JAARVERSLAG 2013 LEYENBURG WONINGFONDS C.V.

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2013 LEYENBURG WONINGFONDS C.V. Het jaar 2013 was zoals bekend een overgangsjaar, maar ook een moeilijk jaar voor Leyenburg Woningfonds CV (het fonds). Niet alleen vanwege de door de overheid ingevoerde verhuurdersheffing (die later qua hoogte voor het fonds overigens mee bleek te vallen), maar ook omdat in 2013 slechts één lege woning kon worden verkocht. Hoewel er sinds ultimo 2013 enige bemoedigende signalen komen aangaande de woningmarkt zit de uitpondmarkt feitelijk nog steeds op slot. Het frustrerende is dat er wel degelijk interesse van particulieren is om woningen te kopen en dat verkoop, ondanks enigszins gedaalde prijzen, nog steeds een aantrekkelijke winst voor het fonds oplevert ten opzichte van de aankoopprijs. Echter, potentiële kopers krijgen hun financiering niet rond. Op dit moment staan nog 7 lege woningen in de verkoop, de overige leegstaande woningen (circa 20) proberen we te verhuren. Exploitatie technisch is er in 2013 een slag gemaakt door leeggekomen (en vaak uitgewoonde) woningen te renoveren en opnieuw te verhuren. Wederverhuur lukte redelijk goed, maar tevens waren er de nodige huuropzeggingen. Ook in 2014 zal verder worden ingezet op actieve wederverhuur. Afgelopen jaar was de ervaring dat er helaas regelmatig kandidaat-huurders moesten worden afgewezen omdat zij niet voldeden aan de gestelde inkomenseisen. Deze eisen zijn opnieuw tegen het licht gehouden, echter de beheerder wilde niet te veel concessies dienaangaande doen, vooral om de kwaliteit van het huurdersbestand op peil te houden en niet met nodeloos veel achterstanden geconfronteerd te worden. Het is tevens belangrijk om de leefomgeving prettig te houden en frequente huisuitzettingen, vanwege opgelopen achterstanden, te vermijden. Indien we derhalve op voorhand kunnen vermoeden dat de hoogte van de huur te fors is in relatie tot het gezinsinkomen wordt er niet verhuurd. Per 1 juli 2013 is over de hele breedte de huur verhoogd met 4%. Het resultaat uit exploitatie over 2013 bedroeg ,-- (= 284,-- per participatie met een rendement op de resterende eigen inbreng van 2,1%). Dit is lager dan begroot ( ,-- = 708,-- per participatie). De reden van het lagere resultaat in 2013 ten opzichte van de begroting wordt met name veroorzaakt doordat er, naast het feit dat er maar één verkoop in 2013 werd gerealiseerd, sprake is van gemiste huurinkomsten door leegstand (verschil met begroting circa ,--). De oorzaak daarvan is drieledig. Allereerst is het beleid van het fonds immer geweest om leegkomende woningen te verkopen. Door een stagnerende verkoopmarkt ontstond in de loop van 2012 een (te) grote voorraad lege (te koop staande) woningen (circa 20). Daarom werd begin 2013 door de beheerder besloten een groot deel van deze te grote voorraad wederom regulier te gaan verhuren, zodat er uit de exploitatie van deze woningen weer (huur)inkomsten konden worden gegenereerd. Door deze bovenomschreven maatregel, die naar het inzicht van de beheerder op termijn positief zal uitwerken, is natuurlijk wel in korte tijd een relatief groot aantal woningen aan de verhuurvoorraad toegevoegd. Hierdoor was er tijdelijk sprake van een groter aanbod dan vraag, hetgeen resulteert in een (tijdelijk) langere periode om de woningen te wederverhuren. Ten tweede bleek dat een aantal van de in 2013 leeggekomen woningen, alsmede een aantal van de uit verkoop teruggenomen woningen uitgewoond waren, zodat eerst een opknapbeurt, voordat de woningen weer verhuurd konden worden, noodzakelijk was. Het verhuren en opknappen van woningen die dit nodig hadden, duurde langer dan verwacht en het betrof bovendien een behoorlijk aantal. De extra kosten van renovatie ten opzichte van de begroting bedroegen circa ,--. De renovatie werd in het derde kwartaal van 2013 afgerond. Tenslotte kwamen er meer opzeggingen binnen dan verwacht. Er worden thans 2 tot 3 woningen per maand opgezegd, waarbij deze gemiddeld genomen binnen circa 8 weken weer verhuurd zijn. In totaal stonden per 31 december woningen te huur dan wel te koop. De verwachting is dat deze situatie in 2014 zal verbeteren. Eén woning werd in de eerste helft van 2013 verkocht; deze verkoop (batig saldo circa ,-- op een koopsom van ,--) leverde een verkoopresultaat 2013 voor het fonds op van 2.413,-- (begroot ,--). Conform het besprokene tijdens de jaarvergadering 2012 werd in 2013 getracht tussentijds de hypothecaire financiering bij FGH Bank (FGH) met circa 5 jaar te verlengen. De lening expireerde op 31 december Een tussentijdse verlenging medio 2013 lukte niet. Allereerst begon de vaste rente in juni 2013 op te lopen (de bank deed circa 4 weken over haar interne traject). Maar belangrijker was dat de bank een periodieke aflossing van 2% op jaarbasis wilde doorvoeren, hetgeen nadelig zou zijn voor de kasuitkeringen aan de participanten. Tevens vond de beheerder dat de huidige kasstroom uit exploitatie van het fonds te kwetsbaar was om een dergelijke langjarige verplichting aan te gaan. Derhalve is eerst getracht om, hoewel het ons bekend is dat nagenoeg alle banken geen aflossingsvrije leningen meer willen verstrekken, te pogen of de lening mogelijk bij een andere financier kon worden ondergebracht. Dit lukte niet en dat was geen verrassing voor de beheerder. Jaarverslag

