Scheidingsvoorstel Woonlinie

Transcriptie

1 Scheidingsvoorstel Woonlinie (Versie V9)

2 INHOUDSOPGAVE 1. Bestuursverklaring en managementsamenvatting 2 2. Aanleiding 4 3. Ondernemingsstrategie & Governance 5 4. Volkshuisvestelijke doelstellingen Huurbeleid Huidige portefeuille + transformatie = wensportefeuille 15 a. Consequenties voor DAEB-portefeuille woningen ` 16 b. Consequenties voor Niet-DAEB-portefeuille woningen 16 c. Consequenties voor overig bezit Keuze variant scheiding en motieven Zienswijze WSW/Gemeenten/Huurdersorganisatie en reactie Woonlinie Gevolgen keuze voor organisatie van Woonlinie 20 a. Organisatorische consequenties 20 b. Personele consequenties (incl. OR-standpunt) Financiële doorrekening Conclusies 25 Bijlagen a. Uitgangspunten b. Zienswijze gemeenten en huurdersorganisatie c. Organisatieschema d. Woningmarktonderzoek van Rigo e. Overzicht Niet-DAEB f. Financieringsplan g. Projectenoverzicht h. Prestatieafspraken i. Borgbaarheidsverklaring 1

3 1. Bestuursverklaring en managementsamenvatting Bestuursverklaring Een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woningwet is de verplichting om sociale activiteiten (zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang) en commerciële activiteiten (Niet- DAEB) van elkaar te scheiden. Voor 1 januari 2017 moet Woonlinie een ontwerp-scheidingsvoorstel DAEB en Niet-DAEB indienen bij haar Toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties. Gemeenten en huurders hebben de mogelijkheid een zienswijze te geven op de keuze van de scheidingsvariant en op de eventuele overheveling van DAEB-bezit naar Niet-DAEB. Woonlinie is voornemens te kiezen voor: 1. Een administratieve scheiding van DAEB en Niet-DAEB Wij maken deze keuze vanuit de overtuiging dat we hiermee de volkshuisvesting in onze gemeenten en onze doelgroepen het beste kunnen bedienen. We realiseren de wettelijke verplichte scheiding tegen zo laag mogelijke kosten en met behoud van het volledig maatschappelijk kapitaal ten dienste van onze gemeenten, huurders en eigen ambities. Vanzelfsprekend passen deze keuzes binnen de gemaakte prestatieafspraken. De administratieve scheiding betekent in praktische zin dat wij in onze (financiële) administratie Niet-DAEB scheiden van DAEB. Hierdoor kunnen we beide delen apart rapporteren en aan de wettelijke verplichtingen voldoen, maar verandert er voor de buitenwereld relatief weinig. Een nadere onderbouwing is in dit ontwerp-scheidingsvoorstel opgenomen. Het bestuur van Woonlinie verklaart dat het scheidingsvoorstel naar waarheid is ingevuld en dat daarbij het beoordelingskader zoals gepubliceerd door de Autoriteit woningcorporaties op 31 mei in acht is genomen. 2

4 Managementsamenvatting Met de invoering van de Woningwet verandert er in de samenwerking tussen Woonlinie enerzijds en huurdersorganisaties en gemeenten anderzijds, inhoudelijk niet zo veel. Wel zullen meer zaken geformaliseerd moeten worden. Het bod, de prestatieafspraken en ook dit document zijn daar voorbeelden van. Een andere belangrijke wettelijke wijziging betreft het passend toewijzen: 95% van de huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komt, moet worden gehuisvest in de goedkoopste woningen, onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen. Woonlinie denkt, op basis van onderzoek door Rigo, dat de omvang van de doelgroep in de komende 10 jaar met 10% zal toenemen. Om voor de doelgroep acceptabele slaagkansen te behouden, zal het aantal woningen van Woonlinie in de komende jaren worden uitgebreid van circa naar circa in Het streven van Woonlinie is om 90% van die woningen bereikbaar te houden voor huishoudens die een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Deze doelstelling betekent dat Woonlinie maatregelen zal nemen die bestaan uit nieuwbouw, beperkte sloop, beperkte verkoop en aanpassing van huren en huurprijsklassen, in nauwe afstemming met huurdersorganisaties en gemeenten. De financiële uitgangspositie van Woonlinie is goed. De voorgestelde maatregelen betekenen een verslechtering van de financiële kengetallen, zonder dat de financiële continuïteit in de komende 10 jaar in gevaar komt. Het vastgoed dat nodig is voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zijn overwegend woningen en maatschappelijk vastgoed. De scheiding tussen DAEB en Niet-DAEB die in dit document wordt toegelicht, draagt bij aan bovengenoemde doelstelling. Slechts een klein deel van de woningen van Woonlinie (97 woningen) wordt als Niet-DAEB gecategoriseerd. Het gaat dan om woningen met een hoge WOZ-waarde en een groot woonoppervlak, die niet direct nodig zijn voor onze primaire taak. Zo zijn bijvoorbeeld alle appartementen in complexen waarvoor een medische indicatie noodzakelijk is, per definitie DAEB. Van de 97 woningen die als Niet-DAEB worden gekwalificeerd, hebben 42 woningen momenteel een huurprijs < 710,68. Dit zijn de volgende woningen. Straatnaam Aantal Won. Gemiddelde WOZ Gemiddelde WWS-punten Gemiddelde Maximale huur Gemiddelde Huurprijs dec 2015 Totaal AALBURG Totaal WERKENDAM Totaal WOUDRICHEM Totaal ZALTBOMMEL Totaal WOONLINIE Bovengenoemde woningen worden dus aan de huidige DAEB-voorraad onttrokken. Hier staat tegenover dat per 1 december woningen (waaronder 34 Niet-DAEBwoningen) van Niet-DAEB naar DAEB zullen gaan, waarmee de huurprijs van deze woningen onder de liberalisatie-grens komt te liggen. Naast woningen onder de liberalisatiegrens behoort ook het maatschappelijk vastgoed tot de DAEB-voorraad. Andere vormen van vastgoed (zoals garages en bedrijfsmatig vastgoed zoals winkels) zijn Niet-DAEB. De Woningwet betekent voor de organisatie van Woonlinie ook een scheiding van activiteiten. Woonlinie mag als zogenoemde Toegelaten Instelling (TI) geen commerciële activiteiten meer uitvoeren die ook door de markt kunnen worden opgepakt, anders dan na een markttoets. Woonlinie zal deze commerciële activiteiten voortaan laten uitvoeren door Bouwlinie, een 100% deelneming van Woonlinie. De Woningwet geeft hiervoor de ruimte, indien en voor zover deze commerciële activiteiten in voldoende mate bijdragen aan het financiële rendement van Woonlinie. 3

5 2. Aanleiding De directe aanleiding voor deze notitie is de in de Woningwet vervatte verplichting om de activiteiten van woningcorporaties te scheiden in activiteiten voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (hierna te noemen DAEB) en activiteiten die dat niet zijn (hierna te noemen Niet-DAEB). De reden dat deze verplichting in de wet is opgenomen, is dat woningcorporaties hybride organisaties zijn die zowel wettelijke (niet commerciële) taken als commerciële activiteiten uitvoeren. Woningcorporaties zijn private instellingen die een publieke taak uitvoeren, maar vaak ook andere activiteiten uitvoeren. Omdat de achtervangpositie van de overheid bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kwalificeert als een vorm van staatssteun verplicht de Woningwet een scheiding tussen DAEB en Niet-DAEB. De indirecte aanleiding voor de verplichte scheiding is echter minstens zo interessant. De overheid is van mening dat de voorraad sociale woningen in Nederland te groot is en dat er te veel mensen met een te hoog inkomen wonen in een te goedkope woning. Citaat uit de website van Minister Blok van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst Het beleid van de rijksoverheid is er op gericht om mensen met hogere inkomens te laten doorstromen naar een koop- of een dure huurwoning. Bovendien valt uit het citaat af te leiden dat er een half miljoen te veel sociale huurwoningen zouden zijn. Op een aantal van 2,4 miljoen woningen van woningcorporaties is de verwachting dat de voorraad sociale woningen circa 20% kleiner kan (0,5 miljoen woningen). Een andere aanleiding voor de Woningwet vormen de gebeurtenissen in de sector van de afgelopen jaren en de parlementaire enquête als gevolg hiervan. Duidelijk is geworden dat de legitimatie van corporaties en het toezicht op het uitvoeren van activiteiten versterking c.q. verbetering nodig hadden. In deze notitie wordt op deze onderwerpen ingegaan, waar het betrekking heeft op het scheiden van activiteiten. Vanuit Woonlinie beredeneerd zou er geen scheiding van activiteiten in DAEB en Niet-DAEB nodig zijn geweest. In de afgelopen jaren heeft Woonlinie laten zien dat het goed in staat is gebleken om de combinatie van sociale taken en commerciële activiteiten uit te voeren. Want Woonlinie staat er goed voor. Zowel op financieel en organisatorisch vlak, als in maatschappelijke zin. De relaties met huurdersverenigingen en gemeenten zijn gebaseerd op wederzijds respect en gefundeerd op overleg en vertrouwen. Goed beschouwd heeft het invoeren van de Woningwet voor Woonlinie en haar natuurlijke samenwerkingspartners (gemeenten en huurdersorganisaties) weinig gevolgen. De relatie tussen gemeenten en huurdersorganisaties is al (grotendeels) zoals de wetgever het bedoelt. Woonlinie moet echter, ook formeel, aan alle bepalingen (gaan) voldoen zoals die in de Woningwet zijn opgenomen. Dit betekent meer formalisering. Daarvoor zijn (vaak al eerder) keuzes gemaakt, die we in dit document onderbouwen. De doelstelling van Woonlinie blijft: Op een adequate manier zorgen voor de huisvesting van de doelgroep die niet zelfstandig in haar huisvestingsbehoefte kan voorzien. 4

