Visieboekje De Bousberg Landgraaf mei Villapark De Bousberg Pagina 1 van 9

Transcriptie

1 Visieboekje De Bousberg Landgraaf mei 2016 Villapark De Bousberg Pagina 1 van 9

2 Concept Villapark De Bousberg Landgraaf anno 2016 en verder 17 mei 2016 Inleiding In vervolg op de presentatie aan Wethouder Dreissen en haar team van 20 april jl. over onze nieuwe aanpak voor de ontwikkeling van de woningen in Villapark De Bousberg in Landgraaf zijn in voorliggend document de door ons beoogde concepten nader beschreven. Graag werken we de concepten samen met de gemeente uit, in concrete toepassingen voor De Bousberg. Beleving en eigendom De beleving van het gebied De Bousberg als woonwijk in een parkachtige setting (mandeligheid) is nog steeds de door ons beoogde beleving. Wij hebben echter nader onderzoek gedaan naar eigendom in relatie tot de beleving daarvan. De huidige (Limburgse) kopersmarkt denkt bij de aankoop van een woning meestal direct in eigendommen en het privé bezit van een kavel/tuin in plaats van het gezamenlijk eigendom van de buitenruimte. Dat maakt het aantal geïnteresseerden in het voorliggende plan te klein, om er op afzienbare termijn een mooie woonwijk van te kunnen maken. Villapark De Bousberg bestaat momenteel deels uit de uitgifte van traditionele kavels (1) en deels uit een gebied waarbij de woning en het bijbehorende grondvlak eigendom van de bewoners is en het omliggende terrein collectief eigendom is van meerdere bewoners en daarmee openbaar toegankelijk (2). Hierbij zullen de betreffende woningen in een parkachtige opzet worden gerealiseerd. Tussen de twee genoemde uitersten, enerzijds volledig eigendom van de kavel en anderzijds mandelig eigendom van de buitenruimte, zijn nog diverse tussenvormen denkbaar. Om deze bijzondere eigendoms- en beheersituatie goed in de markt te zetten, is het van belang een goed doordacht concept uit te werken en helder te presenteren aan de markt. De beleving van eigendom staat daarbij voorop. Hieronder geven wij een 3-tal concepten weer. Daarnaast laten we een aantal referentie-projecten zien, waarbij een combinatie van deze 3 concepten wordt toegepast. Daarna volgt een aanbeveling, welke we uiteraard met de gemeente en huidige bewoners willen afstemmen. Villapark De Bousberg Pagina 1 van 8

3 1: Concept beleving: BELEVING VAN EIGENDOM De kwaliteit van De Bousberg wordt vooral bepaald door de parkkwaliteit van de ruimte tussen de toekomstige villa s. Ter versteviging van de parkachtige sfeer van de plek, is het idee dat de woningen als sculpturen in het park geplaatst worden. We moeten in verband met de privacy van de individuele villa s goed nadenken over de positie t.o.v. elkaar, over de minimale onderlinge afstand en het gebruik van juiste beplanting en natuurlijke begrenzers, als waterbergingen (wadi s) en positionering van hogere en lagere beplanting en bomen. Het parkbos loopt zo tot letterlijk aan de gevel. Een grotere tuin kan men zich niet wensen! 2: Concept eigendom: ALTERNATIEF EIGENDOM VERSUS MADELIG GEBIED We denken dat een combinatie van eigendom van bijvoorbeeld de footprint van de eigen woning en mandeligheid van het omliggende gebied een oplossing is, echter niet voor elke situatie. We willen graag andere eigendomssituaties onderzoeken, waarbij behoud van het collectief aangelegde landschapspark gegarandeerd is in de toekomst en beheer en onderhoud ervan goed geregeld. De juridische eigendomsgrens tussen privé en collectief gebied kan wat verder van de woning afliggen, als ware het een eigen kavel, echter, door een nauwkeurige positionering van de buitenruimte (terras) en zorgvuldige inrichting van de tuin en collectief parkgebied met de bewoners, wordt de noodzaak tot erfafscheidingen e.d. nihil. Met rechten van overpad of richtlijnen welke vastgelegd worden binnen een Vereniging van Eigenaren kan voor de toekomst (ten aanzien van aanleg, behoud en beheer) veel vastgelegd worden. Het landschapsontwerp gebeurt tegelijkertijd met het woningontwerp en niet achteraf. Aangetoond is dat wanneer het landschap bij de woningen past, men in de toekomst ook geen wijzigingen wenst aan te brengen. 3: Concept verkoop: combinatie van makelaar met WOONCOACH Daarnaast hebben we een idee over hoe we de kandidaat koper optimaal kunnen begeleiden om een succesvolle verkoop van het gebied te komen. Om deze concepten te onderzoeken, hebben wij een aantal professionals geconsulteerd (waaronder Bloom Vastgoedontwikkeling en haar teams). Wij zouden graag binnen het gebied De Bousberg, kleinere deelgebieden definiëren, en daar een eigen identiteit aan willen geven, met eigen concept en eigendomssituatie. Zo komen we tot meerdere clusters met een eigen identiteit en dito ontwerp van het landschap in combinatie met het woningontwerp. Het onderzoek willen we samen met de betrokkenen van de gemeente en huidige bewoners doen, om tot een passende invulling van het prachtige gebied De Bousberg te komen. Met vriendelijke groet, Van Wijnen Projectontwikkeling Zuid B.V. Daniëlle van der Ven Directeur Villapark De Bousberg Pagina 2 van 8