2 Na nieuwe gesprekken met FGH kon toch overeenstemming bereikt worden over een 5-jarige verlenging tot 1 januari 2019, waarbij jaarlijks 1% over de hoofdsom moet worden afgelost en nog eens 1% achteraf, indien de kasstroom dit toelaat. Bij verkoop hoeft slechts pro rata parte op de lening te worden afgelost, zodat alsdan relatief veel kasgelden vrij kunnen vallen aan de participanten. De additionele 1% extra aflossing aan de bank gaat wel voor op de uitkeringen aan participanten. De helft van de hoofdsom van de lening zal per 1 april 2014 een vast rentetarief krijgen (opslag 200 basispunten, 5-jaars geld is gedaald sinds medio 2013) en 50% op variabele basis (rente-opslag 3 maands Euribor plus 300 basispunten, 3-maands Euribor thans circa 0,29%). Bij de helft van het variabele deel kan het fonds verplicht worden de rente te consolideren naar een vaste rente indien de rente (inclusief een opslag van 200 basispunten) hoger uitkomt dan 6%. In het eerste kwartaal van 2014 is de rente van de gehele hoofdsom gebaseerd geweest op 3-maands Euribor plus 300 basispunten. De verlengingsprovisie is gemodereerd tot een beperkt bedrag van slechts 6.000,--. De hoogte van de rente-opslagen zijn marktconform, de verlengingsprovisie is laag te noemen, de aflossing bij verkoop aantrekkelijk en de doorgevoerde periodieke aflossing minder wenselijk. Echter in de huidige financieringsmarkt zijn banken gewoonweg niet meer bereid aflossingsvrije leningen te verstrekken. De duur van de verlenging van de lening is prima. Er is in augustus 2013 een interim-uitkering 2013 gedaan van 300,-- per participatie. Ondanks dat qua resultaat slechts ruimte is voor een slotuitkering van 57,-- ( 357,-- exploitatie en verkoopresultaat 2013 (inclusief terugbetaling van 69,-- gestort kapitaal)) stelt de beheerder voor om in april 2014 een slotuitkering 2013 te laten plaatsvinden van 180,-- per participatie. Het meerdere wordt dan uit de algemene reserves voldaan. Totaal is dan, exclusief terugbetaling ad 69,-- per participatie, over ,-- uitgekeerd, hetgeen op een resterende inleg van ,-- toch nog een kasrendement 2013 van 3% betekent. Voor 2014 zal waarschijnlijk, vanwege de doorgevoerde periodieke aflossing, een lagere uitkering uit exploitatie aan de orde zijn. Mogelijk kan dit nog gecompenseerd worden door in 2014 meer verkopen te realiseren dan in De beheerder verwacht dat de onzekerheden op de Nederlandse woningmarkt ook in 2014 aan de orde zullen blijven en is derhalve voornemens om in 2014 voor het grootste deel voort te gaan op de begin 2013 ingeslagen weg: om leegkomende woningen, in plaats van in de verkoop te nemen, weer te gaan verhuren. In de huidige markt, waarin de niet-financierbaarheid van kopers nog steeds een grote rol speelt, zelfs bij de relatief lage prijsklasse van de woningen van het fonds en ondanks serieuze interesse van met name starters (met aantrekkelijke carrièreperspectieven), heeft het aanhouden van een te grote voorraad leegstaande woningen voor de verkoop, geen zin. De beheerder acht het beter te trachten het exploitatieresultaat uit verhuur te verbeteren en betere tijden, voor verkoop, af te wachten. Wel zullen, daar er toch sinds ultimo 2013 enige signalen zijn dat de woningmarkt herstellende is een 7-8 woningen leeg gehouden worden om te trachten deze te verkopen. Verkoop van het restpakket lijkt nu, hoewel aan beleggingszijde de interesse voor verhuurde woningen is toegenomen, nog immer niet wenselijk. Ten eerste daar de exploitatieresultaten naar verwachting voldoende zijn om de komende jaren de lasten te dekken. Ten tweede daar de prijsklasse van de woningen zodanig is, dat bij een aantrekkende woningmarkt de leegverkopen van de woningen van het fonds waarschijnlijk zullen toenemen. Ten derde lijken de prijzen die beleggers voor dit soort verhuurde woningen willen voldoen nog niet aantrekkelijk. Mogelijk is er een rentevoordeel te behalen als de rente op 1 april 2014 gefixeerd wordt voor 5 jaar én door een laag variabele renteniveau. Na verlenging van de lening wordt verhoudingsgewijs een groter deel dan in het verleden variabel gefinancierd. Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten 2 Leyenburg Woningfonds CV

3 Profiel van het fonds Leyenburg Woningfonds CV is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor particulieren dat door FGH Asset Management BV in 2006 is gelanceerd. Het fonds belegt in huurwoningen en overige ruimten gelegen in Den Haag. De portefeuille bestond bij aanvang uit 325 huurwoningen, 6 kelderruimten, 28 garageboxen en 1 praktijkruimte (totaal thans nog 255 eenheden). Het doel van het fonds is door aankoop, exploitatie en verkoop van de huurwoningen een aantrekkelijk beleggingsrendement te realiseren ten behoeve van de participanten. Hierbij heeft de participant uitzicht op (netto)huurinkomsten en op een eventueel positief verkoopresultaat bij verkoop van de woningen. Het fonds is aangegaan in de vorm van een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. De CV is voor inkomstenbelasting en vennootschapsbelastingdoeleinden aangemerkt als transparant. Dit heeft tot gevolg dat de CV niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditaire kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Indien en voor zover de liquiditeitspositie van het fonds het toelaat, zullen de voor uitkering beschikbare middelen elk halfjaar aan de participanten worden uitgekeerd. Profound Fondsmanagement BV (de beheerder) treedt op als beheerder van het fonds en beschikt als beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten overeenkomstig artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op De beheerder Profound Fondsmanagement BV en Profound Asset Management BV zijn onafhankelijke, zelfstandige organisaties, gespecialiseerd in het managen van (besloten) fondsen die beleggen in Nederlands vastgoed. Jaarverslag

