Concept. Ruimtelijk kader CBS locatie

Transcriptie

1 Concept Ruimtelijk kader CBS locatie

2 2

3 3 Inhoudsopgave 1. Inleiding 5 2. Samenvatting beleidskaders 7 3. Ruimtelijke analyse 9 4. Visie Stedenbouwkundige / architectonische randvoorwaarden Uitvoeringsaspecten 16 Bijlagen 17 Colofon 21 Versie: 9 april 2015 Vastgesteld College: Raad:

4 4 Inloopavond omgeving Op de inloopavonden (26 juni en 17 juli 2014) zijn verschillende wensen en ideëen door omwonenden en gebruikers van de omliggende panden naar voren gebracht. De inbreng is verwerkt in de Transformatievisie CBS van 17 september 2014 opgesteld door Schouten en Architektenkombinatie. Deze transformatievisie legt de basis voor dit Ruimtelijk Kader. Luchtfoto 2010, Locatie CBS perceel

5 5 1. Inleiding In dit document worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden gegeven voor de ontwikkeling van het perceel van het voormalige CBS kantoor aan de Prinses Beatrixlaan te Voorburg. Er is een ruimtelijk kader opgesteld omdat het ingediende voorstel niet binnen het bestemmingsplan past. Het door de initiatiefnemer gewenste programma bestaat uit eengezinswoningen. De bestaande opstallen zullen in het huidige voorstel geheel gesloopt worden. Met dit ruimtelijk kader geeft de gemeente sturing aan de herontwikkeling van deze locatie. Het dient om tot een ontwikkeling te komen die goed in de omgeving zal passen. Daarnaast vormt dit ruimtelijk kader de basis voor het op te stellen bestemmingsplan wat uiteindelijk het wettelijk kader is waarbinnen de ontwikkeling plaats dient te vinden. Leeswijzer In hoofdstuk 4 worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden beschreven, die de gemeente stelt aan de herontwikkeling van deze locatie. De voorgaande hoofdstukken vormen de opmaat naar deze voorwaarden. In hoofdstuk 2 wordt het gebied waar de locatie in ligt beschreven en de kenmerken belicht. Hoofdstuk 3 vertaalt het beleid, de bewonersinput en de ruimtelijke analyse naar een visie op de ontwikkeling en de ruimtelijke mogelijkheden. Hoofdstuk 5 sluit uiteindelijk af met een aantal uitvoeringsaspecten, waar in het vervolg traject rekening mee zal moeten worden gehouden. Luchtfoto 2014, Begrenzing CBS perceel

6 6

7 7 2. Samenvatting beleidskaders In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitspraken, met betrekking tot de locatie uit verschillende relevante beleidsdocumenten kort aangestipt. Deze zullen samen met de ruimtelijke analyse worden doorvertaald in het visie deel. Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 herijking 2012 Het ruimtelijk beleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg is vastgelegd in de Structuurvisie Ruimte voor Wensen uit De belangrijkste overkoepelende ambitie is voor de gemeente om een aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad te zijn. De belangrijkste uitgangspunten zijn: Versterken van de groene woonstad; Verbeteren van economische kansen en de voorzieningenstructuur; Beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid. De CBS locatie is bestempeld als knoop met de nadruk op de functie wonen. Bij de ontwikkeling van deze knopen dient rekening te worden gehouden met de potentie van de plek om een aantrekkings- of herkenningspunt te creëren. Gelegen aan de identiteitsdrager park t Loo. De ambitie is het stadspark on te vormen tot een aantrekkelijk en herkenbaar stadspark door onder andere de architectuur van de wanden te verbeteren. Woonvisie 2020 De gemeente zet licht in op het realiseren van goede en betaalbare woningen voor jongeren, starters en ouderen. De onderliggende woningbehoefte verdient de komende jaren steeds opnieuw aandacht. Het aantal geplande eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector met name in het huursegment blijft achter bij de vraag. Er is de komende jaren teveel nieuwbouw van appartementen gepland met uitzondering van appartementen met onderscheidende kwaliteit en in de huursector. Buitengewoon Groen Het groenstructuurplan zet in op het versterken van de bestaande groenstructuren door de kwaliteit en de variatie aan groen te vergroten. Parken moeten een duidelijke identiteit krijgen door het bestaande karakter te versterken. Vigerend bestemmingsplan t Loo Wederopbouw wijk met stempelbuurten (volgens de wijkgedachte) Wijkcentrum centraal en kerken langs toegangswegen Ontwikkelingsvisie is behoud van de stempelpatronen maar transformatie of sloop-nieuwbouw die de stempel exact volgt is mogelijk. Pr. Irenelaan en Holwerdelaan belangrijke landschappelijke structuur. Park t Loo heeft de potentie om in de toekomst een samenhangend, herkenbaar en aantrekkelijk stadspark te worden: een stadspark om te verblijven en om met allure aan te wonen. Eén van de voorwaarde voor de herkenbaarheid en samenhang van deze zone is de aaneengeslotenheid van het park. Alleen als de gehele zone als een doorgaand park wordt ervaren, zal de identiteit maximaal tot zijn recht komen. Een aspect dat kan bijdragen aan de samenhang en kwaliteit is de randbebouwing aan het park. Het kenmerk van de bebouwing langs het park zijn de relatief grote bouwhoogtes (ca meter) en het strak in de rooilijn staan van de bebouwing. Het opnemen van de voorgevelrooilijn en hoogtes van deze bebouwing in het bestemmingsplan, waarborgt de samenhang en kwaliteit van de randbebouwing aan het park. (p. 58 BP t Loo)