6 3. Ondernemingsstrategie & Governance Woonlinie is een corporatie met ruim woningen. Zij is actief in de vier gemeenten Aalburg, Werkendam, Woudrichem en Zaltbommel en ondersteunt, samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de lokale woningstichtingen in Caribisch Nederland (CN). Alle activiteiten die Woonlinie ontplooit, zijn een direct uitvloeisel van de volgende gedragen visie: Visie Woningen en de fysieke omgeving bepalen goed wonen. Het huis zelf, de inrichting en daarbuiten: van het eigen stoepje en de straat en buurt, tot kern- & gemeente-niveau. Wonen is meer dan een product. Emotie telt en maakt wonen op en top persoonlijk! Mensen zijn daarom onze inspiratiebron, en onze bestaansbron. Woonlinie is er voor de mensen, maar vooral ook samen met de mensen. Juist ook voor de groep mensen die gewoon willen wonen en minder te besteden hebben aan hun woning, laat staan aan hun woonbeleving. Deze interactie vraagt om betrokken medewerkers. Omdat we onszelf allemaal ergens thuis willen voelen, weten we uit ervaring dat beleving bovenaan staat. Om dit te realiseren, komen we het verst met de juiste mix van bevlogenheid en professionaliteit in onze werkwijze. Veelvuldig komen we achter de voordeur. Woonlinie kent haar klanten en andersom. Identiteit Woonlinie is een deskundige organisatie met persoonlijk betrokken werknemers, die in al haar denken en doen klant-, markt- en maatschappijgericht is. Woonlinie onderscheidt zich in haar specialisme in wonen en voegt altijd waarde toe. Zo bindt en verbindt zij op vanzelfsprekende wijze doelgroepen en partners. Brede aanpak Woonlinie gaat bij haar ondernemingsstrategie uit van een brede volkshuisvestelijke aanpak. Onze hoofdopgave ligt bij het realiseren van betaalbare, goede woningen. Goed Wonen dus. Het krachtenveld waarbinnen Woonlinie opereert, daagt ons uit om Slim te Organiseren en onze middelen zo Verantwoord mogelijk te Investeren. Goed Wonen Het realiseren van betaalbare, goede woningen kan niet zonder dat de doelgroepen (actieve woningzoekenden) goed worden gemonitord en er wordt zo goed mogelijk rekening gehouden met de zittende huurders. Bij het strategisch voorraadbeleid worden de volgende aspecten (in volgorde van belangrijkheid) meegenomen: 1. Betaalbaarheid Kan de doelgroep de huur betalen? 2. Beschikbaarheid Hebben woningzoekenden een faire slaagkans? a. Geografisch b. Type woning c. Tijd 3. Kwaliteit Staat de kwaliteit van de woning in verhouding tot de prijs? 4. Leefbaarheid Zijn veiligheid, sociaal beheer en voorzieningen voldoende? Huidige portefeuille Uitgangspunt van beleid is de huidige woningvoorraad. Eind 2015 was het woningbezit van Woonlinie als volgt opgebouwd: Goedkoop Bereikbaar Duur tot hth Vrije sector Aantal woongelegenheden Woonlinie (< 403) (< 618) (< 710) (> 710) Totaal Aalburg Saba Werkendam Woudrichem Zaltbommel Totaal In % van totaal 19% 62% 16% 3% 5

7 De meeste woningen (> 80%) van Woonlinie zijn bereikbaar voor de primaire doelgroep. Ongeveer 75% van de woningen zijn grondgebonden woningen, 25% zijn appartementen. Overigens heeft Woonlinie ook nog 178 overige woongelegenheden, doorgaans verhuurd aan zorginstellingen. Analyse doelgroep : Passend toewijzen De huurders van Woonlinie zijn honkvast; het aantal verhuizingen (mutatiegraad) is laag, zo n 5 tot 6% gemiddeld. De huur die zittende huurders betalen is doorgaans lager dan de huur die nieuwe huurders betalen. Die nieuwe huur wordt ook wel streefhuur genoemd. Woonlinie streeft er naar het grootste deel van haar voorraad betaalbaar te houden. Dat wil zeggen dat circa 80% een (streef)huurprijs heeft die passend is voor een 1 tot 2 persoonshuishouden die afhankelijk is van huurtoeslag. Nog eens 10% is passend voor een 3+ huishouden dat afhankelijk is van huurtoeslag. Dit betekent dat 90% van de woningen van Woonlinie geschikt is voor de doelgroep die het minst verdient. Van de resterende 10% zou overigens een belangrijk deel ook nog huurtoeslag kunnen krijgen, maar dit kan alleen in uitzonderingsgevallen omdat het volgens de Woningwet als niet-passend moet worden geregistreerd. Woonlinie mag slechts 5% van haar woningtoewijzingen aan de primaire doelgroep niet-passend toewijzen. Verwachte groei sociale huisvesting Vanuit Woongaard (het woningmarktgebied waarin 15 corporaties samenwerken op het gebied van woonruimteverdeling) komt elk kwartaal informatie over de actieve woningzoekenden. Uit deze informatie blijkt dat het aantal woningzoekenden met een laag inkomen (recht op huurtoeslag) tussen de 80% en 90% schommelt. Het merendeel van deze woningzoekenden (ook weer meer dan 80%) heeft een huishoudengrootte van 1 of 2 personen. Recent onderzoek van Rigo (bijlage) toont aan dat het aantal huishoudens dat afhankelijk is van sociale huisvesting in de komende 10 jaar met bijna 10% zal toenemen. Dit betekent, gelet op de woningvoorraad van Woonlinie dat de omvang van de voorraad woningen in 10 jaar zal moeten toenemen van circa naar circa Die groei zou lager kunnen zijn, als minder mensen scheef zouden gaan wonen. Uit tabel 13 in het rapport van Rigo (bijlage d) is dat goed af te lezen. Woonlinie vindt een bepaalde mate van scheefheid overigens juist goed: het gaat segregatie tegen en het zorgt mede voor leefbare kernen. Veranderende samenstelling doelgroepen De samenstelling van de doelgroepen is aan het veranderen: steeds meer kleine huishoudens (door scheidingen, verweduwing, meer alleenstaanden en heel recent ook de toenemende stroom vergunninghouders) doen een beroep op woningcorporaties. Daarnaast krijgen we te maken met meer mensen die intensieve(re) begeleiding behoeven, bijvoorbeeld vanwege dementie of psychische klachten en vergunninghouders waarbij de taalbarrière en de (soms geringe) woonvaardigheden een continu punt van aandacht zijn. Ook bij Woonlinie zijn er scheefhuurders : sommige huishoudens zouden meer huur kunnen betalen, gelet op het inkomen. Woonlinie gaat echter niet uit van inkomensafhankelijke huurverhogingen voor zittende huurders in de komende jaren. Omdat corporaties geen overheid zijn en het principieel onjuist is wanneer private partijen de prijs van hun producten laten afhangen van het inkomen van hun klanten. Bovendien hebben deze klanten nauwelijks keuzevrijheid. Vaak willen of kunnen mensen ook helemaal niet verhuizen, gehecht als ze zijn aan hun straat, hun wijk of hun dorp. Bovendien denkt Woonlinie dat het goed is voor de leefbaarheid om in dorpen, buurten en wijken verschillende huishoudens met verschillende inkomens naast elkaar te laten wonen. Verantwoord investeren Woonlinie zal gaandeweg, in de komende jaren, de huren meer in een goede verhouding met de kwaliteit van de woningen brengen. De technische staat van het woningbezit is goed, terwijl de gemiddelde huur relatief laag is ten opzichte van de maximale huur. Als Woonlinie al haar woningen naar 90% van de maximale huur zou brengen, zou zeker 70% boven de liberalisatiegrens ( 710 prijspeil 2016) uitkomen. Dat is niet wenselijk: Woonlinie is er met name voor de huishoudens met de krappe beurs. In eerste instantie voor mensen die recht hebben op huurtoeslag, maar ook voor de groep die daar net boven zit en weinig alternatieven heeft. 6

