Aanpak Particuliere Woningvoorraad. Onderzoek naar de aanpak van probleemplukken in Nederlandse gemeenten

Transcriptie

1 Aanpak Particuliere Woningvoorraad Onderzoek naar de aanpak van probleemplukken in Nederlandse gemeenten Hans van den Hombergh Teun Schoonbeek Arnhem, januari 2015

2

3 Colofon Titel: Aanpak Particuliere Woningvoorraad Ondertitel: Onderzoek naar de aanpak van probleemplukken in Nederlandse gemeenten Auteurs: Hans van den Hombergh, Woonlab Teun Schoonbeek, masterstudent, opleiding bestuurskunde RUN Eindredactie: Jelle Blijham Plaats: Arnhem Datum: Januari 2015 Woonlab B.V. Radboud University Nijmegen Stationsplein 11 Opleiding Bestuurskunde 6811 KG Arnhem Faculteit der Management Wetenschappen Telefoon:

4

5 I n h o u d s o p g a v e 1. Inleiding De staat van de particuliere woningvoorraad en de mogelijke gevolgen Onderzoek naar probleemplukken in de particuliere woningvoorraad 1 2. Probleemplukken in de particuliere woningvoorraad Aantal particuliere woningen in matige of slechte staat Problematische deelsegmenten 4 3. Oorzaken van probleemplukken en de rol van de gemeente Woningeigenaren die in gebreke blijven Contextfactoren De rol van gemeenten in de huidige tijd 8 4. Uitkomsten onderzoek Opzet enquête De respondenten van de enquête De particuliere woningvoorraad in beeld Probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad Beleid en effecten van beleid Conclusies Beeld gemeentelijke particuliere woningvoorraad Probleemplukken in de praticuliere woningvoorraad Beleidsinterventies Tot slot 22 Literatuur 23 Bijlage 1: Enquêtevragen 25

6 Figuur 1. Respondenten in kaart Verdeling probleemplukken in gemeenten: Onderhoud Verdeling probleemplukken in gemeenten: Energie Verdeling gevoerd beleid van gemeenten per categorie en overlapping Een typologie van gemeenten naar de aanpak van probleemplukken 21 Tabel 1. Kwaliteit Nederlandse Woningvoorraad Verdeling van de soorten gemeenten over de steekproef en de hele populatie Controles naar de PWV (Particuliere Woning Voorraad) Probleemplukken in de gemeenten (1) Probleemplukken in de gemeenten (2) Actief beleid voor probleemplukken in de gemeenten Beleid voor probleemplukken wel/niet effectief 19 Grafiek 1. Kenmerkende bouwperiode voor woningen in probleemplukken Gemiddelde WOZ-waarde en de mate waarin probleemplukken voorkomen Grootte van de gemeente en de mate waarin probleemplukken voorkomen Aandeel lage inkomens en de mate waarin probleemplukken voorkomen Actief beleid voor probleemplukken in de gemeenten versus mate dat 17 probleemplukken binnen de PWV worden waargenomen 6. Actief beleid voor probleemplukken versus aantal inwoners 18

7 1. Inleiding 1.1 De staat van de particuliere woningvoorraad en de mogelijke gevolgen In Nederland zijn ca woningen met een slechte staat van onderhoud en ongeveer woningen met een matige staat van onderhoud (Lupi, 2013b). Dit betekent dat ruim 7% van de gehele Nederlandse woningvoorraad matig of slecht wordt onderhouden. Voor een groot gedeelte gaat het om oudere particuliere woningen (Lupi 2013a). Naast onderhoudsachterstanden en/of bouwtechnische gebreken heeft een groot gedeelte van deze oudere particuliere woningvoorraad een beperkte energetische kwaliteit omdat ze onder andere slecht geïsoleerd zijn (Tigchelaar, 2013). Aangezien er in Nederland geen systematische controles naar de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad worden uitgevoerd is er op dit moment geen eenduidig beeld in welke gemeenten deze woningen voorkomen en/of sprake is van concentratie van onderhouds- en/of energetische problemen in zogenaamde probleemplukken. Daarnaast is het onduidelijk welke gemeenten maatregelen nemen om daaraan gepaarde problematiek tegen te gaan en zo ja, wat deze maatregelen inhouden. Indien sprake is van clustering van matig en slecht onderhouden particuliere woningen in bepaalde straten of buurten dan heeft dat niet alleen gevolgen voor de eigenaar(bewoners) zelf. Het kan ook verpaupering tot gevolg hebben waarmee hele buurten in een vervalspiraal terecht komen. Dit leren we van de 70er en 80er jaren in de vorige eeuw toen veel vooroorlogse wijken in slechte staat verkeerden hetgeen leidde tot grote sociale en welzijnsproblematiek in deze wijken. Recenter onderzoek toont ook aan dat de staat van de bebouwing grote invloed kan hebben op de status van wijken (Knol, et. al. 2012). Bovendien kunnen de maatschappelijke kosten aanzienlijk zijn: financiers die in de problemen komen en hoge overheidskosten vanwege correctieve maatregelen die op allerlei terrein genomen moeten worden. Het is ook de ervaring van Woonlab in haar dagelijkse adviespraktijk: Indien sprake is van probleemplukken van particuliere woningen in bepaalde wijken dan heeft dat negatieve gevolgen voor de rest van de wijk en is veel inspanning nodig om gevolgproblemen te tackelen. 1.2 Onderzoek naar probleemplukken in de particuliere woningvoorraad Vanwege de potentiele maatschappelijke gevolgen van probleemplukken in de particuliere voorraad is het belangrijk een goed beeld te krijgen van de mate waarin deze probleemplukken voorkomen, te weten in wat voor soort gemeenten probleemplukken te vinden zijn en te onderzoeken op welke wijze gemeenten daarmee omgaan. Dit is dan ook aanleiding voor Woonlab om onderzoek te houden onder Nederlandse gemeenten. Aan gemeenten is in het najaar van 2014 een enquête voorgelegd, waarin onder meer is gevraagd: - of gemeenten inzicht hebben in de kwaliteit van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad; - of gemeenten deze woningvoorraad controleren; - in welke mate gemeenten probleemplukken binnen deze woningvoorraad waarnemen; - of gemeenten actief beleid voeren om probleemplukken aan te pakken; - en welke beleidsinstrumenten worden gehanteerd om dit beleid ten uitvoer te brengen. 1

8 Dit rapport beschrijft de resultaten van het onderzoek, met als doel meer inzicht te krijgen in probleemplukken in Nederlandse gemeenten en het beleid dat gemeenten voeren bij de aanpak van probleemplukken. Op basis hiervan kunnen vervolgens lessen getrokken worden wat betreft het aanpakken van probleemplukken en het voorkomen van gevolgproblemen. 2