8 8 Ruimtelijke structuur

9 9 3. Ruimtelijke analyse In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke situatie in het kort geschetst en de belangrijkste ruimtelijke onderdelen uitgelicht. Deze zullen samen met de beleidskaders worden doorvertaald in het visie deel. Historische ontwikkeling - Begin jaren 60 aanleg park t Loo en bouw van de woningen in stempelverband bouw van het Centraal Bureau vd Statistiek Ruimtelijke analyse Kenmerken: - Wijk ten noordoosten van het park is opgebouwd uit stempelbuurten (jaren 60) CBS locatie ligt tegen die wijk aan. - Locatie wordt omsloten door park t Loo, de Bruijnings Ingenhoeslaan, een kleinschalig bedrijventerrein en het spoor met aangrenzend het (toekomstig) spoorpark. - Geisoleerde ligging door de barrièrewerking van het spoor. - 88% appartementen (met name portiekwoningen) in de wijk Bovenveen. - relatief veel verhuisgeneigden (45%) Kwaliteiten: - Grenst aan het einde van stadspark t Loo (herinrichting) - Park t Loo kent sterke randen en mede daardoor een continu en samenhangend karakter. - Dichtbij HOV (ca. 600 meter vanaf randstadrail) - Goed verbonden via het fietsnetwerk met omgeving. - Heldere verkeersstructuur (oriëntatie) - Groene singel langs Pr. Irenelaan welke eindigt ter hoogte van de CBS locatie Zwaktes / aandachtspunten: - Met name in wijk t Loo veel zelfde bouwvormen (daardoor anoniem karakter en verminderde oriëntatie) - Pr, Irenelaan kent veel kopgevels waardoor de laan niet levendig is en vooral een verkeersfunctie kent. - Spoorweglawaai - Industrielawaai - Hoogspanning - Hogedruk aardgasleiding langs het spoor Opbouw van de wijk

10 10 4. Visie Inleiding De in de vorige hoofdstukken beschreven beleidsstukken en ruimtelijke analyse stellen ieder hun eigen eisen aan de herontwikkeling van de locatie. In dit hoofdstuk wordt de integrale visie van de gemeente op deze opgave beschreven, waarmee de samenhangende afweging van de verschillende eisen, randvoorwaarden en belangen wordt bedoeld. In het volgende hoofdstuk worden deze vertaald in ruimtelijke randvoorwaarden aan de hand waarvan de locatie opnieuw ontwikkeld kan worden. Ambitie Vanuit het beleid worden een aantal relevante ambities voor de ontwikkeling gegeven: Het maken van aantrekkelijke onderscheidende woonmilieu s met verschillende woontypen en prijsklassen Aansluiten op de marktvraag (rustig stedelijk en/of hoogwaardig stedelijk woonmilieu) Aantrekken van jonge gezinnen en starters Identiteit van het park versterken Herkenningspunt creëren Ontwikkeling zal een verrijking zijn voor de (bewoners van de) wijk (sterke sociale cohesie, doorstroming, aantrekkelijke openbare ruimte etc.) Uitgangspunt: sloop kantoorpand en behoud van de parkeergarage. Structuurvisie Ruimte voor wensen 2040 Gewenst karakter en opbouw van de nieuwe buurt De locatie leent zich goed voor het creëren van het woonmilieu rustig stedelijk en hoogwaardig stedelijk. Hierbij zal zoveel mogelijk van de bestaande kwaliteiten en kenmerken gebruik worden gemaakt om een sterk plan te ontwikkelen met identiteit. De genoemde woonmilieu s kenmerken zich door een levendig, kleinschalig, gevarieerd, sfeervol en helder (in structuur en ruimtes) karakter en door de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. Hoogwaardig betekent dat er sprake is van een zeer hoogwaardige architectuur en grotere woningen (beukmaat 6-8 meter).