4 BIJLAGEN De nieuwe manier van verkopen: De Wooncoach Voor de kandidaat kopers is de directe contactpersoon niet alleen een makelaar die zijn kavels of huizen wil verkopen, maar ook een betrokken Wooncoach. Een coach die uitgaat van de wensen van de kandidaat en die de kandidaat begeleidt in het maken van de juiste keuzes ten aanzien van woningontwerp en landschapsontwerp. De Wooncoach komt bij hen thuis, of op een andere plek die zij fijn vinden. Wel zo gemakkelijk. De Wooncoach vertelt de kopers uitgebreid over alle mogelijkheden binnen De Bousberg: de kavels, de ontwerpen, de voordelen en de aandachtspunten. De Wooncoach kan aangeven wat de woonwensen ongeveer kosten. Samen onderzoeken zij de beste match tussen de wensen en het budget. Gedurende het aankooptraject van de kavel is de Wooncoach het aanspreekpunt. Ook adviseert ze over de juiste architect voor het vervolgtraject in geval van aankoop van een particulier kavel. Villapark De Bousberg Pagina 3 van 8

5 3 referentie-projecten waar BELEVING en ALTERNATIEF EIGENDOM hand in hand gaan (Bloom Vastgoedontwikkeling). 1: Eindhoven 9 woningen Bosrijk Vanuit bewoners die zélf hadden ervaren hoe heerlijk het is om te wonen temidden van de seizoenen. We willen blijven wonen in een landschapspark en rondom een patio, bedachten ze. Maar dan vrijstaand en nóg mooier. Op basis van dat vertrekpunt tekende Happel Cornelisse Architecten deze villa s. De footprint van de woning is 100% eigendom. Het omliggende landschapspark is mandeling eigendom van de bewoners. Villapark De Bousberg Pagina 4 van 8

6 2: Veghel kavels Landelijk wonen Landelijk Wonen binnen De Scheifelaar Veghel. Waar je écht vrijstaand woont. Waar de buren ver weg zijn. Waar je zelf bepaalt hoe je villa er uitziet. Het gebied is onderverdeeld in clusters, ieder met hun eigen identiteit. Deelplan HET PLEIN Dit gebied is een perfecte combinatie tussen ruimtelijk wonen in het groen en de knusse gezamenlijkheid van een wijkje. De villa heeft een grote eigen tuin met veel privacy en het gebied daar omheen is ruim en groen. U woont in landelijke sfeer. Aan de overkant van uw huis is een openbaar plein met bomen, struiken, een grasveld en een zitje. De villa s in deze wijk zijn om dit pleintje heen gebouwd. Het plein is een ideale ontmoetingsplaats. Deelplan DE BOOMGAARD De tuinen grenzen aan de achterkant aan een gezamenlijke boomgaard (mandelig eigendom). Dit geeft nog meer het gevoel van ruimte. Je hebt geen directe achterburen, dus heel veel privacy. De kinderen rennen vanuit de tuin zo de boomgaard in om te spelen, een boomhut te bouwen of fruit te plukken. Voor je gevoel is uw tuin oneindig en je hebt geen directe achterburen. De boomgaard is niet openbaar en vanaf de straat niet te bereiken. Villapark De Bousberg Pagina 5 van 8

