Leyenburg Woningfonds CV

Transcriptie

1 Leyenburg Woningfonds CV Jaarverslag 2011

2

3 Geachte participant, Voor u ligt het jaarverslag 2011 van Leyenburg Woningfonds C.V. (hierna te noemen Leyenburg of het fonds). Nadat de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 nog groeicijfers liet zien, sloeg dit in de tweede helft over in krimp en is Nederland wederom in een recessie beland. Ook voor de Nederlandse koopwoningmarkt is 2011 opnieuw een slecht jaar gebleken, waar de huurwoningmarkt echter interesse heeft gewonnen. De verwachting is dat de onzekerheden de Nederlandse woningmarkt ook in 2012 in hun greep zullen houden. Hiermee rekening houdend is de verwachting dat het resultaat van Leyenburg over 2012 lager zal zijn dan in Dit, omdat is aangenomen dat het resultaat vanuit de exploitatie van de woningen zal afnemen. Op het gebied van de verkoop van de woningen is tevens een resultaat begroot dat lager ligt dan het resultaat in Namens Bouwfonds Fondsmanagement B.V.: Het totaal rendement van Leyenburg over 2011 bedraagt 5,8%. Dit is een sterk hoger rendement dan de begrote 4,6% genoemd in de begroting. De beherend vennoot en de beheerder hebben besloten om het voor uitkering beschikbare resultaat over het boekjaar 2011 ( ) uit te keren. Inclusief de terugbetaling van het commanditaire kapitaal ( 886) bedraagt de uitkering over 2011 per participatie Na aftrek van de interim-uitkering over de eerste helft van het jaar ( 865 per participatie), zal een slotuitkering van 891 per participatie worden uitgekeerd. ing. Bastiaan Hemmen, Fund manager Leyenburg Jaarverslag

4 2 Leyenburg Woningfonds CV

5 Profiel van het fonds Leyenburg is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor particulieren dat door FGH Asset Management B.V. in 2006 is gelanceerd. Het fonds belegt in huurwoningen en overige ruimten gelegen in Den Haag. De portefeuille bestond bij aanvang uit 325 huurwoningen, 6 kelderruimten, 28 garageboxen en 1 praktijkruimte. Het doel van het fonds is door aankoop, exploitatie en verkoop van de huurwoningen een aantrekkelijk beleggingsrendement te realiseren ten behoeve van de participanten. Hierbij heeft de participant uitzicht op (netto)huurinkomsten en op een eventueel positief verkoopresultaat bij verkoop van de woningen. Het beheer van het fonds wordt uitgevoerd door Bouwfonds Fondsmanagement B.V. Deze vennootschap beschikt als beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten ingevolge artikel 2:67 Wft. De beheerder beschikt daarnaast over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Meer informatie over de beheerder is te vinden op beheerders/bf. De beheerder en Bouwfonds REIM maken sinds eind 2006 deel uit van de vastgoedonderneming van Rabobank, de Rabo Vastgoedgroep. Het fonds is aangegaan in de vorm van een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. De C.V. is voor inkomstenbelasting en vennootschapsbelastingdoeleinden aangemerkt als transparant. Dit heeft tot gevolg dat de C.V. niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditaire kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Bij aanvang van Leyenburg is ten doel gesteld een gemiddeld enkelvoudig rendement te behalen van ca. 13,3% per jaar over een periode van 10 jaar. Indien en voor zover de liquiditeitspositie van het fonds het toelaat, zullen de voor uitkering beschikbare middelen elk halfjaar aan de participanten worden uitgekeerd. Jaarverslag

6 Kerngegevens Kerngegevens op fondsniveau Eigen vermogen per ultimo jaar Stand hypothecaire lening per ultimo periode Marktwaarde woningportefeuille per ultimo jaar Total expense ratio 8,9% 8,1% 6,3% 6,9% 5,4% Aantal participaties Kerngegevens per participatie Inleg *) Eigen vermogen per ultimo jaar Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Totaal rendement 5,8% 5,1% 6,9% 3,6% 6,6% Totale uitkering Cumulatieve uitkering *) Dit is de inleg na aftrek uitgekeerd kapitaal tot en met uitkeringen Definities Total expense ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van het fonds worden gebracht, exclusief de rentekosten en de kosten van verkoop van de woningen, gedeeld door het gemiddeld eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. 4 Leyenburg Woningfonds CV

7 Inhoudsopgave 1. Verslag van de beheerder Marktontwikkelingen Resultaten Duurzaamheid Vastgoed Vooruitzichten Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Algemeen Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Risico s Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens Bestuurdersbelangen Gebeurtenissen na balansdatum Regeling bestemming resultaat Bestemming resultaat Uitkeringen Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 34 Jaarverslag

