Planschadeanalyse. Huigsloterdijk 355 te Buitenkaag. Opdrachtgever: D. Stradmeijer. Projectnummer: Plaats, datum: IJmuiden, 22 december 2015

Transcriptie

1 Planschadeanalyse Huigsloterdijk 355 te Buitenkaag Opdrachtgever: D. Stradmeijer Projectnummer: Plaats, datum: IJmuiden, 22 december 2015 Auteur: Controle door: Akkoord door: ing. G. Kalkman H. Vorsteveld H. Vorsteveld

2 pagina 2 van 22 Inhoudsopgave pagina 1 Inleiding Opdracht Doel Disclaimer Verantwoording Plangebied Ligging plangebied/bedrijfswoning in de omgeving Beschrijving onderzoeksgebied Planschadegevoelige objecten binnen de invloedssfeer Uitgangspunten Planologische vergelijking Vigerende planologische regeling Toekomstige situatie Planologische vergelijking Beoordeling gevolgen wijziging planologische regime Ruimtelijke effecten Uitwaartse zonering (Zekerheid zittende bedrijven) Beperking uitzicht Beperking privacy Schaduwwerking Toename/overlast van verkeersbewegingen Toename geluid, trillingen, stof, visuele effecten Beperking bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden Conclusie effect per object Correctiefactoren Voordeelverrekening Schade voorkomen/beperken Voorzienbaarheid Begroting planschade Normaal maatschappelijk risico Conclusie... 22

3 pagina 3 van 22 1 Inleiding 1.1 Opdracht In opdracht van de heer Stradmeijer, is door middel van een risicoanalyse planschade onderzocht of er planschade kan worden verwacht door het in voorbereiding zijnde wijzigingsverzoek voor omzetten van de bestemming bedrijfswoning naar bestemming wonen. Met de bestemming wonen wordt eveneens bedoeld beroepen en bedrijven aan huis alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan. De locatie betreft twee percelen bekend onder kadastraal Gemeente Haarlemmermeer AO344 en AO342. en werken voor de locatie Huigsloterdijk 355, 2158 LR te Buitenkaag. Het geldend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan Buitengebied Zuid van de gemeente Haarlemmermeer. Figuur 1: luchtfoto van het plangebied met bedrijfswoning

4 pagina 4 van 22 figuur 2: zicht vanaf de Huigsloterdijk op de bedrijfswoning Om het plan uit te kunnen voeren (omzetten bedrijfsfunctie naar woonfunctie), is een omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan nodig. Door de wijziging van het planologische regime is het mogelijk dat derden in een nadeligere positie komen in vergelijking met het huidige planologische regime. Zodoende kunnen benadeelden op grond van artikel 6.1 Wro voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking komen. In deze risicoanalyse voor planschade is, aan de hand van de beoordeelde ruimtelijke gevolgen, aangegeven of er voor objecten in de omgeving van het project planschade kan worden verwacht. Auteur (ing. G. Kalkman) heeft de situatie ter plaatse opgenomen op 23 november Van de opdrachtgever is de relevante informatie verkregen zoals Eigendomspositie, huidig gebruik et cetera.