8 Slim organiseren Strategisch Voorraadbeleid betekent nadenken over de gewenste voorraad woningen over circa jaar. Die gewenste voorraad kan worden bereikt door nieuwbouw te plegen, te verkopen en soms ook te slopen. Het is niet alleen een kwestie van wat, waar en wanneer ; Het gaat ook over de huurprijs die een leeggekomen woning gaat krijgen en welke woningen gerenoveerd gaan worden. En over de gemiddelde leeftijd van de woningen, want niemand is gebaat bij een verouderende woningvoorraad. Dat bepaalt Woonlinie niet alleen, maar samen met gemeenten en huurdersorganisaties. Woonlinie wil in de komende jaren blijven samenwerken met haar belangrijkste belanghouders, de gemeenten, huurdersorganisaties en de zorginstellingen. Samen, om zo een stevige volkshuisvestelijke basis te behouden voor onze samenleving. Hiertoe worden prestatieafspraken gemaakt. Organisatiestructuur & Governance Woonlinie heeft een ander beeld over de toekomst van de sector dan de minister. Woonlinie heeft het over volkshuisvesting (in brede zin dus), de Minister heeft het liever over sociale huisvesting (het liefst zo beperkt mogelijk). Uiteraard houden we ons aan de wet, dus ook aan de Woningwet. Gelukkig biedt de Woningwet wel enige ruimte voor invulling en interpretatie. Zo mogen Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) geen koopwoningen meer bouwen, tenzij het via een deelneming (zoals een dochter-bv) gaat. Die BV moet dan wel voldoende rendement opleveren. De oude organisatie Woonlinie wordt dan als volgt ingericht: 1. een organisatie die DAEB-activiteiten verricht Woonlinie 2. een organisatieonderdeel dat Niet-DAEB-woningen beheert Woonlinie 3. een organisatieonderdeel dat commerciële activiteiten mag doen Bouwlinie De commerciële activiteiten van Bouwlinie zijn overigens gebonden aan wettelijke beperkingen. De commerciële activiteiten betreffen vooral het verkopen van kavels (al dan niet met plan). Woonlinie denkt hiermee bij te dragen aan gemengde leefbare dorpen, wijken en straten. Woonlinie beschouwt deze activiteiten als het brede terrein van de volkshuisvesting, hoewel dit mogelijk door het ministerie anders kan worden beoordeeld, afhankelijk van wat hierover in de Veegwet I en II hierover komt te staan. Organisatiestructuur Woonlinie heeft 3 verbindingen (Bouwlinie BV, Bouwlinie Sleeuwijk BV en Uithof III CV, zie ook bijlage c). De administratieve scheiding heeft geen gevolgen voor de nevenstructuur van Woonlinie. Overheveling van bezit naar de nevenstructuur is niet aan de orde. De verbonden ondernemingen leveren diensten en voeren activiteiten uit op het gebied van de volkshuisvesting. Daarom blijft de bestaande structuur in stand. 7

9 De Raad van Commissarissen van Woonlinie houdt toezicht op het beleid van het bestuur van Woonlinie en op de gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen voor zover het 100% deelnemingen zijn. De bestuurder treedt op als bestuurder van de verbonden ondernemingen voor zover het 100% deelnemingen zijn. Taken, verantwoordelijkheden en besluitvorming aangaande verbonden ondernemingen zijn geregeld in het reglement raad van commissarissen en het bestuursreglement. Vanaf 1 juli 2015 geldt dat een TI geen ander vermogen mag verschaffen dan het vermogen dat zij tot dat tijdstip aan de verbonden onderneming heeft verschaft. Dat geldt ook voor het stellen van garanties. Woonlinie voldoet hierin aan de bepalingen in de Woningwet. Governance Het aanpassen van statuten en reglementen is uitgevoerd door een jurist van Pontefix en besproken en vastgesteld in de Raad van Commissarissen van Woonlinie (inclusief verbindingen). Het gaat hierbij o.a. om statuten, reglement RvC, reglement Auditcommissie, reglement Selectie- en remuneratiecommissie, bestuursreglement, het reglement van verbindingen, een herziene integriteitscode en klokkenluidersregeling. Al deze stukken passen in een Governance Framework dat eveneens is vastgesteld. Alle actuele governance-documenten worden gepubliceerd op onze website zodra de statuten akkoord zijn bevonden door de Aw. De Woningwet schrijft een heldere scheiding van de DAEB en Niet-DAEB activiteiten voor. Woonlinie past haar interne organisatie aan op de voorschriften uit de wet. Dit heeft zijn weerslag op onder andere de begroting, jaarverslaglegging, managementrapportages, maar ook de registratie van de werkzaamheden. De financiële administratie wordt aangepast om de administratieve scheiding vorm te geven. In de beleidsvorming, besluitvorming en (verantwoordings-)rapportages maken we -waar noodzakelijk- onderscheid in DAEB en Niet-DAEB. Beide takken hebben een eigen planningen control-cyclus met gescheiden rapportages en verantwoording. Het onderscheid tussen DAEB en Niet-DAEB komt ook tot uiting in de besluitvorming van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Beide takken worden afzonderlijk door de toezichthouder beoordeeld. Het bestuur van Woonlinie wordt door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aangesproken op het functioneren van beide takken. Keuze voor administratieve scheiding Woonlinie heeft een beperkt deel (97 woningen) van haar woningen geclassificeerd als Niet- DAEB. Deze woningen hebben de volgende kenmerken: Straatnaam Aantal Won. Gemiddelde WOZ Gemiddelde WWS-punten Gemiddelde Maximale huur Gemiddelde Actuele huurprijs Totaal AALBURG Totaal WERKENDAM Totaal WOUDRICHEM Totaal ZALTBOMMEL Totaal WOONLINIE Van de bovengenoemde woningen hebben in 2016 de volgende aantallen woningen een contracthuur < 710,68 : Straatnaam Aantal Won. Gemiddelde WOZ Gemiddelde WWS-punten Gemiddelde Maximale huur Gemiddelde Huurprijs dec 2015 Totaal AALBURG Totaal WERKENDAM Totaal WOUDRICHEM Totaal ZALTBOMMEL Totaal WOONLINIE Bovengenoemde woningen worden dus aan de huidige DAEB-voorraad onttrokken. Hier staat tegenover dat per 1 december woningen (waaronder 34 Niet-DAEBwoningen) van Niet-DAEB naar DAEB zullen gaan, waarmee de huurprijs van deze woningen onder de liberalisatie-grens komt te liggen. Zie hiervoor Bijlage e. Voor het bepalen van DAEB of Niet-DAEB is vooral gekeken naar de WOZ-waarde van de woningen, de grootte van de woningen en de kwaliteit van de woningen. Maar ook naar de verspreiding over de verschillende kernen. En als de collega-corporaties (Woonservice 8

10 Meander en Woningstichting Land van Altena) ook bezit heeft in die kernen, is daar rekening mee gehouden. Woonlinie opteert voor een administratieve scheiding en zal niet in aanmerking komen voor een verlicht regime. Er is geen sprake van juridische splitsing of hybride scheiding. 9