9 2. Probleemplukken in de particuliere woningvoorraad Een significant deel van de huidige Nederlandse, particuliere woningvoorraad voldoet niet aan hedendaagse kwaliteitseisen (Lupi, 2013a). In deze rapportage onderzoeken we in welke mate sprake is van clustering van woningen die in een gebrekkige onderhoudsstaat verkeren en/of beschikken over een beperkte energetische kwaliteit. We verstaan onder - een gebrekkige onderhoudsstaat het volgende: Er is sprake van onderhoudsgebreken en/of bouwtechnische gebreken al dan niet naar aanleiding van achterstallig onderhoud. Bijvoorbeeld lekkende daken, rotte kozijnen, scheuren in de muren en niet adequaat functionerende ventilatie. - een gebrekkige energetische kwaliteit: Er is sprake van een matige of slechte energieprestatie van de woning. Dit als gevolg van een gebrek aan isolerende maatregelen zoals spouwisolatie, dubbel- of hoogrendementsglas, vloerisolatie, dakisolatie en/of het ontbreken van installaties die voldoende energiezuinig zijn zoals een hoogrendementsketel. Wanneer in een beperkt geografische gebied sprake is van een hoge concentratie aan woningen die genoemde gebreken vertonen en/of een matige of slechte energieprestatie laten zien wordt in de literatuur gesproken van probleemplukken. 2.1 Aantal particuliere woningen in matige of slechte staat Platform 31, kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling, heeft op basis van de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) 2000 een doorrekening naar de particuliere woningvoorraad in 2013 gemaakt, met behulp van indicaties omtrent verschuivingen in aantallen en eigendomsverhoudingen, zoals gevonden in WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006 en 2009 (Lupi, 2013b). Dit onderzoek levert volgens Lupi (2013a) een grove raming op, maar is vanwege het ontbreken van recentelijk en landelijk dekkende data momenteel de meest realistische inschatting. Platform 31 schat het aantal kwalitatief slechte woningen op tot Deze gegevens gaan uit van de gehele Nederlandse woningvoorraad; zowel de particuliere woningvoorraad als de woningen van woningcorporaties en institutionele beleggers. Platform 31 omschrijft kwalitatief slechte woningen als woningen die bouwtechnische gebreken vertonen en een investering van minimaal euro vereisen om deze gebreken te verhelpen. Het aantal matig onderhouden woningen komt volgens de doorrekening neer op circa tot woningen, ook dit cijfer gaat over de gehele Nederlandse woningvoorraad. Platform 31 omschrijft deze categorie als woningen die bouwtechnische gebreken vertonen en een investering van minimaal euro tot maximaal euro nodig hebben om de gebreken te verhelpen (Lupi, 2013a). Bij elkaar opgeteld gaat het bij deze twee categorieën om iets meer dan een half miljoen woningen. Als men de uitkomsten van het laatste KWR ernaast legt dan is er in de categorie slechte woningen een significante daling waarneembaar terwijl de categorie matig onderhouden over dit tijdsvlak juist iets is toegenomen. Beide categorieën samen vertegenwoordigen 7,5% van de totale Nederlandse woningvoorraad. Men moet deze cijfers wel in een historische context zien: in 1990 waren er nog 1,75 miljoen woningen in een zorgwekkende staat. Daarnaast is het aantal slechte woningen van 20% midden jaren 80 gedaald naar minder dan 1% van de huidige Nederlandse woningvoorraad (Lupi, 2013a). 3

10 Tabel 1: Kwaliteit Nederlandse Woningvoorraad 2013 Eigenaar- Particuliere Sociale bewoner verhuur verhuur Totaal Goed , Matig 300, ,500 47, ,000 Slecht 20,000 27,500 2,500 50,000 Totaal , Bron: Eigen onderzoek Platform 31 (Lupi, 2013a) 2.2 Problematische deelsegmenten In tegenstelling tot voorgaande decennia is de Nederlandse woningvoorraad over het algemeen dus in redelijke tot zeer goede staat. Problemen omtrent onderhoudsachterstanden doen zich niet meer in de gehele woningvoorraad voor maar concentreren zich nu nadrukkelijk in deelsegmenten van de particuliere woningvoorraad. Een duidelijke trend op dit gebied is dat de particuliere sector inmiddels koploper is als het gaat om zorgwekkende woningen. Een onevenredig groot gedeelte van de matig tot slecht onderhouden woningen binnen de particuliere woningvoorraad is particuliere huur. Er is ook een duidelijk onderscheid te maken in deze problematiek wat betreft woningtype: appartementen zijn oververtegenwoordigd in de probleemsegmenten en dan met name de oudere appartementen (Meyer et. Al. 2011). Echter, de laatste KWR toont aan dat inmiddels ook een significant gedeelte van de eengezinswoningen kampt met een kwaliteitsafname (Lupi, 2013a). 4

11 3. Oorzaken van probleemplukken en de rol van de gemeente De kwaliteit van het eigenwoningbezit is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de woningeigenaar. De oorzaak voor het ontstaan van probleemplukken kan dan ook voornamelijk hier gevonden worden. Maar er zijn ook contextfactoren die een rol spelen. De vraag is ten slotte welke rol de gemeente in het verleden heeft gehad bij het voorkomen of aanpakken van probleemplukken en of er in de toekomst een rol voor de gemeente is weggelegd. 3.1 Woningeigenaren die in gebreke blijven Bij woningeigenaren in probleemplukken spelen diverse motieven en achterliggende gedragsmechanismen een rol waarom de eigen woning niet adequaat onderhouden en/of geïsoleerd wordt Motieven en gedragsmechanismen om woningaanpak achterwegen te laten Uit de literatuur (Meijer,et.al.,2013) (Schuitemaker en Wassenberg, 2013) (Lupi, 2013b) kunnen motieven en achterliggende gedragsmechanismen worden herleid waarom eigenaren hun woning niet adequaat onderhouden en/of isoleren. Motieven en achterliggende gedragsmechanismen kunnen variëren al naar gelang de eigenaar van de woning en/of de Vereniging Van Eigenaren (VVE) van het appartementengebouw. Zo kan de eigenaar (of VVE) van mening zijn dat er geen noodzaak is om de woning aan te pakken omdat hij de staat van de woning en het wooncomfort voldoende vindt. Het kan zijn dat het de eigenaar (of VVE) ontbreekt aan financiële middelen of dat de eigenaar (of VVE) vindt dat de investering in de eigen woning niet voldoende voordeel (in wooncomfort, dalende vaste lasten voor elektra en gas) oplevert. Ook is het mogelijk dat de eigenaar (of VVE) teveel drempels ervaart en opziet tegen de tijdelijke overlast. Tenslotte is het ook mogelijk dat de eigenaar (of VVE) over te weinig kennis en/of ervaring beschikt wat betreft de mogelijkheden tot woningaanpak Een typologie van woningeigenaren Op basis van bovenstaande beweegredenen is een typologie van woningeigenaren op te stellen die hun woning niet willen of kunnen aanpakken. Verschillende motieven en/of gedragsmechanismen kunnen aan het uiteindelijke vertoonde gedrag ten grondslag liggen. Eigenaar-bewoners met beperkte financiële middelen Het gaat hier om de groep eigenaren die niet in staat is om tot woningaanpak over te gaan omdat zij geen toegang hebben tot, of beschikken over, de financiële middelen. Het gaat hier om een grote groep eigenaren die de laatste jaren alleen maar groter is geworden omdat woningen in verband met prijsdalingen in de laatste jaren onder water zijn komen te staan (zie ook 3.2.2). Voor hen (vaak koopstarters die vóór de crisis een woning hebben gekocht) is het lenen van geld om investeringen te kunnen doen in de woning nagenoeg onmogelijk geworden. 5