5 pagina 5 van Doel De voorliggende rapportage planschade is bedoeld om inzicht te krijgen in de ruimtelijke effecten van de voorgestane functiewijziging en vast te stellen of er voor de objecten in de omgeving sprake kan zijn van planschade en om een globale raming van eventuele schade te verkrijgen. Nadrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte risicoanalyse is uitgevoerd op basis van voorlopige gegevens en een locatiebezoek. Een uiteindelijk onderzoek naar planschade vergt een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van verzoekers en een opname van de nabij gelegen objecten deel uitmaakt. Gezien de aard van de risicoanalyse en de huidige status van de plannen heeft een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsgevonden. Bij het gebruik van de analyseresultaten dient met deze beperkingen rekening te worden gehouden. 1.3 Disclaimer Deze risicoanalyse mag uitsluitend gebruikt worden door de opdrachtgever. Bij het samenstellen van de inhoud van deze analyse is uiterste zorg nagestreefd. BK Bouw & Milieuadvies B.V. sluit iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van informatie die in deze analyse is gesteld. BK Bouw & Milieuadvies B.V. kan op geen enkele wijze aansprakelijk worden gesteld worden voor schade van welke aard dan ook die is ontstaan als direct of indirect gevolg van deze analyse. Overwegingen en uitgangspunten Voor de risicoanalyse planschade gelden de volgende overwegingen en uitgangspunten: Artikel 6.1 Wro: in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders en belanghebbende op diens verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekennen, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van onder andere de bepalingen van een bestemmingsplan of een ander ruimtelijk besluit schade lijdt of zal lijden, de schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende behoort te blijven en voor zover tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er geldt een eigen risico van 2% van de waarde van het pand voor degene die planschade lijdt. Voorbeeld: Uw pand is waard, dan heeft u eigen risico, stel de waardevermindering wordt op getaxeerd, dan ontvangt u Een verzoek tot schadevergoeding kan worden ingediend binnen vijf jaar nadat de desbetreffende bepaling van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Gehanteerde basisgegevens: voor de risicoanalyse planschade is voor het huidige planologisch regime gebruik gemaakt van de ter plaatse geldende bestemmingsplan Buitengebied Zuid van de gemeente Haarlemmermeer. Voor de toekomstige situatie is als uitgangspunt genomen dat de bedoelde woning van functie wijzigt. Gemeente en particuliere eigenaar trekken samen op teneinde de bestemming aan te passen in een Veegplan (lees jaarlijkse herziening ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen) voor het Buitengebied Haarlemmermeer Zuid. De gemeente heeft om de 2 rapportages gevraagd ten behoeve van de motivering van haar voornemen mee te werken aan een omzetting van agrarische bedrijfswoning naar wonen voor de percelen AO344 en AO342. Planning van de gemeente is om begin 2016 het ontwerpbesluit ter inzage te leggen. Planologische vergelijking: bij de risicoanalyse planschade wordt rekening gehouden met de maximale mogelijkheden die het geldende planologische regime biedt. Of deze mogelijkheden daadwerkelijk zijn benut wordt buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van de nieuwe planologische situatie wordt uitgegaan van de situatie zoals maximaal mogelijk zal zijn wanneer het nieuwe ontwerp bestemmingsplan verder in procedure wordt gebracht en in deze vorm van kracht wordt.

6 pagina 6 van 22 Op 6 augustus 2014 ( ) deed de Afdeling een interessante uitspraak over de vraag of er grondslag kan bestaan voor een tegemoetkoming in planschade wanneer de bestemming van een woning naast een agrarisch bedrijf wijzigt van een bedrijfswoning in een burgerwoning. In de uitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2014 ging het om de wijziging van de bestemming van een woning, welke woning is gelegen naast het agrarisch bedrijf van de appellant (hierna: de veehouder). Op grond van het oude bestemmingsplan betrof deze woning een bedrijfswoning. In het nieuwe bestemmingsplan is de woning als burgerwoning bestemd. De veehouder stelde dat deze planologische verandering tot een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden van zijn agrarisch bedrijf leidt en dat daardoor de waarde van zijn bedrijf daalt. Om die reden heeft hij verzocht om tegemoetkoming in planschade. De Afdeling heeft in haar uitspraak een paar belangrijke overwegingen opgenomen, waaronder de navolgende. In het kader van deze planvergelijking moet bij de toepassing van milieuregelgeving ter kwalificatie van de woning niet van het feitelijk gebruik maar van de planologische bestemming van de woning te worden uitgegaan. Uit de planvergelijking is gebleken dat door het bestemmen van de woning als burgerwoning (in plaats van als bedrijfswoning) de uitbreidingsmogelijkheden van het agrarisch bedrijf van de veehouder worden beperkt wegens het op grond van milieuregelgeving geldende verschil in bescherming tegen geurhinder voor een agrarische bedrijfswoning en een burgerwoning. Deze beperking van de uitbreidingsmogelijkheden valt toe te rekenen aan het nieuwe bestemmingsplan. Bij de planvergelijking is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude bestemmingsplan kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Bij de beoordeling wat op grond van het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk was, speelt de cumulatieve beoordeling van geurhinder geen rol. De omvang van het vergund veebestand is namelijk geen planologisch gevolg van het bestemmingsplan en daarom voor de planologische vergelijking niet relevant. Een vergunning voor het houden van vee kan immers worden ingetrokken of gewijzigd en is niet afhankelijk van de planologische maatregel. Om dezelfde reden is voor de planologische vergelijking niet relevant dat het niet vaststaat of de afvoer van de lucht van alle stallen naar een centraal emissiepunt gerealiseerd kan worden en niet zeker is of hiervoor een vergunning zal worden verleend. Daarom moest uitbreiding van het agrarisch bedrijf niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten worden geacht. Kortom: de wijziging van de bestemming van de woning van bedrijfswoning naar burgerwoning heeft geleid tot een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden van het naastgelegen agrarisch bedrijf. Door deze bestemmingswijziging is de veehouder in een planologisch nadeliger situatie komen te verkeren. Helaas mocht deze conclusie de veehouder echter niet baten. Reden daarvoor is dat uit een onderzoek, dat ten grondslag lag aan de besluitvorming, bleek dat een uitbreiding van het agrarisch bedrijf gepaard zou gaan met zodanige investeringen dat dit geen extra rendement zou opleveren. De vraag of de vermindering van de uitbreidingsmogelijkheden van het agrarisch bedrijf van de veehouderij ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan tot schade heeft geleid, moet dus ontkennend worden beantwoord, omdat de uitbreidingsmogelijkheden geen extra rendement voor het bedrijf opleveren en de uitbreidingsmogelijkheden dus geen meerwaarde aan het perceel gaven. 1.4 Verantwoording Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat bij de behandeling van eventuele daadwerkelijke verzoeken voor schadevergoeding afwijkend van deze risicoanalyse wordt geoordeeld. De redenen hiervoor kunnen zijn: 1. De planvorming voor het plangebied bevindt zich op dit moment nog niet in een definitief stadium. Door een wijziging in de planvorming kan er een veranderde situatie ontstaan met betrekking tot de ruimtelijke effecten waar in deze risicoanalyse rekening mee is gehouden.

