. Op basis van de gegevens zal allereerst worden bekeken welke variabelen het meest zeggen over de woninggrootte (bijvoorbeeld aantal kamers of aantal vierkante meters) en over de huishoud- grootte (bijvoorbeeld aantal personen of huishoudsamenstelling). Wanneer dit is vastgesteld, kan worden bepaald bij welk type huishouden een vast te stellen woninggrootte een minimale en een meer reële (voor zover dit verschilt) norm vormt. Knelpunten tussen budget en woonbehoeften De volgende stap is om de gegevens uit de vorige twee analyses met elkaar te combineren. Op basis van de gegevens uit de eerdere analyses kan worden bepaald hoeveel huishoudens nu te duur of te klein wonen. De uitkomst van deze analyse zal worden aangemerkt als de vraag. Dit zal niet voor heel Nederland gedaan worden, maar er zullen 4 representatieve regio s worden gekozen die geanalyseerd worden. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt in huishoudtypes en inkomens. Er zal worden bekeken bij welke huishoudens en inkomensgroepen de grootste knelpunten voorkomen. Differentiatie grenzen Op basis van de gegevens uit de vorige stappen zullen een gedifferentieerde inkomensgrens, liberalisatiegrens en aftoppingsgrens worden gedefinieerd. Inkomensgrens: Op basis van de gegevens bij deelvragen 3 en 4 kan worden berekend bij welk inkomen een huishoudtype een zekere huur kan betalen. Daarbij is wel de vraag: welke woninggrootte wordt als referentie genomen bij welk huishouden en welke huur wordt vervolgens genomen? Dit eerste punt zal worden besloten aan de hand van deelvraag 4. Voor dit tweede punt zullen de huurprijzen in de sociale huursector en de vrije huursector worden geanalyseerd. Op basis hiervan zal een zekere ijkhuur worden bepaald waarop de inkomensgrens wordt berekend. Liberalisatie- en aftoppingsgrens: Deze grenzen zullen gedefinieerd worden op basis van de gegevens uit deelvraag 4. Hierbij speelt vooral de vraag mee in welke huursegmenten in de sociale huursector gebrek is en hoe de differentiatie van deze grenzen een positieve bijdrage kan leveren aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen. De aftoppingsgrens is voor het toewijzen van sociale huurwoningen belangrijk, omdat huishoudens met de laagste inkomens een woning met een huur onder deze grens krijgen toegewezen. De aftoppingsgrens moet dus op een dusdanige huurprijs komen te liggen, waarbij ook woningen voor die prijs beschikbaar zijn. Aan huishoudens Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 51

52 met een iets hoger inkomen worden woningen tot de liberalisatiegrens toegewezen. Vraag-aanbodverhouding binnen nieuwe grenzen In de probleemanalyse is naar voren gekomen dat er wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen. Ook moeten woningen steeds passender worden toegewezen. De gedachte van meer gedifferentieerde grenzen is dat er naast gerichter, ook passender kan worden toegewezen, zodat wachtlijsten beter kunnen worden aangepakt en de doorstroming wordt bevorderd. Om te bepalen of dit ook kan, zal gekeken worden naar de verhouding tussen de gehele doelgroep en de gehele sociale woningvoorraad, maar ook naar het huidige aanbod en de frequentie waarin woningen vrij komen. Dit gebeurt op basis van gegevens van het WoON. Een van de aanleidingen voor dit onderzoek is dat huishoudens die net buiten de huidige doelgroep vallen veel moeite hebben om een betaalbare woning te vinden. Zo kwam bijvoorbeeld al naar voren dat huishoudens net boven de inkomensgrens slechts 4%-7% van de woningen kunnen kopen. Hoe zit dit met de nieuwe doelgroep? Als de hypothese klopt dat meer differentiatie van de inkomens- en huurgrenzen zou kunnen leiden tot een effectievere toewijzing, dan zou het zo moeten zijn dat huishoudens die buiten de nieuwe doelgroep vallen, meer kansen hebben dan huishoudens die nu buiten de doelgroep vallen. Uit het onderzoek moet blijken of dit ook daadwerkelijk het geval is. Om dit te onderzoeken, zullen opnieuw gegevens uit het WoON gebruikt worden. Op dezelfde manier als de knelpunten in kaart zijn gebracht, zullen de nieuwe vraag- en aanbodverhoudingen worden weergegeven en geanalyseerd. Conclusies en aanbevelingen Op basis van alle analyses zullen conclusies op de hoofd- en deelvragen worden geformuleerd. Daarnaast zullen een aantal aanbevelingen worden gedaan voor beleidsaanpassingen en vervolgonderzoek. Tot slot zal in de discussie worden ingegaan op aannames en tekortkomingen in het onderzoek. 3.6 Doelstelling en eindproduct Het uiteindelijke doel van het onderzoek is te komen tot een set beleidsaanbevelingen rondom het differentiëren van de inkomensgrens, liberalisatiegrens en aftoppingsgrens naar huishoudgrootte. Daarin wordt meegenomen hoe deze grenzen kunnen worden gedifferentieerd, welke factoren en variabelen hierin een belangrijke rol spelen en welke gevolgen dit (mogelijk heeft). Deze aanbevelingen kunnen door beleidsmakers (overheid) gebruikt worden. Maar ook woningcorporaties kunnen delen van het onderzoek gebruiken, wanneer ze binnen de vrije ruimtes die ze in hun toewijzen hebben gerichter en passender willen toewijzen. Uiteraard kan het onderzoek, of delen daarvan, ook gebruikt worden voor verder wetenschappelijk onderzoek. 52 Hoofdstuk 3: Onderzoeksopzet

53 Hoofdstuk 4 Analyse en Resultaten

54 4. Analyse en resultaten 4.1 Huidig toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen De eerste deelvraag van dit onderzoek is: Hoe ziet het huidige toewijzingsbeleid eruit en welke rol hebben verschillende partijen hierin (gehad)?. In hoofdstuk 1 en 2 (probleemanalyse) is hier al uitvoerig op ingegaan. In deze paragraaf worden de belangrijkste elementen kort samengevat. Toewijzingsbeleid Welke huishoudens er wel of niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning verschilt door de jaren heen. Waar meer linksgeoriënteerde partijen graag een brede sociale huursector zien, zien meer rechtsgeoriënteerde partijen liever een zo klein mogelijk sociale huursector waardoor vooral de markt ruimte krijgt. Belangrijk in deze discussie was het besluit van de Europese Unie in 29, waardoor de doelgroep van de sociale huursector sterker moest worden afgebakend. De Nederlandse politiek heeft vervolgens bedacht dat woningcorporaties 9% (komende jaren 8%) van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen onder de inkomensgrens. De belangrijkste reden was dat corporaties anders in concurrentie zijn met marktpartijen. Dit leidde tot oneerlijke concurrentie, omdat woningcorporaties op diverse manieren staatssteun ontvangen, waardoor ze onder meer goedkoper geld kunnen lenen dan marktpartijen en korting krijgen op grondprijzen. Naast de inkomenstoets bestaat sinds januari 216 ook de passendheidstoets. Dat houdt in dat corporaties, bij nieuwe toewijzingen, aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Deze nieuwe regel is onder meer ingegeven door de stijgende huurtoeslaguitgaven waar het Rijk zich al jaren mee geconfronteerd zag. Al met al moeten corporaties dus meer terug naar de kerntaak. Conclusie Het huidige toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen is sterk gereguleerd, waardoor de toewijzing van sociale huurwoningen veel meer gericht is op de laagste inkomens. Daardoor is de doelgroep van woningcorporaties de afgelopen jaren beperkt. 4.2 Knelpunten in de woningmarkt In de probleemanalyse zijn diverse knelpunten naar voren gekomen die in deze paragraaf opnieuw aan bod komen. Daarmee wordt een antwoord gegeven op de vraag: Welke knelpunten, die enige relatie hebben met het toewijzen van sociale huurwoningen, bestaan op dit moment in de Nederlandse woningmarkt? Knelpunten Door de sterke huurprijsregulering op de sociale huurmarkt (onder meer het woningwaarderingsstelsel en het passend toewijzen) blijven de huren van sociale huurwoningen relatief laag. Koopwoningen worden gesubsidieerd door de hypotheekrenteaftrek. Mede hierdoor komen de prijzen van koopwoningen relatief hoog te liggen. Er ontstaat zo een gat tussen de (goedkope) sociale huursector en de (dure) koopsector. Dit is precies het gat waar veel middeninkomens invallen. Koopwoningen zijn voor hen onbetaalbaar en een goed middensegment in de huursector ontbreekt. In figuur is de verdeling van woningen te zien naar eigendomsverhouding in 212. Middeninkomens Deze middeninkomens vormen niet één uniforme groep. Waar een klein huishouden bij een zeker inkomen prima een woning in de vrije huursector kan betalen, is dat voor een groot huishouden vaak niet het geval. Niet voor niets pleiten diverse rapporten en onderzoekers er dan ook voor om de inkomensgrens te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Verschillende huishoudens hebben niet alleen verschillende bestedingspatronen maar ook verschillende woonbehoeften. Dit komt nu nog maar beperkt terug in de aftoppingsgrens en helemaal niet in de liberalisatiegrens, omdat deze grenzen niet of nauwelijks gedifferentieerd zijn naar huishoudsamenstelling. Onderzoek naar differentiatie van deze grenzen naar huishoudgrootte verdient derhalve ook aandacht. Figuur geeft een analyse van de verschillende huishoudens in Nederland. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de huidige doelgroep van sociale huurwoningen, huishoudens met een bruto inkomen tot 43. euro per jaar (de middeninkomens en hoge middeninkomens) en huishoudens met een nog hoger inkomen. Deze indeling wordt door meerdere rapporten en artikelen gebruikt 54 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