4 Kerngegevens Kerngegevens (bedragen in ) Kerngegevens op fondsniveau Eigen vermogen per ultimo jaar Stand hypothecaire lening per ultimo periode Marktwaarde woningportefeuille per ultimo jaar Aantal participaties Oorspronkelijke inleg ,-- Kerngegevens per participatie Inleg begin boekjaar Eigen vermogen per ultimo jaar Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Totaalrendement 2,1% 4,7% 5,8% 5,1% 6,9% 3,6% Totaal uitkering Cumulatieve uitkering Eigen vermogen + cum. uitkering Leyenburg Woningfonds CV

5 Inhoudsopgave 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Marktontwikkelingen Resultaten Duurzaamheid Vastgoed Vooruitzichten JAARREKENING Balans per 31 december 2013, na verwerking resultaat Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht over TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Risico s Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening over OVERIGE GEGEVENS Bestuurdersbelangen Gebeurtenissen na balansdatum Regeling bestemming resultaat Bestemming resultaat Uitkeringen Bijlage: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Jaarverslag

6 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Het verslag van de beheerder is als volgt opgebouwd: allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in het jaar 2013 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en worden ontwikkelingen op het gebied van de woningportefeuille en de financiering beschreven. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. De beheerder verklaart dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2013 effectief en overeenkomstig deze beschrijving heeft gefunctioneerd. De beoordeling van het functioneren en de effectiviteit van de bedrijfsvoering behoren tot de verantwoordelijkheid van de beheerder. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden in deze paragraaf de economische ontwikkelingen beschreven over het jaar Daarna komen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de beleggingsmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen Nederland is per ultimo 2013 uit de recessie, zo blijkt uit cijfers van het CPB, hoewel met een groei van 0,1% nog geen sprake is van een echt herstel. Een positieve ontwikkeling die hieraan bijdraagt is een stijging van de export (niet slechts doorvoer, maar ook export van Nederlandse producten). Aan de negatieve zijde staat hier echter een nog immer aanhoudende daling van de consumptie van huishoudens en een nog steeds toenemende (zij het relatief minder snel) werkloosheid tegenover. De werkloosheid zal naar verwachting in 2014 zo n 7,5% bedragen, hetgeen op Europese schaal nog niet direct verontrustend hoog is, maar wel een forse stijging betekent ten opzichte van het niveau van 3,5% in Hoewel de recessie formeel voorbij mag zijn, is het niet de verwachting dat de Nederlandse economie in 2014 spectaculair zal groeien. Het CPB voorspelt voor 2014 een groei van 0,5%. Deze groei is overigens redelijk in lijn met de voorspelde groei van de ons omringende landen in de eurozone. Woningmarkt In 2013 is de gemiddelde prijs van een koopwoning wederom gedaald, waarbij gesteld kan worden dat er sprake is van een behoorlijke daling van bijna 5%, ten opzichte van ultimo Deze verdere daling van de gemiddelde koopprijs zou kunnen worden gezien als een positief effect op de koopbereidheid van zogenaamde starters op de woningmarkt, ware het niet dat deze, door diverse andere beperkende effecten (met name aan de zijde van huidige financieringsmogelijkheden), nog steeds minder in de gelegenheid zijn om tot daadwerkelijke aankoop van een woning over te gaan. De dalende prijzen leiden daarnaast tot potentiële problemen bij een steeds grotere groep huizenbezitters, die geconfronteerd worden met een restschuld, wanneer verhuizing vrijwillig wordt overwogen of noodzakelijk is. Dit zorgt er op haar beurt weer voor dat de doorstroming naar andere woningen stagneert. Het opvallende positieve feit doet zich daarnaast voor dat bovenstaande aan de orde is terwijl de hypotheekrente, hoewel hoger dan in de ons omringende landen, historisch gezien relatief laag is. Door bovenstaande ontwikkelingen is de dynamiek op de woningmarkt steeds meer in het gedrang geraakt en voor 2014 is het dan ook maar de vraag hoe de woningprijzen zich zullen ontwikkelen. Verwacht wordt dat de scherpe dalingen van de afgelopen jaren wat zullen afzwakken, echter dat er van een stijging voorlopig nog geen sprake zal zijn. De daling van de woningprijzen in de afgelopen jaren hangt (uiteraard) nauw samen met de verhouding tussen vraag en aanbod en het wekt dan ook geen verbazing dat het aantal verkochte woningen in 2013 met zo n 6% lager ligt in vergelijking met 2012, waarbij het aanbod nog verder is toegenomen. Momenteel is de verhouding verkochte versus te koop staande woningen 1:2, terwijl dit een aantal jaren geleden precies andersom was. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume in vastgoed was in 2013 laag, echter aanzienlijk hoger dan het in 2012 gerealiseerde volume. De meeste transacties vonden overigens plaats in het zogenaamde opportunity segment, waarbij door beleggers met voldoende eigen vermogen (financiering door banken was namelijk vrijwel uitgesloten) tegen absolute bodemprijzen vastgoed (en met name kantoorbeleggingen) werd ingekocht. Verhuurde woningen bleken eveneens een relatief interessante belegging. Zowel institutionele als particuliere beleggers vinden de (verhuur)woningmarkt vooral aantrekkelijk door de vrij stabiele huurinkomsten en de bescherming tegen inflatie. Werd er vroeger vooral in woningen belegd om ze bij leegkomen ervan te verkopen (uitponden), tegenwoordig worden woningen tevens gezien als lange-termijnbelegging met als doel langjarige exploitatie. Er is vooral meer vraag naar huurwoningen in het prijssegment 650, ,--. 6 Leyenburg Woningfonds CV