7 pagina 7 van De in deze risicoanalyse planschade aangegeven gevolgen van de ruimtelijke effecten zijn indicatief. 3. In deze risicoanalyse planschade is geen rekening gehouden met eventuele argumenten van belanghebbenden en met de beleving vanuit het planschadegevoelige object zelf. Er is wel getracht om hier een zo goed mogelijk beeld van te vormen. 4. Zodra de nieuwe planologische regeling waarin de herontwikkeling van de locatie mogelijk wordt gemaakt in werking zal zijn getreden, bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om een verzoek om vergoeding van planschade ex artikel 6.1 Wro in te dienen. In dat geval zal een schadebeoordelingscommissie de verzoeken beoordelen, mede aan de hand van het horen van belanghebbende(n) en een volledige taxatie. Het is daarbij niet uitgesloten dat deze schadebeoordelingscommissie tot een ander oordeel komt dan de indicatie die voortkomt uit deze risicoanalyse planschade. Verder geldt dat het college van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Haarlemmermeer in eerste aanleg een besluit zal nemen ten aanzien van een planschadevergoedingsverzoek. Eventueel zal het laatste oordeel worden gegeven door de Rechtbank of Raad van State. Deze risicoanalyse planschade kan niet in de plaats worden gesteld van het advies dat door een schadebeoordelingscommissie aan de gemeente wordt uitgebracht. Gelet op het voorgaande kunnen er geen mogelijke rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid tegen de opsteller (BK Ingenieurs) van deze risicoanalyse planschade worden verbonden indien er eventueel nadelige gevolgen ontstaan voor Gemeente Haarlemmermeer en/of derden doordat een schadebeoordelingscommissie, bij een volledige behandeling van planschadeverzoeken, tot een ander oordeel komt dan in deze concept risicoanalyse planschade is aangegeven. Het is mogelijk dat op basis van nieuwe inzichten of de behandeling van de inspraakreacties nog wijzigingen plaatsvinden in het ontwerp en dat het vast te stellen ontwerp bestemmingsplan zal afwijken van het ontwerpplan dat als basis dient voor de risicoanalyse. Ten tijde dat het ontwerpbestemmingsplan ter vaststelling wordt aangeboden aan het college kan de definitieve risicoanalyse planschade worden opgesteld.

8 pagina 8 van 22 2 Plangebied 2.1 Ligging plangebied/bedrijfswoning in de omgeving De bedrijfswoning ligt in het buitengebied van de gemeente Haarlemmermeer en wordt bewoond als zijnde een burgerwoning. Het plangebied bevindt zich op enkele tientallen meters van de openbare weg. Welke gelegen is op een dijklichaam, de Huigsloterdijk. Het huis bevindt zich binnen het agrarisch bouwblok behorende bij een groot kassencomplex voor bloemen en planten. figuur 3: plangebied (rood omlijnd) Bij de beoordeling van mogelijke planschade dient het vigerende bestemmingsplan vergeleken te worden met de gewenste planologische situatie. Onderzocht wordt of er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de ontwikkeling van het gebied en of als gevolg van die planologische verslechtering schade wordt geleden. Hierbij wordt bekeken of omliggende objecten na de planologische wijziging in een planologisch nadeligere situatie komen. 2.2 Beschrijving onderzoeksgebied De bedrijfswoning is thans als burgerwoning in gebruik. Bewoner(s) hebben geen relatie met het kassenbedrijf. De bedrijfswoning is in zeer goede staat, is ruim en op een groot kavel gesitueerd, gebouwd in 1979, en zeer luxueus qua inrichting. Voorzien van een ruime tuin en groenomzoming. De ligging is gunstig, net buiten de plaats Buitenkaag.