8 6 Leyenburg Woningfonds CV

9 1. Verslag van de beheerder Het verslag van de beheerder is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in het jaar 2011 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en worden ontwikkelingen op het gebied van de woningportefeuille en de financiering beschreven. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. De beheerder verklaart dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2011 effectief en overeenkomstig deze beschrijving heeft gefunctioneerd. De beoordeling van het functioneren en de effectiviteit van de bedrijfsvoering behoort tot de verantwoordelijkheid van de beheerder. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden in deze paragraaf de economische ontwikkelingen beschreven over het jaar Daarna komen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de beleggingsmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen Gedurende 2011 is de economische groei in Europa en in Nederland in een hoog tempo afgenomen. Hiervoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen. Ten eerste was in de VS sprake van een groeivertraging vanaf begin Daarbovenop kwam de discussie in de zomer van 2011 over het al dan niet verhogen van het schuldenplafond. Dit schuldenplafond is de wettelijk vastgestelde maximum hoeveelheid die de VS mogen lenen. Toen overeenstemming over de verhoging van dit plafond in de zomer uitbleef, raakten de financiële markten ongerust, onder andere ook uitmondend in de verlaging van de kredietstatus van de VS. In Japan zorgde de natuurramp in het tweede kwartaal verder voor een rem op de groei door de vertraagde productie en levering van goederen. Ten slotte zorgde ook de oplaaiende schuldencrisis in de zuidelijke landen in Europa voor toenemende problemen. Nadat de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 nog groeicijfers liet zien, sloeg dit in de tweede helft over in krimp. Nederland is hierdoor wederom in een recessie is beland. De groei van de export, de motor achter de Nederlandse economische groei, is als gevolg van de afkoeling van de wereldeconomie sterk afgenomen. Daarnaast is het vertrouwen onder de Nederlandse consument afgenomen tot het laagste niveau sinds begin jaren 80. Over heel 2011 is de Nederlandse economie nog wel met 1,2% gegroeid en de inflatie opgelopen tot gemiddeld 2,3%. 1 Desondanks is de huidige economische situatie in Nederland relatief gunstig. Getuige het overschot op de handelsbalans 2 is de Nederlandse economie nog steeds sterk concurrerend. Halverwege 2011 is de daling van de werkloosheid weer omgezet naar een stijging tot 5,8% in december. De werkloosheid is hiermee nog relatief laag. Het tekort op de begroting van de overheid is na de uitschieters in 2009 en 2010 weer wat afgenomen, alhoewel nieuwe tegenvallers niet uit te sluiten zijn. De staatsschuld behoort, ondanks de recente toename, tot de laagste in de eurozone. 3 Woningmarkt 2011 is opnieuw een slecht jaar gebleken voor de Nederlandse koopwoningmarkt. Kopers en verkopers konden elkaar niet vinden op de koopwoningmarkt. Het kabinet heeft geprobeerd om de woningmarkt op gang te krijgen door de overdrachtsbelasting van 15 juni 2011 tot 1 juli van dit jaar te verlagen van 6% tot 2%. Huizenkopers hebben echter slechts kort van deze verlaging kunnen profiteren, want per 1 augustus 2011 werden de hypotheekeisen strenger. Maximaal 50% van de woningwaarde mag nog maar aflossingsvrij worden afgesloten en een hypotheek mag maximaal 106% van de marktwaarde van de woning bedragen. Niet alleen door de verminderde financieringsmogelijkheden, maar ook door gebrek aan vertrouwen zijn er over heel 2011 slechts bestaande woningen verkocht, 4,3% 1 CBS, februari Handelsbalans: het saldo van de geldwaarde van export en import van goederen en diensten. 3 CBS, januari 2012 Jaarverslag

10 minder dan in 2010 en ruim 30% minder dan in de jaren voor de crisis. Voor het derde jaar op rij zijn de prijzen van bestaande woningen gedaald. Eind 2011 was een bestaande woning 1,8% goedkoper dan eind 2010 en 12% goedkoper dan medio Er zijn vooral minder woningen in het starterssegment (rijwoningen en appartementen) verkocht. In dit segment waren ook de grootste prijsdalingen. In het duurdere segment zijn in 2011 weliswaar meer woningen verkocht, maar er heeft wel een prijscorrectie plaatsgevonden. 4 Doordat er in 2011 weer minder woningen zijn verkocht staan er nog steeds bovengemiddeld veel woningen te koop. Het aantal te koop staande woningen is opgelopen van woningen begin 2011 tot eind 2011 en de gemiddelde vraagprijs is in dezelfde periode gedaald met 2,4%. 5 Ook voor de nieuwbouwmarkt was 2011 een moeilijk jaar. Werden in de periode gemiddeld woningen per jaar opgeleverd, in 2011 is dit aantal naar verwachting teruggezakt naar woningen. In 2011 zijn er hiernaast slechts nieuwbouwwoningen verkocht, 25% minder dan in De huurwoningmarkt heeft in 2011 wel aan interesse gewonnen. Door het afgenomen vertrouwen, de financiële onzekerheden en stringentere financieringsvoorwaarden prefereren steeds meer huishoudens een huurwoning boven een koopwoning. De huurprijzen zijn gemiddeld met 1,8% gestegen. 7 De toegenomen interesse in huurwoningen heeft ervoor gezorgd dat de huren in de vrije sector eind 2011 ook toenamen. 8 Op de huurmarkt is in 2011 een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd in het huurprijsbeleid. Zo mogen per 1 oktober verhuurders in tien regio s met schaarste op de woningmarkt (in totaal 140 gemeenten) hun huurwoningen maximaal 25 extra punten geven in het Woningwaarderingsstelsel. De maximaal redelijke huurprijs mag in deze gebieden hierdoor met maximaal 123 omhoog. De regels zijn alleen van toepassing op nieuwe huurcontracten en gelden enkel voor de gereguleerde huursector (huur maximaal 664,66 per maand). De huren van woningen die net onder de liberalisatiegrens lagen, kunnen hiermee worden geliberaliseerd. Een andere belangrijke wijziging is de koppeling tussen de energielabels en het Woningwaarderingsstelsel. Hierover wordt verder ingegaan in paragraaf 1.3 Duurzaamheid. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume in vastgoed was in 2011 het laagste in het afgelopen decennium. Woningen bleken in 2011 echter een relatief interessante belegging. Zowel institutionele als particuliere beleggers vinden de woningmarkt vooral aantrekkelijk door de vrij stabiele huurinkomsten en de bescherming tegen inflatie. Van alle beleggingen in vastgoed werd 25% belegd in woningen ( 1,1 miljard). Werd er vroeger vooral in woningen belegd om ze aan het einde van het huurcontract te verkopen (uitponden), tegenwoordig worden woningen vooral gezien als lange termijnbelegging met als doel langjarige exploitatie. Er is vooral meer vraag naar huurwoningen in het prijssegment Op de woningbeleggingsmarkt zijn de rendementen in 2011 verslechterd. Het indirecte rendement was net zoals vorig jaar negatief (-2,1%). Echter, door het positieve directe rendement (huurstijgingen) van 4,1%, was het totale rendement tevens positief met 1,9%. Den Haag De gemeente Den Haag heeft een woningvoorraad van woningen, waarvan ongeveer 47% behoort tot het koopsegment. Dat is, zeker in vergelijking met Amsterdam en Rotterdam, hoog te noemen. Vooral door de nieuwbouw in diverse uitleggebieden is dit aandeel de laatste jaren behoorlijk gestegen, maar het ligt nog steeds beduidend onder het landelijk gemiddelde van 59%. Daarnaast kent Den Haag een hoog aandeel (73%) appartementen CBS/Kadaster, januari Huizenzoeker.nl 6 Economisch Instituut voor de Bouw, februari CBS, september Pararius, januari DTZ Zadelhoff, De kanshebbers in de markt, januari ABF Research, februari Leyenburg Woningfonds CV

