Voorstel besluit Samenvatting toelichting

Transcriptie

1 Raadsvoorstel nr. : 2002/46 Aan de gemeenteraad. Raadsvergadering : 23 april 2002 Agendapunt : 12 Steenwijk, 9 april Onderwerp: Ontwikkeling Steenwijkerdiep: samenwerkingsovereenkomst met Ter Steege Vastgoed BV Voorstel besluit instemmen met (de tekst van) de bij het concept-raadsbesluit behorende en als zodanig gewaarmerkte samenwerkingsovereenkomst, inclusief bijlagen, tussen Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen en de gemeente Steenwijk. Samenvatting toelichting De ontwikkeling van het Steenwijkerdiep van een sober woon-werkgebied met 40 passantenligplaatsen tot een hoogwaardig woon- en verblijfsgebied, waarbij een gebied met stedelijke allure ontstaat en de vernieuwde haven plaats biedt aan 80 boten krijgt steeds meer vorm. Onlangs is de nieuwe haven in technische zin opgeleverd en kunnen de zogenaamde kophavens in gebruik worden genomen. De omvangrijke bodemsanering op de voormalige vatenspoelerij en verffabriek is, behoudens de grondwatersanering, inmiddels afgerond. Een belangrijke stap in de verdere ontwikkeling van het plangebied Steenwijkerdiep is het sluiten van een publiek private samenwerkingsovereenkomst met Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen (Ter Steege). Bij raadsbesluit van 17 oktober 2000 is besloten dat de samenwerkingsovereenkomsten met (de door de gemeente uitverkoren ontwikkelaar) Dura Vermeer Groep NV te Hengelo (Dura) en Ter Steege ter goedkeuring aan u voorgelegd dienen te worden. Voor wat betreft de samenwerkingsovereenkomst met Dura is hier gevolg aan gegeven bij uw besluit van 18 september Ter Steege heeft zich aan het Steenwijkerdiep een grondpositie verworven op de locaties van de bedrijfsvestigingen van Hofman Banden en aannemingsbedrijf Lok, hetgeen er toe heeft geleid dat is besloten om naast Dura ook met Ter Steege een (met Dura te vergelijken) samenwerkingsovereenkomst te sluiten. De overeenkomst regelt de verhouding tussen beide partijen voor de gehele looptijd van het project met betrekking tot de planrealisatie van het zogenaamde deelplan 5b. Toelichting Op 17 oktober 2000 heeft de raad van de voormalige gemeente Steenwijk besloten het project Steenwijkerdiep groen licht te geven met het vaststellen van het rapport "Go or no go project Steenwijkerdiep, een Steenwijker diepte investering?". Met dit rapport zijn o.a. het beeldkwaliteitsplan en het verkavelingsplan vastgesteld, is de haalbaarheid van de herontwikkeling aangetoond en is besloten verder te gaan met het uitwerken van de intentie overeenkomsten met de private partijen Dura Vermeer Groep NV te Hengelo (Dura), zijnde de door de gemeente na een prijsvraag gecontracteerde private ontwikkelaar, en Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen (Ter Steege). Uw raad adres: Postbus 162, 8330 AD Steenwijk afdeling: ruimtelijke en economische ontwikkeling telefoon: (0521) bezoekadres: Vendelweg 1, Steenwijk bankrekeningnr.: adres: gemeente@steenwijk.nl fax: (0521) Raadsbesluit

2 - 2 - heeft op 18 september 2001 ingestemd met de met Dura gesloten samenwerkingsovereenkomst (met bijlagen), welke overeenkomst daadwerkelijk op 11 december 2001 is ondertekend. Tijdens het overleg inzake grondtransacties met bedrijven aan het Steenwijkerdiep is in een vroeg stadium gebleken, dat de bedrijven Hofman Banden en aannemingsbedrijf Lok reeds een overeenkomst hadden gesloten met Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen (Ter Steege). Nader overleg tussen Dura, Ter Steege en de gemeente heeft ertoe geleid dat is besloten met beide private partijen het plangebied verder te gaan ontwikkelen. Gevolg hiervan is dat Ter Steege een klein deel van het plangebied (deelplangebied 5b zijnde circa 50 van de 250 woningen) zal gaan ontwikkelen. Het betreft een ambitieus deelplangebied waar de zogenaamde Koopmanshuizen worden gebouwd. Met Ter Steege is afgesproken dat de samenwerkingsvorm in dezelfde vorm van overeenkomst en procedure zal geschieden als de samenwerking met Dura.