9 pagina 9 van Planschadegevoelige objecten binnen de invloedssfeer Definitie mogelijke objecten Aan de hand van de verbeelding van het bestemmingsplanzijn objecten geïdentificeerd waarbij, vanwege hun ligging nabij het plangebied, beoordeeld dient te worden of de kans op planschade aanwezig is. Dit zijn de planschadegevoelige objecten. Deze objecten zijn alle gelegen aan of nabij de grenzen van het plangebied. Uitgangspunt voor de bepaling van de planschadegevoelige objecten is of er door de nieuwe woonfunctie een nadelige effect ontstaat op het woonklimaat of op beperkingen op de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden. Overzicht relevante plangevoelige objecten Als gevolg van de gewijzigde planologische situatie kunnen er voor de volgende adressen ruimtelijke effecten ontstaan die kunnen leiden tot planschade, waarbij de planschadefactoren worden behandeld per object: a. Huigsloterdijk 350 Betreft bedrijf A.J. Van der Veer, Buitenkaag, Voormalig,bloemen en planten groothandelsbedrijf.

10 pagina 10 van 22 b. Huigsloterdijk 353 Betreft bedrijfswoning c. Huigsloterdijk 354 Betreft bedrijf Van der Velden, Bloemen en planten groothandelsbedrijf.

11 pagina 11 van 22 d. Huigsloterdijk 358 en Leidsemeerstraat 20 Betreft particuliere woning. Andere (woon)objecten zijn niet in de directe omgeving van het plan gelegen en daar zo ver vandaan, dan wel daarvan zodanig (planologisch mogelijk) anderszins afgeschermd, dat wij van mening zijn dat er geen nadelen zullen ontstaan bij de planologische inpassing van het bouwplan. 2.4 Uitgangspunten 1. De wetgeving zoals deze is neergelegd in de Wro. 2. Voor de locatie geldt het vigerend bestemmingsplan. 3. Er zijn geen vrijstellingen ex artikel 19 WRO dan wel afwijkingen ex artikel 3.6 Wro verleend voor de locatie. 4. De feitelijke situatie van de locatie en de omgeving past binnen de vigerende planologie. 5. De planologische inpassing ten behoeve van de locatie wordt mogelijk gemaakt met een nieuw bestemmingsplan. 6. Als peildatum hanteren wij de datum van opname ter plaatse: 23 november Wij signaleren zo mogelijk of bedrijven of instellingen (als huurder of als eigenaar) en huurwoningen gelegen binnen en in de directe omgeving van de locatie in een nadeliger situatie komen te verkeren. Wij voeren geen schadebepaling uit voor bedrijven en/of instellingen. 8. Schadebepaling is in de onder punt 7 genoemde gevallen slechts mogelijk na intensieve bestudering van een bedrijf, de (financiële) positie van het bedrijf, de bedrijfsvoering en de bedrijfsonroerende zaken. Hiervoor is de medewerking van het bedrijf nodig. 9. Voor huurwoningen geldt over het algemeen dat een planologische wijziging geen directe invloed heeft op de verhuurbaarheid van een huurwoning, of de individuele verkoopbaarheid, indien al mogelijk of wenselijk.