11 4. Volkshuisvestelijke doelstellingen Naast de visie en een beschrijving van onze identiteit, is het meerjarenperspectief van Woonlinie als volgt samen te vatten: Vanuit dit meerjarenperspectief zijn volkshuisvestelijke doelstellingen af te leiden waarbij vooral het gevarieerd aanbod aan woningen en voorzieningen een rol speelt. Volkshuisvestelijke doelen zijn o.a.: 90% van onze woningen is bereikbaar voor huishoudens met huurtoeslag Slaagkans nastreven van 17% 85% groene woningen 80% van huurders is tevreden Dit gevarieerd aanbod aan woningen moet tot uitdrukking komen volgens dezelfde aspecten die bij strategisch voorraadbeleid / assetmanagement een belangrijke rol spelen: 1. Betaalbaarheid; 2. Beschikbaarheid; 3. Kwaliteit; 4. Leefbaarheid. Betaalbaarheid Woonlinie wil een gevarieerd aanbod hebben, in woningtypen en huurprijzen. Daarbij is de huidige woningvoorraad het uitgangspunt. Om een richtsnoer te hebben voor de komende 10 jaar, is onderzoeksbureau Rigo gevraagd om na te gaan welke omvang onze primaire doelgroep heeft in 2026 (zie bijlage). Uit dit onderzoek blijkt dat onze doelgroep in de komende 10 jaar met 10% toeneemt. Dat beeld wijkt licht af van de uitkomsten van (eerdere) andere onderzoeken. Primos 2013 en een recente prognose van de provincie Noord-Brabant gaan uit van een licht afvlakkende groei van het aantal huishoudens dat tot de sociale doelgroep behoort. De uitkomsten van Rigo laten een iets sterkere groei zien, wellicht ook omdat steeds recentere informatie beschikbaar komt. Op basis van dat onderzoek is een streefportefeuille gemaakt, met streefhuren die er voor moeten zorgen dat de primaire doelgroep voldoende keuze heeft de komende jaren. Het is echter wel zo dat in 10 jaar tijd de werkelijkheid anders zal zijn dan de streefportefeuille. Dat komt voornamelijk doordat de mutatiegraad van Woonlinie laag is. Woonlinie heeft veel eengezinswoningen met een lage huur. De huishoudens die deze woningen bewonen zullen lang niet allemaal gaan verhuizen in de komende 10 jaar. De streefaantallen hoeven dus niet allemaal in 2026 zijn behaald. Woonlinie zal in de komende 10 jaar gebruik gaan maken van de mogelijkheden die huursombenadering geeft. Met de per in te voeren huursombenadering kunnen woningen met een hoge kwaliteit en een lage huur, een hogere huurverhoging krijgen dan andere woningen. Dat zal overigens zeer geleidelijk gaan. Op de lange termijn draagt dit bij aan een faire prijs/kwaliteitverhouding. 10

12 De goedkope huurklasse betreft vooral kleine appartementen die bestemd zijn voor starters < 23 jaar, die daardoor recht hebben op huurtoeslag. Betaalbaar 1 zijn de bestaande grondgebonden woningen en appartementen en deze zijn vooral bedoeld voor 1-2 persoonshuishoudens. Betaalbaar 2 zijn juist de wat grotere eengezinswoningen, die ook voor 3+ huishoudens geschikt zijn. De duurdere huurklasse en de vrije sector vormen slechts een klein deel van de voorraad, maar zijn van belang in ons werkgebied, omdat er niet of nauwelijks sprake is van een vrije markt. Overigens zal nog een beperkt aantal grondgebonden woningen beschikbaar blijven in de goedkope klasse, als er in de betreffende kern onvoldoende kleine appartementen beschikbaar zijn. In de komende 10 jaar zal er zeer beperkt sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvinden. Het betreft bestaande sloopplannen die ook al met huurdersorganisaties, gemeenten, bewoners en omwonenden zijn gecommuniceerd. Het huidige verkoopbeleid zal worden aangepast. Niet alleen zal de verkoopvoorraad worden teruggebracht, maar er zullen ook andere woningen worden verkocht. We verwachten dat daardoor het aantal verkopen per jaar zal afnemen. Daarnaast zal het nodige aan nieuwbouw worden gerealiseerd in de komende 10 jaar. Daarover meer in hoofdstuk 6. De streefhuren van de woningen zijn bepaald aan de hand van WOZ-waarde, oppervlakte van de woningen, energetische kwaliteit / bouwjaar en leegwaarde. Woonlinie streef naar een faire huurprijs, waarbij binnen een prijsklasse onderscheid wordt gemaakt naar kwaliteit. Volledigheidshalve dient te worden vermeld dat de stijging naar woningen ook afhangt van economische ontwikkelingen en de werkelijke inkomensontwikkeling van de doelgroep. Indien de huidige scheefheid zou afnemen tot bijvoorbeeld 25%, zou het aantal benodigde woningen in 2026 circa 150 woningen lager kunnen zijn (4.250 dus). Woonlinie gaat hier niet van uit, maar zal de ontwikkeling van de doelgroepen wel scherp blijven monitoren (samen met andere woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties). Beschikbaarheid De beschikbaarheid van de woning is van belang op tenminste een drietal dimensies: geografisch type woning tijd Geografisch Woonlinie heeft als doelstelling om in de kernen waar zij nu actief is, ook actief te blijven. Het is echter wel opvallend dat de regio waar Woonlinie actief is, een behoorlijke aantrekkingskracht schijnt te hebben op huishoudens van buiten de regio, zoals onderstaande tabel laat zien. Deze tabel geeft aan waar de huishoudens die in 2015 op een woning van Woonlinie hebben gereageerd, op dit moment woonachtig zijn. Daarbij komt 56% uit de gemeenten waar Woonlinie niet werkzaam is. Huishoudgrootte woningzoekenden 1 persoon 2 persoon 3+ personen Totaal In % Aalburg % Werkendam % Woudrichem % Zaltbommel % Overige gemeenten binnen Woongaard % Buiten regio % Totaal % In % van totaal 50% 28% 22% 100% Natuurlijk kunnen we vaststellen dat het goed is wanneer andere mensen graag binnen onze gemeenten willen wonen. Vooral wanneer de prijs-/kwaliteitverhouding bij Woonlinie beter is dan bij andere corporaties, kan dit een aanzuigende werking hebben. Woonlinie zal deze ontwikkeling scherp in de gaten moeten blijven houden en daar waar nodig afstemming met andere corporaties plegen. Woonlinie streeft naar een slaagkans van gemiddeld 17%. Woningtype Het merendeel (circa 75%) van de woningen van Woonlinie is een grondgebonden woning, doorgaans een eengezinswoning. Dit sluit niet helemaal aan bij de gedachte dat een belangrijk deel van de huurders en actieve woningzoekenden, juist 1-2 persoonshuishoudens 11

13 zijn. Circa de helft van alle actief woningzoekenden is een eenpersoons huishouden. Dit hoeft natuurlijk niet zo te blijven, maar voor Woonlinie is het duidelijk dat de vraag naar goedkopere en kleinere woningen groot is. Overigens zullen niet alle kleine 1-2 persoonshuishoudens ook zo klein blijven. Een deel van de woningzoekenden (met name de leeftijdscategorie tussen jaar) zoekt waarschijnlijk toch een eengezinswoning, ondanks de huidige huishoudengrootte. Wat verder opvalt bij onderstaande tabellen, is dat slechts weinig ouderen (13%) actief zijn als woningzoekende, terwijl er wel veel staan ingeschreven. Huishoudgrootte woningzoekenden < 23 jaar jaar jaar jaar jaar > 65 jaar Totaal In % Aalburg % Werkendam % Woudrichem % Zaltbommel % Totaal % In % van totaal 7% 43% 18% 13% 6% 13% 100% Tijd Met de dimensie tijd wordt bedoeld dat op een woningmarkt als die waarop Woonlinie actief is, aandacht moet zijn voor de geleidelijkheid. Het is goed voor de woningmarkt wanneer nieuwbouw niet schoksgewijs (in grote aantallen) op de markt komt, maar juist in kleine series. De woningmarkt is gebaat bij geleidelijke transities, met een kans op bijsturing, als uit monitoring blijkt dat dit verstandig is. Juist deze ontwikkelingen zullen met een zekere regelmaat worden besproken met gemeenten en huurdersorganisaties en vormen een wezenlijk onderdeel van prestatieafspraken. Samenvatting beschikbaarheid Het streven van Woonlinie is om de verdeling van de extra benodigde woningen over de verschillende gemeenten ongeveer als volgt te laten zijn: Wensportefefeuille > 2026 Aalburg Werkendam Woudrichem Zaltbommel Totaal Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duur tot htgrens Duur boven htgrens Totaal Huidige voorraad (afgerond) Toename Woonlinie gaat er in haar planning vanuit dat in 2026 circa woningen nodig zijn. De bovenstaande verdeling is niet geheel gebaseerd op een harde planning en kan nog aangepast worden in samenspraak met huurdersverenigingen en gemeenten. Kwaliteit Met kwaliteit wordt in deze notitie vooral de kwaliteit van de woningen bedoeld. De doelstelling van Woonlinie op het gebied van kwaliteit is dat de woningen een kwaliteit hebben die passend is bij de prijs van de woning. Bovendien wil Woonlinie o.a. hier graag de plus van Woonlinie tot uitdrukking laten komen. Woonlinie besteedt veel geld aan onderhoud. Dit blijkt ook uit de benchmark. Daar waar de gemiddelde corporatie circa uitgeeft per woning per jaar is dit bedrag bij Woonlinie aanzienlijk hoger, circa In 2016 is Woonlinie gestart met een conditiemeting. De resultaten daarvan zijn verwerkt in het portefeuilleplan (zie Hfd 6). Verder is het energielabel een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van de woning, ook in het kader van het laag houden van de woonlasten. Een goed geïsoleerd huis kan de bewoner namelijk veel stookkosten besparen. In de toekomst zullen assetmanagement en de conditiemeting de basis vormen voor het onderhoudsplan van de woningen. Ook deze planning zal, op hoofdlijnen, worden besproken met gemeenten en huurdersorganisaties. Met name de huurdersorganisaties hebben daarnaast ook een early warning-functie : op het moment dat Woonlinie ergens structureel in gebreke zou blijven op onderhoudsvlak, zal dit zeker door de betreffende huurders kenbaar worden gemaakt. 12