11 11 Ruimtelijke structuur - Een heldere structuur (doorgaande routes/ruimtes, open karakter) zorgt voor een goede oriëntatie in de buurt en aansluiting op de omgeving. - Door de geïsoleerde ligging is het wenselijk om de routing voor de auto om de locatie heen te leggen. Zo wordt voorkomen dat met name de noordhoek te stil en sociaal onveilig wordt. Ook voor de bezorgdiensten werkt dat praktisch. - Door 2 duidelijk te onderscheiden ruimtelijke eenheden van gelijk ogende grootte te maken wordt aangesloten bij de schaal en daarmee het karakter van de naastgelegen stempelbuurten. Deze buurten kenmerken zich door een rangschikking van hoog- en laagbouw blokken in een open structuur waarbij de rooilijn overal 7 meter terug ligt door een groene band. Deze rangschikking is meerder keren herhaald in de wijk (vandaar de naam stempelbuurten ) - Afwisselende vorm en architectuur (binnen vs buitenzijde?) draagt bij aan een kleinschalig en vriendelijk karakter. - Eigentijds plan: geen historiserende architectuur Programma - Een voor de wijk nieuw woonprogramma die aansluit bij de woonbehoeften van de huidige bewoners en van de nieuwe bewoners door het aanbieden van een juiste mix aan woningtypen (eengezins woningen, boven- benedenwoningen (starters) en ouderenwoningen). Een gevarieerde bewonerssamenstelling zal bijdragen aan het gewenste levendige klimaat. - Stimuleren en mogelijk maken van werken (of praktijk) aan huis / buurtvoorzieningen (op de begane grond). Niet alleen zorgt dit voor een rijker voorzieningenaanbod ook draagt het bij aan de levendigheid. Openbare ruimte - Duidelijk gedefinieerde ruimtes (openbaar of privé) - Menselijke maat benaderen door een warme, vriendelijke inrichting van de openbare ruimte met groenelementen, bestrating, straatmeubilair etc. - Groen in het plan, groen behouden waar dat kwaliteit toevoegd. - OR nodigt uit tot spelen en verblijven Conclusiekaart uit de Transformatievisie CBS Duurzaamheid - De nieuwe woonbuurt zal duurzaam worden gebouwd. Dit betekent

12 12 dat de wijk energiezuinig, toekomstbestendig en gebruiksvriendelijk wordt en een efficient materiaalgebruik wordt gehanteerd (waaronder hergebruik bestaande materialen en minimaliseren van sloopafval). Parkzijde - De nieuwbouw zal zorg dragen aan de continuiteit van het park door een duidelijke parkrand te maken welke een samenhang vormt met de bestaande bebouwing langs de rand. - Mogelijkheid voor functies aan het park anders dan woningen welke een interactie aan gaan met het park en bijdragen aan levendigheid. - De nieuwe buurt wordt verbonden met het park om optimaal gebruik te maken van de kwaliteit van het park: Spoorzijde - Ook hier zal een parkrand worden gevormd door een duidelijke voorkant te maken richting het toekomstige Spoorpark. - De wijk zal aan deze kant een verbinding aangaan met het Spoorpark. - Aan deze zijde speelt geluidshinder een grote rol. Er zal onderzocht worden of en op welke manier woningen kunnen worden gerealiseerd die voldoen aan het geluidsbeleid. - Hier is hogere bebouwing denkbaar Bedrijfszijde - Vraag beantwoorden: waar aansluiten of afsluiten en waarom? - Kans: Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Ridder Snouckaertlaan 7 kan de gewenste reuring geven aan het gebied. Dit kan door op dit punt aan te sluiten op de locatie (bijv dmv voorkanten van woningen, routes, inrichting van de OR). Er wordt ontwerpend onderzocht hoe de openbare ruimte (ook buiten het plangebied) hierop aan kan sluiten. - Indien de auto verbinding stopt vereist dit een logisch (ruimtelijk) einde van de Pr Irenelaan. Zijde Br. Ingenhoeslaan - Aansluiten op het karakter van deze stedelijke straat (in bouwvolume, rooilijn, orientatie woningen). - Mogelijkheden voor functies in de BG

