GESfi;,,'' 5 DEC 2016

Transcriptie

1 Autoriteit woningcorporaties Insp ectíe Leeþmgeving en Transport GESfi;,,'' 5 DEC 206 > Retouradres Postbus BD Den Haâg 0065 Stichting Volkshuisvesting Arnhem t.a.v. voorzitter van de RvC Postbus EE ARNHEM Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus BD Den Haag Contactpersoon drs, M.J.S. Nieuwenhuizen theo,nieuwenhuizen@ilent.nl Ons kenmerk IB20 6-AW Datum Betreft 30 november 206 Integrale Beoordeling 206 Geachte raad, Op grond van artikel 6, tweede en derde lid, van de Woningwet 205 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognoseinformatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance/ integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In de bijlage treft u de oordeelsbrief aan waarmee ik uw bestuur heb geïnformeerd over de uitkomsten van het onderzoek. Ik vraag u in het kader van uw rol als interne toezichthouder uw specifieke aandacht voor de uitkomsten van de beoordeling alsmede de eventueel aan uw corporatie opgelegde interventies. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. (www. ilent. nl/autoriteitwoninocorporaties). DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE COORDINEREND I U R ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, drs. euwenhuizen Pag na van

2

3 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus BD Den Haag 0065 Stichting Volkshu isvesti ng Arnhem t.a.v. het bestuur Postbus EE ARNHEM fnspect e Leefomgev ng en Transport Autoriteit wonìngcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus BD Den Haag Contactpersoon drs. M.J.S. Nieuwenhuizen theo. nieuwenhuizen@ilent. nl Ons kenmerk rb20 6-AW Datum Betreft 30 november 206 Integrale Beoordeling 206 Geacht bestuur, Op grond van artikel 6, tweede en derde lid, van de Woningwet 205 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognoseinformatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance/ integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Inteorale beoordelino 2O6 Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. De beoordeling van uw corporatie geeft aanleiding tot het maken van opmerking: In 205 heeft uw corporatie zich laten visiteren. Ten aanzien van het onderdeel governance heeft de visitatiecommissie op een aantal onderdelen kritische opmerkingen gemaakt. Dat is mede aanleiding voor mij om in de eerste helft van 2077 een (reeds eerder aangekondigde) governance-audit te laten plaatsvinden. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerking(en): Uit uw opgave over de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 70,68,- over verslagjaar 205 (dvi) blijkt dat zij voor 9oo/o of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.gIL,-/ ,-. Daarmee voldoet u aan de regelgeving. Weliswaar is er op dit verantwoordingspunt sprake van een oordeelonthouding van de accountant, maar dit wordt in doorslaggevende mate veroorzaakt door de ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s). U dient met ingang van in nieuwe contracten te borgen dat de juistheid en volledigheid van Pagina van 3