55 (Hoekstra & Boelhouwer, 214; Ministerie van BZK, 213). Daarnaast is onderscheid gemaakt naar huishoudsamenstelling. Wat duidelijk naar voren komt, is dat de primaire doelgroep met name bestaat uit kleine huishoudens, terwijl de middengroep en vooral de hoge inkomensgroep veel meer bestaan uit grotere huishoudens met kinderen. Dit heeft natuurlijk effect op de vraagen aanbodverhoudingen in de verschillende segmenten. In figuren op de volgende pagina is te zien hoe de drie inkomensgroepen wonen. Wat opvalt, is dat zelfs huishoudens binnen de doelgroep voor gemiddeld 31% in koopwoningen wonen. Slechts iets meer dan de helft woont in een sociale huurwoning. Met name éénoudergezinnen wonen in de sociale huursector, paren (met kinderen) veel minder. In de middengroep is, ten opzichte van de doelgroep, een afname te zien van het aantal huishoudens dat in de sociale huursector woont. Toch woont nog steeds 27% van de huishoudens in een sociale huurwoning (de zogeheten goedkope scheefwoners). Ook het aantal huishoudens in andere huurwoningen neemt af, terwijl het aantal huishoudens in de koopsector verdubbelt (61%). Van de hoge inkomens woont 1% in een sociale huurwoning en 84% in een koopwoning. Van de huishoudens uit de middengroep en zelfs uit de hoge inkomensgroep, wonen behoorlijk wat huishoudens toch in de sociale huursector. Hoewel het aantal huishoudens in de koopsector flink toeneemt in de middengroep ten opzichte van de doelgroep en deze sector voor een deel van de huishoudens dus kennelijk betaalbaar is woont toch ook bijna 4% van de huishoudens niet in een koopwoning. Of dit komt doordat de woningen niet betaalbaar zijn of door andere factoren, kan niet uit deze gegevens worden gehaald. Maar het is niet ondenkbaar dat de koopsector voor ten minste een deel van de huishoudens niet betaalbaar is Conclusie De deelvraag van deze paragraaf is: Welke knelpunten, die enige relatie hebben met het toewijzen van sociale huurwoningen, bestaan op dit moment in de Nederlandse woningmarkt?. Het belangrijkste knelpunt is dat middeninkomens tussen een relatief grote, maar voor hen ontoegankelijke, sociale huursector en een nog grotere, maar voor hen vaak te dure, koopsector vallen. Het middensegment blijft achter. Deze middeninkomens hebben, afhankelijk van hun huishoudsamenstelling, verschillende budgetten voor woonlasten. Daarnaast bestaat de middengroep vooral uit één- en tweepersoons huishoudens. Bij de doelgroep van sociale huur ligt de concentratie nog meer op éénpersoonshuishoudens, terwijl bij de hogere inkomens meer gezinnen voorkomen. De middengroep woont voor een groot deel (6%) in koopwoningen, maar dat is nog steeds een stuk minder dan in de groep met de hoogste inkomens (84%). Sociale huur Vrije sector + overige huur Koopwoningen 4.3 Huurbudget bij verschillende huishoudtypes De huidige inkomensgrens is voor iedereen vastgesteld op euro (prijspeil 212). Kennelijk wordt er vanuit gegaan dat elk huishouden Figuur Verdeling sectoren in Nederland. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huishoudtype Doelgroep % Inkomen < 43. % Inkomen 43,+ % Totaal % 1 volwassene % % % % 2 volwassenen % % % % 1 volwassene + 1 kind % % % % 1 volwassene + 2 kinderen % % % % 1 volwassene + 3 kinderen % % 4.35 % % 2 volwassene + 1 kind % % % % 2 volwassene + 2 kinderen % % % % 2 volwassene + 3 kinderen % % % % Overig % % % % Totaal % % % % Figuur Verdeling huishoudens binnen doelgroep, middeninkomens en hoge inkomens (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 55

56 Figuur Doelgroep: Verdeling van huishoudens over woningmarktsectoren (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huur Koop Totaal Sociaal % Vrije sect. % Overig % Totaal % Totaal % 1 volw % % % % % 2 volw % % % % % 1 volw. + 1 k % % % % % 1 volw. + 2 k % % % % % 1 volw. + 3 k % 683 2% % % % 2 volw. + 1 k % % % % % 2 volw. + 2 k % % 3.5 3% % % 2 volw. + 3 k % % 782 2% % % Overig % % % % % Totaal % % % % % Figuur Middengroep: Verdeling van huishoudens over woningmarktsectoren (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huur Koop Totaal Sociaal % Vrije sect. % Overig % Totaal % Totaal % 1 volw % % % % % 2 volw % % % % % 1 volw. + 1 k % % % % % 1 volw. + 2 k % % 511 4% % % 1 volw. + 3 k % 285 1% - % % % 2 volw. + 1 k % 913 2% % % % 2 volw. + 2 k % % % % % 2 volw. + 3 k % % 22 1% % % Overig 4. 31% 263 2% 84 1% % % Totaal % % % % % Figuur Hoge inkomens: Verdeling van huishoudens over woningmarktsectoren (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huur Koop Totaal Sociaal % Vrije sect. % Overig % Totaal % Totaal % 1 volw % % % % % 2 volw % % % % % 1 volw. + 1 k % % % % % 1 volw. + 2 k % % 379 1% % % 1 volw. + 3 k % 331 8% 98 2% % % 2 volw. + 1 k % % % % % 2 volw. + 2 k % 6.8 1% % % % 2 volw. + 3 k % % % % % Overig % % % % % Totaal % % % % % met een inkomen bóven deze grens een woning kan betalen buiten de sociale huursector. In de probleemanalyse is naar voren gekomen dat verschillende huishoudtypes, bij verschillende inkomens, verschillende budgetten voor hun huur hebben. Kort gezegd kunnen kleinere huishouden bij eenzelfde huishoudinkomen meer huur betalen dan grotere huishoudens. Wanneer je de inkomensgrens zou willen differentiëren naar huishoudsamenstelling, is het van belang om van verschillende huishoudtypes het budget te bepalen. Daarvoor wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van informatie van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Op deze manier moet een antwoord worden gegeven op deelvraag 3: Hoeveel budget hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling en verschillende inkomsten redelijkerwijs om aan woonlasten te besteden? NIBUD-normen en woonlasten In diverse publicaties (Blijie & Gopal, 215; Hoekstra & Boelhouwer, 214; RLI, 211) wordt voor verschillende doeleinden berekend wat huishoudens aan huur kunnen betalen aan de hand van de zogenoemde normbedragen van het NIBUD. Het NIBUD wordt over het algemeen gezien als een gerenommeerd en onafhankelijk instituut om budgetten te berekenen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de methodiek van het NIBUD, de tekortkomingen en de alternatieven. Het NIBUD berekent voor diverse huishoudtypes 56 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