11 Net zoals in de rest van Nederland is ook in Den Haag de verkoop van koopwoningen de afgelopen twee jaar fors gedaald, terwijl het aanbod juist is toegenomen. Eind 2011 werden in Den Haag ruim koopwoningen te koop aangeboden, 18% meer dan eind Door de toename van het aanbod staan de prijzen voor koopwoningen al lange tijd onder druk. De gemiddelde verkoopprijs was eind , 2,6% lager dan eind Dat de woningmarkt onder druk staat, komt ook tot uiting in het aantal transacties. In het afgelopen jaar zijn er in Den Haag circa woningen verkocht, ruim 300 minder dan in Resultaten In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in het behaalde exploitatie- en verkoopresultaat. Daarnaast wordt het totaal rendement en voorstel van de beherend vennoot en beheerder ter uitkering van het resultaat toegelicht. Exploitatieresultaat Het exploitatieresultaat van de woningen over 2011 bedraagt , het exploitatierendement is daarmee 3,6%. Dit is fors hoger dan de begrote 2,4%. De huuropbrengsten zijn gering hoger dan begroot, waar de leegstandskosten belangrijk lager zijn dan aangenomen in de begroting. De renteopbrengsten komen licht lager uit. Aan de kostenkant is te zien dat de rentekosten nagenoeg in lijn zijn met de begroting. De exploitatiekosten zijn belangrijk lager doordat met name de kosten voor het correctief onderhoud en de VvE-bijdragen lager zijn dan verwacht. Tot slot zijn ook de overige bedrijfskosten aanzienlijk lager dan aangenomen in de begroting. De resultaten die hieronder worden toegelicht wijken af van de resultaatbepaling zoals in de jaarrekening is opgenomen doordat in de jaarrekening de grondslagen voor resultaatbepaling van BW 2 Titel 9 gelden. De aansluiting tussen deze resultaten is opgenomen op pagina Huizenzoeker.nl, januari CBS/Kadaster, januari 2012 Exploitatieresultaat Realisatie 2011 Begroting 2011 Prospectus 2011 Inkomsten Brutohuuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentekosten Exploitatiekosten Beheerkosten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfskosten Uit te keren exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aan participanten uit te keren exploitatieresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: (na aftrek terugbetaling gestort kapitaal t/m uitkering over 2010) Uitkering exploitatieresultaat per participatie Exploitatierendement 3,6% 2,4% 3,3% Jaarverslag