12 pagina 12 van 22 3 Planologische vergelijking 3.1 Vigerende planologische regeling Op het plangebied zoals beschreven in deze rapportage is momenteel het bestemmingsplan Buitengebied Haarlemmermeer van toepassing. Actualisering van het vigerend bestemmingsplan in voorjaar 2016 Gemeente en particuliere eigenaar trekken samen op teneinde de bestemming aan te passen in een Veegplan (lees jaarlijkse herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen) voor het Buitengebied Haarlemmermeer Zuid. figuur 4: bestemd als agrarisch bedrijf (Glastuinbouw) conform artikel 4 van de regels behorende bij het bestemmingsplan

13 pagina 13 van 22 Artikel 4 Agrarisch Glastuinbouw 4.1. Bestemmingsomschrijving De voor Agrarisch - Glastuinbouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. glastuinbouwbedrijven; b. ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning een bedrijfswoning; c. aan huis verbonden beroepen of kleinschalige bedrijfsactiviteiten; met daaraan ondergeschikt: d. stille opslag; e. aan huis verbonden beroepen of kleinschalige bedrijfsactiviteiten; f. natuur- en landschapsbeheer; g. extensief recreatief medegebruik; h. kleinschalig kamperen; i. nevenactiviteiten in de vorm van educatie, zorg gerelateerde voorzieningen, verkoop van eigen of streekproducten, bed&breakfast en kinderopvang; met daarbij behorend(e): j. verharde en onverharde paden, erfverharding ten dienste van het glastuinbouw bedrijf, en (toegangs)wegen ten dienste van (aangrenzende) bestemming(en); k. groen; l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; m. nutsvoorzieningen Bouwregels Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. bedrijfsgebouwen, waaronder begrepen kassen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden; b. gebouwen dienen te worden gebouwd op een afstand van minimaal 5 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning of het denkbeeldig verlengde van die voorgevel; c. de bouwhoogte van kassen mag niet meer zijn dan 12 meter; d. voor bedrijfsgebouwen, niet zijnde kassen, mag de goothoogte niet meer zijn dan 6 meter en mag de bouwhoogte niet meer zijn dan 10 meter; e. de afstand van bedrijfsgebouwen tot de perceelgrenzen mag niet minder bedragen dan 4 m Voor het bouwen van een bedrijfswoning en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning worden gebouwd; b. de goothoogte van een bedrijfswoning mag niet meer zijn dan 6 meter en de bouwhoogte van een bedrijfswoning mag niet meer zijn dan 9 meter; c. voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen: 1. de bouwhoogte van tegen het bedrijfswoning aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer zijn dan 0,3 meter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van de bedrijfswoning, tot een maximum van 4 meter; 2. de diepte van tegen de bedrijfswoning aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer zijn dan 3 meter, gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel van de bedrijfswoning dan wel het denkbeeldige verlengde daarvan; 3. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer zijn dan 3 meter en de bouwhoogte niet meer dan 5 meter;

14 pagina 14 van het gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer zijn dan 75 m² Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van ondergeschikte functies als bedoeld in artikel 4.1 onder g tot en met i gelden de volgende bepalingen: a. de gebouwen mogen alleen binnen de bestaande bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. de oppervlakte van gebouwen mag totaal niet meer zijn dan 150 m Voor het bouwen van een bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de aanwijzingen op de verbeelding en de volgende bepalingen: a. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer zijn dan 2 meter; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder utilitaire voorzieningen, mag niet meer zijn dan 12 meter. 4.3 Afwijken van de bouwregels Situering bedrijfsgebouwen Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel onder b voor het bouwen van een bedrijfsgebouw op een kortere afstand dan 5 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning Ondergeschikte functies Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid voor het nieuw bouwen ten behoeve van ondergeschikte functies als bedoeld in artikel 4.1.onder g tot en met i met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de oppervlakte van de nieuwbouw mag niet meer zijn dan 150 m 2, waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van de nevenactiviteit in de bestaande gebouwen en de nieuw te bouwen gebouwen niet meer mag zijn dan 150 m 2 ; b. nieuw te bouwen gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; c. bij cumulatie van activiteiten mag de maximale oppervlakte binnen bestaande bebouwing en in te bouwen gebouwen maximaal 250 m 2 zijn. 4.4 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen: a. aan huis verbonden beroepen zijn toegestaan, met dien verstande dat de omvang van de activiteit niet meer mag bedragen dan 50 m² en plaats moet vinden in de bedrijfswoning en bij de bedrijfswoning horende bijbehorende bouwwerken; b. tijdelijk of blijvend vrijkomende bedrijfsgebouwen mogen worden gebruikt ten behoeve van stille opslag, opslag van caravans en andere kampeermiddelen, daaronder begrepen, met dien verstande dat: 1. is aangetoond dat de vrijkomende bedrijfsgebouwen niet nodig zijn voor de agrarische bedrijfsvoering; 2. buitenopslag niet is toegestaan; 3. verkoop en reparatie van caravans en andere kampeermiddelen niet is toegestaan; 4. de opslagactiviteiten geen onevenredige overlast veroorzaken voor naastgelegen percelen; 5. geen onevenredige verkeershinder en milieuoverlast ontstaat. c. het gebruik van gronden ten behoeve van kleinschalig kamperen is toegestaan tot een maximum van 15 plaatsen, waarbij tevens een gebruik van bestaande gebouwen voor aanvullende voorzieningen tot een maximum van 150 m 2 is toegestaan; d. het gebruiken van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en bedrijfsgebouwen en kassen als zelfstandige woonruimte is niet toegestaan; e. buitenopslag van bedrijfsmaterialen/goederen op gronden aan of zichtbaar vanaf de openbare weg is niet toegestaan;