7 Den Haag De gemeente Den Haag heeft een woningvoorraad van woningen, waarvan ongeveer 46% behoort tot het koopsegment. Dat is, zeker in vergelijking met Amsterdam en Rotterdam, hoog te noemen. Vooral door de nieuwbouw in diverse uitleggebieden is dit aandeel de laatste jaren behoorlijk gestegen, maar het ligt nog steeds beduidend onder het landelijk gemiddelde van 59%. Daarnaast kent Den Haag een hoog aandeel appartementen: 72%. Net zoals in de rest van Nederland is ook in Den Haag de verkoop van koopwoningen de afgelopen jaren fors gedaald, terwijl het aanbod juist is toegenomen. Eind 2013 werden in Den Haag ruim woningen te koop aangeboden, 7% meer dan eind Door de toename van het aanbod staan de prijzen voor koopwoningen al lange tijd onder druk. De gemiddelde verkoopprijs was eind ,--; circa 5% lager dan eind Resultaten In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in het behaalde exploitatie- en verkoopresultaat. Daarnaast worden het totaalrendement en het voorstel van de beherend vennoot en beheerder ter uitkering van het resultaat toegelicht. De resultaten die hieronder worden toegelicht wijken af van de resultaatbepaling zoals in de jaarrekening is opgenomen doordat in de jaarrekening de grondslagen voor resultaatbepaling van BW 2 Titel 9 gelden. De aansluiting tussen deze resultaten is opgenomen op pagina 15 van het jaarverslag. Exploitatieresultaat 2013 Het exploitatieresultaat van de woningen over 2013 bedraagt ,-- (2012: ,--) waarmee het exploitatierendement 2013 uitkomt op 2,1% (2012: 3,6%). Het gerealiseerde exploitatieresultaat 2013 is, zoals eerder beschreven, lager dan begroot: ,--. De huuropbrengsten zijn ongeveer ,-- lager dan begroot (zie voor een toelichting pagina 1 en 2 van dit verslag). De exploitatiekosten en de VvE-bijdrage (opgenomen in de fondskosten) zijn hoger dan begroot door het feit dat meer woningen opgeknapt moesten worden dan verwacht. De rentekosten zijn hoger doordat slechts één woning verkocht werd (levering geschiedde in september 2013) terwijl er 4 verkochte woningen begroot waren. Berekening uitkering van exploitatieresultaat Realisatie Begroting Prospectus (bedragen in euro's) Inkomsten Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentekosten Exploitatiekosten Fondskosten Som der bedrijfskosten Uit te keren exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aan participanten uit te keren exploitatieresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren exploitatieresultaat per participatie Exploitatierendement 2,1% 5,2% 3,1% Jaarverslag

8 Verkoopresultaat 2013 Het verkoopresultaat voor het fonds over 2013 bedraagt 2.413,-- (2012: ,--). Het verkooprendement komt hierdoor uit op nagenoeg nihil. Dit is vanzelfsprekend lager dan de begrote 0,8%. Onderdeel van de overige verkoopkosten is het verkoop-klaarmaken van de woningen. Hierbij worden werkzaamheden uitgevoerd, zoals het behangen en schilderen van de woningen, om de woningen een frisse en lichte uitstraling te geven, evenals het eventueel vervangen van keukeninrichting en tegelwerk en/of sanitair; dit laatste overigens alleen als er echt sprake is van een totaal uitgewoonde situatie. Deze afweging wordt zowel bij woningen bestemd voor verkoop als woningen bestemd voor wederverhuur gemaakt, daar de ervaring heeft geleerd dat uitgewoonde woningen noch verkoopbaar noch opnieuw te verhuren zijn. Berekening uitkering van verkoopresultaat Realisatie Begroting Prospectus (bedragen in euro's) Aantal eenheden begin van de periode Verkocht en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage 0,4% 1,6% 9,3% Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren verkoopresultaat per participatie Verkooprendement 0,0% 0,8% 6,7% Aflossing hypothecaire lening Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie Stand hypothecaire lening per ultimo periode Totaal rendement en uitkering 2013 Het exploitatierendement en het verkooprendement vormen samen het totaalrendement. Het totaalrendement van Leyenburg over 2013 bedraagt 2,1% (2012: 4,7%). Dit is lager dan de begrote 6% en blijft achter bij de geprognosticeerde rendementen in het prospectus. De verschuiving is echter duidelijk waarneembaar, waarbij het exploitatieresultaat uit verhuur relatief stijgt bij een achterblijvend verkoopresultaat. De beherend vennoot en de beheerder hebben besloten om het voor uitkering beschikbare resultaat over het boekjaar 2013 ( ,-- = 288,-- per participatie) uit te keren plus een terugbetaling van het commanditair kapitaal van ,-- (= 69,-- per participatie) plus een uitkering van ,-- (= 123,-- per participatie) uit de algemene reserves. Inclusief de terugbetaling van het commanditaire kapitaal ( 69,-- per participatie) bedraagt de totale uitkering over 2013 per participatie 480,--. Na aftrek van de interim-uitkering over de eerste helft van het jaar ( 300,-- per participatie), zal een slotuitkering van 180,-- per participatie plaatsvinden. 8 Leyenburg Woningfonds CV