57 zowel basisbegrotingen als voorbeeldbegrotingen. In de basisbegroting staan de bedragen die een bepaald huishoudtype minimaal nodig heeft voor verschillende uitgavenposten: de basisbedragen. Over het algemeen wordt gesteld dat een huishouden minimaal een inkomen nodig heeft dat gelijk is aan de basisbedragen. Wanneer het inkomen lager is, kunnen dus niet alle minimaal noodzakelijke uitgaven worden gedaan en is er sprake van armoede (SCP/CBS, 212). De basisbedragen zijn onafhankelijk van het inkomen: hoe hoog of laag je inkomen ook is, de basisbedragen moet je hoe dan ook uitgeven. Onder de basisbedragen vallen diverse posten. Over de noodzaak van veel van deze posten zal weinig discussie zijn: voeding, kleding, woonlasten, energielasten; zelfs posten als telefonie zijn eigenlijk gewoon onmisbaar. Het SCP (212, p. 1) noemt dit het basisbehoefteniveau. Daarnaast is er het zogenaamde niet-veel-maartoereikend-budget. In dit budget worden, naast de kosten voor het basisbehoefteniveau, ook kosten voor sociale participatie meengenomen. Denk hierbij aan vrijetijdsuitgaven en contributies. Naast deze basisbegroting is er de voorbeeldbegroting. In tegenstelling tot de basisbegroting wordt er bij de voorbeeldbegroting wél vanuit gegaan dat een huishouden bij een hoger inkomen meer uitgeeft aan bijvoorbeeld voeding of kleding. De voorbeeldbegroting is gebaseerd op gegevens van het CBS. Op basis van deze gegevens kan bijvoorbeeld worden bepaald hoeveel een zeker huishoudtype uitgeeft aan voeding, bij verschillende inkomens. De vraag is nu: bij welk inkomen kan een bepaalde huur redelijkerwijs worden betaald? In feite kan hiervoor een simpele rekensom gemaakt worden: Inkomen Overige uitgaven = Bedrag dat maximaal aan huur besteed kan worden. Het inkomen is objectief te bepalen. Het NIBUD gaat in het budgethandboek uit van het besteedbaar inkomen. Dit is het inkomen wat een huishouden aan het begin van de maand daadwerkelijk te besteden heeft. Het verschilt van het netto-inkomen, omdat bij het besteedbaar inkomen bijvoorbeeld ook toeslagen, zoals de huurtoeslag, zijn opgeteld. Een voordeel hiervan is dat het in feite niet uitmaakt hoeveel mensen in het huishouden werken. In het besteedbaar inkomen is namelijk al meegenomen dat dit belastingtechnisch anders uitpakt. De overige uitgaven zijn de uitgaven voor alle andere zaken behalve wonen. Wanneer bekend is hoeveel een huishouden hieraan besteedt, kan bepaald worden hoeveel aan wonen kan worden besteed. Over wat nodig is als overige uitgaven kun je van mening verschillen. Er zijn globaal drie standpunten denkbaar. Ten eerste zou je kunnen stellen dat de overige uitgaven alleen het basisbehoefteniveau behelst. Immers, van dit basisbehoefteniveau kun je als huishouden rondkomen. Ook stellen De Groot et al. (215) dat huishoudens, wanneer ze in betalingsproblemen komen, het eerst bezuinigen op de kosten voor sociale participatie. Deze benadering zou je kunnen zien als de meest neutrale optie. Een tweede mogelijkheid is uitgaan van het nietveel-maar-toereikend-budget. Onder meer het SCP (SCP/CBS, 212) gaat ervan uit dat kosten voor participatie tot de noodzakelijke overige uitgaven horen. Deze optie geeft huishoudens net iets meer ruimte en gaat er (impliciet) vanuit dat ook (of misschien wel juist) lagere inkomens sociaal zouden moeten kunnen participeren in de samenleving. Deze optie ligt dicht tegen het eerste standpunt aan, maar door het meenemen van de uitgaven voor sociale participatie, is het een iets minder neutraal standpunt, omdat een enigszins subjectief standpunt over sociale participatie wordt ingenomen. De derde manier gaat uit van de voorbeeldbegroting. Hierin wordt dan meegenomen dat huishoudens bij een hoger inkomen ook meer uitgeven aan bijvoorbeeld kleding en eten. Deze aanpak sluit waarschijnlijk het beste aan op de daadwerkelijke uitgaven van huishoudens; immers, de gegevens zijn gebaseerd op statistieken van het CBS. In figuur is schematisch weergeven hoeveel ruimte voor woonlasten er is in de verschillende benaderingen. De afstanden tussen lijnen en de steilheid van lijnen is schematisch en niet per definitie in verhouding. De blauwe lijn geeft het besteedbaar inkomen aan. Dit inkomen is altijd hoger dan, omdat je door de bijstand, toeslagen en andere regelingen in Nederland in principe altijd een inkomen hebt. De zwarte doorgetrokken lijn geeft het basisbehoefteniveau aan (eerste standpunt). Omdat deze uitgaven bij elk inkomen gelijk zijn, loopt deze lijn horizontaal. Wanneer je hier vanuit gaat, blijft een bedrag ter grootte van de zwarte doorgetrokken pijl over voor huur. De tweede lijn, de zwarte gestippelde lijn, geeft het Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 57

58 Figuur Basisbehoefteniveau, NVMT-budget en voorbeeldbegroting, afgezet tegen het besteedbaar inkomen en de ruimte voor woonlasten. (Bewerkt naar: Kromhout, 213, p. 14) niet-veel-maar-toereikend-budget aan (tweede standpunt). De zwarte gestippelde pijl geeft het budget aan voor huur. Dit zal altijd iets lager liggen dan het budget voor huur wanneer je uitgaat van het basisbehoefteniveau, omdat een huishouden in deze situatie ook geld uitgeeft aan sociale participatie. De rode lijn geeft de uitgaven bij de voorbeeldbegroting aan (standpunt 3). Deze lijn loopt op, omdat er vanuit wordt gegaan dat inkomens bij een hoger inkomen ook meer uitgeven. De rode pijl geeft vervolgens aan hoeveel budget er in deze situatie overblijft voor huur. Dit budget ligt weer (een stuk) lager dan in de vorige twee situaties. Normbedragen Tegen alle drie de benaderingen zijn echter ook bezwaren. Hoekstra & Boelhouwer (214) stellen dat de eerste twee benaderingen geen realistische weergave geven, omdat deze benadering er vanuit gaat dat elke euro die een huishouden méér verdiend dan het basisbehoefteniveau, uitgeeft aan wonen. Het is niet reëel om van huishoudens die wat meer verdienen dan het minimum, te verwachten dat ze met al hun uitgaven op een absoluut minimum gaan zitten, zodat ze een woning kunnen betalen. Zeker bij de eerste benadering (zonder sociale participatie) vraag je van huishoudens om elke euro om te draaien. Ook tegen de derde benadering de voorbeeldbegroting zijn echter bezwaren te bedenken. Deze begroting gaat namelijk uit van de huidige uitgaven van huishoudens. Dit is een behoorlijk conservatieve normering die er vanuit gaat dat elke beleidswijziging die leidt tot hogere woonlasten, huishoudens direct in de problemen brengt (Hoekstra & Boelhouwer, 214) In veel onderzoeken wordt daarom gebruik gemaakt van het zogenaamde normbedrag (Blijie & Gopal, 215; Hoekstra & Boelhouwer, 214; RLI, 211). Deze norm neemt, qua uitgaven, het gemiddelde van de voorbeeldbegroting en de basisbegroting. Op deze manier is gewaarborgd dat huishoudens voldoende geld overhouden voor overige uitgaven en dat de uitgaven aan zowel wonen als aan andere zaken kunnen stijgen als het inkomen stijgt. Wel blijven de overige uitgaven iets achter bij wat vergelijkbare huishoudens nu uitgeven (RLI, 211, p. 75). Het is dan nog wel de vraag welke basisbegroting wordt gehanteerd: het absolute basisbehoefteniveau, of het niet-veel-maar-toereikend-budget. Blijie & Gopal (215) maken dezelfde afweging. Enerzijds besparen huishoudens het eerst op sociale participatiekosten wanneer zij in betalingsproblemen komen. Anderzijds raken huishoudens in een sociaal isolement, wanneer zij structureel moeten bezuinigen op sociale participatie. Dit wordt over het algemeen niet gezien als een gewenste situatie. Bovendien wordt in dit onderzoek ook niet per se gekeken naar het absolute minimum. Wanneer men onderzoek zou doen naar echte betaalbaarheidsproblemen en armoede (zoals bijvoorbeeld De Groot et al. (215)), valt er wat voor te zeggen om uit te gaan van het basisbehoefteniveau. Immers: 58 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

59 Figuur Basisbehoefteniveau, NVMT-budget, voorbeeldbegroting en normbedragen afgezet tegen het besteedbaar inkomen en de ruimte voor woonlasten. (Bewerkt naar: Kromhout, 213, p. 14) wanneer een huishouden onder het nietveel-maar-toereikend-niveau zakt, kan een huishouden altijd nog bezuinigen op sociale participatie. Maar wanneer een huishouden onder het basisbehoefteniveau zakt, krijgt een huishouden zelfs problemen met het kopen van voldoende voeding en kleding. Dit onderzoek kijkt echter niet zozeer naar het absolute minimum, maar meer naar de vraag: welke huishoudens horen wel of niet in de sociale huursector? Of met andere woorden: welke huishoudens hebben te weinig inkomsten om, gezien hun huishoudsamenstelling, een fatsoenlijke woning buiten de sector te kunnen betalen? Daarbij wordt eigenlijk niet zozeer gekeken naar mensen met absolute minimuminkomsten: hierover is iedereen het wel eens dat zij in de sociale huursector horen. Juist de groep die iets meer verdient wordt in dit onderzoek ter discussie gesteld. Om dan juist deze groep op een absoluut minimum te zetten en geen uitgaven voor sociale participatie mee te nemen, is niet realistisch. Dit wordt ook aangegeven door het NIBUD zelf (zie kader aan het einde van deze paragraaf). Vandaar de keuze voor het zogenaamde normbedrag voor overige uitgaven. In figuur wordt dit bedrag weergeven door middel van de groene lijn. In figuur is een (fictief) rekenvoorbeeld gegeven voor de berekening van de ruimte voor woonlasten, uitgaande van deze budgetmethode met het normbedrag. Tekortkomingen Deze methode heeft ook een aantal tekortkomingen. Allereerst zijn de begrotingen die het NIBUD opstelt behoorlijk rigide en veralgemeniseerd. Het NIBUD gaat er vanuit dat elk huishouden goed met geld om kan gaan en alle toeslagen e.d. waar het recht op heeft daadwerkelijk aanvraagt. Ook moeten de persoonlijk onvermijdbare uitgaven, zoals extra ziektekosten of extra energiekosten bij een slecht geïsoleerde woning, gering zijn (RLI, 211, p. 75). Bovendien wordt er geen rekening gehouden met persoonlijke voorkeuren. Alle bedragen in de voorbeeldbegrotingen lopen gemiddeld op naarmate het inkomen stijgt. De NIBUDbegrotingen houden er dus geen rekening mee dat een huishouden wellicht bereid is om kosten voor kleding op een minimum te houden om meer geld uit te kunnen geven aan wonen. Het NIBUD bepaalt Post Bedrag of berekening (1) Besteedbaar inkomen 2. (2) Basisbehoefteniveau 1.1 (3) Sociale Participatie 15 (4) NVMT-budget 1.25 (= (2) + (3)) (5) Voorbeelduitgaven (incl. soc. part.) 1.75 (6) Normbedrag 1.5 (= gemiddelde van (4) en (5)) (7) Over voor huur 5 (= (1) (6)) Figuur Voorbeeldberekening budget voor huur met normbedrag (Eigen ill.) Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 59