12 Verkoopresultaat Realisatie 2011 Begroting 2011 Prospectus 2011 Aantal eenheden begin van de periode Verkocht en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage 5,5% 5,5% 8,5% Brutoverkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: (na aftrek terugbetaling gestort kapitaal t/m uitkering over 2010) Uitkering verkoopresultaat per participatie Verkooprendement 2,2% 2,2% 5,0% Aflossing hypothecaire lening Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie Stand hypothecaire lening per ultimo periode Verkoopresultaat Het verkoopresultaat voor het fonds over 2011 bedraagt , het verkooprendement komt hierdoor uit op 2,2%. Dit is gelijk aan de begrote 2,2%. Onderdeel van de overige verkoopkosten is het verkoop klaar maken van de woningen. Hierbij worden werkzaamheden uitgevoerd, zoals het behangen en schilderen van de woningen, om de woningen een frisse en lichte uitstraling te geven. Totaal rendement en uitkering Het exploitatierendement en het verkooprendement vormen samen het totaal rendement. Het totaal rendement van Leyenburg over 2011 bedraagt 5,8%. Dit is een sterk hoger rendement dan de begrote 4,6% genoemd in de begroting. Echter, dit resultaat blijft aanzienlijk achter bij de geprognosticeerde 8,3%, genoemd in het prospectus. De beherend vennoot en de beheerder hebben besloten om het voor uitkering beschikbare resultaat over het boekjaar 2011 ( ) uit te keren. Inclusief de terugbetaling van het commanditaire kapitaal ( 886) bedraagt de uitkering over 2011 per participatie Na aftrek van de interim-uitkering over de eerste helft van het jaar ( 865 per participatie), zal een slotuitkering van 891 per participatie worden uitgekeerd. Per verkochte woning wordt, na aflossing van de financier, circa 40% van de aanschafwaarde (vermeerderd met de toegerekende aanvangskosten) van de verkochte woning, terugbetaald aan de participanten. De terugbetaling gestort kapitaal bedraagt over , waar 868 was begroot. Dit is in lijn met de begroting. Totaal rendement per participatie Realisatie 2011 Begroting 2011 Prospectus 2011 Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Exploitatierendement 3,6% 2,4% 3,3% Verkooprendement 2,2% 2,2% 5,0% Totaal rendement 5,8% 4,6% 8,3% 1) 1) Berekend met behulp van het werkelijk uitstaand kapitaal. Hierdoor wijkt het percentage af van het genoemde percentage in het prospectus. 10 Leyenburg Woningfonds CV

13 Kasstroom per participatie Realisatie 2011 Begroting 2011 Prospectus 2011 Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom In onderstaand overzicht is de aansluiting weergegeven tussen het resultaat na belastingen over 2011 volgens de winst- en verliesrekening en het voor uitkering beschikbare resultaat over 2011 aan de participanten. Aansluiting resultaat na belastingen met voor uitkering beschikbaar resultaat: Resultaat na belastingen ( ) Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed Gerealiseerde herwaardering bij verkoop direct vastgoed Afschrijvingen immateriële vaste activa Aan verkochte woningen toegerekende aanvangskosten (55.515) Preferente winstdeling beherend vennoot (2.500) Voor uitkering beschikbaar resultaat Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Voor uitkering beschikbaar resultaat Meerjarenoverzicht Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Totaal en en en en en uitkering uitkering uitkering uitkering uitkering Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal Realisatie en uitkering 2011 Interim-uitkering Slotuitkering Totaal Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal Jaarverslag

14 1.3 Duurzaamheid Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd, het puntensysteem voor het bepalen van de maximale gereguleerde huurprijs van een woning (woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van 664,66 per maand). Bij de nieuwe berekening van het puntenaantal van een zelfstandige woning wordt de energieprestatie uitgedrukt in het energielabel. Hiervoor telden energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen zoals C.V.-ketels, thermostatische ventielen per vertrek en warmte-isolatie mee in de puntenberekening. Deze afzonderlijke onderdelen zijn sinds 1 juli 2011 komen te vervallen en vervangen door het energielabel. Tot 2014 geldt hiervoor een overgangsregeling. Afhankelijk of een woning wel of geen energielabel heeft en wanneer het huurcontract is ingegaan, zijn er bij de huurverhoging per 1 juli 2012 twee situaties mogelijk: 1. Lopende huurovereenkomsten zonder energielabel: Voor een huurovereenkomst van voor 1 januari 2008 geldt gedurende de overgangstermijn het huidige WWS (zonder energielabel). Hierdoor kan er geen sprake zijn van een huurverlaging of bevriezing. Per 1 januari 2014 geldt wel het nieuwe WWS met energielabels en kan er sprake zijn van huurverlaging. Dat betekent dat voor woningen met een zodanig slechte energieprestatie waarbij de maximale huurprijs (op basis van de nieuwe WWStelling) lager uitkomt dan de feitelijke huurprijs, pas per 1 januari 2014 de huurprijs kan worden verlaagd tot de maximale huurprijs. Alle woningen met een mutatie ná 1 januari 2008 (die een label hadden moeten hebben), krijgen bij het ontbreken van een energielabel punten volgens de bouwjaarwaardering. 2. Lopende huurovereenkomsten met een energielabel: Een verhuurder van een woning is verplicht aan zijn huurder een energielabel te geven als het huurcontract op of na 1 januari 2008 is ingegaan. Voor huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2008 geldt het nieuwe WWS met energielabel, maar tot 1 januari 2014 kan dit niet leiden tot een huurprijsdaling, hooguit huurbevriezing. Vanaf die datum is ook huurverlaging mogelijk. Voor woningen met een energielabel en een huurovereenkomsten voor 1 januari 2008 gelden dezelfde regels. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren, maar hiervoor gelden geen sancties als kopende/hurende en verkopende/verhurende partijen hiervan afzien. Ondanks deze verplichting heeft een groot deel van de woningen in Nederland nog geen energielabel. Dit komt onder andere door het ontbreken van sancties, maar ook doordat de woningen bijvoorbeeld sinds die datum niet zijn verkocht of de koper of nieuwe huurder er niet om heeft gevraagd. Dit zal naar verwachting veranderen. De overheid heeft voorgenomen het beleid vanaf 1 januari 2013 aan te passen en het energielabel voor gebouwen een nog belangrijkere rol te laten spelen. Zo wordt het energielabel noodzakelijk bij verkoop van een huis. Is er geen label, dan is eigendomsoverdracht bij de notaris niet mogelijk. Ook hoeven huurders van huurwoningen in de vrije sector vanaf dan maandelijks 10% minder huur te betalen zolang de verhuurder geen energielabel overhandigt. Dit zal alleen gelden bij nieuwe huurcontracten vanaf Voor gereguleerde huurwoningen (sociale huurwoningen) zal deze 10%-regeling niet gelden. In deze sector is het energielabel namelijk onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem), waarbij het energielabel al meetelt bij het vaststellen van de maximale huurprijs. Het gaat hierbij vooralsnog om voorgenomen beleid, de inwerkingtreding is nog afhankelijk van behandeling door de Tweede en Eerste Kamer. De woningen van Leyenburg hebben nog geen energielabel. Door de onduidelijkheden rondom het label en de invoeringsdatum ervan is besloten pas te starten met labelen zodra de regelgeving rondom dit onderwerp definitief zou zijn mede omdat: een label (tenzij A label ed.) tot nu toe niet verkoopstimulerend heeft gewerkt; 12 Leyenburg Woningfonds CV