4 Autoriteit woningcorporaties Insp ectie Leefomgeving en Transp ort > Retouradres Postbus BD Den Haag uw verantwoording over deze zogenaamde intermediaire verhuringen kan worden vastgesteld. Voordien gold op dit punt een inspanningsverplichting. Dat betekent dat er met name strak zal worden toegezien op de contracten met intermediaire verhuurders die u heeft afgesloten/zal afsluiten na Als betreffende contracten niet voldoen aan de eisen, dan ligt handhaving in de rede. Uit uw dv 205 maak ik op dat er besluiten zijn genomen die niet ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de minister voor Wonen en Rijksdienst, terwijl dit wel vereist was. Het gaan om besluiten van voor l juli 205 zoals genoemd in artikel ld van het Bbsh en besluiten van na l juli 205 genoemd in artikel 27,lid, sub a van de Woningwet. U dient uw AO/IC aan te passen zodat dergelijke fouten in de toekomst worden voorkomen. Ik verwacht dat u mij hierover voor februari 207 nader informeert en de genoemde verkopen voor februari 207 alsnog ter goedkeuring aan mij voorlegt. U dient daarbij te voldoen aan de bepalingen die op dit punt zijn opgenomen in de wet- en regelgeving. Uit uw dvi 205 maak ik verder op dat u in 205 woningen heeft verkocht aan eigenaar-bewoners en dat u bij deze verkopen de regelgeving voor vervreemding van woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed wederom niet (volledig) heeft nageleefd. Ik wijs u er nadrukkelijk op dat u uw AO/IC dient aan te passen zodat dergelijke fouten in de toekomst worden voorkomen. U geeft aan dat dit reeds heeft plaatsgevonden. Indien ik echter constateer dat dergelijke fouten zich over het verslagjaar 206 weer hebben voorgedaan, zal ik nadere stappen ondernemen. Daarnaast heb ik aan de hand van de dvi 205 vastgesteld dat u voorzieningen heeft getroffen aan maatschappelijk vastgoed en dat u de betreffende opdracht niet meervoudig heeft aanbesteed. Ik verzoek u mij voor l februari 207 schriftelijk duidelijk te maken op welke wijze u deze fout in de toekomst gaat voorkomen. Ik verwacht dat u daarbij een relatie legt met uw wijze van administratie en de bijbehorende AO/IC. Indien ik constateer dat u niet voldoet aan mijn verzoek, zal ik overgaan tot het treffen van maatregelen. In artikel 55b, lid, sub a/ van de Woningwet is bepaald dat elke toegelaten instelling een reglement inzake sloop,opstelt. In uw verantwoordingsstukken (dvi 205) heeft u aangegeven dat uw instelling niet beschikt over een dergelijk reglement. U heeft aangegeven te verwachten dat dit reglement aan het einde van dit jaar formeel zal zijn afgerond. Ik verzoek u om mij daarvan uiterlijk februari 2OL7 een exemplaar toe te zenden. fnspectie Leefomgev ng en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 30 november 206 Ons kenmerk IB20 6-AW Verder heeft u melding gemaakt van sponsoring in de tweede helft van 205 waarvoor gold dat die niet meer was toegestaan binnen de regelgeving van dat moment. U heeft aangegeven dat deze sponsoring nog voortkwam uit eerder aangegane verplichtingen en dat vanaf verslagjaar 20L6 u enkel nog leefbaarheidsactiviteiten onderneemt binnen het kader van de wet. Uiteraard zal ik daarop toe gaan zien. En tenslotte ga ik in op een punt dat al langer speelt: naar aanleiding van een melding nevenactiviteiten heeft u op 5 juli 20 toestemming gekregen om maximaal vijf jaar aangekochte bedrijfspanden te verhuren, alvorens er een transitie naar overwegend wonen plaats zou vinden. Dit betrof bedrijfspanden grenzend aan uw woningbezit (ca m2) in Rijnwijk en het rijksmonument MOW. In uw brief van 2 juni 206 geeft u aan dat u door omstandigheden nog eens drie jaar de tijd nodig heeft om de afbouw van de verhuur volledig af te ronden. Ik acht dat niet acceptabel. Ik wijs erop dat er al een ongebruikelijk lange periode aan u ter beschikking is gesteld voor dit doel. Ik ben bereid om u nog maximaal een jaar te geven om de bedrijfsmatige verhuur te beëindigen. Tevens zal ik in de eerste helft van 20t7 ter plekke de situatie komen opnemen. Tijdens Pagina 2 van 3