60 eigenlijk, weliswaar gebaseerd op gegevens van het CBS, wat het juiste uitgavenpatroon is. Hier staat tegenover dat het onmogelijk is om voor elk type huishouden een aparte begroting te maken. De begrotingen zijn dan ook nadrukkelijk bedoeld als voorbeelden of richtlijnen, en niet als de enige juiste optie. Bovendien wordt het NIBUD gezien als een onafhankelijk instituut dat vaak wordt gebruikt in onderzoeken. Het zijn daarmee de beste gegevens voorhanden. Ten tweede geeft het NIBUD alleen het besteedbaar inkomen weer. Voor het analyseren van de betaalbaarheid van huren, is het besteedbaar inkomen een veel betere richtlijn dan het verzamelinkomen. Onder meer de inkomensgrens voor sociale huurwoningen en de hypotheekgrenzen, zijn echter uitgedrukt in bruto- of verzamelinkomens. De omrekening van besteedbaar inkomen naar bruto-inkomen is een ingewikkelde exercitie, vooral omdat deze omrekening per huishouden verschilt. Het ene huishouden heeft bijvoorbeeld wel eigen vermogen, het ander niet. In het ene huishouden wordt het inkomen verdiend door één persoon, in een ander huishouden door twee personen. Zo zijn er nog vele andere factoren die te ingewikkeld zijn om mee te nemen. In dit onderzoek wordt daarom een versimpelde methode gebruikt. In het WoON 212 staan zowel de besteedbare inkomens van huishoudens als de bruto-inkomens. Door deze twee inkomens tegenover elkaar te zetten in een grafiek en hier een lijn doorheen te laten lopen, zou je als het ware bij elk besteedbaar inkomen een gemiddeld bijbehorend bruto inkomen kunnen berekenen. De grafiek is weergeven in figuur Hoewel de punten zeker niet op één lijn liggen, is er wel een bepaalde richting te zien. Bovendien is de r 2 ruim boven de,9 wat betekent dat er een sterke relatie is tussen deze twee variabelen (Doorn & Rhebergen, 26). Wat men wel zou verwachten, is dat het besteedbaar inkomen (horizontale as) eigenlijk nooit lager zou zijn dan een zeker minimuminkomen. Een huishouden heeft, ook als het bijvoorbeeld geen loon heeft, altijd bepaalde toeslagen en minimuminkomsten, zoals de bijstand. Toch zie je in de grafiek dat er behoorlijk wat huishoudens zijn met een inkomen nét boven. Overigens zijn huishoudens met een negatief inkomen (dan wel besteedbaar, dan wel bruto) uit de grafiek gefilterd. Uitvoering Nu de methode bepaald is, kan worden gekeken naar de uitvoering. Hiervoor wordt het NIBUDbudgethandboek gebruikt (NIBUD, 212a). In dit budgethandboek, dat jaarlijks wordt uitgegeven, staat veel informatie over de bestedingspatronen van huishoudens. Voor dit onderzoek zijn vooral de voorbeeldbegrotingen bruikbaar (NIBUD, 212a, p ). In figuur is één van deze begrotingen weergeven. Het NIBUD heeft voor een 8-tal huishoudens een voorbeeldbegroting opgesteld. Deze huishoudens bestaan uit: - 1 volwassene (p. 17) - 1 volwassene, 1 kind (tussen 1-12 jaar) (p. 174) - 1 volwassene, 2 kinderen (1 kind tussen 1-12 jaar, 1 kind tussen jaar) (p. 178) - 1 volwassene, 3 kinderen (2 kinderen tussen Figuur Besteedbaar inkomen (horizontale as) afgezet tegen bruto inkomen (verticale as) (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) 6 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

61 Figuur Voorbeeld van een budget uit het NIBUD Budgethandboek (NIBUD, 212, p. 168) 1-12 jaar, 1 kind tussen jaar) (p. 182) - 2 volwassenen (p. 186) - 2 volwassenen, 1 kind (tussen 1-12 jaar) (p. 19) - 2 volwassenen, 2 kinderen (1 kind tussen 1-12 jaar, 1 kind tussen jaar) (p. 194) - 2 volwassenen, 3 kinderen (2 kinderen tussen 1-12 jaar, 1 kind tussen jaar) (p. 198) Voor elk van deze huishoudens heeft het NIBUD 9 situaties doorgerekend. De meest linker situatie is de basissituatie. Feitelijk is dit het eerder genoemde niet-veel-maar-toereikend-budget, maar hieruit kan ook het basisbegroting worden berekend door kosten voor sociale participatie weg te laten (zie kader op p. 63). De andere kolommen geven het uitgavenpatroon aan bij verschillende inkomens. Deze kolommen worden gebruikt om Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 61

62 de voorbeeldbegroting te berekenen. Wanneer je het gemiddelde neemt van de uitgaven zoals deze in de linker kolom (basisbegroting) staan en de uitgaven zoals deze in één van de overige kolommen staat (voorbeeldbegroting) krijg je voor het bijbehorende inkomen het normbedrag. Er zijn twee manieren om met de verschillende huishoudtypes om te gaan. Allereerst kan natuurlijk, op basis van alle huishoudens in het NIBUD Budgethandboek, worden berekend hoeveel budget voor huur er overblijft. Echter, het aantal huishoudens in dit handboek is beperkt. Daarom worden in sommige onderzoeken ook zogenaamde equivalentiefactoren gebruikt (Siermann, Van Teeffelen en Urlings, 24). Op basis van deze equivalentiefactoren kan, op basis van het budget van een eenpersoonshuishouden, het budget voor grotere huishouden worden berekend. Het voordeel hiervan is dat voor een groter aantal typen huishoudens budgetten kunnen worden berekend. Volgens De Groot et al. (214, p. 74) worden in deze factoren de woonlasten al meegenomen. Voor deze studie worden de equivalentiefactoren echter toegepast op een budget zonder woonlasten. De kosten van het wonen kennen andere schaalvoordelen dan de uitgaven voor voeding en kleding. Iemand kan alleen in een eengezinswoning wonen, maar ook met vijf personen. Voor voeding en kleding geldt dat niet of in veel mindere mate; niet iedereen in een huishouden kan dezelfde kleding dragen. (De Groot, et al., 214, p.74). De auteurs hebben een formule bedacht, waardoor deze woonlasten niet meer worden meegenomen. Daarin is een correctiefactor opgenomen. Deze correctiefactor is zodanig vastgesteld dat het verschil tussen het minimale NIBUDbudget exclusief wonen en het voor deze studie berekende minimale budget exclusief wonen voor acht huishoudenssamenstellingen (met één of twee volwassenen, met geen tot vier kinderen) in een huurwoning zo klein mogelijk is. (De Groot et al., 214, p.87). Wanneer je de minimumuitgaven volgens het NIBUD echter vergelijkt met de formule van het PBL (figuur 4.3.6), zie je dat de verschillen behoorlijk zijn. Omdat in de PBLmethode de alleenstaande het huishoudens is op basis waarvan alle andere uitgaven worden berekend, is deze post (66 euro) gelijk met het NIBUD. Bij de andere huishoudtypes zijn echter grote verschillen te zien, die op kunnen lopen tot bijna 2 euro. Via de budgetten in het budgethandboek van het NIBUD is veel preciezer te berekenen wat de budgetten zijn en is bovendien veel meer inzicht te krijgen in de uitgaven. De enige meerwaarde van de equivalentiefactoren is dan dat ook voor huishoudens die niet in het NIBUD staan, budgetten kunnen worden berekend. Uit figuur blijkt echter dat deze groep zeer klein is (slechts 2%). Daarom is ervoor gekozen om de budgetten helemaal te baseren op gegevens uit het budgethandboek. Resultaten In Bijlage II is voor de 8 huishoudtypes berekend hoeveel ruimte er is voor woonlasten bij verschillende inkomens. Uit deze gegevens kunnen twee belangrijke zaken worden gehaald. Ten eerste is het mogelijk om een grafiek te maken waarbij het besteedbaar inkomen (omgerekend naar jaarlijks besteedbaar inkomen, door het maandelijks besteedbaar inkomen met 12 te vermenigvuldigen) en het budget dat overblijft voor woonlasten, tegen elkaar worden uitgezet. In figuur is dit gedaan voor het huishoudtype 2 volwassenen. Voor de 8 inkomenssituaties van dit huishouden waarvoor het NIBUD een uitgavenpatroon heeft berekend, staat een stip in de grafiek bij bijbehorende ruimte voor woonlasten. Door deze 8 stippen kan vervolgens een lijn worden getrokken. Van deze lijn kunnen de r 2 en de formule worden berekend door Excel. Wanneer de r 2 hoger ligt dan,75, dan is er een Figuur Minimumuitgaven volgens NIBUD vergeleken met de minimumuitgaven uitgaande van de gecorrigeerde equivalentiefactoren van het PBL (OTB Bewerking) Huishoudenstype NIBUD PBL (m.b.v. gecorrigeerde equivalentiefactoren 1 volwassene volwassenen volwassene + 1 kind volwassene + 2 kinderen volwassene + 3 kinderen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

