RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand analyse in opdracht van NEPROM

2 Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van NEPROM, vereniging van projectontwikkelaars. Deze publicatie is via downloaden verkrijgbaar op de website NEPROM Huize Middenburg, Westeinde 28, 2275 AE Voorburg Postbus 620, 2270 AP Voorburg De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand analyse in opdracht van NEPROM Opdrachtgever NEPROM Auteurs Rob de Wildt Hade Dorst Uitgave april-juni 2012 Rapportnummer RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail info@rigo.nl

4

5 Inhoud Hoofdstuk 1 Nieuwe woningen: beter en goedkoper? Onderzoeksvraag Onderzoeksaanpak 1 Hoofdstuk 2 Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd Prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen Kwaliteit en exploitatie Prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen 5 Hoofdstuk 3 Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand Rijwoningen Twee onder een kap woningen Appartementen Conclusie 10 Hoofdstuk 4 Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd Zes nieuwbouwprojecten Rijwoningen in de Randstad: Leeuwenveld II te Weesp Twee-onder-een-kap in de Randstad: Groen en Gras in Alphen a/d Rijn Appartementen in de Randstad: Edelweiss in Zoetermeer Rijwoningen buiten de Randstad: Zwaluwpark in Arnhem Twee-onder-een-kap buiten de Randstad: Laauwik in Nijmegen Appartementen buiten de Randstad: de Arc in Wageningen De zes projecten op een rij 25 Hoofdstuk 5 Conclusies 27 Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden. Inhoudsopgave

6 6

7 1 Hoofdstuk 1 Nieuwe woningen: beter en goedkoper? De NEPROM wil onderzoeken of de hedendaagse nieuwbouwwoningen zich in prijs en kwal i- teit gunstig onderscheiden van bestaande koopwoningen in de voorraad. De eisen die nu aan woningen worden gesteld liggen beduidend hoger dan bijvoorbeeld in de periode Het materiaalgebruik is anders, het energiegebruik is aanzienlijk lager, het onderhoud is naar verwachting lager. Om de vraag of een nieuwe woning gunstig afsteekt tegenover bestaande te onderbouwen worden vergelijkingen gemaakt tussen het aanbod in de bestaande voorraad en nieuwe w o- ningen. 1.1 Onderzoeksvraag De hoofdvraag die met de analyse van woningen wordt beantwoord is: Hoe verhoudt de kwaliteit en prijs van nieuwe woningen zich tot die van bestaande woningen? Zo n vergelijking kan diepgravend op alle verschillen in prijsopbouw en samenstelling van de woning ingaan. Dat is hier niet de bedoeling: het gaat om een vergelijking op hoofdlijnen, waarbij wel gecorrigeerd wordt voor structurele verschillen, zoals bijvoorbeeld de overdracht s- belasting in plaats van BTW en een andere garantiestructuur. Dat is mogelijk door beschikbare gegevensbestanden (verkocht volgens Funda, Monitor Nieuwe Woningen, Niki) met elkaar te verbinden, als ook door vergelijking van concreet aanbod, nieuw en bestaand, op nabijgelegen locaties (bestaande wijken versus nieuwe plannen). Het gaat hierbij om een quick scan onderzoek, om een indicatief inzicht te krijgen in de te co n- stateren verschillen in kwaliteit en prijs. 1.2 Onderzoeksaanpak In deze quick scan hebben we de prijzen van nieuwe en bestaande woningen naast elkaar gezet. Huizenkopers vinden het aanbod van bestaande woningen op de Funda -website, momenteel een kwart miljoen stuks. Voor nieuwbouwwoningen is de Niki-website beschikbaar met een aanbod van woningen. In hoofdstuk 2 geven we een beknopt beeld van de prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande woningen in de laatste jaar. Daarna proberen we een actueel beeld van prijs en kwaliteit te schetsen. De vergelijking van prijs en kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen is op twee niveaus uitgevoerd. In samenwerking met Momentum Technologies is een vergelijking op hoofdlijnen gemaakt van drie typen woningen, rijwoningen, twee onder een kap woningen en appartementen die in 2011 werden verkocht. Deze komen voldoende vaak voor in de bestanden van Niki (nieuwbouw) en Funda (bestaande voorraad). De resultaten van deze analyse worden beschreven in hoofdstuk 3. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 4 in op een aantal concrete nieuwbouwprojecten waarvan woningen in 2011 zijn verkocht en vergelijken wij deze met verkochte bestaande woningen in hun omgeving. Bij deze analyses kan meer worden ingegaan op de verschillen in kwali teit tussen deze woningen. In hoofdstuk 5 vatten we de resultaten samen. Nieuwe woningen: beter en goedkoper?