14 Leefbaarheid In de Woningwet is leefbaarheid een onderwerp dat, ten opzichte van de oude situatie, is beperkt. Zo mogen uitgaven voor leefbaarheid alleen betrekking hebben op de directe omgeving van de huurwoningen. Daarom is bij Woonlinie sponsoring (o.a. van de buurtbus) komen te vervallen. Woonlinie vertaalt leefbaarheid via extra fte (met name sociaal beheer) en extra m2. De extra dienstverlening die Woonlinie doet, is bijvoorbeeld actief buurtbeheer. Dat betekent veelvuldig overleg met wijkraden en bewonerscommissies, maar ook bemiddeling bij burenruzies, tweede-kans-beleid, Woonladder, het stimuleren van welzijnsactiviteiten door het ondersteunen van bewonerscommissies en de voortrekkersrol als het gaat om ketensamenwerking tussen diverse maatschappelijke hulpverleners bij moeilijke dossiers. Daarnaast vindt Woonlinie het belangrijk om ook de middeninkomens te bedienen, bijvoorbeeld door een deel duurdere huurwoningen beschikbaar te houden. Ook de bouw van goedkope koopwoningen draagt bij aan duurzaam leefbare buurten. De extra m2 bestaan vaak uit het faciliteren van ruimten in zorgcomplexen. Dit zijn vaak de ruimten van waaruit zorg kan worden geleverd, maar het kan ook gaan over ontmoetingsruimten om zo eenzaamheid bij ouderen tegen te gaan. Verder kan onder leefbaarheid ook worden begrepen het aanbrengen van achterpadverlichting en het faciliteren van voorzieningen voor huurders (zoals onlangs Juliana s Hofje in Zaltbommel). Last but not least ziet Woonlinie de activiteiten in Caribisch Nederland ook als leefbaarheid. Woonlinie is daar op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken actief op het gebied van de volkshuisvesting. Samen met lokale partijen (overheid en plaatselijke beheerorganisatie) probeert Woonlinie hier een rudimentaire vorm van volkshuisvesting op te zetten. Met name op Saba is het met name de kleinschaligheid die een duurzame en solide exploitatie moeilijk maakt. Desondanks komen we met kleine stapjes ieder jaar weer verder, iets waar alle betrokken partijen met recht op trots op kunnen zijn. 13

15 5. Huurbeleid Het huurbeleid van Woonlinie voor de komende jaren is gebaseerd op inflatie alsmede op het geleidelijk aan in overeenstemming brengen van de huurprijs met de kwaliteit van de woning. Dit gebeurt op de volgende manieren: 1. Huursombenadering 2. Beperkte huurharmonisatie 3. Afstemmen nieuwbouw op wensportefeuille Woningtoewijzingen zullen plaats vinden conform de wettelijke bepalingen daaromtrent. Dat wil zeggen 80% van alle woningen wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot circa Vanaf 2021 moet dit 90% zijn. In het kader van passend toewijzen zullen 95% van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, in woningen worden gehuisvest met een huurprijs tot maximaal Betaalbaar 2. De jaarlijkse huurverhoging zal gebaseerd zijn op inflatie met een beperkte opslag. Hiermee zorgt Woonlinie voor blijvend lage huurlasten. Door middel van de huursombenadering kunnen woningen met een lage WOZ-waarde en een hoge huur, bij de jaarlijkse huurverhoging een huurverhoging krijgen die lager ligt dan inflatie. Woningen met een hoge WOZ-waarde en een lage huur, kunnen een iets hogere huurverhoging krijgen. Voorlopig wordt daarbij nog de WOZ-waarde als kwaliteit aangehouden, op termijn kan de WOZwaarde worden vervangen door de marktwaarde in verhuurde staat. Woonlinie zal ook in de komende jaren geen gebruik maken van de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Bij mutatie zal in beperkte mate huurharmonisatie worden uitgevoerd, binnen de mogelijkheden van de betaalbaarheidsklassen zoals die in Hoofdstuk 4 van deze notitie zijn toegelicht. Verder zal, in tegenstelling tot eerdere jaren, de huurprijs van nieuwbouw beter moeten aansluiten op de prijs-/kwaliteitverhouding van de bestaande voorraad. Om er voor te zorgen dat ook de primaire doelgroep in een nieuwbouwwoning gehuisvest kan worden, is het zaak om die nieuwe woningen kleiner te maken en daarmee goedkoper. Het gaat bij de primaire doelgroep niet alleen om de hoogte van de huur: Woonlinie wil ook bijdragen om de woonlasten laag te houden door te investeren in energetische maatregelen. In 2017 wordt gestart met een pilot om van de verruimde mogelijkheden binnen de Huurprijzenwet m.b.t. energetische maatregelen gebruik te maken. Hiermee kunnen de kapitaallasten van de energetische investeringen deels in de huur worden verwerkt, zonder dat dit gevolgen heeft voor de mogelijkheid om huurtoeslag te verkrijgen. Afhankelijk van de uitkomsten van deze pilot wordt dit wellicht tot standaard verheven. Daarbij heeft Woonlinie tot nu toe alle renovaties van de woningen uitgevoerd zonder huurverhoging voor de zittende huurder. 14

16 6. Huidige portefeuille + transformatie = wensportefeuille Het portefeuilleplan van Woonlinie ziet er als volgt uit: Kenmerk* Categorie Huurklasse Woningtype Energieklasse huidige portefeuille 2015 aandeel % Transitie in aantallen wensportefeuille 2026 aandeel % GK % % Betaalbaar % % Betaalbaar % % Duur % % Vrije sector 118 3% % Totaal % % EGW % % MGW % % Totaal % % Groen (ABC) % % Oranje (DE) % % Rood (FG) % % Totaal % % % % % % Technische Kwaliteit % % conditiescore conform NEN Totaal % % <= % % % % oppervlakteklasse EGW (GBO) % % % % >= % % Totaal % % <=50 m % % m % % m % % Oppervlakteklasse MGW (GBO) m % % >=111 m2 48 5% % Totaal % % Woonzorg woning Goedkoop 0 0% % aantallen Betaalbaar % % Betaalbaar % % Duur % % Vrije sector 43 14% % Totaal % % MOG zorg intra aantal bedden Totaal MOG overig aantal m Totaal BOG aantal m m2 kas 0 m2 Kas Totaal Parkeerplaatsen aantal Totaal Saba aantal Totaal Koopgarant aantal Totaal