5 Autoriteit woningcorporaties Insp ectí e Leeþmgeving en Transp ort > Retouradres Postbus BD Den Haag dat bezoek zal ik tevens inspecteren of De Transformatie (het gerestaureerde PGEM-complex) en Gildenhuis6O passen binnen het (voormalige) kader van weten regelgeving. Bescherminq van het maatschappelijk vermoqen Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatìebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. Inspect e Leefomgev ng en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 30 november 206 Ons kenmerk rb20 6-AW De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De AW gaat ervan uit dat de corporatie de opmerkingen van de accountant ter harte zal nemen zoals die zijn vastgelegd in het rappoft van feitelijke bevindingen inzake de marktwaarde in verhuurde staat (de verschillen tussen de werkwijze verslagjaar 2OL5 en de voorgeschreven werkwijze voor 2Ot6). Intefventies 2O6 De hiervoor beschreven integrale beoordeling 206 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Een afschrift van deze brief stuur ik ter informatie aan uw raad van commissarissen/raad van toezicht. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Bijgaand ontvangt u de bijlage individueel oordeel 206 waarin de uitkomsten van uw corporatie op de diverse door de Aw gehanteerde signaalpunten voor de toezichtvelden: bescherming maatschappelijk gebonden vermogen (afgezet tegen het sector gemiddelde), governance, rechtmatigheid en overige informatie. In de toelichting is een beknopte leeswijzer opgenomen. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. (www. i lent. nl/autoriteitwon i nqcorporaties). DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE COORDINEREND IN.t CTEU R ILT/AUTORITEIT WON INGCORPORATIES, drs. M.l.S. Nieuwen n Pagina 3 van 3

6

7 Toelichting bijlage individueel oordeel In deze bijlage is een aantal signaleringspunten uit de beoordelingsmethodiek van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) gepresenteerd die samen een beeld geven van het door de Aw opgestelde profiel van uw corporatie. Van de zes toezichtvelden die in "Contouren van het toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties" zijn beschreven, zijn er vijf in deze bijlage opgenomen:. omvalrisico;. risico'srealisatiebeleid; o!lov IfìârìC f. rechtmatigheid; r efficiëncy en doelmatigheid. Het toezichtveld integriteit is niet opgenomen, omdat deze zich niet leent voor opname in deze bijlage. Deze bijlage is opgebouwd naar de vijf resterende toezichtvelden. Aanvullend wordt de enkelvoudige balans 205 gepresenteerd vanuit twee perspectieven:. de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde;. de marktwaarde. Voor de toelichting op de volkshuisvestelijke exploitatiewaårde worden de kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde gepresenteerd. De marktwaarde in het verslagjaar is ontleend aan de opgave die de corporatie heeft gedaan (in de balans of extra comptabel vanwege de uitvraag naar aanleiding van de uitkomsten van de waardering conform het handboek marktwaardering). Toezichtveld omval risico Onder dit toezichtveld worden kengetallen gepresenteerd die een belangrijke indicator zijn voor de solvabiliteit, liquiditeit en financiering van de corporatie. De kengetallen voor de solvabiliteit geven een indicatie van de omvang van het buffervermogen. De kasstroomkengetallen (ICR en DSCR) zijn maatgevend voor het kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen. De loan to value (LTV en dekkingsratio) is een weergave van de verhouding van de totale schuldpositie in relatie tot de waarde van het vastgoed. De cijfers over 205 en de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende corporatie en de sector in het totaal. De signaleringsnorm is als ijkpunt ook weer9egeven. Toezichtveld risico's realisatiebeleid De cijfers geven indicaties met betrekking tot de kwaliteit van de portefeuille: energielabel, conditie en levensduur. Ook de inzet in de bestaande voorraad door middel van onderhoud en verbetering komt in beeld. De aflossingscapaciteit van de zich ontwikkelde portefeuille geeft een beeld of er voldoende match is tussen de kwaliteit van de portefeuille en de benodigde aflossingscapaciteit. De huurprijzen in DAEB en niet-daeb en de huur-woz-verhouding geven een indicatie van de risico's bij het realiseren van deze huren. De prognose-realisatiecijfers ICR en operationele en (des)investeringskasstromen geven een beeld van de stuurkracht bij de corporatie; liggen realisaties redelijk in lijn met de begroting. Toezichtveld bescherming maatschappelijk gebonden vermogen (efficiency en doelmatigheid) Een signalering op dit toezichtveld is een indicatie voor mogelijke inefficiënte of niet doelmatige inzet van maatschappelijk gebonden vermogen. De netto bedrijfslasten geven een indicatie van de efficiëntie van de exploitatie. Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten op basis van realisatie en prognose van het sectorgemiddelde is een indicatie van een mogelijk onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. Aansluitend wordt het direct rendement van de niet-daeb portefeu lle getoond. Een duidelijk neerwaartse afwijking van het direct rendement (in vergelijking tot bijvoorbeeld de weergegeven sectorcijfers) is een indicatie voor niet doelmatige inzet van maatschappelijke gebonden vermogen voor niet-daeb activiteiten.. De cijfers over de nieuwbouwproductie en verkopen geven ten eerste de relatieve omvang van de (DAEB) activiteiten van de corporatie ten opzichte van het sectorgemiddelde weer.. Daarnaast worden de gemiddelde stichtingskosten en verkoopprijs per eenheid van de corporatie ten opzichte van het sectorgemiddelde getoond.. Ten slotte worden mogelijke verliezen in de realisatie uit de jaarrekening getoond. Een duidelijk negatiever resultaat als percentage van het balanstotaal ten opzichte van het sectorgemiddelde is een signalering voor mogelijke aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen.

