Onderwerp Principeverzoek vestigen duivenhouderij en bouw nieuwe bedrijfswoning Oost 5 Buitenpost ivm ruimte-voor-ruimte regeling

Transcriptie

1 Bestuurlijk advies Gemeente Achtkarspelen zaaknummer Z portefeuillehouder stuknummer S Marten van der Veen datum 1 augustus 2016 afgestemd met team advies en control redacteur Hanneke Planting afdeling Ruimte en Beheer - Ontwikkeling programma afgestemd met afdeling / medewerker bijlagen - Principeverzoek realiseren duivenhouderij met nieuwe bedrijfswoning Oost 5 Buitenpost - Luchtfoto s perceel Oost 5 Buitenpost - Uitsnede huidige bestemmingsplan afgestemd met manager / teamopbouwer Aspecten financieel juridisch personeel participatie betrokkenheid raad betrokkenheid o.r. bevat persoonsgegevens x ja nee openbare besluitenlijst x ja nee vertrouwelijk Onderwerp Principeverzoek vestigen duivenhouderij en bouw nieuwe bedrijfswoning Oost 5 Buitenpost ivm ruimte-voor-ruimte regeling Advies Te besluiten om: 1. In principe medewerking te verlenen aan de vestiging van een duivenhouderij en de bouw van een nieuwe bedrijfswoning ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan het Oost 5 te Buitenpost. 2. Voor de bouw van de woning een buitenstedelijk richtgetal beschikbaar te stellen uit de flexibel in te zetten voorraad uit het Woningbouwprogramma 3. Aan de medewerking een aantal aanvullende voorwaarden te verbinden Samenvatting (ten behoeve van openbare besluitenlijst) Het college heeft besloten om in principe medewerking te verlenen aan de vestiging van een duivenhouderij en de bouw van een nieuwe bedrijfswoning met loods ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan het Oost 5 te Buitenpost. Voor de nieuwe woning wordt een buitenstedelijk richtgetal beschikbaar gesteld. Aan de medewerking worden een aantal voorwaarden verbonden. Besluit Wordt na besluitvorming gevuld Opmerkingen bij het besluit Pagina 1 van 6

2 Wat is de waarneming/aanleiding? Het Oost 5 te Buitenpost betreft een voormalig agrarisch bedrijf waar de afgelopen jaren enkel nog hobbymatig vee gehouden werd. Op het perceel staat onder meer een vervallen oude woonboerderij die jaren terug al onbewoonbaar verklaard is. Deze wordt nu gebruikt als schuur. In 1982 is een vergunning verleend voor de bouw van de vervangende woning die sindsdien als bedrijfswoning fungeert. De eigenaren willen in deze bedrijfswoning aan het Oost 5 blijven wonen, maar zien voor zichzelf geen mogelijkheden meer voor de agrarische opstallen. In 2012 heeft de familie daarom