12 Eigenaar-bewoners die de voordelen van woningaanpak niet realistisch inschatten De tweede categorie die valt te onderscheiden zijn de woningeigenaren die de consequenties van hun eventuele gedrag, met betrekking tot woningonderhoud en/of -verbetering, niet goed (kunnen) inschatten. Voor deze categorie van eigenaren geldt dat het hen vaak aan kennis en kunde ontbreekt wat betreft woningonderhoud en isolatie. Ze hebben bijvoorbeeld geen kennis van gebreken die zich voordoen en/of weten niet hoe ze onderhoud en/of verbeteringen moeten aanpakken. Zij hebben vaak ook geen overzicht van de voor- en nadelen van een aanpak (zoals bij na-isolatie van de woning) en schatten daarmee de nadelen te hoog in ten opzichte van de voordelen. Particuliere woningverhuurders die investeringen in hun bezit uitstellen Categorie drie vertegenwoordigt een groep die vaak überhaupt niet openstaan voor welke vorm van woningonderhoud, of -verbetering dan ook. Zij komen op basis van een simpele kosten- en batenafweging tot de conclusie dat de door hen gemaakte kosten niet opwegen tegen de verwachte baten. Dit wordt nog versterkt door het beeld dat de gemaakte kosten voor woningonderhoud en/of -verbetering bij de verhuurder terechtkomen en de verwachte baten (lagere energielasten, verbeterd wooncomfort) voor de huurder zijn. Zeker in het geval de huurders ook nog aangeven dat ze liever de bestaande situatie behouden omdat men bijvoorbeeld opziet tegen de huurverhoging. Oudere eigenaar-bewoners die opzien tegen een woningaanpak Dat deze vierde categorie ook niet graag meedoet aan woningonderhoud en/of energiemaatregelen heeft twee belangrijke oorzaken: ten eerste is er sprake van een onjuiste inschatting van de voordelen die woningaanpak met zich mee kan brengen, ten tweede spelen hier psychologische en fysieke drempels een rol. Het betreft een kwetsbare groep die opziet tegen het feit dat ze van alles moeten doen in verband met de aanpak van de woning. Denk hierbij aan afspraken inplannen, beslissingen nemen over de maatregelen, toezicht houden op de werkzaamheden, overlast ervaren tijdens de verbouwing, etc. Eigenaar-bewoners van appartementen met een kwetsbare VVE De vijfde en laatste categorie betreft de appartement-eigenaren. Als eigenaar ben je automatisch lid van de Vereniging Van Eigenaren (VVE) en deel je samen de verantwoordelijkheid voor het onderhoud (en de isolatie) van onder andere de schil van het flatgebouw. Wat betreft de woningaanpak ben je dus afhankelijk van andere eigenaren. Indien deze mede-eigenaren voldoen aan één van bovenstaande profielen of indien de VVE organisatorisch slecht functioneert dan is het niet gemakkelijk om tot woningaanpak over te gaan. 3.2 Contextfactoren Het gedrag van woningeigenaren staat niet op zichzelf maar wordt beïnvloed door wat er in de omgeving gebeurt. Bepaalde contextfactoren hebben dan ook invloed op de mate waarin eigenaren in staat zijn het eigen woningbezit adequaat te onderhouden en te isoleren. Enkele van deze contextfactoren worden hieronder belicht Toename eigen woningbezit en uitponding De aanwezigheid van probleemplukken is niet nieuw, zij wordt echter versterkt doordat het particulier woningbezit in de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Doordat er meer woningen in particulier bezit zijn gekomen is ook de groep eigenaren toegenomen die het niet lukt om het eigenwoningbezit aan bepaalde kwaliteitsmaatstaven te laten voldoen. Daarnaast hebben woningcorporaties en institutionele beleggers de laatste twee decennia op grote schaal delen van hun portefeuille verkocht. De kopers van deze woningen zijn meestal, zoals hierboven omschreven, eigenaar-bewoners met beperkte financiële middelen. Vanwege hun 6