3 - 3 - Dit betekent dat nu ook met Ter Steege een samenwerkingsovereenkomst zal worden gesloten die vergelijkbaar is met de overeenkomst die met Dura is afgesloten. In de samenwerkingsovereenkomst zijn dezelfde en/of vergelijkbare bepalingen opgenomen als met Dura. Een belangrijk verschil tussen de overeenkomsten met Dura en Ter Steege is, dat Ter Steege zelf de gronden ten behoeve van de ontwikkeling verwerft, terwijl dat in het geval met Dura de verantwoordelijkheid is van de gemeente. De door Ter Steege aan de gemeente te betalen vergoeding is als gevolg hiervan ook lager dan de door Dura te betalen vergoeding. Uitgangspunten samenwerkingsovereenkomst met Ter Steege Algemeen Ter Steege maakt de door haar te verwerven gronden bouwrijp. Vervolgens zal zij op de kavels het overeengekomen woningbouwplan realiseren, waarna zij deelplan 5b woonrijp maakt en het openbaar gebied om niet overdraagt aan de gemeente. Uitvoering in deelplannen Het plangebied Steenwijkerdiep wordt in deelplannen uitgevoerd (bijlage 1 bij de overeenkomst). Ter Steege voert deelplan 5b uit. Voor dit deelplan wordt, net als voor de andere deelplannen met Dura, een realisatieovereenkomst afgesloten gebaseerd op de model realisatieovereenkomst (bijlage 5). Deelplan 5b zal in de loop van 2004/2005 aan de orde komen. In de overeenkomst zijn bepalingen opgenomen waardoor de ontwikkelaar gedwongen wordt zo spoedig mogelijk met de bouwwerkzaamheden te starten. Lumpsum constructie De lumpsum is geen vastgesteld bedrag, maar bestaat uit een combinatie van uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken. Ter Steege neemt de verantwoordelijkheid voor en de kosten van het realiseren van de openbare ruimte op zich. De gemeente toetst en beoordeelt de kwaliteit van de inrichting. De inrichtingseisen van de openbare ruimte zijn neergelegd in het Programma van Eisen Openbare Ruimte (bijlage 6). Een lumpsum constructie houdt in dat bij lager uitvallende kosten van het bouw- en woonrijp maken dan geraamd, de ontwikkelaar hiervan het voordeel heeft. Bij tegenvallende kosten is het risico ook volledig voor rekening van de ontwikkelaar. De bijdrage voor de kosten van de gemeente bestaat uit een door Ter Steege te betalen bedrag per grondgebonden woning of appartement. Dit bedrag wordt per jaar geïndexeerd. Dura maakt overigens het hele plangebied, dus ook het deelplan dat onder verantwoordelijkheid van Ter Steege wordt ontwikkeld, bouw- en woonrijp. Verdeling overwinst Hoewel de huizenmarkt zich lijkt te stabiliseren, is het niet ondenkbaar dat de woningen die Ter Steege realiseert tegen hogere prijzen dan de vastgestelde vrij op naam prijzen (v.o.n.) worden verkocht. In dat geval is het redelijk dat niet alleen de ontwikkelaar profiteert van deze winst, maar dat ook de gemeente hierin deelt. In de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat in het geval Ter Steege de woningen verkoopt voor een hoger bedrag (inclusief BTW) dan de vastgeste lde v.o.n. prijs + 10% Ter Steege van het meerdere 40% moet afstaan aan de gemeente.

4 - 4 - Planschade Vanwege het feit dat het plan Steenwijkerdiep voor het overgrote deel van de belanghebbenden een verbetering vormt ten opzichte van de huidige situatie wordt de kans op planschadeverzoeken gering geacht. Desondanks moet er rekening worden gehouden met mogelijke planschadeclaims ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Hiertoe is in de samenwerkingsovereenkomst bepaald dat de verantwoordelijkheid voor eventuele claims bij Ter Steege ligt. Garantiestelling Tot zekerstelling van de nakoming van de verplichtingen die Ter Steege op zich zal nemen ter zake van het bouw- en woonrijp maken zal Ter Steege een bankgarantie en een concerngarantie afgeven. De bankgarantie wordt op 0,00 gezet wanneer de openbare ruimte wordt opgeleverd, de concerngarantie blijft staan tot 1 jaar na oplevering (zijnde de onderhoudstermijn), na afloop waarvan de concerngarantie op 0,00 wordt gezet.

5 - 5 - Bestemmingsplan De overeenkomst geeft aan dat met voortvarendheid aan het bestemmingsplan zal worden gewerkt. Het bestemmingsplan zit momenteel in de inspraakfase. Onvoorziene omstandigheden Er kunnen zich omstandigheden voordoen die een ongewijzigde uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst in redelijkheid niet mogelijk maakt, bijvoorbeeld een onvoorziene wijziging van planologische regelgeving of een extreme verandering in marktomstandigheden. In een dergelijk geval kunnen gemeente en Ter Steege in overleg het bestemmingsplan of het woningbouwprogramma wijzigen. Mocht Ter Steege de juridische eigendom niet verwerven van de gronden in het deelplangebied vóór 31 maart 2004 dan heeft de gemeente de mogelijkheid de overeenkomst zonder gerechtelijke tussenkomst te ontbinden. Verantwoording De overeenkomst is in nauwe samenwerking met de gemeente opgesteld door ervaren juristen van DHV. Fiscale experts van Deloitte & Touche en KPMG hebben zich gebogen over de fiscale consequenties van de samenwerking. Tevens is er een second opinion gevraagd aan een specialist van Tauw Advies op het gebied van publiek private samenwerking. Burgemeester en wethouders van Steenwijk, de secretaris, de burgemeester, drs. A.W. van der Spek. drs. H.H. Apotheker. Informant: afdeling ruimtelijke en economische ontwikkeling, J. Mintjes, telefoonnummer (0521) ; hans.mintjes@steenwijk.nl Behandeld in commissie I.

6 Nummer: 2002/46 Steenwijk, 23 april 2002 Onderwerp: Uitgegaan: Ontwikkeling Steenwijkerdiep: samenwerkingsovereenkomst met Ter Steege Vastgoed BV De raad van de gemeente Steenwijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 april 2002, nummer 2002/46; overwegende dat: de gemeente voornemens is het gebied Steenwijkerdiep te herontwikkelen tot een hoogwaardig woon- en verblijfsgebied, in verband waarmee het gebied is aangewezen als stadsvernieuwingsgebied; de raad bij besluit van 21 maart 2000, nummer 2000/20, het structuurplan Steenwijkerdiep heeft vastgesteld als basis voor de gewenste stedenbouwkundige ruimtelijke invulling van het plangebied Steenwijkerdiep; de raad bij besluit van 17 oktober 2000, nummer 2000/106 heeft besloten dat de ontwikkeling en realisatie van het plangebied verder ter hand zal worden genomen op basis van het voorstel "Go or no-go project Steenwijkerdiep: een Steenwijker diepte-investering?"; de raad bij besluit van 18 september 2001, nummer 2001/89 de exploitatiebegroting van het plan Steenwijkerdiep heeft vastgesteld; de gemeente op basis van meervoudige uitnodiging een selectieprocedure heeft gevolgd ten behoeve van de keuze van een ontwikkelaar voor de totstandkoming van een hoogwaardig woonen verblijfsgebied, waarbij Dura Vermeer Groep NV uiteindelijk als winnaar is aangewezen; met Dura Vermeer Groep NV hiertoe, na besluit van de raad op 18 september 2001, nummer 2001/99, op 11 december 2001 een samenwerkingsovereenkomst is getekend; voor een deel van de gronden gelegen in het plangebied (deelplan 5B), vanwege de eigendomssituatie van de betreffende gronden, besloten is een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met een tweede ontwikkelaar, zijnde Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen, in de vorm van een publiek private overeenkomst, waarover met Ter Steege Vastgoed BV overeenstemming is bereikt en waarin Ter Steege Vastgoed BV en de gemeente hun afspraken inzake de voorgenomen planrealisatie van Deelplan 5B hebben vastgelegd; gelet op artikel 147 van de Gemeentewet; adres: Postbus 162, 8330 AD Steenwijk afdeling: ruimtelijke en economische ontwikkeling telefoon: (0521) bezoekadres: Vendelweg 1, Steenwijk bankrekeningnr.: adres: gemeente@steenwijk.nl fax: (0521) Raadsbesluit

7 - 7 - b e s l u i t : in te stemmen met (de tekst van) de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte samenwerkingsovereenkomst, inclusief bijlagen, tussen Ter Steege Vastgoed BV te Rijssen en de gemeente Steenwijk. De raad voornoemd, de secretaris, de voorzitter,