17 a. Consequenties voor DAEB-portefeuille woningen Zoals al in Hoofdstuk 3 en 4 aangegeven zal het grootste deel van de huidige woningvoorraad als DAEB-woning worden gecategoriseerd. Woonlinie gaat het aantal DAEBwoningen uitbreiden omdat de omvang van de doelgroep toeneemt. Ook de nieuw te bouwen woningen zullen allemaal in de DAEB-sfeer worden gebouwd. Een belangrijk deel van de transitie vindt plaats binnen de bestaande voorraad, waarbij nog meer het accent komt te liggen op de huurklasse Betaalbaar 1. Duidelijk is de gewenste verschuiving van met name eengezinswoningen in de klasse Goedkoop naar Betaalbaar 1. Deze eengezinswoningen hoeven ook niet in grote getallen beschikbaar te zijn voor jongeren < 23 jaar. Daarnaast wordt de huurklasse Betaalbaar 1 gevuld door verschuivingen van de klasse Betaalbaar 2. Een zeer klein deel verschuift naar Vrije Sector en daarmee Niet-DAEB. Het accent van Woonlinie ligt op het versterken van de klasse Betaalbaar 1. Een ander deel van de transitie komt voort uit het saldo van verkoop, sloop en nieuwbouw, zoals uit onderstaande tabel blijkt. Wensportefefeuille > 2026 Huidige portefeuille Wensportefeuille Door mutatie Sloop Nieuwbouw Verkoop Totaal transitie Verwachting 2026 Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duur tot htgrens Vrije sector Totaal Woonlinie zal slechts een beperkt deel van de voorraad woningen slopen. Het verkoopbeleid zal in 2016 en 2017 wel nader onder de loep worden genomen. Zo zullen de jaarlijkse aantallen die verkocht gaan worden, waarschijnlijk neerwaarts worden bijgesteld. Dit past in het streven van Woonlinie om voor de komende jaren een deel van de woningen die anders bij mutatie zouden worden verkocht, beschikbaar te houden voor exploitatie. Bovengenoemde ontwikkelingen zullen overigens nader worden uitgewerkt in het Strategisch Voorraadbeleid, waar gemeenten en huurdersorganisaties in worden betrokken. Uitgaande van beperkte sloop + beperkte verkoop, bedraagt de nieuwbouwopgave dus : = 525 in de komende 10 jaar. Ofwel ruim 50 woningen per jaar. De verdeling van deze nieuwbouwopgave over de verschillende gemeenten zal nog nader worden uitgewerkt in de prestatieafspraken met de betreffende gemeenten. De huidige prestatieafspraken zijn vermeld in bijlage h. Een lijst van projecten is opgenomen in bijlage g van dit document. Deze planning is voor de komende 5 jaar, maar zal onderwerp zijn van veel besprekingen met gemeenten en huurdersorganisaties. Het is zeker geen spijkerharde planning, maar wel een goede stip op de horizon voor de komende jaren. Belangrijk is ook de verdeling naar energie labels. Woonlinie heeft als doelstelling dat 85% van haar woningbezit tenminste Groen moet zijn (Labels A, B of C) in b. Consequenties voor Niet-DAEB-portefeuille woningen Woonlinie heeft vanuit de huidige portefeuille bij 97 woningen aangegeven dat dit woningen zijn die als Niet-DAEB worden gecategoriseerd. Een aantal van deze woningen heeft nu nog geen geliberaliseerde huurprijs. Bij het bepalen of een woning als Niet-DAEB kon worden gecategoriseerd, is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten met bijbehorende argumentatie: Geen woonzorgcomplex Hoge WOZ-waarde Oppervlakte van de woning Woonlinie wil dat woningen in een woonzorgcomplex zoveel mogelijk behouden blijven voor de primaire doelgroep (inclusief huishoudens met een zorgindicatie) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een hoge WOZ-waarde (> ) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een groot aantal m2 (> 90 m2 BVO) 16

18 Bouwjaar/energetische kwaliteit Voldoende overig DAEB-bezit in klasse Duur en Betaalbaar 2 in kern Uitstraling complex Bij voorkeur volledig complex Veel Niet-DAEB woningen zijn van vrij recente bouwjaren en heeft mede daardoor een prima energetische kwaliteit. Dat zijn ook voorwaarden om huurprijzen in het hogere segment te legitimeren. Alleen als Woonlinie per kern genoeg woningen overhoudt in de hogere klassen, kan een complex worden gecategoriseerd als Niet-DAEB woningen De uitstraling van het complex moet kloppen bij Niet-DAEB woningen Woonlinie wil zo veel mogelijk gehele complexen als Niet-DAEB categoriseren. Dat is overigens niet altijd gelukt, omdat in sommige complexen de verschillen te groot zijn. Een overzicht van de woningen die tot Niet-DAEB-complex worden bestempeld is opgenomen in de bijlage e, in totaal 97 woningen. In de wensportefeuille valt te lezen dat uit wordt gegaan van 2% vrije sector. Daaruit valt af te leiden dat de noodzakelijke transitie in de komende jaren in dit segment, zeer beperkt zal zijn. c. Consequenties voor overig bezit (zorgvastgoed, commercieel vastgoed, garages etc.) De splitsing DAEB / Niet-DAEB heeft grotendeels betrekking op de woningen. Maar Woonlinie heeft op het DAEB-vlak ook nog zorgvastgoed dat overigens grotendeels is bedoeld ter ondersteuning van de functie wonen. Woonlinie heeft ook nog een brede school in Zaltbommel en is bezig met het bouwen van een school in Giessen/Rijswijk (gemeente Woudrichem). Doelstelling van Woonlinie is dit bezit te houden, tenzij de huurders aangeven het te willen kopen. Dit soort maatschappelijk bezit valt onder de categorie DAEB Nietwoning. Het risicoprofiel van dit bezit is hoger dan dat van woningen, maar wordt wel beperkt door lange termijn verhuurcontracten. Daarnaast heeft Woonlinie nog op beperkte schaal garages en commercieel vastgoed wat als Niet-DAEB wordt gecategoriseerd. Van het commercieel vastgoed zal in de komende jaren worden nagegaan in welke mate dit vastgoed bijdraagt aan het (financieel) rendement. Alsdan wordt een beslissing genomen over consolidatie of afstoten. Voor wat betreft de garages is voorlopig gekozen voor consolidatie, dus niet afstoten maar ook niet uitbreiden. Het risicoprofiel hiervan is hoger dan woningen, maar in omvang beperkt doordat het slechts over een zeer klein gedeelte van de omzet en balanstotaal van Woonlinie gaat. 17

19 7. Keuze variant scheiding en motieven Woonlinie kiest voor administratieve scheiding omdat er vanuit wordt gegaan dat de activiteiten op het gebied van DAEB en Niet-DAEB goed gecombineerd kunnen worden, zoals dat in de voorgaande jaren ook is gelukt. De administratieve lastenverzwaring die hieruit voortvloeit wordt gezien als een fait accompli waarbij Woonlinie zal proberen deze extra lasten tot het minimum te beperken. Met de invoering van de woningwet is het voor woningcorporaties niet meer toegestaan om koopwoningen te bouwen (anders dan na een markttoets en toestemming van de Minister). Woonlinie heeft de secundaire en tertiaire doelgroep altijd bediend met duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen. Voordat de Woningwet is ingegaan heeft Woonlinie besloten dat het ontwikkelen van goedkope koopwoningen voortaan door een reeds bestaande verbinding (Bouwlinie BV) zal worden opgepakt, met name door het verkopen van kavels + plan. Woonlinie heeft 100% van de aandelen van Bouwlinie BV Voorafgaand aan deze beslissing is goed gekeken of Bouwlinie BV levensvatbaar is. Woonlinie heeft beoordeeld dat beide portefeuilles op hoofdlijnen voldoende renderen. Deze conclusie wordt getrokken aan de hand van doorrekeningen zoals die zijn gemaakt. De voorgestelde scheiding is als vraag voorgelegd aan de huurdersorganisaties en aan de gemeenten op 15 juni De inhoud van deze bijeenkomst wordt verder uitgewerkt in Hoofdstuk 8 van deze notitie. Daarnaast is deze notitie in concept verstuurd naar huurdersorganisaties en gemeenten. 18