8 Toezichtveld governa nce Uit dit toezichtveld zijn enkele relatief gemakkelijk te kwantificeren elementen opgenomen. Deze indicaties geven zeker geen compleet beeld van de governance weer. De scores voor respectievelijk bestuur en intern toezicht zijn uit de uitkomsten van de meest recente visitatie overgenomen. Daarnaast wordt het moment dat een bestuurder is aangesteld (in geval van een éénhoofdig bestuur) weergegeven. De realisatie-index zegt iets over de voorspelbaarheid op twee belangrijke activiteiten in het kader van de portefeuillesturing. de nieuwbouw (huur en koop);. de verkoop van huurwoningen. In het maatschappelijk verkeer met de lokale stakeholders is dit van groot belang (realisatie van prestatieafspra ken). Toezichtveld rechtmatig heid De score op basis van de antwoorden van de bestuurder van de toegelaten instelling op de 3 rechtmatigheidvragen in de verantwoordingsinformatie is hier opgenomen. In de toezichtbrief is eventueel opgenomen of deze antwoorden aanleiding zijn geweest tot een actie. Het aantal en de groei van het aantal verbindingen geeft een beeld van het beleid dat de corporatie in 205 heef gevoerd. De ontwikkeling van de financiële relatiestussen de corporatie en de verbindingen laat zien of deze is toegenomen of afgenomen. Speciaal aandacht hierbij voor de positie medio in relatie tot ultimo. In deze periode mag er geen sprake meer zijn van groei. De prestaties inzake de toewijzing conform staatssteunnormen laten zien of de corporatie voldoet aan de normstelling. Tenslotte geeft de raming van de leefbaarheidsuitgaven een beeld of corporaties blijven binnen de gestelde wettelijke norm. Overige informatie De direct rendement cijfers geven hier een beeld van het presteren in relatie tot sectorale waarden met betrekking tot: marktwaarde vastgoed (totaal en DAEB), schuld en eigen marktvermogen. De omvang per eenheid is vervolgens nog voor verschillende waarden weergegeven. Tenslotte is de balans 205 opgenomen. Hierbij zijn er twee gezichtshoeken:. de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde;. de marktwaarde in verhuurde staat. De laatste is ontleend aan de balansopgave cq. de afzonderlijke opgave in het kader van de toepassing van het handboek marktwaarde in verhuurde staat. Naast de solvabiliteit op basis van de marktwaarde in verhuurde staat is tevens ook de solvabiliteit op basis van zowel de marktwaarde van het vastgoed alsook de marktwaarde van de leningen opgenomen. De laatste waarde heeft de corporatie ook zelf aangeleverd in de verantwoordingsinformatie. Bij enkele corporaties is marktwaarde in verhuurde staat niet geleverd dan wel van onvoldoende kwaliteit om opgenomen te worden. In die gevallen verschijnt er geen waarde. De duration van de leningen is een maatstaf voor de gewogen looptijd van de toekomstige renteen aflossingsverplichtingen. De duration van het vastgoed geeft de gewogen looptijd van de toekomstige ingerekende inkomsten en uitgaven van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde weer.