7 3: Eindhoven 12 woningen Waterrijk Het betreft een plan waarbij op een ontspannen wijze de woningen los van elkaar zijn neergezet in een open groenstructuur waarbij kavelgrenzen niet direct afleesbaar zijn. De ruimte die hierdoor ontstaat genereert lucht tussen de woningen en in het plan. Hoewel alle 12 woningen een vergelijkbare planopzet kennen, is door de verdraaiingen en wisselende posities in hoog en laagbouw (1 of twee woonlagen) een afwisselend straatbeeld gemaakt waardoor een repeterend karakter wordt vermeden. Middels een bescheiden ontsluitingsweg worden de woningen aan de zuidzijde ontsloten. Het informele karakter ademt ook hier een ongedwongen sfeer. Parkeren geschiedt op eigen terrein en wordt deels opgelost bij de woningen zelf en deels aan de ontsluitingsstraat. Hier is het perceel opgedeeld in kavels met 100% eigendom voor de kopers, waarbij ten aanzien van alle kopers recht van overpad geregeld is waardoor erfafscheidingen op de eigendomsgrenzen niet mogelijk zijn en het ingerichte gebied ook in de toekomst gegarandeerd is. Villapark De Bousberg Pagina 6 van 8

8 Aanbeveling voor De Bousberg Landgraaf Nauwkeurig kijkend naar het landschap van De Bousberg, in samenhang met het geldende bestemmingsplan, zouden we De Bousberg in kleinere deelplannen willen verdelen. Graag kijken we per deelplan naar wat de beste optie is qua beleving, typologie woning en eigendom. Elk deelplan krijgt zijn eigen identiteit of thema met een bepaalde beleving. Denk daarbij aan de voorbeelden van een hofje, een plein, een boomgaard, gezamenlijk ingerichte tuin, of anders.daar hoort dan ook een eigen eigendomssituatie bij. Maar altijd met de onderstroom, dat de totale parkachtige beleving van De Bousberg overeind blijft. Het ene deelplan zal zich beter lenen voor het concept met juridisch eigen kavels, ontspannen gelegen in park, maar waar eigendomsgrenzen niet waarneembaar zijn door een goede wisselwerking tussen landschapsontwerp en woningontwerp. Op deze kavels kunnen projectmatige woningen gerealiseerd worden, om de positie van de woningen t.o.v. te kunnen waarborgen. Maar wellicht ook zelfbouw. Een ander deelplan kan geschikt zijn voor het eigendom van footprint van de woning met éen mandelig landschapspark (gezamenlijke tuin) eromheen. Ook hier is de perceelsgrens niet direct waarneembaar. In een volgend deelplan kan wellicht de woningdichtheid c.q. typologie aangepast worden. Het clusteren van een aantal woningen (compact bouwen) komt ten goede aan het omliggende landschapspark. Of hier het omliggende landschapspark eigendom, mandelig of juist openbaar is, kunnen we nader onderzoeken. Om tot een verdeling naar verschillende deelplannen te komen, de identiteit, woningtypologie en eigendomssituatie te komen, willen we een aantal professionals inzetten, zoals een stedenbouwkundige/architect, een landschapsarchitect een conceptbewaker (wooncoach) en jurist. Wij zouden graag in workshopverband met de betrokken van de gemeente, zoals projectleider, stedenbouwkundige en landschapsdeskundige, tot een passend concept per deelplan komen. Uiteraard worden de huidige bewoners hierin gekend, alvorens met kandidaat geïnteresseerden het gesprek aan te gaan. Daarnaast willen we tot op een prettige wijze tot een aangepaste samenwerkingsovereenkomst komen, met als resultaat; De Bousberg op een eigentijdse wijze in de markt zetten, waarbij we een mooi stukje Landgraaf kunnen gaan invullen. Villapark De Bousberg Pagina 7 van 8

9 clusteren & identiteit clusteren & identiteit clusteren & identiteit clusteren & identiteit Villapark De Bousberg Pagina 8 van 8