20 8. Zienswijze Gemeenten/Huurdersorganisatie en reactie Woonlinie Op 15 juni is met de wethouders en raadsleden van gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem (deze gemeenten gaan per verder als één gemeente) en huurdersvereniging Inbreng gesproken (Woonlinie-venster) over de gevolgen van het scheidingsvoorstel. Hoewel de betrokken partijen de zorgen van Woonlinie onderschrijven, kunnen zij zich vinden in het voorstel van Woonlinie. De zienswijzen van deze partijen is als bijlage b toegevoegd aan deze notitie. Op 15 juni is tevens met de wethouders en raadsleden van de gemeente Zaltbommel en de Huurdersbelangenvereniging Bommelerwaard gesproken (Woonlinie-venster) over de gevolgen van het scheidingsvoorstel. Hoewel ook deze partijen de zorgen van Woonlinie onderschrijven, kunnen zij zich vinden in het voorstel van Woonlinie. De zienswijzen van deze partijen is als bijlage b toegevoegd aan deze notitie. Als voorbereiding op beide Woonlinie-vensters is een kort informatief filmpje gemaakt over de belangrijkste wijzigingen die de Woningwet voor Woonlinie met zich meebrengt. Dit is gemaakt omdat niet iedereen van de primaire belanghouders die was uitgenodigd ook daadwerkelijk aanwezig kon zijn, maar ook om secundaire en tertiaire belanghouders te kunnen informeren. Het filmpje is te zien via het Youtube-kanaal van Woonlinie. Op 31 oktober2016 is een bijeenkomst georganiseerd waarin partijen de gelegenheid hebben tot het stellen van vragen. 19

21 9. Gevolgen keuze voor organisatie van Woonlinie a. Organisatorische consequenties Vanuit het meerjarenperspectief is het volgende aangegeven: Bovenstaande is nog even actueel als in Met dit verschil dat voortaan moet worden gesproken over de combinatie Woonlinie/Bouwlinie B.V. In de bijlage c is een structuur- en organisatieschema opgenomen. b. Personele consequenties (incl. OR-standpunt) De voorgenomen scheiding van DAEB en Niet-DAEB heeft directe consequenties voor medewerkers van Woonlinie. Het is wel mogelijk dat vanuit de Woningwet/BTIV nadere bepalingen worden vastgesteld over de inzet van medewerkers van de Toegelaten Instelling (i.c. Woonlinie) die werkzaamheden verrichten voor deelnemingen (zoals Bouwlinie BV). Er is op dit moment een zogenoemde Veegwet in de maak, maar die is nog niet definitief. De consultatieversie van de Veegwet I en II lijkt echter de doorbelasting van kosten vanuit Woonlinie mogelijk te maken, omdat sprake is van administratieve werkzaamheden en het verkopen van kavels. Vandaar dat is besloten geen medewerkers in dienst te laten treden bij Bouwlinie, maar alle werkzaamheden op te pakken vanuit Woonlinie. 20

22 10. Financiële doorrekening Algemeen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële gezondheid van de DAEB-tak en de Niet- DAEB-tak. Vanuit de Woningwet is het verplicht om aan te tonen dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft hiervoor een beoordelingskader opgesteld met uitgangspunten en kengetallen waar beide takken aan moeten voldoen. Beide takken van Woonlinie voldoen de komende 10 jaar aan alle de gestelde normen. Ook na de scheiding zijn we een financieel solide corporatie. Uitgangspunten Uitgangspunt voor de scheiding is dat beide economisch zelfstandig levensvatbaar en financierbaar moeten zijn. Om de levensvatbaarheid te kunnen bepalen is onze meerjarenbegroting opgesplitst in een DAEB en Niet-DAEB deel. Doorrekeningen zijn voor de komende tien jaar gemaakt. De basis hiervoor is onze begroting voor De uitgangspunten bij deze berekeningen, voor onder andere de verwachte inflatie, huurstijgingen en rente, zijn voorgeschreven door de Autoriteit woningcorporaties. Kosten die direct te herleiden zijn aan het vastgoed, zijn toegewezen aan de tak waartoe het bezit behoort. Er zijn ook kosten die niet direct toe te wijzen zijn aan DAEB of Niet-DAEB vastgoed. Hiervoor is een kostenverdeelstaat opgesteld. Het leidende principe hierbij is dat de kosten naar rato van de huuropbrengst/#vhe worden verdeeld. Hierbij worden marktconforme tarieven aangehouden. In bijlage a is een overzicht opgenomen van de parameters en de kostenverdeling Ontwikkeling van het bezit (aantallen en prijscategorieën) Voor de komende 5 jaar wordt de volgende ontwikkeling verwacht: Aantal woongelegenheden Woonlinie Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duur tot htgrens Duur boven htgrens Totaal In procenten ziet dat er als volgt uit: Aantal woongelegenheden Woonlinie Goedkoop 19% 17% 15% 14% 13% Betaalbaar 1 55% 58% 59% 60% 63% Betaalbaar 2 10% 10% 10% 11% 11% Duur tot htgrens 14% 13% 12% 12% 11% Duur boven htgrens 2% 3% 2% 2% 2% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 21

23 Voor de ontwikkeling van de huurinkomsten en investeringen wordt verwezen naar onderstaand kasstroomoverzicht. Kasstroomoverzicht Woonlinie DAEB Bedragen x Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Uitgaven Personeelskosten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verhuurderheffing Rentelasten Vennootschapsbelasting Mutaties balansposten Cashflow (des)investeringen Verkoop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Aflossingen leningen o/g Aflossingen startleningen u/g DAEB-scheiding Mutatie geldmiddelen Kasstroomoverzicht Woonlinie DAEB Bedragen x Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Uitgaven Personeelskosten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verhuurderheffing Rentelasten Vennootschapsbelasting Mutaties balansposten Cashflow (des)investeringen Verkoop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Aflossingen leningen o/g Aflossingen startleningen u/g DAEB-scheiding Mutatie geldmiddelen Financiële kengetallen Woonlinie voldoet aan de ratio's zoals deze door de Aw en het WSW worden gehanteerd. De ratio's van de DAEB- en Niet-DAEB-tak zijn hieronder opgenomen. De DAEB en Niet-DAEB blijven beide binnen de normen die de Aw heeft vastgesteld. Hiermee ontstaan na scheiding twee financieel gezonde takken. Dit betekent dat Woonlinie geen zienswijze op dit voorstel hoeven te vragen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor het DAEB-deel komt Woonlinie tot de volgende kengetallen: 22

24 Kengetallen Woonlinie DAEB ICR 1,7 2,2 2,3 2,0 2,6 3,3 Gewogen ICR voor eerste 5 jaar 2,3 Minimum norm ICR DAEB (en verlicht regime) 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 DSCR 2,0 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 Gewogen DSCR voor eerste 5 jaar 2,0 Minimum norm DSCR DAEB (en verlicht regime) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Solvabiliteit balans (%) 74,0 75,4 76,0 77,1 77,3 78,5 Solvabiliteit bedrijfswaarde (%) 54,1 57,1 58,8 61,1 62,0 64,1 Solvabiliteit marktwaarde (%) 74,0 75,4 76,0 77,1 77,3 78,5 Solvabiliteit o.b.v. volkshuisvestelijke bestemming (%) 60,2 61,6 62,3 63,8 64,2 65,8 Minimum norm DAEB (en verlicht regime) (%) 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 Loan to Value bedrijfswaarde bruto (%) 56,9 51,6 48,9 44,5 43,6 41,0 Loan to Value bedrijfswaarde netto (%) 52,8 48,0 45,5 41,4 40,8 38,4 Maximum norm LTV bedrijfswaarde netto DAEB (en verlicht regime) (%) 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 Loan to Value marktwaarde bruto (dekkingsratio bruto) (%) 28,4 26,9 26,0 24,4 24,3 23,0 Loan to Value marktwaarde netto (dekkingsratio netto) (%) 26,4 25,0 24,2 22,7 22,7 21,5 Maximum norm LTV marktwaarde netto DAEB (en verlicht regime) (%) 70,0 70,0 70,0 70,0 70,0 70,0 Loan to Value WOZ-waarde bruto (%) 17,3 15,6 14,5 13,3 13,1 12,3 Loan to Value WOZ-waarde netto (%) 16,0 14,5 13,5 12,4 12,3 11,5 Loan to Value leegwaarde bruto (%) 15,8 14,3 13,4 12,3 12,2 11,4 Loan to Value leegwaarde netto (%) 14,7 13,3 12,5 11,5 11,4 10,7 Direct rendement (%) 2,0 2,5 2,4 2,2 2,4 3,0 Gemiddelde direct rendement voor eerste 5 jaar 2,5 Schuld per gewogen VHE (bruto) 27,0 25,5 24,7 23,3 23,5 22,5 Schuld per gewogen VHE (netto) 25,0 23,7 23,0 21,7 21,9 21,1 Voor het Niet-DAEB-deel komt dit op de volgende kengetallen uit: Kengetallen Woonlinie Niet- DAEB ICR 6,6 5,9 6,1 6,8 8,0 Gewogen ICR voor eerste 5 jaar 6,4 Minimum norm ICR niet-daeb 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 DSCR 2,3 2,0 2,5 3,5 10,1 Gewogen DSCR voor eerste 5 jaar 2,5 Minimum norm DSCR niet-daeb 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Solvabiliteit balans (%) 59,0 60,3 62,7 66,0 68,4 Solvabiliteit bedrijfswaarde (%) 52,5 55,4 58,7 62,4 65,3 Solvabiliteit marktwaarde (%) 59,0 60,3 62,7 66,0 68,4 Solvabiliteit o.b.v. volkshuisvestelijke bestemming (%) 59,0 60,3 62,7 66,0 68,4 Minimum norm niet-daeb (%) 40,0 40,0 40,0 40,0 40,0 Maximum norm op scheidingsdatum niet-daeb (%) 60,0 60,0 60,0 60,0 60,0 Loan to Value bedrijfswaarde netto (%) 49,2 50,6 46,9 43,7 40,7 Maximum norm LTV bedrijfswaarde netto niet-daeb (%) 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 Loan to Value marktwaarde netto (dekkingsratio netto) (%) 35,9 38,4 36,6 34,3 32,1 Maximum norm LTV marktwaarde netto niet-daeb (%) 70,0 70,0 70,0 70,0 70,0 Loan to Value WOZ-waarde netto (%) 26,9 26,0 24,2 22,5 20,8 Loan to Value leegwaarde netto (%) 26,0 25,1 23,3 21,7 20,1 Direct rendement (%) 3,7 3,3 3,6 3,8 4,2 Gemiddelde direct rendement voor eerste 5 jaar 3,7 Schuld per gewogen VHE (netto) 60,0 64,2 61,0 57,9 54,7 Financieringsplan Woonlinie voorziet in de komende jaren geen investeringsactiviteiten in Niet-DAEB bezit. Daarom heeft het Niet-DAEB-deel geen marktleningen nodig in de komende jaren. De interne lening die bij de splitsing ontstaat, zal binnen 22 jaar worden afgelost, tegen 1,55% (op basis van de huidige marktrente). De hoogte van de startlening is 8,0 miljoen bij aanvang. De aflossing van deze startlening verloop gedurende de eerste vijf jaar tenminste gelijk aan de aflossingen van de lening portefeuille van het DAEB-deel. Woonlinie heeft van WSW een borgbaarheidsverklaring gekregen, zie bijlage i. Liquide middelen 23