9 Per verkochte woning wordt, na aflossing van de financier, circa 40% van de aanschafwaarde (vermeerderd met de toegerekende aanvangskosten) van de verkochte woning, terugbetaald aan de participanten. De terugbetaling gestort kapitaal bedraagt over ,-- per participatie. Totaalrendement per participatie Realisatie Begroting Prospectus (bedragen in euro's) Uit te keren exploitatieresultaat Uit te keren verkoopresultaat Exploitatierendement 2,1% 5,2% 3,1% Verkooprendement 0,0% 0,8% 6,7% Totaalrendement 2,1% 6,0% 9,9% Totaalrendement prospectus is berekend met behulp van het werkelijk uitstaand kapitaal. Hierdoor wijkt het percentage af van het genoemde percentage in het prospectus. Kasstroom per participatie Realisatie Begroting Prospectus (bedragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom In onderstaand overzicht is de aansluiting weergegeven tussen het resultaat na belastingen over 2013 volgens de winst- en verliesrekening en het voor uitkering beschikbare resultaat over 2013 aan de participanten. Aansluiting resultaat na belastingen met voor uitkering beschikbaar resultaat (bedragen in euro's) Resultaat na belastingen Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed Gerealiseerde herwaardering bij verkoop direct vastgoed Aan verkochte woningen toegerekende aanvangskosten Preferente winstdeling beherend vennoot Voor uitkering beschikbaar resultaat Uit te keren exploitatieresultaat Uit te keren verkoopresultaat Jaarverslag

10 Totaalrendement en uitkering fonds Er heeft ultimo 2013 extern een herwaardering plaatsgevonden waarbij een afwaardering van de 255 eenheden plaatsvond. De waarde ultimo 2013 kwam uit op ,-- (2012: ,--). Sinds de oprichting van het fonds in december 2006 is tot en met 2013 per participatie totaal ,-- uitgekeerd (de oorspronkelijke inleg bedroeg ,--). Het eigen vermogen per participatie bedraagt ultimo ,--, totaal per ultimo 2013 derhalve, ondanks diverse neerwaartse herwaarderingen, ,--. Meerjarenoverzicht Realisatie en Realisatie en Realisatie en Realisatie en Realisatie en Totaal (bedragen in euro's) uitkering 2013 uitkering 2012 uitkering 2011 uitkering 2010 uitkering t/m 2009 Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal Realisatie en uitkering 2013 Interim-uitkering Slotuitkering Totaal (bedragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal Duurzaamheid Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd, het puntensysteem voor het bepalen van de maximale gereguleerde huurprijs van een woning (woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van circa 664,-- per maand). Bij de nieuwe berekening van het puntenaantal van een zelfstandige woning wordt de energieprestatie uitgedrukt in het energielabel. Hiervoor telden energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen zoals CV-ketels, thermostatische ventielen per vertrek en warmte-isolatie mee in de puntenberekening. Deze afzonderlijke onderdelen zijn sinds 1 juli 2011 komen te vervallen en vervangen door het energielabel. Tot 1 januari 2014 gold hiervoor een overgangsregeling, waarbij afhankelijk van het al dan niet beschikbaar zijn van een energielabel verschillend met de telling van het WWS werd omgegaan. Per 1 januari 2014 gaat het puntentellingsysteem echter zonder meer uit van de aanwezigheid van een energielabel en kunnen huurders van woningen die op basis van deze nieuwe methodiek op een lagere dan de maximaal redelijke huurwaarde uitkomen eventueel een beroep op huurverlaging doen. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren, maar hiervoor gelden geen sancties als kopende/hurende en verkopende/verhurende partijen hiervan afzien. Ondanks deze verplichting heeft een groot deel van de woningen in Nederland nog geen energielabel. Dit komt onder andere door het ontbreken van sancties, maar ook doordat woningen sinds de ingangsdatum niet zijn verkocht of de koper of nieuwe huurder er niet om heeft gevraagd. Een aantal woningen van Leyenburg heeft ook nog geen energielabel. Door de onduidelijkheden rondom het label en de invoeringsdatum ervan is besloten pas te starten met labelen zodra de regelgeving rondom dit onderwerp definitief zou zijn mede omdat: een label (tenzij een A-label) tot op heden niet verkoop-bevorderend heeft gewerkt; de kosten van een label hoog zijn (bezoek en inspectie in de woning); de labels per woning in hetzelfde complex kunnen verschillen; de meeste energiebesparingen een VvE-aangelegenheid (dak, vloer, gevel en ramenisolatie) zijn; de meeste huren niet tegen het maximaal redelijke aanzitten, zodat ze niet direct geraakt worden door de nieuwe wetgeving; het invoeringstijdstip lang onzeker was; de baten (door indexeren) ten opzichte van de lasten (hoge kosten om van een lager label een hoger label te maken) niet evenredig zijn. Voor de woningen uit de portefeuille worden derhalve geleidelijk labels opgevraagd, te starten met leeg komende woningen, recent verhuurde woningen, gevolgd door woningen waarbij de huurprijs dicht tegen het maximaal redelijke niveau aanzit. De woningen waarbij de werkelijke huur relatief ver onder maximaal redelijk zit, komen als laatste aan bod. Dit zijn er (gelukkig) relatief veel. Hierdoor worden de kosten efficiënt in de loop van de tijd genomen wanneer toegang tot de woning kan worden verkregen, terwijl de kans klein is dat er in 2014 veel huurders (met succes) een beroep op huurverlaging kunnen doen. 10 Leyenburg Woningfonds CV

11 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de woningportefeuille gedurende het jaar Vervolgens wordt ingegaan op de waardering van de portefeuille per 31 december Ontwikkelingen woningportefeuille In 2013 werd in totaal 1 woning verkocht. Er zijn 18 woningen opnieuw verhuurd. Dit laatste betreft eenzelfde aantal als in het jaar 2012, echter door meer opzeggingen, alsmede het feit dat een aantal woningen relatief fors gerenoveerd diende te worden om deze weer gereed te maken voor verhuur (waardoor deze gedurende een aantal maanden uit de markt waren) is het aantal te koop en te huur staande woningen per ultimo 2013 toegenomen tot 30 stuks. Eind 2012 werd door de beheerder vastgesteld, dat de verkooptijd van leeg gekomen woningen in veel gevallen sterk was opgelopen en daarnaast de te realiseren verkoopprijzen eveneens onder druk kwamen te staan. Hoewel de doelstelling van het fonds in beginsel was het verkopen van leeggekomen huurwoningen (uitponden), werd besloten om (tijdelijk) een wijziging in deze strategie aan te brengen. Dit betekent nog steeds, dat momenteel een leegkomende woning in beginsel weer verhuurd wordt, tenzij er redenen zijn om aan te nemen dat de woning relatief snel en tegen een goede prijs verkocht kan worden (bijvoorbeeld omdat de woning er bovengemiddeld goed uit ziet of gunstig gelegen is in een complex). De ervaring heeft namelijk geleerd, dat een vrijkomende woning gemiddeld binnen 6 tot 8 weken weer verhuurd is. Hierdoor, afgezet tegen doorlooptijden van verkoop die in sommige gevallen tot meer dan een jaar waren opgelopen en deze woningen in deze periode geen inkomsten genereerden en ook nog met een lagere koopsom genoegen diende te worden genomen, was de beheerder van mening dat het voor het fonds verstandig was in te zetten op continuïteit door leegkomende woningen opnieuw te verhuren. Uiteraard zullen de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt nauwlettend in de gaten worden gehouden, zodat bij een beter marktsentiment en een toegenomen koopbereidheid de strategie wederom kan worden gewijzigd naar uitponden. Op basis van een aantal voorzichtig positievere signalen is derhalve eind 2013 besloten om weer een 7-8 tal relatief aantrekkelijke woningen in de verkoop te zetten om te bezien hoe de belangstelling hiervoor zich ontwikkelt. Waardering Conform de waarderingsgrondslagen is de vastgoedportefeuille ten behoeve van de jaarrekening van het fonds gewaardeerd op actuele marktwaarde, waarbij zowel een exploitatiescenario als een uitpondscenario is uitgewerkt. Onder actuele marktwaarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten koper en onder gestanddoening van vigerende huurovereenkomsten, waarbij sprake is van een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld. De actuele marktwaarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie per 31 december 2013 is uitgevoerd door MVGM Taxaties en betreft een zogenaamde desktop-update. De gehanteerde bruto aanvangsrendementen kosten koper, liggen in een range tussen 7,32% en 8,23%. Ten opzichte van de waardering ultimo 2012 is de vastgoedportefeuille fractioneel afgewaardeerd met 2,14%. De marktwaarde in verhuurde staat is nu 74,1% van de leegwaarde. Door deze afwaardering is de waarde van de negatieve overige reserve toegenomen. Zie hiervoor hoofdstuk 2.1 Balans per 31 december 2013 en hoofdstuk 3.5 Toelichting op de balans. Jaarverslag

12 1.5 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, de woningmarkt en de beleggingsmarkt. Daarnaast worden de fondsverwachtingen en de begroting voor 2014 beschreven. Economische ontwikkelingen In de huidige onzekere economische situatie is het moeilijk om concrete uitspraken te doen over de toekomst, naast het reeds eerder in dit verslag gemelde feit dat Nederland sinds kort officieel (zij het zeer voorzichtig) uit de recessie is. Echter, door de structurele problemen van veel Europese landen en financiële instellingen is het aannemelijk dat de onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan. De te hoge schuldenlast (van landen, banken, overige bedrijven en consumenten) kan niet in korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een snelle terugkeer naar een sterke economische groei onwaarschijnlijk. Woningmarkt Door gebrek aan vertrouwen en door moeizame financieringsmogelijkheden zal het ook in 2014 naar verwachting niet gemakkelijk zijn om een huis te kopen of verkopen. Hiernaast is er een aantal onzekerheden die de Nederlandse woningmarkt ook in 2014 in hun greep blijven houden. Doordat er nog meer bezuinigd moet worden is bijvoorbeeld, hoewel concrete maatregelen inmiddels zijn doorgevoerd, de discussie omtrent de hypotheekrenteaftrek nog immer gaande. In de komende jaren zullen de effecten van de wijzigingen daadwerkelijk merkbaar worden. Maar ook het recht op koop van huurders kan gevolgen hebben voor de koopwoningmarkt. Op de korte termijn wordt de Nederlandse consument tevens geconfronteerd met oplopende werkloosheid en verdere bezuinigingsplannen van de overheid. Wij verwachten dan ook dat de zo gewenste doorstroming in 2014 nog niet op grote schaal op gang komt en derhalve de mogelijke positieve effecten van de voornemens uit het regeerakkoord nog niet merkbaar worden. In tegenstelling tot de vraag zien wij het aanbod juist verder toenemen. Door deze mismatch is onze verwachting dat de prijzen van bestaande woningen in 2014 weliswaar wat minder scherp zullen dalen, echter een stijging wordt ook nog niet verwacht. Wel zal de prijsdaling niet in heel Nederland even groot zijn: de Randstad zal het relatief beter blijven doen dan de rest van Nederland. De vooruitzichten voor de huurwoningmarkt zijn gunstiger. Door de blijvende onzekerheden op de koopwoningmarkt, verwachten wij dat de belangstelling voor huurwoningen zal aanhouden in Mede hierdoor verwachten wij dat de interesse van beleggers in huurwoningen verder zal toenemen. Beleggingsmarkt Wij verwachten dat de interesse van beleggers in huurwoningen verder zal toenemen in Deze beweging heeft zich overigens in 2013 al duidelijk ingezet. Dit komt niet alleen doordat steeds meer huishoudens een huurwoning verkiezen boven een koopwoning. Het is op dit moment ook gunstig om te kopen, omdat de waarde van woningen relatief laag is door de nog immer aan de orde zijnde lagere overdrachtsbelasting van 2%. Verwachtingen Den Haag Wij verwachten dat het ook in de gemeente Den Haag lastig zal blijven om een woning te verkopen in 2014, hoewel wij een licht verbeterende situatie verwachten ten opzichte van Op langere termijn is er echter blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Den Haag, omdat de regio Haaglanden te maken heeft met een huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat het aantal huishoudens tot 2025 met 9% zal groeien. Om deze groeiende vraag naar woningen te kunnen opvangen en de kwaliteit van de woningvoorraad beter op de wensen van de consument aan te laten sluiten, zijn daarom tussen de gemeenten in Haaglanden afspraken gemaakt voor de realisatie van nieuwe woningen. 12 Leyenburg Woningfonds CV