63 y =,56x - 86,53 R² =,9936 Figuur Voorbeeldberekening budget voor huur met normbedrag (Eigen ill.) Over voor huur (norm inc. Soc. Part.) Lineair (Over voor huur (norm inc. Soc. Part.)) sterke relatie tussen de twee variabelen (Doorn & Rhebergen, 26). Bij alle inkomens ligt de r 2 zelfs ruim boven de,9. Hierdoor kan gesteld worden dat de lijn die getrokken wordt, een goede weergave is van de inkomens-woonbudgetverhouding. Het voordeel van deze lijn is dat voor elk gewenst inkomen, het bijbehorende budget voor woonlasten kan worden berekend. Maar ook andersom is natuurlijk mogelijk: hoeveel besteedbaar inkomen heeft een huishouden nodig voor een zekere huur. Dit is meteen ook de tweede belangrijke uitkomst. Op deze manier kan worden vastgesteld hoe de inkomensgrens zou kunnen worden gedifferentieerd voor de diverse huishoudtypes. Hierop wordt in paragraaf 4.6 verder ingegaan. Belangrijk is nog wel om te vermelden om welke woonlasten het hier precies gaat. Omdat in de NIBUD-begrotingen al kosten voor energie en onderhoud zijn meegenomen (en deze dus zijn meegenomen in de overige uitgaven ), hoeven van dit woonlastenbudget de energiekosten dus niet meer betaald te worden. Ook zijn in het inkomen dat het NIBUD hanteert (het besteedbaar inkomen) toeslagen, zoals de huurtoeslag, al meegenomen. De woonlasten die de uitkomst zijn van de berekening, zijn dus gelijk aan de kale huur die een huishouden kan betalen. Conclusie De onderzoeksvraag voor deze paragraaf was: Hoeveel geld kunnen huishoudens met verschillende huishoudsamenstellingen en verschillende inkomsten redelijkerwijs aan huur besteden?. Redelijkerwijs is hierbij gedefinieerd als: het bedrag dat een huishouden overhoudt Kader - Informatie van het NIBUD Op 3 maart 216 is in het kader van deze scriptie een bezoek gebracht aan Sanne Lamers van het NIBUD. Op 25 maart 216 is tevens contact geweest. Daarin kwamen een aantal zaken naar voren. - De budgetbenadering met het normbedrag, zoals eerder in deze scriptie uitgelegd, is volgens het NIBUD de beste manier om uit te rekenen hoeveel woonlasten een huishouden zou kunnen dragen. - Voor de huur-inkomensberekeningen, gaat het NIBUD alléén uit van de basisbehoefte (excl. sociale participatie) wanneer het inkomen dit niet toelaat. Met andere woorden: alleen voor de allerlaagste inkomens. Voor hogere inkomens, zoals in dit onderzoek, wordt gebruik gemaakt van het niet-veel-maar-toereikendbudget, zoals dat feitelijk in de meest linker kolom in de voorbeeldbegrotingen staat. - Het inkomen, zoals dat in de voorbeeldbegrotingen vermeld staat, is het besteedbaar inkomen. Dat wil zeggen: het inkomen dat een huishouden aan het begin van de maand daadwerkelijk in de portemonnee heeft zitten. Dit is dus het netto inkomen inclusief toeslagen en andere subsidies. - De variabele BESTINKH in het WoON komt het best overeen met het besteedbaar inkomen volgens het NIBUD, maar niet exact. Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 63

64 nadat van het besteedbaar inkomen de normuitgaven zijn afgetrokken, inclusief kosten voor sociale participatie. In Bijlage II is een overzicht opgenomen van alle berekeningen. 4.4 Woonbehoefte huishoudens Niet alleen het budget dat huishoudtypes overhouden voor woonlasten verschilt per huishoudtype, ook het type woning dat nodig of wenselijk is verschilt. Voor dit onderzoek is het noodzakelijk om ook hier meer inzicht in te krijgen. Ten eerste is dit nodig, om te kunnen bepalen of huishoudens nu te klein wonen. Zeker wanneer huishoudens onder een absoluut minimum aan woonruimte zakken, zou dit tot problemen kunnen leiden. In paragraaf 4.5 wordt onder meer ingegaan op dit aspect, om een beter beeld van de huidige problemen te krijgen. In paragraaf 4.6 wordt ingegaan op de manier waarop de verschillende grenzen naar huishoudtype kunnen worden gedifferentieerd. Ook dan is het van belang om te weten welke woonruimte welke huishoudtypes nodig hebben. Maar hoe meet je de woonbehoeften? Daarbij kun je uitgaan van wat minimaal noodzakelijk is en van wat huishoudens zelf als een gewenste situatie vinden. Beide komen in deze paragraaf aan bod. Uiteindelijk wordt de volgende deelvraag beantwoord: Hoeveel budget hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling en verschillende inkomsten redelijkerwijs om aan woonlasten te besteden?. Woonruimte versus Huishoudsamenstelling Zowel woonruimte als huishoudsamenstelling kunnen op verschillende manieren gemeten worden. Woonruimte kan bijvoorbeeld op aantal kamers (woonkamer en slaapkamers) gemeten worden, of op vierkante meters. Huishoudsamenstelling kan bijvoorbeeld gemeten worden op basis van aantal personen, aantal kinderen of soort huishouden. Er wordt daarom eerst bekeken welke woningvariabele de sterkste relatie heeft met welke huishoudvariabele. Om iets te kunnen zeggen over wat een reële woning is voor verschillende huishoudsamenstellingen wordt het WoON212 gebruikt. Er zijn een aantal variabelen uit het WoON 212 gecombineerd. Deze zijn te vinden in figuur Om ervoor te zorgen dat de relatie tussen de huishoudsamenstelling en de woninggrootte zo nauwkeurig mogelijk is, worden in dit onderzoek alleen respondenten meegenomen die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn. Op die manier is de kans het grootst dat de huishoudsamenstelling en de woning nog matchen. Daarnaast kan worden gesorteerd op het type woning waar mensen nu in wonen. Omdat dit onderzoek zich richt op sociale huurwoningen ligt het voor de hand om vooral te kijken naar mensen die de afgelopen twee jaar naar een sociale huurwoning zijn verhuisd. Het is echter ook interessant om te kijken of bijvoorbeeld mensen die vanuit een sociale huurwoning naar een ander soort woning verhuisd zijn, wel of niet in vergelijkbare woningen wonen als mensen die juist náár een sociale huurwoning zijn verhuisd. Analyse Op basis van de gegevens uit het WoON212 (Ministerie van BZK & CBS, 213) zijn de verschillende variabelen tegen elkaar afgezet. Daarvoor zijn zogenaamde draaitabellen gebruikt. Een voorbeeld van zo n draaitabel is te zien in figuur Daarin zijn alleen huishoudens meegenomen die de afgelopen 2 jaar naar een sociale huurwoning zijn verhuisd. Het aantal personen in een huishouden (rijen) is afgezet tegen het aantal kamers (kolommen). Zo zijn er bijvoorbeeld tweepersoonshuishoudens naar een 1-kamerwoning verhuisd. Vervolgens kunnen deze cijfers worden omgerekend naar percentages. In figuur zijn de gegevens uit figuur omgezet naar percentages. Zo is bijvoorbeeld te zien dat van de eenpersoonshuishoudens 31,8% in een 2-kamerwoning woont en 31,3% in een 3-kamer woning. In de op-één-na rechter kolom zijn de twee meest voorkomende percentages per rij (en dus per huishoudgrootte) bij elkaar opgeteld (het tweegrootste-percentage ). Wanneer dit percentage hoog is, kiest het bijbehorende huishoudtype Figuur Onderzochte variabelen uit WoON212 (Eigen ill.) Variabelen die iets zeggen over het huishouden Aantal personen (AantalPP) Aantal kinderen (AANTKIND) Soort huishouden (8 categorieën: eenpersoons, paar, paar met kinderen, etc.) (SAMHH8) Inkomen (brutohh) Variabelen die iets zeggen over de woning Aantal kamers (Kamers) Oppervlakte woning (categorieën) (OppTBin) Gewenst aantal kamers (Gkamers) Gewenste oppervlakte woning (categorieën) (OppTBinT) 64 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