25 Bij de verdeling van de liquide middelen over DAEB en Niet-DAEB is rekening gehouden met specifieke omstandigheden van Woonlinie inzake Koopgarantwoningen. Woonlinie heeft een terugkoopverplichting van 75 woningen die in het verleden zijn verkocht onder voorwaarden (koopgarant). Van deze woningen vallen er circa 60 in de Niet-DAEB tak na scheiding. Om deze woningen terug te kunnen kopen heeft de Niet-DAEB tak voldoende liquide middelen nodig. Dit betekent dat bij scheiding 1,0 miljoen aan liquide middelen in de Niet-DAEB tak wordt opgenomen. Prognose financiële risico s Woonlinie gaat de komende 10 jaar vooral investeren in DAEB-woningen, waar blijkens het onderzoek van Rigo een groeiende behoefte aan is. De financiële uitgangspositie van Woonlinie is goed te noemen. De investeringen zullen deels intern, deels extern worden gefinancierd, maar de loan-to-value blijft stabiel laag. Gelet op de populariteit van de woningen (gemiddeld > 30 reacties per woning) en de lage huurderving, wordt het risico op leegstand als zeer laag ingeschat. De kwaliteit van de bestaande voorraad is goed te noemen (88% van de woningen heeft een goede tot zeer goede conditiescore). Woonlinie heeft in beperkte mate Maatschappelijk Onroerende Goed (MOG). De meeste MOG-panden hebben een contract voor langere tijd, doorgaans met een zorginstelling. De omvang van overig bezit (winkelpanden, kinderdagverblijven, garagecomplexen, parkeerplaatsen etc.) is eveneens beperkt en heeft geen hoog risicoprofiel. Desondanks is Woonlinie voornemens om met name de winkelpanden in de toekomst af te stoten, omdat dit niet meer hoort tot de kernactiviteiten. Het aantal garagecomplexen en parkeerplaatsen wordt geconsolideerd. Niet onbelangrijk is verder dat Bouwlinie ook in positieve zin bijdraagt aan het financiële rendement. 24

26 11. Conclusies Continuïteit Uit de cijferopstelling van Hoofdstuk 10 blijkt dat zowel de DAEB-tak als de Niet-DAEB-tak financieel voldoende rendement halen om de continuïteit te kunnen waarborgen. Ondanks de forse uitbreidingsopgave waar Woonlinie voor staat, blijven de solvabiliteit en liquiditeit nog altijd ruim voldoende. Het is daarbij goed om te vermelden dat de geplande uitbreiding ook echt de maximale uitbreiding is, het zou kunnen dat bij continue monitoring gaandeweg duidelijk wordt dat de doelgroep zich iets anders ontwikkelt dan voorspeld. Dat is o.a. afhankelijk van economische ontwikkelingen en de mate waarin mensen scheef blijven wonen. Financierbaarheid Gelet op de borgbaarheidsverklaring, de lage loan-to-value-ratio s en het gegeven dat de Niet-DAEB-tak geen leningen hoeft aan te trekken kan de conclusie worden getrokken dat de financierbaarheid voor Woonlinie (DAEB en Niet-DAEB) geen probleem is. 25

27 Bijlagen a. Uitgangspunten Inflatie 0,6% 1,1% 1,5% 2,0% 2,0% Huurverhoging 0,2% 0,6% 1,1% 1,5% 2,0% Prijsstijging variabele lasten 1,6% 1,9% 2,2% 2,5% 2,5% Prijsstijging onderhoudslasten 1,6% 1,9% 2,2% 2,5% 2,5% Leegwaardestijging 4,5% 3,7% 2,8% 2,0% 2,0% Rente kort 0,8% 1,5% 2,0% 2,4% 3,5% Rente lang 0,1% 0,9% 1,8% 2,6% 3,4% Rente startlening (staatsrente + opslag) 1,6% Categorieën DAEB Niet-DAEB Verbindingen Huuropbrengsten directe toerekening directe toerekening nvt Opbrengsten servicecontracten directe toerekening directe toerekening nvt Lasten servicecontracten directe toerekening directe toerekening nvt Overheidsbijdragen 100% 0% 0% Lasten verhuur en beheeractiviteiten Personeelslasten 81% 3% 16% Uitzendkrachten 97% 3% 0% Ovg personeelskosten 81% 3% 16% Huisvestingskosten 81% 3% 16% Ict kosten 81% 3% 16% Advies extere dienstvl 93% 3% 4% Afboeking huurachterstanden 97% 3% 0% Overige beheerslasten 89% 3% 8% Kosten serviceproducten directe toerekening directe toerekening nvt Saneringsheffing 97% 3% 0% Belastingen directe toerekening directe toerekening nvt Verhuurderheffing directe toerekening directe toerekening nvt Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie 84% 0% 16% Lasten onderhoudsactiviteiten directe toerekening directe toerekening nvt Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontw ikkeling directe toerekening directe toerekening directe toerekening Uitgaven verkocht vastgoed in ontw ikkeling directe toerekening directe toerekening directe toerekening Toegerekende organisatiekosten doorbelasting Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille directe toerekening directe toerekening nvt Toegerekende organisatiekosten doorbelasting Boekw aarde verkochte vastgoedportefeuille directe toerekening directe toerekening nvt Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille directe toerekening directe toerekening nvt Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille directe toerekening directe toerekening nvt Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorw aarden directe toerekening directe toerekening nvt Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop directe toerekening directe toerekening nvt Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Leefbaarheid 100% 0% 0% Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten directe toerekening directe toerekening nvt Rentelasten en soortgelijke kosten directe toerekening directe toerekening nvt Saldo financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gew onen bedrijfsuitoefening 97% 3% Resultaat deelnemingen directe toerekening directe toerekening nvt RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN 26

28 b. Zienswijze gemeenten en huurdersorganisatie Nog toevoegen 27

29 c. Organisatieschema Organisatiestructuur Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder Controller Vastgoed Markt en Maatschappij Bedrijfsondersteuning 28