9 Bijlage I St chti Volkshu te Arn omvalrisico 205 prognose per ode s gnaler ngsnorm DSCR LTV Dekki ksh van van marktwaarde in o/o t r oo o Ê g t!.o o c! s c H o I - Volkshuisvestel en sector * t6 20L7 20t8 209 vermogen I I I to P, t! 2s ñ,20 g5 (, Ëro ß- >5 S6 c Ontwikkeling Volkshuisúestel jk vermogen en buffer ts ]-7 20L8 20L9 evellasþuisyestelijk vermogen S,uff -\,6ll sf ui5yestelijk x attentie voor eventueel verschil -geffq in schaal Volkshuisvestel Buffer totaal x. 2 I Toezichtveld r s co's realisat e bele d Eneroielabels /o.9r'l Score o/o 3 9,60/o 2,2o/o EO Pagina i

10 ( ng Volkshuisvesti cordorat e 3 m (LOO65) te Arnhem sector gelvogen score onþeã 3,4 3,7o/o 2,9 4,7o/o 4,2 52,4o/o aanta een tot e eenhei lle ; L.402 r.483 t r t23 L t DAEB in o/o van ìingen DAEB ìingen niet DAEB 'de I Aa niet-daeb DAEB Prognose en reâl satie ICR Pi t4 Pi 20 20r Pagina 2

11 Prognose en rea st cht Volkshu va n operat onele- en (deðllyeqtelilgqtêg$rc.om 20 I 5 corporat e 205 Pi 20t4 sector Kasstroom 20t Toezichtveld bescherming maatschappel jk gebonden vermogen Netto bedrijfslasten (in ) 20L t lJ2f) 206- sector. r.274 r.232 r e niet-daeb-bez t corporatie e n et-daeb-bezit sector 3 Bruto eenheid DAEB prognose per ode Bruto verkooppr js DAEB woongelegenheden per eenhe d DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als o/o van IIe DAEB 2 Als o/o van de m primo 20 rt7 t34 t Pagina 3 t

12 { Volkshuisvestin em LOO65 te Arnhem Verliezen in in ontwi waard waardevera e onder t O43 7 Toezichtveld governance score 20t4 in 2Ol4 sitatie 5.0 vanaf 6 sitatie in 206 r is bestuurder Real sat e- ndex index r 2Ol t4 Realisatie nieuwbouw index 20L Toezichtveld rechtmat ghe d Veranturoording van bestuurder voor nalev ng spec f eke wettelijke bepalingen (5.7 voorschr ften BTIV) n met betrekki tot financieel meegenomen Pagina 4

13 verb nd Stichti Volkshu m te Arn relat es met courant garanties Leefbaarheid Leefbaarheid Deel orm I25 Over ge informatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar volkshu svestel jk Opgegeven bedrijfswaarde O42 Parameters Levensduur Lastenniveau te ho Direct rendement (in o/o) o marktwaa ma d rect rendement 2 2 Geüniformeerde bedrijfswaarde DAEB n et-daeb 84 2()5 zljt Pagina 5 t

14 ng Volksh Arn LOO65 te em Enkelvoud ge balans 2O5 Activa Vaste act va in ontwikkeli en voor van de,zq 7A t ' 3.: 4. tn.668 onder vaste 36 Totaal. r Totaal Passiva en schu en t t sector DAEB bezit obv tn tn Nee Pagina 6