een principeverzoek ingediend om gebruik te maken van de ruimte-voor-ruimte regeling, waarbij er na sloop van minstens 1000 m 2 aan beeldverstorende, voormalige agrarische bebouwing een nieuwe (extra) woning gebouwd kan worden in het landelijk gebied. Deze woning was bedoeld voor de zoon van de familie. Het college heeft destijds (oktober 2012) besloten hier medewerking aan te verlenen, maar de verzoekers hebben het plan vervolgens nooit doorgezet. Vorig jaar heeft een makelaar namens de familie geïnventariseerd wat er mogelijk is met het perceel. Hierbij hebben wij hem er op gewezen dat de uitspraak van het college na een jaar vervallen is. Een verzoek om de ruimte-voor-ruimte-regeling toe te passen moet nu opnieuw worden beoordeeld omdat beleidsuitgangspunten gewijzigd kunnen zijn. Daarna is het perceel met de agrarische opstallen te koop gezet met daarbij de opmerking dat een nieuwe woning wellicht mogelijk is, maar dat de gemeente daar eerst een besluit over moet nemen. De woning Oost 5 is losgekoppeld en blijft eigendom van de familie. Inmiddels heeft de aanvrager heeft het perceel met de opstallen gekocht, en wil hij hier zijn duivenhouderij vestigen. Momenteel heeft hij deze in Oosterwierum. Hij wil alle voormalige agrarische bebouwing met een oppervlakte van 1688 m 2 slopen, en dan een woning van maximaal 150 m 2 en een nieuwe schuur van 688 m 2 terugbouwen. Hij houdt wisselend 400 tot 1000 duiven voor de handel (m.n. export naar China) en heeft zo n 75 duiven voor de duivensport. In de schuur wil hij tevens een kantoor en ontvangstruimte realiseren voor zijn (internationale) klanten. Hij verzoekt het college om hiervoor de ruimte-voor-ruimte regeling toe te passen. Wat willen we bereiken? Een standpunt innemen ten aanzien van het verzoek om een nieuwe woning met een duivenhouderij te kunnen realiseren ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan het Oost 5 te Buitenpost. Wat zijn de argumenten? 1.1 Het plan is in strijd met de agrarische bestemming van het perceel. Het perceel Oost 5 valt onder het bestemmingsplan Buitenpost-Dorp en heeft daarin de bestemming Agrarisch, met een bouwvlak waar de (bedrijfs)woning en agrarische opstallen in liggen. Deze bestemming past niet meer bij het actuele gebruik. Een nieuw grondgebonden agrarisch bedrijf op deze locatie is niet realiseerbaar omdat er onvoldoende landbouwgronden (huiskavels) in de nabijheid zijn. De bestaande woning Oost 5 wordt nu als burgerwoning gebruikt en moet als zodanig Pagina 2 van 6