8 2 Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

9 3 Hoofdstuk 2 Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd 2.1 Prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen Nieuwe woning Nieuwe woningen worden VrijOpNaam verkocht. De VON-prijs van projectontwikkelaars en bouwers voor de markt omvat gewoonlijk: de prijs voor de grond, de directe bouwkosten, de kosten van ontwerp, advies, toezicht, bouwbegeleiding, de kosten van marketing en verkoop, verzekerde (afbouw)garantie (6 jaar), bouwleges, aansluitkosten gas/water/elektra/ict, voorfinanciering, winst en risico bouwer en ontwikkelaar en de kosten van overdracht. Tenzij de woning al kant en klaar staat heeft de koper naast kosten van de financiering (hypotheek) ook rentekosten over de termijnbetalingen van koop tot oplevering. Veel woningen worden op tekening verkocht: via brochures voordat de bouw is gestart. Ook zal de nieuwe woning en buitenruimte nog verder moeten worden ingericht en aang e- kleed. Meestal is de keukeninrichting en badkamer in de prijs inbegrepen, soms niet. Naast de aangeboden woning kan de koper nog kiezen voor opties: uitbouw woonkamer, aanbouw gar a- ge, extra sanitair, dakramen/dakkapellen, etc. En de koper kan worden geconfronteerd met meerwerk als gevolg van eigen specifieke wensen. Het zijn extra kosten maar ook extra keuzen die kunnen worden gemaakt. De garantie op de woning door Woningborg of SWK geeft de koper van een nieuwe woning zekerheid dat eventuele gebreken zullen worden hersteld. Door de gewoonte die sinds gegroeid is om de grondprijs residueel te bepalen, dat wil zeggen als verschil tussen de marktwaarde van de woning en de bouwkosten, hebben de prijzen van nieuwe woningen een koppeling gekregen met vergelijkbar e woningen in de bestaande voorraad. Bestaande woning Voor de koper van een bestaande woning is het motto Wys=wyg: what you see is what you get. Daar is het wel gebruikelijk dat het een KostenKoper-prijs is: de koper krijgt nog de kosten van overdrachtsbelasting (was 6%, vooralsnog tijdelijk tot 1 juli 2012, 2%), inschrijving in kadaster, notaris, de eigen makelaar. De aankoop van de bestaande woning biedt een goede mogelijkheid om deze voordat deze wordt betrokken aan te passen aan de eigen wensen en zonodig ook te moderniseren of te verbeteren. Bovenop de aankoopsom komt momenteel tenminste 4% aan de kosten van over- Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd

10 4 dracht, terwijl de verbeteringskosten in bijzondere situaties kunnen oplopen tot 50% of meer van de aankoopsom. Dit is natuurlijk sterk afhankelijk van de staat waarin de woning verkeert en de wensen en investeringsmogelijkheden van de koper. Garanties zijn er niet voor bestaande woningen, behalve voor de niet zichtbare gebreken die bij de verkoper bekend zijn: daarop is de verkoper aan te spreken. De vraagprijzen van bestaande woningen komen door vergelijking met andere, vergelijkbare verkochte woningen tot stand. Verschil in bijkomende kosten De verschillen in prijsopbouw maken dat nieuw en bestaand niet zonder meer met elkaar zijn te vergelijken. In beide gevallen moet de koper zich ervan vergewissen wat naast de koo p- som/vraagprijs nog meer op zijn pad komt en of dit te betalen is. De koper van een nieuwe woning op tekening moet rekenen met de kosten van termijnfinanciering, ruwweg gemiddeld 0,5 tot 0,75 jaar over de koopsom, dus 3 à 4 % daarvan en met waarschijnlijk nog eens rond 5% voor afwerking van huis en tuin. Bij appartementen zal dat minder zijn (balkon in plaats van tuin). Toen de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen nog 6% was, waren deze bijkomende kosten redelijk vergelijkbaar met de kosten koper voor de bestaande woning. Tijdelijk liggen de bijkomende kosten in de orde van 4%, wat de bestaande woning in dit opzicht tijdelijk 2 tot 4% voordeliger maakt dan een nieuwe. Voor zowel de nieuwe als de bestaande woning zal de koper meestal kosten maken voor financiering: notaris, kadaster, taxatie, financieel advies. Bij nieuwbouw zal dat door collectiviteitskortingen goedkoper zijn. Kortom, gemiddeld gesproken liggen bij eengezinswoningen de bijkomende kosten 2% tot 4% hoger dan bij bestaande woningen; bij appartementen liggen de bijkomende kosten voor nieuwbouw en bestaand ongeveer op hetzelfde niveau. 2.2 Kwaliteit en exploitatie Nieuwe en bestaande woningen kunnen in kwaliteit zeer verschillen en daardoor ook in exploitatielasten. Zo kenden de woningen van vóór 1980 weinig isolatie en ze zijn dus niet energiezuinig. Maar een fors deel van de woningvoorraad is in de loop der tijd verbeterd of in veel gevallen minimaal op peil gehouden. Iedere woningeigenaar deed dat op eigen wijze, waardoor de voorraad koopwoningen sterk in kwaliteit uiteen is gaan lopen. Zowel in de bouwtechniek, de bouwvoorschriften als de stedenbouw kent de woningvoorraad generaties. Wat nu nog staat van de woningvoorraad van voor 1940 is vaak ingrijpend verbeterd en in de beleving van w o- ningeigenaren sterk opgewaardeerd. De jaren kenmerken zich door soberheid in het bouwen met inmiddels achterhaalde bouwmethoden en grootschalige wijken. Vanaf 1975 is de stadsvernieuwing en het binnenstedelijk bouwen opgekomen. De nieuwbouw uit de periode vergt nu vaak het nodige groot onderhoud. De nieuwbouw uit de periode is over het geheel genomen goedkoper in onderhoud en energieverbruik. Dat geldt in versterkte mate voor de huidige nieuwbouw waarvoor weer hogere eisen gelden. In deze verschillende generaties was de woninggrootte, woningindeling en kavelgrootte verschillend. De kavelgrootte wordt ook sterk bepaald door de beschikbaarheid van grond: die is in kleinere gemeenten en verder uit de Randstad beter. Het gemeentelijk ruimtelijk- en grondbeleid bepaalt hier veel. Dit alles maakt dat een nieuwe woning niet zomaar te vergelijken is met de bestaande. De onderhoudsstaat van bestaande woningen kenmerkt zich door een zaagtand-verloop: een tijd lang kan de eigenaar volstaan met weinig onderhoud, maar na 10 of 20 jaar zijn dan aanzienlijke investeringen nodig om de woning weer op peil te brengen. Bij bestaande woningen gebeurt dat vaak wanneer nieuwe bewoners deze betrekken. Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