15 de kosten van een label hoog zijn (bezoek en inspectie in de woning); de labels per woning in hetzelfde complex kunnen verschillen; de meeste energiebesparingen een VvE aangelegenheid (dak, vloer, gevel en ramenisolatie) zijn; niet alle huren maximaal redelijk zijn, zodat ze niet direct geraakt worden door de nieuwe wetgeving; het invoeringstijdstip lang onzeker was; er een overgangstermijn is; de baten (doorindexeren) ten opzichte van de lasten (hoge kosten om van een lager label een hoger label te maken) niet evenredig zijn. Voor de woningen uit de portefeuille zullen geleidelijk labels worden opgevraagd, te starten met lege woningen, recent verhuurde woningen, gevolgd door woningen waarbij de huurprijs dicht tegen maximaal redelijk aanzit. De contracten waarbij de werkelijke huur ver onder maximaal redelijk zitten, komen als laatste aan bod. Hierdoor worden de kosten efficiënt in de loop der tijd genomen terwijl toegang tot de woning kan worden verkregen. actuele waarde. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten koper en onder gestanddoening van vigerende huurovereenkomsten. De actuele waarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie per 31 december 2011 is uitgevoerd door MVGM Taxaties en betreft een desktop-update nadat vorig jaar een volledige taxatie is uitgevoerd. Ten opzichte van de waardering ultimo 2010 is de vastgoedportefeuille fractioneel afgewaardeerd met 1,25%. De marktwaarde in verhuurde staat is nu 74,1% van de leegwaarde. Door deze afwaardering is de waarde van de negatieve overige reserve toegenomen. Zie hiervoor hoofdstuk 2.1 Balans per 31 december 2011 en hoofdstuk 3.5 Toelichting op de balans. 1.5 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, de woningmarkt en de beleggingsmarkt. Daarnaast worden de fondsverwachtingen en de begroting voor 2012 beschreven. 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de woningportefeuille gedurende het jaar Vervolgens wordt ingegaan op de waardering van de portefeuille per 31 december Ontwikkelingen in de woningportefeuille Naast de 15 woningen die gedurende het jaar zijn verkocht en geleverd, zijn er nog 3 woningen verkocht in 2011, waarvan de notariële levering begin 2012 heeft plaatsgevonden. Deze verkopen zijn daarom niet meegenomen in het resultaat over Er zijn 18 woningen opnieuw verhuurd. Mede door deze nieuwe verhuurtransacties is de huurderving door leegstand ten opzichte van 2010 afgenomen. Per 31 december 2011 stonden 15 woningen en 3 garageboxen te koop en/of te huur. Waardering Conform de waarderingsgrondslagen is de vastgoedportefeuille ten behoeve van de jaarrekening van het fonds gewaardeerd tegen Economische ontwikkelingen In de huidige onzekere economische situatie is het moeilijk uitspraken te doen over de toekomst. Door de structurele problemen van veel landen en financiële instellingen is het aannemelijk dat de onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan. De te hoge schuldenlast (van landen, banken, overige bedrijven en consumenten) kan niet in korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een snelle terugkeer naar een sterke economische groei onwaarschijnlijk. De afvlakkende wereldhandelsgroei en de forse bezuinigingen zullen ervoor zorgen dat de Nederlandse economie in de komende jaren in een veel lager tempo zal groeien. Daarnaast zal het vertrouwen onder consumenten en bedrijfsinvesteringen laag blijven in De verwachting is dat de Nederlandse economie volgend jaar met slechts 0,5% groeit. De inflatie zal afnemen tot gemiddeld 2,0%. Jaarverslag