13 beperkte financiële middelen zijn deze woningeigenaren aangewezen op goedkope woningen. Daarnaast is de kennis en kunde niet altijd voorhanden om de eventuele tekortkomingen en de noodzaak tot onderhoud goed te kunnen inschatten (Schreuder, et. al. 2013). Deze trend leidde tot Kamervragen (Tweede Kamer in 2007 en 2008) en uiteindelijk een onderzoek naar de eventuele negatieve effecten (Rigo research, 2008). Wel stelde dit onderzoek vast dat er over het algemeen na verkoop van de woning een lichte kwaliteitsverbetering waar te nemen is Sociaaleconomische factoren De financiële en economische situatie waar Nederland vanaf 2008 mee te maken heeft, levert een negatieve bijdrage aan de mogelijkheden en het gedrag van woningeigenaren. Het complexe samenspel van gedragsmechanismen van eigenaren en de invloed hierop van factoren, die kunnen leiden tot het ontstaan van probleemplukken, wordt verstrekt door de huidige economische malaise. Hieronder worden kort drie trends geschetst. Ten eerste zijn in de periode de prijzen nominaal bijna vervijfvoudigd. Huizenkopers hoefden zich geen zorgen te maken over achterstallig onderhoud of andere gebreken want in een paar jaar zou men toch in inkomen vooruit gaan en zou de eigen woning aanzienlijk in waarde zijn gestegen waardoor men de overwaarde op de hypotheek en het toegenomen inkomen kon inzetten om technische gebreken aan te pakken. Sinds 2008 zijn de huizenprijzen echter met 20% afgenomen (Vossers, A, 2013). Hierdoor is een groot deel van de Nederlandse particuliere woningvoorraad onder water komen te staan: de huidige marktwaarde van een woning is lager dan de hypothecaire lening die voor deze woning is verstrekt waardoor er bij verkoop een restschuld ontstaat. In 2013 hadden 1.4 miljoen mensen een hypotheek die onder water stond tegenover 1.1 miljoen mensen in 2012 (bron: NVM website). Ten tweede is de kredietverstrekking grotendeels opgedroogd, banken durven momenteel zonder extra garanties geen krediet meer te verstrekken en aangezien het geloof in alsmaar stijgende huizenprijzen voorlopig even ten einde is zijn de meeste financiële instellingen terughoudend met het financieren van de aanpak van achterstallig onderhoud, gebreken of na-isolatie. Ten derde beslaan, door de alsmaar toenemende prijzen voor gas en elektriciteit, de energielasten van een woning een steeds groter gedeelte van het inkomen. Doordat mensen steeds meer uitgeven aan energielasten blijft er minder over voor zaken zoals woningonderhoud Overheidsingrijpen De verbetering van de particuliere woningvoorraad is geen onbekend agendapunt voor de meeste gemeenten. In de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw is sprake geweest van grote stadsvernieuwingsprojecten. De verpaupering van de gebouwde omgeving en de concentratie van sociaaleconomische, welzijns- en zelfs gezondheidsproblemen in vooroorlogse stadswijken noopten tot een rigoureuze aanpak. Bij de aanpak van deze stadswijken hadden gemeenten de lead en werden onder andere slechte delen van de vooroorlogse particuliere voorraad flink onderhanden genomen. In de jaren 90 verschoof de focus van de stedelijke vernieuwingsprogramma s van particuliere woningen naar woningen in de sociale sector (corporatiewoningen) in de vroeg-naoorlogse wijken. De particuliere woningvoorraad verloor de aandacht. De alsmaar toenemende huizenprijzen zorgde ervoor dat woningeigenaren in het algemeen over genoeg financiële middelen konden beschikken om onderhoud en verbeteringen zelf uit te voeren (Schuitemaker en Wassenberg, 2013). Met het uitbrengen van het rapport Nederland Verbouwt (2005) werd de particuliere woningvoorraad door marktpartijen opnieuw op de agenda gezet. Het grote verschil met de jaren 80 is echter dat er veel minder overheidsmiddelen beschikbaar zijn voor het ondersteunen van 7

14 eigenaar-bewoners. Niet alleen bezuinigingen op de overheidsuitgaven zijn daar debet aan, maar ook dat de overheid zich ontwikkelt van verzorgingsstaat naar een faciliterende overheid, waarbij de samenleving als een participatiemaatschappij wordt beschouwd met burgers die zo veel mogelijk in eigen behoeften voorzien. 3.3 De rol van gemeenten in de huidige tijd De vraag is of er in de huidige tijd een rol is weggelegd voor gemeenten in verband met het aanpakken van probleemplukken. Indien sprake is van clustering van matig en slecht onderhouden particuliere woningen in bepaalde straten of buurten dan heeft dat op de eerste plaats gevolgen voor de eigenaar(bewoners) zelf: hoge onderhoudskosten, hoge energielasten, beperking van het wooncomfort, een daling van de woningwaarde, etc. Het kan echter ook zijn dat daarmee niet alleen deze woningen, maar een hele buurt in een vervalspiraal terecht komt, omdat de minder kansrijke eigenaar(bewoners) achterblijven, de kansrijke huishoudens langzamerhand uit de buurt trekken en vervangen worden door huishoudens met een zwakkere positie op de woningmarkt (Knol, et. al. 2012). We weten uit de periode van de 70er en 80er jaren uit de vorige eeuw dat daaruit leefbaarheidsproblemen, multiproblematiek achter de voordeur en gevaarlijke woonsituaties kunnen ontstaan en dat het vervolgens maximale inspanning vereist om deze buurten en huishoudens er weer bovenop te helpen. De gemeente speelt een grote rol bij het leefbaar houden van wijken en de zorg voor welzijn en gezondheid van haar burgers. Als gevolg van de decentralisaties wordt deze rol steeds groter. Om problemen op deze terreinen te voorkomen kan het van belang zijn er voor te zorgen dat probleemplukken in de particuliere voorraad worden aangepakt. Uiteraard dient daarbij rekening gehouden te worden met de maatschappelijke verwachting dat burgers een eigen verantwoordelijkheid hebben, dat de financiële middelen van de gemeente beperkt zijn en dat andere betrokken partijen zoals banken, verzekeraars, bouwbedrijven een belangrijke bijdrage dienen te leveren aan oplossingen. 8

15 4. Uitkomsten onderzoek 4.1 Opzet enquête Doelstelling Doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in welke mate probleemplukken binnen de gemeentelijke particuliere woningvoorraad voorkomen, of gemeenten beleid voeren om deze probleemplukken tegen te gaan, waar dit beleid uit bestaat en welke instrumenten zij daarvoor hanteren Vraagstelling In welke mate komen probleemplukken voor binnen de Nederlandse particuliere woningvoorraad en welke middelen zetten gemeenten in om deze problematiek tegen te gaan. Deelvragen: 1 Voeren gemeenten periodieke controles uit om de kwaliteit van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad in kaart te brengen? 2 Welke instrumenten zetten gemeenten hiervoor in? 3 In welke mate doen probleemplukken zich binnen een gemeente voor? 4 Wat zijn de kenmerken van probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad? 5 Voeren gemeenten actief beleid om probleemplukken in de gemeentelijke particuliere woningvoorraad tegen te gaan? 6 Hoe ziet dit beleid er uit? 7 Welke beleidsinstrumenten worden gehanteerd om dit beleid uit te voeren? 8 In hoeverre wordt het gevoerde beleid als effectief ervaren? Uitvoering Voor het onderzoek is een enquête gemaakt bestaande uit een vragenlijst met merendeels gesloten vragen. De vragenlijst is in september 2014 in combinatie met een begeleidende brief digitaal aan alle Nederlandse gemeenten toegestuurd met het verzoek binnen vier weken te reageren. In de (merendeels) gesloten vragen wordt ingegaan op de mate waarin de beschreven problematiek voorkomt en wat gemeenten doen om deze problematiek tegen te gaan. Zie voor de vragenlijst de bijlage. 4.2 De respondenten van de enquête In totaal hebben 139 gemeenten deelgenomen aan de enquête en zij representeren hiermee meer dan 6.2 miljoen Nederlandse inwoners. Elk van de 12 Nederlandse provinciën is vertegenwoordigd, met aan kop de provincie Noord Brabant met deelname via 26 gemeenten. 9

16 Figuur 1: Respondenten in kaart Bron: Enquête Woonlab 2014 We hebben tevens gekeken naar de vraag in welke mate de respondenten een weerspiegeling zijn van een aantal revelante soorten gemeenten die we kunnen onderscheiden: - Grote en kleine gemeenten (meer of minder dan inwoners) - Gemeenten met veel, gemiddeld of weinig lage inkomens (de 40% laagste inkomens woont meer dan gemiddeld, gemiddeld of minder dan gemiddeld in de betreffende gemeente) - Gemeenten met een gemiddeld lage, gemiddelde, of hoge WOZ-waarde (minder dan , t/m of en meer). 10

17 Tabel 2: Verdeling van de soorten gemeenten over de steekproef en de hele populatie Bron: CBS en enquête Woonlab 2014 Uit de verdeling van de respondenten over de verschillende categorieën met betrekking tot de WOZwaarde, relatief aandeel lage inkomens en inwoneraantal blijkt dat de respondenten een goede weerspiegeling vormen van de verdeling van de gehele populatie over de drie variabelen. 4.3 De particuliere woningvoorraad in beeld Het eerste onderdeel van de enquête onderzoekt de mate waarin gemeenten goed zicht hebben op de particuliere woningvoorraad en of zij controles uitvoeren naar de kwaliteit van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad, zowel wat betreft onderhoud als wat betreft energie. Tabel 3: Controles naar de PWV (Particuliere Woning Voorraad) Bron: Enquête Woonlab 2014 Aan de hand van bovenstaande resultaten kunnen we afleiden dat minder dan de helft van de Nederlandse gemeenten zicht hebben op de onderhoudstoestand van de particuliere voorraad in hun gemeente. Men heeft wel een beter zicht op de onderhoudstoestand (47%) dan zicht op de energetische kwaliteit (30%) van deze woningvoorraad. Slechts 5% van de gemeenten geeft aan ook daadwerkelijk de gemeentelijke particuliere woningvoorraad te controleren. De gemeente die 11

18 deze controles uitvoeren hanteren daarvoor onder meer fysieke controles, quickscans en risicoanalyses op basis van data analyse zoals bijvoorbeeld analyse van het energieverbruik. Er treedt hier echter een zekere discrepantie op tussen gemeenten die menen een duidelijk beeld te hebben van de staat van de particuliere gemeentelijke woningvoorraad en gemeenten die daadwerkelijk periodieke controles uitvoeren. Omdat slechts enkele gemeenten daadwerkelijk periodieke controles uitvoert is het de vraag hoe de overige gemeenten in staat zijn een adequaat beeld van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad te verkrijgen. 4.4 Probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad Het tweede deel van de enquête onderzoekt het voorkomen van probleemplukken binnen gemeenten, de mate waarin gemeenten op de hoogte zijn van de kenmerken van deze gebieden en de mate waarin zij negatieve signalen als gevolg van deze probleemplukken opmerken In hoeveel gemeenten komen probleemplukken voor Als het gaat om probleemplukken in verband met de onderhoudstoestand van woningen is van 118 van de 139 gemeenten bekend of er sprake is van probleemplukken. Van die gemeenten geeft circa een kwart aan dat in enkele, meerdere, of in het uiterste geval zelfs in alle woongebieden van de particuliere woningvoorraad sprake is van probleemplukken in relatie tot onderhoudsachterstanden. De overige gemeenten (circa 75%) zien nauwelijks tot geen probleemplukken in relatie tot de onderhoudskwaliteit. Als men kijkt naar het aantal gemeenten dat probleemplukken signaleert op basis van energetische kwaliteit van woningen dan is dat aantal opgelopen tot een meerderheid van de gemeenten. Circa 58% van de gemeenten die weet of er sprake is van energetische probleemplukken in de particuliere woningvoorraad, signaleert in enkele of meer woongebieden van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad probleemplukken. Circa 42% signaleert binnen haar gemeentelijke particuliere woningvoorraad geen of nauwelijks probleemplukken in verband met de energetische kwaliteit. In totaal geven 24 van de gemeenten (17%) aan dat er negatieve effecten voortkomen uit de probleemplukken in hun gemeente. Tabel 4: Probleemplukken in de gemeenten (1) Bron: Enquête Woonlab

19 Als we kijken naar de vraag in welke gemeenten überhaupt probleemplukken voorkomen - waarbij het kan gaan om onderhoudsprobleemplukken en/of probleemplukken in verband met de energetische kwaliteit - dan ontstaat het beeld dat van de gemeenten die dat hebben aangegeven, circa 52% van de respondenten zegt te maken te hebben met probleemplukken in enkele, meerdere, of veel woongebieden (zie tabel 5). Tabel 5: Probleemplukken in de gemeenten (2) Bron: Enquête Woonlab 2014 In onderstaande figuren is de spreiding wat betreft gemeenten die te maken hebben met probleemplukken op het terrein van onderhoud en gemeenten die te maken hebben met problemen op het terrein van energie weergegeven. Figuur 2, 3: Verdeling probleemplukken in gemeenten: Onderhoud (links) en Energie (rechts) Bron: Enquête Woonlab 2014 Bron: Enquête Woonlab

20 4.4.2 Kenmerken van probleemplukken Gemeenten konden in de vorm van zelf gekozen antwoorden op een open vraag aangeven wat de kenmerken zijn van de probleemplukken waar ze mee te maken hebben. 60 van de 66 respondenten die hebben geantwoord dat ze in enkele of meer gebieden last hebben van probleemplukken heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. De meeste van deze gemeenten beschrijven de kenmerken van probleemplukken in termen van bouwperiode, prijsklasse en/of een bijzondere problematiek. In onderstaande tabel laten we zien welke bouwperiode volgens betreffende respondenten kenmerkend is voor probleemplukken die men heeft waargenomen. Grafiek 1: Kenmerkende bouwperiode voor woningen in probleemplukken 40% 20% 22% 28% 15% 35% 0% Vooroorlogs Naoorlogs ('45 t/m '60) Naoorlogs ('70 t/m '80) Bouwjaar onbekend Bron: Enquête Woonlab 2014 Daarnaast wordt door betreffende gemeenten in 33% van de gevallen geconstateerd dat het om woningen gaat met een lage prijs. Tenslotte worden vaak specifieke problemen genoemd waarmee betreffende probleemplukken te maken hebben, zoals de funderingsproblematiek. Het is bekend dat ongeveer tot woningen (voornamelijk gelegen in het westen van Nederland) die gefundeerd zijn op houten palen een latent of acuut funderingsprobleem hebben. Ook respondenten benoemen deze problematiek. Ook geven een aantal respondenten aan dat het bij probleemplukken gaat om verkocht corporatiebezit. Vaak behoren kopers van deze woningen tot de groep met een lager inkomen en hebben zij de financiering voor de koop van de woning met moeite rond gekregen. Voor onderhoud kunnen of willen ze vervolgens niet meer betalen. Een laatste kenmerk van probleemplukken dat vaak genoemd wordt is de aanwezigheid van kleine VvE s (3 tot 6 leden). Het is voor deze VvE s lastig om de financiële middelen bij elkaar te krijgen voor het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud en/of verbeteringen. Oorzaak is vaak dat kleine VVE s weinig hebben gereserveerd en het feit dat de mogelijkheden om te investeren al beperkt worden indien één eigenaar niet kan meebetalen Kenmerken van gemeenten met enkele, meerdere of veel probleemplukken In de literatuur wordt gesuggereerd dat probleemplukken vooral voorkomen in de goedkope koopvoorraad (Schuitemaker en Wassenberg, 2013) die zich bevinden in wijken met lage inkomens en in kleinere gemeenten (Lupi, 2013a). Het is dan ook interessant na te gaan in welke mate probleemplukken meer voorkomen in gemeenten met woningen die gemiddeld gezien over een lage WOZ-waarde beschikken (1), in gemeenten met gemiddeld meer lage inkomens (2) en in kleinere gemeenten (3). 14

21 Gemiddelde WOZ-waarde en de mate waarin probleemplukken voorkomen Er is een verband gevonden tussen de mate waarin probleemplukken (in verband met de onderhoudstoestand en/of in verband met de energetische kwaliteit), of signalen daarover, worden waargenomen en gemeenten met woningen met een gemiddeld lage WOZ-waarde. Uit onderstaande grafiek blijkt dat in bijna 70% van de gemeenten met een gemiddeld lage WOZwaarde - dat is het tertiel van gemeenten met de laagste gemiddelde WOZ-waarde - probleemplukken voorkomen in enkele, meerdere of veel gebieden. Dit is veel vaker het geval dan in andere gemeenten: zo is in circa 35% van de gemeenten met een gemiddeld hoge WOZ-waarde sprake van probleemplukken in enkele, meerdere of veel gebieden. Grafiek 2: Gemiddelde WOZ-waarde en de mate waarin probleemplukken voorkomen Bron: Enquête Woonlab 2014 Grootte van de gemeente en de mate waarin probleemplukken voorkomen Uit de enquête blijkt ook dat er een verband bestaat tussen het inwoneraantal en de mate waarin probleemplukken, of signalen daarover, worden waargenomen. In bijna driekwart (74%) van de grotere gemeenten is sprake van probleemplukken (in verband met de onderhoudstoestand en/of in verband met de energetische kwaliteit) in enkele, meerdere of veel gebieden, terwijl dit bij de kleinere gemeenten voor circa de helft (50%) van die gemeenten geldt. Dit is in tegenspraak met de bevindingen van Lupi (2013a), die aangeeft dat de grootste onderhoudsachterstanden zich in steden en dorpen met minder dan inwoners bevinden (volgens Lupi wordt dit veroorzaakt door de bouwperioden en het relatief hoog aantal particuliere woningbezit in deze gemeenten). Grafiek 3: Grootte van de gemeente en de mate waarin probleemplukken voorkomen Bron: Enquête Woonlab

22 Aandeel lagere inkomens en de mate waarin probleemplukken voorkomen Ook als het gaat om het verband tussen het aandeel lage inkomens in een gemeente en het voorkomen van probleemplukken (in verband met de onderhoudstoestand en/of in verband met de energetische kwaliteit) is er naar aanleiding van antwoorden op de enquête een verband geconstateerd: De gemeenten met relatief weinig lage inkomensgroepen het tertiel van gemeenten met het laagste aandeel lage inkomens zegt beduidend minder last te hebben van probleemplukken (in verband met de onderhoudstoestand en/of in verband met de energetische kwaliteit) in de particuliere bestaande voorraad dan de overige gemeenten. Een verklaring kan zijn dat in gemeenten met gemiddeld meer lage inkomensgroepen meer huishoudens met een laag inkomen in een eigen woning wonen. Deze huishoudens hebben meestal geen financiële mogelijkheden om na te isoleren en/of om achterstallig onderhoud tegen te gaan. Men komt ook niet in aanmerking voor een hypothecaire lening ten behoeve van een verbouwing. Het gevolg is dat de woningen van deze huishoudens in een onderhoudsval terecht komen: er is geen geld voor onderhoud, een lening wordt niet verstrekt, de woning raakt in een nóg slechtere toestand en wordt zo samen met de woningen van lotgenoten een probleempluk. Opvallend is wel dat uit de enquête blijkt dat er weinig verschil is tussen gemeenten met een gemiddeld aandeel lage inkomens en gemeenten met het hoogste aandeel lage inkomens. Grafiek 4: Aandeel lage inkomens en de mate waarin probleemplukken voorkomen Bron: Enquête Woonlab 2014 Concluderend kunnen we stellen dat de mate waarin probleemplukken (of signalen daarover) worden waargenomen sterk samenhangt met het inwoneraantal van een gemeente en de gemiddelde WOZ-waarde binnen een gemeente en ook, maar minder, met het relatieve aandeel lage inkomens binnen een gemeente. 16

23 4.5 Beleid en effecten van beleid Het laatste deel van de enquête gaat in op de vraag of gemeenten die kampen met probleemplukken actief beleid voeren om deze probleemplukken te bestrijden, hoe dit beleid eruit ziet, welke beleidsinstrumenten gemeenten hanteren om dit beleid tot uitvoer te brengen en in hoeverre zij dit gevoerde beleid als effectief ervaren Actief gemeentelijk beleid bij de aanpak van probleemplukken De meerderheid van de gemeenten (een kleine 70%) voert geen actief beleid ter voorkoming van probleemplukken. Een kleine 1/3 van de respondenten (29%) voert wel actief beleid om eventueel aanwezige probleemplukken binnen de gemeentelijke particuliere woningvoorraad aan te pakken. Tabel 6: Actief beleid voor probleemplukken in de gemeenten Actief beleid voor probleemplukken in de gemeenten Voert u actief beleid ter stimulatie van Ja Nee Weet ik niet Totaal Onderhoudswerk en energetische verbetering 29% 68% 3% 100% (139) Bron: Enquête Woonlab 2014 Er is sprake van een verband tussen de mate waarin probleemplukken voorkomen en de vraag of een gemeente actief beleid voert. Hoe meer sprake is van probleemplukken in meerdere of veel gebieden hoe vaker de betreffende gemeente beleid heeft geformuleerd om hier wat aan te doen. Kennelijk wordt er een verantwoordelijkheid ervaren voor de kwaliteit van de particuliere voorraad op het moment dat zich op meerdere locaties problemen voordoen in die particuliere voorraad. Grafiek 5: Actief beleid voor probleemplukken in de gemeenten versus mate dat probleemplukken binnen de PWV worden waargenomen Overal Veel gebieden Meerdere gebieden Enkele gebieden Nauwelijks Niet 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ja Nee Bron: Enquête Woonlab 2014 Daarnaast is er sprake van een verband tussen gemeenten die actief beleid voeren en het aantal inwoners van deze gemeente. Hoe groter een gemeente hoe groter de kans dat die gemeente beleid voert om probleemplukken tegen te gaan. Ook dit is een verband dat zich gemakkelijk laat verklaren: hoe groter de gemeente, hoe meer sprake is van mogelijkheden, middelen en expertise om actief beleid te voeren. 17