13 Fondsverwachtingen en begroting 2014 Berekening uitkering van exploitatieresultaat Begroting Prospectus Realisatie (bedragen in euro's) Inkomsten Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentelasten Exploitatiekosten Fondskosten Som der bedrijfslasten Uit te keren exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aan participanten uit te keren exploitatieresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren exploitatieresultaat per participatie Exploitatierendement 4,2% 2,7% 2,1% Aflossing hypothecaire lening Stand hypothecaire lening per ultimo periode Berekening uitkering van verkoopresultaat Begroting Prospectus Realisatie (bedragen in euro's) Aantal eenheden begin van de periode Verkochte en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage 0,8% 9,0% 0,4% Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren verkoopresultaat per participatie Verkooprendement 0,4% 7,5% 0,0% Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie Jaarverslag

14 Totaalrendement per participatie Begroting Prospectus Realisatie (bedragen in euro's) Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Exploitatierendement 4,2% 2,7% 2,1% Verkooprendement 0,4% 7,5% 0,0% Totaalrendement 4,6% 10,1% 2,1% Totaalrendement prospectus is berekend met behulp van het werkelijk uitstaand kapitaal. Hierdoor wijkt het percentage af van het genoemde percentage in het prospectus. Kasstroom per participatie Begroting Prospectus Realisatie en (bedragen in euro's) uitkering 2013 Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom Rekening houdend met onder meer de eerder genoemde verwachtingen op de woningmarkt, is de begroting voor 2014 opgesteld. Wat betreft het exploitatieresultaat is de verwachting dat dit in 2014 hoger zal zijn dan het in 2013 behaalde resultaat. Het exploitatieresultaat 2014 wordt begroot op ,-- (2013: ,--). Het rendement over de resterende eigen inbreng zou dan 4,2% bedragen (2013: 2,1%). Het verbeterde resultaat komt door de inmiddels nagenoeg voltooide inhaalslag aangaande renovatie en verbouwing en het verder doorvoeren van de beschreven aangepaste strategie, waar bij het leegkomen van woningen deze in beginsel weer verhuurd worden in plaats van in de verkoop gezet. Slechts incidenteel zal besloten zal worden tot verkoop (bijvoorbeeld omdat een woning een zeer courante ligging heeft of van bovengemiddelde kwaliteit is). Ook is in de begroting 2014 rekening gehouden met de recentelijk ingevoerde verhuurdersheffing, die in 2013 slechts 1.348,-- bedroeg. Ook zal in principe de wettelijk toegestane huurverhoging per 1 juli 2014 worden doorgevoerd. Wel zal voordien nog een verder onderzoek plaatsvinden naar de relatie tussen de hoogte van de huur en de huidige leegstand. Is snellere wederverhuur mogelijk indien prijsconcessies worden gedaan? Mogelijk kan in 2014 nog een rentevoordeel ten opzichte van 2013 behaald worden. Rentefixatie van 50% van de hoofdsom tot en met 31 december 2018 vindt plaats per 1 april Daarnaast is de variabele rente, welke gebaseerd wordt op 3-maands Euribor, thans relatief laag (circa 0,29%). De inkomsten- en kostenvergelijkingen met het prospectus zijn qua exploitatie inmiddels geheel zinloos geworden, daar in het prospectus uitgegaan werd van een snellere verkoop van leegstaande woningen. Op het moment dat de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt daartoe aanleiding geven, kan en zal de aangepaste strategie weer worden verlaten en zal opnieuw worden overgestapt op het principe van uitponden. Wat betreft het verkoopresultaat is in de begroting 2014 een verkoop aangenomen van 2 verkochte en geleverde woningen. De verwachting hierbij is dat de verkoopprijzen van een vergelijkbaar niveau zullen zijn als in Het verkooprendement zal dan 0,4% bedragen, zodat in 2014 alsdan sprake zou zijn van een totaalrendement op de resterende eigen inbreng van 4,6%. Amsterdam, 18 maart 2014 Profound Fondsmanagement BV Frans Peter Daemen Bart Joosten 14 Leyenburg Woningfonds CV