15 pagina 15 van 22 f. het gebruik van bedrijfsgebouwen en gronden voor bedrijfsdoeleinden anders dan de op grond van artikel 4.1 toegestane activiteiten is niet toegestaan; g. buitenopslag is niet toegestaan, met uitzondering van opslag van agrarische producten achter de voorgevelrooilijn ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf op en/of aansluitend aan het bouwvlak Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in onder d en toestaan dat vrijstaande bijbehorende gebouwen en bedrijfsgebouwen tijdelijk worden gebruikt als afhankelijke woonruimte, met dien verstande dat: a. het gebruik van gebouwen als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit oogpunt van mantelzorg; b. voor de beoordeling van de noodzaak tot mantelzorg een advies is verkregen van een door de gemeente aangewezen deskundige. 3.2 Toekomstige situatie Gewenste gebruiksfunctie betreft wonen, in plaats van de functie bedrijfswoning. Verzoek is om de juridische status van bedrijfswoning te wijzigen in Wonen met tuin en erf. 3.3 Planologische vergelijking Functiewijziging Bij realisatie van het plan zal de bestemming bedrijfswoning volledig komen te vervallen en worden vervangen door (hoofdzakelijk) de bestemming Wonen. Binnen het huidige planologische regime is de functie wonen ter plaatse van de locatie niet permanent toegestaan. figuur 5: betreffende bedrijfswoning binnen het agrarisch bouwblok

16 pagina 16 van 22 4 Beoordeling gevolgen wijziging planologische regime 4.1 Ruimtelijke effecten De ruimtelijke effecten die in het kader van planschade dienen te worden beoordeeld zijn: Uitwaartse zonering (Zekerheid zittende bedrijven) Enkel in die gevallen dat er geen sprake is van een belemmering voor de eventuele uitbreiding van omliggende bedrijven, kan de bewoning worden gelegaliseerd, mits: De agrarische functie van de bedrijfswoning niet langer noodzakelijk is c.q. de woning behoort niet meer bij een bedrijf; uitbreiding van omliggende bedrijven niet wordt belemmerd; bijbehorende omliggende gronden kunnen worden ingezet ten behoeve van de uitbreiding tegen marktconforme condities; de woning en het erf landschappelijk worden ingepast; voldoende afstand wordt gehouden in relatie tot de eisen van milieuzonering. Bestaande bedrijven dienen voldoende zekerheid te houden voor een goede bedrijfsvoering. Door functiewijziging naar een milieugevoelige object (bedrijfswoning->woning) kan daarom slechts plaatsvinden buiten de milieuzones van de aanwezige bedrijven. De richtlijn van de VNG heeft als doel om hinder van inrichtingen tussen verschillende activiteiten te voorkomen. Deze richtlijn is een algemeen aanvaarde richtlijn. Het toepassen van de categorie-indeling wordt algemeen aanvaard. Ook BK Bouw & Milieuadvies toetst op de door de VNG bepaalde categorie-indeling. Voor het desbetreffende en dichtbij zijnde kassenbedrijf (nr. 354, zie figuur 6)) geldt een milieucategorie 2. Toetsing en metingskader Nieuwe bedrijven zijn in de systematiek van het Besluit glastuinbouw bedrijven die zijn opgericht na 30 april Voor deze situatie geldt dat het kassenbedrijf er reeds was voor 1996, zie figuur 8. Bestaande situaties Een bedrijf dat voor 1 mei 1996 is opgericht of is ontstaan uit reconstructie van meerdere bestaande glastuinbouwbedrijven (met inbegrip van eventuele uitbreidingen na dat tijdstip), wordt beschouwd als 'bestaand'. Oprichting of reconstructie na deze datum is 'nieuw'. Voor de eerstgenoemde 'bestaande' situatie geldt dat vergunning vereist is indien het glastuinbouwbedrijf zich binnen 10 meter van de woning van derden bevindt. Voor de bepaling van afstanden wordt gemeten vanaf het onderdeel van het glastuinbouwbedrijf dat het dichtst bij de woning is gelegen, waarbij een waterbassin, watersilo, warmwateropslagtank en het open erf niet worden meegenomen. Bij aaneengesloten woonbebouwing geldt een afstand van 25 meter.

17 pagina 17 van 22 figuur 6: kassencomplex reeds in 1995 bestaand Het is mogelijk om een woning vergunning vrij 2,5 meter uit te breiden. Deze uitbreiding moet tevens meegenomen worden bij de te stellen afstandseis. Het vergunning vrij bouwen moet niet leiden tot een vergunningsverplichting voor de naburige tuinder. Figuur 7: objecten met huisnummers

18 pagina 18 van 22 figuur 8: afstand tussen (bedrijfs)woning en kassen De bedrijfswoning is volledig buiten de milieuzone van bedrijven gesitueerd, zodat geen geluidhindersituatie ter plaatse van de woning ontstaan. Daarnaast is uit verricht onderzoek gebleken dat het geluidsniveau ter plaatse van de geprojecteerde woningen een aanvaardbaar niveau bedraagt. Hierdoor zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van deze woning Beperking uitzicht Een eventuele beperking van het uitzicht kan optreden indien de toegestane bouwhoogte toeneemt en/of de afstand van nieuwe bebouwing tot planschadegevoelige objecten afneemt. Dit aspect speelt geen rol bij de huidige ontwikkeling bij functiewijziging bedrijfswoning naar woning Beperking privacy Een eventuele beperking van de privacy van nabij gesitueerde panden kan optreden door een wijziging van de toegestane functies, een toename van de toegestane bouwhoogte en/of het toegestane programma/bouwvolume en/of een afname van de afstand van nieuwe functies en bebouwing tot planschadegevoelige objecten, het gaat dan vooral om de inbreuk van privacy, dus inkijk in de woningen en of achtertuinen. Dit aspect speelt geen rol bij de huidige ontwikkeling bij functiewijziging bedrijfswoning naar woning Schaduwwerking Dit aspect speelt geen rol bij de huidige ontwikkeling bij functiewijziging bedrijfswoning naar woning.

19 pagina 19 van Toename/overlast van verkeersbewegingen Dit aspect speelt geen rol bij de huidige ontwikkeling, zo blijkt uit het akoestisch rapport van BK Bouw & Milieuadvies bij functiewijziging bedrijfswoning naar woning, functie wonen blijft immers in stand. Bij dit onderwerp gaat het erom of bestaande bedrijven in de omgeving van het plangebied worden belemmerd in hun bedrijfsvoering doordat er nieuwe woningen in de nabijheid komen. Analyse en conclusie De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning behoort niet meer bij een bedrijf Toename geluid, trillingen, stof, visuele effecten Dit aspect speelt geen rol bij de huidige ontwikkeling bij functiewijziging bedrijfswoning naar woning, functie wonen blijft immers in stand Beperking bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden Analyse en conclusie De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning behoort niet meer bij een bedrijf. Dat is, door jarenlange bewoning inmiddels gebleken, sinds uitbreiding van omliggende bedrijven niet wordt belemmerd; Toetsing laat zien dat er voldoende afstand is tussen betreffende woning en naast gelegen object en ontwikkelingsruimte. bijbehorende omliggende gronden kunnen worden ingezet ten behoeve van de uitbreiding tegen marktconforme condities; Toetsing laat zien dat er voldoende afstand is tussen betreffende woning en naast ontwikkelingsruimte. de woning en het erf landschappelijk worden ingepast; Er is reeds sprake van een passende woning in een landschappelijke zetting. voldoende afstand wordt gehouden in relatie tot de eisen van milieuzonering. Aan de afstandsnormen wordt voldaan. Er wordt voldaan aan de milieuzonering en er is sprake van een milieuhygiënische verantwoorde situatie. De woning ligt daarbij buiten de 20 Ke zone van Schiphol (bron: bestemmingsplan Buitenkaag). In het vervolg van dit hoofdstuk wordt per object ingegaan op de ruimtelijke effecten van de voorgenomen planologische wijziging. 4.2 Conclusie effect per object Huigsloterdijk 350, 353 en 354 zijn omliggende bedrijfspanden met bedrijfswoning, object met huisnummer 358 betreft een burgerwoning. De objecten worden door de voorgenomen functiewijziging naar woning niet belemmerd. Gezien de aard van het object vormen factoren als uitzicht, privacy, schaduwwerking en verkeersoverlast geen belemmering voor een normale uitoefening van de aanwezige functies. Analyse en conclusie Er is dan ook geen sprake van planschade.