16 Bij de vorige recessie is de werkloosheid veel minder sterk gestegen dan de economische krimp zou doen vermoeden. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de toen nog bestaande krapte op de arbeidsmarkt, anderzijds door de maatregelen die van overheidswege werden genomen ter bescherming van de werkgelegenheid. Op dit moment is de arbeidsmarkt echter veel minder krap en zijn beschermende maatregelen door de overheid uitgebleven. Hierdoor zal de nieuwe recessie sneller zichtbaar worden in de werkloosheid. De stijging van de werkloosheid in de tweede helft van 2011 van 5,0% in juni tot 5,8% in december zal in 2012 naar verwachting doorzetten. Op langere termijn zal de arbeidsmarkt wel weer krapper worden door de vergrijzing. Zo bereiken in de periode een half miljoen Nederlanders de pensioengerechtigde leeftijd van 65. Hierdoor zal de werkloosheid in de daarop de interesse van beleggers in huurwoningen verder zal toenemen. Per 1 juli 2012 mogen de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen stijgen met maximaal 2,3%. Op de huurmarkt moeten huishoudens met een inkomen vanaf hiernaast rekening houden met een extra huurverhoging van 5%. Beleggingsmarkt Wij verwachten dat de interesse van beleggers in huurwoningen verder zal toenemen in Dit komt niet alleen doordat steeds meer huishoudens een huurwoning verkiezen boven een koopwoning. Het is op dit moment ook gunstig om te kopen, omdat de waarde van woningen relatief laag is door de lagere overdrachtsbelasting. De interesse zal niet alleen komen van particuliere beleggers, maar ook van institutionele beleggers en buitenlandse partijen zoals Duitse beleggers. volgende jaren weer rond de 5,5% liggen. 13 Verwachtingen Den Haag Woningmarkt Wij verwachten dat het ook in de gemeente Door gebrek aan vertrouwen en door moeizame Den Haag lastig zal blijven om een woning te financieringsmogelijkheden zal het ook in verkopen in Want door de eerder genoemde 2012 moeilijk zijn om een huis te verkopen. onzekerheden zullen mogelijke kopers in Den Haag Hiernaast zijn er een aantal onzekerheden die de terughoudend blijven en zullen de prijzen verder Nederlandse woningmarkt in 2012 in hun greep dalen. houden. Doordat er nog meer bezuinigd moet worden is bijvoorbeeld de discussie omtrent de Op langere termijn is er echter blijvende behoefte hypotheekrenteaftrek weer gestart. Maar ook aan nieuwe woningen in Den Haag, omdat het recht op koop van huurders kan gevolgen de regio Haaglanden te maken heeft met een hebben voor de koopwoningmarkt. Op de korte huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat termijn wordt de Nederlandse consument tevens het aantal huishoudens tot 2025 met 9% zal geconfronteerd met oplopende werkloosheid en groeien. Om deze groeiende vraag naar woningen de bezuinigingsplannen van de overheid. op te kunnen vangen en de kwaliteit van de woningvoorraad beter op de wensen van de Wij verwachten dan ook dat de doorstroming consument aan te laten sluiten, zijn daarom tussen niet op gang komt en dat er in 2012 wederom de gemeenten in Haaglanden afspraken gemaakt weinig woningen verkocht zullen worden. In voor de productie van nieuwe woningen. tegenstelling tot de vraag zien wij het aanbod juist verder toenemen. Door deze mismatch is Als gevolg van de economische crisis zijn de onze verwachting dat de prijzen van bestaande nieuwbouwplannen in de regio Haaglanden in woningen in 2012 verder dalen. Wel zal de 2011 verder naar beneden bijgesteld. Waar het prijsdaling niet in heel Nederland even groot zijn. regionale woningbouwprogramma voor de periode 2011 tot 2020 in 2010 nog bestond uit circa De vooruitzichten voor de huurwoningmarkt zijn nieuwbouwwoningen en circa te slopen gunstiger. Door de blijvende onzekerheden op woningen, is dat in de huidige planning bijgesteld de koopwoningmarkt, verwachten wij dat de naar circa nieuwbouwwoningen en circa belangstelling voor huurwoningen zal aanhouden in Mede hierdoor verwachten wij dat 13 Rabobank, Visie op 2012, december Leyenburg Woningfonds CV

17 6.000 te slopen woningen. Dat betekent dat de netto toevoeging terugvalt van naar woningen. Binnen de nieuwbouwprojecten worden vooral meergezinswoningen uitgesteld of het initiatief wordt gelaten aan marktpartijen en corporaties. Desalniettemin wordt meer dan helft van de geprojecteerde nieuwbouwopgave ingevuld door meergezinswoningen. Fondsverwachtingen en begroting 2012 Rekening houdend met onder meer de eerder genoemde verwachtingen op de woningmarkt, is de begroting voor 2012 opgesteld. Wat betreft het exploitatieresultaat is de verwachting dat dit lager zal zijn dan het resultaat behaald over Dit komt door hogere exploitatiekosten in vergelijking met de realisatie over De verwachting is dat de kosten voor correctief onderhoud sterk hoger zullen zijn, evenals de VvE-bijdragen. Wat betreft het verkoopresultaat heeft de beheerder in de begroting gesteld dat er 12 woningen verkocht en geleverd zullen worden. De verwachting hierbij is dat de verkoopprijzen van een gering lager niveau zullen zijn ten opzichte van Het vaker opknappen van de woningen ten gunste van de verkoopbaarheid blijft noodzakelijk, wat resulteert in hogere verkoopkosten. Als gevolg hiervan zal het verkoopresultaat onder druk blijven staan en wordt een lager resultaat verwacht dan het behaalde resultaat over Begroting exploitatieresultaat Begroting 2012 Prospectus 2012 Realisatie 2011 Inkomsten Brutohuuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentelasten Exploitatiekosten Beheerkosten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Uit te keren exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aan participanten uit te keren exploitatieresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: (na aftrek terugbetaling gestort kapitaal t/m uitkering over 2011) Uitkering exploitatieresultaat per participatie Exploitatierendement 2,6% 3,3% 3,6% Jaarverslag