65 verhuisd ja huko huurwoning VerHWie een corporatie, woningbouwvereniging of gemeentelijk woonbedrijf Som van HWEEGWON Aantal kamers Aantal Personen Eindtotaal Eindtotaal Figuur Voorbeeld van een draaitabel: aantal kamers vs. aantal personen, gefilterd op sociale huurwoningen en huishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Kamers (hor.)/ Grootste 2 Gem. Personen (vert.) 1 19,4% 31,8% 31,3% 13,4% 4,1% 63% 2,51 2 1,2% 13,2% 44,2% 32,7% 8,7% 77% 3,35 3 1,% 1,1% 28,2% 52,1% 17,7% 8% 3,84 4+,8% 1,5% 7,6% 52,3% 37,7% 9% 4,25 Gemiddeld 7% Figuur Gegevens figuur omgezet naar percentages (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Kamers M2 Kamers(wens) M2 (wens) Gemiddeld 67% 62% 71% 52% Aantal personen 65% 7% 64% 72% 52% Aantal kinderen 61% 67% 61% 69% 48% Soort Huishouden 64% 69% 64% 71% 52% Inkomen 6% 58% 59% 69% 54% Aantal pers + Soort 65% 7% 64% 73% 52% Figuur grootste-percentages van de verschillende verhoudingen (Eigen ill.) vrij eenduidig voor een bepaalde woninggrootte. Wanneer dit percentage laag is, wordt veel minder eenduidig gekozen voor een bepaald woningtype. Zo zie je dat de eenpersoonshuishoudens minder consistent wonen dan de vier-en-meerpersoonshuishoudens. Het dikgedrukte percentage (7%) is het gewogen gemiddelde van de bovenstaande percentages. Dit zegt, volgens deze methode, het meest over de relatie tussen de twee variabelen. Het onderzoek toont aan dat in de relatie aantal personen in een huishouden versus aantal kamer gemiddeld 7% van de huishoudens in één van de twee meest gekozen woningtypen voor dat type huishouden (aantal kamers) woont. Belangrijkste relatie Welke relatie lijkt het sterkst te zijn? In figuur zijn de 2-grootste-percentages voor de verschillende relaties weergeven. In dit figuur zie je dat bij de huishoudensvariabelen aantal personen en soort huishouden iets meer relatie vertonen met de woninggrootte dan de andere twee. Bij de woning-variabelen is er meer consistentie bij de kamer-variabelen dan bij de vierkante-meter variabelen. De wens voor het aantal kamers is nog consistenter dan het aantal kamers waarin men nu woont. Een verklaring hiervoor kan zijn dat een huishoudens eigenlijk altijd een minimaal aantal kamers nodig heeft, maar hoe groot die kamers precies zijn is iets minder relevant. Naar aanleiding van deze uitkomsten is nog een vijfde analyse gemaakt. Daarin is het aantal personen ook nog opgesplitst in huishoudtypes. In figuur is de relatie tussen deze combinatie, en het aantal kamers te zien. Deze relatie is nog nét iets sterker dan de relatie tussen aantal personen versus aantal kamers. Dit is logisch omdat bijvoorbeeld een ouder met kind waarschijnlijk 2 aparte slaapkamers wil en een paar maar één slaapkamer. Hoewel het gemiddeld aantal kamers onder deze twee groepen gelijk is (3,8), zie je wel andere accenten bij het huishouden met een ouder en een kind dan bij het paar. Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 65

66 Figuur Draaitabel van aantal kamers vs. aantal personen, onderverdeeld in huishoudtypen, gefilterd op sociale huurwoningen en huishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Gemiddeld Grootste % 32% 31% 13% 4% 2,5 63% Eenpersoons huishouden 19% 32% 31% 13% 4% 2,5 63% 2 1% 13% 44% 33% 9% 3,3 77% 1 volwassene + 1 kind % 3% 36% 52% 8% 3,7 88% Paar 2% 16% 46% 27% 9% 3,3 74% 3 1% 1% 28% 52% 18% 3,8 8% 1 volwassene + 2 kinderen % % 26% 56% 18% 3,9 82% Paar + 1 kind 2% 2% 31% 48% 17% 3,8 79% 4 % 2% 8% 56% 34% 4,2 9% 1 volwassene + 3 kinderen % % 1% 65% 34% 4,3 99% Paar + 2 kinderen % 2% 12% 53% 33% 4,2 86% 5 3% 1% 6% 41% 48% 4,3 89% 1 volwassene + 4 kinderen % % 7% 6% 32% 4,3 93% Paar + 3 kinderen 3% 2% 6% 36% 52% 4,3 89% Eindtotaal 7% Minimale woonbehoeften De relatie kamer versus aantal personen is dus het sterkst. Er bestaat geen consensus over hoeveel kamers een bepaald huishouden minimaal nodig heeft. Dat blijkt wel uit gegevens die hierover beschikbaar zijn. In figuur zijn twee woning-toewijzingstabellen te zien. In de eerste is eenzelfde soort verdeling gemaakt als in de NIBUD-tabellen. Wat hierin opvalt, is onder meer dat voor eenpersoonshuishoudens een behoorlijke range opgenomen is. Ook is voor één ouder met twee kinderen eenzelfde minimum (4) opgenomen als voor twee ouders met drie kinderen. De tweede tabel is eigenlijk andersom: deze gaat uit van het aantal kamers in plaats van het aantal personen. Voor dit onderzoek zal desalniettemin voor de verschillende huishoudtypes een minimumnorm moeten worden bepaald. Woon je als huishouden in een woning die kleiner is dan deze norm, dan woon je echt te klein. Mede gebaseerd op tabellen zoals die hiervoor beschreven, zijn voor het bepalen van de minimumnorm de volgende aannames gemaakt: - Een eenpersoonshuishouden woont, qua aantal kamers, nooit te klein. Hoewel een studio-woning voor velen geen ideale situatie is, is het in de meeste gevallen geen problematische situatie. Bovendien wonen vooral jongeren (<3) in studiowoningen (zie figuur 4.4.7) en voor hen zal het over het algemeen zeker geen problematische gevolgen hebben. Het moet wel worden opgemerkt dat het aantal vierkante meters niet is meegenomen en dat een éénpersoonshuishoudens op basis daarvan natuurlijk wel te klein zou kunnen wonen. - Voor elk huishouden groter dan één persoon geldt dat er minimaal een woonkamer nodig is + 1 slaapkamer voor de volwassene(n). Er wordt aangenomen dat een paar voor zichzelf één slaapkamer nodig heeft. - Voor elke 2 kinderen is één slaapkamer nodig. Hoewel ook hier geldt dat twee kinderen op één slaapkamer geen ideale situatie is, is het ook geen onoverkomelijke situatie. Dit leidt tot de minimumnormen uit figuur Figuur Voorbeelden van bezettingsnormen (SUWR, n.d.; Utrecht, 215) 66 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

67 % dat in 1-kamerwoning woont Bezetting 1 kamerwoningen (Percentage geeft aan hoeveel procent Leeftijd (Percentage geeft aan hoeveel procent van de eenpersoons huishoudens uit de leeftijdgroep in 1-kamerwoningen wordt bezet door leeftijdsgroep) een 1-kamerwoning woont) <3 8% 3% % 4% 66+ 3% 1% Figuur Eenpersoonshuishoudens in 1-kamerwoningen. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huishoudtype Minimumnorm Landelijk % dat nu kleiner woont 1 Eenpersoons 1 % 2 Ouder + Kind 3 3% Paar 2 2% 3 Ouder + Kinderen 3 % Paar + Kind 3 4% 4 Ouder + Kinderen 4 1% Paar + Kinderen 3 2% 5 Paar + Kinderen 4 11% Gewenste situatie Je kunt woonbehoeften lezen als wat wenst men als woning? en wat heeft men redelijkerwijs nodig als woning? (wat dus nadrukkelijk een andere vraag is dan wat heeft men minimaal nodig als woning? ). Wanneer je woonbehoeften interpreteert als de eerste optie, loop je direct tegen een probleem aan: hoe realistisch zijn mensen als ze hun woonwensen uitspreken? Vaak wordt gezegd dat iedereen het liefst met de voordeur op De Dam in Amsterdam wil staan, maar wel een tuin met wijds uitzicht over het platte land wil hebben. Wanneer je de woonwensen van huishoudens gaat onderzoeken en daar uit concludeert wat verschillende huishoudtypes aan woonruimte nodig hebben, maak je mogelijk een irreële schatting. Een andere manier om naar reële woonbehoeften te kijken, is door te kijken waar verschillende huishoudens op dit moment wonen. Het is dan wel noodzakelijk om naar huishoudens te kijken die recent verhuisd zijn. Anders is de match tussen het aantal personen en het aantal kamers mogelijk niet meer actueel. In figuur is te zien hoe verschillende huishoudens wonen. Hierbij is gefilterd op huishoudens die de afgelopen 2 jaar naar een sociale huurwoning zijn verhuisd. In figuur zijn deze gegevens samengevat en naast de minimumnormen gelegd. Wat opvalt, is dat bij vrijwel elk huishouden de minimumnorm gelijk is aan de lage wensnorm. Uitzonderingen zijn: eenpersoonshuishoudens (Dat is te verklaren door een gebrek aan 1- en 2-kamer woningen, zie figuur 4.4.1), paren en ouders met 2 kinderen. Zij wonen allen nu iets groter dan de minimumnorm. Figuur Minimumnormen voor verschillende huishoudsamenstellingen (Deels bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huishoudtype Landelijk % dat Landelijk % dat Landelijk % dat in Minimumnornorm Wens- kleiner woont dan nu in laagste laagste wensnorm minimumnorm wensnorm woont of groter woont 1 Eenpersoons 1 % % 81% 2 Ouder + Kind 3 3% % 97% Paar 2 2% % 83% 3 Ouder + Kinderen 3 % % 1% Paar + Kind 3 4% % 96% 4 Ouder + Kinderen 4 1% % 99% Paar + Kinderen 3 2% % 86% 5 Paar + Kinderen 4 11% 4-5 6% 89% Figuur Minimumnormen voor verschillende huishoudsamenstellingen (Deels bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Huishoudens Woningen Totaal 1 persoons vs. 1-2 kamers persoons vs. 3 kamers persoons vs 4 kamers persoons vs 5+ kamers Figuur Aantal huishoudens vs. aantal woningen (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 67