13 13

14 14

15 15 5. Stedenbouwkundige / architectonische randvoorwaarden Ruimtelijke structuur - Een heldere (leesbare) en open structuur: - Hierarchische opbouw van 2 duidelijke ruimtelijke eenheden en een centraal middenplein - Binnen de 2 eenheden zijn 2 of meer gesloten of semi gesloten bouwblokken mogelijk - Verbindingen naar alle zijden (met name richting park t Loo en richting bedrijfsverzamelgebouw. - Geen doodlopende ruimtes. Aansluiten bij massa s belendingen (hoogte en uitstraling) en afstemmen op schaal omgeving Gebouwen aan het park vormen een duidelijke wand met voorkanten aan het park door aan te sluiten bij de hoogte (ca. 12 meter) van de bestaande bebouwing, het aanhouden van de bestaande rooilijn en een voldoende gesloten gevel. Voorkanten en minimaal 3 lagen aan de Br. Ingenhoeslaan en Spoorpark. Hogere bebouwing langs spoor en bedrijventerrein (dit dient verder onderzocht te worden voor hier een uitspraak over kan worden gedaan ivm geluidklimaat) Programma Betaalbaar middensegment (eengezinswoningen), starterswoningen en ouderenwoningen (appartementen) zodat de wijk kan doorstromen (verhouding afhankelijk van de marktvraag) Variatie aan doelgroepen (jong oud, huur koop) Behouden parkeergarage Creëer ruimte voor functies / voorzieningen / beroep aan huis langs het park t Loo en langs de B. Hoeslaan. Openbare ruimte Bepalen welk bestaand groen waardevol genoeg is om in principe in te passen en welke bomen eventueel verplantbaar zijn. Warme en vriendelijke inrichting van de OR door juiste toepassing van groenelementen, materiaal en straatmeubilair. is geschikt en aantrekkelijk voor verblijf en spelen Ruimtes zijn duidelijk gedefinieerd (privé - openbaar) Het park t Loo wordt naar binnen getrokken door de OR te vergroenen op punten waar de locatie een verbinding met het park aangaat. Ook wordt deze zijde autoluw. Duurzaamheid Het is wenselijk dat alle nieuwbouwwoningen minimaal 10% energiezuiniger zijn dan de EPC-norm in het Bouwbesluit voorschrijft; Woningen moeten flexibel gebouwd worden met het idee dat deze op termijn energieneutraal moeten kunnen worden; Het is gewenst dat de milieuprestatie van de nieuwe buurt inzichtelijk gemaakt wordt dmv het instrument GPR-stedenbouw Verkeer Het is gewenst de parkzijde autoluw te houden. Auto-ontsluiting loopt om de locatie heen. De buurt zelf is autovrij. Voldoen aan de Nota parkeernormen Dit houdt o.a. in dat de ontwikkeling van de locatie geen parkeerproblemen in de openbare ruimte mag veroorzaken of vergroten. Uitgangspunt is dat de extra parkeerdruk (t.o.v. de oude situatie) op het eigen terrein opgelost wordt. De voor deze ontwikkeling relevante parkeernormen zijn opgenomen in bijlage. Architectuur - De architectuur kent een gevarieerd karakter in vorm en uitstraling. o Informele binnenzijde (elke woning heeft zijn eigen verschijningsvorm, of per 2 of 3. De hoogte kan verschillen) o Formele buitenzijden (de woningen zijn familie van elkaar maar kennen een verticale geleding gelijk aan bestaande woningen langs park (verticale stroken van ca. 15 meter breed en kennen per strook een eigen detaillering). - Eigentijdse architectuur - Zeer hoogwaardige architectuur aan park t Loo - De gevel draagt bij aan een aangenaam verblijfsklimaat door een architectuur met een vriendelijke, warme uitstraling die een bepaalde plasticiteit kent. Materialen die als warm worden ervaren zijn bijvoorbeeld baksteen en hout.