18 Begroting verkoopresultaat Begroting 2012 Prospectus 2012 Realisatie 2011 Aantal eenheden begin van de periode Verkochte en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage 4,7% 8,5% 5,5% Brutoverkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: (na aftrek terugbetaling gestort kapitaal t/m uitkering over 2011) Uitkering verkoopresultaat per participatie Verkooprendement 1,8% 5,9% 2,2% Aflossing hypothecaire lening Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie Stand hypothecaire lening per ultimo periode Totaal rendement per participatie Begroting 2012 Prospectus 2012 Realisatie 2011 Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Exploitatierendement 2,6% 3,3% 3,6% Verkooprendement 1,8% 5,9% 2,2% Totaal rendement 4,4% 9,2% 1) 5,8% 1) Berekend met behulp van het werkelijk uitstaand kapitaal. Hierdoor wijkt het percentage af van het genoemde percentage in het prospectus. Kasstroom per participatie Begroting 2012 Prospectus 2012 Realisatie en uitkering 2011 Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom Hoevelaken, 7 mei 2012 Bouwfonds Fondsmanagement B.V. Ir. René Smeehuijzen MRE Drs. Arie Willem Rozendaal 16 Leyenburg Woningfonds CV

19 2 Jaarrekening De jaarrekening is gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. Op grond van dit onderzoek is door Deloitte Accountants B.V. een controleverklaring afgegeven die is opgenomen onder de overige gegevens in dit jaarverslag. Jaarverslag

20 2.1 Balans per 31 december 2011 (na verwerking van het resultaat) ACTIVA 31 december december 2010 BELEGGINGEN Direct vastgoed VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE ACTIVA Immateriële vaste activa Liquide middelen PASSIVA 31 december december 2010 EIGEN VERMOGEN Kapitaal participanten Wettelijke reserve Herwaarderingsreserve Overige reserve VOORZIENING PERFORMANCE FEE LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN t/m 12: zie 3.5 Toelichting op de balans 18 Leyenburg Woningfonds CV

21 2.2 Winst- en verliesrekening 2011 Winst- en verliesrekening OPBRENGSTEN UIT VASTGOEDBELEGGINGEN Opbrengsten uit exploitatie Nettoverkoopopbrengsten 14 (45.086) ( ) Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen 1 ( ) ( ) Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSKOSTEN Exploitatiekosten Afschrijvingen immateriële vaste activa Beheerkosten en rentelasten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfskosten RESULTAAT VOOR BELASTINGEN ( ) ( ) Belastingen 0 0 RESULTAAT NA BELASTINGEN ( ) ( ) 14 t/m 18: zie 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening Jaarverslag

22 2.3 Kasstroomoverzicht 2011 Kasstroomoverzicht Resultaat na belastingen Aangepast voor: Gerealiseerde nettoverkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed Afschrijvingen immateriële vaste activa Mutatie voorziening performance fee Mutaties werkkapitaal: Mutatie vorderingen 2, Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit operationele activiteiten Brutoverkoopopbrengsten verminderd met overige verkoopkosten Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Mutatie langlopende schulden Terugbetaling kapitaal aan participanten Uitkeringen aan participanten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Stand geldmiddelen begin periode Stand geldmiddelen einde periode Mutatie geldmiddelen t/m 12: zie 3.5 Toelichting op de balans 14 t/m 18: zie 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening 20 Leyenburg Woningfonds CV