68 Sociale sector versus andere sectoren In hoeverre komt de woonsituatie van huishoudens in de sociale sector overeen met huishoudens in andere sectoren? Daarvoor zijn bovenstaande gegevens vergeleken met: - Mensen die de afgelopen twee jaar naar een particuliere huurwoning zijn verhuisd - Mensen die de afgelopen twee jaar vanuit een sociale huurwoning naar een particuliere huurwoning zijn verhuisd - Mensen die de afgelopen twee jaar naar een koopwoning zijn verhuisd - Mensen die de afgelopen twee jaar vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning zijn verhuisd De resultaten staan in grafieken in figuren Een aantal zaken die opvallen: - Over het algemeen ligt de woonwens iets hoger dan het huidig aantal kamers. Op zich niet gek, men zal over het algemeen liever wat groter willen wonen dan kleiner, wanneer de vraag hoeveel kamers zou je het liefst willen zonder verdere context of beperkingen wordt gesteld. - Het verschil in aantal kamers tussen de socialeen particuliere huursector is zeer klein. Eigenlijk wonen alleen éénoudergezinnen met twee of drie kinderen in de particuliere sector een stuk groter (,7-1 kamer) dan in de sociale huursector. - Tussen huur en koop is over het algemeen een iets groter gat tussen het aantal kamers waarin huishoudens wonen, maar dat is te verklaren doordat mensen die gaan kopen ook meer te besteden hebben en groter willen en kunnen wonen. Bovendien zijn de prijs- kwaliteitverhoudingen in de koopsector relatief gunstig (Gualthérie van Weezel & Kooistra, 213). Conclusie De deelvraag van deze paragraaf was: Hoeveel woonruimte hebben huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling redelijkerwijs nodig?. Uit de analyses kan een aantal zaken worden geconcludeerd: - De sterkte relatie tussen huishouden en woonruimte is: huishoudsamenstelling naar aantal personen versus aantal kamers. - De term redelijkerwijs is op twee manieren gedefinieerd: (1) Wanneer je als huishouden minimaal het aantal kamers hebt conform de minimumnorm, woon je niet te klein; (2) Wanneer je als huishouden minimaal het aantal kamers hebt conform de wensnorm, woon je normaal. - Bij de meeste huishoudtypes komt de minimumnorm overeen met de laagste wensnorm. Veel huishoudens wonen echter in de hoogste wensnorm (of groter). - Huishoudens in de sociale huursector wonen niet significant anders dan huishoudens in de particuliere huursector. Voor het vervolg van dit onderzoek worden, zoals eerder aangegeven, de minimumnormen en de wensnormen uit figuur gebruikt. In paragraaf 4.5 wordt nader in gegaan op de huidige problematiek op basis van de gestelde normen in paragraaf 4.3 (betaalbaarheid) en deze paragraaf. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van de minimumnormen. In paragraaf 4.6 wordt nader gekeken naar de differentiatie van de grenzen. Daarin staat meer dan in paragraaf 4.5 de reële woning centraal, wat toch wel wat meer is dan de minimumwoning. Over de manier waarop de wensnormen hierbij gebruikt gaan worden, wordt in paragraaf 4.5 nader ingegaan. 4.5 Huidige situatie: Huishoudens die te duur of te klein wonen In de probleemanalyse en paragraaf 4.1 en 4.2 is een aantal problemen naar voren gekomen die een relatie hebben met de toewijzing van sociale huurwoningen. Daarbij is nadrukkelijk de positie van middeninkomens naar voren gekomen. Ze vallen tussen wal en schip, omdat ze door de toewijzingsregels die zijn opgesteld onder invloed van de Europese Commissie niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en er beperkte mogelijkheden voor koopwoningen zijn. Deze problematiek is echter mede afhankelijk van de huishoudgrootte. Uit een aantal rapporten kwam naar voren dat de inkomensgrens en wellicht ook andere grenzen meer gedifferentieerd zouden moeten worden naar huishoudgrootte. In paragrafen 4.3 en 4.4 is onderzocht welke huurprijzen voor verschillende huishoudens bij verschillende inkomens betaalbaar zijn, en welke woningen qua grootte passend zijn voor verschillende huishoudens. Paragrafen 4.6 en 4.7 gaan in op de differentiatie van de grenzen en de gevolgen voor de vraag-aanbodverhouding. Deze paragraaf is vooral bedoeld om, op basis van de gegevens onderzocht in paragrafen 4.3 en 4.4, een nader beeld te krijgen van de problemen bij middeninkomens, en om te achterhalen of een differentiatie van de inkomensgrens en andere 68 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

69 3,5 Figuur , 2,5 2, 1,5 1,,5 Soc. Huur > Koop Allen > Koop Soc. Huur > Huur Allen > Huur Soc. Huur Wens Gemiddeld aantal kamers bij eenpersoonshuishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213), Eenpersoons huishouden > Soc. Huur 5 Figuur Soc. Huur > Koop Gemiddeld aantal kamers bij tweeper- 3 2 Allen > Koop Soc. Huur > Huur Allen > Huur soonshuishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd. (Bewerkt naar: 1 Soc. Huur Wens Ministerie van BZK & CBS, 213) 1 volw. + 1 kind Paar > Soc. Huur Soc. Huur > Koop Allen > Koop Soc. Huur > Huur Allen > Huur Soc. Huur Wens Figuur Gemiddeld aantal kamers bij driepersoonshuishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) 1 volw. + 2 kinderen Paar + 1 kind > Soc. Huur Soc. Huur > Koop Allen > Koop Soc. Huur > Huur Allen > Huur Soc. Huur Wens Figuur Gemiddeld aantal kamers bij vierpersoonshuishoudens die de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) 1 volw. + 3 kinderen Paar + 2 kinderen > Soc. Huur Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 69

70 grenzen daarvoor een nuttige oplossing zou kunnen zijn. De deelvraag die centraal staat is: Hoe verhouden het budget voor woonuitgaven en de (minimale) woonbehoefte van verschillende huishoudsamenstellingen zich tot elkaar en tot welke problemen leidt dit op dit moment in de vraag- en aanbodverhoudingen? Vier representatieve regio s De Nederlandse woningmarkt verschilt per regio. Landelijk gezien is er wellicht voldoende aanbod van particuliere woningen voor de groep die nu net buiten de sector valt. Wanneer je dan als huishouden in een gebied wil gaan wonen waar de vraag het aanbod overstijgt, is de consequentie dat je wat meer voor een woning moet betalen. Er is immers goedkoper aanbod elders. Mensen kiezen echter niet altijd helemaal vrijwillig voor een bepaalde regio. De aanwezigheid van werkgelegenheid, sociale contacten of familie kan een goede reden zijn om in een bepaalde regio te willen wonen. Om de regionale verschillen inzichtelijk te maken zowel wat betreft de huidige situatie als de situatie nadat (denkbeeldig) de toewijzingsgrenzen zijn gedifferentieerd naar huishoudsamenstelling wordt in vier representatieve regio s naar de vraag- en aanbodverhouding gekeken. De uitgangspunten daarbij zijn: - De geselecteerde regio s variëren wat betreft stedelijkheid; - De geselecteerde regio s variëren wat betreft het woningaanbod en schaarste zoals dat in het rapport Tussen wal en schip (Kromhout et al., 21) naar voren is gekomen. In dit rapport is namelijk specifiek naar middeninkomens gekeken. - Er zijn voldoende gegevens beschikbaar in WoON 212. Hoe hoger het aantal gegeven, hoe groter de betrouwbaarheid van de uitkomsten. - Indien mogelijk/redelijk worden regio s met elkaar gecombineerd. Dit leidt tot meer gegevens en bovendien verhuizen mensen niet strikt binnen één COROP-regio. In figuur zijn de belangrijkste uitkomsten te zien van het rapport Tussen wal en schip. In figuur zijn de 4 COROP-regio s gesorteerd op aantal respondenten in het WoON 212. Ook is daarin aangegeven hoe stedelijk de regio s zijn en hoe het gesteld is met de woning schaarste (NB: dit is de totale schaarste, niet specifiek gericht op middeninkomens zoals in het rapport Tussen wal en schip ). Op basis van deze gegevens zijn de volgende vier regio s geselecteerd die bestaan uit één of twee COROP-regio s: Utrecht: Deze regio is aan te merken als stedelijk en kent bovendien schaarste volgens het WoON. In het rapport Tussen wal en schip is tevens gevonden dat de schaarste voor de middengroep ook groot is. De regio wordt in WoON 212 oversampled. Op zich zou Groot-Amsterdam ook in aanmerking komen. De woningmarkt in Amsterdam kent echter een hoop specifieke kenmerken. Daarom is deze regio minder representatief dan Utrecht. Veluwe/Arnhem-Nijmegen: (Hierna: Arnhem e.o.). Van beide regio s zijn veel gegevens beschikbaar, wat leidt tot een representatieve Figuur Percentage koopaanbod tot 13. vanaf 3 m2 (links) en Percentage huurwoningen tot 461 euro vanaf 3 m2 (Kromhout et al., 21, p ) 7 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten

71 analyse. De regio s liggen naast elkaar. Beide zijn ze matig-stedelijk, waardoor ze kunnen worden geselecteerd voor de niet/matig-stedelijk variant. In de regio Veluwe is volgens het WoON schaarste. In de regio Arnhem/Nijmegen niet, maar volgens het rapport Tussen wal en schip, is er in deze regio schaarste voor de middeninkomens. Agglomeratie s-gravenhage / Groot- Rijnmond: (Hierna: Den Haag / Rotterdam). Van beide regio s zijn veel gegevens beschikbaar, wat leidt tot een representatieve analyse. Deze regio s liggen naast elkaar. Beide regio s zijn aan te merken als stedelijk en kennen bovendien weinig schaarste volgens het WoON. In het rapport Tussen wal en schip is gevonden dat de schaarste onder koopwoningen voor de middengroep ook beperkt is. Onder de huurwoningen is de schaarste wel groot, maar dit is zo in vrijwel alle regio s. De regio s waarvoor dit niet het geval is, zijn aanzienlijk minder gegevens beschikbaar. Zeeuwsch-Vlaanderen/Overig-Zeeland: (Hierna: Zeeland). Beide regio s zijn niet/weinig stedelijk, waardoor ze kunnen worden geselecteerd voor Niet/Matig-stedelijk. In beide regio s is volgens het WoON geen sprake van schaarste. Uit het rapport Tussen wal en schip komt dat met name in Zeeuws-Vlaanderen weinig schaarste is voor middeninkomens. Hoewel deze schaarste in de regio Overig-Zeeland groter is, is de schaarste voor met name koopwoningen beperkt. Omdat het aantal gegevens van Zeeuwsch-Vlaanderen beperkt is, en er voor de regio Overig-Zeeland meer gegevens beschikbaar zijn, is er voor gekozen deze regio s samen te selecteren voor weinig schaarste. Bovendien is Zeeuwsch-Vlaanderen aangemerkt als krimpregio (Rijksoverheid, n.d.). Regio Respondenten (WoON12) Oversampling (WoON12) Stedelijkheid (WoON12) Groot-Rijnmond 6116 X (Zeer) sterk Arnhem/Nijmegen 5842 X Matig Schaarste (WoON12) Veluwe 5668 X Matig Ja Agglomeratie s-gravenhage 592 X (Zeer) sterk Groot-Amsterdam 319 (Zeer) sterk Ja West-Noord-Brabant 368 X Matig Utrecht 337 (Zeer) sterk Ja Noord-Overijssel 2493 X Matig Overig Zeeland 2281 X Niet/Weinig Delft en Westland 1786 X (Zeer) sterk Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 1744 X (Zeer) sterk Ja Zuidoost-Noord-Brabant 1732 Matig Ja Zuid-Limburg 1682 Matig Twente 144 Matig Noordoost-Noord-Brabant 1265 Matig Ja Oost-Zuid-Holland 136 X Matig Flevoland 124 Matig Overig Groningen 942 (Zeer) sterk Midden-Noord-Brabant 94 (Zeer) sterk Achterhoek 869 Niet/Weinig Zuidoost-Zuid-Holland 788 Matig Kop van Noord-Holland 699 Niet/Weinig Noord-Friesland 691 Niet/Weinig Noord-Limburg 662 Niet/Weinig Zeeuwsch-Vlaanderen 68 X Niet/Weinig Zaanstreek 581 X (Zeer) sterk Alkmaar en omgeving 55 Matig Ja Midden-Limburg 486 Niet/Weinig Zuidwest-Gelderland 478 Niet/Weinig Ja Het Gooi en Vechtstreek 477 (Zeer) sterk Ja Agglomeratie Haarlem 432 (Zeer) sterk Ja Noord-Drenthe 416 Niet/Weinig Zuidoost-Friesland 411 Niet/Weinig IJmond 357 (Zeer) sterk Zuidoost-Drenthe 352 Niet/Weinig Zuidwest-Overijssel 337 Matig Zuidwest-Drenthe 275 Niet/Weinig Oost-Groningen 273 Niet/Weinig Zuidwest-Friesland 215 Niet/Weinig Delfzijl en omgeving 111 Niet/Weinig Figuur COROP-regio s, gesorteerd op aantal respondenten in WoON 212, inclusief oversampling in WoON 212, stedelijkheid en schaarste. (Bewerkt naar: Ministerie van BZK & CBS, 213) Ongelijke gevallen ongelijk behandeld - Afstudeerscriptie Bob Witjes 71

72 Figuur Samenvatting regioselectie (Eigen ill.) Schaarste Arnhem e.o. Utrecht Stedelijk Niet/Matig-Stedelijk Rotterdam / Den Haag Zeeland Weinig schaarste Kader - Aanpassing variabelen Voordat de analyse gedaan kan worden, zullen een aantal variabelen worden aangepast ten opzichte van de originele variabele in het WoON. Hier wordt daar kort op ingegaan, in Bijlage III wordt uitgebreider toegelicht hoe de variabelen zijn aangepast. Allereerst zal variabele HWEEGWON worden aangepast. Er zijn een aantal opvallende gevallen. Enerzijds zijn dit éénpersoonshuishoudens die in een relatief grote woning wonen (bijv. 4-5 kamers) voor relatief weinig huur (bijv. 25 euro). Anderzijds zijn er grotere huishoudens (bijv. 4 personen) die op zich qua grootte passend wonen (bijv. 5 kamer), maar ook erg weinig huur betalen (bijv. 25 euro). Dit zijn vermoedelijk studenten of andere groepen (zoals starters) die met een aantal individuen een woning huren, maar allemaal een losse kamerprijs betalen. Daarom worden woningen met méér dan 3 kamers én een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens eruit gefilterd tot variabele HWEEGWON_Corr. Ten tweede wordt voor een deel van de huishoudens de kale huurprijs geschat. Met name bij vrije sector huurwoningen ontbreekt de variabele khuurii nog al eens: afhankelijk van de regio in 12%-46% van de gevallen. Dit heeft behoorlijke invloed op de resultaten. De variabele khuurii wordt opgebouwd uit verschillende andere variabelen. Bij de bruto huur wordt eventueel ontvangen huurtoeslag opgesteld (indien dit bij de bruto huur niet is meegerekend) en bijkomende kosten, zoals kosten voor elektriciteit, worden er vanaf getrokken (Janssen, 213; Janssen, 215). Met name deze laatste kosten zijn vaak onbekend, wanneer ook khuurii onbekend is. Door deze kosten te schatten, wordt de khuurii geschat: khuurii_geschat Voor de woonlasten van eigenaar-bewoners wordt bkoop gebruikt. Echter, bij de berekening van het budget wat verschillende huishoudens hebben voor woonlasten (paragraaf 4.3) is uitgegaan van beperkte uitgaven voor onderhoud. Bij koopwoningen zijn deze uitgaven hoger (Blijie & Gopal, 215, p.19). Afhankelijk van het inkomen en de huishoudsamenstelling, liggen deze kosten volgen het NIBUD (212a) zo n 1 euro hoger dan bij huurders. Daarom wordt bij bkoop 1 euro extra in rekening gebracht voor het onderhoud: bkoop_onderhoud. Ten slotte wordt ook de variabele BESTINKH aangepast. In Bijlage III wordt hierop uitgebreid ingegaan. De kern van het probleem, is dat bij de inkomensgrens het inkomen van kinderen niet wordt meegenomen. Bij BESTINKH is het inkomen van kinderen echter wel meegerekend. Dit betekent dat huishoudens onterecht een hoger inkomen wordt toebedeeld en dat deze huishoudens dus mogelijk onterecht niet tot de doelgroep worden gerekend. In variabele BESTINK_KIND wordt het inkomen van kinderen eraf gehaald. 72 Hoofdstuk 4: Analyse en Resultaten