20 pagina 20 van 22 5 Correctiefactoren 5.1 Voordeelverrekening Van voordeelverrekening is sprake als het nieuwe regime ook voordelige effecten heeft. Een voorbeeld is als men wel visuele hinder ervaart van een geluidsscherm, maar dit gecompenseerd wordt door een vermindering van geluidsoverlast (Rb Maastricht, , StAB 2002/ 02-37). De verrekening van de planologische voordelen met de planologische nadelen kan leiden tot het oordeel dat er geen of in verminderde mate sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Analyse en conclusie Er is geen sprake van voordeelverrekening. 5.2 Schade voorkomen/beperken Op basis van artikel 6.3 Wro dienen burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag voor een tegemoetkoming in ieder geval de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken te betrekken. Wat hieronder verstaan moet worden is nog niet geheel duidelijk en zal in de toekomst in de jurisprudentie ingekaderd dienen te worden. Dit onderwerp valt buiten deze rapportage en zal bij de analyse daarom niet worden meegenomen. 5.3 Voorzienbaarheid Planschade behoort redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager te blijven indien sprake is van een voorzienbare ontwikkeling. Om te bepalen of de nadelige planologische wijziging, hier in de vorm van het realiseren deze ontwikkeling is het vraag of dit voorzienbaar was. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Analyse en conclusie Het is voorzienbaar dat jarenlang gebruik als burgerwoning gelegaliseerd wordt indien aan de overige (milieu)voorwaarden voldaan wordt.

21 pagina 21 van 22 6 Begroting planschade 6.1 Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van dit artikel voor zover hier relevant blijft, van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. In de sfeer van nadeelcompensatie bestaat al jarenlange jurisprudentie over de vraag wat onder normaal maatschappelijk risico moet worden gevat. De jurisprudentie omtrent normaal maatschappelijk risico in relatie tot planschade is thans in ontwikkeling.

22 pagina 22 van 22 7 Conclusie Peildatum: indien wordt vastgesteld dat de wijziging van het planologisch regime tot schade lijdt, wordt deze schade begroot naar het tijdstip van in werking treden van het schadeveroorzakende planologische regime. Beperking bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden Een beperking zal door de plannen vooral kunnen ontstaan vanwege de geluidsemissies van betreffende bedrijven of inrichtingen op de nieuwe woningen. Aan de richtlijn van 30 meter wordt in het huidige plan voldaan. Deze twee aspecten in samenhang beschouwd geven geen planschade. Normaal maatschappelijk risico Een waardedaling gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade blijft wegens het normale maatschappelijke risico voor rekening van de aanvrager. Over de vraag of en in welk geval een hoger percentage voor rekening van de aanvrager blijft moet jurisprudentie zich nog ontwikkelen. Analyse en conclusie Gelet op de voorgaande hoofdstukken is aannemelijk dat de functiewijziging niet leidt tot planschade die voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Wordt er voldaan aan de voorwaarden voor wijzigingsbevoegdheid? Analyse en conclusie De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning behoort niet meer bij een bedrijf. Dat is, door jarenlange bewoning inmiddels gebleken, sinds uitbreiding van omliggende bedrijven niet wordt belemmerd; Toetsing laat zien dat er voldoende afstand is tussen betreffende woning en naast gelegen object en ontwikkelingsruimte. bijbehorende omliggende gronden kunnen worden ingezet ten behoeve van de uitbreiding tegen marktconforme condities; Toetsing laat zien dat er voldoende afstand is tussen betreffende woning en naast ontwikkelingsruimte. de woning en het erf landschappelijk worden ingepast; Er is reeds sprake van een passende woning in een landschappelijke zetting. voldoende afstand wordt gehouden in relatie tot de eisen van milieuzonering. Aan de afstandsnormen wordt voldaan. Er wordt voldaan aan de milieuzonering en er is sprake van een milieuhygiënische verantwoorde situatie. De woning ligt daarbij buiten de 20 Ke zone van Schiphol (bron: bestemmingsplan Buitenkaag). Eindconclusie Er is geen indicatie van planschade voor omliggende bedrijven en/of (bedrijfs-)woningen.