23 3 Toelichting jaarrekening 3.1 Algemeen fiscale status, wordt belast. Dientengevolge is er geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening verantwoord. Activiteiten De activiteiten van Leyenburg Woningfonds C.V. bestaan uit het beleggen van vermogen in een vastgoedportefeuille (direct vastgoed) teneinde de participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Het direct vastgoed bestaat voornamelijk uit woningen in Den Haag Zuidwest. Juridische structuur Leyenburg Woningfonds C.V. is aangegaan op 1 december 2006 en is gevestigd op het volgende adres: De Beek 18 te Hoevelaken. Het fonds is onderworpen aan de vereisten van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De rechtsvorm van het fonds is een besloten commanditaire vennootschap. De participanten hebben participaties in het fonds gekocht en zijn commanditaire vennoten. Het fonds is een closed- end fonds. De participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van de commanditaire vennootschap (tenzij zij het beheersverbod overtreden) en dragen niet verder in het verlies dan tot het bedrag van hun eigen inbreng. De beherend vennoot van het fonds is Beherend Vennoot Leyenburg Woningfonds B.V. Het beheer van Leyenburg Woningfonds C.V. wordt gevoerd door Bouwfonds Fondsmanagement B.V. Stichting Bewaarder BRES II treedt op als bewaarder van Leyenburg Woningfonds C.V. (hierna aangeduid als fonds of vennootschap ). Fiscale status De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van het fonds is erop gericht een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de exploitatie van de woningen alsmede uit de tussentijdse verkoop indien de woningen door de huurders worden verlaten of indien een huurder zelf aangeeft zijn woning te willen kopen. Bij verkoop van de woningen kan een positief verschil tussen de aankoopsom en de vrije marktwaarde van de woningen gerealiseerd worden. Woningen vrij en leeg zijn immers in principe meer waard dan verhuurde woningen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om de huurders actief te benaderen om hun woning te verlaten of zelf te laten kopen. Mocht na het leegkomen van een woning verkoop prijstechnisch niet aantrekkelijk zijn, dan kan de woning opnieuw verhuurd worden. Na circa zeven jaar, of eerder indien aan de orde, zal een plan opgesteld worden inzake de mogelijke verkoop van de alsdan nog in portefeuille aanwezige woningen (restpakket) en in het verlengde daarvan het opheffen van het fonds. Dit voorstel wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de vergadering van vennoten. De eventuele verkoopwinst die bij verkoop van het restpakket ontstaat, is net als eventuele verkoopwinsten bij tussentijdse verkoop van de woningen voor de participant. Valutabeleid Het fonds belegt uitsluitend in Nederland en is derhalve niet onderhevig aan valutarisico. Rentebeleid De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse leegverkopen van woningen, gekozen is voor een hypothecaire financiering met verschillende rentetypes: deels 7-jaars vast, deels 4-jaars vast en deels 1-maands Euribor. Weliswaar is de hypothecaire financiering zodanig afgesloten dat deze is afgestemd op het thans verwachte verloop van het aantal jaarlijks te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat Jaarverslag

24 het werkelijke aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting. Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus uitgegaan is, wat het rendement negatief beïnvloedt. Uitkeringsbeleid Het voor uitkering beschikbare resultaat en de terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen worden uitgekeerd aan de participanten naar rato van de gehouden participaties in het fonds. Het voornemen is om tweemaal per jaar een uitkering te doen en wel in de maanden maart en augustus. Het voor uitkering beschikbare resultaat bestaat uit het resultaat na belastingen gecorrigeerd voor de afschrijvingen immateriële vaste activa en de gerealiseerde en ongerealiseerde herwaardering van het vastgoed. Het aan de verkochte woningen toe te rekenen deel van de aanvangskosten wordt in mindering gebracht op het uit te keren resultaat. Onder de aanvangskosten zijn opgenomen de bij de oprichting van het fonds betaalde plaatsingsvergoeding en financieringskosten. Deelname Deelname in het fonds is mogelijk door het kopen van participaties. Alle participaties zijn geplaatst en de participaties zijn, buiten het geval van vererving of legaat, uitsluitend overdraagbaar na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. 3.2 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens Titel 9 BW 2 en de Wet op het financieel toezicht (Wft). De jaarrekening is opgesteld in euro s. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt de waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Ingaande 2011 is de prognose van de uitpondingen de basis voor toerekening van de marktwaarde per object aan de feitelijke verkochte objecten. Dit leidt tot een verschuiving tussen ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen en de nettoverkoopopbrengsten van waarbij de nettoverkoopopbrengsten minder zijn geworden en de ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen meer is geworden. Ook de vergelijkende cijfers 2010 zijn hiervoor aangepast. Dit heeft geen gevolgen voor het resultaat en eigen vermogen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Direct vastgoed Het directe vastgoed zal worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten koper. De actuele waarde van de 22 Leyenburg Woningfonds CV

25 beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De aanschaffingswaarde van de woningen omvat de koopsom, overdrachtsbelasting en overige direct aan de aankoop toe te rekenen kosten, te weten de acquisitie- en taxatiekosten. Ongerealiseerde waardeveranderingen naar aanleiding van de taxatie worden in het resultaat verantwoord. Voor deze ongerealiseerde waardeveranderingen wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. Dotaties en onttrekkingen vinden plaats via de overige reserve. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Immateriële vaste activa Plaatsingsvergoeding De initiële kosten in verband met de plaatsing van het fonds worden vanaf de introductie in vijf jaar lineair afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke reserve aangehouden. Financieringskosten De geactiveerde financieringskosten betreffen de betaalde vergoedingen aan de bank ten tijde van de oprichting van het fonds voor de verkrijging van de financiering. Deze geactiveerde kosten worden lineair in vier jaar afgeschreven over de gemiddelde looptijd van de rentevaste periode. Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Eigen vermogen De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste of ten gunste van de overige reserve. Voor de geactiveerde plaatsingsvergoeding wordt een wettelijke reserve aangehouden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening performance fee Deze voorziening is gevormd voor de in de toekomst te betalen performance fee. De performance fee bedraagt 20% van de overwinst van de verkochte woningen. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woningen betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De over het verslagjaar verschuldigde performance fee wordt jaarlijks ten laste van het resultaat gebracht en toegevoegd aan de voorziening. De vennootschap is de performance fee verschuldigd nadat het commanditair kapitaal aan de participanten volledig is terugbetaald. Langlopende schulden Langlopende schulden (looptijd > 1 jaar) worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de boekwaarde verminderd met aflossingen op de hoofdsom. Kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden worden de schulden opgenomen met een resterende looptijd van minder dan een jaar. Jaarverslag