3 bestemd worden. De bestemming kan middels de wijzigingsbevoegdheid worden gewijzigd in de bestemming Wonen of Bedrijf (milieucategorie 1 en 2). Als een duivenhouderij binnen categorie 2 valt en naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is aan de bedrijven zoals genoemd in de Staat van Bedrijven bij het bestemmingsplan, is dit hergebruik in principe mogelijk (zie punt 1.3). De wijzigingsbevoegdheid gaat echter wel uit van de bestaande (bedrijfs)woning, een extra woning is niet toegestaan. Er is dus sowieso een nieuw bestemmingsplan nodig om zowel de duivenhouderij met de nieuwe bedrijfswoning als de bestaande woning aan het Oost 5 de juiste bestemmingen te geven. 1.2 Het plan past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente en de provincie De ruimte-voor-ruimte regeling is opgenomen in de Visie ruimtelijke kwaliteit Achtkarspelen en volgt hierin de Verordening Romte van de provincie. Indien minimaal 1000 m 2 aan overtollige en landschaps-ontsierende bedrijfsgebouwen bij een voormalig agrarisch bedrijf worden gesloopt, dan kan de sloper ter compensatie in aanmerking komen voor het realiseren van een nieuwe woning (totale bebouwing max. 300 m 2 ). De Visie ruimtelijke kwaliteit is vooral gericht op het landelijk gebied, maar deze beleidsuitgangspunten zijn net zo goed ook toepasbaar op dit voormalige agrarische bedrijf aan de rand van Buitenpost. De ruimte-voor-ruimte regeling is echter vooral gericht op sanering van overtollige bebouwing. In dit geval wordt er met 1688 m 2 wel ruim voldoende gesloopt, maar komt er naast de compensatiewoning ook een nieuwe schuur van 688 m 2 bij. Dit sluit niet helemaal aan bij de insteek van de ruimte-voor-ruimte regeling om de vervangende bebouwing ter compensatie van de sloop te beperken. De Verordening Romte is in 2014 herzien en biedt nu ruimere mogelijkheden voor een nieuwe woning of een bedrijf in het landelijk gebied dan daarvoor. Indien de nieuwe stedelijke functie leidt tot een verdichting of afronding van een bestaand bebouwingslint of cluster, worden de sloopnormen losgelaten. Dus zelfs zonder de sloop van de overtollige bebouwing is een bedrijfsbestemming met een nieuwe bedrijfswoning in principe mogelijk op basis van het provinciale beleid. Voor een goede ruimtelijke ordening is het niet noodzakelijk dat het lint aan het Oost te Buitenpost wordt opgevuld met een extra woning. Het levert echter ook geen ongewenst beeld op, en als dit ertoe leidt dat de beeldverstorende bebouwing wordt gesloopt (en dan in ieder geval de vervallen oude boerderij), dan is hier sprake van een kwaliteitsverbetering die met de ruimte-voorruimteregeling wordt beoogd. 1.3 De duivenhouderij stuit op het eerste oog niet op belemmeringen vanuit ruimtelijke en milieu hygiënische overwegingen. Verzoeker wil in de schuur wisselend 400 tot 1000 duiven huisvesten voor de handel. Deze duiven worden niet buitengelaten, maar wachten op transport. Daarnaast heeft verzoeker duiven voor zijn eigen hobby. Deze duiven komen wel buiten. Het totaal moet gezien de exploitatie en omvang als bedrijfsmatig worden beschouwd, en ook de oppervlakte van de schuur is als bedrijfsmatig te beschouwen. Beide overstijgen het hobbymatige gebruik dat nog bij een woonbestemming past. Het perceel moet daarom een bedrijfsbestemming krijgen. Een duivenhouderij is in de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering niet specifiek genoemd, maar komt overeen met de categorie houden en fokken van overige dieren. Deze valt in milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter. De afstand tot de naastliggende woningen moet in principe worden gemeten vanaf de grens van de bedrijfsbestemming. In dat geval bedraagt de afstand tot de naastliggende woningen Oost 3 en Oost 5 zo rond de 25 meter. De afstand tot de nieuwe schuur bedraagt wel minstens 30 meter. Omdat er aan het Oost sprake is van gemengde functies (wonen, bedrijf, manege, agrarisch) is het aanvaardbaar om een stap terug te doen, naar een minimaal aan te houden afstand van 10 meter. De feitelijke afstand tot de bedrijfsbestemming is daarmee aanvaardbaar. Het fokken en houden van overige dieren is niet genoemd in de lijst met toegestane bedrijfssoorten bij het bestemmingsplan Buitenpost-Dorp. Gezien de afstanden en te verwachten hinder is een duivenhouderij echter niet ingrijpender voor de omgeving dan de bedrijven die wel bij recht binnen de bedrijfsbestemming zijn toegestaan, en ook niet ingrijpender dan de hinder van een agrarische bedrijfsvoering op het perceel, wat nu bij recht is toegestaan. Al met al is de duivenhouderij op basis van de richtafstanden voor bedrijven en milieuzonering inpasbaar. Een duivenhouderij is op basis van de milieuwetgeving een type-b inrichting en is daarmee meldingsplichtig. Het bedrijf moet voldoen aan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Op voorhand worden geen belemmeringen verwacht. Afhankelijk van het aantal transportbewegingen kan het zijn dat op basis van de melding een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Pagina 3 van 6