15 2. JAARREKENING 2013 De jaarrekening is gecontroleerd door Deloitte Accountants BV. Op grond van dit onderzoek is door Deloitte Accountants BV een controleverklaring van de onafhankelijke accountant afgegeven welke is opgenomen als bijlage in dit jaarverslag. 2.1 Balans per 31 december 2013, na verwerking resultaat ACTIVA (bedragen in ) 31 december december 2012 BELEGGINGEN Direct vastgoed VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE ACTIVA Liquide middelen PASSIVA (bedragen in ) 31 december december 2012 EIGEN VERMOGEN, Kapitaal participanten Overige reserve VOORZIENING PERFORMANCE FEE LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN t/m 9: zie 3.5 Toelichting op de balans Jaarverslag

16 2.2 Winst- en verliesrekening over 2013 Winst- en verliesrekening (bedragen in ) OPBRENGSTEN UIT VASTGOEDBELEGGINGEN Opbrengsten uit exploitatie Netto verkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Som der bedrijfsopbrengsten Exploitatiekosten Fondskosten Rentebaten en -lasten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfskosten RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen 0 0 RESULTAAT NA BELASTINGEN t/m 16 zie 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening 16 Leyenburg Woningfonds CV

17 2.3 Kasstroomoverzicht over 2013 Kasstroomoverzicht Volgens indirecte methode (bedragen in ) Resultaat na belastingen Aangepast voor: Gerealiseerde nettoverkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Mutatie voorziening performance fee Mutaties werkkapitaal: Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen boekjaar Kostprijs verkopen direct vastgoed (excl gerealiseerde herwaardering) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Mutatie langlopende schulden Terugbetaling kapitaal aan participanten Uitkeringen aan participanten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Stand geldmiddelen begin periode Stand geldmiddelen einde periode Mutatie geldmiddelen Jaarverslag

18 3. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 3.1 Algemeen Activiteiten De activiteiten van Leyenburg Woningfonds CV bestaan uit het beleggen van vermogen in een vastgoedportefeuille (direct vastgoed) teneinde de participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Het direct vastgoed bestaat voornamelijk uit woningen in Den Haag Zuidwest. Juridische structuur Leyenburg Woningfonds CV is aangegaan op 1 december 2006 en is gevestigd op het volgende adres: Claude Debussylaan 199 te Amsterdam. Het fonds is onderworpen aan de vereisten van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De rechtsvorm van het fonds is een besloten commanditaire vennootschap. De participanten hebben participaties in het fonds gekocht en zijn commanditaire vennoten. Het fonds is een closed-end fonds. De participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van de commanditaire vennootschap (tenzij zij het beheerverbod overtreden) en dragen niet verder in het verlies dan tot het bedrag van hun eigen inbreng. De beherend vennoot van het fonds is Beherend Vennoot Leyenburg Woningfonds BV. Het beheer van Leyenburg Woningfonds CV wordt gevoerd door Profound Fondsmanagement BV. Stichting Bewaarder Profound II (hierna aangeduid als de Stichting ), treedt op als bewaarder van Leyenburg Woningfonds CV (hierna aangeduid als 'fonds' of 'vennootschap'). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Dientengevolge is er geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening verantwoord. Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van het fonds is erop gericht een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de exploitatie van de woningen alsmede uit de tussentijdse verkoop indien de woningen door de huurders worden verlaten of indien een huurder zelf aangeeft zijn woning te willen kopen. Bij verkoop van de woningen kan een positief verschil tussen de aankoopsom en de vrije marktwaarde van de woningen gerealiseerd worden. Woningen vrij en leeg zijn immers in principe meer waard dan verhuurde woningen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om de huurders actief te benaderen om hun woning te verlaten of zelf te laten kopen. Mocht na het leegkomen van een woning verkoop prijstechnisch niet aantrekkelijk zijn, dan kan de woning opnieuw verhuurd worden. Na circa zeven jaar, of eerder indien aan de orde, zal een plan opgesteld worden inzake de mogelijke verkoop van de alsdan nog in portefeuille aanwezige woningen (restpakket) en in het verlengde daarvan het opheffen van het fonds. Dit voorstel wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de vergadering van vennoten. De eventuele verkoopwinst die bij verkoop van het restpakket ontstaat, is net als eventuele verkoopwinsten bij tussentijdse verkoop van de woningen voor de participant. 18 Leyenburg Woningfonds CV

19 Valutabeleid Het fonds belegt uitsluitend in Nederland en is derhalve niet onderhevig aan valutarisico. Rentebeleid De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit komt mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse verkopen van woningen, vanaf 1 april 2014 is gekozen voor een hypothecaire financiering met twee lening-tranches met verschillende rentetypes: bij aanvang voor 50% 5-jaars vast en voor 50% 3-maands Euribor. Weliswaar is de hypothecaire financiering zodanig afgesloten dat deze mede is afgestemd op het verwachte verloop van het aantal te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat het werkelijke aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting. Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus uitgegaan is, wat het rendement negatief beïnvloedt. Uitkeringsbeleid Het voor uitkering beschikbare resultaat en de terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen worden uitgekeerd aan de participanten naar rato van de gehouden participaties in het fonds. Het voornemen is om tweemaal per jaar een uitkering te doen en wel in de maanden maart en augustus. Het voor uitkering beschikbare resultaat bestaat uit het resultaat na belastingen gecorrigeerd voor de afschrijvingen immateriële vaste activa en de gerealiseerde en ongerealiseerde herwaardering van het vastgoed. Het aan de verkochte woningen toe te rekenen deel van de aanvangskosten wordt in mindering gebracht op het uit te keren resultaat. Onder de aanvangskosten zijn de bij de oprichting van het fonds betaalde plaatsingsvergoeding en financieringskosten opgenomen. Deelname Deelname in het fonds is mogelijk door het kopen van participaties. Alle participaties zijn geplaatst en de participaties zijn, buiten het geval van vererving of legaat, uitsluitend overdraagbaar na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. Jaarverslag