16 16 6. Uitvoeringsaspecten In dit hoofdstuk is kort omschreven aan welke aspecten (anders dan puur stedenbouwkundig) nog meer moet worden gedacht bij ontwikkeling van een gebouw op deze locatie. Deze aspecten kunnen bij de verdere uitwerking ruimtelijke invloed hebben op het architectonische ontwerp van het gebouw, de ontwerper zal hier dan ook rekening mee dienen te houden. Geluid Er dient door middel van een geluidsonderzoek aangetoond te worden dat de gewenste ontwikkeling voldoet aan de Wet geluidhinder. Vanwege de relatief hoge geluidsbelasting door de Oude Trambaan zijn vaststelling van hogere grenswaarden en extra gevelgeluidwering zeker nodig. Dit heeft gevolgen voor de situering, vormgeving van de in het bouwbesluit verplichte buitenruimte(n), de gevels en plattegronden. Bodemverontreiniging In 2007 is een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd waarbij beneden de 0,5 meter asbest is aangetroffen. Het onderzoek voldoet niet aan de huidige norm. Bij herontwikkeling van de locatie is een nieuw milieukundig bodemonderzoek noodzakelijk alsmede een asbestonderzoek. Luchtkwaliteit Gezien de heersende en toekomstige luchtkwaliteit ter plaatse en de beperkte omvang van het plan en is geen nader luchtkwaliteitsonderzoek vereist. In de ruimtelijke onderbouwing kan aannemelijk worden gemaakt dat de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de realisatie van het plan. Inrichting voorterrein Bij de realisatie van een parkeerkelder voorbij de huidige rooilijn en een gevel op de huidige perceelgrens dient er bijzondere aandacht uit te gaan naar de inrichting van het gehele openbaar toegankelijke terrein op maaiveld. Watertoets Voor het plan is een watertoets en mogelijk een watervergunning noodzakelijk. Het plan ligt in de invloedzone van de landscheiding tussen Delfland en Rijnland. Beide waterschappen zullen daarom over de watertoets moeten adviseren. Naar verwachting vormt de watertoets geen belemmering voor nieuwbouw op dit perceel. Kabels en Leidingen Er lopen verschillende kabels en leidingen langs het perceel en nagenoeg op de perceelgrens. Bij ontwikkeling van de locatie zal hier rekening meegehouden dienen te worden. In de bijlage is indicatief een afbeelding opgenomen van de Klic-melding. Bouwbesluit In het huidige bouwbesluit is het verplicht om een individuele berging te realiseren van 5 m2, 1,8 m breed en 2,3 m hoog. Ook is het verplicht om een individuele buitenruimte te maken bij een woning. Archeologie Over archeologie is niet direct iets bekend, echter bevindt de locatie zich wel in een gebied waar een hoge verwachting voor geldt. Daarom dient aanvullend archeologisch onderzoek gedaan te worden bij de ontwikkeling van de locatie. Bij nieuwbouw dient een rapport overgelegd te worden van een archeologisch onderzoek, waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht zijn genomen en de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegdgezag in voldoende mate is vastgesteld. PM Flora en Fauna Er moet ten behoeve van de ruimtelijke procedure een degelijke quickscan uitgevoerd worden in overeenstemming met de Flora en Faunawet. Planschade Er dient een planschade overeenkomst opgesteld te worden met de ontwikkelaar, waarbij de ontwikkelende partij risicodrager is. Verkeer In principe is het vanuit verkeerskundig oogpunt niet wenselijk om een erfaansluiting te maken op een gebiedsontsluitingsweg (Oude Trambaan). Echter lijkt bij het realiseren van een erfaansluiting op de Damlaan te veel hinder te ontstaan door gebrek aan ruimte. Daarom is het in het vervolgtraject van groot belang om een verkeersveilige, overzichtelijke oplossing te ontwerpen waarbij de doorstroming gegarandeerd blijft. De voorkeur gaat uit van een oplossing waarbij aansluiting wordt gezocht bij de erfaansluiting van het gebouw het Kwadrant.

17 Bijlagen 17

18 Bijlage 1 18

19 19 Colofon Ruimtelijk kader Damlaan 66/68 Dit is een uitgave van de gemeente Leidschendam-Voorburg Postbus 905, 2270 AX Voorburg T F (070) E info@leidschendam-voorburg.nl Tekst: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Fotografie: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Leidschendam-Voorburg april 2015

20 De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft aan de samenstelling van deze uitgave uiterste zorg besteed. Het is evenwel niet uit te sluiten dat gegevens inmiddels zijn achterhaald of verwachtingen wekken. Aan deze publicatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.