11 5 De energielasten van oudere woningen liggen volgens ramingen van Agentschap.NL zo n tot per jaar hoger dan voor de nieuwste woningen waarvoor een EPC -eis van 0,6 geldt 1. Dit rechtvaardigt een prijsverschil van ongeveer tot , die de nieuwbouw duurder zou kunnen zijn dan de woningen uit de periode voor Dit is terug te zien in de extra financieringsruimte voor woningen met een hoge kwaliteit in energiebesparing. De Nibud-normen voor financiering liggen maximaal per woning hoger voor A++ woningen en deze zijn conservatief berekend 3. Daarbovenop komt nog een mogelijk prijsverschil als gevolg van lagere onderhoudslasten, zeker in de eerste 10 jaar na oplevering van de nieuwe woning. Dat kunnen we ramen op een bedrag in de orde van tot Kortom, dat betekent dat bij nieuwe woningen de lagere exploitatielasten een voordeel bieden dat een prijsverschil in de orde van 10% zou kunnen rechtvaardigen, bij gemiddelde woningprijzen van rond De nieuwe woningen bieden bij het lagere energieverbruik en onderhoud nog het bijkomende comfort, van nieuwere producten die in het verleden nog niet gangbaar waren, van minder tocht en van een betere kwaliteit van de gebouwdelen. Het is lastig om alle kwaliteitsverschillen tussen woningen bij een vergelijking tussen nieu w- bouw en bestaand af te prijzen. Een aantal schattingen is wel te maken. Een gebouwde pa r- keervoorziening onder een appartement zal variëren van voor half verdiept tot per plaats voor kelderparkeren. Ontsluiting per lift kost ook al gauw tot per woning. Grotere balkons, vaak ook nog met schuifpuien afsluitbaar, vergen extra investeringen in de orde van tot De verdiepingshoogte is vaak groter en vaker toegepaste vloerverwarming vergroot het comfort. Bij elkaar leidt dit ertoe dat de nieuwe generatie appartementen 300 tot 600 per m2 meer waarde kunnen vertegenwoordigen dan veel bestaande. 2.3 Prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen We zien dat de koopprijzen van nieuwe en bestaande woningen zich opvallend genoeg sterk parallel hebben ontwikkeld, wanneer we de gegevens Monitor Nieuwe Woningen (MNW) naast de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) leggen. In de jaren liepen de bestaande woningen licht voor op de nieuwbouw, daarna is het verloop nog dichter op elkaar komen te liggen. Sinds 2008 stagneert de prijsontwikkeling, waardoor veel woningen nu naar het prijsniveau van 2005 en eerder terugzakken. Bij het parallelle verloop van koopprijzen van nieuw en bestaand is het de vraag wat de pakke t- samenstelling is, zowel in woningtypen en woninggrootte als in prijsopbouw en hoe deze in de loop der tijd verandert. Het antwoord op die vraag is niet eenvoudig te geven. In veel te koop staande woningen zijn nieuwe investeringen nodig om verouderde onderdelen te vervangen of te moderniseren (keuken, badkamer, installaties, isolatie) Agentschap NL, Voorbeeldwoningen 2011, bestaande bouw, Sittard Dit is gerekend met een bruto aanvangsrendement van 6%-7% en exclusief een mogelijke relatieve prijsstijging van energie. Nibud, Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd

12 6 figuur 1 on tw ikke ling p rijzen n ieuwbo uw en b esta and, geïndexeerd (b ron C BS, NVM, MNW) index, 1995= verkoopprijs nieuwbouw MNW 50 verkoopprijs bestaand NVM inflatie In de loop der tijd is de woninggrootte soms toegenomen en soms weer verkrapt. En ook bij de nieuwbouw zal de samenstelling naar woningtype wisselen: soms meer rijwoningen, soms meer appartementen of losser staande woningen. Terwijl het prijsverloop parallel was, lag de gemiddelde prijs van de nieuwbouwwoning wel beduidend hoger. Daa rin zien we de nieuwste kwaliteitseisen verdisconteerd. figuur 2 Prijsontw ikk elin g nieuwbouw (M N W ) en b estaand: een bedu idend p rijsversch i l x verkoopprijs nieuwbouw MNW 50 verkoopprijs bestaand NVM Om toch te kunnen schetsen hoe nieuwbouw en bestaande woningen zich tot elkaar verhoude n is het wenselijk om te zoeken naar concrete en vergelijkbare situaties, waaruit het verschil in prijs kan worden gerelateerd aan kwaliteitsverschillen die voortvloeien uit het verschil in bouwperioden. Als een eerste stap daarnaartoe vergelijken we in het volgende hoofdstuk de verkoopprijzen van nieuwe en bestaande koopwoningen die in 2011 zijn verkocht. 4 Het prijsverloop betreft de gemiddelde prijs van de woningen, niet gecorrigeerd voor verschillen in kwaliteit, woninggrootte en pakketsamenstelling Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