24 Grafiek 6: Actief beleid voor probleemplukken versus aantal inwoners Grote gemeente Kleine gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ja Nee Bron: Enquête Woonlab Beleidsalternatieven en hun effectiviteit bij de aanpak van probleemplukken Gemeenten konden aan de hand van een open vraag een beschrijving geven van het door hen gevoerde beleid. Uit de open antwoorden kwam een scala van beleidsalternatieven naar voren. De verschillende beleidsopties die toegepast worden, zijn als volgt te categoriseren: - Informatie: het passief of actief informeren van eigenaren over de mogelijkheden en het belang van het aanpakken van de eigen woning. - Financiering: het aanbieden van gunstige leningen en/of geldelijke bijdragen bij het wegwerken van achterstallig onderhoud en/of het verduurzamen van de woning. - Activering: het actief benaderen van eigenaren waarbij deze enerzijds op allerlei wijzen actief gestimuleerd worden de woning aan te pakken en/of (al dan tegelijkertijd) anderzijds actief aangesproken worden op hun verantwoordelijkheid en hun wettelijke verplichtingen (zoals bijvoorbeeld dat VVE s wettelijk verplicht moeten beschikken over een onderhoudsreservering). Activering gaat verder dan informatieverstrekking. Dit start bij bewustwording van eigenaren, maar het kan ook betekenen dat uiteindelijk eigenaren aan de hand meegenomen worden. Figuur 4: Verdeling gevoerd beleid van gemeenten per categorie en overlapping Bron: Enquête Woonlab

25 Uit bovenstaand figuur blijkt dat gemeenten die beleid voeren meestal financiering inzetten, waarbij zowel het verstrekken van (goedkope) leningen als het aanbieden van subsidiebijdragen worden genoemd. Vaak gaat het overigens om subsidiebijdragen en/of leningen gericht op het verduurzamen van woningen. Bijna even vaak wordt informatie als beleid ingezet. Dat kan verschillende vormen aannemen: van specifieke voorlichtingsprojecten tot aan het verstrekken van algemene informatie over onderhoud en verduurzaming. Circa 44% van de gemeenten die beleid voeren kunnen geschaard worden onder de gemeenten die eigenaren activerend tegemoet treden. Daarbij is vaak sprake van specifieke stimuleringsprojecten, maar ook het aanschrijven en/of bestuursdwang worden genoemd. 28% van de gemeenten zet alle drie de vormen van beleid in. Niet alleen de grootste gemeenten als Rotterdam en Amsterdam, maar ook kleinere gemeenten als Leidschendam-Voorburg, Tiel, Brunssum en Staphorst zijn gemeenten die interveniëren met meerdere vormen van beleid, waarbij vaak ook nog maatwerk wordt geleverd in de verschillende situaties die men tegenkomt. Tabel 7: Beleid voor probleemplukken wel/niet effectief Bron: Enquête Woonlab 2014 Aan de gemeenten is vervolgens gevraagd in welke mate zij hun beleid als effectief ervaren. Uit bovenstaande tabel blijkt dat 70% van de gemeenten die beleid voeren, vinden dat ze een beleid voeren dat redelijk tot zeer effectief is. Uit de antwoorden is niet te herleiden welk beleid volgens gemeenten het meest succesvol is. Dit is natuurlijk ook zeer afhankelijk van de context waarin het beleid wordt toegepast en de wijze waarop dit beleid door de verschillende gemeenten wordt ingevuld en uitgevoerd. Casus Tiel In Tiel is in het begin van de 21 ste eeuw sprake van onderhouds- en energetische probleemplukken in diverse vroeg-naoorlogse portiekflats. Deze zijn geconcentreerd in één van de Tielse vroeg-naoorlogse wijken. De gemeente en de woningcorporatie hebben er voor gekozen om gecoördineerd maatregelen te treffen in de betreffende wijk: in samenwerking met bewonersorganisaties pakt de woningcorporatie haar woningen aan en stimuleert de gemeente de VVE s van betreffende flats om onderhoud en isolatie aan te pakken. Vanaf 2010 kunnen eigenaren een bijdrage krijgen in het wegwerken van achterstallig onderhoud en het isoleren van het dak onder voorwaarde dat de VVE s een MeerJarenOnderhoudsPlan laten maken en de VVE s financieel en organisatorisch op orde brengen. Om eigenaren te verleiden mee te doen worden ze persoonlijk bezocht en kent de financiële regeling diverse uitwerkingen voor bijzondere gevallen. In 2012 werden de eerste flats opgeknapt. Vanwege het succes van de eerste tranche (32 woningen en 16 winkels) worden de eigenaren van 5 volgende gebouwen met portiekflats vanaf 2014 verleid met een vergelijkbare activeringsen 'voor-wat-hoort-wat -aanpak. 19

26 5. Conclusies 5.1 Beeld gemeentelijke particuliere woningvoorraad Ten eerste stellen we op basis van de verkregen data vast dat gemeenten niet altijd een goed beeld hebben van de gemeentelijke particuliere woningvoorraad. 47% van de respondenten geeft aan goed op de hoogte te zijn van onderhoudsachterstanden, terwijl 30% van de gemeenten goed op de hoogte is van de energetische kwaliteit van de woning. Slechts 5% van de respondenten geeft aan ook daadwerkelijk actief controle uit te voeren naar de staat van de particuliere woningvoorraad. Dat gemeenten over het algemeen een beter beeld hebben van de onderhoudsachterstand dan van de energetische kwaliteit is niet heel verwonderlijk. Onderhoudsachterstanden zijn namelijk vaak vanaf de buitenkant van de woning zichtbaar in tegenstelling tot isolatie welke vaak van binnen en buiten de woning niet zichtbaar is. De nadelige effecten van onderhoudsachterstanden zoals verzakkende daken, afbladerend schilderwerk, rotte kozijnen, afbrokkelend voegwerk of scheuren in de gevel vallen hierbij al snel op. De nadelige effecten van geen of slechte woningisolatie uiten zich niet zozeer visueel maar juist in een vermindering van het wooncomfort en in hoge energielasten. Dat elke woning vanaf 2015 moet beschikken over een energielabel brengt daar wellicht verandering in aan. 5.2 Probleemplukken in de particuliere woningvoorraad De uitkomsten van de enquête bevestigen het beeld dat de huidige Nederlandse particuliere woningvoorraad probleemplukken kent. We kunnen concluderen dat de mate waarin probleemplukken worden waargenomen samenhangt met het inwoneraantal van een gemeente en de gemiddelde WOZ-waarde binnen een gemeente: In grote gemeenten en gemeenten met woningen met de gemiddeld laagste WOZ-waarde is sprake van de meeste probleemplukken. Wat betreft het aandeel lage inkomens is er een minder duidelijk verband. Wel is het zo dat in het tertiel gemeenten met het laagste aandeel lage inkomens relatief gezien het minst aantal probleemplukken voorkomen. Grote gemeenten rapporteren vaker dat ze te maken hebben met probleemplukken binnen de gemeentelijke particuliere woningvoorraad dan kleine gemeenten. Dit komt niet overeen met de bevindingen van Lupi (2013a). Zij constateert dat de grootste onderhoudsachterstanden in steden en dorpen met minder dan inwoners voordoen omdat daar sprake is van veel oud particulier bezit. Het is echter goed mogelijk dat dit juist de gemeenten zijn die geen goed zicht op de gemeentelijk particuliere woningvoorraad hebben. Daarnaast is in deze gebieden sprake van een lagere urbanisatiegraad wat zich uit in relatief veel vrijstaande huizen, met name buiten de bebouwde kom. Vanwege de grote onderlinge afstand zijn woningen met problemen niet als probleempluk te bestempelen. Tenslotte constateren we dat er veel meer gemeenten (58%) zijn die zeggen dat er sprake is van enkele, meerdere of veel probleemplukken in de particuliere voorraad vanwege de energetische woningkwaliteit dan gemeenten (25%) die aangeven dat er enkele, meerdere of veel probleemplukken zijn in hun gemeente in verband met de onderhoudstoestand van de woningen. Dit is ook niet verwonderlijk omdat veel particuliere woningen stammen uit vroegere bouwperioden die slecht geïsoleerd zijn en beschikken over verouderde installaties én omdat de energetische kwaliteit van woningen relatief gezien een jong probleem is, dat nog weinig op grote schaal is aangepakt. 20

27 5.3 Beleidsinterventies Uit de enquêteresultaten valt op te maken dat een kleine 29% van de respondenten actief beleid voert om eventueel aanwezige probleemplukken binnen de gemeentelijke particuliere woningvoorraad aan te pakken. Meestal gaat het om gemeenten die ook daadwerkelijk te maken hebben met probleemplukken. Het beleid dat gemeenten hanteren is divers en varieert van het hanteren van een enkel beleidsinstrument tot het inzetten van meervoudige beleidsinterventies. We onderscheiden drie soorten beleidsinterventies: informeren, financiering en activering. Informeren kan zowel passief (bijvoorbeeld in de vorm van publicaties op de website van de gemeente) als actief (expliciete informatie bedoeld en gericht op de betreffende eigenaren). Naast informeren kan de gemeente financiële interventies (laten) plegen. Dit kan door middel van het verstrekken en/of het borgen van (goedkope) leningen en/of subsidiering. Tenslotte zijn er gemeenten, die activerend beleid voeren middels een actieve benadering van eigenaren waarbij diverse middelen, menskracht en wettelijke handhavingsmogelijkheden worden ingezet. Aan de hand van dit onderscheid maken we een typologie van gemeenten als het gaat om de aanpak van probleemplukken in de particuliere woningvoorraad: - Allereerst is er de informerende gemeente. Dat is de gemeente die de particuliere woningeigenaren via verschillende media erop wijst wat de voor- en nadelen zijn van het aanpakken van de eigenwoning indien sprake is van een matige of slechte onderhoudsstaat en/of een gebrekkige energetische kwaliteit van de woning. - Daar bovenop is er de faciliterende gemeente. Het gaat hier om de gemeente die eigenaren en/of VVE s ondersteunt door toegang te verschaffen tot kennis, relevante netwerken en/of financiële middelen. - Ultiem onderscheiden we de integraal activerende gemeente. Dat is de gemeente die optreedt door eigenaren en/of VVE s actief te benaderen, die verschillende beleidsopties(informatie, financiering, activering) tot haar beschikking heeft en deze mixt al naar gelang de behoefte in de concrete situatie en/of buurt. Figuur 5: Een typologie van gemeenten naar de aanpak van probleemplukken Typologie Woonlab

28 5.4 Tot slot Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor onderhoud en energetische ingrepen aan hun woning. Niet iedereen kan of wil die verantwoordelijkheid invullen. Veel factoren zijn daar debet aan en dat zijn niet allemaal factoren waar gemakkelijk invloed op uitgeoefend kan worden: zoals de koopkrachtontwikkeling bij bepaalde categorieën huiseigenaren, de woningprijsontwikkelingen, de financieringsmogelijkheden van woningaanpak, etc. Dan kan er een taak liggen voor gemeenten op het moment dat particuliere eigenaren nalaten onderhoud te plegen en/of verbetering aan te brengen en daardoor problemen zich gaan concentreren in bepaalde situaties en buurten. Indien de bouwkundige staat van de woningen zelf, de leefbaarheid in de omgeving, het woongenot van anderen en de uitstraling van de wijk ondermijnd worden is corrigerend beleid van de gemeente wenselijk. Dat is zeker het geval als sprake is van probleemplukken. Veel gemeenten nemen die verantwoordelijkheid. Het is daarbij belangrijk goed na te gaan op welk vlak er sprake is van een taak voor de gemeente. En het is belangrijk te monitoren op welke wijze en met welk resultaat deze verantwoordelijkheid opgepakt wordt om zo te kunnen bepalen of er sprake is van effectief corrigerend beleid. 22

29 Literatuur - Knol, F., Boelhouwer, F. en Veldheer, V. (2012). Statusontwikkeling van wijken in Nederland Lupi, T. (2013a). De kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad: Feiten, cijfers en trends. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, jaargang 2013, Nr 6. - Lupi, T. ( 2013b). Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld: Voorstudie bij experiment Aanpak goedkope koop. - RIGO Research en Advies BV (Jeroen Neele, Rob de Wildt, Rebecca Wouters & Paul Massar), (2008). Van huur- naar koopwoning; effecten van verkoop van huurwoningen. - Schreuder, H., Oude Groeniger, B. en van den Hombergh, H. (2013). Hoe behoud je kwaliteit bij gespikkeld bezit. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, jaargang 2013, Nr 6. - Schuitemaker, A., Wassenberg, F. (2013) Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwaliteit: Advies van Kenniskring Particuliere woningververbetering - Meijer, F., Tambach, M., en Visscher. H.J. (2011). Between marketing and financial support: Dutch municipal policy instruments to improve the quality of private housing stock. In H Wamelink, R Geraedst & L Volker (Eds.), Management and innovation for a sustainable built environment - MISBE 2011 conference proceedings (pp. 1-14). - Tigchelaar, C. en Leidelmeijer, K.(2013) Energiebesparing: Een samenspel van woning en bewoner- Analyse van de module Energie WoON Vossers, A. (2013). Huizenprijzen gedaald tot het niveau van Elsevier, economie, 19 augustus,