4 2.1 Voor een nieuwe woning in het landelijk gebied moet de voorraad buitenstedelijk flexibel toe te kennen aangebroken worden. Het betreffende perceel aan het Oost ligt net buiten de contour voor binnenstedelijk bouwen die de provincie hanteert. Dit betekent dat er buitenstedelijk richtgetal nodig is voor de bouw van de woning. Het buitenstedelijk richtgetal is in het woningbouwprogramma toegekend aan een aantal specifieke bouwplannen. Een aantal van vijf woningen is opgenomen als incidenteel buitenstedelijk. Deze vijf zijn inmiddels vergeven aan andere woningenbouwontwikkelingen. Het woningbouwprogramma bevat nog een voorraad van 12 woningen flexibel toe te kennen. Dit flexibel inzetbare richtgetal is opgenomen zodat optimaal ingespeeld kan worden op de woningbehoefte en dient ingezet te worden voor reële en haalbare projecten. Gezien de kwaliteitsverbetering die dit plan oplevert (sloop van overtollige en beeldverstorende agrarische bebouwing) is het te rechtvaardigen om uit deze flexibel in te zetten voorraad één woning beschikbaar te stellen voor de woning aan het Oost. Overige woningbouwplannen waarvoor deze flexibele voorraad ingezet kan worden zijn het plan het Swaddepaed te Twijzelerheide, waarbij de SWA verzoekt om vier extra woningen t.o.v. het aantal in het woningbouwprogramma, en het plan Wide Pet Zuid (2 e fase) in Harkema waarvoor wellicht twee extra woningen gevraagd worden. Deze plannen worden te zijner tijd afzonderlijk aan het college voorgelegd. 3.1 Om de ruimtelijke en economische uitvoerbaarheid aan te tonen zijn onderzoeken en overeenkomsten nodig. Om de ruimtelijke inpasbaarheid van de nieuwe ontwikkeling aan te tonen is er voor de uitvoerbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan een aantal onderzoeken nodig die de verzoeker moet aanleveren. Daarnaast moet een planschade overeenkomst worden gesloten met de verzoeker om de economische uitvoerbaarheid zeker te stellen. Ecologie Gezien de aard van de locatie is een ecologische quickscan noodzakelijk om de uitvoerbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan aan te tonen voor het aspect Flora en Fauna. Indien de sloopmelding voorafgaand aan de bestemmingswijziging ingediend wordt, zal hierbij gewezen worden op de verplichtingen voor de aanvragen vanuit de Flora- en faunawet. De aanvrager kan dan direct een volledige quickscan laten uitvoeren voor zowel de sloop als het bestemmingsplan. Bodemonderzoek Bij de bouw van een nieuwe woning is het op grond van de bouwverordening noodzakelijk dat er een bodemonderzoek plaatsvindt. Archeologie Uit de FAMKE-kaart van de provincie blijkt dat er op basis van de advieskaart ijzertijd-middeleeuwen voor de oostzijde van het perceel onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 500 m2, en voor de westzijde bij meer dan 5000 m2. De advieskaart steentijd-bronstijd schrijft voor het gehele perceel karterend onderzoek voor bij ingrepen van meer dan 2500 m2. Omdat de bestemmingswijziging leidt tot bouwmogelijkheden op plekken waar dat onder de huidige bestemming niet het geval is, moet er een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden om aan te tonen dat de bestemmingswijziging uitvoerbaar is. Overeenkomst tegemoetkoming in schade Het wijzigen van een bestemmingsplan kan bij derden leiden tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. De aanvrager zal daarom een overeenkomst tegemoetkoming in schade (planschade) moeten ondertekenen. Een exploitatieovereenkomst is niet nodig omdat het om een bestaande locatie gaat. Een inrit is reeds aanwezig. Indien de nieuwe woning op de riolering moet worden aangesloten kan hiervoor dit samen met de bouw van de woning worden aangevraagd. Pagina 4 van 6

5 Wat zijn de risico s? Tijdens een planologische procedure kunnen zienswijzen en later beroep worden ingediend. Financiën Voor de partiele herziening van het bestemmingsplan zijn leges verschuldigd. Participatie n.v.t. Communicatie Verzoeker wordt telefonisch en per brief van uw besluit op de hoogte gesteld. De verzoeker wordt gevraagd om zijn plannen tijdig te bespreken met de omwonenden. Relatie met andere afdelingen Team Toetsing & Vergunning heeft het verzoek beoordeeld i.v.m. de melding Activiteitenbesluit (milieu). Samenwerking n.v.t. Vervolg De verzoeker kan zijn bouwplan uitwerken en een formeel verzoek doen om het bestemmingsplan te wijzigen. Een omgevingsvergunning voor de bouw kan eventueel worden gecoördineerd met de besluitvorming over het bestemmingsplan. Voor de sloop van de opstallen moet een sloopmelding worden ingediend. Bij de sloop moet aandacht worden besteed aan de bescherming van Flora en Fauna, en de eisen aan het verwijderen en afvoeren van asbest. Pagina 5 van 6

6 Pagina 6 van 6