13 7 Hoofdstuk 3 Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand Van 13 regio s hebben we een vergelijking kunnen maken tussen rijwoningen en twee onder een kap, nieuwbouw en bestaande woningen, in 2011 verkocht. In die regio s zijn voldoende transacties beschikbaar. Daarnaast zijn nog de appartementen van tien regio s geanalyseerd, deels gecombineerd. Momentum Technologies heeft nieuwbouw en bestaand vergeleken op basis van bestandsgegevens van Niki en Funda. Niki heeft een aandeel van ongeveer 60% van alle verkochte nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars, het Funda -aandeel in de bestaande voorraad is aanmerkelijk hoger, 80% tot 90%. De verhouding tussen de verschillende woningtypen in de Niki-bestanden is als volgt: tabel 1 ve rdeling woning typen in n ieuwbouwverko pen en -aanbod % verkocht in 2011 % in verkoop rijwoningen schakelwoningen 2 4 hoekwoningen 9 7 twee onder een kap vrijstaand 3 7 appartementen totaal Bron: Niki In totaal omvat de analyse van de rijwoningen en twee-onder-een kap ruim nieuwe woningen (ongeveer 25% van de verkochte woningen van ontwikkelaars) en ruim bestaande (ongeveer 16% van alle verkochte woningen). 3.1 Rijwoningen In de 13 regio s werden in 2011 ongeveer Niki-rijwoningen verkocht. In de bestaande voorraad veranderden in deze regio s bijna Funda-woningen van eigenaar, waarvan uit de bouwperiode In onderstaande tabel geven we per regio de verschillen tussen nieuwbouw en bestaand bouw weer. Opvallend is dat de nieuwe kavels vaak kleiner zijn (gemiddeld bijna 20 m2), terwijl de woningen meer woonoppervlak bieden (5 m2). Het prijsniveau per m2 van nieuwe woningen varieert van 94% tot 116% van de bestaande woningen. In verhouding zijn Amsterdam, Bunnik/Zeist, Utrecht en Zwolle goedkoop met de nieuwbouw, terwijl Almere, Dordrecht, Rotterdam en Haarlemmermeer in verhouding duur zijn. De middeling van de regio s komt uit op een prijsverschil van ongeveer 3% tussen nieuwbouw en bestaand. Als we alleen naar de voorraad uit de periode kijken dan is het prijsverschil wat groter, ongeveer 6,6%. Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand

14 8 tabel 2 kenmerken tussenwoningen: nieuw ve rsus bestaand (medianen ) Tussenwoningen prijs per m2 ( ) nieuwbouw nieuwbouw bestaande bestaand tov tov woninggrootte woninggrootte kavelgrootte kavelgrootte NVM woningmarktregio woningen nieuwbouw bestaand bestaand nieuwbouw bestaand nieuwbouw Almere ,0% 116,9% Amersfoort ,9% 104,8% Amsterdam ,4% 103,7% Bunnik/Zeist ,4% 99,5% Den Bosch ,5% 110,0% Den Haag ,6% 100,4% Dordrecht ,8% 112,1% Ede eo ,2% 105,0% Haarlemmermeer ,6% 112,2% Rotterdam ,4% 114,8% Utrecht ,6% 105,1% Westland ,0% 106,6% Zwolle eo ,5% 94,2% gemiddelde 13 regio's ,8% 106,6% Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO Door de kleinere kavels zullen de tuinen van de nieuwe rijwoningen kleiner zijn. De prijsinvloed daarvan is kleiner dan de gemiddelde grondprijs. Bij een grondquote van 30% voor rijwoningen en rekenend met een prijs per m2 tuin van 1/3 van de gemiddelde prijs per m2 kan de kleinere kavel een prijseffect van ongeveer 2% van de woningprijs hebben. Dat ma akt de nieuwe rijwoningen gemiddeld ongeveer 5% duurder dan bestaande woningen. Zoals we eerder aangegeven hebben kan dit ruim worden gecompenseerd door de lagere lasten voor energie en onderhoud. figuur 3 I llustratie van p r ijs ve rschillen: re latie woningprijs en g rootte, n ieuwbouw ve rsus bestaand bouwperiode , N VM - regio Ede ( bron: Momen tum Techno logies) 3.2 Twee onder een kap woningen De twee-onder-een-kap woningen zijn schaarser. In de dertien regio s werden in 2011 in totaal 690 nieuwe tweekappers verkocht. In de bestaande woningvoorraad waren dat er 2.300, waa r- van uit de bouwperiode Bij deze woningen zien we een sterkere spreiding in prijs en grootte, deels samenhangend met de beperktere productie. Ook de spreiding in kavelgrootte is aanzienlijk. Hier zien we naast Rotterdam en Dordrecht ook Den Bosch en het Westland als relatief dure regio s, terwijl Amersfoort en Den Haag zich bij Amsterdam, Bunnik/Zeist en Utrecht als goedkope regio s voegen. Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

15 9 tabel 3 twee onder een k ap: nieuwbouw ve rsus bes taand (medianen ) Twee onder een kap prijs per m2 ( ) nieuwbouw nieuwbouw bestaande bestaand tov tov woninggrootte woninggrootte kavelgrootte kavelgrootte NVM woningmarktregio woningen nieuwbouw bestaand bestaand nieuwbouw bestaand nieuwbouw Almere ,7% 105,6% Amersfoort ,0% 98,4% Amsterdam ,6% 103,2% Bunnik/Zeist ,2% 91,7% Den Bosch ,5% 116,2% Den Haag ,1% 95,2% Dordrecht ,6% 114,0% Ede eo ,8% 102,5% Haarlemmermeer ,1% 108,2% Rotterdam ,5% 118,6% Utrecht ,6% 88,7% Westland ,4% 115,1% Zwolle eo ,2% 106,2% gemiddelde 13 regio's ,5% 104,9% Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO De gemiddelde nieuwe woning ligt ook hier enkele procenten in prijs boven die van de bestaande woningen. Het prijseffect van de ook hier 20 m2 kleinere kavel is in verhouding tot de grotere kavel en hogere prijs wat minder: we ramen dit, uitgaande van de grondquote van 40% op ongeveer 1% van de verkoopprijs. Het lijkt erop dat goedkoop of duur bij de eengezinswoningen meer samenhangt met het prijsniveau in de bestaande markt, waarbij Rotterdam, Westland, Haarlemmermeer en Dordrecht minder sterke regio s zijn terwijl Amsterdam, Den Haag en de provincie Utrecht wel een sterkere bestaande woningmarkt hebben. De prijzen van kwalitatief goede nieuwbouw zijn minder gemakkelijk neerwaarts bij te stellen dan die van de bestaande woningen: dit kan mede verklaren dat nieuwe woningen in minder sterke woningmarkten relatief duurder zijn. figuur 4 te r illustratie de re latief ste rke re (U trecht) en zwakke re regio (Rott erdam) me t tweekappers Appartementen Bij het mindere aantal woningen gaan bijvoorbeeld verschillen in ligging (centrum of buitenwi j- ken) sterker tellen. Gemiddeld vallen de nieuwe twee onder een kap woningen ongeveer 5% duurder uit dan de bestaande uit de bouwperiode Ook hier geldt vervolgens dat er voordelen in exploitatie en onderhoud in de orde van 10% die dit meer dan compenseren, waardoor ook voor de tweekappers de nieuwbouw gunstiger uitvalt dan de bestaande bouw. 3.3 Appartementen Voor de appartementen zijn 10 deels andere regio s geanalyseerd, waarbij enkele zijn samengevoegd. In deze regio s telt Niki appartementen in 2011 verkocht. Deze zijn vergeleken met bestaande appartementen uit de bouwperiode , die in 2011 zijn verkocht. Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand

16 10 Bij deze appartementen is het beeld afwijkend van de eengezinswoningen. De nieuwe appartementen sluiten in kwaliteit en afwerking veel minder aan bij de bestaande voorraad. Ze zijn ongeveer een kwart groter en wijken met een mediane prijs van rond meer dan af van de bestaande appartementen. Hier lijkt de vergelijking tussen nieuwbouw en bestaand niet goed meer op te gaan. De nieuwe appartementen zijn ook per m2 ongeveer een derde duurder dan de bestaande woningen. We moeten aannemen dat in deze selecties sprake is van sterke verschillen in kwaliteit. De veranderde kwaliteitseisen met betrekking tot geluidswering, energiebesparing, veiligheid kunnen een deel van dit verschil verklaren. Maar daa r- naast zullen liften, toegankelijkheid en gebouwd parkeren een rol spelen in deze verschillen. Dat maakt dat bij deze twee groepen sprake is van sterk verschillende producten. In het kader van deze quick scan zijn deze verschillen niet uitgebreid geanalyseerd en volstaan we bij de constatering dat gegeven de grote verschillen in prijs de kopers sterk verschillende producten krijgen. De extra kwaliteit van liften, toegankelijkheid, gebouwd parkeren, groter balkon en betere geluidsisolatie brengen kosten met zich mee in de orde van per m2. tabel 4 appa rte menten: n ieuwbouw ve rsus bestaan d (medianen ) Appartementen prijs per m2 ( ) nieuwbouw NVM woningmarktregio(s) bestaand nieuwbouw tov woninggrootte bestaand woninggrootte nieuwbouw Amersfoort/Bunnik Zeist/Utrecht ,0% Amsterdam ,2% Arnhem/Nijmegen ,3% Den Haag ,6% Eindhoven eo ,8% Leiden ,2% Rotterdam ,3% gemiddelde 13 regio's ,5% Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO De grote verschillen tussen nieuwbouw en bestaand zijn ook zichtbaar in onderstaande afbeelding, die vooral bij de nieuwbouw een grote variatie in prijs en woninggrootte laat zien, voor de regio Amersfoort-Utrecht. figuur 5 re latie prijs -won inggrootte, nieuwbouw e n bestaand, Amersfoo rt -Utrech t 3.4 Conclusie De analyse van de drie woningtypen op basis van de Niki en Funda-bestanden laat zien dat wat betreft de rijwoningen en twee-onder-een-kap de prijsverschillen tussen nieuwbouw en bestaande woningen beperkt zijn. De nieuwbouw is per m2 gemeten gemiddeld licht duurder. In regio s waar de woningmarkt als minder sterk kan worden ingeschat is de nieuwbouw relatief Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

17 11 duurder, in sterkere woningmarktregio s zien we het omgekeerde effect en is nieuwbouw goedkoper of even duur. Rekening houdend met de kleinere kavels als minpunt en de lagere lasten van energie en onderhoud als voordeel liggen de prijzen van nieuwbouw lager dan die van bestaande woningen. Wanneer de bestaande woning nog verbeteringen vergt voor de nieuwe bewoner wordt de prijs-kwaliteitverhouding van de nieuwe woning nog gunstiger. Het is de vraag of in het gemeentelijk grondprijsbeleid de kleinere kavels van de nieuwbou w- woningen voldoende doorwerken. Waar via de residuele grondprijzen een koppeling wordt gelegd met prijzen van bestaande woningen kan een correctie nodig zijn voor de verschillen in kavelgrootte die we zien tussen nieuwbouw en bestaand. De verkochte nieuwbouwappartementen blijken sterk af te wijken in prijs en grootte van de bestaande woningen. Het vergt diepere analyses van deze verschillen. Aannemelijk is dat er aanzienlijke kwaliteitsverschillen zijn die tot deze verschillen in prijzen per vierkante meter leiden. De kosten van een parkeerplaats, groter balkon, moderne lift en communicatiemidd e- len, geluidsisolatie kunnen deze verschillen goed verklaren. Deze Niki en Funda-bestandsanalyse leende zich minder voor deze kwaliteitsanalyses, die in het volgende hoofdstuk voor een aantal projecten wel is uitgevoerd. Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand

18 12 Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

19 13 Hoofdstuk 4 Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd Om de vergelijking tussen nieuwbouw en bestaande woningen concreet te maken zijn zes nieuwbouwprojecten geselecteerd en vergeleken met een aantal in dezelfde periode ve rkochte woningen. 4.1 Zes nieuwbouwprojecten AM, Heijmans, Synchroon en Blauwhoed hebben een aantal woningbouwprojecten aangegeven waaruit een selectie van 6 uiteenlopende projecten is gemaakt. Het betreft drie veelvoork o- mende typen en dan steeds een in de Randstad en een erbuiten: rijwoningen 2^1 kap appartement randstad weesp alphen ad rijn zoetermeer leeuwenveld groen en gras edelweiss blauwhoed synchroon blauwhoed niet-randstad arnhem nijmegen wageningen zwaluwpark laauwik de arc heijmans AM heijmans We geven hier steeds een beknopte omschrijving van de nieuwbouw en een overzicht van de prijzen van bestaande woningen. De analyse richtte zich op de meest voorkomende woningt y- pen in de projecten. Daarbij zijn uit Funda woningen gezocht die in dezelfde periode zijn ve r- kocht en die zich in grootte en type redelijk laten vergelijken met deze nieuwbouw. 4.2 Rijwoningen in de Randstad: Leeuwenveld II te Weesp Als voorbeeld van rijwoningen hebben we een project geselecteerd in de Bloemendalerpolder in Weesp. Blauwhoed bouwt daar een project van 48 woningen in 3 en 4 lagen. Het is een bouwblok met water omgeven en met parkeergelegenheid op het binnenterrein. De doorsnee rijwoning heeft een verkoopprijs van voor 157 m2 gbo op een kavel van 135 m2, zo n per m2. De meeste woningen zijn inmiddels verkocht. De woningen hebben een berging en een pergola waaronder een dubbele parkeerplaats is. Als optie kan dit worden veranderd in een garage. Een andere optie is de uitbouw van de woonkamer met 1,2 of 2,4 meter de tuin in. Het ruime oppervlak van de woning is te danken aan de volledige benutting van de 2 e verdieping met twee slaapkamers en berging onder een plat dak. De woningen hebben vloerverwarming als hoofdverwarming. Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd

20 14 De woning heeft een badkamer met ligbad, douche en tweede toilet, met een tweede wastafel als optie. Een keukeninrichting is inbegrepen in de prijs. Een type woning als deze komt nauw e- lijks in de bestaande voorraad voor en is dus lastig te vergelijken. Voor dit project is veel moeite en geld gestoken in de openbare ruimte rond het project. Tabel 4.1: gegevens nieuwbouwproject Leeuwenveld, Weesp project type woonoppervlak m2 kavel m2 keuken vraagprijs badkamer parkeren berging tuin/ buiten Leeuwenveld, Weesp rijwoning incl incl privéparkeerplaats privé 55 m2 tuin,25 m2 privé parkeren, gemeenschappelijke binnentuin Vergelijkbare woningen In de omgeving Weesp zijn nauwelijks woningen te vinden van een vergelijkbare grootte in een stadse setting. De vergeleken woningen zijn daardoor minder ruim dan het nieuwbouwproject Leeuwenveld II. Een stedelijke woning in Weesp, van 150 m2 op een kavel van 180 m2. De woning heeft 6 k a- mers, een achtertuin van 120 m2 en vrij uitzicht. Parkeren is openbaar, de woning is op het dak na niet geïsoleerd en heeft dubbel glas. De vraagprijs is , circa per m2. Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand